Lokalplan 11.108.1-3 Område til boliger og offentlige formål på Haderslev havn November 2008
2
Lokalplan 11.108.1-3 OmrådE til BOLIGER OG OFFENTLIGE FORMÅL PÅ HADERSLEV HAVN j lve Lindedal ke Vin Nordhavnsvej Ve n aje sk od G Jomfrustien svej jen Gasværk Ho nø rka de Østerga n vne a dh Fig. 1. Lokalplanområdets beliggenhed. INDHOLD SIDE Redegørelse Indledning og formål Karakteristik af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplan 4 6 6 12 Lokalplan Vedtagelsespåtegning 17 22 Kortbilag 1. Områdets afgrænsning Kortbilag 2. Delområder Kortbilag 3. Lokalplankort Bilag 4. Visualisering 23 25 27 29 Lokalplanen er udarbejdet af GBL - Gruppen for by & landskabsplanlægning og Haderslev Kommunes Byg og Plan. April 2008/ november 2008. 3
ROLIGHED LINDEDAL DALGADE VINKELVEJ NORDHAVNSVEJ V KULHAVNSVEJ REMISEN CHRISTIAN X'S VEJ BYGNAF JOMFRUSTIEN GODSKAJEN Haderslev ÏSTERGADE GASVãRKSVEJ HONNÏRKAJEN LANSENERVEJ HERTUG HANS GADE TOLDBODGADE SKIBBROGADE HANSBORGGADE PAKHUSKAJEN FJORDAGERBAKKE FJORDAGERVEJ Fig. 2. Lokalplanområdets placering og afgrænsning. INDLEDNING OG FORMÅL Lokalplanens baggrund Haderslev Kommune ønsker med denne lokalplan at tilvejebringe det planlægningsmæssige grundlag for at et område mellem Gasværksvej og havnebanen kan omdannes til boligformål. Området er i kommuneplanen udlagt til byomdannelsesområde med henblik på over en årrække, at ændre den nuværende erhvervshavn til nyt byområde med boliger, offentlige og private servicevirksomheder, kulturelle aktiviteter og rekreative områder. Bebyggelsens udformning tager i princippet udgangspunkt i intentionerne i Masterplan 2004 samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn. Anledningen til udarbejdelsen af lokalplanen er, at der et ønske om at opføre en ny boligbebyggelse mellem havnebanen og Jomfrustien. Endvidere ønsker Byrådet, at der gives mulighed for en byomdannelse af karreen mellem Gasværksvej, Jomfrustien og bebyggelsen med vejerboden ud mod Honørkajen. 4
Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, at sikre at området kan omdannes fra havne- og erhvervsformål til et nyt boligområde med offentlige og private servicefunktioner samt lettere erhvervsvirksomheder, der kan indpasses i den ønskede fremtidige bymæssige karakter, der er skitseret i Masterplan 2004 for Haderslev Havn. Lokalplanens formål er således, at sikre at ny bebyggelse opføres i overensstemmelse med principperne i Masterplan 2004 for Haderslev Havn og Designmanual 2005 for Haderslev Havn. Den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesstruktur og disponering af området er dog ændret i forhold til masterplanen, idet Jomfrustiens vejtracé ønskes fastholdt, og at der derved ikke kan opføres randbyggelse nord om vejerboden, som skitseret. Endvidere tænkes bebyggelsen på arealet nord for Jomfrustien udført på en anden måde end den i masterplanen viste randbebyggelse. Se den vejledende illustrationsplan, fig. 4 på side 8. Der er i lokalplanen ikke fastlagt detaljerede bestemmelser for udformningen af gader, pladser og havnepromade. Dog er det fastsat ændringer af disse arealer skal ske i overensstemmelse med Designmanaul 2005 for Haderslev Havn. Fig. 3. Udsnit fra Masterplan 2004 for Haderslev Havn. 5
KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Områdets beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende ved Haderslev Fjord og ligger i den midterste del af havneområdet. Området grænser mod øst op til et korn- og foderstoffirma og mod syd er området afgrænset af kajanlægget mod Haderslev Fjord (Nordlige del af Honørkajen). Området grænser mod vest op til Gasværksvej og er mod nord afgrænset af havnebanens spor. Området deles i to af Jomfrustien. Området ligger meget synligt og direkte for, når man sejler ind ad fjorden. I baggrunden rejser bygrunden med den store domkirke sig. Fra Jomfrustien er der frit udsyn langt ud gennem den smalle fjord. Området anvendes i dag til lettere erhvervsvirksomheder. En detailhandelsbutik i området nord for Jomfrustien er flyttet, som led i byomdannelsen. Eksisterende forhold Lokalplanområdet udgør et areal på ialt 18.585 m². Delområde 1 udgør 9.085 m², delområde 2 udgør 5.050 m² og delområde 3 udgør 4.450 m². Området er ved lokalplanens udarbejdelse beliggende i byzone. Terrænet er forholdsvist fladt. Laveste terræn er ved kajanlægget (cirka kote 1,25 m) og højst mod nord ved havnebanen (cirka kote 2-2.25 m). Koterne er angivet i DVR90. Flere større veje på havnen munder ud i havnepladsen foran vejeboden. Områdets helhedsindtryk er præget af de store åbne asfaltarealer på havnepladsen. Bebyggelsen i området fremstår noget uharmonisk. Områdets bebyggelse består af en større lagerhal mod øst og en