Afdelingsmøde for Klintevej/Rosendals Allé afd. 35. Mandag, den 21. september 2015 kl. 19.00. Tilstede fra boligforeningen var direktør Kenneth Taylor Hansen (KTH), Thomas Petersen (TP), Henrik Kruse, Mette Nyholm og Britt Espensen. KTH startede mødet med at byde de 12 fremmødte velkommen og gennemgik kort dagsordenen, og præsenterede kort de tilstedeværende fra boligforeningens administration og bestyrelse. Endvidere var John Harlev Jensen (JHJ) fra Mariagerfjord Kommune tilstede ved mødet. 1. Valg af dirigent. Til dirigent valgtes Kenneth Taylor Hansen, som takkede for valget. 2. Fremlæggelse af kort beretning for perioden siden sidst. KTH fik ordet. KTH henviste til formandens beretning fra repræsentantskabsmødet den 3. juni 2015, som forefindes på vores hjemmeside www.hobroboligforening.dk. Beretningen her på afdelingsmødet vil tage udgangspunkt i den skriftlige beretning og alene omfatte nogle væsentlige emner fra beretningen. Rækkehusene i Mølhøjparken KTH startede med at fortælle om byggeriet af de nye rækkehuse på Hvilhøjvej. Det var med stor spænding, at vi efter repræsentantskabsmødet i 2014 gik i gang med planlægningen af de 20 nye rækkehuse i Mølhøjparken her i Hobro. Det var længe siden, at vi sidst startede et byggeri, og de nye huse er en helt ny type boliger, som er noget større end de rækkehuse vi tidligere har bygget. Byggeriets samlede byggesum er i skema B budgetteret til ca. 32 mio. kr. Boligerne opføres som energi 2015 boliger. Byggeriet er, som de fleste ved, i fuld gang, og der er indflytning i blok 1 og 2 den 1. november, mens blok 3 og 4 er klar til indflytning den 15. november. Det er en forsinkelse på et par måneder i forhold til den oprindelige plan. Det skyldes især den meget våde vinter vi har haft, som har medført udfordringer med vand på byggepladsen. Den store mængde nedbør i løbet af vinteren har også medført en række uforudsete udgifter, og vi forventer derfor en mindre overskridelse af budgettet med ca. 400 600 tkr. Samlet set er vi tilfredse med byggeriet indtil nu. Det bliver nogle flotte huse, og vi er helt overbeviste om, at de nye beboere bliver glade for de moderne og energivenlige boliger. Alle husene er allerede nu udlejet. Renoveringsopgaver Der er i 2014 også gennemført mange renoveringsarbejder i vores afdelinger. Der er således anvendt i alt 5,1 mio. kr. fra afdelingernes henlæggelser til planlagt vedligeholdelse og i alt 8,7 mio. kr. til almindelig vedligeholdelse i årets løb.
