LOKALPLAN 10-059 DANMARKSGADE-OMRÅDET JYLLANDSGADE 19-21 OG NIELS EBBESENSGADE 26 AALBORG MIDTBY AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING FEBRUAR 2000
Vejledning En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af en redegørelse (grå sider) og lokalplanbestemmelserne (hvide sider) med vejledende forklaringer. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet samt om, hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Efter Planloven har Byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan, - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes igang. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Centrale byområder Vesterbro 14, Postboks 765, 9100 Aalborg Lokalplanen er udarbejdet af Sven Allan Jensen ApS i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser Jyllandsgade 21/Niels Ebbesensgade 26 Aalborg Kommune
Indholdsfortegnelse Redegørelse (grå sider) Lokalplanens formål... 1 Lokalplanens baggrund... 2 Lokalplanområdet... 2 Lokalplanområdets omgivelser... 4 Byfornyelse i karréen... 4 Lokalplanområdets historie... 4 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... 7 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder... 10 Lokalplanen (hvide sider) 0. Indledning... 1 1. Formål... 2 2. Område og zonestatus... 2 3. Arealanvendelse... 2 4. Udstykning... 2 5. Bebyggelsens placering og omfang... 2 6. Bebyggelsens udseende... 3 7. Ubebyggede arealer... 3 8. Bevaring af bebyggelse... 4 9. Tekniske anlæg... 4 10. Grundejerforening... 4 11. Veje, portadgang og parkering... 5 12. Miljø... 5 13. Støj... 5 14. Betingelser for at ny bebyggelse må tages i brug... 6 15. Forholdet til lokalplan nr. 10-047... 6 Retsvirkninger... 7 Vedtagelse... 7 Bilag Matrikelkort... bilag nr. 1 Arealanvendelse... bilag nr. 2 Friarealer... bilag nr. 3 Bevaring... bilag nr. 4 Facadetegning... bilag nr. 5 Støj fra trafik...bilag nr. A Parkeringsnormer...bilag nr. B Erhvervskategorier...bilag nr. C Støj fra erhverv... bilag nr. D Aalborg Kommune
Redegørelse Danmarksgade Danmarksgade Prinsensgade Boulevarden Ågade Rosenlundsgade Niels Ebbesensgade Jyllandsgade Lokalplanområdets beliggenhed i Aalborg Midtby. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at give mulighed for indretning af boliger i bygning 3 på ejendommen Jyllandsgade 21/Niels Ebbesensgade 26, i modsætning til hidtil gældende lokalplan for ejendommen, lokalplan nr. 10-047, ifølge hvilken kun bygning 1 og 2 kan omdannes til boligformål (se illustration). Lokalplanen aflyser samtidig byggefeltet for nybyggeri på matr. nr. 914p og 503dg, som var indeholdt i den hidtil gældende lokalplan. Herudover fastlægger lokalplanen overordnet, at området skal anvendes til blandede bymæssige formål. Udover boliger kunne det f.eks. være butikker, restauranter, liberale erhverv, institutioner og forskellige publikumsorienterede virksomheder, der kan indpasses i den eksisterende bebyggelse. 3 2 1 Envidere fastlægger lokalplanen bygningsregulerende bestemmelser, der har til formål at bevare bebyggelsens oprindelige arkitektoniske udtryk samt at sikre, at eventuelle bygningsforandringer foretages i harmoni med det oprindelige bygningsudtryk. Bygningerne på ejendommen Jyllandsgade 21/Niels Ebbesensgade 26 betegnes hhv. 1, 2 og 3. februar 2000 Aalborg Kommune 1
Redegørelse Luftfotoet viser byfronten langs Jyllandsgade. Lokalplanens baggrund Den nuværende ejer af ejendommen Jyllandsgade 21/Niels Ebbesensgade 26 har henvendt sig til kommunen med et ønske om at indrette ungdomsboliger i den del af ejendommen, som er beliggende inde i karréen (bygning 3). Med den hidtil gældende lokalplan for området er det ikke muligt at anvende bygning 3 til boligformål og den foreslåede anvendelse kræver derfor at der udarbejdes en ny lokalplan for området. Aalborg Kommune har vurderet, at den ønskede anvendelsesændring med etablering af ungdomsboliger vil styrke målsætningen om at kunne tilbyde flere tidssvarende boliger i midtbyområdet som f.eks. ungdomsboliger. Samtidig er kommunen interesseret i at fremme en renovering af den pågældende bagbygnings bagfacade, som i sin nuværende udformning og beskaffenhed virker meget skæmmende for hele karéen. Som en følge af de foreslåede ændrede anvendelsesbestemmelser for bygning 3 aflyser denne lokalplan muligheden for nybyggeri til bl.a. boliger på henholdsvis Jyllandsgade 21 og naboejendommen Jyllandsgade 19, da det ellers ikke vil være muligt at sikre de nødvendige arealer til friarealer inden for lokalplanområdet. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter en del af en karré i den sydlige del af Danmarksgade-området i Aalborg Midtby, karré 10. Karréen er afgrænset af Rosenlundsgade, Niels Ebbesensgade, Jyllandsgade og Ågade, der alle overvejende er boliggader. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af Niels Ebbesensgade og mod syd af Jyllandsgade. Mod nord og vest grænser lokalplanområdet op til private fælles friarealer. Bebyggelsen i karréen består af en randbebyggelse, opført i gadelinie, hvilket giver et harmonisk gaderum. Randbebyggelsen brydes i lokalplanområdet, hvor bebyggelsen er trukket tilbage fra Jyllandsgade og danner en forplads, som i dag anvendes til parkering. Randbebyggelsens bygningshøjder er 3 1/2-4 1/2 etager, og er opført i perioden 1900-1918. Bagbebyggelsens højder er 3 1/2 og 4 etager, og er opført i henholdsvis 1909 og 1940. Lokalplanområdet inddeles i to delområder (se bilag 1 og 2), hvor delområde I omfatter FDB s tidligere lagerbygninger 2 Aalborg Kommune februar 2000