ældre havnebygning, der senest har været anvendt til butik. Bebyggelsen i karreen mellem Gasværksvej og Jomfrustien består af diverse forholdsvis lave produktionshaller og en enkelt etageejendom ud mod Gasværksvej. Havnekonterets bygninger og vejerboden er i Kommuneatlas for Haderslev Kommune registeret som meget bevaringsværdige. En erhvervsbygning og en etageejendom i karreen mellem Gasværksvej og Jomfrustien har middel bevaringsværdi. Området ligger i nærheden af det område ved Hansborggade, hvor det seneste Hansborg lå fra 1562 til det blev nedbrændt i 1644 under Torstenson-fejden og siden ikke blev genopført. Der er ingen spor synlige spor af slotsanlægget i byplanen og området er i løbet af de efterfølgende år blevet fyldt op og især i løbet af 1800-tallet udbygget til industri -og havneformål, bl.a. gasværk og savværk. Området set fra Jomfrustien ned mod Fjorden. Området ved Vejerboden. 6
Fig. 3. Områdets opdeling. LOKALPLANENS INDHOLD Områdets disponering Området disponeres med udgangspunkt i den nuværende gadestruktur for så vidt Jomfrustien og Gasværksvej. Den fremtidige bebyggelse i lokalplanområdet skal etableres inden for to byggefelter i delområde 1 og 2. Der vil kunne opføres cirka 90 boliger i delområde 1 og mellem 15 og 30 boliger i delområde 2 afhængigt af om det er etageboliger eller tæt-lave boliger. I delområde 1 gives der mulighed for at placere en større "S"-formet etageboligbebyggelse. Mod vest placeres bebyggelsen som en randbebyggelse langs Jomfrustien. Mod øst trækkes bebyggelsen væk fra vejlinien og afsluttet med en bygningskrop vinkelret på havneløbet. Derved dannes et stort sydvendt byrum. Dette giver alle boliger mulighed for udsigt mod havneløbet og fjorden. I delområde 2 gives der mulighed for at udbygge karreen mellem Jomfrustien og Gasværksvej med ny randbebyggelse. Det bevaringsværdige anlæg med vejerbod og havnekontor vil ligge ud mod havnepromenaden. Formålet er, at færdiggøre den karrestruktur der fastlagt i masterplanen og som er under realisering i området omkring Hansborggade og Østergade. Den øvrige del af lokalplanområdet vil indgå i en fremtidig havnepromenade. 7
Vinkelvej Sti Evt. fremtidig kanal jf. Masterplan P Underjordisk parkering Underjordisk parkering Jomfrustien Havnepromenaden Gasværksvej Haderslev Fjord Fig. 4. Vejledende illustrationsplan. Honørkajen Anvendelse De 3 delområder må anvendes til følgende formål: Område 1. Område til etageboliger og tæt-lave boliger samt beboerhus for delområdets beboere. Område 2. Område til etageboliger og tæt-lave boliger, offentlige og private serviceerhverv. Område 3. Vej, torv og fremtidig havnepromenade til brug for rekreative formål. Lokalplanens byggemuligheder Bebyggelsesmæssigt har lokalplanen til hensigt, at intentionerne i Masterplan 2004 samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn efterleves i harmoni med den eksisterende købstadsbebyggelse med dens særlige arkitektoniske og kurturhistoriske værdier og spor. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. I den forbindelse ophæves bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser i forhold til bebyggelsens afstand til skel, afstand til modstående vejskel og det skrå højdegrænseplan. Facadefremspring, i form af kviste, karnapper, altaner, tagudhæng m.m. tillades over stuetagen at overskride byggefeltet med op til 0,5 meter mod vejskel og naboskel. 8
Mindre bygninger i forbindelse med områdets tekniske forsyning og drift kan placeres uden for byggefelterne. Den samlede bebyggelsesprocent for hver af de to delområder 1 og 2 må ikke overstige 110 eksklusiv altaner. For at sikre, at området udbygges med den urbane karakter, der er lagt op til i Masterplan 2004 for Haderslev Havn, gælder der for ny bebyggelse i delområde 1 og 2, som minimum skal opføres i 2 etager. Den meget bevaringsværdige bebyggelse, der i dag rummer havnekontoret og vejerboden må ikke nedrives uden byrådets særlige tilladelse. Ny bebyggelsen i delområde 1 og 2 må ikke opføres med en højde, der overstiger 10/ 15 meter målt fra kote 2,2 m (DVR90) eller fra eksisterende terræn, hvor dette ligger over kote 2,2 meter. Se kortbilag 3. Elevatortårne, skorsten, læskærme m.v. medregnes ikke i den totale bygningshøjde. Af hensyn til oversvømmelsesrisiko i havneområderne skal den mindste gulvkote ved nybyggeri skal være 2,2 meter. For at sikre gode lys- og solforhold i boligerne må den gennemgående bygningsdybde ikke overstige 12 meter. I delområde 3 må der ikke opføres ny bebyggelse, undtagen bygninger til områdets tekniske forsyning og drift. Disse må ikke opføres med en højde, der overstiger 3,5 meter. Bebyggelsens ydre fremtræden Masterplan 2004 for Haderslev Havn lægger op