I kan finde en specifikation af afdelingerne i årsberetningen, som ligger på vores hjemmeside. Kollektiv råderet Der har vist sig et behov for at ændre den tidligere praksis for køkkenrenoveringer i Hobro Boligforening. Der er derfor lavet en ny procedure for køkkenrenoveringer og andre kollektive råderetsarbejder. Denne procedure vil blive forelagt for jer til godkendelse på dette afdelingsmøde under dagsordenens pkt. 3. Vi synes, at der er lavet en god procedure, som giver alle vores beboere lige mulighed for at få lavet forbedringer i boligen mod en huslejestigning, svarende til finansieringsomkostningen. Proceduren lægger op til, at renovering af køkken, bad og i visse afdelinger carporte kan finansieres af afdelingens midler eller i de større afdelinger ved optagelse af realkreditlån. Finansieringen af et nyt køkken sker over 15 år, og når lånet er tilbagebetalt vil huslejen igen blive nedsat med det samme beløb, som huslejen oprindeligt blev forhøjet med. Forud for udarbejdelse af den nye procedure har vi gennemgået og registreret alle de kollektive råderetsarbejder, som i tidens løb er blevet udført i vores lejemål. Der er registreret 236 sager, som alle er blevet gennemgået i detaljer. Vi har desuden søgt juridisk bistand fra eksterne juridiske rådgivere med henblik på at finde ud af, om der er lejere, som skal have nedsat huslejen og i nogle tilfælde måske endda have tilbagebetalt for meget betalt husleje. Alle berørte lejere har modtaget et brev med oplysning om datoen for huslejenedsættelsen, og disse datoer er blevet registreret i vores systemer, så huslejen bliver nedsat helt automatisk når køkkenet er betalt. Et lille antal lejere har allerede betalt mere end køkkenets pris. I disse tilfælde er huslejen blevet nedsat, og lejeren har fået tilbagebetalt det for meget indbetalte beløb. Oversvømmelse på Skivevej Vores institution på Skivevej blev i oktober måned 2014 ramt af en oversvømmelse som følge af et skybrud, der resulterede i overløb fra det nærliggende vandløb. Skaderne som følge af oversvømmelserne viste sig desværre meget omfattende, og udbedringen af skaderne har strakt sig over en periode på mere end et halvt år. Først for kort tid siden var de sidste boliger klar til indflytning. Vi har bedt vores rådgivere om forslag til sikring af området, så fremtidige oversvømmelser forhåbentlig kan undgås.
Positiv udvikling i omkostninger ved lejeledighed Vi har gennem de seneste 2 år gjort en stor indsats for at nedbringe tabene fra ledige boliger i vores afdelinger. I 2012 udgjorde de samlede tab ved lejeledighed 1.508 tkr., mens tabene i 2014 er nedbragt til 449 tkr. Tab ved lejeledighed er dermed nedbragt til mindre end en tredjedel på kun 2 år, hvilket vi anser som meget tilfredsstillende. Det betyder selvfølgelig ikke, at vi skal undlade at have fortsat fokus på tomgangsboliger, men det viser, at vores indsats har virket. Aktiviteter i afdeling 35 Klintevej/Rosendals Allé, Hadsund Der har stået 1 hus tomt på Klintevej 9 på grund af et omfattende renoveringsarbejde i boligen. Huset er nu færdigt og genudlejet. Der har været 3 fraflytninger i afdelingen, og alle 3 huse er genudlejet. Gennemgang af regnskab og budget. KTH gennemgik først regnskabet for 2014 i henhold til en mere samlet oversigt over regnskabstallene. Der var blevet omdelt et samlet og mere overskueligt regnskab og et diagram. Offentlige og andre udgifter, som bl.a. er kloak og renovation er nogle af de udgifter, som stiger mest fra år til år. Årets overskud på ca. 7.000,00 kr. bliver fordelt på de næste 3 år som en indtægt. Der var ingen spørgsmål til regnskabet. Herefter blev budgettet for 2016 gennemgået. Ligeledes i henhold til en samlet oversigt samt et diagram. Dette budget vil medfører en huslejestigning på kr. 120,00 pr. m2/år eller ca. 900 kr. pr. hus pr. måned. Den forholdsvis høje huslejestigning skyldes et lån, som skal anvendes til renovering af alle kældre. Der var blevet omdelt en oversigt over finansieringen, hvoraf også fremgår, at bestyrelsen giver et tilskud fra foreningen til kælderrenoveringen. Der var spørgsmål til, hvor i lovgivningen det står skrevet, at boligforeningen bare kan lægge sådan en renovering ind i budgettet. Hertil svarede KTH, at det handlede om en forsvarlig drift af boligerne. JHJ forklarede lidt om hvordan det videre forløb er, hvis de fremmødte stemmer nej til budgettet. Der var spørgsmål til,hvad JHJ s job er hos Mariagerfjord Kommune. Dette blev besvaret af JHJ. KTH gjorde kraftigt opmærksom på, at vi helst vil, at afdelingen selv vedtager forslaget. Vi ønsker ikke, at trække noget ned over hovedet på vores lejere, men skulle det komme så vidt, vil vi sende budgettet ned til kommunen med anmodning om, at få det godkendt. Det var spørgsmål til hvornår huslejestigningen ville træde i kraft. Hertil svarede KTH, at det vil den først, når arbejdet er færdiggjort og lånet er taget hjem. Der var spørgsmål til, hvornår det kunne forventes, at arbejdet ville gå i gang. Hertil svarede KTH, at vi vil prøvepå at nå en igangsættelse til foråret. En enkelt ønskede gulvvarme i kælderen, når nu man var i gang. Hertil svarede KTH, at det ikke var indregnet i forslaget. Endvidere var det ikke tanken, at gulvet skulle bankes op.
