Lokalplan nr. 276 Byens Torv - Støvring
Læsevejledning Lokalplanen indeholder følgende 1. En Redegørelse - der beskriver baggrund og formål med lokalplanen, og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de tekniske og miljømæssige forhold, og om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. 2. Bestemmelser - der fastlægger bindende regler for områdets fremtidige anvendelse - som gælder for f.eks. bebyggelsens omfang, bebyggelsens udseende m.m. 3. Bilag - Lokalplanens bilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lokalplanens bilag består typisk af: Matrikelkort, der viser den bindende afgrænsning af lokalområdet i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området skal disponeres. Kortet er bindende og hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne. Evt. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes jf. lokalplanen. Illustrationsskitsen er vejledende og til inspiration og er derfor ikke bindende. Miljøscreening efter miljøvurderingsloven skal planforslag vurderes, om de kan få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet, og der derfor skal udarbejdes en miljøvurdering. 4. Retsvirkninger og vejledning - der oplyser om forhold, der ikke må etableres, fordi de er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Se nærmere i afsnit om retsvirkninger i lokalplanen. Læs også afsnittet Vejledning til lokalplaner side 3. Nærmere oplysninger: Rebild Kommune Hobrovej 88 9530 Støvring Tlf. 99 88 99 88 Mail: raadhus@rebild.dk Udarbejdet af Mikael Jensen, tlf. 99 88 76 78 Kvalitetssikret af Merete Aagaard, tlf. 99 88 76 79 Planen er udarbejdet af Rebild Kommune. Kort Cowi Lokalplan nr. 276 Side 2
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt, hvis byrådet ønsker det. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Offentliggørelse på PlansystemDK Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner indberettes af kommunen til PlansystemDK.dk, hvor de gældende planer kan ses. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og planen er offentlig bekendtgjort, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, kan fortsætte som hidtil, selv om det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Lokalplan nr. 276 Side 3
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål... 5 2. Lokalplanområdet... 5 3. Lokalplanens omgivelser... 6 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold... 7 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning... 7 5.1 Kommuneplan... 8 5.2 Gældende lokalplaner / byplanvedtægter... 9 5.3 Zoneforhold... 9 5.4 Detailhandel... 9 5.5 Naturforhold... 10 5.6 Kulturmiljø... 10 5.7 Tekniske Forhold... 11 5.8 Museumsloven... 15 5.9 Servitutter... 15 6. Miljøvurdering... 15 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål... 17 2 Område- og zonestatus... 17 3 Områdets anvendelse... 17 4 Udstykning... 17 5 Veje, stier og parkering... 18 6 Bebyggelsens omfang og placering... 18 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 20 8 Ubebyggede arealer... 21 9 Tekniske anlæg... 22 10 Grundejerforening... 22 11 Forudsætning for ibrugtagning... 22 12 Ophævelse af lokalplan... 22 13 Servitutter... 22 14 Lokalplanens retsvirkninger... 23 Vedtagelse... 23 Bilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Anvendelseskort Kortbilag 3 Illustrationsskitse Bilag 4 Facadetegninger Lokalplan nr. 276 Side 4
Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål Støvring by mangler et decideret bytorv, og denne lokalplan skal skabe mulighed for indretning af et bytorv omgivet af butikker, boliger og liberale erhverv. Området består i dag primært af en parkeringsplads omgivet af butikker og boliger. Arealet har mere karakter af en baggård end et egentligt torv. Området er i dag omfattet af lokalplan nr. 147 og lokalplan nr. 202, som udlægger området til bytorv med butikker, boliger og liberale erhverv. Der har ikke været et ønske om at realisere lokalplan nr. 202, grundet lokalplanens indretning af bebyggelsesregulerende bestemmelser herunder byggefelter. Indretningen i lokalplan nr. 276 vil forhåbentlig munde ud i en renovering af hele området til gavn og glæde for Støvring by og omegn. Samtidig udvides området væsentligt ift. lokalplan nr. 202. Det vigtigste hovedgreb i lokalplan nr. 276 er indretningen af et attraktivt bytorv. Især butikker skal orienteres mod torvet for at medvirke til at skabe liv omkring torvet. Men også ved liberale erhverv og boliger skal det sikres, at de ikke vender ryggen mod torvet. 2. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i et af de mest centrale områder i Støvring by i det sydøstlige hjørne af krydset mellem Viborgvej/Jernbanegade og Hobrovej. Vejkrydset betragtes som Støvrings centrum. Vejen mod vest, Viborgvej, er den tidligere hovedvej A13. Vejen skifter til Jernbanegade i krydset efter Hobrovej. Jernbanegade er en af byens butiksgader, og fører mod øst hen til Støvring Station. Den nord/syd gående Hobrovej er den tidligere hovedvej A10. Før motorvejen blev åbnet blev trafikken ledt igennem byen via Hobrovej. Støvring by er derfor bygget op omkring Hobrovej. Selvom trafikmængden er faldet markant efter åbningen af motorvejen, så er Hobrovej stadig en af de primære fordelingsveje i byen. Sammenholdt med at Jernbanegade er en af de primære adgangsveje til stationen er krydset det mest centrale i byen, og et torv her kan blive et samlingspunkt for byens borgere og besøgende. Lokalplanområdet er på ca. 6800 m 2. Området består af matr. nr. 9s, 9t, 9y, 9ah, 9ai, 9as, 9bk, 9bu, 9mp og en del af matr. nr. 7000bg Støvring By, Buderup. Den sydlige halvdel af lokalplanområdet består af 4 byhuse fra perioden 1909-1939, som i dag anvendes til boliger. Den nordlige halvdel af lokalplanområdet består af butikker og boliger omkring Støvring Bycenter. Bygningerne ligger omkring en fælles gård, som anvendes til parkeringsplads. Både bygninger og belægning ved den eksisterende plads er i dag forholdsvis slidte. Området trænger til en renovering, og ved at skabe et bytorv i stedet for den nuværende parkeringsplads, kan der skabes et mere attraktivt miljø. Torvet kan f.eks. anvendes til torvedage, som uformelt mødested eller arrangementer afholdt af byens foreninger. Lokalplan nr. 276 Side 5
Redegørelse Lokalplanområdet, mål 1:2000. Luftfoto optaget år 2012. 3. Lokalplanens omgivelser Lokalplanområdet er mod nord, øst og vest afgrænset af hhv. Jernbanegade, Fredensgade og Hobrovej. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af byhuse fra første halvdel af 1900 tallet. Boligerne ud til Hobrovej er opført med den ene facade i vejskel. Boligerne ud til Fredensgade er trukket ca. 2 m tilbage fra vejskel, så de danner en facadelinje langs Fredensgade. Mod vest er lokalplanområdet afgrænset af Hobrovej, som er den primære nord-syd gående vej gennem Støvring. På den modsatte side af Hobrovej ligger Bavnebakkeskolen, som er en folkeskole med klasser fra 0. til 10. klassetrin, samt SFO for 0. til 3. klasse. Sydvest for lokalplanområdet på det sydlige hjørne af Hobrovej og Bavnebakken ligger City Centret, hvor der er ca. 4000 m 2 butikker og liberale erhverv. Mod nord er lokalplanområdet afgrænset af Jernbanegade, som mod øst fører ned til Støvring bus- og togstation. Der er ca. 350 m til stationen. Handelslivet i Støvring består forenklet af 3 centre: Grangårdscentret, Citycentret og Jernbanegade. Jernbanegades butikker og liberale erhverv er samlet på stykket fra krydset ved Hobrovej til krydset ved Tjørnealle og Solvang. Lokalplan nr. 268, der gælder for den østlige halvdel af Jernbanegade, giver mulighed for butikker, liberale erhverv, boliger og offentlige formål. Bebyggelsen langs Jernbanegade er opført som randbebyggelse, hvor bygningerne er trukket ud til vejen, med Lokalplan nr. 276 Side 6
Redegørelse undtagelse af en enkelt ejendom, Jernbanegade 9. En ombygning af bytorvet vil binde citycentret og Jernbanegade bedre sammen, så der kan opnås en bedre synergi mellem butikkerne. Mod øst er lokalplanområdet afgrænset af Fredensgade. På den modsatte side af Fredensgade er primært boliger. Herudover er en større offentlig parkeringsplads til bl.a. butikkerne langs Jernbanegade og butikkerne i lokalplanområde nr. 276. Der er planer om udvidelse af parkeringspladsen med ejendommen Fredensgade 18. 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold Lokalplanen giver mulighed for at indrette et centerområde med butikker, liberale erhverv og boliger centreret omkring et offentligt torv. Bebyggelsen skal orienteres mod torvet. Butikker og liberale erhverv ved torvet må kun have kundeindgang ud til torvet. Udvalgsvarebutikker øst for torvet må også have kundeindgang ud til Jernbanegade. Bebyggelse langs Hobrovej og Jernbanegade skal opføres med facade i skel. Torvet vil blive tydeligt afgrænset mod øst og vest af bygningerne. Mod nord bliver torvet afgrænset af Jernbanegade. Mod syd skal der skabes en tydelig grænse mellem torvet og parkeringspladsen syd for torvet. Det kan fx gøres ved beplantning, bænke, pyloner eller lignende. På illustrationsskitsen på kortbilag 3 er torvets belægning fortsat henover parkeringspladsen, hvilket skaber et bindeled til de butikker syd for torvet. Men da der kører biler på parkeringspladsen, skal der som nævnt skabes en tydelig grænse mellem torvet og parkeringspladsen. Herudover kan