Forfatter: sik Sidst gemt: 17-01-2014 16:34:00 Sidst udskrevet: 17-01-2014 16:34:00 R:\Projekter\2.Erhvervs-Regionaludvikling\4335 Funktionstømte

Forfatter: sik Sidst gemt: 17-01-2014 16:34:00 Sidst udskrevet: 17-01-2014 16:34:00 R:\Projekter\2.Erhvervs-Regionaludvikling\4335 Funktionstømte bygninger\rapport\færdig rapport\appendiks 1 Cases Nyt Liv i Funktionstømte Offentlige Bygninger Færdig Version.docx Revision: 4 Antal sider: 34

2

Indhold: Appendiks 1: Cases Indhold: Appendiks 1: Cases... 3 Kapitel 1. Introduktion til casestudierne... 5 1.1 Om de ti cases... 5 Kapitel 2. De 10 casestudier... 9 2.1 Rådhuset i Tommerup på Fyn... 9 Fakta og familiehus erstatter rådhusfunktionen i Tommerup... 9 2.2 Rådhuset i Glamsbjerg på Fyn... 11 Mulighedernes Hus bliver til... 11 2.3 Ringe Sygehus... 14 Fysioterapi og offentlige kontorer på dele af det tidligere sygehus... 14 2.4 Den gamle retsbygning i Sønderborg... 17 Retsbygningen mister sin funktion i 2009... 17 2.5 Det gamle sygehus i Varde... 19 Sygehuset bliver til nyt stort borgercenter en samlet kommunal og regional strategi... 20 2.6 Retten i Nysted på Lolland... 22 Hotel Nysted havn... 22 2.7 Retten i Sakskøbing på Lolland... 25 Bolig og lejemål... 25 2.8 Gørlev Rådhus i Vestsjælland... 27 Rådhuset bliver idrætsefterskole... 27 2.9 Det gamle Skovbo Rådhus i Borup... 29 Rådhuset efter funktionstømning... 29 Kulturhuset bliver til... 30 2.10 Grønnegården i Nykøbing Sjælland... 31 Udvikling til boligområder... 31 Strategisk arbejde for fortsat udvikling af hospitalsområdet... 33 3

4

Kapitel 1. Introduktion til casestudierne Kommunalreformen, domstolsreformen og sygehusreformen har de seneste seks år frisat en lang række offentlige bygninger over hele Danmark. Disse reformer har sammen med en række overordnede samfundsmæssige tendenser som stigende urbanisering, skæv demografisk udvikling mellem by/land, øget arbejdskraftmobilitet samt øget internationalisering af erhvervslivet resulteret i, at der i dag står funktionstømte offentlige bygninger i en lang række af de danske provinsbyer. Udviklingen betyder samtidig, at nogle områder er sværere at transformere og udvikle end andre. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter sætter med en analyse af de funktionstømte offentlige bygninger fokus på netop de problemstillinger, der er relateret til offentlige bygninger, som er blevet til overs i en lang række kommuner og regioner i løbet af de senere år som følge af de tre administrative reformer, dvs. de tidligere rådhuse, byretter samt sygehuse, der som konsekvens af reformerne har mistet deres oprindelige funktion. Et af de primære formål med analysen af de funktionstømte offentlige bygninger er at sætte fokus på, hvordan kommuner og regioner med succes har fundet ny og økonomisk bæredygtig anvendelse af de funktionstømte offentlige bygninger for på den måde at bidrage til, at flere bygninger i de mindre byer i provinsen bliver et aktiv, der bidrager positivt til udviklingen i landdistrikterne. Som led i analysen er gennemført ti casestudier, der præsenteres i dette appendiks til baggrundsanalysen. Formålet med casene er at illustrere, hvordan man er lykkedes med at skabe nye funktioner i de tidligere rådhuse, sygehuse og byretter i udvalgte kommuner i Region Sjælland og Region Syddanmark. 1.1 Om de ti cases Udgangspunktet for udvælgelsen af de ti casestudier er de bygninger, der allerede har fået ny funktion. Casesamlingen indeholder dog også et eksempel, hvor bygningen endnu ikke er genanvendt (sygehuset i Nykøbing Sjælland), men bygningen vurderes at have et særligt stort og urealiseret potentiale for ny anvendelse. Yderligere er casen interessant pga. tidligere erfaringer med bygnings- og områdetransformation i og omkring det tidligere sygehus. Udvælgelsen af de ti cases er udover kriteriet om ny anvendelse af bygningen også foretaget ud fra nedenstående kriterier: 5