til at bebyggelsen opføres med en nutidig arkitektur. Det skal tilstræbes, at bebyggelserne får et varieret facadeudtryk. Dette kan blandt andet opnås ved at variere facadens forløb med indbyggede altaner og fremskudte karnapper, så der opstår et oplevelsesrigt facadeforløb. Ny bebyggelse skal udformes, så der opnås en passende helhedsvirkning. Bebyggelsen kan udføres med flade tage (minimumshældning) i alle tre delomåder. Udvendige facader skal udføres som blank mur, pudset/vandskuret murkværk med efterfølgende malerbehandling samt lette beklædninger i træ, zink og lignende. Tage skal udføres med grå eller sort tagpap, zink eller lignende materialer. Fliser, klinker og træ kan anvendes i forbindelse med anvendelsen af tage som opholdsarealer. Erhvervsbebyggelse langs Gasværksvej. I baggrunden ses Haderslev Fjord. Gasværksvej set fra havnekajen op mod Haderslev by. 9
Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tag- og facadematerialer af hensyn til risikoen for reflektionsgener. Dog er undtaget transparente glasfacader samt energibesparende foranstaltninger som solfangere og solceller. Inden for lokalplanområdet må skiltning og reklamering ved bebyggelse, der udelukkende anvendes til boligformål ud over almindelig navne- og nummerskiltning, ikke findes sted. Ved bebyggelse med privat og offentlig service må der kun opsættes facadeskilte med navn og logo i henhold til vejledningen "Facader og skilte i Haderslev Kommune". Facadeskilte skal placeres på facaderne. Der må ikke placeres skilte på bebyggelsens tage. Facadeskilte skal udføres i god harmoni med bebyggelsens arkitektur. For at mindske antallet af eventuelle parabolantenner på områdets tage og facader, skal området tilsluttes fællesantenneanlæg, bredbånd eller kabel-tv efter byrådets nærmere anvisninger. Såfremt der opsættes parabolantenner må disse ikke opsættes på tage, overgavle og skorstene. Ubebyggede arealer og beplantning Terrænregulering over +/- 0,5 meter skal godkendes af Haderslev Kommune. Efterhånden som havneområdet udvikles, er det tanken, at gader, stier, promenader og pladser skal omlægges. Ved omlægning skal dette udføres med udgangspunkt i Designmanual for Haderslev Havn. Projekter herfor skal forinden godkendes af Haderslev Byråd. Ubefæstede arealer skal tilplantes eller udlægges med græs, jf. Masterplan for Haderslev Havn samt Designmanual for Haderslev Havn. Parkeringspladser skal udføres med fast belægning eller som grøn parkering jr. Designmanual for Haderslev Havn. Der skal plantes mindst 1 træ for hver 3 parkeringsbåse på terræn. Adgangsarealer skal anlægges under hensyntagen til tilgængelighed for alle brugere, herunder syns- og bevægelseshæmmede. Udendørs oplagring af materialer, byggeaffald m.m. må ikke finde sted. Vareoplag og affaldscontainere til husholdningsaffald skal som minimum afskærmes med beplantning eller mur. Opstilling af både, campingvogne, uindregistrede køretøjer o.lign. må ikke finde sted på områdets parkeringspladser og åbne arealer. Langtidsparkering af lastvogne, busser og lignende må ikke finde sted på områdets veje eller parkeringspladser. Udstykning Områdets matrikler kan opdeles eller sammenlægges efter en samlet plan for hvert delområde godkendt af Haderslev Kommune. Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Jomfrustien og Gasværksvej. Delområde 1 kan endvidere vejbetjenes fra Vinkelvej. Vejene Vinkelvej og Ved Havnen skal nedlægges inden for selve lokalplanområdet inden der kan ske opførelse af byggeri på de pågældende vejarealer. 10
Med en fremtidig ændring af Honørkajen og Godskajen til havnepromenade med ingen eller begrænsede kørselsmuligeheder for motorkøretøjer, får den østligste del af Jomfrustien status af blind stikvej i overensstemmelse med masterplanens trafikplan. Jomfrustien har et vejudlæg på 12 meters bredde. Vejen forløber fra skæringen med Gasværksvej til skæringen med havnesporet. Vejen skal ved eventuel omlægning udstyres med gadeinventar, belysning og beplantning efter Desinmanual for Haderslev Havns anvisninger. Der skal for hver bolig udlægges mindst 1 parkeringsplads i lokalplanområdet. Parkeringspladserne kan anlægges på terræn eller delvis i parkeringskælder. Parkeringskælder i delområde 1 skal vejbetjenes fra Vinkelvej. Ved erhvervsvirksomheder skal der etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Lokalplanområdet set fra syd. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af et større siloanlæg. Dette område er i Masterplan 2004 benævnt "Kulturøen". Lokalplanområdet afgrænses mod sydvest af området omkring Honørkajen. Dette område er i Masterplan 2004 benævnt som byens repræsentative ankomstareal fra søsiden. Områderne nord for lokalplanområdet tænkes anvendt til erhvervsbebyggelser og p-huse. 11
