Bemærkninger vedr. Opførelse af nyt byggeri i Brammersgade 41. Vi vil gerne påpege en række faktuelle fejl i de oplysninger der ligger grund for indstillingen til byrådet. Derudover er vi særdeles bekymrede for hvordan især de voldsomt forringede krav til opholdsaraler vil påvirke vores bevaringsværdige bymiljø. På vegne af ejere og beboere i Brammersgade 56, 58 og 60 samt St. St. Blichers gade 28 01
Konkrete fejl og mangler i indstillingen og det medsendte materiale. Beregning af eksisterende og nyt opholdsareal er fejlbehæftet Kommunens standardkrav til opholdsareal er 30%, hvilket er væsentligt mere end i det foreslåede byggeri. Af kommuneplan 2013 fremgår det specifikt at udendørs opholdsarealer i midtbyen skal prioriteres højt: I city skal der udlægges opholdsareal svarende til mindst 30%. Endvidere fremgår det at: På ejendomme, hvor det ubebyggede areal udgør mindre end 30 % af boligetagearealet, skal der i forbindelse med ændret anvendelse eller lignende sikres, at det ubebyggede areal indrettes til opholdsareal for ejendommens beboere. Vi er bekendt med at der ofte gives dispensationer ned til 28%. 19,05% er væsentligt under dette. Et hovedhensyn bag den foreslåede dispensation er tilsyneladende at der i den konkrete sag opnås en væsentlig øgning af opholdsarealet, fra 14,18% til 19,05%. Der er i beregningen af opholdsarealer på side 4 i ansøgningen en række faktuelle fejl. Hvis disse korrigeres er der blot tale om en marginal øgning fra 18,55% til 19,13%. For såvidt angår det eksisterende opholdsareal er der følgende fejl: Der er en simpel regnefejl i opholdsareal terræn. Da 169-130=39 skal dette areal retteligt være 39m^2 (ikke 33m^2). De altaner der omtales i projektbeskrivelsen er et uafhængigt og allerede gennemført projekt. Der er således i dag etableret et opholdsareal for altaner på 12m^2 (ikke 6m^2) Derved bliver det samlede opholdsareal 51m^2, svarende til 18,55%. For så vidt angår det fremtidige opholdsareal er der også en række fejl. I Kommunens indstilling fremgår det at det samlede etageareal er 138m^2, men der indgår kun 130m^2 i beregningen. Det er uklart hvorfor opholdsarealet beregnes som (84/410), da ingen af disse tal optræder i forudsætningerne. Og så må der være en regnefejl, da ingen af tallene kan give 19,05% Tager vi udgangspunkt i et samlet etagearal på 275 (ekst)+138(nyt)=413, og et opholdsareal som beregnet på 79 giver det et opholdsareal på 19,13%. Hovedhensynet om at der skulle være en markant øgning af opholdsarealet må således sige at bygge på forkerte forudsætninger, og tilbage står en helt usædvanlig dispensation fra de gængse krav til opholdsarealer hvilket bidrager til at forringe boligkvaliteten i hele området. Vi har ikke haft mulighed for at måle garagens faktiske areal, men kan konstatere at den er angivet som 20m^2 i BBR, men her opgives at fylde 40m^2 på grunden. En opmåling på kommunens GIS-kort indikerer at den er ca. 35m^2, efter vores bedste skøn. Holder dette svarer det eksisterende opholdsareal til 56m^2, eller 20,36%. Der er således tale om at opholdsarealet mindskes i forhold til de eksisterende forhold (fra 20,36% til 19,13%). 02
Beregning af opholdsareal på baggrund af tidligere byggetilladelser Det bemærkes at der allerede i dag er underskud af opholdsareal på grunden. Da den nuværende garage blev godkendt skete der under forudsætning af at der blev etableret opholdsareal på hele dennes tagflade. At det dengang forudsatte opholdsareal sidenhen er fjernet (uden kommunal godkendelse) kan næppe bruges som argument for at tillade et minimalt opholdsareal i forbindelse med nyt projekt. Medregnes dette areal (35m^2) i udregning af det eksisterende opholdsareal bliver det 56+35=91m^2, hvilket svarer til 33,09%. En godkendelse af dette projekt vil altså være en stadfæstning af denne varige reduktion af opholdsarealet på grunden (fra 33,09% til 19,13%). Ændring i bebyggelsesprocenten er ikke marginal Forvaltningen fremhæver i indstillingen at bebyggelsesprocenten kun hæves fra 179,8 til 