Rapport Billund Kommune August 2011 Billund Kommune Jorden Rundt 1 7200 Grindsted Bascon A/S Åboulevarden 21 Postbox 510 DK-8100 Aarhus C
Indholdsfortegnelse 1 Indledning... 3 1.1 Baggrund... 3 1.2 Kommissoriet for opgaven... 3 1.3 Læsevejledning... 5 2 Den kvalificerede bolighandleplan... 6 3 Volumenstudie... 9 3.1 Formål... 9 3.2 Metode... 9 3.3 Redegørelse for forvaltningens opgørelse af ikke-støttet servicearealbehov... 10 3.4 Sydtoften... 13 3.5 Mødestedet... 23 3.6 Kvickly-grunden... 28 3.7 Billund Plejecenter... 31 3.8 Erstatningsbyggeri for Hejnsvig plejecenter... 36 3.9 Konklusion på volumenstudie... 38 4 Muligheder og konsekvenser ved indfrielse af lån... 39 4.1 Formål... 39 4.2 Metode... 39 4.3 Hejnsvig Plejecenter... 39 4.4 Engbo Plejecenter... 40 4.5 Mødestedet... 40 4.6 Frihavnen... 42 4.7 Opsamling... 42 2 / 42
1. Indledning 1 Indledning 1.1 Baggrund Nærværende kvalificering af bolighandleplanen tager udgangspunkt i de to tidligere udarbejdede dokumenter: Boliganalyse på ældre og handicapområdet og Oplæg til bolighandleplan, begge fra 2010. Formålet med de to dokumenter var at svare på 3 overordnede spørgsmål: Har Billund Kommune det rette antal boliger på ældre- og handicapområdet I dag og fremadrettet? Er det de rigtige boligtyper? Har boligerne den rette placering? Det korte svar på spørgsmålene blev givet som Ja nogenlunde men. Den første del af svaret dækker over, at efterspørgslen på nuværende tidspunkt kan håndteres inden for den eksisterende kapacitet, og at der fremadrettet kun kan forventes en begrænset stigning i efterspørgslen på mellem 12 og 36 plejeboliger frem mod 2019. Den sidste del af svaret dækker over en geografisk skævhed i sammenhængen mellem behovet og kapaciteten, og en begrænset egnethed i flere af boligerne. Oplæg til bolighandleplan lægger op til en reform af plejeboligstrukturen, som understøtter byrådets ønsker om, at kunne imødekomme de kommende års behov for plejeboliger til alle befolkningsgrupper. Ved at koncentrere kapaciteten på færre plejecentre, sikres det, at de plejeboliger borgerne bliver tilbudt har en høj kvalitet og er placeret der, hvor efterspørgslen er størst. Samtidig sikres det også at den kommunale serviceopgave løses på en økonomisk rationel og bæredygtig måde. Oplæg til bolighandleplan omfatter et scenarie med følgende elementer: Etablering af særligt specialiserede demensafsnit på Fynsgade Plejecenter. Etablering af center for korttidsboliger på Sydtoften Plejecenter. Nedlæggelse af 4-5 plejecentre. Etablering af erstatningskapacitet på Sydtoften Plejecenter og Billund Plejecenter. Etablering af plejeboliger til ældre udviklingshæmmede. Behov for udvidelse af kapaciteten med ca. 12-36 plejeboliger i 2019, dækkes ved nybyggeri i Billund eller Grindsted. 1.2 Kommissoriet for opgaven Kvalificeringen af bolighandleplanen foretages i to trin, hvor denne rapport er resultatet af det første trin. Første trin skal på baggrund af den nuværende behovsopgørelse og en række forudsætninger, dels vurdere rummeligheden i forhold til etablering af den erstatningskapacitet, der er nødvendig som følge af nedlæggelse af plejecentre, og dels beskrive de økonomiske konsekvenser ved nedlæggelse af plejecentre. Vurderingen af rummelighed foretages i forhold til etablering af flere plejeboliger, og i forhold til udnyttelse af eksisterende og etablering af nye servicearealer, i forbindelse med kapacitetsudvidelsen i henholdsvis Grindsted og Billund. Kvalificeringens første trin har desuden til formål at vurdere 2 alternative muligheder i Grindsted. Udgangspunktet er at kapacitetsudvidelsen sker på Sydtoften, mens de to alternative placeringer er henholdsvis Mødestedet og Kvickly-grunden. I andet trin, som gennemføres i efteråret 2011, foretages en nøjere vurdering af det fremtidige behov for plejeboliger. På nuværende tidspunkt er behovet opgjort på baggrund af en prognose baseret på befolk- 3 / 42
1. Indledning ningsudviklingen, og en række overvejelser omkring udviklingen i sundhedstilstanden og borgernes præferencer. På den ene side giver befolkningsudviklingen flere ældre borgere, mens udviklingen i sundhedstilstanden og borgernes præferencer peger på færre borger med behov for en plejebolig. I forbindelse med oplægget til bolighandleplanen, blev det fremtidige behov opgjort til at stige en smule i forhold til i dag. Efterfølgende er forholdene omkring Filskov Friplejehjem blevet afklaret, således at det fremadrettet forventes at 75 % af kapaciteten (36 plejeboliger), anvendes af borgere i Billund Kommune. Resultatet er, at den forventede stigning i behov, kan håndteres i regi af boligerne på Filskov Friplejehjem. I andet trin af kvalificeringen sker desuden en nærmere vurdering af behovet for plejeboliger til handicappede. Spørgsmålet der skal afklares er, hvorvidt der er behov for at etablere nye plejeboliger til denne målgruppe i tilknytning til et plejecenter, eller hvorvidt de nuværende boliger kan indrettes til formålet, og behovet derimod generelt er flere boliger i til handicappede. I dette første skridt forudsættes 8 nye plejeboliger til målgruppen etableret i tilknytning til Sydtoften, mens antallet og placeringen altså bliver genstand for en nøjere vurdering i fase 2. Udgangspunktet for kvalificeringen er således en fastholdelse af den nuværende kapacitet, et udgangspunkt som altså skal kvalificeres yderligere i andet trin af kvalificeringen. Formålet med en yderligere kvalificeringen er, at vurdere om Billund Kommunes belægning er specielt høj, og om en evt. nuværende overkapacitet påvirker den måde der visiteres til boligerne på. Figuren nedenfor illustrerer hypotesen: Figur 1 Hypotese Udvikling i målgrupper Præferencer Serviceniveau Behov Visitationskriterier Visitationspraksis Demografi Sundhed Kapacitet Hypotese: Visitationspraksis påvirkes af den tilgængelige kapacitet. Hvis hypotesen holder kan serviceniveauet være for højt, og vurderingen af det fremtidige behov dermed overvurderet Ideelt set bør det være således, at behovet for plejeboliger påvirkes at demografi, sundhedstilstand, præferencer og udvikling i målgruppen, og at det behov igennem visiteringen omsættes til et kapacitetsbehov. I realiteten er kapaciteten en forholdsvis rigid størrelse (plejeboliger tager tid at bygge og kan ikke bare nedlægges), hvilket