Primære udvælgelseskriterier Type af ny anvendelse (bolig, hotel, forretning etc.) Sekundære udvælgelseskriterier Kvaliteten af tegninger, foto, snitplaner etc. Bygningstype (rådhus, byret eller sygehus) Lokal beliggenhed (bycentrum, motorvejsnært, stationsnært, naturskønt etc.) Geografi (region og kommune) Relation til den kommunale udviklingsstrategi Antal funktionstømte bygninger i alt i kommunen (mange/få) De ti cases er udvalgt, så læseren får en bedre fornemmelse af bredden i de nye anvendelsestyper samt de udfordringer, der er forbundet med at omdanne de tidligere rådhuse, byretter og sygehuse. På trods af casenes forskelligheder er der også en række karakteristika, der går på tværs af caseeksemplerne. Casene er således med til at illustrere, at regionernes og kommunernes primære rolle i forbindelse med bygningernes genanvendelse har været at fungere som myndighed i forhold til fx at sikre diverse tilladelser samt eventuelt at ændre det eksisterende plangrundlag. Yderligere har regionerne og kommunerne naturligt i hovedparten af casene været forhandlingspartner og sælger af bygningerne. Endvidere er de ti cases med til at illustrere betydningen af lokale kræfter for bygningernes genanvendelse. I alle ti caseeksempler er enten lokale privatpersoner eller lokalt erhvervsliv involveret i omdannelsen. Den lokale involvering er typisk foranlediget af enten direkte naboskab til den funktionstømte bygning, og/eller af at lokale aktører har set en god forretningsmulighed i den pågældende bygning eller af et lokalt ejerskab for den by/det område, hvori bygningen er beliggende. Dette gør sig særligt gældende for de tidligere retsbygninger. Tabel 1.1 og 1.2 på de næste sider indeholder en oversigt over de ti cases, som giver et overblik over bygningernes demonstrationsværdi og regionernes/kommunernes rolle i forbindelse med bygningernes genanvendelse. I de følgende afsnit præsenteres de ti caseeksempler. Til hver case hører en faktaboks, hvor vurderingen af bygningernes arkitektur, beliggenhed samt genanvendelsespotentiale fremgår. Yderligere fremgår bygningernes score i forhold til de samme tre vurderingsparametre, hvilket er medtaget for at give læseren større viden om og indsigt i de enkelte bygninger. 6

Tabel 1.1: Oversigt over cases i Region Syddanmark Rådhus Byret Sygehus Ny funktion Beliggenhed Demonstrationsværdi Kommunernes/regionernes primære rolle Tommerup X Familiehus og Fakta Ex. på mulighederne forbundet med beliggenhed tæt ved de store indfaldsveje samt på udfordringerne i de kommunale yderområder ift. at finde ny ikke-offentlig anvendelse af funktionstømte offentlige bygninger Kommune: Opdelingen af matriklen i flere mindre enheder Kommune: Identifikation af andre offentlige formål Glamsbjerg X Mulighedernes Hus Ex. på hvordan lokale ildsjæle og iværksættere tager sagen i egen hånd og realiserer ny anvendelse af et tidligere rådhus Kommune: Tilbagetrukket rolle Kommune: Myndighedsbehandling af byggesager og forskellige tilladelser Ex. på betydningen af en synlig beliggenhed Ringe X Fysioterapiklinik Ex. på at genanvendelse af større bygninger ofte kræver flere aktører, der går sammen om at udnytte de mange m2 Sønderborg X Skole Ex. på betydningen af at prisen matcher det lokale marked Ex. på genanvendelse pga. ekspansion hos en eksisterende lokal aktør Varde X Rådhus Ex. på offentligt samarbejde til gavn for både region, kommune og Varde by Ex. på strategisk tænkning i kommunen ift. god udnyttelse af m2 Regionen: Forhandlingspartner/sælger Region/kommune: Identifikation af andre offentlige formål Kommune: Sikre at det gældende plangrundlag opretholdes Freja Ejendomme: Forhandlingspartner/sælger Kommune: Myndighedsbehandling af byggesager og forskellige tilladelser samt moralsk opbakning Regionen: Samarbejdspartner/sælger Kommune: Samarbejdspartner og køber 7

Tabel 1.2: Oversigt over cases i Region Sjælland Rådhus Byret Sygehus Ny funktion Beliggenhed Demonstrationsværdi Kommunernes/regionernes primære rolle Nysted X Hotel Ex. på lokal forretningsmand, der kan se et forretningspotentiale i flot beliggende bevaringsværdig ejendom Freja Ejendomme: Forhandlingspartner/sælger Kommune: Myndighedsbehandling af byggesager og forskellige tilladelser Ex. på de ekstra restriktioner, der kan være forbundet med bevaringsværdige bygninger Sakskøbing X Ejer- og lejeboliger Ex. på betydningen af lokale ildsjæle, der med interesse for gamle bygninger og med gåpåmod etablerer boliger i en bevaringsværdig bygning Freja Ejendomme: Sælger via lokal mægler Kommune: Myndighedsbehandling Ex. på at ombygning fra kontorer til bolig er en krævende og omfattende proces Gørlev X Efterskole Ex. på hvordan der kan tænkes strategisk i forhold til at kortlægge og inddrage nærmeste naboer for at udvikle de funktionstømte offentlige bygninger Borup X Kulturhus Ex. hvor flere anvendelsesmuligheder har været afsøgt, før kommunen ender med at imødekomme stærke lokale ønsker om et forenings- og kulturhus Nykøbing Sj. X N/A Ex. på langsigtet strategisk tænkning for at genanvende bygninger og hele området omkring dem Ex. på samarbejde mellem flere forskellige aktørtyper Kommune: Forhandlingspartner Kommune: Politisk godkendelse af salg til Gørlev Idrætsefterskole Kommune: Identifikation og afsøgning af anvendelsesmuligheder Kommune: Ombygning Kommune: Drift Kommune: Strategisk samarbejdspartner og idéudvikler Regionen: Strategisk samarbejdspartner og idéudvikler 8