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan Lokalplanens område anvendes i overensstemmelse med Regionplan 2005. Regionplan 2005 er ophævet til landsplandirektiv i forbindelse med kommunalreformen, der trådte i kraft 1. januar 2007. Landsplandirektivet ophæves i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2009. Kommuneplanen Lokalplanens område medtaget i tillæg 1-05 til Kommuneplan 2001-12 for Haderslev Kommune. Området er beliggende i rammeområde 11.108.1: Østbyen - 11.108.1 Boligområde med offentlige og private servicefunktioner, mindre erhverv. Status pr. 01.02.2005 Område til havneformål. Fremtidig anvendelse Boligområde samt offentlige og private servicefunktioner. Der kan etableres mindre erhvervsvirksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Byzone. Byomdannelsesområde. Bebyggelsens art Tæt - lav bebyggelse samt etagebyggeri. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesprocent maks. 110 for området. Bebyggelsens etageantal og højde Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 15 meter målt fra kote 2.20 eller fra eksisterende terræn, hvor dette ligger over kote 2.20. Elevatortårne, læskærme o.lign. medregnes ikke i bebyggelsens højde. Bebyggelsens udformning skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af byrådet. Bebyggelsen skal disponeres i overensstemmelse med den vedtagne masterplan. Facadebebyggelse skal opføres i minimum 2 etager. Fig. 6. Kommuneplanrammer for Haderslev - rammeområde 11.108.1. Lokalplanområdets placering er vist med cirkel. 12
Opholds- og friarealer Der skal etableres udendørs opholdsarealer til alle boliger. Veje, stier og parkering Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. Beplantning og hegn Eksisterende karakteristisk beplantning skal bevares. Kollektiv forsyning Fjernvarmeområde. Bebyggelse skal tilsluttes såvel kollektiv varmeforsyningsanlæg som fællesantenneanlæg efter byrådets anvisning. Særlige bestemmelser Bebyggelsens omfang og placering, opholds- og friarealer samt veje, stier og parkeringsarealer skal udformes med udgangspunkt i designmanualen for Haderslev Havn. Eksisterende silobygninger kan genanvendes selv bygningshøjden/ bebyggelsesprocenten overskrides. Bebyggelse memmel Hansborggade og Kajområdet forudsætter udarbejdelse af en samlet plan, der inddrager den eksisterende bebyggelse. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplan 11.58-1 Erhvervsområde for DLG, Haderslev Havn. Lokalplan i forhold til kommuneplanramme Lokalplanen er i overensstemmelse retningslinierne for rammeområde 11.108.1. Zoneforhold Området ligger i sin helhed i byzone. Zoneforholdene ændres ikke med denne lokalplan. Servitutter Der er ikke lyst servitutter, der er i strid med nærværende lokalplan. Kystnærhedszone Kystnærhedszonen er et ca. tre kilometer bredt bælte langs kysterne. Lokalplanens område ligger i den kystnære del af byzonen. Der skal ifølge planloven gøres rede for, hvordan planlagt bebyggelse og nye anlæg kan påvirke kystlandskabet visuelt. Lokalplanområdets beliggenhed ud mod Haderslev Fjord gør, at en ny bebyggelse vil blive synlig i landskabet omkring Haderslev Fjord, dels i nærområdet, dels fra den modsatte bred af Fjorden. Dette område er dog ikke særligt tilgængeligt for offentligheden (Privat virksomhed og rensningsanlæg). Det vurderes, at lokalplanens realisering vil have en positiv visuel påvirkning af omgivelserne, både set fra havnemiljøet og set fra fjorden. Se visualisering på bilag 4. Naturbeskyttelse Inden for lokalplanområdet findes ikke arealer, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 eller 4. Miljøforhold Jordforurening Området ligger i et havneområde, hvor der gennem årene har været mange typer 13
af virksomheder. I sådanne områder er der en vis risiko for at jorden er forurenet. Der er inden for lokalområdet dog ikke registreret grunde med forurering på vidensniveau 2, (V2). Al jord i byzone betragtes med den nye jordforureningslov som værende lettere forurenet. Der gælder særlige regler for prøvetagning af jorden inden eventuel bortkørsel. Støj og lugt I de tilstødende områder ligger en række virksomheder, der medfører støj og lugtgener i forhold til områdets anvendelse til miljøfølsomme funktioner som f.eks. boliger. Lokalplanområdet er del af byomdannelsesområdet på Haderslev Havn. Byrådet har fastlagt en afviklingsrækkefølge for erhvervsaktiviteterne på havnen og området kan derfor omfattes af planlovens 15a vedrørende etablering af miljøfølsomme anvendelser i miljøbelastede erhvervsområder under afvikling. Lokalplanområdet kan således, selvom det er støjbelastet, anvendes til støjfølsomme funktioner som