betyder at kapaciteten ikke uden videre tilpasser sig en evt. udvikling i behovet. Spørgsmålet er hvad der sker hvis kapaciteten faktisk er højere end det reelle behov. Hypotesen er, at hvis der er overkapacitet, så vil der kunne ske en visitering ud over det fastsatte serviceniveau, ud fra devisen boligerne står jo alligevel bare tomme. Denne hypotese undersøges nærmere i andet trin af kvalificeringen. I det følgende tages altså udgangspunkt i en fastholdelse af den nuværende kapacitet, med den bemærkning, at der er tale om den maksimale kapacitet nødvendigt for at kunne håndtere det fremtidige behov, og at denne kapacitet evt. nedjusteres efter kvalificeringens andet trin. Af øvrige forudsætninger for kvalificeringen gælder: Produktionskøkken forudsættes etableret på Sydtoften, ved en udvidelse af det eksisterende køkken med ca. 200 m². Det forudsættes at plejeboligkapaciteten i Grindsted og Billund samles på 1 plejecenter i hver af de to byer. 4 / 42
1. Indledning Aktiv Pleje forudsættes etableret i servicearealer på Sydtoften, omfattende arealer til ledelse, stab og sygepleje, samt arealer til sygeplejeklinik, der i dag er placeret på Mødestedet. Sønder Omme Centeret forudsættes ombygget, således at der fremadrettet findes 30 plejeboliger på centeret. (Fire eksisterende korttidsboliger ombygges til to plejeboliger, og seks mindre plejeboliger ombygges til fire plejeboliger) Fynsgade Plejecenter forudsættes omdannet til demens plejecenter (tre plejeboliger omdannes til korttidsboliger) Det bemærkes, at i forbindelse med vurdering af alternativer til placering af plejecenter i Grindsted på Sydtoften (på henholdsvis Mødestedet og Kvickly-grunden), er det nødvendigt at fravige en af forudsætningerne nemlig enten forudsætningen om placering af produktionskøkkenet på Sydtoften, eller forudsætningen om samling af kapaciteten på et plejecenter (da det ikke umiddelbart giver mening at fastholde produktionskøkkenet på Sydtoften, hvis plejeboligerne samles et andet sted). I vurderingen er forudsætningen om produktionskøkkenet fraveget, da det antages at forudsætningen om samling af kapacitet er afgørende for, at opfylde målsætningen om en fremtidssikret og driftsmæssig bæredygtigt plejeboligkapacitet. På baggrund af det ovennævnte er følgende problemstillinger belyst og vurderet: Mulighederne for etablering af nye plejeboliger på Billund Plejecenter. Vurdering af eksisterende servicearealer og muligheder for udvidelse af disse på Billund Plejecenter, set i forhold til omdannelse og nybyggeri. Vurdering af 3 alternative løsninger i Grindsted (Plejecenter på Sydtoften, Mødestedet eller Kvicklygrunden), i forhold til det opgjorte maksimale behov for plejeboliger og tilhørende servicearealer, herunder en samlet køkkenproduktion. Muligheder og konsekvenser i forhold til indfrielse af lån, ved nedlæggelse af plejecentre. 1.3 Læsevejledning Udover dette indledende afsnit følger afsnit 2, hvor resultatet af analyserne omsættes til en kvalificeret bolighandleplan. I afsnit 3 gennemføres analysen af rummelighed i et volumenstudie, mens der i afsnit 4 analyseres på muligheder og konsekvenser af indfrielse af lån. 5 / 42
2. Den kvalificerede bolighandleplan 2 Den kvalificerede bolighandleplan På baggrund af volumenstudiet, analysen af lånindfrielse samt placering af Aktiv Pleje, sygeplejeklinik og produktionskøkken på Sydtoften kan der opstilles følgende kvalificerede forslag til en samlet bolighandleplan: I Grindsted etableres 38 nye plejeboliger i tilknytning til Sydtoften. De eksisterende servicearealer bibeholdes og der udvides med i alt 1.600 m² nye servicearealer, herunder faciliteter til produktionskøkken. Der etableres 22 korttidsboliger i tilknytning til Sydtoften. Det bør overvejes at etablere disse etapevis, således at der ikke skabes overkapacitet. Den endelige vurdering af fasedelingen følger efter en analyse af visitationspraksis. Der etableres 8 plejeboliger for udviklingshæmmede i tilknytning til Sydtoften. Sdr. Omme Centeret ombygges således, at der fremadrettet findes 30 plejeboliger på centeret. (Fire eksisterende korttidsboliger ombygges til to plejeboliger, og seks mindre plejeboliger ombygges til fire plejeboliger) Fynsgade Plejecenter omdannes til demens plejecenter (tre plejeboliger omdannes til korttidsboliger) På Billund Plejecenter ombygges 11 korttidsboliger og kontor og depot i Gnisten til i alt 10 nye plejeboliger. Der etableres yderligere 12 nye plejeboliger i tilknytning til Billund Plejecenter. Engbo, Mødestedet og Vorbasse nedlægges. Hejnsvig nedlægges. Indfrielsen af gæld er forholdsvis omkostningstung, og nedlæggelsen kan derfor med fordel udskydes til senere, i sammenhæng med en evt. nedjustering af kapaciteten. Skal kapaciteten fastholdes på det nuværende niveau, skal der etableres yderligere 18 plejeboliger i enten Billund eller Grindsted. Etablering af disse er problematisk inden for den eksisterende rummelighed, og kræver at der enten bygges mere i højden eller erhverves tilstødende arealer. I Tabel 1 nedenfor beskrives de budgetmæssige konsekvenser af den foreslåede bolighandleplan. I tabellen indgår de samlede konsekvenser af de konkrete investeringer, udgifter (grundkøb, projektering, håndværkerudgifter og omkostninger), samt indtægter (grundsalg, beboerindskud, byggesagshonorar, beboerindskud, servicearealtilskud og låneprovenu). Nettoudgifter er angivet med negativt fortegn og nettoindtægter med positivt fortegn. Ved nedlæggelse af Engbo, Mødestedet, Frihavnen og Hejnsvig indgår ikke indtægter ved salg, kun udgift ved indfrielse af lån, samt indtægt ved frigørelse af henlæggelser. I Tabel 2 fremgår de kapacitetsmæssige konsekvenser ved fuld implementering af bolighandleplanen. 6 / 42