parkeringspladsen f.eks. sænkes, så fodgængere træder ned på parkeringspladsen fra torvet og fortove, og det tydeliggøres, at man træder ud på et køreareal. Af hensyn til udbuddet og mangfoldigheden på torvet må ingen udvalgsvarebutik, cafe eller restaurant råde over et areal på mere end 500 m 2 i 1. etage. En evt. dagligvarebutik er ikke omfattet af denne begrænsning. For at give mulighed for at gøre torvet mere levende kan der opføres mindre bygninger på torvet så som en pølsevogn, boder o.lign. som fx kan anvendes ifm. torvedage. Salg fra boder, fiskebil o.lign. skal primært ske på torvet. Dette er af hensyn til at skabe mere liv på torvet. Kun hvis det af hensyn til pladskrav, sikkerhedsmæssige årsager eller lignende ikke kan ske på torvet, kan salg foregå fra parkeringsområdet. Da kan dele af parkeringspladsen afspærres og anvendes til torvearrangement. 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning En lokalplan må ikke være i strid med overordnet planlægning, fx kommuneplanen, landsplandirektiver, internationale naturbeskyttelsesområder, Natura 2000 planer, vandplaner eller råstofplaner. Lokalplanen må heller ikke stride mod anden lovgivning så som naturbeskyttelsesloven mv. Lokalplan nr. 276 Side 7
Redegørelse 5.1 Kommuneplan Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 omfattet af rammeområde 09.C1 og 09.C4. Rammekort i Kommuneplan 2013, mål 1:1500. Plannummer 09.C1 09.C4 Plandistrikt Støvring Støvring Plannavn Centerområde Centerområde Anvendelse generelt Centerområde Centerområde Fremtidig zonestatus Byzone Byzone Zonestatus Byzone Byzone Bebyggelsesprocent 100% 65% Bebyggelsesprocent af Den enkelte ejendom Den enkelte ejendom Max. antal etager 3 etager 2 etager Max. bygningshøjde 13 m 8,5 m Anvendelse Centerområde Butikker liberale erhverv samt mindre ikke-generende virksomheder i tilknytning til butikker, helårsbeboelse samt offentlige formål. Områdets anvendelse Detailhandel: Butikker for daglivarer må højst være 3500 m 2 og for udvalgsvarer højst 2000 m 2 Opholdsarealer Boliger: 25% Erhverv: 10% Særlige bestemmelser Facader, skiltning mv. skal udføres efter 'Byarkitektonisk vejledning Centerområde Helårsbeboelse, parkering, liberale erhverv, kontorer, klinikker og tilsvarende publikumsorienterede serviceerhverv. Detailhandel: ingen Boliger: 25% Erhverv: 10% Bestemmelser for rammeområde 09.C1 og 09.C4 i Kommuneplan 2013 Lokalplan nr. 276 Side 8
Redegørelse Lokalplanområdet er delvist omfattet af detailhandelsafgrænsningen i Kommuneplan 2013. Detailhandelsafgrænsningen i Kommuneplan 2013. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med den gældende Kommuneplan 2013 f.s.v. angår detailhandelsafgrænsningen og rammebestemmelserne. Lokalplanen giver mulighed for detailhandel på matr. nr. 9bk og den del af matr. nr. 7000bg, som ligger indenfor lokalplanområdet. Der offentliggøres derfor sideløbende med lokalplan nr. 276 et tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013, som ændrer detailhandelsafgrænsningen og afgrænsningen af rammeområderne, så matr. nr. 9bk og den del af matr. nr. 7000bg, som ligger indenfor lokalplanområdet, er omfattet af detailhandelsafgrænsningen og rammeområde 09.C1. 5.2 Gældende lokalplaner / byplanvedtægter Området er omfattet af lokalplan nr. 202 og en del af lokalplan nr. 147. Lokalplan nr. 202 vil blive aflyst i sin helhed ved den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 276. Lokalplan nr. 147 vil blive aflyst for den del, som ligger indenfor lokalplan nr. 276. 5.3 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone, og forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. 5.4 Detailhandel Lokalplanens bestemmelser for detailhandel er i overensstemmelse med planlovens kapitel 2 d planlægning til butiksformål. Som nævnt i kapitel 5.1 offentliggøres der parallelt med lokalplan nr. 276 et tillæg til Lokalplan nr. 276 Side 9
Redegørelse Kommuneplan 2013, som ændrer afgrænsningen af rammeområderne 09.C1 og 09.C4 samt detailhandelsafgrænsningen. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en dagligvarebutik på op til 1750 m 2 samt udvalgsvarebutikker på op til 1000 m 2. Af hensyn til udbuddet og mangfoldigheden må udvalgsvarebutikker ikke råde over et areal på mere end 500 m 2 i 1. etage. Det samlede butiksareal indenfor lokalplanens område må ikke overstige 3500 m 2. Iht. planlovens 5m skal arealer til butiksformål ligge indenfor detailhandelsafgrænsningen. Efter endelig vedtagelse af tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013 vil arealet til dagligvarebutik ligge indenfor detailhandelsafgrænsningen. Iht. planlovens 5q samt kommuneplanens rammeområde 09.C1 må der ikke planlægges for butiksstørrelse på over 3500 m 2 for dagligvarebutikker og 2000 m 2 for udvalgsvarebutikker. Der er i kommuneplanen fastsat en samlet udbygningsramme på 7500 m 2 for daglig- og udvalgsvarebutikker i Støvring by. I perioden 2008 til 2012 er der registreret en stigning i detailhandelsbutiksarealet på 2000 m 2. Det bemærkes tillige, at der p.t. er registreret ca. 1750 m 2 butiksareal i lokalplanområdet, som vil blive revet ned, når lokalplanen realiseres. Det vurderes derfor, at der stadig vil være en tilstrækkelig andel af udbygningsrammen tilbage efter lokalplanen realiseres. Kørende adgang til lokalplanområdet for kunder og varelevering skal ske via Fredensgade og Hobrovej. Overkørslen til Hobrovej skal dog kun være en indkørsel, og kun for køretøjer, der kommer fra syd, som skal svinge til højre. Fodgængere har adgang til området fra Jernbanegade, Hobrovej og Fredensgade. Der er en større koncentration af butikker i Jernbanegade i den vestlige ende. Torvet og de omkringliggende butikker vil komme til at ligge i enden af butiksgaden Jernbanegade og supplere denne udmærket. 5.5 Naturforhold Størstedelen af lokalplanområdet er bebygget eller befæstet. De 4 sydlige boliggrunde har private haver, men ellers er der ikke grønne områder i lokalplanområdet. Der vurderes derfor ikke at være naturforhold, som lokalplanen skal tage hensyn til eller kan udnytte. 5.6 Kulturmiljø 5.6.1 Kirker De østligste 17 m af lokalplanområdet er omfattet af beskyttelseszonen om Støvring Kirke. Beskyttelseszonen skal sikre kirkernes betydning som monumenter i landskabet og bymiljøet. Lokalplanområdet er berørt af en nord-sydgående indkigskile til kirken. Lokalplanområdet er imidlertid omgivet af byggeri i tilsvarende eller større højde, end lokalplanen giver mulighed for, og kirken kan ikke ses fra lokalplanområdet. Det vurderes derfor, at lokalplanen ingen indvirkning har på indkigget til kirken. Lokalplan nr. 276 Side 10
Redegørelse Beskyttelseszone om aftalekirker, mål 1:15000 og 1:2000. 5.7 Tekniske Forhold 5.7.1 Veje, stier og parkering Lokalplanområdet skal trafikbetjenes via Fredensgade og Hobrovej. Overkørslen til Hobrovej skal dog kun være en indkørsel, og kun for køretøjer, der kommer fra syd, som skal svinge til højre. Fodgængere har adgang til området fra Jernbanegade, Hobrovej og Fredensgade. Iht. lokalplanens 8.7 og 8.8 må man ikke placere både, campingvogne, uindregistrerede køretøjer og lignende eller fast parkere lastbiler på ubebyggede arealer. Bestemmelserne gælder ikke ved vejarealer, da disse reguleres af færdselsloven. Rebild Byråd har vedtaget en parkeringsbekendtgørelse om standsning og parkering på veje og pladser i byer. Bekendtgørelsen regulerer hvor længe man må parkere bl.a. lastbiler, påhængsvogne, campingvogne, trailere osv. på veje og pladser. Parkeringsbekendtgørelsen kan læses på Rebild Kommunes hjemmeside. Der skal etableres et passende antal parkeringspladser i området. Der er tidligere etableret 11 parkeringspladser ved parkeringspladsen på matr. nr. 9il og 9bt Støvring By, Buderup beliggende Jernbanegade 10B og Fredensgade 1C, som hører til lokalplanområdet. De 11 pladser skal tælles med, ift. opfyldelse af lokalplanens krav om antal parkeringspladser. Iht. Kommuneplan 2013 skal der etableres mindst 1½ p-plads per etagebolig og 1 p-plads per 50 m 2 butik eller kontor. Lokalplanens krav til antal parkeringspladser viderefører kravet i kommuneplanen. Kan der ikke etableres det påkrævede antal p-pladser kan p-pladserne købes i parkeringsfonden. 5.7.2 Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger ca. 350 m fra Støvring bus- og togstation. 5.7.3 Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger jf. varmeplanen for Rebild Kommune indenfor Støvring Kraftvarmeværks forsyningsområde. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Lokalplan nr. 276 Side 11
Redegørelse Jf. planloven har kommunen dog pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse. 5.7.4 Elforsyning Lokalplanområdet elforsynes fra Himmerlands Elforsyning. 5.7.5 Vandforsyning Ifølge Vandforsyningsplanen for Rebild Kommune skal lokalplanområdet forsynes fra Støvring vandværk. 5.7.6 Grundvandsforhold Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Af hensyn til grundvandet skal overfladevand fra veje og pladser ledes til regnvandsledningerne. 5.7.7 Spildevandsforhold Lokalplanområdet er omfattet af Rebild Kommunes spildevandsplan. Lokalplanområdet ligger i spildevandsopland A01.1 (tidligere Støvring Kommunes Spildevandsplan 1999). Området er separatkloakeret. Spildevandet afledes til Aalborg Renseanlæg Vest. Regnvandet vil blive udledt via regnvandsudløb A01U001 (Mastrup Bæk). Eventuelle yderligere krav/tilladelser, m.v., vil bero på typen af de aktiviteter, der vil blive iværksat i området. 5.7.8 Forurening - støj, støv og lugt Der er ikke mulighed for etablering af egentlige fremstillingsvirksomheder og værksteder i området, hvorfor der ikke af den grund vil opstå forureningsforhold i området, der kan påvirke omgivelserne. Der kan dog etableres butikker, herunder en dagligvarebutik. Boliger i og udenfor lokalplanområdet kan blive påvirket af støj fra især dagligvarebutikken fx ifm. vareindlevering. Det skal senest ifm. byggesagsbehandlingen godtgøres, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for virksomheder kan overholdes. Lokalplan nr. 276 Side 12
