AFGØRELSE i sag om Ringsted Kommunes afslag på udstykning af 4 parceller fra ejendom i Ringsted Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk 24. marts 2014 J.nr.: NMK Ref.: Bibis AFGØRELSE i sag om Ringsted Kommunes afslag på udstykning af 4 parceller fra ejendom i Ringsted Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter 58, stk. 1, jf. 35, stk. 1, i lov om planlægning 1. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Ringsted Kommunes afgørelse af 21. januar 2013 om afslag på landzonetilladelse, jf. planlovens 35, til udstykning af 4 parceller fra ejendommen matr. nr. 1c Torpet, Ringsted Jorder, Havemøllevej 61b, 4100 Ringsted. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning. 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 af lov om Natur- og Miljøklagenævnet.

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af ansøger. Klager har i det hele henvist til sin tidligere klage af 19. oktober 2011 over Ringsted Kommunes afgørelse af 21. september 2011 og har bl.a. anført, at hun føler sig udsat for dårlig sagsbehandling i mistænkelig grad. Klager fremsendte ansøgning om udstykning den 20. november 2006 ved landinspektør. Sagen var behandlet, og der var givet tilsagn, idet der kun var et udestående om ejendommens randbeplantning. Klager er ikke tilfreds med den henlæggelse, der herefter fandt sted i 2007 aftalt mellem Ringsted Kommune og landinspektøren uden underretning af klager. Kommunen sylter sagen og burde have erklæret sig inhabile. Ringsted Kommune har tilladt tilsvarende byggerier i kommunen. Havemøllevej 60 er opført udenfor landsbyafgrænsningen. Kommunen har endvidere meddelt tilladelse til lignende projekter på Skellerødvej 81 i landsbyen Skellerød, der er langt mindre end Torpet, og Egemosevej 29 i en anden landsby. I klagen af 19. oktober 2011 har klager anført, at ejendommen er omkranset af et levende hegn, som netop udgør afgrænsning af landsbyen. Den nye bebyggelse placeres inden for dette omkransede område og bliver derfor meget lidt synlig for naboer og det omgivende område. Klager mener, at der er tale om såvel huludfyldning som afrunding af landsbyen. Den grønne kile i landsbyen ændres ikke ved udstykningen. Grundene vil ikke komme til at ligge som en selvstændig enklave solitært i landskabet. Ringsted Kommune har alle muligheder for i forbindelse med en landzonetilladelse at stille krav om byggestil, materialevalg, placering, beplantning m.v. Det bestrides, at en tilladelse vil kunne få præcedensvirkning for lignende sager. Sagens oplysninger Ejendommen, der er landbrugsnoteret og udgør 3,75 ha, ligger i landzone indenfor rammeområde L21 Torpet, som er en afgrænset landsby, jf. Kommuneplan for Ringsted Kommune. Ifølge bestemmelserne for området, skal området anvendes til jordbrugs- og boligformål. Ejendommen er endvidere udlagt til landskabsområde Landsbyen Torpet: Kendetegnet for landsbyen Torpet er gårdenes placering som pejlemærker/hjørnesten, hvor gårdene ligger meget tydeligt i landskabet, og hvor der imellem disse enkelte steder er placeret en række mindre boliger. Disse boliger er placeret langs Havemøllevej og Torpetvej med facade ud mod vejen og stort set kun på den ene side af vejen med en grundstørrelse på ca. 800 m 2. De danske bondegårdes placering i landsbyen er historisk begrundet og af stor betydning for opfattelsen af kulturlandskabet. Mange gårde blev ved udskiftningen flyttet ud på jordtilligendet. De gårde, som endnu er tilbage i landsbykernerne, er af stor vigtighed for iagttagerens mulighed for at opfatte landsbyens gamle struktur, som går mange hundrede år tilbage i tiden. Et andet væsentligt element er de gamle store landbrugshaver, hvor der mange steder er plads til, at træerne kan blive meget gamle og store uden, at det generer naboerne. Af kommunens administrationsgrundlag for udstykning af parceller til boligformål i landzone fremgår, at der normalt meddeles tilladelse til at udstykke med henblik på opførelse af ny selvstændig bebyg- 2