2. Den kvalificerede bolighandleplan Tabel 1 Budgetposter, bolighandleplan Tiltag År 1 År 2 År 3 I alt Etablering af 38 nye plejeboliger på Sydtoften -5.060-20.367 + 24.280-1.147 Etablering af 8 boliger for udviklingshæmmede på Sydtoften -1.060-4.290 + 5.110-240 Etablering af 22 korttidsboliger på Sydtoften -2.060-9.266-9.266-20.592 Etablering af serviceareal på Sydtoften til udviklingshæmmede Etablering af serviceareal til korttidsboliger på Sydtoften Etablering af serviceareal til 38 plejeboliger på Sydtoften -60-258 +62-256 -160-712 -712-1.584-300 -1.218 +302-1.216 Etablering af serviceareal i øvrigt på Sydtoften -2.000-9.490-9.491-20.981 Ombygning af Sdr. Omme Centret 219 219 Omdannelse af Fynsgade Plejecenter (KØB) - 1 - Etablering af 22 plejeboliger på Billund Plejecenter Etablering af serviceareal i tilknytning til 12 nye boliger, Billund Plejecenter Etablering af serviceareal i øvrigt, Billund Plejecenter Erstatningsbyggeri for Hejnsvig plejecenter, 18 plejeboliger Erstatningsbyggeri for Hejnsvig plejecenter, serviceareal -2.250-8.056 +11.763 1.457-100 -382 +498-64 -400-1.650-1.650-4.112-660 -10.516 10.633-543 -130-583 137-576 Nedlæggelse af Engbo -6.098-6.098 Nedlæggelse af Mødestedet -986-986 Nedlæggelse af Frihavnen -11.697-11.697 Nedlæggelse af Hejnsvig -7.446-7.446 Samlet budgetpost -40.248-66.788 31.666-76.323 7 / 42
2. Den kvalificerede bolighandleplan Tabel 2 Kapacitetseffekter af bolighandleplan Eksisterende Ændring Fremtid Plejecenter Plejebolig Korttidsbolig Plejebolig Korttidsbolig Andre boliger Plejebolig Korttidsbolig Andre boliger Hejnsvig 24 1-24 -1 Engbo 14 2-14 -2 Mødestedet 27 3-27 -3 Vorbasse 12 2-12 -2 Omme Centret 30 4-4 30 Fynsgade 34 3-3 +3 31 6 Billund 42 11 64 Billund nybyggeri +12 Billund ombygning +10-11 Sydtoften 28 2 68 22 8 Sydtoften nybyggeri +38 +22 Sydtoften ombygning +2-2 Sydtoften plejeboliger for udviklingshæmmede Etablering af yderligere plejeboliger i Billund eller Grindsted +8 18 18 I alt 211 28 211 28 8 8 / 42
3 Volumenstudie 3.1 Formål En af anbefalingerne Oplæg til bolighandleplan på ældre- og handicapområdet udarbejdet I foråret 2010 var, at plejeboligkapaciteten på sigt koncentreres i Billund og Grindsted. I forhold til koncentrationen i Grindsted blev der i oplægget til bolighandleplanen peget på udvidelse af Sydtoften. Efterfølgende er fremkommet et ønske om en grundigere vurdering af denne løsning, samt en vurdering af 2 alternative løsninger. Det første alternativ er at foretage de nødvendige udvidelser på Mødestedet, mens det andet alternativ er etablering af nye faciliteter på Kvickly-grunden i Grindsted. I forbindelse med de foreslåede udvidelser i Billund og Grindsted, vil der givetvis også blive realiseret et yderligere behov for servicearealer. Servicearealerne finansieres 100 % af Billund Kommune, og anvendelsen af disse bør derfor optimeres mest muligt. Social- og Sundhedsforvaltningen i Billund Kommune har udarbejdet en opgørelse over det forventede behov, som følger af udvidelser. I det følgende redegøres for denne opgørelse, ligesom der gennemføres en vurdering af opgørelsen med henblik på, at udpege evt. optimeringspotentialer. Vurderingen fortages alene på baggrund af erfaringer fra byggeri af plejecentre, og altså ikke ved inddragelse af medarbejdere i forvaltningen. Udover kvalificeringen af forvaltningens opgørelse, gennemføres en rummelighedsvurdering af eksisterende servicearealer på Sydtoften, Mødestedet og Billund Plejecenter. Formålet er at foretage en vurdering af, hvorvidt der indenfor de eksisterende servicearealer kan rummes flere plejeboliger. I det følgende gennemføres derfor et volumenstudie af de tre løsningsmuligheder i Grindsted, samt Billund Plejecenter. I volumenstudiet redegøres for de eksisterende faciliteter og de gældende planforhold, med henblik på at vurdere rummeligheden i forhold til plejeboliger, servicearealer og udearealer. Til sidst foretages en overordnet estimering af de anlægsøkonomiske konsekvenser af hvert alternativ. 3.2 Metode I volumenstudiet foretages vurderingerne af de forskellige løsninger, som en kvalitativ vurdering af særligt 3 kriterier: Økonomi Funktionalitet og sammenhæng Oplevet kvalitet En konkret løsning vil således altid afhænge af, hvordan de tre kriterier prioriteres. I vores vurdering har vi foretaget en helhedsvurdering baseret på erfaringer fra andre kommuner, og den generelle udvikling i samfundet. For servicearealer skelnes mellem støttede og ikke-støttede servicearealer. De støttede servicearealer udgør det areal nødvendig for servicering af plejeboliger, og er ved nybyggeri forudsat til 5 m² pr. bolig. De ikke-støttede servicearealer er fastsat ud fra opgørelser fra Billund Kommune. Det understreges at de ikke-støttede servicearealer er vurderet i forhold til erfaringer fra lignende plejecentre, og der er således ikke vurderet på mulighederne for, at optimere arealanvendelsen ved ændrede arbejdsgange, og ændringer i organisering mv. I forbindelse med implementering af bolighandleplanen anbefales det, at der iværksættes en proces med ledelse og medarbejder, med det formål at afdække muligheder for at optimere arealanvendelsen (i de tilfælde vores løsninger omfatter genetablering af eksisterende ikkestøttede servicearealer forudsætter vi, at der umiddelbart kan optimeres med 10 %, en sats der meget muligt kan øges igennem den rette proces). 9 / 42
For både korttidsboliger og plejeboliger er forudsat et arealforbrug på 65 m² pr. bolig. De økonomiske beregninger er baseret på erfaringstal for anlæg af plejeboligbyggeri. For nybyggede plejeboliger og servicearealer, er beregninger baseret på maksimumbeløb for støttet byggeri 2011 ekskl. energitillæg. I beregningerne forudsættes endvidere: et internt grundkøb på 2.000 kr. pr. bebygget areal (for de støttede arealer). Udgift konteres på byggesagen medens indtægt konteres på kommunens samlede ejendomskonto. Ved Kvickly-scenariet er omkostninger til grundkøb ikke medtaget. et byggesagshonorar beregnet som 2 % af anskaffelsessummen for plejeboligerne. Udgift konteres på byggesagen medens indtægt konteres på udførende forvaltnings konto 6. et servicearealtilskud på 40.000 kr. pr. bolig beregnet af nyetablerede boliger. Såfremt der ikke ved etablering af eksisterende plejeboliger og ældreboliger er søgt servicearealtilskud, kan der søges tilskud for disse ved nyetablering af servicearealer. Dette bør derfor undersøges efterfølgende. et beboerindskud på 2 % af anskaffelsessummen for alle nyetablerede boliger. at boligerne belånes med et lån på 84 % af anskaffelsessummen. Der er ikke beregnet konsekvenser for bygningsdrift. 3.3 Redegørelse for forvaltningens opgørelse af ikke-støttet servicearealbehov I forvaltningens opgørelse af ikke-støttet servicearealbehov er følgende behov opgjort: Aktiv Pleje Arealer Ledelse inkl. stab og sygepleje 504 Sygeplejeklinik med - venteplads - depot - handicaptoilet 60 I alt 564 Ledelse i Aktiv Pleje inkl. stab og sygepleje er i dag placeret i et midlertidigt lejemål på Tinghusgade 2 i Grindsted, og lederen af Aktiv Pleje anser det for hensigtsmæssigt, at få placeret denne funktion i permanente lokaler sammen med de øvrige funktioner varetaget af Aktiv Pleje (plejeboligerne og produktionskøkkenet) og Rehabiliteringen. Det vurderes, at dette arealbehov ikke er direkte afledt af bolighandlingsplanen. Sygeplejeklinikken er i dag placeret på Mødestedet på Nygade 29A i Grindsted. Sygeplejeklinikken er en del af Aktiv Pleje, og derfor anser lederen af Aktiv Pleje at det er hensigtsmæssigt, at denne funktion placeres sammen med de øvrige funktioner i Aktiv Pleje. Det vurderes, at dette arealbehov ikke er direkte afledt af bolighandlingsplanen. 10 / 42