Redegørelse Mandag - fredag kl. 07-18, lørdag kl. 07-14 Mandag - fredag kl. 18-22, lørdag kl. 14-22, søn- og helligdag kl. 07-22 Alle dage kl. 22-07 1. Erhvervs- og industriområder 70 db(a) 70 db(a) 70 db(a) 2. Erhvervs- og industriområder med forbud mod generende virksomheder 60 db(a) 60 db(a) 60 db(a) 3. Områder for blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, centerområder 55 db(a) 45 db(a) 40 db(a) (bykerne) 4. Etageboligområder 50 db(a) 45 db(a) 40 db(a) 5. Boligområder for åben og lav boligbebyggelse 45 db(a) 40 db(a) 35 db(a) 6. Sommerhusområder og offentligt tilgængelige rekreative områder 40 db(a) 35 db(a) 35 db(a) Vejledende støjgrænser for virksomheder. Boliger i området kan blive påvirket af støj fra trafik. Boligerne langs Hobrovej vil blive mest påvirket. Iht. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj, må boliger højest påvirkes af 58 db og liberale erhverv højest 63 db. Støjgrænserne er angivet som L den, der er støjens døgnvægtede middelværdi. Der er foretaget en trafiktælling på Hobrovej. På baggrund af trafiktællingen er der lavet en teoretisk beregning af trafikstøjen i programmet Nord2000. Beregningen viser, at ved facaderne ud mod Hobrovej er det ikke muligt at overholde de vejledende støjgrænser for boliger eller liberale erhverv. Bygherre skal derfor ifm. opførelse af bebyggelsen sikre en tilstrækkelig støjisolering, så det indvendige støjniveau bringes under den tilladte grænse jf. bygningsreglementet. Ved facaderne ind mod torvet kan de vejledende støjgrænser overholdes, hvor bygningerne skærmer mod trafikstøjen. Boligernes primære udendørs opholdsarealer bør derfor ikke placeres ud mod Hobrovej. Der gives dog stadig mulighed for altaner mod Hobrovej pga. orienteringen mod vest. Altaner ud til Hobrovej og Jernbanegade kan indgå i beregning af det udendørs opholdsareal, hvis støjberegninger viser, at Miljøstyrelsens støjgrænser for trafik kan overholdes. 5.7.9 Jordforurening Der er 4 ejendomme indenfor lokalplanområdet, som er omfattet af Region Nordjyllands liste over ejendomme, som er kortlagt eller uafklarede i henhold til jordforureningsloven. 3 af ejendommene er V1 kortlagt og den sidste er V2 kortlagt under F0. Lokalplan nr. 276 Side 13
Redegørelse Jordforurening jf. Region Nordjyllands register, mål 1:1500. Efter jordforureningslovens 8, stk. 1 skal kommunen søges om tilladelse, før der ændres anvendelse af arealer kortlagt på vidensniveau 1 eller 2 til boligformål. Efter jordforureningslovens 8, stk. 2 skal kommunen søges om tilladelse før påbegyndelse af bygge- og anlægsarbejde på arealet (herunder nedrivning). Det skal godtgøres, at den ændrede anvendelse eller det planlagte bygge- og anlægsarbejde er miljø- og sundhedsmæssigt forsvarligt. Ejendomme kortlægges på vidensniveau 1, når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet. Ejendomme kortlægges på vidensniveau 2, når der er oplysninger om, eller det konstateres, at der er en forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sundhedsmæssig risiko. Forureningskategori F0 betyder, at forureningen ikke udgør en sundhedsrisiko ved brug af hus og have. Forureningen ligger sådan, at man ikke kommer i direkte kontakt med den ved almindelig brug af haven. Den påvirker heller ikke indeklimaet i boligen. Eventuel fjernelse af jord fra lokalplanområdet, skal anmeldelses til Rebild Kommune, da området er omfattet af områdeklassificeringen. Jordforureningsloven klassificerer arealer, som ligger i byzone, jf. planlovens 34, som et område, der kan være lettere forurenet. Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område indenfor byzone ikke er lettere forurenet, kan kommunen gennem et regulativ undtage området fra klassificeringen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens 21 og jordforureningslovens 71. Lokalplan nr. 276 Side 14