Kapitel 2. De ti casestudier 2.1 Rådhuset i Tommerup på Fyn Tommerup er en mindre by på Midtfyn med ca. 1.600 indbyggere (2013-tal). Tommerup ligger ca. 13 km fra den fynske motorvej og ca. 35 km fra Odense, og der er ingen station i byen. Den nærmeste togstation, der betjenes af regionaltog, ligger 3,5 km. nord for byen, i Tommerup Stationsby. Byen er opstået omkring den tidligere lokale jernbane til Assens. Assensbanen, der blev åbnet i 1884, lukkede for persontrafik i 1966, og fungerede herefter som godsbane for sukkerfabrikkerne i Assens frem til slutningen af 80'erne. Udover dagligvarebutikker ligger der en stor efterskole i Tommerup. Det er imidlertid svært at sælge huse og byggegrunde i området, da der hverken er hurtig adgang til motorvej eller station i byen. FAKTA OM RÅDHUSET I TOMMERUP Beliggenhed (score: 12, hvor max. er 15 og min. 3) Bygningen ligger ikke langt fra byens dagligvarebutikker, som er byens eneste handelssteder. Nabobygningen til den ene side er en Fakta-butik, hvor en del af det tidligere rådhus lå. Naboen til den anden side er et stort byggemarked. Bygningen er stor og iøjnefaldende, da den ligger på toppen af en lille bakke. Bygningsfakta (Score: 16, hvor max. er 20 og min. 4) Bebyggelsen har tidligere bestået af to bygninger opført i hhv. 1938 og 2002, hvor den nye bygning, som tidligere indeholdt socialforvaltningen, er revet ned for at give plads til en ny Fakta-butik. Den tilbageværende bygning består af flere fløje og har i 2002 gennemgået en omfattende om- og tilbygning. I denne sammenhæng har særligt et nyt tag skabt en større sammenhæng. Bygningen har med sit simple udtryk og typiske materialer kun en begrænset arkitektonisk værdi. Bygningens klimaskærm er i generelt god stand, dog med nogle alvorlige skader på soklen. Indvendigt er bygningens vægge og gulve i god stand med undtagelse af kælderen. Desuden er der velfungerende tekniske anlæg, idet der dog mangler ventilation i flere dele af bygningen. Genanvendelsespotentiale (score 17, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningen har meget brugbare teknikrum med plads til udvidelse og gode installationer med solceller samt it-system, mens det nedhængte loft, tagrummet og kælderen giver gode føringsveje. Det giver desuden stor fleksibilitet i indretningen, at der er få bærende indervægge og flere bærende ydervægge. Bygningen har gode adgangsforhold for handicappede med elevator, handicaptoiletter og nærliggende handicapparkering. Der er på grund af de gode tekniske installationer gode forudsætninger for energieffektivisering, men isolering skal udføres indvendigt for at bevare udtrykket af teglfacaden. Fakta og familiehus erstatter rådhusfunktionen i Tommerup Planerne om at afhænde det gamle rådhus i Tommerup var en del af Assens Kommunes overordnede strategi for at samle deres rådhuse i et storrådhus. I 2011 begyndte Assens Kommune derfor forhandlinger med COOP om at købe hele rådhuset. COOP var interesseret i bygningen pga. dens beliggenhed ved en central færdselsåre fra motorvejsnettet 9

og Faaborg. COOP var imidlertid kun interesseret i en del af rådhuset, hvilket betød, at en nyere tilbygning blev revet ned og omdannet til en Fakta. Dette ønske var medvirkende til, at kommunen delte matriklen op i to for at kunne afhænde den ene del. Omdannelsen til Fakta er ikke kun en måde at reducere udgifterne til en større offentlig bygning, men kan også have en gavnlig effekt for en lille by som Tommerup. Udover at give byens borgere adgang til en nærliggende discountbutik, tiltrækker discountbutikker også beboere fra et større opland. Tiltrækningen af borgere fra oplandet tilbyder en mulighed for yderligere aktivitet og andre typer af butikker i Tommerup, idet tilstedeværelsen af dagligvarebutikken kan være med til at tiltrække en tilstrækkelig kritisk masse, til at andre typer butikker og aktiviteter kan eksistere. Den resterende del af rådhuset er forblevet i kommunalt regi og huser nu forskellige offentlige funktioner såsom Familiehus Nord, dagpleje og sundhedspleje. Foruden disse institutioner har også byens ældreforening hjemme i en del af bygningen. Samlingen af disse funktioner er dog ikke tilstrækkelig til at anvende alle husets m 2, og kvadratmeterudnyttelsen er derfor ikke optimal. Det tidligere rådhus i Tommerup på Fyn. Forrest ses den ældste del af bygningen fra 1938, der i dag huser forskellige offentlige funktioner. Længst tilbage i billedet ses den nye Fakta, der er etableret på grunden, hvor den nyere tilbygning af det tidligere rådhus lå. 10