Billund Plejecenter Arealer 2 stk. depoter 30 1 stk. handicaptoilet inkl. depot til hjælpemidler til brug for udeboende, der visiteres til bad på plejecentret. 42 2 stk. kontorer til teamledere (12,5 m² pr. rum) 25 2 stk. udegrupper med plads til 15 personer (42 m² pr. rum) 84 2 stk. personaletoiletter (3 m² pr. rum) 6 1 stk. møderum med plads til 25 personer 70 I alt 257 Det vurderes, at alle de opgjorte arealbehov på Billund Plejecenter, er afledt af bolighandlingsplanen, idet der i de nuværende fysiske rammer ikke er arealer til ekstra personale, og at området med hjemmeboende borgere udvides. Sydtoften Plejecenter Arealer 1 stk. grupperum aften/nat til 12 personer 40 4 stk. teamlederkontorer (12,5 m² pr. rum) 50 3 stk. grupperum (ude) til 20 personer (50 m² pr. rum) 150 2 stk. grupperum (inde) plads til 15 personer (42 m² pr. rum) 84 1 stk. fælles møderum med plads til 25 personer 70 Personalefaciliteter til hele huset med: - toiletter - badefaciliteter (5-6 brusere) - omklædningsrum med skabe (anslået areal det eksakte antal personale er ikke kendt) 100 Pedelfaciliteter 35 Eksisterende baderum til udeboende borgere, udvides i forhold til depot for hjælpemidler. 42 I alt 571 Det vurderes, at lidt over halvdelen af de opgjorte arealbehov på Sydtoften, er afledt af bolighandlingsplanen, idet der i de nuværende fysiske rammer ikke er arealer til ekstra personale, og at området med hjemmeboende borgere udvides. Resten af de opgjorte arealbehov, er afledt af pladsmangel på de eksisterende fysiske rammer på Sydtoften, hvor en del af plejepersonalet har haft grupperum i pavilloner, hvor der har manglet mødefaciliteter, og hvor plejepersonalet ikke har adgang til omklædnings- og badefaciliteter, hvilket er et arbejdsmiljøkrav. 11 / 42
Rehabilitering (DTC) Afklaring af kapacitet i forhold til daghjemsbrugere, derefter tages stilling til m²-behov. I dag plads til 6-8 personer. Der skal huskes køkkenfaciliteter. Arealer 28 Det er angivet, at arealet ikke er tilstrækkeligt. 3 stk. handicaptoiletter (7,5 m² pr. rum) 23 Eksisterende gårdhave overdækkes, derved frigives ekstra m² til træning og derved øges kapaciteten i DTC. 100 1 stk. grupperum 40 1 stk. kontor til sygeplejekonsulent for rehabilitering 16 1 stk. kontor til sundhedsfremme og forebyggelseskonsulent 1 stk. kontor til projektmedarbejdere samt 1 medarbejder til forebyggende hjemmebesøg. 16 16 1 stk. møderum 40 1 stk. depot 40 I alt 319 Det vurderes, at de opgjorte arealbehov på Sydtoften, er afledt af bolighandlingsplanen, idet der i de nuværende fysiske rammer ikke er arealer til det ekstra personale, som vil blive tilknyttet Rehabiliteringen, hvis man vælger at samle alle de 22 korttidsboliger på Sydtoften. Afklaring af kapacitet i forhold til daghjemsbrugere vil kunne resultere i en udvidelse af arealbehovet i Rehabiliteringen. Samlet vurdering af opgørelsen Det vurderes, at størstedelen af de opgjorte arealbehov er afledt af bolighandlingsplanen. De arealer, som ikke er direkte afledt af bolighandlingsplanen bør alligevel overvejes indarbejdet i et nyt plejecenter, både af hensyn til samarbejdet mellem Aktiv Pleje og Rehabiliteringen og ikke mindst af hensyn til personalets arbejdsforhold. De opgjorte arealbehov for Sydtoften og Rehabiliteringen tager udgangspunkt i de eksisterende rammer på Sydtoften, som består af en lang række mindre rum. Erfaringsmæssigt kan man opnå en bedre udnyttelse af nybyggede arealer, hvor der kan arbejdes med en større grad af fleksibilitet og multifunktionel anvendelse, hvorfor det må forventes, at de opgjorte arealbehov vil kunne reduceres i tilfælde af at servicearealer etableres i nybyggeri. Det anbefales ligeledes, at der i forbindelse med implementeringen iværksættes en proces med ledelse og medarbejdere, med det formål at optimere arealanvendelsen. I den forbindelse skal det bemærkes at der er truffet beslutning om en central facility-management funktion i Billund Kommune, hvormed arealer anvendt til pedelfunktion mv. fremadrettet i princippet udgår af de ikke-støttede servicearealer. Der er ikke redegjort for disse arealer i denne kvalificering, hvorfor servicearealerne kan forventes at blive reduceret i et vist omfang (de 35 m2 opgjort i arealbehovet på Sydtoften medtages ikke i de efterfølgende beregninger). 12 / 42
3.4 Sydtoften 3.4.1 Redegørelse for nuværende bygningsmasse Figur 1 Sydtoften Plejecenter Sydtoften er beliggende Sydtoften 100 i Grindsted (matrikel 5a, Sønderby By, Grindsted). Plejecentret er opført i 1982. Plejecenteret omfatter 28 plejeboliger, opført som 1-rums boliger på 58-79 m² med køkkenkrog. Servicearealer omfatter køkken, samt rehabilitering Aktiv Pleje. Plejecenter Sydtoften er ejet af Billund Kommune. Tabel 3 Eksisterende forhold på Sydtoften Antal Areal pr. bolig Samlet areal % Boliger 30 58-79 2.025 Serviceareal 2.470 Samlet bebygget areal 4.495 Grundareal 17.830 Bebyggelsesprocent 25 De eksisterende forhold på Sydtoften er blevet besigtiget, og på den baggrund vurderes det, at der ikke er overskydende servicearealer, som kan benyttes i forbindelse med en eventuel udvidelse af antallet af boliger på Sydtoften. Tværtimod er får man indtryk af, at der mangler både velfærds- og mødefaciliteter på stedet. På baggrund af besigtigelsen vurderes det ligeledes, at det eksisterende byggeri teknisk, funktionelt og visuelt ikke umiddelbart kan udvides med en ekstra etage. Denne mulighed skal, hvis det ønskes udnyttet, undersøges nærmere. 13 / 42