Redegørelse Bygning 2 er den ældste del af komplekset med facade til både Niels Ebbesensgade og forpladsen ved Jyllandsgade. (matr. nr. 914p), og delområde II omfatter en enkelt boligejendom (matr. nre. 503dg og 1321), Jyllandsgade 19. Delområde I Bygning 1 Bygningen på hjørnet af Jyllandsgade og Niels Ebbesensgade er områdets mest markante og iøjnefaldende bygning. Bygningen er opført i 1920 i nyklassicistisk stil og er en af Aalborgs få og velbebyggede pak- og lagerhuse fra den periode. Bygning 1 er i nyklassicistisk stil, og er et af Aalborgs få og velbyggede pak- og lagerbygninger fra 20 erne. Bygning 3 er opført i modernistisk stil med næsten fladt tag og vandrette vinduesbånd. Bygning 2 Den ældste del af komplekset er opført i 1909 som et forhus ud til Niels Ebbesensgade og et sidehus, der har facade ud til forpladsen ved Jyllandsgade. Bygning 3 Den yngste del af komplekset er opført i 1940 i tidens modernistiske stil med næsten fladt tag og de karakteristiske vandrette vinduesbånd. Det er den mest fabriksprægede af lagerbygningerne, født med funktionelle læsseramper, store elevatorer osv. Bygningen er i nogenlunde stand, men skæmmer karréen meget med sin store lukkede og massive bagmur mod de private fælles friarealer i karréens vestlige del. Bagmuren er uden vinduer eller anden profilering der bryder den store ca. 14 meter høje og ca. 50 meter lange facade. Forpladsen mod Jyllandsgade som dannes af de 3 bygninger giver en fin åbning i den ellers tætte byfront mod gaden. februar 2000 Aalborg Kommune 3
Redegørelse Forpladsen Tilsammen danner de 3 bygninger en veldefineret forplads mod Jyllandsgade, som giver en fin åbning i den ellers tætte byfront mod gaden. Pladsen skæmmes af at være meget forsømt og ufuldendt med et stort hul i randbebyggelsen mod vest. Delområde II Delområde II anvendes i dag til blandede bymæssige formål. Området indgik i byfornyelsesbeslutningen, som blev besluttet i november 1997. Områdets friarealer er derfor en del af de private fælles friarealer for karréen nord og nord-øst for delområde I. Lokalplanområdets omgivelser Nord-vest for området ligger Ågadetorvet, hvis lidt sjove form er skabt af Østeråens oprindelige løb henover torvet. To dage om ugen benyttes torvet som grønttorv og de øvrige dage til parkering. Aalborg politistation ligger umiddeltbart øst for lokalplanområdet på østsiden af Niels Ebbesensgade. Syd for Jyllandsgade ligger godsbaneterrænnet og en række fritliggende lave Ågade Jyllandsgade Lokalplanområdets omgivelser. Baneterræn Politistation erhvervsbygninger. Jyllandsgade er en af de vigtige trafikveje i midtbyen. Randbebyggelsen langs den nordlige side af Jyllandsgade udgør byfronten mod det åbne baneareal, og bygningsfacaderne langs Jyllandsgade tegner sig tydeligt i bybilledet set fra syd. Det er af stor betydning, at den homogene byfront ikke sløres eller "forvanskes". Forpladsen mod Jyllandsgade bryder med den generelle bebyggelsesstruktur langs gaden, men danner en fin åbning der skaber en god variation i facaderækken. Det er vigtigt, at den kommende renovering og ombygning af forpladsen til fælles friareal ikke visuelt lukker gårdrummet af mod Jyllandsgade, men derimod forstærker udtrykket af en urban forplads til den markante hjørnebygning Niels Ebbesensgade 26. Byfornyelse i karréen I november 1997 vedtog Aalborg Kommune lokalplan nr. 10-047 og byfornyelsesbeslutning om bl.a. friarealforbedring i karréen. Byfornyelsen foregår stadig, og har til formål at forbedre bymiljøet (det synlige) og boligmiljøet (standarden i selve boligerne), så karréen bliver et godt sted at bo og arbejde i. I dag rummer karréen som helhed 173 boligenheder og 10 erhvervsenheder. Efter istandsættelsen af bygningskomplekset Jyllandsgade 21/Niels Ebbesensgade 26 vil karréen rumme 311 boligenheder og 10 erhvervsenheder. Lokalplanområdets historie Danmarksgade-området og dermed lokalplanområdet er udbygget i årene omkring århundredeskiftet og er stærkt præget af de forandringer som industrialiseringen og byernes hurtige vækst medførte i denne periode, hvor indbyggertallet i Aalborg tredobledes. Bebyggelsen i delområde I består af industri- og lagerbygninger, mens delområde II består af en enkelt boligbebyggelse. Bebyggelsen i delområde I er opført i forskellige byggestile, og fremstår som et varieret og bevaringsværdigt, men temmelig nedslidt bygningskompleks. Bygningerne har gennem tiden været anvendt til mange forskellige funktioner, og er oprindeligt opført som fjernlager for FDB i perioden 1909-1940. Niels Ebbesensgade blev anlagt 1877-1886 og Jyllandsgade blev anlagt lige efter århundredeskiftet. Jyllandsgade blev anlagt for at forbinde banegården med Gugvej, og indtil 1909 var den eneste bebyggelse i Jyllandsgade "Aalborg Mejeri", 4 Aalborg Kommune februar 2000
