8. december 2017 Sagsnr. NMK-31-01893 KlageID: 83444 BIRST-NMKN AFGØRELSE i klagesag om Furesø Kommunes lovliggørende landzonetilladelse til at bibeholde bygning og anvende den til bolig på Stavnsholt Gydevej, Birkerød PLANKLAGENÆVNET Toldboden 2 8800 Viborg Furesø Kommune har den 16. juni 2015 givet lovliggørende landzonetilladelse til at bibeholde en bygning (bygning 3) og anvende den til bolig på ejendommen Stavnsholt Gydevej 70, 3460 Birkerød. Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen. Tlf. 72 40 56 00 CVR nr. 37795526 EAN nr. 5798000026070 nmkn@naevneneshus.dk www.naevneneshus.dk Planklagenævnet ændrer afgørelsen til et afslag. Det betyder, at kommunens afgørelse ikke længere gælder. Planklagenævnet bemærker, at den del af kommunens afgørelse af den 16. juni 2015, der handler om at anvende bygning 4 på samme ejendom til udhus/garage, ikke er påklaget og derfor ikke omfattet af nævnets afgørelse. Det betyder, at denne del af kommunens afgørelse stadig gælder.
1. Klagen til Planklagenævnet Danmarks Naturfredningsforening, DN Furesø, klagede den 29. juni 2015 til Natur- og Miljøklagenævnet over kommunens afgørelse om tilladelse. Sagen er pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet, jf. 14, stk. 2, i lov om Planklagenævnet. I klagen er der navnlig klaget over, at kommunen har givet tilladelse til at bibeholde bygningen og anvende den til bolig, samt over at den tinglyste deklaration om nedrivning af bygningen aflyses. 2. Sagens oplysninger 2.1. Området og ejendommen Klagesagen vedrører ejendommen Bigården, på Stavnsholt Gydevej 70, 3460 Birkerød. Den aktuelle bygning ligger på matr.nr. 5c Stavnsholt By, Farum. Ejendommen er en landbrugsejendom på i alt 17,7 ha, jf. LIFA OIS. Ejendommen ligger i landzone og bynært, cirka 600 m fra nærmeste byzone. Området er landområde med dyrkede arealer, mindre søer og spredt bebyggelse. Ejendommen ligger i en ydre kile, jf. Fingerplan 2017, og i et område, der er udpeget som naturområde i kommuneplan 2013 for Furesø Kommune. Den aktuelle bygning er delvist i et område med landskabelige værdier, jf. kommuneplanen. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens ramme nr. 20L3, Furesø-Stavnsholtkilens forlængelse, Stavnsholtkilen nord, der udlægger området til landområde. Ejendommen ligger inden for fredningen af Stavnsholtkilen. På ejendommen er følgende bygninger, jf. Furesø Kommunes afgørelse: Bygning 1: Stuehus, opført i 1997 Bygning 2: Stuehus, opført i 1877 Bygning 3: Bygning, opført i 1971 (bygning behandlet i nærværende sag) Bygning 4: Driftsbygning, opført i 1827 Bygning 5: Udhus, opført i 1827 Bygning 6: Carport/udhus, lovliggjort i 2012 Bygning 7: Havepavillon, lovliggjort i 2012. 2.2. Forløbet før ansøgningen I 1996 gav Frederiksborg Amt landzonetilladelse til at opføre et nyt stuehus (bygning 1) på vilkår om blandt andet, at bygningerne 2 og 3 skulle nedrives. Vilkårene blev tinglyst. 2
Efterfølgende er der truffet flere afgørelser om byggeri på ejendommen af landzonemyndighederne, henholdsvis Frederiksborg Amt og Furesø Kommune. Furesø Kommune gav den 12. juli 2012 lovliggørende landzonetilladelse til at anvende bygning 2 til bolig, afslag til at bibeholde og anvende bygning 3 til bolig, og afslag til at anvende bygning 4 til bolig eller kontorvirksomhed. Kommunens afgørelse om afslag blev påklaget for så vidt angik bygning 3 og bygning 4; den del af kommunens afgørelse, der vedrørte bygning 2, blev ikke påklaget. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Furesø Kommunes afgørelse fra 2012 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til bygning 3 (samme bygning, som nærværende sag handler om), jf. nævnets afgørelse af den 12. juli 2013 (NMK-31-00725). Natur- og Miljøklagenævnet gav Furesø Kommune medhold i, at bygning 3 var ulovligt beliggende og skulle fjernes fra ejendommen. Nævnet fandt, at der hverken var tale om en sådan myndighedspassivitet eller et beskyttet indrettelseshensyn for klageren, der kunne medføre, at bygning 3 måtte anses for lovligt bestående. Nævnet lagde vægt på, at der gennem hele forløbet havde været en deklaration tinglyst på ejendommen om, at boligen i bygning 3 skulle være fjernet inden ibrugtagningen af det nye stuehus, der stod færdigt i 1998. Da stuehuset var i brug, var bygning 3 ulovligt beliggende. Samtidig hjemviste nævnet spørgsmålet om lovliggørende landzonetilladelse til etablering af kontor i en driftsbygning (bygning 4) til fornyet behandling i kommunen. Nævnet fandt, at bygning 4 formelt set stadig var en landbrugsbygning, og hjemviste spørgsmålet, idet kommunen måtte vurdere, om det ansøgte kontor kunne indrettes uden landzonetilladelse, jf. planlovens 37 og 38. 2.3. Kommunens afgørelse Furesø Kommune har den 16. juni 2015 givet landzonetilladelse til følgende, efter planlovens 35, stk. 1: - at bibeholde bygning 3 og anvende den til bolig - at anvende bygning 4 til udhus/garage. Klageren har alene påklaget den del af kommunens tilladelse, der handler om bygning 3. Der er således ikke klaget over tilladelsen til at anvende bygning 4 til udhus/garage. Kommunen har redegjort for forhistorien og anført, at: 3
Furesø Kommune blev i 2010 i forbindelse med salg af Bigården opmærksom på en række ulovlige forhold på ejendommen. Disse omhandlede blandt andet, at bygning 4 var indrettet til bolig, og at bygning 3 ikke var nedrevet men i stedet ombygget indvendigt og udvendigt, så bygningen sammen med de øvrige tre længer i dag fremstår som et ensartet hele. Som led i lovliggørelsen af forholdene meddelte Furesø Kommune den 12. juli 2012 landzonetilladelse til at anvende bygning 2 til bolig eller kontorerhverv, men afslag til at bibeholde og anvende bygning 3 til bolig og til at anvende bygning 4 til bolig eller kontorvirksomhed. Denne del af afgørelsen blev påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet, som den 12. juli 2013 stadfæstede kommunens afslag til at bibeholde bygning 3. Samtidig hjemviste Nævnet spørgsmålet om anvendelsen af bygning 4 til kontorvirksomhed til fornyet behandling i kommunen. [ ] Etagearealet for bygning 3 udgør ifølge ansøgningen af 25. marts 2014 ca. 128 m 2 i stueplan og 59 m 2 i tagetage, i alt 187 m 2. Kommunen har vurderet, at det ansøgte ikke vurderes at stride mod de bestemmelser og hensyn, der skal varetages gennem administrationen af planlovens landzonebestemmelser, eller mod retningslinjerne i kommuneplanen. Kommunen har anført, at der ikke er tale om nybyggeri, men om at bibeholde og anvende en eksisterende bygning til bolig. Tilladelsen til at bibeholde bygning 3 er givet for at bevare indtrykket og den kulturhistoriske værdi af Bigården som en firelænget landbrugsejendom fra begyndelsen af 1800-tallet. Kommunen har anført, at de vilkår om nedrivning af bygningerne 2 og 3, som Frederiksborg Amt lod tinglyse i forbindelse med landzonetilladelsen til det nye stuehus, vil blive aflyst. 2.4. Klagen og bemærkninger til klagen 2.4.1. Korrespondance under klagesagen I sagen indgår klagerens klage af 29. juni 2015. Kommunen er kommet med bemærkninger til klagen i brev af 29. februar 2016. Klagen og bemærkningerne er i hovedtræk gengivet nedenfor. 2.4.2. Klagen Klageren har præciseret, at der er klaget over tilladelsen til at bibeholde bygning 3 og at anvende den til bolig. Klagen omfatter ikke tilladelsen til, 4