3.4.2 Redegørelse for planforhold Kommuneplan - Rammeområde 1.O.20 Der er følgende bebyggelsesregulering i rammeområdet: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager. Lokalplan Byplanvedtægt nr. 2 fra 1953 er gældende for området. I byplanvedtægten er det beskrevet, at byggeri i området må opføres i én etage. Byplanvedtægt nr. 13 fra 1976 er ligeledes gældende for området. I byplanvedtægten er det beskrevet, at etagehøjden ikke må overstige én etage, og at udnyttelsesgraden fastsættes til den i byggelovgivningen fastsatte for anden bebyggelse. 3.4.3 Løsningsmulighed 1 Fremtidige forhold Såfremt det vælges at udbygge Sydtoften, skal der opføres følgende arealer på grunden: Tabel 4 Fremtidige forhold på Sydtoften, løsningsmulighed 1 Boliger Antal Areal pr. bolig Samlet areal Plejeboliger 38 65 2.470 Korttidsboliger 22 65 1.430 Plejeboliger til udviklingshæmmede 8 65 520 Samlet boligareal 4.420 Støttede servicearealer Samlet areal Servicearealer i tilknytning til boliger 340 Ikke-støttede servicearealer Samlet areal Aktiv Pleje 564 Rehabilitering (behov for nøjere vurdering af areal) 319 Udvidelse af faciliteter på Sydtoften 536 Udvidelse af eksisterende produktionskøkken (arealoverslag for udvidelse af eksisterende køkken udarbejdet af DH Consult) 200 Samlet serviceareal 1.959 14 / 42
Samlet areal Totalt areal (nybyggeri) 6.379 Totalt areal 10.874 Bebyggelsesprocent efter nybyggeri 61 % Vurderet rummellighed for nybyggeri Indenfor kommuneplanens rammer kan der opføres et nybyggeri med 2 etager og med et areal på ca. 4.500 m² på grunden, mens der indenfor byplanvedtægternes rammer kun kan opføres byggeri i ét plan. For at kunne opføre nybyggeri på over 4.500 m² og i 2 etager på grunden, skal det påregnes, at der skal udarbejdes en ny lokalplan og et kommuneplantillæg for området. Sydtoften ligger direkte op at et stort parkområde, som gennemløbes af Grindsted Å, og såfremt der er politisk opbakning til at inddrage en del af parken til opførelse af nybyggeriet, vil dette kræve et kommuneplantillæg. Erfaringsmæssigt er en bebyggelsesprocent på omkring 60 for plejeboligbyggeri opført i ét plan ikke hensigtsmæssigt, idet byggeriet og de tilhørende tilkørsels- og parkeringsarealer kommer til at optage så stor en del af grunden, at der kun bliver lidt plads til overs til udendørs rekreative opholdsarealer, samtidig med at risikoen for indbliksgener mellem boligerne bliver stor. Hvis nybyggeriet af de ca. 6.400 m² opføres i 2 etager, vil det samlede byggeris aftryk blive 43 % af grundens samlede areal, hvilket stadig vurderes at være en uhensigtsmæssig høj udnyttelse af grunden. 15 / 42
Kvalificering af bolighandleplan Figur 2 Muligt byggefelt på Sydtoften, løsningsmulighed 1 2 I Figur 2 er illustreret et byggefelt på ca. 4.000 m vest for det eksisterende byggeri. Området henligger i dag ubebygget, og vil derfor være en oplagt placering af nybyggeriet. Da servicearealerne er placeret midt på grunden, de eksisterende boliger på den østligste del af grunden, og det ubebyggede areal på den vestligste del af grunden, vil det ikke være muligt at en hensigtsmæssig fysisk sammenhæng mellem de eksisterende og de nye boliger, uden at skulle igennem det mellemliggende serviceareal. Det vil desuden være svært at skabe sammenhæng mellem de eksisterende og de nye servicearealer. 16 / 42
Kvalificering af bolighandleplan Figur 3 Byggefelt nord for Sydtoften Muligheden for at inddrage en del af parkområdet nord for Sydtoften med det formål at opføre nybyggeriet tæt på de eksisterende boliger, synes umiddelbart oplagt, men tilkørselsvejen til og fra produktionskøkkenet ligger nord for de eksisterende boliger, og forhindrer muligheden for en sammenbygning af det eksisterende byggeri og det nye byggeri. 3.4.4 Løsningsmulighed 2 Fremtidige forhold Opgørelsen ovenfor i løsningsmulighed 1 forudsætter, at de eksisterende servicearealer indgår i den fremtidige bygningsmasse. Som alternativ kan det overvejes at nedrive de eksisterende servicearealer, således at der bliver plads til at opføre et 2-etagers byggeri, hvor der kan sikres den bedst mulige sammenhæng mellem eksisterende boliger, nye boliger og Aktiv Pleje, samt mellem Rehabiliteringen og korttidsboligerne. Vælges denne løsning, vurderes det muligt at reducere servicearealerne med 10 % i forhold til en løsning, hvor de eksisterende arealer bibeholdes. Såfremt denne løsning vælges skal der opføres følgende nye arealer: 17 / 42
Tabel 5 Fremtidige forhold på Sydtoften, løsningsmulighed 2 Boliger Antal Areal pr. bolig Samlet areal Plejeboliger 38 65 2.470 Korttidsboliger 22 65 1.430 Plejeboliger til udviklingshæmmede 8 65 520 Samlet boligareal 4.420 Støttede servicearealer Samlet areal Servicearealer i tilknytning til boliger 340 Ikke-støttede servicearealer Samlet areal Genopførelse af eksisterende servicearealer (2.470 m² reduceret med 10 %) Etablering af nye servicearealer (1.619 m² reduceret med 10 %) 2.223 1.457 I alt servicearealer 4.020 Samlet areal Totalt areal (nybyggeri) 8.440 Totalt areal 10.475 Bebyggelsesprocent efter nybyggeri 59 % Vurderet rummelighed for nybyggeri Med et nybyggeri i to etager på ca. 8.400 m² vil det samlede bygningsaftryk udgøre ca. 35 % af grundarealet. Den bebyggelsestæthed vurderes acceptabel i forhold til udearealer, parkering osv. I løsningsmulighed 2, nedrives servicebygningen midt på grunden, således at der bliver plads til at opføre et 2-etagers byggeri. Byggeriet opføres således at, der kan sikres optimal sammenhæng mellem eksisterende boliger, nye boliger og Aktiv Pleje, samt mellem Rehabiliteringen og korttidsboligerne. Løsningsforslaget sikrer flest mulige udendørs rekreative opholdsarealer på grunden, samtidig med at der gives gode muligheder for, at udforme et byggeri med både god logistik for personalet og gode boliger til borgerne. Hertil kommer, at denne løsning åbner mulighed for etablering et nyt produktionskøkken med gode tilkørselsforhold, og etablering af nødvendige parkeringsarealer med en hensigtsmæssig placering. 18 / 42