Redegørelse som drev virksomhed fra en tidligere bebyggelse på forpladsen ved Jyllandsgade 21. I 1918 skiftede mejeriet navn til "Jysk Fløde og Osteeksport", og i 1926 til "Mælkekompagniet". I 1927 overtog FDB arealet og bebyggelsen, som derefter blev benyttet som parkerings-, samt på- og aflæsningsareal. FDB solgte i 1968 ejendommen til Justitsministeriet, som oprindeligt købte ejendommen for at samle rettens lokaler i Aalborg. Disse planer blev sidenhen opgivet, og bygningerne har indtil 1998, hvor de kom i privat eje, været udlejet til en række private og offentlige institutioner samt virksomheder. Efter flere års usikkerhed om bygningernes fremtidige anvendelse, er en del af komplekset nu under omdannelse til boligformål. Randbebyggelsen i lokalplanområdet er et vigtigt vidnesbyrd om datidens industribyggeri, hvorfor ændrede anvendelser af bygningerne skal respektere bygningernes oprindelige arkitektoniske formsprog. Fremtidige forhold Lokalplanen fastsætter brugen af bebyggelsen, rammer for bebyggelsens ydre fremtræden og de fælles friarealer inden for lokalplanområdet. Det udlagte byggefelt for nybyggeri som anført i lokalplan nr. 10-047 bortfalder med denne lokalplan. Delområde I Bebyggelsen Bygning 1, som er i færd med at blive renoveret i overensstemmelse med lokalplan nr. 10-047, har et etageareal på 3798 På fotoet fra 1932 ses den nu nedrevne træbygning. februar 2000 Aalborg Kommune 5
Redegørelse m 2, og vil efter istandsættelsen kunne rumme ca. 35 familieboliger. Bygning 2, som er i færd med at blive renoveret i overensstemmelse med lokalplan nr. 10-047, har et etageareal på 2916 m 2, og vil efter istandsættelsen kunne rumme ca. 53 kollegielejligheder. Bygningen kommer til at danne de fremtidige rammer for et internationalt kollegium for forskere med tilknytning til Aalborg Universitet. Bygning 3 har et etageareal på 3660 m 2. Efter istandsættelsen vil bygningen kunne rumme ca. 50 ungdomsboliger. Bebyggelsens overvejende meget markante industrielle præg er værd at bevare. I forbindelse med istandsættelsen skal bebyggelsens facade- og bygningsudtryk derfor tilbageføres til dens originale præg med synlige murkroner, trævinduer og skifer- eller tegltag. Det er ikke tilladt at etablere udhæng. Ombygningen af bygning 3 til boligformål vil indebære, at der gives mulighed for at sætte vinduer i bagmuren mod naboområdets private fælles friarealer. Fri- og opholdsarealer Lokalplanen udlægger areal til fælles friarealer for områdets beboere. Der skal anlægges fælles friareal ved forpladsen til Jyllandsgade. Udearealet nord for bygning 2 og 3 skal anlægges som serviceareal. Det fælles friareal mod Jyllandsgade anlægges med en redningsvej og inden for arealet kan der indrettes enkelte p-pladser til handicappede. For at sikre det fornødne friareal til ejendommens boliger, er det nødvendigt at inddrage tagarealet på bygning 3 som opholdsareal. Udformningen af opholdsarealet skal ske på en sådan måde at eventuelle indbliksgener fra og til nabobebyggelse minimeres. Tagarealet etableres med mure der afskærmer for vind og hindrer indblik til naboer. I de nye mure etableres muråbninger med en placering der respekterer indblik. Endvidere kan der etableres beplantningsbræmmer langs murene, hvilket trækker opholdsarealer tilbage fra muråbningerne, og dermed reducerer eventuelle indbliksgener. Der skal endvidere ske en begrønning af bygningens mur mod karréens private fælles friarealer vest for lokalplanområdet. Denne begrønning kan f.eks. udgøres af slyngplanter der vokser ned af bygningsmuren. Veje og parkering Lokalplanområdet vejforsynes fra Jyllandsgade og Niels Ebbesensgade. I forbindelse med istandsættelsen af bygning 2 og 3 etableres der underjordisk parkering i kælderen. Parkeringskælderen kommer til at rumme ca. 35 parkeringspladser. Såfremt dette ikke er tilstrækkeligt til at tilgodese det nødvendige parkeringsbehov inden for lokalplanområdet, skal der indbetales til den kommunale parkeringsfond. Tilkørsel til servicearealet og parkeringskælderen sker ad Niels Ebbesensgade 26 gennem porten, som vist på bilag 2. Delområde II Udover at det udlagte byggefelt for nybyggeri bortfalder med denne lokalplan, bibeholdes alle bestemmelser for delområde II som anført i lokalplan nr. 10-047. Der sker derfor ingen ændringer af bestemmelser vedrørende det private fælles friareal som anført i lokalplan nr. 10-047. Vejadgang til parkeringskælderen under bygning 2 og 3 og servicearealet, sker gennem porten i Niels Ebbesensgade 26. Inden for delområde II er der fortsat adgang til karréens private fælles friareal fra Jyllandsgade gennem port som også anvist i den hidtil gældende lokalplan nr. 10-047. 6 Aalborg Kommune februar 2000