3 gelse som huludfyldning indenfor eller som afrunding af en afgrænset landsby, hvis byggeriet ikke forringer landsbyens kulturmiljø, bebyggelses- og matrikelstruktur, bevaringshensyn, kirkebeskyttelse samt landskabelige hensyn. Der er ikke en ret til at foretage udstykning indenfor de afgrænsede landsbyer. Som eksempler på udstykninger, kommunen normalt ikke giver tilladelse til, er udstykninger efter koteletmodellen, udstykninger af baghaver og udstykning af grønne kiler i landsbyen, hvor landskabet kommer ind i landsbyen. Ejendommen er i LIFA-OIS registreret med et stuehus på 100 m 2 opført i Endvidere er der en landbrugsbygning på 160 m 2. Tidligere afgørelser Den 15. november 2006 modtog Ringsted Kommune en ansøgning om udstykning af 3 parceller på ejendommen fra en landinspektør på ejers vegne. På den ene matrikel (1.375 m 2 ) var ejendommens stuehus. På de 2 andre (hver m 2 ) skulle der opføres et enfamiliehus på hver til ansøgers to sønner. Restjorden skulle sammenlægges med en anden landbrugsejendom. I perioden fra slutningen af har der været nogen korrespondance om en eventuel afgrænsende beplantning mod det åbne land og om, hvorvidt kommunen ville have lovhjemmel til at kræve afskærmende beplantning. Ligeledes har der været dialog om, at det ansøgte ikke fulgte kommuneplanens rammeafgrænsning. Ringsted Kommune har tilkendegivet, at det forhold, at kommunen indgår i dialog om sådanne forhold, ikke betyder, at ansøger kan have en berettiget forventning om, at der vil blive meddelt tilladelse til det ansøgte. Den 22. august 2007 meddelte landinspektøren, at sagen skulle stilles i bero efter aftale med ansøger. Den 12. august 2011 meddelte ansøger Ringsted Kommune, at hun ønskede sagen genoptaget. Den 21. september 2011 meddelte Ringsted Kommune afslag på landzonetilladelse til udstykning af 3 parceller fra ejendommen. Afgørelsen blev af ansøger påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet, der den 28. november 2011 afviste at behandle klagen på grund af overskridelse af klagefristen (NMK ). Den 16. juli 2013 afviste Natur- og Miljøklagenævnet at genoptage nævnets afgørelse i NMK , idet der ikke var anført sådanne nye faktiske oplysninger eller nye retlige forhold, der kunne begrunde en genoptagelse (NMK ). Den 3. november 2011 ansøgte klager om at udstykke 4 parceller i stedet for 3 på samme ejendom. Ringsted Kommune betragtede ansøgningen som en anmodning om genoptagelse af kommunens afgørelse af 21. september 2011, og traf den 9. juli 2012 afgørelse om afvisning af genoptagelse. Afgørelsen blev påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet, der den 11. september 2012 ophævede Ringsted Kommunes afgørelse og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen med henvisning til, at ansøgningen om udstykning af 4 parceller afveg væsentligt fra ansøgningen om udstykning af 3 parceller og derfor måtte betragtes som en ny ansøgning (NMK ). Der er ansøgt om udstykning af 4 parceller, hvoraf del nr. 1 er bebygget med landbrugsejendommens stuehus, samt opførelse af et parcelhus på hver af de tre andre parceller, del nr. 2, 3 og 4, der hver i sær skal udgøre 830 m 2. 3

4 Som begrundelse for ansøgningen er anført, at ansøger foruden matr.nr. 1c også ejer landbrugsejendommen matr.nr. 3a m.fl. Torpet, Ringsted Jorder, Havemøllevej 72. De to landbrugsejendomme er under sammenlægning til én ejendom, hvorefter det anføres, at beboelsesbygningen på matr.nr. 1c, del nr. 1, i forhold til landbrugsloven kan frastykkes som en selvstændig ejendom. Det anføres endvidere, at bebyggelsen vil kunne ske bag den eksisterende randbeplantning. Vejadgang vil ske, som hidtil, til Havemøllevej, og der ønskes anlagt en 5-6 m bred vej (angivet på tegningen som en ny privat fællesvej), hvor den eksisterende adgangsvej ligger. Ringsted Kommune har begrundet afslaget med, at ejendommen ligger i kommuneplanens rammeområde L21 Torpet, der er en afgrænset landsby med begrænsede muligheder for udstykning af nye ejendomme. Kommunen har vurderet, at der ikke foreligger særlige forhold, som kan medføre en tilladelse. Afslaget er endvidere begrundet med følgende: - At der ikke er tale om huludfyldning eller afrunding af landsbyen. - At der ansøges om udstykning i den grønne kile ind i landsbyen, som udgør et kraftigt landskabeligt element i landsbyen. - At grundene vil komme til at ligge i en selvstændig enklave solitært i landskabet ikke direkte i tilknytning til landsbyen. - At udstykningen strider mod det bebyggelsesmønster, der er karakteristisk i landsbyens kulturmiljø. - At en tilladelse vil kunne få præcedens i lignende sager. - At det strider imod Ringsted Kommunes administrationsgrundlag for landzoneadministration, hvorefter der normalt ikke meddeles tilladelse til udstykninger efter koteletmodellen, udstykning af baghaver eller udstykning af grønne kiler i landsbyen, hvor landskabet kommer ind i landsbyen. Kommunen har endvidere oplyst, at begrebet