boliger såfremt der samtidigt etableres foranstaltninger til afhjælpning af støjgenerne. Støjbelastningen fra erhvervsvirksomhederne vil i henhold til Kommuneplantillæg nr. 1-05 for Haderslev Havn være bragt til ophør inden 8 år fra denne lokalplan er vedtaget og offentliggjort. Museumsloven Da området ligger lige øst for den tidligere slotsgrund for det seneste Hansborg, kan der være risiko for at støde på arkæologsiske spor og rester i området fra den tid. Fra tidligere udgravninger på selve slotsgrunden, som er beliggende vest for Gasværksvej, haves der en vis viden om hvad der er bevaret under terrænet der. Af gamle stik fremgår det dog, at hovedparten af slotsanlægget har ligget vest for selve slottet og ind mod byen. Bygherren skal være opmærksom på, at hvis der i forbindelse med anlægsarbejde i området påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejder (jf. Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev adviseres. Sådanne fortidsminder vil være omfattet af Museumslovens 27 (Lov nr. 473 af 7. juli 2001). I det omfang disse berøres af anlægsarbejde, skal arbejdet indstilles indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan uheldig situation for en bygherre, vil Museet anbefale, at der foretages en prøvegravning på de ovennævnte arealer forud for anlægsarbejdets påbegyndelse med henblik på at vurdere, om der findes fortidsminder, og om de i så fald har en karakter, der nødvendiggør en egentlig udgravning heraf. Museet udarbejder gerne på bygherres opfordring budget og tidsplan for en sådan prøvegravning. Teknisk forsyning Området er omfattet af Haderslev Kommunes Spildevandsplan. Området er i spildevandsplanen udlagt som seperatkloakeret område. Der er udarbejdet et tillæg til varmeforsyningsplanen, der udlægger området til fjernvarmeområde. Lokalplanområdet skal vandforsynes i henhold til Haderslev Kommunes vandforsyningsplan. 14
Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Den skal omfatte en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning, mennesker, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og materiale goder, samt det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Denne lokalplan er omfattet af Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004. Der er foretaget en screening for at undersøge om en egentlig miljøvurdering er nødvendig. Afgørelsen af om en plan skal miljøvurdereres, træffes af den myndighed, der er ansvarlig for tilvejebringelse af planen. Afgørelsen skal offentliggøres. Resumé af screeningen: Lokalplanen omfatter et eksisterende havneområde, der påtænkes omdannet til et boligområde med offentlig og privat service. Projektet skønnes ikke at være omfattet af lovens bilag 3 og 4 vedrørende de anlæg og projekttyper, der automatisk medfører at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Projektet medfører at der kan opføres op til cirka 105-120 boliger i området. En undersøgelse af GIS-data og regionplanen viser, at selve området ikke ligger i eller nærheden af områder med internationale eller nationale naturbeskyttelsesinteresser. Endvidere ses, at der ikke er væsentlige arkæologiske interesser i selve området, jf. kulturarvsstyrelsens hjemmeside dkc-online. Der bør dog foretages prøvegravning inden projektets realisering, da området ikke ligger langt fra Hansborgs slotsgrund. Planens realisering vil medføre en forøgelse af trafikken på Vinkelvej i forbindelse med realiseringen af det planlagte boligbyggeri på 90 boliger i delområde 1. Det samlede boligbyggeri i området vil også medføre en vis forøgelse af trafikkken fra Nordhavnsvej til Jomfrustien, Vinkelvej, Gasværksvej og Østergade. Planens realisering vil medføre opførelse af en mere bymæssig etagebebyggelse i forhold til den nuværende lave erhvervsbebyggelse, der findes i lokalplan-området. Bebyggelsen vil påvirke det visuelle indtryk af området set fra fjorden og fra byen i positiv retning. Området ligger ud til havnen, hvor der er en vis oversvømmelsesrisiko. Der er lokalplanen fastsat bestemmelser om en laveste gulvkote på 2,2 meter for at imødegå risikoen for oversvømmelse af boliger i stueetagen. Området ligger tæt på eksisterende erhvervsvirksomheder. Boliger vil i en periode være belastet af støj herfra. Der er vedtaget en afvikling af virksomhederne på havnearealerne, således at støjbelastningen ophører inden for en overskuelig periode (8 år). Samlet set vurderes det, at planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen af screeningen er, at det ikke skønnes nødvendigt at udarbejde en miljøvurdering, da der for alle undersøgte emner konkluderes, at realiseringen af lokalplanen ikke medfører en væsentlig påvirkning af miljøet. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må de ejendomme, der er omfattet af planforslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et 15
midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan dog fortsættes som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Byrådet, dog højst indti ét år efter offentliggørelsen. De blivende retsvirkninger fremgår af lokalplanens 13. 16
LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN 11.108.1-3 OmrådE til boliger og offentlige formål på haderslev havn I henhold til lov om planlægning, bekendtgørelse 813 af 21. juni 2007 med efterfølgende lovændringer fastlægges i lokalplanen følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplan 11.108.1-3 har til formål: at ændre lokalplanområdet fra havne- og erhvervsområde til boligområde samt offentlige og private servicefunktioner, samt lettere erhvervsvirksomheder der kan indpasses i områdets fremtidige bystruktur. at åbne mulighed for opførelse af bolig- og erhvervsbebyggelse i form af etagebyggeri og tæt-lav bebyggelse, at sikre at fremtidig bebyggelse og omgivelser tager udgangspunkt i de rammer, der er udstukket i masterplan 2004 for Haderslev Havn samt Designmanual 2005 for Haderslev Havn, at fastlægge principper for bebyggelsens placering og omfang, så en god sammenhæng med den omgivende by og havn opnås, at sikre, at ny bebyggelse fremtræder som en arkitektonisk og materialemæssig helhed, der sikrer stedets karakter og identitet, og at der ved ændringer og tilføjelser i den eksisterende bebyggelse skabes god arkitektonisk sammenhæng, og at sikre at bebyggelsen med havnekontoret og vejerboden bevares, 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre af Haderslev: 19a, 1772, 1773, 1776, 2356, 2397, 2575, 3165, 3352, 4331 og 4667, del 2934 samt del af vejlitra 7000cz Haderslev samt alle parceller der efter den 1. april 2008 udstykkes fra disse parceller. 2.2 Området er beliggende i byzone. 2.3 Lokalplanens område opdeles i 3 delområder 1, 2 og 3 som vist på kortbilag 2. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet er byomdannelsesområde og skal anvendes til boligområde, offentlige og private servicefunktioner. Der kan etableres mindre erhvervsvirksomheder, der naturligt kan indpasses i området. 3.2 De 3 delområder må anvendes til følgende formål: Område 1. Område til etageboliger og tæt-lave boliger samt beboerhus for delområdets beboere. 17
Område 2. Område til etageboliger og tæt-lave boliger, offentlige og private serviceerhverv. Område 3. Vej, torv og fremtidig havnepromenade til brug for rekreative formål. 3.4 Lokalplanområdet kan selvom det er støjbelastet anvendes til støjfølsomme funktioner som boliger, idet støjbelastningen fra erhvervsvirksomhederne i henhold til Kommuneplantillæg nr. 1-05 for Haderslev Havn skal være bragt til ophør inden 8 år fra denne lokalplan er vedtaget og offentliggjort. 4. Udstykning 4.1 Der kan ske udstykning og sammenlægning af ejendomme, når dette sker efter en samlet plan, der er godkendt af Haderslev Kommune. 5. Veje, stier og parkering 5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Jomfrustien. Delområde 1 kan endvidere vejbetjenes fra Vinkelvej. 5.2 Der udlægges et areal på 12 meters bredde til vejen Jomfrustien fra dennes skæring med Lindedal til dennes skæring med havnesporet. Vejen skal ved eventuel omlægning udstyres med gadeinventar, belysning og beplantning efter anvisningerne i Desinmanual for Haderslev Havns anvisninger. 5.3 Vejene Vinkelvej og Ved Havnen kan nedlægges inden for lokalplanområdet. Nedlæggelsen sker i henhold til bestemmelserne i vejloven. 5.4 Der skal for hver bolig udlægges mindst 1 parkeringsplads i lokalplanområdet. Parkeringspladserne kan anlægges på terræn eller i parkeringskælder. Parkeringskælder i delområde 1 skal vejbetjenes fra Vinkelvej. Ved etablering af erhvervsvirksomheder skal etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. Facadefremspring, i form af kviste, karnapper, altaner, tagudhæng m.m. tillades over stuetagen, at overskride byggefeltet med op til 0,5 meter i mod vejskel og naboskel. Mindre bygninger i forbindelse med områdets tekniske forsyning og drift kan placeres uden for byggefelterne. 6.2 Den samlede bebyggelsesprocent for hver af de to delområder 1 og 2 må ikke overstige 110 eksklusiv altaner. 6.3 For bygninger i delområde 1 og 2 gælder: - at bebyggelsen som minimum skal opføres i 2 etager, - at bebyggelsen ikke må opføres med en højde, der overstiger 10 for byggefeltet ud mod Gasværksvej og 15 meter målt fra kote 2,2 m (DVR90) eller fra eksisterende terræn, hvor dette ligger over kote 2,2 meter for 18