Redegørelse Som hovedregel skal alle bygninger i kategori 1-6 bevares og en eventuel ombygning skal ske med respekt for det oprindelige udtryk. Af hensyn til den samlede bebyggelse, kan Aalborg Kommune i særlige tilfælde vurdere, at enkelte bevaringsværdige bygninger er egnet til nedrivning. Øvrig bebyggelse kan ombygges eller eventuelt erstattes med ny bebyggelse, såfremt der sker en arkitektonisk forbedring af det samlede bymiljø og under hensyntagen til bygningens betydning for en bevaring af det samlede arkitektoniske udtryk i byrummet. Bagmuren af bygning 3 fremstår meget massiv og bastant mod karréens nyindrettede private fælles friareal vest for lokalplanområdet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Bykatalog Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen er bykataloget (kommuneplanen), som er vedtaget af Byrådet, og angiver retningslinierne for den fremtidige udvikling i Aalborg og Nørresundby. Byplanrammerne for lokalplanområdet er beskrevet i byggebladet for delområdet: Aalborg Midtby 25, der fastlægger områdets anvendelse til blandede bymæssige formål. De eksisterende byplanrammer er ikke i overensstemmelse med denne lokalplan og der udarbejdes derfor samtidig med lokalplanen tillæg nr. 1.38 til kommuneplanen. Dette tillæg er vedtaget af byrådet samtidig med lokalplanen. Kommuneatlas Kommuneatlas for Aalborg Syd er udarbejdet af Skov- og Naturstyrelsen i samarbejde med Aalborg Kommune i 1994. Atlasset indeholder en beskrivelse af bevaringsværdige bygninger og byområder. Registreringen inddeler bygningerne i tre bevaringskategorier, således at bygninger i kategorierne 1-3 har en høj bevaringsværdi, bygninger i kategorierne 4-6 har en middel bevaringsværdi og bygninger i kategorierne 7-9 har en lav bevaringsværdi. I kommuneatlasset er en del af ejendommen Niels Ebbesensgade 26 registreret med høj bevaringsværdi, mens de øvrige ejendomme er registreret med middel bevaringsværdi, se bilag 4. Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af Aalborgs byzoneområde (jf. planlovens 16 stk. 4), hvilket betyder, at der i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for området skal oplyses om den visuelle påvirkning af miljøet, og hvis bebyggelsen afviger væsentligt i højde og volumen fra den eksisterende bebyggelse. Lokalplanområdet er en del af et eksisterende tætbyområde, med omkringliggende bebyggelse i 4 1/2 etager. Der er ingen visuel kontakt med Limfjorden. I forhold til bebyggelsens højde etableres der med denne lokalplan ikke forhold, som strider mod bestemmelserne herom som anført i lokalplan nr. 10-047. Miljøvurdering af virksomheder Når Aalborg Kommune tillader nye virksomheder i området, sker det på baggrund af en miljøvurdering. Enhver virksomhedstype er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, støv, lugt, rystelser og trafik. Der benyttes et klassificeringssystem som fremgår af bilag C. Det skal understreges at klassificeringen kun er vejledende. Lokalplanen begrænser ikke igangværende lovlig erhvervsudøvelse. Eksisterende virksomheder betragtes som nye, når de udvides eller ændres væsentligt, og der vil blive foretaget en miljøvurdering. februar 2000 Aalborg Kommune 7
Redegørelse Kollektiv trafik Lokalplanområdet betjenes af det kommunale bybusnet via stoppesteder i Jyllandsgade. Endvidere ligger rutebilstationen og banegården henholdsvis ca. 250 meter sydvest og ca. 400 meter vest for området. Tekniske anlæg Bebyggelsen i området er tilsluttet det kommunale fjernvarmenet. Parkering Der er offentlige parkeringsmuligheder langs Jyllandsgade, Niels Ebbesensgade, Ågade og Rosenlundsgade. Såfremt parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for lokalplanområdet skal der indbetales til kommunens parkeringsfond, svarende til kravene i de til enhver tid gældende parkeringsnormer for området, se bilag B. Miljøforhold De fremtidige beboere i bebyggelsen inden for lokalplanens område skal beskyttes mod støjgener fra omgivelserne. Det skal sikres efter de retningslinier, som er omtalt i det følgende: Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er fælleskloakeret og spildevandet ledes til Renseanlægget Vest. Under regn udledes opspædt spildevand til den overdækkede strækning af kanalen. Støjmæssige forhold For at sikre et acceptabelt støjniveau i bebyggelsen fastlægger lokalplanen, at bebyggelsen skal udformes på en sådan måde, at Miljøstyrelsens til enhver tid vejledende grænseværdier vedr. trafikstøj overholdes. De gældende regler går på, at det indendørs støjniveau fra vejtrafik ikke overstiger 30 db(a) i beboelsesrum og 35 db(a) i kontorer o.lign. Samtidig må støjniveauet fra vejtrafik ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer ved boliger og 60 db(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer o.lign. Støj fra vejtrafik skal måles og beregnes ved LAeq(24) - det døgnækvivalente, A-vægtede lydtryksniveau jf. Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder (p.t. vejledning nr. 3/1984). Sove- og opholdsrum skal søges orienteret mod den mindst belastede facade. Opholdsrum kan være gennemgående fra facade til facade. For at sikre et acceptabelt støjniveau i boligerne fastlægger lokalplanen grænseværdier for bygningstransmitteret støj fra erhverv, institutioner mm. til boliger, jf. Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra virksomheder (p.t. vejledning nr. 5/1984). I og omkring lokalplanområdet findes der ingen støjforurenende virksomheder udover aktiviteter på godsbanearealet. Hvis støjen fra godsbanearealet medfører gener for omgivelserne, vil støjbelastningen blive vurderet i forhold til Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder. For at sikre omgivelserne mod væsentlige støjgener fra aktiviteter i lokalplanområdet, kan der i henhold til bestemmelserne i miljøbeskyttelsesloven fastsættes grænseværdier for den støjbelastning aktiviteterne må påføre omgivelserne. Til støj medregnes intern trafik/transport. Grænseværdierne fastsættes i henhold til den enhver tid gældende vejledning om ekstern støj fra virksomheder. Grænseværdierne varierer med de omkringliggende arealanvendelsesformål og med tidspunktet på døgnet. Differentieringen skyldes bl.a., at støjgenerne fra en virksomhed/ aktivitet er afhængig af omgivelsernes følsomhed og baggrundsstøjniveauer. Affaldsdepoter Kommunen har ikke kendskab til, at der inden for lokalplanens område er deponeret eller spildt affald, der kan indebære forureningsrisiko for omgivelserne. Den aktivitet, der har foregået i området kan dog have medført forurening af grundene. Ved bygge- og anlægsarbejder anbefales det derfor, at være opmærksom på eventuelle tegn på forurening af grunden. Konstateres der jordforurening, skal kommunens miljøafdeling informeres. Jordbunds- og grundvandsforhold Teknisk forvaltning har hos et geoteknisk firma indhentet orienterende oplysninger om jordbunds- og grundvandsforholdene i byområdet mellem Danmarksgade og Jyl- 8 Aalborg Kommune februar 2000
Redegørelse landsgade (indsatsområde 2 for byfornyelse). Fra rapporten kan der i uddrag oplyses følgende: Der var oprindelig tale om et lavtliggende område bestående af moser og enge, gennemskåret af Østerå og dennes delta, nemlig Blegkilde, Vesterå og Peder Barkes Å og formodentlig også af gravede vandløb etableret med henblik på vandforsyning. Underbunden bestod af dynd og tørv, altså bløde, sammentrykkelige jordlag. I middelalderen er terrænet gradvis blevet hævet ved, at beboerne smed alt deres affald på jordoverfladen. Tykkelsen af fyldet er således ved boringer i området målt op til ca. 3 meter og tykkelsen af dynd og tørv er målt op til ca. 8 meter. Dybden til "fast bund" er størst nær områdets midte, nemlig 8 til 9 meter, og den er mindst nær områdets vestlige og østlige grænser, 2 til 3 meter, med afvigelser op til 6 til 7 meter. Under fyldet og de bløde aflejringer er der truffet bæredygtige aflejringer i form af sand og/eller ler. Ved ca. 20 undersøgelser i området er grundvandsspejlet indmålt mellem kote 0,5 og 1,5 dvs. i 1,5 til 2,5 meter under terræn. Der kan godt træffes øvre, sekundære vandspejl i mindre dybde, 0,5 til 1 meter under terræn, men en beskeden sænkning af disse vandspejl skønnes ikke at medføre problemer for bygninger. Det skønnes, at den stigning i grundvandspejlet, som den reducerede vandindvinding i begyndelsen af 1980 erne har medført, er fuldstændig afsluttet. Det er således ikke grund til at tro, at grundvandsspejlet stiger yderligere. Nedrivnings- og byggearbejder Med baggrund i kendskabet til jordbunds- og grundvandsforholdene skal alle aktiviteter i området ske under en særlig hensyntagen til de omgivende bygninger. Jordbundsforholdene i området har haft afgørende betydning for byggemåden. En overvejende del af bebyggelsen i karré 10 er opført på nedrammede træpæle eller slyngværker (vandret liggende tømmer). Dette har medført, at flere bygninger i dag har væsentlige sætningsskader. Skaderne kan opstå på flere måder, bl.a. ved grundvandssænkninger. Det er derfor vigtigt, at der ikke foretages ukontrolleret oppumpning fra ulovligt etablerede sugebrønde i kældre. Genbrug af affald Aalborg Kommune har iværksat genbrugsindsamling for papir og glas for alle husstande i kommunen, som beskrevet i regulativet for genbrugsindsamling. I tætbyområder indsamles via genbrugscontainere placeret tæt ved boliger. Principskitse af renovering af bagmuren af bygning 3 mod karréens nyindrettede private fælles friareal vest for lokalplanområdet. februar 2000 Aalborg Kommune 9