2.2 Rådhuset i Glamsbjerg på Fyn Glamsbjerg er en by på Sydvestfyn med omkring 3.000 indbyggere ca. 30 km fra Odense og 20 km fra Fynmotorvejen. Byen er karakteriseret af en del gennemkørende trafik til Assens, Fåborg og Odense, og byen huser en del uddannelsesinstitutioner med bl.a. flere folkeskoler, STX, HHX, HG og et 10. Klassecenter. Derudover er der tre efterskoler. FAKTA OM RÅDHUSET I GLAMSBJERG Beliggenhed (score: 9, hvor max. er 15 og min. 3) Bygningen ligger lige ud til en meget trafikeret vej og lige i en rundkørsel, hvilket giver en del trafikstøj. Omvendt betyder det, at bygningen er meget synlig. Bygningen passe godt ind i det øvrige miljø og består af flere mindre tilbygninger, der alle er opført i samme stil og materialer. En del af bygningerne er skjult fra vejen. Bygningen er ikke så bemærkelsesværdig, men man lægger alligevel mærke til den pga. det store frie areal foran, hvilket også adskiller bygningen fra det omkringliggende miljø og bevirker, at det virker som om, bygningen ligger lidt alene Bygningsfakta (Score: 14, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningen har begrænset arkitektonisk værdi og består af hovedbygningen (oprindeligt en skole) samt flere til- og ombygninger, som efterlader et rodet arkitektonisk formudtryk. Dog er udvendigt materialevalg sammenhængende (tegl facader og skiffer tag). Der er ingen udsmykninger og materialevalget er simpelt. Bygningens generelle tilstand er god, dog med flere kosmetiske bemærkninger. Klimaskærmen er generelt i god stand, dog er der mindre skader på sokkel og slidt tag. Vuggestue og sundhedshus har nyrenoverede overflader og er i god stand. Resten af bygningen er indvendigt i jævn stand med en del slitage og små skader. Flere til-/ombygninger giver forskellige materialetyper og et rodet udtryk. Gode teknikrum i kælder og tagrum, der har plads til udvidelser. Eksisterende tekniske installationer er i jævn eller god stand. Dog indviklet opbygning. Genanvendelsespotentiale (score 16, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningen har både mange små rum og flere store rum eks. festsalen og venterum i sundhedshuset. En del af indervæggene er ikke bærende, særligt tagetagen, og der er mange regelmæssige placerede vinduer. Dette giver en stor grad af fleksibilitet i indretningen. Der er gode føringsveje i uudnyttet tagrum, skunk, nedhængt loft og kælder/krybekælder. Yderligere er bygningens tilgængelighedspotentialer gode, da der er niveaufri adgang og brede gangarealer. Der er kun trappeforbindelse mellem etagerne, dog vil en elevator være mulig at indbygge, uden det ødelægger bygningens begrænsede arkitektoniske udtryk. Endvidere rummer bygningen gode energioptimeringsmuligheder. Mulighedernes Hus bliver til Der var i det nye byråd i Assens Kommune enighed om, at rådhuset i Glamsbjerg skulle sælges så hurtigt som muligt efter kommunesammenlægningen, og bygningen blev i 2007 opkøbt af en privat investor for 4 mio. kr. Efter opkøbet var bygningen i en kortere periode udlejet til forskellige formål, men der kom aldrig rigtig liv i huset. Den private investor gik efter en årrække konkurs, og bygningen overgik til Finansiel Stabilitet. Efter konkursen stod bygningen tom i ca. 4 år, og det tidligere rådhus blev misligholdt. Borgerne i Glamsbjerg er generelt engagerede i deres by og har stiftet borgerforeningen Foreningen Glamsbjerg med det formål at udvikle byen. Foreningen tog fx i 2006 initiativ til at købe Glamsbjerg Hotel, da den tidligere Glamsbjerg Kommune satte det til salg. 1 Det skabte derfor undren og debat i byen, at det tidligere rådhus fik lov til at stå og for- 1 Foreningen Glamsbjerg stiftede i forbindelse med købet af Glamsbjerg Hotel et aktieselskab, som skulle erhverve Glamsbjerg Hotel og bortforpagte driften. Der viste sig at være overordentlig stor interesse for aktietegning blandt byens borgere. I alt blev der tegnet aktier for ca. 1.000.000 kr. af 197 forskellige personer og virksomheder. Foreningen Glamsbjerg tegnede sig for et aktiebeløb på 500.000 kr. af den samlede aktietegning (http://glamsbjerghotel.dk/historie/). 11

falde - ikke mindst fordi rådhuset er meget synligt for gennemkørende trafik og dermed var med til at give byen et dårligt image. Man undrede sig i byen over, at kommunen ikke gjorde noget at man bare lod stå til. Ligesom man også undrede sig over, at den lokale byforening ikke gik ind i sagen, som man havde gjort med Glamsbjerg Hotel (ejer af Mulighedernes Hus) På baggrund af den lokale debat blev et lokalt par i slutningen af 2011 opmærksomme på, at rådhuset stod til salg og satte sig for at undersøge bygningen nærmere. Henvendelse til den lokale mægler førte til, at parret købte det tidligere rådhus for 2.7 mio. kr. i november 2011. Parret siger om deres motiver for at købe bygningen: Det var prisen og mulighederne. Vi stod i et vendepunkt i vores arbejdsliv, og så tog vi chancen. Det var endvidere en faktor i deres overvejelser, at bygningen generelt var i god stand i forhold til, at den havde stået tom i nogle år, samt at den ligger meget synligt lige ved hovedvejen mellem Assens, Fåborg og Odense. Det tidligere rådhus i Glamsbjerg ligger meget synligt for al trafik mellem Assens, Odens og Fåborg. Ligesom der er nem adgang til den fynske motorvej. Mulighedernes Hus blev etableret som en enkeltmandsvirksomhed, der beskæftiger sig med udlejning af erhvervsejendom. Ambitionen har fra starten været at skabe mulighed for, at flere forskellige typer interessenter og borgere kan benytte bygningen, da den er for stor til alene at rumme én funktion. Det er ejernes vurdering, at selskabet netop løber rundt rent økonomisk efter et underskud det første år (2012). De forskellige aktiviteter i bygningen er kommet til løbende, og det er en selvstændig pointe, at de er funderet i bygningens eksisterende rum. Sundhedscentret var således den første aktivitet, der blev etableret, da bygningens stand og rumfordeling tillod, at der forholdsvist nemt kunne etableres faciliteter til centret. Yderligere var der lokal opbakning til centret og flere lokale lejere. Sundhedscentret rummer forskellige sundhedsfaglige funktioner som fysioterapi, men ingen læger. Derudover er der i dag følgende aktiviteter i huset: - Legeland med mulighed for at leje faciliteter til børnefødselsdag etc. Der findes forskellige muligheder for tilkøb af fx skattejagt og underholdning, men grundprisen er 400 kr. for en dag. - Selskabslokaler, hvor der er mulighed for at holde fest i den gamle byrådssal og den tilstødende tidligere kantine. Der er dog ingen køkkenfaciliteter, så maden skal leveres via catering. 12