Redegørelse 5.8 Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Nordjyllands Historiske Museum. 5.9 Servitutter Der er ved udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutgennemgang. Der ophæves ingen servitutter, som følge af denne lokalplan. Der er dog flere servitutter, som kan aflyses, når lokalplanen realiseres, da de vedrører den eksisterende bebyggelse. Ejere, bygherre og deres rådgivere bør sikre sig et overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. 6. Miljøvurdering Efter miljøvurderingsloven skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis gennemførelsen af lokalplanen må antages at kunne få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet. Formålet hermed er at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til at integrere miljøhensyn ved udarbejdelse og vedtagelse af planer, som kan påvirke miljøet væsentligt. Jævnfør miljøvurderingslovens, 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs 3 stk. 1. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusionen af screeningen illustreres i følgende skema. Lokalplan nr. 276 Side 15
Befolkning og menneskers sundhed Biologisk mangfoldighed Landskab og jordbund Vand Luft Klimatiske forhold Kulturarv Ressourcer og affald Sikkerhed Socioøkonomiske effekter Redegørelse Parametre Geografisk niveau Lokalt niveau Regionalt niveau Lokalplan nr. 276 Side 16
Bestemmelser Lokalplan nr. 276 for et centerområde til boliger, liberale erhverv, butikker og bytorv i Støvring I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: at udlægge området til centerformål så som torv, butikker, liberale erhverv og boliger. at sikre bebyggelsen orienteres mod torvet. 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone, og forbliver i byzone efter planens endelige vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet udlægges til centerformål i form af bytorv, butikker, liberale erhverv og boliger. Der må opføres én dagligvarebutik på op til 1750 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 1000 m 2. Det samlede butiksareal må ikke overstige 3500 m 2 indenfor lokalplanområdet. 3.2 Udvalgsvarebutikker, cafeer, restauranter o.lign. må ikke råde over et areal på mere end 500 m 2 i 1. etage. 3.3 1. etage må kun anvendes til butikker og kundeorienterede liberale erhverv 2. etage må kun anvendes til butikker, cafeer, restauranter o.lign. i tilknytning til 1. etage samt til liberale erhverv og boliger. 3. etage må kun anvendes til boliger. 4 UDSTYKNING 4.1 Bebyggelserne kan udstykkes som sokkelgrunde, når det sikres, at lokalplanens bestemmelser om indretning af torvet og parkeringspladser overholdes. Lokalplan nr. 276 Side 17
Bestemmelser 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Hobrovej og Fredensgade i princippet som vist på kortbilag 3. Overkørslen til Hobrovej må kun være en indkørsel, og kun for køretøjer, der kører i nordgående retning, som skal svinge til højre. Der må ikke være kørende adgang til lokalplanområdet fra Jernbanegade. Der skal være niveaufri adgang for gående fra Jernbanegade, Hobrovej og Fredensgade. Den niveaufri adgang fra Hobrovej skal placeres ved indkørslen i den sydlige ende af lokalplanområdet i princippet som vist på kortbilag 3. Der skal etableres fortov fra Fredensgade og den eksisterende parkeringsplads ved matr. nr. 9il og 9bt Støvring By, Buderup til torvet i princippet som vist på kortbilag 3. 5.2 Belægningen på torvet skal føres videre på parkeringspladsen syd for torvet, og der skal sikres en passage langs bebyggelsen langs Hobrovej og frem til anden bebyggelse udenfor selve torvet i princippet som vist på kortbilag 3. 5.3 Der skal etableres fælles parkeringspladser i princippet som vist på kortbilag 3. Der skal anlægges min.: 1½ p-pladser pr. bolig, mindst 50 % af p-pladserne skal være anlagt som fællesplads 1 p-plads pr. påbegyndt 50 m² butikker og kontorer 5.4 Der skal anlægges et tilstrækkeligt antal handicapparkeringspladser. Handikapparkeringspladserne skal så vidt muligt placeres, så der er let og kortest mulig adgang til torvet og/eller boligers elevatorindgang. 5.5 Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal ledes til regnvandssystemet. 5.6 Alle veje, parkeringspladser, handicap p-pladser, vendepladser og lign. skal udformes efter Vejdirektoratets til hver tid gældende vejregler. 5.7 Belægning og belysning skal følge retningslinjerne i Byarkitektonisk Vejledning for Støvring midtby. 5.8 Stier, ramper og trapper på de ubebyggede arealer skal opfylde tilgængelighedskravene jf. DS 3028 og DS-Håndbog nr. 105. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Alle bygninger, bortset fra småbygninger jf. 6.7, skal ligge med facade ud til torvet eller den del af parkeringspladsen, som Lokalplan nr. 276 Side 18