3.4.5 Perspektiv på løsningerne Da de eksisterende plejeboliger er 1-rumsboliger, kan det overvejes om de eksisterende plejeboliger kan omdannes til korttidsboliger, og at samtlige fremtidige plejeboliger etableres som nye boliger. Denne løsning forudsætter erhvervelse af de eksisterende plejeboliger, og vil dermed ikke give en væsentligt anderledes økonomi end den, der er beregnet for løsningsmulighed 1. At løsningen evt. alligevel kan blive relevant skyldes, at den muligvis kan skabe bedre sammenhæng imellem plejeboligerne og i forhold til servicearealerne (i modsætning til løsningsmulighed 1, hvor sammenhængen mellem eksisterende og nye plejeboliger udfordres af de mellemliggende servicearealer). 19 / 42
3.4.6 Estimeret anlægsøkonomi Tabel 6 Anlægsøkonomi, Sydtoften, løsningsmulighed 1 Areal Kr. Boligareal: 38 nybyggede plejeboliger 2.470 m² x 20.540 kr. 50.733.800 kr. 8 plejeboliger til udviklingshæmmede 8 x 65 m² x 20.540 kr. 10.680.800 kr. Serviceareal og andre kommunale arealer: Nybygget serviceareal i tilknytning til nye plejeboliger Nybygget serviceareal i tilknytning til boliger til udviklingshæmmede Nybygget serviceareal i tilknytning til korttidspladser 38 x 5 m² x 14.400 kr. 2.736.000 kr. 8 x 5 m² x 14.400 kr. 576.000 kr. 22 x 5 m² x 14.400 1.584.000 kr. Nybyggede korttidsboliger 22 x 65 m² x 14.400 kr. 20.592.000 kr. Etablering af nye servicearealer 1.457 m² x 14.400 kr. 20.980.800 kr. I alt 107.883.400 kr. 20 / 42
Tabel 7 Nettoeffekt for kommunen, Sydtoften, løsningsmulighed 1 Areal Kr. Indtægter Grundsalg, boliger 2.990 m² x 2.000 kr. 5.980.000 Byggesags honorar 2 % af anskaffelsessum boliger 1.228.292 Servicearealtilskud 46 boliger 46 x 40.000 kr. 1.840.000 Låneprovenu 84 % x 61.414.600 kr. 51.588.264 Beboerindskud 2 % x 61.414.600 kr. 1.228.292 Udgifter Anlægsudgifter, i alt 107.883.400 Kommunens nettoudgift 46.018.552 21 / 42
Tabel 8 Anlægsøkonomi, Sydtoften, løsningsmulighed 2 Areal Kr. Boligareal: 38 nybyggede plejeboliger 2.470 m² x 20.540 kr. 50.733.800 kr. 8 plejeboliger til udviklingshæmmede 8 x 65 m² x 20.540 kr. 10.680.800 kr. Serviceareal og andre kommunale arealer: Nybygget serviceareal i tilknytning til nye plejeboliger Nybygget serviceareal i tilknytning til boliger til udviklingshæmmede Nybygget serviceareal i tilknytning til korttidspladser 38 x 5 m² x 14.400 kr. 2.736.000 kr. 8 x 5 m² x 14.400 kr. 576.000 kr. 22 x 5 m²x 14.400 1.584.000 kr. Nybyggede korttidsboliger 22 x 65 m² x 14.400 kr. 20.592.000 kr. Genopførelse af eksisterende serviceareal 2.223 m² x 14.400 32.011.200 kr. Etablering af nye servicearealer 1.457 m² x 14.400 20.980.800 kr. I alt 139.894.600 kr. 22 / 42
Tabel 9 Nettoeffekt for kommunen, Sydtoften, løsningsmulighed 2 Areal Kr. Indtægter Grundsalg, boliger 2.990 m² x 2.000 kr. 5.980.000 Byggesags honorar 2 % af anskaffelsessum boliger 1.228.292 Servicearealtilskud 46 boliger 46 x 40.000 kr. 1.840.000 Låneprovenu 84 % x 61.414.600 kr. 51.588.264 Beboerindskud 2 % x 61.414.600 kr. 1.228.292 Udgifter Anlægsudgifter, i alt 139.894.600 Kommunens nettoudgift 78.029.752 3.5 Mødestedet 3.5.1 Redegørelse for nuværende bygningsmasse Plejecenter Mødestedet er beliggende Nygade 29 samt Stengade 4A og 6A, 7200 Grindsted (matrikelnr. 3pf, 4bc og 4ia, Grindsted By, Grindsted). Plejecentret er opført i 1926 med væsentlig om- og tilbygning i 2008. Plejecenteret omfatter 27 plejeboliger og 3 korttidsboliger. Plejeboligerne er opført som 2-rums boliger mellem 58 og 66 m², mens de 3 korttidsboliger er 1-rums boliger på 36-38m². Plejecenteret er opført under Almennyttigboligloven, og ejes af Billund Kommune og Alment Boligselskab. 23 / 42
Tabel 10 Eksisterende forhold på Mødestedet Antal Areal pr. bolig Samlet areal % 2-rums plejeboliger m. selvstændigt køkken 1-rums kortidsboliger m. køkkenkrog 27 58-66 3 36-38 Samlet boligareal 1.840 Serviceareal 2.302 Samlet bebygget areal 4.142 Grundareal 8.775 Bebyggelsesprocent 47 Mødestedet fremstå som er meget komplekst byggeri, som er opført og renoveret af flere omgange med en meget varieret arkitektur. Tilkørslen til plejecentret sker fra Nygade og Stenvej, som er mindre sidegader til Vestre Allé og Nørregade. Grunden er fuldt udbygget, og der er ikke tilstrækkeligt med parkeringspladser til personalet på grunden. Karakteristisk for byggeriet er de lange gange i servicearealerne og i særdeleshed i boligdelen, hvor gangene tilmed er uopvarmede. På baggrund af besigtigelsen vurderes det, at det at det ikke umiddelbart er hensigtsmæssigt at bygge en ekstra etage på det eksisterende byggeri. Det vurderes ligeledes, at der ikke er overskydende servicearealer, som kan benyttes i forbindelse med en eventuel udvidelse af antallet af boliger på Mødestedet. DH Consult har i forbindelse med en tidligere besigtigelse af Mødestedet vurderet, at der hverken er plads til eller de nødvendige tilkørselsforhold til et nyt produktionskøkken i den nuværende bebyggelse. 3.5.2 Redegørelse for planforhold Kommuneplan Rammeområde 1.O.14 Der er følgende bebyggelsesregulering i rammeområde 1.O.14: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 60. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage. Lokalplan Der er ingen lokalplan for området. 24 / 42
3.5.3 Redegørelse for løsningsforslag Såfremt det vælges at opføre et nyt plejecenter på Mødestedet vil det blive nødvendigt enten, at erhverve nye arealer, eller de eksisterende boligarealer udenfor hovedbygningen for at skabe plads til nybyggeriet. I den følgende løsning er forudsat, at de eksisterende boliger nedrives, da denne løsning umiddelbart vurderes at give den bedste funktionelle sammenhæng. Det forudsættes, at boliger i hovedbygningen ombygges til servicearealer, og alle boliger opføres som nybyggeri. Det forudsættes, at der med en kombination af nybyggeri og gennemgribende renovering af hovedbygningen kan ske en optimering af servicearealet, således at behovet vil være det samme som i den optimerede løsning på Sydtoften, på ca. 3.700 m². Det er ikke muligt præcist at sige, hvor mange m² der kan etableres i den eksisterende hovedbygning, men det vurderes at være muligt at etablere ca. halvdelen af de 3.700 m². Herudover vil ca. 500 m² kunne etableres til andre funktioner i hovedbygningen. Der vil derfor skulle opføres følgende arealer på grunden: Tabel 11 Fremtidige forhold på Mødestedet Boliger Antal Areal pr. bolig Samlet areal Plejeboliger 68 65 4.420 Korttidsboliger 22 65 1.430 Plejeboliger til udviklingshæmmede 8 65 520 Samlet boligareal 6.370 Støttede servicearealer Samlet areal Serviceareal i tilknytning til boliger 490 Ikke-støttede servicearealer Samlet areal Nybyggeri 1.850 Ombygning 1.850 I alt servicearealer 4.190 Samlet areal Totalt areal (nybyggeri) 8.710 Totalt areal 11.060 Bebyggelsesprocent efter nybyggeri 126 % 25 / 42
