E/F Klerkegade 17 A og B April 2012 E/F KLERKEGADE 17 A OG B Vedligeholdelsesrapport
PROJEKT E/F Klerkegade 17 A og B Vedligeholdelsesrapport E/F Klerkegade 17 A og B Projekt nr. 205806 Dokument nr. 123965191 Version 1 Udarbejdet af LA Kontrolleret af TKL Godkendt af TKL NIRAS A/S Sortemosevej 19 3450 Allerød CVR-nr. 37295728 Tilsluttet FRI T: +45 4810 4200 F: 4810 4300 E: niras@niras.dk
INDHOLD 1 Indledning... 1 2 Tag... 1 3 Facade mod gård, sydvendt... 1 3.1 Murværk... 2 3.2 Vinduer... 3 4 facade mod gade, nordvendt... 3 4.1 Vinduer... 4 5 Døre... 4 6 Kælder... 5 6.1 Kælderskakte mod gade... 5 7 Trappeopgange... 7 8 VVS instalationer... 8 9 konklusion... 8 10 Vedligeholdelsesbudget... 9
1 INDLEDNING På foranledning af E/F Klerkegade 17 A og B, har vi gennemgået ejendommen, for at udarbejde en vedligeholdelsesrapport med et ti årigt vedligeholdelsesbudget. Vi har gennemgået ejendommen fra terræn, trappeopgange, kælder og tagrum. Ejendommen er byfornyet omkring 1994. 2 TAG Taget er renoveret i ca. 1994. Taget er belagt med naturskiffer, uden undertag, i den del hvor der er pulterrum. Taget er u isoleret men er i rigtig god stand. Der er i Klerkegade 17 A udnyttet tagrum til bolig. Her er nogle problemer med den nye tagkonstruktion med mangelfuld ventilation og der er områder med konstateret massiv skimmelsvampe vækst. 3 FACADE MOD GÅRD, SYDVENDT Facaden mod gård er opmuret i mursten og filtset i forbindelse med byfornyelsen i 1994. Generelt er facaden i nogenlunde god stand. Dog er der flere brystninger, som fremstår opfugtede og ligeledes i brystninger ses mindre fortandede revner i murværket. Facaden bør efterses og revner udbedres inden for 1-2 år. Det er generelt vigtigt at eftergå facaden hvert forår for revner og afskallinger 1
3.1 Murværk Ved terræn ses det, at filtsningen skaller af facaden og er lidt opfugtet. Filtsningen bør retableres inden for 1 2 år. Særligt i dette område vil der være ophobet en masse salt i murværket som ofte skyder pudsen af. Derfor er disse områder mere udsat for afskallinger. Generelt bør en filtset facade efterses hvert forår for revner og afskallinger. Det tilrådes ligeledes at undgå at anvende salt som glatførebekæmpelse. På facaden over porten vokser og kravler der en vinplante. Dette kan være med til at beskytte facaden, med det kan også ødelægge den, da vinen kravler ind i alle tænkelige revner og sprækker. Derfor bør man sørge for at facaden er intakt for at undgå at planten ødelægger murværket. Byggeteknisk set bør bevoksningen fjernes. 2
3.2 Vinduer Vinduerne er udført i træ og er ifølge datostemplet udført i oktober 1994. Generelt er vinduerne i nogenlunde god stand. Træværket vurderes generelt endnu et være i god stand. Dog er en snarlig malerbehandling tiltrængt, for fortsat at sikre mange års restlevetid. Vinduerne er revnede i træenderne i vinduesrammerne og sideglaslisterne. Der er derfor nu stor mulighed for, at fugt vil trænge ind i træet og dermed nedbryde det. Der er derfor vigtigt at vinduerne inden for 1 år malerbehandles for at beskytte træet og dermed forlænge vinduets levetid. Det vil være rentabelt at udføre vinduesvedligeholdelse i forbindelse med anden renovering af tag eller facade, da der allegevel opstilles stillads. I forbindelse med malingen af vinduerne bør man smøre hængsler og efter gå for ødelagte anvedfere. 4 FACADE MOD GADE, NORDVENDT Facade mod gade er udført i murværk med diverse mørtelgesimser og i kælder og stue med kvaderpuds. Facaderne er udført forskellige og den ene opgang er udført i gule mursten og den anden i røde mursten. 3