Bestemmelser ligger syd for torvet, og som gives samme belægning som torvet jf. 5.2. 6.2 Bygninger skal orienteres mod torvet herunder ved butiksfacader o.lign. Kundeindgang må kun ske fra torvet. Udvalgsvarebutikker øst for torvet må også have kundeindgang ud til Jernbanegade. Flugtveje o.lign. er ikke omfattet af denne bestemmelse. 6.3 Bygningsfacader langs Hobrovej og Jernbanegade skal ligge ud til vejskel. Det er dog muligt med mindre forsætninger ved materialeskift. 6.4 Bebyggelse øst for torvet skal placeres med den ene facade op til torvet. 6.5 Bebyggelse langs Hobrovej må opføres i op til 3 etager. Bebyggelsen må højest opføres i 12 m bredde og 11 m højde med mulighed for 3 forhøjninger på op til 13 m højde i princippet som vist på kortbilag 4. Der skal etableres en passage/port fra Hobrovej til torvet i princippet som vist på kortbilag 3. Der må bygges henover passagen i 2. og 3. etage, men der skal være en frihøjde på mindst 2,8 m. 6.6 Bebyggelse øst for torvet, og grænsende op til torvet, må opføres op til 3 etager. Bebyggelsen må højest opføres i 12 m bredde og 11,6 m højde med mulighed for 1 forhøjning på op til 13 m højde i princippet som vist på kortbilag 4. Bag bebyggelsen langs torvet kan bebyggelse opføres i 1 etage i højest 5 m højde sammenbygget med bebyggelsen langs torvet. Den 1 etages bebyggelse kan opføres i det nord-sydgående skel mod matr. nr. 9u. Den 1 etages bygning skal opføres mindst bygningshøjden/1,4 fra det øst-vestgående skel mod matr. nr. 9u dog mindst 2,5 m. Der kan opføres en ekstra etage ovenpå den 1 etages bygning mellem Fredensgade og den 3 etages bygning langs torvet i princippet som vist på kortbilag 3. Den 2 etages bygning må opføres i 8,1 m højde. Der kan opføres en tagterrasse på den 2 etages bygning i 9,5 m højde. Tagterrassen må ikke gå længere mod øst end matr. nr. 9u. 6.7 Mindre sekundære bygninger til pølsevogne o.lign. kan opføres på torvet. Bygninger til indkøbsvogne, affaldscontainere o.lign. kan opføres på parkeringspladsen. 6.8 Der må ikke opføres garager eller carporte. Der kan etableres parkeringskældre. Lokalplan nr. 276 Side 19
Bestemmelser 6.9 Bebyggelsesprocenten må maks. være 100 for hele området. Bebyggelsesprocenten beregnes efter det til hver tid gældende bygningsreglement. 6.10 Det bebyggede areal må højest være på 2800 m 2. 6.11 Altaner på facaderne mod Hobrovej og Jernbanegade må overskride vejskel med 1 m. Altanerne, som overskrider vejskel, skal hæves mindst 2,8 m over fortovet, og skal være åbne. Altaner ud til Hobrovej og Jernbanegade kan indgå i beregning af det udendørs opholdsareal, hvis støjberegninger viser, at Miljøstyrelsens støjgrænser for trafik kan overholdes. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Bygninger indenfor lokalplanområdet skal opføres så de fremstår som en samlet bebyggelse. Farve og materialevalg kan være forskellige, men der skal fastholdes fælles træk som binder bebyggelsen sammen fx som vist på facadetegningerne på bilag 4. Facadetegningerne er kun en illustration af, hvordan bygningerne kan se ud. Den endelige bebyggelse kan afvige fra facadetegningerne. Udvendige bygningssider skal primært fremstå i tegl, beton, pudset facader eller glas. Sekundære bygninger kan fremstå i andre materialer. 7.2 Bebyggelsen må kun fremstå i materialets oprindelige farve, hvid, sort eller i farverne i jordfarveskalaen jf. bygningsbevaring.dk. 7.3 Anvendes bygningen øst for torvet ud til Jernbanegade til dagligvarebutik, skal der etableres butiksvinduer mod Jernbanegade, der ikke blændes af. 7.4 Tage skal udføres som flade tage eller symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 25 og 45 grader. 7.5 Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer. Solpaneler er undtaget herfra. 7.6 Solpaneler og lignende må kun opsættes på 3 etagers bygninger. Solpaneler og lignende skal opsættes i plan med tagfladen. Opsættes solpaneler på flade tage kan panelerne vinkles ift. taget. I så fald må panelerne ikke være synlige fra terræn. 7.7 Skiltning og reklamering skal godkendes af kommunen. Skiltning og reklamering skal overholde retningslinjerne i Byarkitektonisk Vejledning for Støvring Midtby. Der kan opsættes et fælles henvisningsskilt til butikkerne ved Lokalplan nr. 276 Side 20