Redegørelse Herudover indsamler Renovationsvæsenet papir, pap, jern og metal samt storskrald ved samtlige husstande i kommunen. Byøkologi I forbindelse med anlæggelsen af friarealer i lokalplanområdet er det en del af målsætningen, at der skal tages hensyn til byøkologiske aspekter. Det kan f.eks. dreje sig om at undgå anvendelse af materialer, der under produktion, brug eller senere bortskaffelse medfører miljøbelastning eksempelvis trykimprægneret træ. Det kan også dreje sig om udnyttelse/ nedsivning af regnvand. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg mm., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se færdselslovens 100). Kilder: Christensen Per B. og Topholm Jens: "Aalborg under stilstand og fremgang fra 1814 til 1970" Aalborg Historie 5, Aalborg Kommune. Materiale venligst udlånt af Aalborg Stadsarkiv. 10 Aalborg Kommune februar 2000
Planbestemmelser Danmarksgade Danmarksgade Prinsensgade Boulevarden Ågade Rosenlundsgade Niels Ebbesensgade Jyllandsgade Fig. 1: Lokalplanområdets afgrænsning Aalborg Kommune 0. Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. februar 2000 Aalborg Kommune 1
Planbestemmelser 1. Formål 1.1 Lokalplanen skal sikre: at området anvendes til blandede bymæssige formål, herunder boligformål, at der etableres tilstrækkelige opholds- og friarealer for lokalplanområdets beboere, at vedligeholdelse og ændringer af bygninger foretages under hensyntagen til områdets og den enkelte bygnings oprindelige arkitektoniske formsprog og kvalitet. 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter følgende matr.nr., alle af Aalborg Bygrunde: Matr.nr.: Ejerl.hed nr.: Gade og nr.: 914 p N. Ebbesens Gade 26 og Jyllandsgade 21 503 dg og 1-12 Jyllandsgade 19 1321 samt alle parceller, der efter den 13.10.1999 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. Se bilag 1. 2.2 Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområderne I og II, se bilag 1. 2.3 Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3. Arealanvendelse Fællesbestemmelser for lokalplanområdet beboelse samt til erhverv som følgende: Butikker, butikker med værksted, hotel/restauranter, klinikker, kontorer, service, offentlige og kulturelle formål, fritidsformål, undervisning, institutioner, rekreative formål og tekniske anlæg. Såfremt der etableres butikker i området, skal butiksarealernes størrelse være i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. P.t. under revision Der stilles krav om at virksomheder og anlæg, der placeres i området er miljøvenlige, det vil sige: at de kun påvirker omgivelserne i ubetydelig eller ringe grad. Det gælder en række virksomheder inden for miljøklasse 1 og 2. Anvendelserne er nærmere forklaret i skemaet erhvervskategorier: Bilag C. 3.2 Anvendelse, tekniske anlæg Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer, pejlerør til måling af vandstand og lignende mindre tekniske anlæg til kvarterets daglige forsyning, når disse udformes og placeres under hensyntagen til bebyggelsens og friarealernes karakter. 3.3 Anvendelse, friarealer De fælles friarealer og private fælles friarealer som vist på bilag 3 må ikke bebygges med undtagelse af mindre bygninger til fælles brug, som ikke virker hindrende for områdets fælles udnyttelse. Bestemmelser for delområde II: 3.4 Anvendelse, bygninger Områdets eksisterende boligetageareal, skal som udgangspunkt bibeholdes. Dog kan stueetagen, efter tilladelse fra Aalborg Kommune, indrettes til blandede bymæssige formål som anført under fællesbestemmelserne for lokalplanområdet. Indretningen af erhverv i stueetagen skal indpasses i den eksisterende bebyggelsesstruktur i kvarteret. 4. Udstykning Inden for lokalplanområdet må der ikke ske yderligere udstykning. 3.1 Anvendelse Området må kun anvendes til blandede bymæssige formål. Inden for området må der opføres eller indrettes bebyggelse til 2 Aalborg Kommune februar 2000
Planbestemmelser 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Byggefelter Bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne som vist på lokalplanens bilag nr. 2. Portadgange til serviceareal og privat fælles friareal som vist på bilag 2 skal opretholdes, og må ikke sløjfes eller tilmures. 5.2 Etageantal Bebyggelse skal opføres med et antal etager som vist på bilag 2. 5.3 Tagetage Indretning af uudnyttet tagetage i eksisterende bygninger til beboelse må kun ske efter tilladelse fra kommunen. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Arkitektur Nybyggeri og ændring af bygningernes ydre fremtræden skal ske under hensyntagen til bebyggelsens oprindelige bebyggelsesdimension, udformning og materialevalg. Ny bebyggelse skal endvidere opføres med en højde, udstrækning og arkitektur, der er i overensstemmelse med den omkringliggende bebyggelse. 6.2 Vinduer i bygning 3, delområde I Der kan etableres vinduer til boligerne i muren i bygning 3 ind mod det private fælles friareal i princippet som vist på bilag 5. 