- Forskellige fritidsaktiviteter som dans, foredrag, aftenskole og skakklub. Foreningerne lejer sig ind i bygningen, og til nystartede foreninger tilbyder Mulighedernes Hus en fleksibel lejekontrakt de første tre måneder, der betyder, at foreningens husleje er afhængig af medlemsaktiviteten. Mulighedernes Hus får 50 % af indtægterne fra aktiviteten. Hvis foreningen bliver en succes, laves en fast lejekontrakt. Denne mulighed betyder, ifølge ejerne af Mulighedernes Hus, at der er flere, der har modet til at prøve. - Privat vuggestue med plads til 20 børn, der åbnede i august 2012. Der er i øjeblikket ti børn i vuggestuen, hvilket er lige i underkanten i forhold til den økonomiske bæredygtighed. Ejerne siger om etableringen af vuggestuen: Det har været en besværlig proces med kommunen, hvor kravene til fx brandsikkerhed hele tiden er blevet større og større. Det har bl.a. betydet, at det er blevet meget dyrere end forventet at indrette en vuggestue. Indgangen til den private vuggestue, der er etableret i det tidligere rådhus i Glamsbjerg. Vuggestuen er etableret i den del af bygningen, der oprindeligt fungerede som skole, før den blev rådhus i den tidligere Glamsbjerg Kommune. I forhold til at drive et sted som Mulighedernes Hus er det, ifølge ejerne, en stadig udfordring at skulle udvikle og forny husets aktiviteter for at sikre virksomhedens økonomiske bæredygtighed. Ligesom det er en konstant afvejning af aktiviteternes økonomiske bæredygtighed mod de ombygningsomkostninger, som er nødvendige for at etablere aktiviteterne. 13

2.3 Ringe Sygehus Ringe er en stationsby beliggende på Midtfyn med ca. 5.500 indbyggere (2013-tal). Byen huser Faaborg-Midtfyn Kommunes rådhus og en stor del af den administrative forvaltning i kommunen. Resten af den kommunale forvaltning ligger i Faaborg. Ringe er endvidere hovedsæde for en række større virksomheder, herunder legepladsproducenten Kompan og fødevareproducenten Rynkeby Foods. Endelig er Ringe kendt for sin kostskole, som især har mange udsatte børn og unge fra Københavnsområdet. Ringe oplever desuden tilflytning bl.a. som følge af den nyetablerede motorvej mellem Odense og Svendborg, der har øget byens tilgængelighed, men også byens udbud af special- og dagligvarebutikker er med til at gøre byen attraktiv. FAKTA OM SYGEHUSET I RINGE. Beliggenhed (score: 15, hvor max. er 15 og min. 3) Sygehuset består af flere bygninger, der tilsammen udgør en samlet bebyggelse på 8.740 etagem2, der ligger på et areal på knap 18.000 m2. Denne bebyggelse ligger centralt lige bag gågaden i Ringe, hvor butikkerne er lokaliseret, og kun 5 min. gang fra stationen, hvorfra der to gange i timen afgår tog til hhv. Odense og Svendborg. Der er flere niveauer på grunden, og fra bebyggelsens bagside og de øverste etager er der flot udkig til Ringe Sø. Bebyggelsen er ikke synlig fra vejen, så det er nødvendigt at dreje af for at se bygningen. Bygningens størrelse gør, at den i høj grad er med til at give området sit præg. I området omkring sygehuset ligger der både boliger og kommunale funktioner. Bygningsfakta (Score: 17, hvor max. er 20 og min. 4) Bebyggelsen består af ti bygninger i meget forskellige størrelser, hvoraf nogle er renoveret af flere omgange. Den ældste del fra 1925, som udgøres af fire mindre bygninger, er opført som et kvadrat i gule tegl med mindre udsmykning og mørkt tegl- eller skiffertag. De har nogen arkitektonisk værdi. Sygehusets største bygning og kapellet er opført senere, også i gule tegl uden udsmykning. De har en begrænset arkitektonisk værdi. De to nyeste bygninger er tilbygninger til hovedbygningen og er opført i et andet formudtryk, som giver et manglende sammenspil. De har også en begrænset arkitektonisk værdi. Bebyggelsen er i meget god stand både indvendigt og udvendigt, med kun mindre skader på soklen. Der er gode teknikrum, og installationerne er i god stand. Genanvendelsespotentiale (score 14, hvor max. er 20 og min. 4) Fleksibiliteten er størst i de to nye bygninger, hvor store rum og bærende ydervægge gør det muligt at omdanne det indre. I de ældre bygninger er rummene mindre, og bærende indervægge begrænser mulighederne for at ændre indretningen. De fleste af bygningerne har god plads til tekniske føringsveje og teknikrum, hvilket gør det nemmere at energioptimere bygningen, og i flere af bygningerne vil det være muligt at genanvende eksisterende installationer. Det vil være muligt at udskifte vinduerne med mere energieffektive typer uden store problemer, men da bygningerne er opført i teglsten, bør facadeisolering udføres indvendigt. Fysioterapi og offentlige kontorer på dele af det tidligere sygehus Ringe Sygehus repræsenterer på mange måder de genanvendte sygehuse i analysen af de funktionstømte offentlige bygninger. Sygehuset er opstået ved knopskydning i perioden 1925 1998, hvor det samlede helhedsindtryk af bygningskomplekset er præget af, at der gennem tiderne har været anvendt forskellige byggestile samt materialer. I den arkitektfaglige vurdering af sygehuset står således: Bebyggelsen består af 10 bygninger i meget forskellige størrelser. De to nyeste bygninger er tilbygninger til hovedbygningen og er opført i et andet formudtryk, som giver et manglende sammenspil. 14

