Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 8. december 2008 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Tilladelse til at indrette møbelbutik i erhvervsejendom på Ådalsvej 27, 8240 Risskov 1. Resume Ejeren af Ådalsvej 27, 8240 Risskov har søgt om tilladelse til at indrette en møbelbutik, Biva-møbler, i en resterende del af erhvervsejendommen. En naboorientering har resulteret i en del indsigelser mod det ansøgte. Indsigelserne går i hovedtræk ud på, at det ansøgte er i strid med en deklaration tinglyst den 19. maj 1988 samt at det vil medføre mere trafik. 2. Beslutningspunkter At 1) der gives tilladelse til at indrette en møbelbutik på ejendommen. Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer JTK/06/02701 Sagsbehandler Jesper Holmgaard Telefon 8940 2500 Direkte telefon 8940 2503 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte jeho@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk 3. Baggrund Ejeren af Ådalsvej 27, Boax-Ejendomme, ønsker at indrette en Biva Møbler butik. Der er i forvejen en Bedst & Billigst udstillingsvirksomhed på ejendommen. Ejendommens samlede areal er på 1.300 m 2. Bedst & Billigst har 300 m 2 og Biva Møbler skal have de resterende 1.000 m 2. Der har været gennemført en naboorientering, der resulterede i flere protester mod det ansøgte. Sagen fremsendes derfor til Byrådet.
4. Sagsfremstilling Ejendommen Ådalsvej 27 var indtil 1998 anvendt til bilhandel. I 1998 blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes til udstilling og salg af møbler (Trøjborg Møbelhus). Boax-Ejendomme har været ejer af ejendommen siden 1. januar 2005. Vi har modtaget en ansøgning om tilladelse til, at indrette 1.000 m 2 møbelbutik Biva Møbler. Ejendommen ligger i kommuneplanens delområde 15.03.08.BO. (boligområde), men har historisk set været en erhvervsejendom. Ejendommen blev opført til bilhus i 1988. Generelle kommuneplanrammebestemmelser for anvendelsestypen: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af fritliggende énbolighuse. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Erhverv omfatter butikker til lokal forsyning, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Kommuneplanrammebestemmelser for delområdet: Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for den enkelte ejendom. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Kun den første række ejendomme langs Nordre Strandvej må anvendes til butikker. Ejendommen er ikke omfattet af nogen lokalplan eller byplanvedtægt men af en deklaration tinglyst på ejendommen den 19. maj 1988 hvorefter: Ejendommens erhvervsbygninger er kun godkendt til udstillingsformål og må, som følge heraf, ikke uden tilladelse fra Århus Kommune, Magistratens 2. afdeling, anvendes til andre formål. Undtaget herfra er anvendelse af ejendommen til salg af automobiler med nødvendig klargøringsrum og kontorer. Garageanlægget i kælderen af erhvervsbygningen må kun anvendes til parkeringsformål for personale og besøgende. Side 2 af 5
Påtaleberettiget med hensyn til deklarationen er Århus Kommune, Magistratens 2. afdeling. Boax-Ejendomme ønsker med det ansøgte, at den hidtidige lovlige anvendelse til salg og udstilling af møbler nu skal fortsætte blot med et andet forretningskoncept. Biva Møbler har overfor Århus Kommune oplyst, at sammenlignet med andre møbelkæder i Danmark fører Biva Møbler et begrænset sortiment, uden servietter, tallerkner og glas o. lign. Vi har den 2. oktober 2008 af Biva fået oplyst, at de mindre varer udgør maksimalt cirka 25 procent af ekspeditionerne. De resterende 75 procent af ekspeditionerne er salg fra lager. Disse 75 procent af ekspeditionerne udgør mindst 90 procent af omsætningen. Det er ligeledes blevet oplyst, at der alene afsættes ca. 50 m 2 i butikkerne til småtingene. Der blev udsendt en naboorientering, da vi vurderede, at naboerne måtte have en vis interesse i sagen. Vi bemærkede i orienteringen, at den nye ansøgning, om tilladelse til at indrette en Biva Møbel butik, efter vores vurdering var i overensstemmelse med deklarationen. Naboorienteringen afstedkom en del indsigelser fra naboerne/beboergruppen. Der var indsigelser fra Ådalsvej 28, Åmindevej 4 samt fra Beboergruppen. I forlængelse af naboorienteringen blev der desuden afholdt 2 møder med beboergruppen; et møde hos Planlægning og Byggeri samt et møde hos Trafik og Veje. Beboergruppen har fastholdt protesterne. Der er følgende temaer i indsigelserne: 1) Indsigerne vurderer overordnet, at det ansøgte ikke er i overensstemmelse med deklarationen tinglyst den 19. maj 1988. 