6.3 Facader og vinduer Ydervægge skal fremstå som en konstruktiv enhed fra terræn til tag. Facaden må ikke fremstå som en ensartet flade uden reliefvirkning. Vinduer skal fremtræde som huller i mur og ikke som sammenhængende vinduesbånd, og den for gaden karakteristiske hulstørrelse og vinduesrytme skal bibeholdes. Nye vinduer og døre skal ved ombygning og genanvendelse af eksisterende bygninger udføres af træ med spinkle profiler, der overfladebehandles med dækkende maling. Vinduesopdelingen skal være i overensstemmelse med gadebilledet og husets oprindelige udtryk. Vinduer udføres med kitfals og koblede rammer. For del af bygning 2 med middel bevaringsværdi, østfacaden på bygning 3 og Jyllandsgade 19 gælder endvidere: Nye vinduer og døre skal ved ombygning og genanvendelse af eksisterende bygninger udføres af træ med spinkle profiler, der overfladebehandles med dækkende maling. Vinduesopdelingen skal være i overensstemmelse med gadebilledet og husets oprindelige udtryk. Glaslister i metal skal gives samme farve som vinduesrammen. For vestfacaden på bygning 3 gælder endvidere: Nye vinduer og døre kan udføres i træ eller aluminium med spinkle profiler, alternativt udføres i en kombination af træ og metal. 6.4 Kviste Skorstene, solfangere, tagvinduer og kviste skal tilpasses bygningens udtryk, så de ikke virker skæmmende for helhedsindtrykket. Tagrender og nedløb skal udføres i zink eller kobber, og nedløb skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til facaden som helhed. 6.5 Tagform Tage skal være afstemt efter nabobebyggelsen og udføres som ligebenede sadeltage med en hældning på 45-50 grader for randbebyggelsen og 30-50 grader for bagbebyggelsen. 6.6 Tagbeklædning Til tagbeklædning må kun anvendes tegl, skifer (naturskifer eller blåsort eternitskifer), pladebeklædning (zink, kobber) eller lignende materiale, som kan godkendes af Aalborg Kommune. For bygning 1 og den del af bygning 2, der har høj bevaringsværdi, gælder endvidere: februar 2000 Aalborg Kommune 3
Planbestemmelser 7. Ubebyggede arealer Fællesbestemmelser for lokalplanområdet 7.1 Friareal Der udlægges friarealer som vist på bilag 3 med forskellig signatur. På friarealerne må der ikke opføres plankeværker, skure eller bygninger, der virker hindrende på områdets fælles udnyttelse. 7.2 Udseende Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstning eller lignende gives et ordentligt udseende. Bestemmelser for delområde I 7.3 Opholdsarealer Opholdsarealet kan delvist placeres på taget af bygning 3, såfremt der ikke kan opnås tilstrækkeligt opholdsareal i delområde I, se bilag 3. 7.4 Opholdsareal - bygning 3 Opholdsareal på taget af bygning 3 skal anlægges med enkelte muråbninger i murværk, der placeres så indbliksgener for naboer minimeres. Bestemmelser for delområde II 7.5 Opholdsarealer Arealer til ophold skal mindst udgøre 50% af boligetagearealet og 20% af erhvervsetagearealet. 7.6 Træer Alle eksisterende træer med en stammediameter over 10 centimeter er bevaringsværdige og må ikke fældes eller beskæres uden tilladelse fra Aalborg Kommune. 7.7 Dagrenovation Der skal sikres areal til udendørs plads til stativer/containere til dagrenovation. Pladsen skal være 1 m 2 for hver tre lejligheder. Det skal sikres, at der kan indrettes plads til yderligere affaldsstativ (1 m 2 ) pr. tre lejligheder til opsamling af kildesorteret madaffald. Pladsen skal ligge tæt ved opgangen og der skal være direkte forbindelse i niveau til vej, hvortil renovationsvæsenets biler har adgang. 8. Bevaring af bebyggelse 8.1 Bevaring Bygningerne i lokalplanområdet må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde gives en ændret ydre fremtræden uden Aalborg Kommunes tilladelse. Bestemmelsen omfatter også vedligeholdelses- og moderniseringsarbejder som f.eks. skalmuring, udskiftning af tagbeklædning, vinduer, udvendige døre, maling af facader samt skiltning. Vigtige bygningselementer så som tårne, spir, altaner og kviste skal bevares; det gælder også karaktergivende facadedetaljer så som ornamentik, indfatninger, gesimsbånd mv. Karakteristisk for bebyggelsen er: en rig detaljering og udsmykning af facader, både i fladen og ved bygningsfremspring i form af karnapper, balkoner osv., overgang mellem facade og vinduesåbning, særlig markering af soklen, facadens afslutning mod taget markeres med en tydelig taggesims, ofte afbrudt af gavlkviste, markering af bebyggelsens hjørner f.eks. med tårne og spir, hvidmalede og opsprossede vinduer i forskellige størrelser, porte, tagformen kan både være det ligebenede sadeltag med mange traditionelle tagkviste eller københavnertag, tydelig indramning af vindueshuller og gesimsbånd på murværket, der som oftest fremstår i blank mur. 9. Tekniske anlæg 9.1 Antenner Der må ikke fremføres eller opsættes installationsanlæg, TVkabler, TV-antenner m.v. synligt på bebyggelsens facade. 4 Aalborg Kommune februar 2000
