Tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 Bagsværd Park 2880 Bagsværd

Tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 Bagsværd Park 2880 Bagsværd Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, 1067 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk

1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af byplanlægger Astrid Viskum på vegne Gladsaxe Kommune, By- og Miljøforvaltningen, Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, 2860 Søborg, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige et tillægsnotat til områdeanalyse af 10. november 2009 vedr.: Adresse: Postnr./by: Matr.nr.: Bagsværd Park 2880 Bagsværd 105 matrikler beliggende i Bagsværd (herefter også benævnt Udviklingsområdet). 2 Formål Formålet med udarbejdelsen af tillægget er følgende: A) At illustrere sammenhængen mellem de fundne break-even bebyggelsesprocenter for de enkelte områder i analysens afsnit 5.4.2 og de anbefalede bebyggelsesprocenter for de enkelte områder i analysens afsnit 6.2. B) At foretage en analyse af ændringen i den anbefalede bebyggelsesprocent for udviklingsområdet som helhed, såfremt område 4, Håndværkerbyen, ændrer anvendelse til udelukkende at bestå af kontor, at detailarealet ændres til ca. 5.000 m 2 samt at andelen af boliger ansættes til ca. 25% af Udviklingsområdets samlede etageareal. Der vil i afsnit (C) og (D) blive henvist til dette scenarie som base case scenariet. C) På baggrund af den fundne konklusion i (B), at foretage en analyse af, hvilken betydning det vil have for den anbefalede bebyggelsesprocent, såfremt man sætter boligandelen op fra 30% til 40%. D) På baggrund af den fundne konklusion i (B), at foretage en analyse af, hvilken betydning det vil have for den anbefalede bebyggelsesprocent, såfremt man sætter værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, op til 10%. 3 Tema og forudsætninger Der henvises til den oprindelige områdeanalyse for specifikation af analysetema og forudsætninger. 4 Analyse 4.1 (A) Forholdet mellem breakeven og anbefalede bebyggelsesprocenter Formålet med områdeanalysen udført i den oprindelige rapport var bl.a. at bestemme, hvor høj en bebyggelsesprocent man bør vedtage, før det kan betale sig at omdanne området i tråd med Vandkunstens forslag. Med henvisning til s. 33 i rapporten blev følgende markedsværdi for området estimeret: 1

Markedsleje p.a., i alt Omkostninger p.a., i alt NOI Markedsværd i inden justeringer og deposita Deposita, 3/6 mdr. Markedsværdi efter justeringer og deposita Område 1 - Købmandsbyen 3.268.300 452.250 2.816.050 39.367.451 1.547.000 40.914.451 Område 2 - Forskerbyen 6.338.350 688.950 5.649.400 84.253.099 3.027.575 87.280.674 Område 3 - Kontorbyen 3.694.200 455.675 3.238.525 45.954.253 1.830.600 47.784.853 Område 4 - Håndværkerbyen 3.540.950 516.850 3.024.100 41.357.231 1.694.875 43.052.106 Område 5 - NovoExpo 3.732.050 463.225 3.268.825 45.936.333 1.866.025 47.802.358 I alt 20.573.850 2.576.950 17.996.900 256.868.366 9.966.075 266.834.441 På baggrund af de fundne værdier udviklede Sadolin & Albæk en model over området, hvor break-even bebyggelsesprocenterne for de enkelte områder kunne bestemmes. Som det fremgår af rapportens afsnit 5.4.2 blev følgende bebyggelsesprocenter fundet for de enkelte delområder: Break-even bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen 99% Område 2 - Forskerbyen 216% Område 3 - Kontorbyen 93% Område 4 - Håndværkerbyen 207% Område 5 - NovoExpo 125% Gennemsnitlig bebyggelsesprocent 144% Note: bemærk at den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for hele udviklingsområdet på 144% er fremkommet ved at dividere udviklingsområdets maksimale bygningsareal, ved de fundne break-even bebyggelsesprocenter, med udviklingsområdets grundareal (204.963/142.589*100 = 144%). Der henvises også til rapportens afsnit 5.4.2. Som det fremgår af de fundne break-even bebyggelsesprocenter, så er nogle af udviklingsområdets delområder, ud fra et kommercielt perspektiv, nemmere at omdanne end andre. F.eks. fremstår både Købmandsbyen og Kontorbyen som relativt nemme at omdanne, idet markedsværdien af delområderne efter udvikling, selv med en relativ lav bebyggelsesprocent, er mere værd end delområderne i dag. Omvendt fremstår delområderne Forskerbyen og Håndværkerbyen som sværere at omdanne, idet der her kræves en højere bebyggelsesprocent før områdets fremtidige værdi er lig områdets nuværende værdi. Rapportens anbefalede bebyggelsesprocenter er direkte afledt af de i rapporten fundne break-even bebyggelsesprocenter. Som det fremgår af ovenstående, vil en vedtagen bebyggelsesprocent på 150% i område 1, Købmandsbyen, nemlig betyde, at der skabes mere værdi i dette område end nødvendigt, set i forhold til break-even bebyggelsesprocenten på 99%. Den ekstra værdi der skabes i område 1, Købmandsbyen, er derefter forudsat at kunne overføres til et mere sværtomdanneligt område, som f.eks. område 2, Forskerbyen. 2