boligbebyggelsen. Se højdeangivelse på byggefelter på kortbilag 3, - at mindste gulvkote skal være 2,2 meter, - at elevatortårne, skorsten, læskærme m.v. medregnes ikke i den totale bygningshøjde, - at den gennemgående bygningsdybde ikke overstiger 12 meter. 6.4 I delområde 3 må der ikke opføres ny bebyggelse, undtagen bygninger til områdets tekniske forsyning og drift. Disse må ikke opføres med en højde, der overstiger 3,5 meter. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal udformes, så der opnås en passende helhedsvirkning. 7.2 Bebyggelsen kan udføres med flade tage (minimumshældning) i alle delområder. 7.3 Udvendige facader skal udføres med som blank mur, pudset/vandskuret murkværk med efterfølgende malerbehandling samt lette beklædninger i træ, zink og lignende. 7.4 Tage skal udføres med grå eller sort tagpap, zink eller lignende materialer. Fliser, klinker og træ kan anvendes i forbindelse med anvendelsen af tage som opholdsarealer. 7.5 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tag- og facadematerialer af hensyn til risikoen for reflektionsgener. Dog er undtaget transparente glasfacader samt energibesparende foranstaltninger som solfangere og solceller. Uigennemsigtige glasfacader må ikke anvendes. 7.6 Inden for lokalplanområdet må skiltning og reklamering ved bebyggelse, der udelukkende anvendes til boligformål ud over almindelig navne- og nummerskiltning, ikke findes sted. 7.7 Ved bebyggelse med privat og offentlig service må der kun opsættes facadeskilte med navn og logo i henhold til vejledningen "Facader og skilte i Haderslev Kommune". Facadeskilte skal placeres på faca derne. Der må ikke placeres skilte på bebyggelsens tage. Facadeskilte skal udføres i god harmoni med bebyggelsens arkitektur. 7.8 Der må ikke opsættes parabolantenner på tage, overgavle og skorstene. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Terrænregulering over +/- 0,5 meter skal godkendes af Haderslev Kommune. 8.2 Gader, stier, promenader og pladser skal ved omlægning udføres med udgangspunkt i Designmanual for Haderslev Havn. Planen skal forinden godkendes af Haderslev Byråd. 8.3 Ubefæstede arealer skal tilplantes eller udlægges med græs, jf. Masterplan for Haderslev Havn samt Designmanual for Haderslev Havn. 19
8.4 Parkeringspladser skal udføres med fast belægning eller som grøn parkering jr. Designmanual for Haderslev Havn. Der skal plantes mindst 1 træ for hver 3 parkeringsbåse på terræn. 8.5 Adgangsarealer skal anlægges under hensyntagen til tilgængelighed for alle brugere, herunder syns- og bevægelseshæmmede. 8.6 Udendørs oplagring af materialer, byggeaffald m.m. må ikke finde sted. Vareoplag og affaldscontainere til husholdningsaffald skal som minimum afskærmes med beplantning eller mur. 8.7 Opstilling af både, campingvogne, uindregistrede køretøjer o.lign. må ikke finde sted på områdets parkeringspladser og åbne arealer. Langtidsparkering af lastvogne, busser og lignende må ikke finde sted på områdets veje eller parkeringspladser. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes det offentlige spildevandsnet i henhold til Haderslev Kommunes spildevandsplan eller efter Byrådets nærmere anvisninger. Regn og spildevand skal separeres. Spildevand skal tilsluttes det offentlige kloaknet. Regnvand skal ledes til den offentlige regnvandsledning eller kan såfremt der opnås tilladelse hertil ledes direkte til recipient. 9.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter byrådets anvisninger. Lavenergihuse kan fritages for tilslutningspligt. 9.3 El-, tele- og antennekabler skal fremføres som jordledninger. 9.4 Ny bebyggelse skal tilsluttes fællesantenneanlæg, bredbånd, kabel-tv m.v. efter byrådets anvisninger. 9.5 Belysningsarmaturer i lokalplanens område skal udføres med udgangspunkt i Designmanual for Haderslev Havn. 9.6 Der skal ved bebyggelsen udlægges arealer til placering og tømning af affaldscontainere/stativer. Placeringen skal så vidt muligt ske i tilknytning til adgangsvejene. Der skal sikres tilstrækkelige vendemuligheder for renovationskøretøjer. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde og bygninger indenfor lokalplanområdet, der er taget i brug efter lokalplanens endelige vedtagelse. Grundejerforeningen skal oprettes når 25% af grundene er solgt, eller når byrådet kræver det. Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligeholdfællesarealer og fællesveje indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningens ved tægter og senere ændringer skal godkendes af byrådet. 10.2 Der skal endvidere oprettes en grundejerforening med medlemspligt 20