Ringe sygehuse er endvidere et mindre sygehus, selvom det samlede bygningskompleks er på omkring 9.000 m 2. Dette er karakteristisk for de genanvendte sygehuse i denne analyse. Det samlede bygningskompleks der tilsammen danner Ringe Sygehus. De fire bygninger i midten (markeret med 01) er den gamle hovedbygning fra 1925. Fra de øverste etager i den nordlige tilbygning er der udsigt til Ringe Sø, og bymidten grænser op til bygningerne længst til højre i billedet. I bygningen markeret med 07 er der i dag bl.a. fysioterapi. Sygehuset i Ringe ejes af regionen og fungerer stadig til dels som sygehus frem til 2020-21, men visse bygninger har allerede skiftet funktion, og der foreligger planer for, hvordan resten af sygehuset skal tømmes, efterhånden som Odense Universitetshospital bliver klar til at overtage funktionerne. De funktionstømte bygninger bruges dels af kommunen og regionen, dels af Ringe Fysioterapi. Regionens it-afdeling optager således en stor del af området, mens kommunens tekniske afdeling optager en anden. Desuden har kommunen købt bygningerne Centrumhuset og Rygcentret af regionen. Fysioterapeuterne tog selv initiativet til forhandlinger med regionen om at leje en del af hospitalet, før bygningerne blev tomme. Fysioterapeuterne havde igennem længere tid søgt efter lokaler til en klinik, og det var i den sammenhæng nødvendigt med adgangsmuligheder for handicappede og tilgængelig parkering, hvor sygehuset tilbyder optimale betingelser. Yderligere så de gode muligheder på sygehuset, da området er udlagt til sundhedsformål og lå centralt. De havde oplevet, at det ellers var svært at finde et godt sted i Ringe, fordi det meste af Ringe by er udlagt til detailhandel. Fysioterapeuternes plan er at etablere et sundhedscenter, hvis det er muligt at få andre sundhedsfaglige aktører med. I den sammenhæng har de haft kontakt med en lokal 15

tandlæge og et par andre interesserede, men efter en længere forhandlingsperiode er de fleste faldet fra. Fysioterapeuterne vurderer, at dette skyldes den høje husleje. Under kontakten med regionen føler fysioterapeuterne, at de havde problemer med at komme igennem. Først var det svært at få lov til at leje sig ind, da de fik at vide, at kommunen havde forkøbsret. Bygningen stod derfor tom i et år, før fysioterapeuterne fik mulighed for at leje sig ind i en mindre del af en parcelhuslignende tilbygning fra slutningen af 1970 erne med senere ombygning. Det drejer sig om en bygning på samlet 3.000 m 2, hvor klinikken optager 250 m 2. Fysioterapeuterne har til huse i bygningen til venstre i billedet. Til højre i billedet ses den ene side af den gamle hovedbygning fra 1925, mens man længst tilbage på billedet ser en anden af de i alt ti tilbygninger, der udgør det samlede sygehuskompleks. Alt i alt er fysioterapeuterne meget tilfredse med bygningen, som opfylder deres behov, men de er dog ikke interesserede i at købe den. Dels fordi de foretrækker at leje, da risikoen forbundet med leje er mindre sammenlignet med at investere i bygningen, og dels fordi de har en forventning om, at købsprisen er for høj til deres budget. 16