3.5.4 Vurderet rummelighed for nybyggeri Vurderet rummelighed Planforhold En bebyggelsesprocent på ca. 126 er over dobbelt så meget som anført i kommuneplanens rammer, men da det aktuelle rammeområde er omkranset af rammeområde 1.C.1 Centerområde, der tillader etagebyggeri i 6 etager og en bebyggelsesprocent på 300, vurderes det muligt at ændre bestemmelserne for det aktuelle rammeområde. Såfremt planafdelingen kan godkende overskridelsen i forhold til kommuneplanens rammer for maksimal bebyggelsesprocent og etageantal, skal det, for at kunne opføre det ønskede nybyggeri på grunden, påregnes, at der skal udarbejdes en ny lokalplan og et kommuneplantillæg for området. Vurderet rummelighed - Udeopholdsarealer og disponering af byggeriet Såfremt byggeriet opføres som etagebyggeri med 6 lige store etager på knap 1.700 m² vil det samlede byggeris aftryk svare til ca. 36 % af grundens areal, hvilket må betragtes som netop acceptabelt. Hvorvidt et plejebyggeri med 6 etager kan fungere optimalt i forhold til den daglige drift, skal afklares nærmere med ledelsen af Aktiv Pleje. Vurderet rummelighed Placering af nybyggeriet Nybyggeriet skal opføres, hvor de eksisterende fritliggende boliger nedrives. Figur 4 Eksempel på, hvordan nybyggeriet (rød) kan placeres ift. den del af det eksisterede byggeri (blå), som bevares. 3.5.5 Løsningsforslag Den gamle hovedbygning og tilbygningen i forlængelse af denne bevares, og der indrettes servicearealer i de eksisterende boliger, således at bygningerne kun kommer til at rumme servicefunktioner. Alle fritliggende eksisterende boliger nedrives, og der opføres et 6 etagers byggeri med nye boliger og servicearealer. Bygningen sammenbygges med de eksisterende bygninger, der bevares. Produktionskøkkenet indpasses i byggeriet, således at der sikres tilstrækkelige tilkørselsforhold. Dette løsningsforlag bevarer hovedbygningen, som har en særlig arkitektonisk kvalitet, og som for nyligt er renoveret udvendigt, samt den nyere tilbygning i forlængelse af hovedbygningen. Løsningen gør, at 26 / 42
der etableres nye boliger med en god sammenhæng, mens sammenhængen i forhold til servicearealerne udfordres, da disse placeres i både de eksisterende bygninger som bevares, og i nybyggeriet. Løsningsforslaget giver flest mulige rekreative udeopholdsarealer på grunden og det giver arkitekterne gode muligheder for at udforme et byggeri med både god logistik for personalet og gode boliger til borgerne. 3.5.6 Estimeret anlægsøkonomi Tabel 12 Anlægsøkonomi, Mødestedet Areal Kr. Boligareal: 68 nybyggede plejeboliger 4.420 m² x 20.540 kr. 90.786.800 kr. 8 plejeboliger til udviklingshæmmede 8 x 65 m² x 20.540 kr. 10.680.800 kr. Serviceareal og andre kommunale arealer: Nybygget serviceareal i tilknytning til nye plejeboliger Nybygget serviceareal i tilknytning til boliger til udviklingshæmmede Nybygget serviceareal i tilknytning til korttidsboliger 68 x 5 m² x 14.400 kr. 4.896.000 kr. 8 x 5 m² x 14.400 kr. 576.000 kr. 22 x 5 m² x 14.400 kr. 1.584.000 kr. Nybyggede korttidsboliger 22 x 65 m² x 14.400 kr. 20.592.000 kr. Ombygning til servicearealer 1.850 m² x 4.000 kr. 7.400.000 kr. Nybyggeri af servicearealer 1.850 m² x 14.400 kr. 26.640.000 kr. I alt 163.155.600 kr. 27 / 42
Tabel 13 Nettoeffekt for kommunen, Mødestedet Areal Kr. Indtægter Grundsalg, boliger 4.940 m² x 2.000 kr. 9.880.000 Byggesags honorar 2 % af anskaffelsessum boliger 2.029.352 Servicearealtilskud 76 boliger 76 x 40.000 kr. 3.040.000 Låneprovenu 84 % x 101.467.600 kr. 85.232.784 Beboerindskud 2 % x 101.467.600 kr. 2.029.352 Udgifter Anlægsudgifter, i alt 163.155.600 Kommunens nettoudgift 60.944.112 3.6 Kvickly-grunden 3.6.1 Redegørelse for nuværende forhold Kvickly-grunden er placeret på Vestergade 42 i Grindsted (matrikel 4cf, Grindsted By, Grindsted). Bygningerne og grunden er ejet af COOP Danmark A/S. På grunden ligger en Kvickly-butik med tilhørende parkeringsareal, samt en OK-tank. Grunden er registreret på vidensniveau 1, og der er 3 nedgravede tankanlæg på grunden. Det bebyggede areal er på grunden er på 3.345 m². Det matrikulære areal er på 9.300 m². 3.6.2 Redegørelse for planforhold Kommuneplan - Rammeområde 1.C.1 Centerområde Der er følgende bebyggelsesregulering i rammeområdet: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 300. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 6 etager Det er kommuneplanrammernes intention, at bebyggelsen skal signalere tæt, høj og rejst by. Lokalplan Lokalplan nr. 13 for Grindsted kommune for et område til butiksformål ved Vestergade/Vestre Boulevard 28 / 42
fra 1979 er gældende for området. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til erhverv til butiksformål og fastlægger ligeledes et byggefelt på den nordligste del af grunden. Den maksimale bebyggelsesprocent er i lokalplanen fastsat til 50. 3.6.3 Redegørelse for løsningsforslag Såfremt det vælges at opføre et nyt plejecenter på Kvickly-grunden, anvendes de samme forudsætninger for servicearealer som i løsningsforslag 2 på Sydtoften. Det vil sige at servicearealerne forudsættes at udgøre ca. 3.700 m². I alt skal der opføres følgende arealer på grunden: Tabel 14 Fremtidige forhold Kvickly-grunden Boliger Antal Areal pr. bolig Samlet areal Plejeboliger 68 65 4.420 Korttidsboliger 22 65 1.430 Plejeboliger til udviklingshæmmede 8 65 520 Samlet boligareal 6.370 Støttede servicearealer Samlet areal Serviceareal i tilknytning til boliger 490 Ikke-støttede servicearealer Samlet areal Øvrige servicearealer, jf. Sydtoften 2 3.700 I alt serviceareal 4.190 Samlet areal Totalt areal (nybyggeri) 10.560 Totalt areal 10.560 Bebyggelsesprocent efter nybyggeri 114 % 3.6.4 Vurderet rummelighed for nybyggeri Vurderet rummelighed Planforhold Kommuneplanen for centerområdet åbner mulighed for opførelse af det ønskede byggeri, såfremt bebyggelsen signalerer tæt, høj og rejst by. På grund af ændret anvendelse og bebyggelsesprocenten kræver byggeriet en ny lokalplan. Vurderet rummelighed - Udeopholdsarealer og disponering af byggeriet Såfremt byggeriet opføres som etagebyggeri med 3 lige store etager på ca. 3.540 m² vil byggeriets aftryk svare til ca. 38 % af grundens areal, hvilket må betragtes som netop acceptabelt. 29 / 42