På den måde er de anbefalede bebyggelsesprocenter i rapportens afsnit 6.2 således udtryk for, hvad der ud fra et kommercielt perspektiv bør vedtages, før området som helhed breaker-even, hvorefter det kan betale sig at påbegynde omdannelsen. Med henvisning til rapportens forudsætninger skal det bemærkes, at områdets evne til at absorbere de mange nye etagemeter samt påvirkningen af udviklingshorisonten ikke er taget med i betragtning. Der henvises også til rapportens afsnit 5.2. 4.2 (B) Alternativ udvikling af Udviklingsområdet Gladsaxe Kommune har ligeledes ønsket en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent for Udviklingsområdet som helhed ændrer sig, såfremt område 4, Håndværkerbyen, ændrer anvendelse til udelukkende at bestå af kontor, at detailarealet nedsættes til ca. 5.000 m 2 samt at andelen af boliger ansættes til ca. 30% af Udviklingsområdets samlede etageareal. Samtidig har Sadolin & Albæk, for at lette overskueligheden af ændringernes effekt, valgt at ensarte bebyggelsesprocenten, således at den er ens i de fem delområder. Som det fremstår af nedenstående tabel har de ovenstående ændringer af den oprindelige analyse følgende effekt for den anbefalede bebyggelsesprocent: 3

Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) 4.130 680 3.159 2.147.780 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl. 5.124 1.238 6.345.114 Kontor 29% 141% 7.072 9.937 1.426 14.170.475 Detail 11% 141% 2.682 3.769 3.288 12.393.426 Beboelse 60% 141% 14.631 20.560 772 15.872.138 I alt 100% 28.515 40.070 50.928.933 2.521.050 48.407.883 Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 9.389 4.542 3.159 14.345.907 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl. 8.652 1.202 10.396.114 Kontor 58% 141% 10.989 15.442 1.426 22.020.750 Detail 2% 141% 379 532 3.288 1.750.840 Beboelse 40% 141% 7.579 10.650 772 8.221.705 I alt 100% 28.336 39.818 56.735.315 2.397.850 54.337.465 Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) 11.051 4.570 3.159 14.434.345 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl. 10.959 1.295 14.194.199 Kontor 80% 141% 18.094 25.425 1.426 36.256.730 Detail 0% 141% - - 3.288 - Beboelse 20% 141% 4.523 6.356 772 4.907.117 I alt 100% 33.668 47.311 69.792.391 1.365.700 68.426.691 Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 3.669 1.288 3.159 4.068.148 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl. 3.868 1.426 5.515.411 Kontor 100% 141% 19.545 27.465 1.426 39.165.108 Detail 0% 141% - - 3.288 - Beboelse 0% 141% - - 772 - Værksted 0% 141% - - 536 - I alt 100% 23.214 32.621 48.748.667 2.814.350 45.934.317 Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) 6.939 1.861 3.159 5.877.969 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 141% Inkl. 7.890 1.197 9.444.900 Kontor 65% 141% 14.246 20.019 1.426 28.546.845 Detail 0% 141% - - 3.288 - Beboelse 35% 141% 7.671 10.779 772 8.321.672 I alt 100% 28.856 40.549 52.191.385 2.463.300 49.728.085 Hele udviklingsområdet 142.589 200.369 278.396.691 11.562.250 266.834.441 266.834.441 Som det fremgår af ovenstående tabel, vil man med de foreslået ændringer realisere en anbefalet bebyggelsesprocent på 141% for Udviklingsområdet som helhed. Arealfordelingen mellem de forskellige typer anvendelser er herefter som følger: Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor 105.124 135.497 67,6% Detail 3.061 5.038 2,5% Beboelse 34.404 59.833 29,9% Værksted - - 0,0% 142.589 200.369 100% Jævnfør ovenstående model anbefales en bebyggelsesprocent på min. 141%, såfremt man ønsker at vedtage den ovenstående arealfordeling for området. Det skal i den forbindelse tillige bemærkes, at Sadolin & Albæk ikke har taget højde for stationnærheds-princippet. 4