Facaden fremstår i god stand. Det ser ud som den er aftenset og renoveret muligvis i forbindelse med byfornyelsen i 1994. Facaden bør årligt efterses for manglende fuger og afskallinger m.v. 4.1 Vinduer Vinduerne er i generelt i god stand. Vinduerne er noget mindre udsatte for sol i gadesiden. Derfor kan der være længere mellem at vinduerne skal vedligeholdes end der skal ved vinduer som er meget påvirket af solen. Vinduerne bør vedligeholdes inden for 2-4 år. 5 DØRE Dørene er i betragtning af deres alder i god stand. Dørkarmene ved kælderdørene er meget opfugtede og med begyndende råd. I kælderdørene kunne ikke konstateres forhøjet fugtprocent. Derfor anbefales det at skifte dørkarmene og bevare dørbladene. 4
6 KÆLDER Luften i kælderen virker ikke klam og fugtig, men kældervæggene er kraftigt op fugtede. Rummet, hvor grundvandspumpen og brønden er placeret er står der p.t. 10 cm blankt vand. Vand og fugt er nedbrydende for murværket og bygningen som helhed, derfor skal dette udbedres hurtigst muligt. Grundvandspumpen skal efterses eller skiftes, da den efter formandens oplysninger ind i mellem har driftsstop. Det kunne være en fordel at installere en akustisk alarm, så man hurtigt kan reageres, når pumpen ikke fungerer. 6.1 Kælderskakte mod gade 5
Kælderskaktene fremstår noget nedbrudte i pudsen og dørkarmene er opfugtede. Der er meget afskallet maling og revnet og opfugtet puds. Området er meget udsat for regn og fugt, særligt i forbindelse med regnskyl. Der kommer også vand fra taget gennem tagnedløbene. De tagnedløb som ligger tæt på trappeskakten, giver rigtigt meget vand som opfugter murværket. Pudsen bør inden for 2 3 nedhugges og genoppudses med åndbar pudsmateriale og derefter evt. malerbehandles med For at forbedre situationen bør man forlænge bøjningen på nedløbsrøret, for at sikre at vandet løber ud i kinnekullerenderne på fortovet og ikke med langs kælderydervæggen. Alternativt vil vi anbefale, at I etablerer tagnedløbsbrønde, med udløb til kloak. Dette er dog en noget dyrere løsning, men har den fordel at vandet føres til kloak og ikke i kælderydervæg. 6
7 TRAPPEOPGANGE Trappeopgangene er generelt pænt vedligeholdt. Dog vil vi påpege et par enkelte forhold som bør udbedres. Bag trappen i Klerkegade 17a er udført som et trappetårn. Bagtrappeløbet i 17a det nederste løb fra kælderen ses et stort hul. Det bør udbedres snarest da overfladen fungerer som brandbeskyttelse af trappen. Trappen er i forbindelse med en brand en flugtvej. I trappetårnets brystninger, særligt de 2 øverste etager ses det at malingen bobler op der er kraftig skimmelsvampevækst. Udefra ses det at brystningerne er opfugtede. Det tyder på at murværket ikke kan ånde og at sålbænken ikke fungerer efter hensigten. Plasticmalingen på den indvendige side bør fjernes så murværket kan ånde. Sålbænkenes underkant/drypnæse bør i forbindelse med den facaderenovering kontrolleres og evt. udbedres for at sikre at den er skarp nok. Den indvendige væg bør udtørre grundigt før den genbehandles. 7
8 VVS INSTALATIONER Ejendommens vvs-installationer i form af faldstammer og vandstigestrenge er efterset og det kan konstateres at de er etableret nye støbejernsfaldstammer og nye vandstigestrenge i galvaniserede rør. Installationerne er i god stand. 9 KONKLUSION Det kan konkluderes at Jeres ejendom generelt er i en fornuftig vedligeholdelsesstand. Overordnet set, er det vores vurdering at Jeres ejendom fremstår pænt, men der flere steder der, nu skal sættes ind, hvis de gode arbejder fra byfornyelsen skal bevares. Særligt vil vi anbefale at følgende arbejder udføres inden for 1-2 år. - Renovering af tagkonstruktion - Brystninger i trappetårn - Maling af vinduer - Eftergang af facader - Etablering af tagnedløbsbrønde I økonomiskemaet har vi fordelt arbejderne, efter vores anbefalinger. Vi har regnet med, at arbejder som skal udføres fra stillads, laves samtidig. Derfor er udgifterne til vedligehold de første år noget høje. 8
10 VEDLIGEHOLDELSESBUDGET 9