2) Bekymring over de trafikale forhold på Ådalsvej og området i det hele taget. 3) Skepsis overfor Bivas oplysninger om det forventede antal ekspeditioner. 4) Der efterlyses en overordnet helhedsplan for ejendommens anvendelse, da der er bekymring over, at der er en erhvervsejendom i et boligområde. 5) Bekymring for, at ejendommen får karakter af et butikscenter. Side 3 af 5
Planlægning og byggeris bemærkninger hertil: Ad 1: Der findes ingen oplysninger om hvorfor deklarationen blev tinglyst. Årsagen synes dog at være, at man af hensyn til trafikbelastningen har villet begrænse typen af erhverv der kunne etableres på ejendommen, da den er beliggende i et boligområde. Af kommuneplanens rammebestemmelse fremgår det, at for erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. En afgørende faktor for vurderingen af ejendommens anvendelse har derfor været, at trafiktilstrømningen til ejendommen ikke må forøges nævneværdigt i forhold til den hidtidige anvendelse (automobilforretning og møbelhus). Vi vurderer derfor, at en møbelforretning er i god overensstemmelse med deklarationen da denne har et udstillingsformål. Henset til, at ejendommen tidligere har været anvendt til møbelhus vurderer vi desuden, at der er tale om en fortsat lovlig anvendelse af ejendommen. Der er søgt om tilladelse til at indrette en del af kælderen til lager. Der er tale om en udvidelse af lagerfaciliteterne i forhold til den tidligere lovlige anvendelse. Der er tale om 337 m 2 lager. En del heraf, cirka 50 m 2 er flugtveje. Den reelle størrelse på lageret er herefter cirka 287 m 2. Der er tale om en fravigelse af deklarationen da den angiver, at garageanlægget i kælderen af erhvervsbygningen kun må anvendes til parkeringsformål for personale og besøgende. Det bemærkes, at de parkeringspladser, der sløjfes i kælderen bliver etableret på terræn så ejendommen samlet set ikke mister parkeringspladser. Der vil udover lageret fortsat være parkering i kælderen. Da der er tale om et beskedent lager og da parkeringspladserne etableres på terræn vurderer vi, at fravigelsen af deklarationen er acceptabel. Det bemærkes, at størstedelen af varerne leveres direkte fra eksterne lagre til kunderne og passerer ikke gennem butikken. For størstedelen af de større varer gælder desuden, at Biva Møbler ikke er lagerførende og at varerne ikke sættes i produktion før end kunden afgiver sin bestilling. Side 4 af 5
Ad 2: Trafik og Veje og Vejdirektoratet har godkendt det aktuelle projekt. Det bemærkes, at Århus Kommune pr. 5. september 2008 har overtaget Grenåvej. Dette hænger sammen med åbningen af Djurslandsmotorvejen. Ad 3: Kommunen har ingen grund til at betvivle Bivas oplysninger. Ad 4: Der er tale om en erhvervsejendom i et boligområde. Der vil derfor ikke kunne etableres erhverv på ejendommen der er til fare for de omkringboende. Vi vurderer desuden, at butikker med udstilling af henholdsvis køkkener, døre, vinduer og møbler ikke vil udgøre nogen risiko. Den på ejendommen tinglyste deklaration af 19. maj 1988 vil desuden sikre, at kommunen som påtaleberettiget kan have en vis styring med aktiviteterne på ejendommen. Ad 5: Ejendommen kan ikke uden en ændring af kommuneplanen og uden udarbejdelse af en lokalplan få karakter af et butikscenter. Under henvisning til det ovenfor anførte kan vi anbefale, at det ansøgte godkendes. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag: (kopi til alle/ +elektronisk) Oversigtskort Foto Indsigelser Side 5 af 5