Dette scenarie vil i de følgende afsnit være omtalt som base case scenariet. 4.3 (C) Analyse af ændring i boligandelen i base case scenariet Gladsaxe Kommune ønsker en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent ændrer sig i base case scenariet, såfremt man ændrer andelen af boliger i Udviklingsområdet fra 30% til 40%. Det skal bemærkes, at opførelsen af de ekstra 10% boliger primært sker på bekostning af Udviklingsområdets kontordel og at boligandelen er øget i alle 5 delområder. Ændringer har følgende effekt på base case scenariet: Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) 4.130 680 3.159 2.147.780 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl. 5.468 1.258 6.879.005 Kontor 32% 149% 7.803 11.616 1.426 16.564.504 Detail 11% 149% 2.682 3.993 3.288 13.129.053 Beboelse 57% 149% 13.899 20.691 772 15.973.536 I alt 100% 28.515 42.448 54.693.878 2.521.050 52.172.828 Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 9.389 4.542 3.159 14.345.907 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl. 9.435 1.124 10.606.143 Kontor 50% 149% 9.474 14.103 1.426 20.110.189 Detail 1% 149% 189 282 3.288 927.381 Beboelse 49% 149% 9.284 13.820 772 10.669.400 I alt 100% 28.336 42.182 56.659.020 2.397.850 54.261.170 Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) 11.051 4.570 3.159 14.434.345 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl. 11.881 1.099 13.057.029 Kontor 50% 149% 11.309 16.834 1.426 24.005.496 Detail 0% 149% - - 3.288 - Beboelse 50% 149% 11.309 16.834 772 12.995.963 I alt 100% 33.668 50.119 64.492.833 1.365.700 63.127.133 Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 3.669 1.288 3.159 4.068.148 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl. 4.174 1.426 5.951.804 Kontor 100% 149% 19.545 29.095 1.426 41.489.802 Detail 0% 149% - - 3.288 - Beboelse 0% 149% - - 772 - Værksted 0% 149% - - 536 - I alt 100% 23.214 34.557 51.509.754 2.814.350 48.695.404 Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) 6.939 1.861 3.159 5.877.969 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 149% Inkl. 8.469 1.099 9.306.979 Kontor 50% 149% 10.959 16.313 1.426 23.262.522 Detail 0% 149% - - 3.288 - Beboelse 50% 149% 10.959 16.313 772 12.593.736 I alt 100% 28.856 42.956 51.041.206 2.463.300 48.577.906 Hele udviklingsområdet 142.589 212.262 278.396.691 11.562.250 266.834.441 266.834.441 Ved en ændring fra 30% til 40% i boligandelen kommer Udviklingsområdets arealfordeling til at se ud som følger: 5

Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor 94.267 121.718 57,3% Detail 2.872 4.971 2,3% Beboelse 45.450 85.573 40,3% Værksted - - 0,0% 142.589 212.262 100% Som det fremgår af ovenstående tabel, så medfører en forøgelse af boligandelen fra 30% til 40%, en forøgelse af den anbefalede bebyggelsesprocent på 8% til 149%, set i forhold til base case scenariet. 4.4 (D) Analyse af ændring i værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, i base case scenariet Gladsaxe Kommune ønsker tillige en analyse af, i hvilket omfang den anbefalede bebyggelsesprocent for Udviklingsområdet som helhed ændrer sig, såfremt man ændrer værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, fra 0% i base case scenariet til 10% værksted. De resterende 90% af delområdet er fortsat udlagt til kontor. Ændringen har følgende effekt på den anbefalede bebyggelsesprocent: Arealfordeling Breakeven bebyggelsesprocent Andel af delområdets grundareal Maksimalt bygningsareal Byggeretsværdi efter byggemodning, m2 Byggeretsværdi efter byggemodning, i alt Nedrivningsomk. i alt Byggeretsværdi i alt ved breakeven bebyggelsesprocent Område 1 - Købmansbyen Eksisterende byggeri (kontor) 4.130 680 3.159 2.147.780 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl. 5.188 1.238 6.425.021 Kontor 29% 142% 7.072 10.048 1.426 14.328.021 Detail 11% 142% 2.682 3.811 3.288 12.531.215 Beboelse 60% 142% 14.631 20.788 772 16.048.604 I alt 100% 28.515 40.515 51.480.642 2.521.050 48.959.592 Markedsværdi i dag (målobjekt) Område 2 - Forskerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 9.389 4.542 3.159 14.345.907 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl. 8.798 1.202 10.572.377 Kontor 58% 142% 10.989 15.614 1.426 22.265.575 Detail 2% 142% 379 538 3.288 1.770.305 Beboelse 40% 142% 7.579 10.768 772 8.313.113 I alt 100% 28.336 40.261 57.267.278 2.397.850 54.869.428 Område 3 - Kontorbyen Eksisterende byggeri (kontor) 11.051 4.570 3.159 14.434.345 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl. 11.132 1.295 14.417.817 Kontor 80% 142% 18.094 25.708 1.426 36.659.830 Detail 0% 142% - - 3.288 - Beboelse 20% 142% 4.523 6.427 772 4.961.674 I alt 100% 33.668 47.837 70.473.666 1.365.700 69.107.966 Område 4 - Håndværkerbyen Eksisterende byggeri (kontor) 3.669 1.288 3.159 4.068.148 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl. 3.925 1.337 5.247.708 Kontor 90% 142% 17.591 24.993 1.426 35.640.488 Detail 0% 142% - - 3.288 - Beboelse 0% 142% - - 772 - Værksted 10% 142% 1.955 2.777 536 1.487.698 I alt 100% 23.214 32.983 46.444.043 2.814.350 43.629.693 Område 5 - NovoExpo Eksisterende byggeri (kontor) 6.939 1.861 3.159 5.877.969 bevaringsværdige bygninger Vægtet fordeling 142% Inkl. 7.998 1.197 9.574.676 Kontor 65% 142% 14.246 20.241 1.426 28.864.227 Detail 0% 142% - - 3.288 - Beboelse 35% 142% 7.671 10.899 772 8.414.191 I alt 100% 28.856 41.000 52.731.063 2.463.300 50.267.763 Hele udviklingsområdet 142.589 202.597 278.396.691 11.562.250 266.834.441 266.834.441 6

Ved en ændring i værkstedsandelen i område 4, Håndværkerbyen, kommer Udviklingsområdets arealfordeling til at være som følger: Anvendelse Grundareal, m 2 Maksimalt bygningsareal, m 2 Arealfordeling, % Kontor 103.169 133.790 66,0% Detail 3.061 5.096 2,5% Beboelse 34.404 60.541 29,9% Værksted 1.955 3.170 1,6% 142.589 202.597 100% Som det fremgår af ovenstående tabel, så medfører en forøgelse af værkstedsandelen fra 0% til 10% i område 4, Håndværkerbyen, en forøgelse af den anbefalede bebyggelsesprocent på 1% til 142%, set i forhold til base case scenariet. 5 Begrænsninger i opdrag og ansvar Det skal igen bemærkes, at de fundne resultater i nærværende tillæg er baseret sig på det tema og de forudsætninger, som fremgår af den oprindelige områdeanalyse af 10. november 2009. 6 Offentliggørelse Tillægget skal betragtes som et arbejdsdokument og skal udelukkende anvendes til klientens interne brug i forbindelse med overvejelser vedr. indholdet af den reviderede områdeanalyse. Det er således ikke tilladt klienten at offentliggøre eller videregive denne til tredjepart uden skriftligt samtykke fra Sadolin & Albæk. Sadolin & Albæk er opmærksomme på, at Gladsaxe Kommune har behov for, at kunne videregive de fundne resultater af områdeanalysen til sine øvrige samarbejdspartnere. Afsnit 8 i områdeanalysen af d. 10 november vil derfor blive revideret i forbindelse med en revidering af rapporten, når den endelige ønskede arealfordeling er meddelt Sadolin & Albæk. 7 Eventuelle interessekonflikter Undertegnede, Kurt Albæk og Kenneth Efdal Tronier, Sadolin & Albæk A/S, Nikolaj Plads 26, 1067 København K, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende tillæg til analyse af Udviklingsområdet. København, den 4. januar 2009 Sadolin & Albæk A/S Kurt Albæk Direktør, bestyrelsesformand Kenneth Efdal Tronier Konsulent 7