180,7. Vi synes omvendt det er tankevækkende at et byggeri på så lille en grund kan ændre bebyggelsesprocenten i området så meget. Det skyldes naturligvis at bebyggelsesprocenten på selve grunden stiger fra 162,7 til 244,4 (en stigning på 50%). Skyggevirkningerne er ikke yderst beskedne Det fremgår af forvaltningens indstilling at skyggevirkningerne skønnes at være yderst beskedne. Vi noterer os følgende: Om eftermiddagen i sommermånederne forsvinder stort set alt lys fra gårdrummet i St. St. Bli chersgade 28 (side 4). Der er stor forskel på at have sollys og ikke sollys i sin gård. Tilsvarende gælder om eftermiddagen i løbet af foråret (side 8), hvor man også går fra at have lidt sollys i gården, til slet ingen sollys at have det gælder St. St. Blichersgade 26 og 28. Tegningsmaterialet er misvisende især 3D-modellen. Vi har naturligvis gerne villet vurdere såvel arkitektur som risiko for indbliksgener. Der er imidlertid stor forskel på størrelse og placering af vinduer i tegningen (side 12), opstalten (side 14) og 3D en (side 8). Ifølge forvaltningen er det tegning/opstalt der gælder, og her ses at der meget høje og tætsiddende vinduer, der ovenikøbet omslutter bygningens hjørner. Der er ikke mål på tegningen, men med lineal har vi estimeret dem til at være over 2 meter høje og samtidig sidder de meget tættere end de dannebrogsvinduer der ellers er i området. Vi mener at de meget store vinduer giver betydelige indbliksgener. Forvaltningen skriver at der er tale om normale vinduer men der er ingen steder i vores område hvor der er så store og dominerende vinduespartier. 03
Vi er bekymrede for udviklingen i vores område også på lidt længere sigt Området er udpeget som værdifuldt bymiljø: (kommunenplanens 2013 hovedstruktur, side 76). Vi synes det forpligter til at overveje hvilken udvikling der ønskes på sigt. Hullerne i karéens hjørner er et karakteristisk arkitektonisk træk: I forbindelse med Frederiksbjerg-processen var hullerne i hjørnerne et af de træk der blev fremhævet i forbindelse med kommuneplantillæget vest for M.P. Bruunsgade. Den gældende lokalplan sikrer netop bevarelse af dette hul, idet hullet bevidst ikke er udpeget som byggefelt. Det virker derfor helt inkon sekvent at ville dispensere for netop denne del af lokalplanen. Der er behov for langsigtet planlægning: Den nuværende lokalplan er på mange måder dispenseret i stykker. Lokalplanens intentioner om at skabe gode opholds- og friarealer er på mange måder brudt: Dels er den samlede bebyggelsesprocent allerede væsentligt over 150, dels er det store område der oprindeligt var tiltænkt fælles friareal i stedet blevet en stor parkeringsplads (se næste side). Der er behov for en proces, hvor man gør sig bevidst om hvad det er for en udvikling der ønskes i stedet for at det bliver afgjort af tilfældige sager. Der er særligt brug for at forholde sig til hvor tæt man vil bygge: Den nuværende lokalplan angiver en maksimal bebyggelsesprocent for området som helhed på 150. Forvaltningen indstiller at man igen giver dispensation for bebyggelsesprocent, da en øgning fra 179,8 til 180,7 er marginal. Det er klart at stigningen ikke er større, det er jo en lille grund på et meget stort område. Lige som de fleste andre grunde i området er små. Vi frygter en præcedens, hvor man kan øge bebyggelsesprocenter på grundenene enkeltvis et lille skridt af gangen - uden at for holde sig til hvilken bebyggelsesprocent man synes er rimelig for området. Hvis man ønsker en tættere bydel bør det ske ved en bevidst revision af lokalplanen, og ikke ved fortsatte dispensationer. Præcedens: Vi er bange for at en tilladelse til det foreslåede byggeri kan danne præcedens, og dermed bidrage til at områdets karakteristiske træk ændres. I den konkrete sag dispenserer man for alle redskaber man har til at sikre et bymiljø med gode og tilstrækkelige opholdsarealer: Bebyggelsesprocent, opholdsareal, og byggefelter. 04
Oversigt over lokalplan 338 - område B Lokalplanens intentioner: De faktiske forhold idag: 05