Planbestemmelser 9.2 Grundvandssænkning Der må ikke foretages permanent grundvandssænkning i området, men der kan tillades indbygget dræn til maksimering af grundvandsstanden omkring kældre og fundamenter. Nødvendig midlertidig grundvandssænkning for gennemførelse af byggearbejder vil kunne tillades i et vist omfang, såfremt grundvandssænkningens udstrækning og tidsperiode styres, således at skader på nærtliggende bygninger undgås. 9.3 Funderingsforhold Funderingsarbejder ved nybyggeri og ombygninger skal ske på baggrund af geoteknisk undersøgelse. Valget af funderingsmetode skal godkendes af bygningsmyndigheden. Der vil blive forlangt redegørelse for funderingsarbejdets forventede påvirkninger på de omkringliggende bygninger. Der kan kun undtagelsesvis forventes tilladelse til nedramning af funderingspæle, og hvor det anses for at være forsvarligt, vil der blive stillet vidtgående krav til minimering af rystelser og støjpåvirkning af omgivelserne. 10. Grundejerforening Bestemmelser for delområde II 10.1 Grundejerforening I forbindelse med byfornyelsesbeslutning i henhold til 7 i byfornyelsesloven forpligtes ejerne af samtlige ejendomme i lokalplanområdet til at indtræde i et ejerlav, der skal varetage drift, vedligeholdelse og renholdelse af ejerlavets private fælles friarealer. 11. Veje, portadgang og parkering Bestemmelser for delområde I 11.1 Brandvej Inden for friarealet mod Jyllandsgade, se bilag 2, skal der udlægges areal til brandvej i henhold til de til enhver tid gældende bestemmelser i Bygningsreglementet. 11.2 Parkeringskælder Der skal anlægges parkeringskælder under bygning 3 samt en del af bygning 2 inden for delområde I, se bilag 2. 11.3 Parkering Ved ny bebyggelse eller ændret anvendelse udlægges tilstrækkelige parkeringsarealer i henhold til det til enhver tid gældende Bygningsreglement. Parkeringsarealet skal indrettes i parkeringskælder. Hvis det ikke er muligt at etablere det nødvendige antal parkeringspladser på egen grund, kan kommunen dispensere på vilkår af, at der indbetales et beløb til kommunens parkeringsfond. 12. Miljø 12.1 Virksomheder mm Der stilles krav om, at virksomheder og anlæg, der placeres i lokalplanområdet er miljøvenlige, det vil sige: at de kun påvirker omgivelserne i ubetydelig eller ringe grad. Det gælder en række virksomheder inden for miljøklasse 1 og 2. Anvendelserne er nærmere forklaret i bilag C: erhvervskategorier. 12.2 Ledningsanlæg El-, telefon- og antenneforsyning skal fremføres i jordkabler. 12.3 Opvarmning Al opvarmning af bebyggelse skal ske med fjernvarme. Eksisterende lovlige opvarmninganlæg kan fortsat anvendes, men ved evt. udskiftning skal disse ændres til fjernvarme. 12.4 Gas Eksisterende gasinstallationer må ikke nedlægges uden tilladelse fra Aalborg Kommune. 13. Støj 13.1 Bebyggelse med facade til Jyllandsgade - trafikstøj Ved nybyggeri, nyetablering eller større ombygninger med facade mod Jyllandsgade gælder følgende: februar 2000 Aalborg Kommune 5
Planbestemmelser mindst én facade skal være belastet med mindre end 55dB(A) fra vejtrafikken og sove- og opholdsrum orienteres mod denne facade, støjbelastningen fra vejtrafikken må ikke overstige 55 db(a) på de primære opholdsarealer, det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum må ikke overstige 30 db(a) fra vejtrafikken, der må ikke etableres nye boliger eller andre støjfølsomme anvendelser i stueetagen, hvis støjniveauet fra vejtrafikken overstiger 70 db(a). 13.2 Øvrig bebyggelse - trafikstøj I den øvrige del af området skal ny bebyggelse og ændring af eksisterende bebyggelse udformes på en måde, der sikrer, at støjniveauet fra vejtrafikken ikke overstiger 30 db(a) i beboelsesrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. bebyggelsen er tilsluttet Aalborg Kommunes fjernvarmenet, det krævede antal parkeringspladser er anlagt, det til bebyggelsen krævede friareal er anlagt jf. pkt. 8.1, 15. Forholdet til lokalplan nr. 10-047 Med Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplan nr. 10.059, ophæves bestemmelse i lokalplan nr. 10-047 om byggefelt for nybyggeri inden for delområde II. Lokalplan nr. 10-047, vedtaget den 10. november 1997. Støjniveauet fra vejtrafikken må ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer ved boliger og 60 db(a) på udendørs opholdsarealer ved kontorer og lignende. Støjfølsomme anvendelser er f.eks. boliger, dag- og døgninstitutioner, børnehaver, skoler, uddannelsessteder, plejehjem eller bolignære opholdsarealer. 13.3 Støj fra erhverv mm Ved nybyggeri og ændring af eksisterende bebyggelse skal det sikres, at bygningstransmitteret støj fra erhverv, institutioner m.m. til boliger ikke overstiger 30 db(a) fra kl. 07.00 til kl. 22.00 og 25 db(a) fra kl. 22.00 til kl. 07.00 målt i boligen. Bygningsnedrivning eller andre støjfrembringende bygningsarbejder er midlertidige aktiviteter, der er omfattet af miljølovgivningen. I forbindelse med tilladelsen til nedrivnings- og renoveringsarbejder, kan der blive stillet krav til de foranstaltninger, der skal foretages til forebyggelse eller afhjælpning af forurening eller gener for omgivelserne. 14. Betingelser for at ny bebyggelse må tages i brug 14.1 Ny og ændret bebyggelse må ikke tages i brug før: 6 Aalborg Kommune februar 2000