TP lagde op til, at man evt. kunne lave det som en tilvalgsmulighed med klinker, hvor man så kunne få klinker mod en mindre huslejestigning. Der var herefter ikke flere spørgsmål til budgettet, som blev vedtaget med 9 stemmer for, 5 imod og 2 blanke. 3. Indkomne forslag. Forslag fra organisationsbestyrelsen om godkendelse af oplæg til kollektiv råderet i Hobro Boligforening. Tidligere har det været sådan, at en afdeling udskiftede alle køkkener eller badeværelser på en gang. I 2005 blev kollektiv råderet indført. Boligforeningen ønsker at få den kollektive råderet formaliseret, så derfor stilles dette som forslag fra organisationsbestyrelsen. Et eksempel på den kollektive råderet kan være, at ønsker man nyt køkken kan man kontakte Boligforeningen. Boligforeningen indhenter pris, og kan derefter udregne den huslejestigning man får og hvornår man er færdig med at betale det. Der er indsat et max. på 15% af den nuværende husleje, som stigningen må bliver. Denne regel er indsat for at undgå meget eksotiske ønsker, som kunne udmønte sig i meget dyre løsninger. Forslaget blev vedtaget med 14 for og 2 blanke. 4. Valg af repræsentanter og suppleanter. Marianne Andersen, Elisabeth Sommer Pedersen og Gitte Skov var alle på valg. Marianne og Gitte ønskede genvalg, Elisabeth ønskede ikke genvalg. Marianne Andersen og Gitte Skov blev genvalgt til 2017. Der blev ikke valgt nogen suppleant. 5. Eventuelt. En enkelt efterlyste udskiftning af ulovlige Velux vinduer på 1. sal samt en dårlig bruseniche. TP gjorde opmærksom på, at han ikke har glemt arbejdet, blot valgt at det godt kunne vente. Spørgsmål til om det kunne være en mulighed, at rive husene ned og bygge nye, energirigtige boliger i stedet for. Hertil svarede KTH, at man ikke sådan lige får love til at rive almene boliger ned. Det kræver en meget lang procedure samt nogle meget gode argumenter. Almene boliger er som udgangspunkt bygget for at blive stående for evigt. Penge til maling af udhæng? KTH forklarede, at efter renovering af Klintevej 9 er midlerne på henlæggelserne meget reduceret. Det er på prioriteringslisten, dog kommer Velux vinduerne i første række. Spørgsmål til renovering eller udskiftning af eksisterende brusenicher, som er meget gamle og svære at gøre rene. KTH lovede, at vende tilbage til spørgsmålet. Der var spørgsmål til, om der kommer nogen rundt og kigger i husene inden kælderrenoveringen sættes i gang. Dette mente TP, at der gjorde. Der var spørgsmål til ny trapper i forbindelse med kælderrenoveringen. Hertil svarede TP, at kældertrappen bliver bygget op i betonblokke, og trappen hen over kælderskakten bliver i stål. Spørgsmål til om kælderen vil blive en del af boligarealet efter renoveringen. Hertil svarede KTH, at det vil den ikke.
Der var spørgsmål til om boligforeningen var klar over, at der et sted er en sivebrønd. Hertil svarede KTH, at det er en af grundene til, at vi har haft rådgivende ingeniørfirma på sagen. Dirigenten takkede herefter for god ro og orden og hævede mødet.