for området omfattet af Masterplan 2004 for Haderslev havn. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de fælles friarealer, beplantningsbælter m.m., der etableres som led i projektet. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver som er i medfør af lokalplaner, lovgivningen og kommunalbestyrelsens beslutninger. Haderslev Kommune varetager grundejerforeningens funktioner frem til det tidspunkt, hvor Haderslev Kommune finder grundlag for at over drage den fremtidige drift til grundejerforeningen. På det tidspunkt, hvor Haderslev Kommune beslutter sig for at afgive driften af grund ejerforeningen, indkalder Haderslev Kommune til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på etablering af en ledelse i overensstemmelse med vedtægterne. 11 Forudsætninger for ibrugtagning 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, at det fornødne antal parkeringspladser jf. pkt. 5.4 er etableret, at byggeriet er færdigmeldt, at der er sket tilslutning til el, vand og offentlig kloak, at spildevand er ført til spildevandsledning, at regnvand er ført til regnvandsledning, at ny bebyggelse er tilsluttet varmeforsyning. 12. Ophævelse af servitutter 12.1 Tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, ophæves. 13. Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 13.2 Byrådet kan meddele mindre betydende lempelser i lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde, ikke derved bliver ændret. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.3 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 21
Vedtagelsespåtegning Vedtaget endeligt af Haderslev Byråd den 9. oktober 2008. H. P. Geil / Poul Erik Graversen Borgmester Kommunaldirektør Offentliggjort i Haderslev Ugeavis 26. november 2008 22
Lokalplan 11.108.1-3 KORTBILAG 1 Mål 1:2.000 Lokalplanområdets afgrænsning og matrikler 23
24
Lokalplan 11.108.1-3 KORTBILAG 2 Mål 1:2.000 Delområder 25
26
8m Lokalplan 11.108.1-38 KORTBILAG 3 Mål 1:2.000 Dispositionsplan 27
28
DALGADE DALGADE ROLIGHEDSVEJ LINDEDAL AASTRUPVEJ LANGSTRENGVEJ SOLBAKKEN FJELSTRUPVEJ VINKELVEJ NORDHAVNSVEJ VED HAVNEN KULHAVNSVEJ REMISEN CHRISTIAN X'S VEJ BYGNAF Strandpark GODSKAJEN Haderslev Fjord JOMFRUSTIEN Indblik fra fjorden mod byen ÏSTERGADE GASVãRKSVEJ HONNÏRKAJEN Udbliksmuligheder fra gaderne mod fjorden. Ikke -offentligt tilgængeligt areal TOLDBODGADE LANSENERVEJ HERTUG HANS GADE SKIBBROGADE HANSBORGGADE PAKHUSKAJEN Nuværende visuelle forhold FJORDAGERVEJ FJORDAGERBAKKE ROLIGHEDSVEJ LINDEDAL AASTRUPVEJ LANGSTRENGVEJ SOLBAKKEN FJELSTRUPVEJ VINKELVEJ NORDHAVNSVEJ VED HAVNEN KULHAVNSVEJ REMISEN CHRISTIAN X'S VEJ BYGNAF Udblik begrænses Strandpark GODSKAJEN Haderslev Fjord JOMFRUSTIEN Indblik fra fjorden mod byen ÏSTERGADE GASVãRKSVEJ HONNÏRKAJEN Udbliksmuligheder fra gaderne mod fjorden. Ikke -offentligt tilgængeligt areal TOLDBODGADE HERTUG HANS GADE SKIBBROGADE HANSBORGGADE PAKHUSKAJEN Fremtidige visuelle forhold FJORDAGERVEJ FJORDAGERBAKKE BILAG 4A Visualisering 29
30
Den fremtidige bebyggelse set fra syd. Viewet fra Jomfrustien og ud mod Haderslev fjord bevares. BILAG 4B Visualisering 31
Om lokalplaner Hvem laver lokalplaner? Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om Planlægning fra 2004 med efterfølgende ændringer. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større an lægs opgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nød vendigt af andre hensyn. Offentlig fremlæggelse Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, ligesom der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere indenfor det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Kommunen holder undertiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det påhviler byrådet at sende lokalplanforslaget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal påse, at det overholder de retningslinier, der er i regionplanen og andre forskrifter. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag medfører, at den endelige vedtagelse skal udsættes mindst en måned. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokal pla nen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen. Hvad skal en lokalplan indeholde? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse og afgrænsning, vej- og stiforhold, bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fællesanlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer for området, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. Hvilke retsvirkninger har lokalplanen? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages ud styk ninger eller udføres bebyggelse i området, der foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning 14. Forbudet kan gæl de ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lem pelser i forhold til lokalplanen og Planlovens be stem melser om regulering af bebyggelsen. Haderslev Kommune Teknik & Miljø Rådhuscenteret 7 6500 Vojens www.haderslev.dk 32