2.4 Den gamle retsbygning i Sønderborg Sønderborg er hovedbyen i Sønderborg Kommune i Sønderjylland og har godt 27.000 indbyggere. Domhuset i Sønderborg blev bygget af det tyske justitsministerium og stod færdigt i 1912. Huset, der fremstår stateligt og repræsentativt, er bygget i røde teglsten i typisk slesvig-holstensk hjemstavnsstil med inspiration fra den slesvig-holstenske 1700-tals arkitektur. Bygningen ligger centralt i Sønderborg i gadekrydset Kongevej-Østergade, der omgives af fire markante og imponerende bygninger indeholdende skole (Statsskolen), retsvæsen (Domhuset), kirke (Skt. Marie menighedshus) og nationalbank (den tidligere rigsbank). Alle fire bygninger blev opført i perioden 1907-1912. Ifølge kommunens lokalplan blev området omkring Kongevej, hvor Domhuset ligger, som det første i byen udlagt til højborgerligt villakvarter omkring 1900-tallet, og en samtidig forordning om arkitektur- og bebyggelsesstyring for området betød, at særligt den sydlige del af Kongevej i dag indeholder Sønderborgs flotteste og mest pompøse villaer. 2 FAKTA OM RETSBYGNINGEN I SØNDERBORG Beliggenhed (score: 15, hvor max. er 15 og min. 3) Retsbygningen ligger centralt i Sønderborg i et af byens gamle kvarterer bestående af store velholdte ejendomme og villaer på Kongevejen, der går ned til Sønderborg Bugt. Der er ligeledes kort afstand til byens indkøbsgader og et nyt butikscenter, der er under opførelse. Bygningen er i høj grad sammenhængende med de omkringliggende bygninger, der alle har samme statelige og repræsentative præg og er opført i samme periode (1907-12). Bygningsfakta (score: 18, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningen er opført i 1912 og er en smukt udsmykket rød teglstensbygning med fire etager plus kælder. Den har et fint sammenspil med områdets øvrige bygninger på trods af de fire etager. Bygningen har en meget høj arkitektonisk værdi og har en bevaringsværdi 2. Bygningen er i god og flot stand efter den gennemgribende renovering i 2011-12 til trods for mange eksisterende overflader. Dog er flere vinduer og fuger i dårlig stand, ligesom forskellige loftsystemer med fordel kunne udskiftes til et mere ensartet udtryk. Bygningens tekniske installationer er i god stand efter en mindre opgradering. Genanvendelsespotentiale (score: 10, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningen har mange bærende indervægge omkring både små og mellemstore rum, hvilket vanskeliggør større rumændringer. Ejendommen har dog en regelmæssig vinduesplacering. Der er niveaufri adgang til bygningen via den nyopførte elevator, som har udvendig adgang. Der findes ligeledes et nyopført handicaptoilet i stueplan. Der er ikke handicap P-pladser i nærheden af bagindgangen, hvor elevatoren er placeret, men der er dog handicap P-pladser i nærheden af bygningens front. I forhold til energioptimering af bygningen giver kælderen, det uudnyttede tagrum og muligheden for nedsænkede lofter i rimelig grad plads til tekniske føringsveje. Der er plads til tekniske anlæg i kælderen og i nogen grad i tagrummet. For at bevare det flotte arkitektoniske udtryk i bygningen skal en eventuel facadeisolering udføres indvendigt bag teglydervæggen. Vinduer vil kunne udskiftes til nye og energieffektive typer, men med samme udseende pga. bevaringsværdien. Retsbygningen mister sin funktion i 2009 Domhuset, der har fire etager plus kælder, fungerede fra 1912 til 2009 som retsbygning og indeholdt bl.a. tre retssale med tilhørende publikumsfaciliteter, advokatværelser og 2 Sønderborg Kommune (2008): Lokalplan nr. 402-1 april 2008, Bevarende lokalplan for Kongevej mellem Strandvej og Østergade, se http://plan.sonderborg.dk/files/4/402-1.pdf 17

diverse ekspeditionskontorer. Bag bygningen ligger en mindre arrest, som fortsat er i funktion. Retsbygningen har en høj arkitektonisk værdi og er bevaringsværdig. I forbindelse med retsreformen i 2009 flyttede retten i Sønderborg ud af Domhuset til større lokaler i et tidligere tekstillager i byens østlige del, hvorefter huset blev sat til salg gennem Statens Ejendomsselskab, Freja. Der var i den efterfølgende periode flere interesserede investorer, der bl.a. havde planer om at omdanne Domhuset til hotel og ejerlejligheder, men ingen kunne låne de 17 mio. kr., som ejendommen var prissat til i 2009. Naboen, Sønderborg Statsskole (gymnasium og HF), begyndte i samme periode at blive udfordret af stigende elevtilgang, som kendetegner mange almene gymnasier i disse år. De mange nye elever resulterede i manglende plads. Skolen var derfor interesseret i Domhuset, som man havde planer om at omdanne til et studiehus med åbne studieområder, grupperum, mødelokaler mv. Efter en længere forhandlingsproces med Freja fik Statsskolen forhandlet prisen på ejendommen ned fra 17 til 11 mio. kr., og skolen købte den i sommeren 2011. Ejendommen nåede således at stå tom i knap to år. Både politikere og borgere bakkede i perioden mere og mere op om, at Statsskolen overtog bygningen, bl.a. foranlediget af at den lokale presse begyndte at skrive om sagen. Kommunen har dog ikke spillet en aktiv rolle i processen, ligesom der ikke har været tinglyst en lokalplan på ejendommen, som ligger i et område, hvis anvendelse ifølge Kommuneplanen er fastlagt til offentlige formål, herunder institutioner og grønne områder. Efter overtagelsen har Statsskolen gennemført en gennemgribende, men nænsom renovering af Domhuset, der tog omkring et år og løb op i næsten 10 mio. kr. alt inkl. Transformationen fra kontorhus til studiehus indebar bl.a., at skolen var forpligtet til at etablere elevator, udendørs trappe, brandsikring og andre lovpligtige foranstaltninger. Bagsiden af Domhuset i Sønderborg, hvor der med henblik på at opfylde lovgivningen er opført et elevatortårn. Hatten på tårnet er udført, så den falder ind i bygningens arkitektoniske stil. 18 Domhuset i Sønderborg, der nu er ombygget til studiehus. I baggrunden ses naboejendommen, Sønderborg Statsskole, som i dag også ejer Domhuset.