at driftsbygningen, bygning 4, der ifølge klageren har været anvendt til bolig uden tilladelse i flere år, tillades anvendt til garage/udhus. I klagen er henvist til forhistorien og til, at det var et vilkår for amtets tilladelse i 1996, som er udnyttet, at bygning 3 skulle nedrives. Klageren har anført, at kommunens begrundelse for den nye tilladelse til bygning 3 ikke indeholder nye oplysninger i forhold til de oplysninger, der forelå i 2013. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 12. juni 2013 bør derfor stå ved magt. At bygningen er bygget om i perioden 1996-2010 i modstrid med det tinglyste vilkår, berettiger efter klagerens opfattelse ikke kommunen til at give tilladelse. Det forhold, at vilkåret fra 1996 ikke er håndhævet, kan ifølge klageren ikke føre til argumentet om, at der ikke er tale om nybyggeri. Ifølge klageren kunne det være hensigtsmæssigt, at Planklagenævnet sætter en frist for, hvornår nedrivningen af bygning 3 skal være sket, og hvornår bygning 4 skal være ændret fra bolig til udhus/garage. Klageren klager desuden over, at den tinglyste deklaration om nedrivning af bygningen aflyses. 2.4.3. Kommunens bemærkninger til klagen Kommunen har på baggrund af klagen bl.a. oplyst, at Natur- og Miljøklagenævnet i afgørelse af 12. juli 2013 vurderede, at bygning 4 var en overflødiggjort driftsbygning, og hjemviste kommunens afgørelse om indretning af bygning 4 til kontor til fornyet behandling efter planlovens 37. Kommunen har også oplyst, at ansøger den 25. marts 2014 har tilkendegivet, at han ønsker at anvende - bygning 2 til kontor - bygning 3 til bolig. Ifølge kommunen er ansøgningen om at placere boligen i bygning 3 i stedet for at udnytte muligheden efter 37 til at anvende bygning 4 til bolig, begrundet i et ønske om at undgå værdispild ved nedrivning af bygning 3. Samtidig er der søgt om at anvende bygning 4 til udhus/garage, og hermed skulle der ikke være behov for en ny bygning til garage/udhus, og bygning 4 vil efterfølgende ikke kunne tages i brug til bolig eller kontorformål efter 37. Kommunen har bemærket, at kommunens landzonetilladelse er givet, da der ikke er tale om nybyggeri og/eller udvidelse af de bymæssige funktioner på ejendommen udover det, som planlovens 37 giver mulighed for i bygning 4. 5
Dertil kommer, at bevaring af bygning 3 er med til at fastholde indtrykket af den firlængede landbrugsejendoms kulturhistoriske værdi. Det er ifølge kommunen på linje med Naturklagenævnet, som den 23. juni 1999 stadfæstede Frederiksborg Amts landzonetilladelse til at bibeholde det oprindelige stuehus, bygning 2, med henvisning til, at stuehuset udgør en bevaringsværdig enhed sammen med de to øvrige driftsbygninger. 3. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse 3.1. Planklagenævnets kompetence og prøvelse Planklagenævnet kan tage stilling til en kommunes afgørelse efter planloven 35, stk. 1 (landzone), jf. lovens 58, stk. 1, nr. 1. 1 Der er alene klaget over den del af kommunens afgørelse af den 16. juni 2015, der handler om bygning 3. Kommunens tilladelse til at anvende bygning 4 til udhus/garage, er ikke påklaget og derfor ikke omfattet af nævnets prøvelse. Frist for fjernelse af bygning/ændring af anvendelse Efter planlovens 51, stk. 1, er det kommunalbestyrelsen, der påser overholdelsen af planloven og de regler, der er fastsat med hjemmel i loven. Kommunen påser, at påbud og forbud efter planloven efterkommes, og at vilkår fastsat i tilladelser, dispensationer m.v. overholdes, jf. 51, stk. 2. Det betyder bl.a., at kommunen skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet har underordnet betydning, jf. lovens 51, stk. 3. Det er således Furesø Kommune, der som tilsynsmyndighed må fastsætte en frist for fjernelse af bygningen. Planklagenævnet har ikke kompetence til at fastsætte en sådan frist. Klageren har anført, at nævnet bør fastsætte en frist for ændring af bolig 4 fra boligformål til udhus/garage. Hertil bemærker nævnet, at ansøger ikke har pligt til at udnytte en landzonetilladelse. Nævnet henviser til kommunen som tilsynsmyndighed. Aflysning af deklaration Beslutning om aflysning af en deklaration er ikke en afgørelse efter planloven, og Planklagenævnet kan således ikke behandle dette spørgsmål. 3.2. Generelt om landzonebestemmelserne I landzone må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. planlovens 35, stk. 1. Der gælder efter loven en række undtagelser fra kravet om landzonetilladelse, jf. planlovens 5u og 36-38. 1 Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 om planlægning med senere ændringer. 6
Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Det følger af formålsbestemmelsen, at landzonereglerne skal administreres på baggrund af landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn og andre samfundsmæssige interesser, f.eks. trafikale hensyn samt hensynet til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling 2. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne. Efter hidtidig praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen indgår derfor overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Spørgsmålet om, hvorvidt der bør meddeles lovliggørende tilladelse til forhold, der allerede er etableret, skal som udgangspunkt behandles, som hvis der på forhånd var søgt tilladelse. Særligt om nye boliger i landzone Efter hidtidig praksis meddeles som altovervejende hovedregel afslag på ansøgninger om at opføre fritliggende boliger i det åbne land og ansøgninger om at opføre boliger i landområder med spredt bebyggelse. Nævnet foretager en konkret vurdering af den enkelte sag i forhold til planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, bl.a. med afsæt i kommunens planlægning. Tæt på byzone og lige uden for landsbyer er hidtidig praksis særligt restriktiv for at sikre en klar grænse mellem by og land. Den hidtidige praksis hviler på det synspunkt, at nye boliger i landzone bør baseres på planlægning typisk lokalplanlægning hvor offentligheden inddrages i forhold til kommunens overvejelser om bl.a. landsbyens kvaliteter og muligheder for placering af ny bebyggelse. 3.3. Vurdering af den konkrete sag Natur- og Miljøklagenævnet traf den 12. juli 2013 afgørelse om, at den aktuelle bygning, bygning 3, er ulovligt bestående og skal fjernes fra ejendommen. Planklagenævnet finder, at bygning 3 fortsat er ulovligt bestående. 2 Bemærkninger til lovforslaget, kapitel 7 (LFF nr. 76 af 23. januar 1991) og (LFF nr. 121 af 25. januar 2017). 7
Da der er tale om retlig lovliggørelse af en ulovligt bestående bygning, skal det ansøgte vurderes på samme måde, som hvis der var tale om en ansøgning om nyopførelse af en bolig. Der er i forvejen et stuehus på ejendommen (bygning 1). Planklagenævnet finder efter en samlet vurdering, at det ansøgte er i strid med de hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser, herunder at forhindre byspredning og sikre en klar grænse mellem by og land. I nævnets vurdering er indgået, at ejendommen er nær byzone, og at en tilladelse i den konkrete sag kan få betydning for fremtidige lignende sager om opførelse af nye boliger i området. Det af ansøger og Furesø Kommune anførte, herunder at ansøger efter planlovens undtagelsesbestemmelser kan indrette en bolig i en anden eksisterende bygning, har ikke betydning i den sammenhæng. 3.4. Planklagenævnets afgørelse Planklagenævnet ændrer Furesø Kommunes afgørelse af 16. juni 2015 om landzonetilladelse til at bibeholde en bygning (bygning 3) og anvende den til bolig på ejendommen Stavnsholt Gydevej 70, 3460 Birkerød, matr.nr. 5c Stavnsholt By, Farum, til et afslag. Den øvrige del af afgørelsen, som vedrører anvendelse af bygning 4 til udhus/garage, gælder uændret. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet. 3 Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet. Der er med denne afgørelse ikke taget stilling til, om ansøger kan indrette en bolig i en anden bygning, jf. planlovens 37 eller 38. Planklagenævnet beklager den lange sagsbehandlingstid. Afgørelsen vil blive offentliggjort på http://pknafgoerelser.dk/. Personoplysninger vil blive anonymiseret. Anja Bergman Thuesen Stedfortrædende formand 3 Lov nr. 1658 af 20. december 2016 om Planklagenævnet. 8
Afgørelsen er sendt til: Danmarks Naturfredningsforening, furesoe@dn.dk; dn@dn.dk AH Holding af 15. maj 2002 Aps, Att.: Arne Hansen, aha@gtx.nu Furesø Kommune, Center for By og Miljø, Att.: Kirsten Meldgaard, j.nr. 190-2014-2213, furesoe@furesoe.dk; kime@furesoe.dk 9