Et byggeri på 4 etager vil få et etageareal på ca. 2.655 m², hvilket betyder at byggeriets aftryk svarer til 29 % af grundens areal. Denne løsning vil skabe gode muligheder for etablering af rummelige udeopholdsarealer og parkeringsarealer, men samtidig kan den vertikale adskillelse mellem boenhederne være et problem i forhold til personalets muligheder for at støtte hinanden på tværs af enheder. Vurderet rummelighed Placering af nybyggeriet For at sikre kommuneplanens hensigt om fortætning af bymidten vil byggeriet sandsynligvis skulle placeres med facaden i gadeniveau langs Vestergade og Vestre Boulevard. 3.6.5 Løsningsforslag Det nye plejecenter opføres i 3 etager, og placeres i gadeniveau langs Vestergade og Vestre Boulevard. 3.6.6 Estimeret anlægsøkonomi Tabel 15 Anlægsøkonomi, Kvickly-grunden Areal Kr. Boligareal: 68 nybyggede plejeboliger 4.420 m² x 18.540 kr. 81.946.800 kr. 8 plejeboliger til udviklingshæmmede 8 x 65 m² x 18.540 kr. 9.640.800 kr. Serviceareal og andre kommunale arealer: Nybygget serviceareal i tilknytning til nye plejeboliger 68 x 5 m² x 14.400 kr. 4.896.000 kr. Nybygget serviceareal i tilknytning til boliger til udviklingshæmmede 8 x 5 m² x 14.400 kr. 576.000 kr. Nybygget serviceareal i tilknytning til korttidsboliger 22 x 5 m² x 14.400 kr. 1.584.000 kr. Nybyggede korttidsboliger 22 x 65 m² x 14.400 kr. 20.592.000 kr. Nybyggeri af servicearealer 3.700 m² x 14.400 kr. 53.280.000 kr. I alt 172.515.600 kr. Det skal bemærkes at der ikke er medregnet grundkøbspris i forbindelse med erhvervelse af grunden fra den nuværende ejer. 30 / 42
Tabel 16 Nettoeffekt for kommunen, Kvickly-grunden Areal Kr. Indtægter Byggesags honorar 2 % af anskaffelsessum boliger 1.638.936 Servicearealtilskud 76 boliger 76 x 40.000 kr. 3.040.000 Låneprovenu 84 % x 91.587.600 kr. 76.933.584 Beboerindskud 2 % x 91.587.600 kr. 1.638.936 Udgifter Anlægsudgifter, i alt 172.515.600 Kommunens nettoudgift 89.264.144 3.7 Billund Plejecenter 3.7.1 Redegørelse for nuværende bygningsmasse Billund Plejecenter er beliggende Skolevej 2 i Billund (matrikelnr. 5ad, Billund By, Billund). Plejecenteret er opført i 1975 med flere efterfølgende ombygninger. I 1998 blev centeret udvidet med 10 plejeboliger. Plejecenteret omfatter i dag 42 plejeboliger og 11 korttidsboliger. 31 / 42
Figur 5 Billund Plejecenter Tabel 17 Eksisterende forhold på Billund Plejecenter Samlet areal % Samlet boligareal 4.333 Serviceareal 2.233 Samlet bebygget areal 6.566 Grundareal 15.274 Bebyggelsesprocent 43 Billund Plejecenter er blevet besigtiget, og på den baggrund vurderes det, at der ikke er rummelighed i de eksisterende servicearealer, til yderligere plejeboliger. 3.7.2 Redegørelse for planforhold Kommuneplan Der fastlægges ingen bebyggelsesprocent. Bebyggelse reguleres på følgende vis: Bebyggelse placeres i skel mod fortov. Bygninger skal opføres i en højde på mindst 10 m og ikke over 30 m. Undtaget er skure og lignende. Parkering skal indrettes på egen grund - i parkeringskælder eller indbygges i selve bebyggelsen. 32 / 42
Lokalplan Lokalplan 115 er gældende for området. Lokalplanen fastsætter anvendelsen til boligformål og offentlige serviceformål i form af plejehjem, skole, sportsanlæg og lignende funktioner i tilknytning hertil. Bebyggelsesprocenten må som helhed ikke overstige 30, og bebyggelse i tilknytning til plejecenteret må ikke opføres i mere end 1 plan. 3.7.3 Redegørelse for rummelighed 11 eksisterende korttidsboliger kan omdannes til 9 plejeboliger. De 7 af boligerne er 2-rums boliger, som vurderes umiddelbart at kunne omdannes til plejeboliger. De 4 af boligerne er 1-rums boliger, som foreslås omdannet til 2 plejeboliger. Kontor for Gnisten og det tilhørende depot kan omdannes til 1 plejebolig. Syd for plejecenteret findes 10 ældreboliger. Ældreboligerne er opført i 2 plan med adgang fra terræn i stueplan og fra altangang på 1. sal. Det vurderes, at det ikke vil være hensigtsmæssigt at lukke altangangen og forbinde de ti plejeboliger med enhed E eller F, idet der fra ældreboligerne til bygning E er 20 m, og til bygning F er 50 m. En enhed på 10 boliger placeret i 2 plan langt fra de øvrige boliger, er ikke en god løsning af hensyn til den daglige drift. Det vurderes mere hensigtsmæssigt at ældreboligerne enten bevares eller sælges til andet formål. På grunden vurderes der at være mulighed for at bygge yderligere 12 plejeboliger. 4 af disse kan placeres på det grønne areal ved rundkørslen og 8 kan placeres på den sydøstlige del af grunden (se Figur 6 nedenfor). Placeringen af boliger på den sydøstlige del af grunden forudsætter nedrivning af 2 beskyttede boliger. Flere plejeboliger forudsætter erhvervelse af yderligere grundareal, som mest oplagt enten er en del af skolens legeplads eller privat grund syd for plejecenteret (ejes i dag af VVS-entreprenør). 3.7.4 Løsningsmulighed I dette forslag sker der en maksimal udnyttelse af det eksisterende grundareal. Som vist i Figur 6 etableres nye plejeboliger på et byggefelt i plejecentrets vestside (4 stk.), og et i det sydøstlige hjørne (8 stk.). I begge tilfælde etableres forbindelsesgange til de eksisterende bygninger 33 / 42
Figur 6 Nybyggerier på Billund Plejecenter Tabel 18 Løsningsmulighed Billund Plejecenter Boligarealer Antal Areal pr. bolig [m2] Samlet areal [m2] Nybyggeri plejeboliger 12 65 780 Ombygning af korttidspladser og kontor til plejeboliger Støttede servicearealer 10 65 650 Samlet areal Nybyggeri serviceareal i tilknytning til nybyggede boliger Ikke-støttede servicearealer 60 Samlet areal Nybyggeri servicearealer 257 Totalt areal (nybyggeri) 1.097 Totalt areal 7.663 Bebyggelsesprocent efter nybyggeri 50 % 34 / 42
3.7.5 Estimeret anlægsøkonomi Nedenfor estimeres anlægsøkonomien for løsningsforslaget Tabel 19 Anlægsøkonomi løsningsmulighed Billund Plejecenter Areal Kr. Boligareal: 12 nybyggede plejeboliger 780 m² x 20.540 kr. 16.021.200 kr. Etablering af 10 plejeboliger ved ombygning 650 m² x 10.000 kr. 6.500.000 kr. Serviceareal og andre kommunale arealer: Nybygget serviceareal i tilknytning til nye plejeboliger 12 x 5 m² x 14.400 kr. 864.000 kr. Nybyggeri af servicearealer 257 m² x 14.400 kr. 3.700.800 kr. I alt 27.086.000 kr. 35 / 42