Da skolen holdt åbent hus efter renoveringen, kom der over 1.000 mennesker for at se den nyrenoverede bygning. Ifølge Statsskolens rektor, Karl Kristian Højberg, er Sønderborgs borgere glade for, at der igen er liv i bygningen, ligesom de er tilfredse med, at den tidligere retsbygning har fået et nyt, godt formål. 2.5 Det gamle sygehus i Varde Varde er en købstad i Sydvestjylland, ca. 15 kilometer nord for Esbjerg. Byen har ca. 13.500 indbyggere (2013-tal) og er hovedby for Varde Kommune. Byen er beliggende ved Varde Å og har en bymidte præget af et gammelt købstadsmiljø, som sammen med den korte afstand til Vesterhavet gør den til en velbesøgt ferie- og turistby om sommeren. FAKTA OM SYGEHUSET I VARDE Beliggenhed (score: 12, hvor max. er 15 og min. 3) Bebyggelsen ligger centralt i forhold til indkøb af dagligvarer og ca. 15 minutters gang fra centrum, hvor der er tøjbutikker mv. Bygningen ligger desuden ved jernbanen, som er placeret umiddelbart bag bygningen, og der er et trinbræt, hvilket vil sige, at man kan få lokaltoget, der kører mellem Varde og Nr. Nebel, til at stoppe. Bebyggelsen adskiller sig fra de øvrige bygninger i området, som er beboelsesvillaer i murermesterstil, og fremstår som fra en anden tidsalder. Bebyggelsen giver området en særlig karakter, idet den adskiller sig betydeligt fra de øvrige bygninger og er meget større og har et præg af at være en erhvervsbygning, mens de øvrige bygninger er til beboelse. Bygningsfakta (score: 17, hvor max. er 20 og min. 4) Bebyggelsen består af en stor hovedbygning fra 1960 erne og flere selvstændige bygninger. Hovedbygningen er fint sammenbygget af flere længer, hvoraf de to ældste fra 1919 og 1938 er bevaringsværdige. De øvrige bygninger har et simpelt udtryk og en begrænset arkitektonisk værdi. Bebyggelsens ensartede formsprog og materialevalg giver et godt sammenspil mellem bygningerne. Det meste af bebyggelsen er nyrenoveret og har derfor gode tekniske anlæg og fremstår i god stand. Der er kun få sundhedsskadelige stoffer i bebyggelsen, og de er delvist fjernet. Der er dog enkelte dele af bygningen, der ikke er renoveret, samt enkelte kosmetiske skader på klimaskærmen. Genanvendelsespotentiale (score: 18, hvor max. er 20 og min. 4) Bygningerne har generelt stor fleksibilitet, da der er mange bærende ydervægge og kun få bærende indervægge. De nyere bygninger er generelt mere fleksible end de ældre. En anderledes indretning af bygningen vil derfor ikke give nogen videre problemer Der er gode tekniske anlæg og føringsveje. Da bygningerne er opført i teglsten, bør isolering udføres indvendigt for at opretholde facaden. Men vinduerne vil let kunne udskiftes til nye og mere energieffektive typer. Der er desuden niveaufri adgang til det meste af bygningen og adgang via rampe ved hovedindgangen, hvilket giver god adgang for handicappede og gangbesværede. 19

Sygehuset bliver til nyt stort borgercenter en samlet kommunal og regional strategi Varde Sygehus var indtil 2009 en del af Sydvestjysk Sygehus, der bl.a. består af sygehusene i Esbjerg og Grindsted. De seneste år i dette regi var der alene genoptræningsfunktioner på sygehuset i Varde, inden disse fra oktober 2009 flyttede til Grindsted. Efter 2009 har sygehuset dog fortsat haft en række regionale sundhedsfaciliteter i bygningen, ligesom Varde Kommune pt. har jobcenter i bygningen. Sygehuset er en stor bygning bestående af en stor hovedbygning og en række mindre bebyggelser. Bygningerne har tilsammen et bygningsareal på ca. 15.000 m 2, der ligger meget centralt i Varde by. Den gamle hovedindgang på det tidligere sygehus i Varde. Indgangen fungerer nu som indgang til kommunens jobcenter tillige med borgerservice. Varde Kommune har siden kommunesammenlægningen i 2007 arbejdet med en strategi, der først blev kaldt Fra syv til en, hvilket vil sige, at man forsøger at samle de eksisterende kommuneadministrationer på én adresse. Senere er man på baggrund af de politiske forhandlinger i kommunen gået over til strategien Fra syv til to, hvor man satser på fremadrettet at samle kommunens offentlige funktioner på to adresser. I den sammenhæng begyndte Varde Kommune forhandlinger med Region Syddanmark tilbage i 2007 om at overtage dele af Varde Sygehus, hvis fleste sundhedsfunktioner skulle nedlægges fra 2009 som en del af sygehusreformen. Kommunen øjnede i samtalen med regionen en mulighed for at klare flere problemer samtidig. Kommunen havde brug for en stor bygning til at samle de administrative funktioner og skulle samtidig skaffe sig af med sine eksisterende administrationsbygninger, bl.a. i Ølgod. Kommunen kom derfor til enighed med regionen om en byttehandel, hvor regionen overtog det gamle rådhus i Ølgod og omdanner det til sundhedscenter, mens kommunen købte store dele af sygehuset i Varde. Varde Kommune ejer 65 % af bygningen, mens Region Syddanmark ejer resten og fortsat anvender bygningen til sundhedsaktiviteter. Regionen og kommunen samarbejder om en renovering af de gamle sygehusbygninger, 20