Bestemmelser indkørslen fra Hobrovej samt i krydset mellem Jernbanegade og Fredensgade. Skilte må kun belyses ved spotbelysning eller bagbelysning så som korona belysning eller en lyskasse. Der må ikke opsættes bannere eller flagstænger til reklameflag. 7.8 Antennemaster må ikke placeres indenfor lokalplanområdet. Dog må bærerør o.lign. til antenner til mobiltelefoni opsættes på taget af 3 etagers bygninger, hvis det øverste punkt af antennen ikke er mere end 5 m over taget. 7.9 Udvendige tv-antenner, paraboler og lignende må ikke opsættes i lokalplanområdet. De kan dog sættes på bygningstage, hvis de ikke kan ses fra terræn. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Indenfor lokalplanområdet skal der anlægges et torv i princippet som vist på kortbilag 3. Der skal etableres adgang til Hobrovej og Jernbanegade for fodgængere. Der stilles kun krav om niveaufri adgang til torvet fra Jernbanegade. Belysning, beplantning og anden inventar skal følge retningslinjerne i Byarkitektonisk Vejledning for Støvring midtby. 8.2 Der kan etableres mindre midlertidige eller permanente bygninger på torvet til pølsevogne, boder o.lign., som fx kan anvendes ifm. torvedage. De permanente bygninger må tilsammen højest være 50 m 2. Salg fra boder, fiskebil o.lign. skal primært ske på torvet. Kun hvis det af hensyn til pladskrav, sikkerhed eller lignende kan salg foregå fra parkeringsområdet. 8.3 Torvet skal afgrænses mod parkeringspladsen syd for torvet med beplantning, steler eller lignende. 8.4 Ubebyggede arealer skal holdes ryddelige, og må ikke anvendes til oplag under nogen form. Affaldscontainere o.lign. til områdets beboere og virksomheder skal anbringes i bygninger jf. 6.7. Molokker/undergrundscontainere behøver ikke at blive placeret i bygninger. 8.5 Der skal etableres udendørs opholdsareal svarende til 25 % af boligernes etageareal og 10 % af erhvervsvirksomhedernes etageareal. Torvearealet kan indgå i det udendørs opholdsareal, som skal etableres til hhv. boliger og erhverv. Heraf skal der til hver bolig være 5 % privat opholdsareal på altaner/altangange. Altaner ud til Hobrovej og Jernbanegade kan indgå i beregning af det udendørs opholdsareal, hvis støjberegninger viser, at Miljøstyrelsens støjgrænser for trafik kan overholdes. Lokalplan nr. 276 Side 21
Bestemmelser 8.6 Støjmure o.lign. må højest opføres i 2 m højde. 8.7 Oplag af både, campingvogne, uindregistrerede køretøjer og lignende må ikke i en længere periode (mere end 6 uger) finde sted på ubebyggede arealer. 8.8 Lastbiler, større varevogne o.lign. med totalvægt over 3500 kg må kun i kortere perioder (under 4 timer) parkeres på ubebyggede arealer. Fiskebiler o.lign. er ikke omfattet heraf. 9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Al ledningsføring skal ske under terræn. 9.2 Drivmotorer til klimaanlæg, kølere, kondensatorer og lignende tekniske installationer skal integreres i bygningerne. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der skal oprettes en ejerforening for ejere indenfor lokalplanområdet. 10.2 Ejerforeningen skal forestå vedligeholdelsen af torvet. 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Jf. planlovens 19 har kommunen pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før veje, fortove og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med 5. 11.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før torvet er anlagt i overensstemmelse med 8. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 12.1 Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves den eksisterende lokalplan nr. 202 og den del af lokalplan nr. 147, som ligger indenfor lokalplanens område. 13 SERVITUTTER 13.1 Der ophæves ingen servitutter som følge af lokalplanen. Lokalplan nr. 276 Side 22
Bestemmelser 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 14.1 Efter byrådets offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Efter planlovens 47 kan byrådet ekspropriere private ejendomme og rettigheder, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper, dvs. at dispensationen ikke ændrer den overordnede karakter og udtryk i det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Efter planlovens 48 kan ejere af arealer, som i lokalplanens er udlagt til offentlige formål, kræve ejendommen overtaget af Rebild Kommune mod erstatning, når forudsætningerne i samme paragraf er opfyldt. VEDTAGELSE Således godkendt som forslag af Rebild Byråd, den 30.01.2014. Således endelig godkendt af Rebild Byråd, den 26.06.2014. Retsvirkningen indtræder den 04.07.2014, dvs. dato for offentliggørelsen af lokalplanen. Lokalplan nr. 276 Side 23
Lokalplan nr. 276 - Byens Torv, Støvring Kortbilag 1 - Matrikelkort - Støvring By, Buderup 18g 9ay 18au 8az 5,00m 8p 7000bi 9s 9t 9u 9cc 7000ai 9y 9mp 9v 9x 9ah 7000bg 9cd 9bk 9ei 3,14m 9ce 9il 1f 9ai 9bu 9bm 9bt 9as 9bv 1,00m 9at 9bx 9ct 9mø 9bs 9bc 9cq 9bl 7ai 9ak 9bd 9be 9eb Målforhold 1:1000
Lokalplan nr. 276 - Byens Torv, Støvring Kortbilag 2 - Anvendelseskort 24 m 21 m Målforhold 1:1000
Lokalplan nr. 276 Byens Torv, Støvring Kortbilag 3 - Illustrationsskitse
Lokalplan nr. 276 Byens Torv, Støvring Bilag 4 - Facadetegninger