huludfyldning efter praksis i Ringsted Kommune har et meget begrænset anvendelsesområde, f.eks. hvis der er tale om bebyggelse af en ubebygget grund, som ligger omkranset af bebyggelse. Der skal foretages en individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde for at sikre landsbyens kulturmiljø, bebyggelses- og matrikelstruktur, bevaringshensyn samt landskabelige hensyn. Der er således ikke en ret, man har til at foretage udstykning indenfor afgrænsede landsbyer. Det er på den baggrund kommunens vurdering, at der ikke kan meddeles tilladelse til den ansøgte udstykning. I mail af 7. maj 2013 spurgte klager Natur- og Miljøklagenævnet, om det kunne have betydning for afgørelsen, om der kun lægges ét eller to huse på arealet, idet ønsket oprindeligt var to huse til ansøgers to sønner. I brev af 30. maj 2013 oplyste Natur- og Miljøklagenævnet, at nævnet alene ville tage stilling til den foreliggende afgørelse. Kommunens bemærkninger Ringsted Kommune har i brev af 14. februar 2013 til klager bemærket, at påstanden om henlæggelse vedrører den oprindelige ansøgning fra 2006, som kommunen henlagde i 2007 efter henvendelse fra landinspektøren. Den aktuelle sag drejer sig om udstykning af 4 grunde, hvor Natur- og Miljøklagenævnet den 11. september 2012 ophævede Ringsted Kommunes afgørelse af 9. juli 2012 og hjemvi- 4

5 ste sagen til fornyet behandling. Ringsted Kommune har på den baggrund truffet en ny afgørelse af 21. januar Ringsted Kommune har ikke noget ønske om at obstruere sagen, men varetager alene saglige, faglige hensyn og har ingen interesse i at trække sagen i langdrag. Til det af klager anførte, hvorefter der er opført en ekstra bolig på Havemøllevej 60, har kommunen i mail af 16. december 2013 bemærket, at det fremgår af byggetilladelsen, at det er et vilkår for tilladelsen, at det gamle stuehus nedrives inden færdigmelding af nyt stuehus. Det nye stuehus er færdigt, og det gamle forventes nedrevet snarest. Det er normalt, at man tillader et par flyttedage efter, at det nye hus er færdigt til nedrivning af det gamle hus. Der har tidligere været en 3. længe på driftsbygningerne på ejendommen, hvor det nye stuehus nu er placeret. Hele bygningskomplekset på ejendommen ligger indenfor landsbyafgrænsningen. Det nye stuehus er opført i direkte tilknytning til de resterende driftsbygninger på ejendommen og kræver ikke landzonetilladelse. Efter nedrivning vil ejendommen fremstå som en landbrugsejendom med ét stuehus og to længer. Klagers supplerende bemærkninger Klager har supplerende bemærket, at hun savner dokumentation for, at der tidligere har ligget en 3. længe på Havemøllevej 60, og at det nyopførte hus ligger inden for landsbyafgrænsningen. Klager er uofficielt fra Teknisk Forvaltning blevet gjort opmærksom på, at der i mange år har været kalkuleret med en yderligere ejendom på Havemøllevej 61B. Der skulle tidligere have været en Havemøllevej 61A. Kommunens supplerende bemærkninger Ringsted Kommune har supplerende bemærket, at der den 24. maj 2005 blev meddelt byggetilladelse til opførelse af et nyt stuehus på Skellerødvej 80 samt nedrivningstilladelse til det gamle. I 2008 blev der rykket for, at det gamle stuehus enten skulle nedrives, eller at der skulle ansøges om en anden anvendelse af bygningen. I 2010 blev der meddelt tilladelse til, at det gamle stuehus overgik til at være udhus. Den 20. juli 2005 blev der meddelt landzonetilladelse til opførelse af et helårshus på Egemosevej 29 i Egemose landsby, som skulle fungere som stuehus for driftsbygningerne. Det var et vilkår i landzonetilladelsen, at det gamle stuehus senest 3 mdr. efter ibrugtagen af det nye stuehus skulle frastykkes. Landzonetilladelse var bl.a. påkrævet, da det nye stuehus blev opført uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesareal. Afgørelsen blev ikke påklaget. Sagen er ikke sammenlignelig med nærværende sag, idet der dels ikke var tale om udstykning af 3 boligparceller, og idet det nye hus på Egemosevej lå i bedre tråd med at bygge indenfor det, der naturligt falder indenfor en landsbyafgrænsning og ikke stikker ud som værende spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. For så vidt angår nummereringen af Havemøllevej 61B har der tidligere været en firlænget går på ejendommen, som blev nedrevet inden de tidligste luftfotos fra Bygningen fremgår af et kort fra 1874, men figurerer ikke på målebordsblade fra 1899, hvilket antyder, at gården er nedrevet mellem 1874 og 1899 og under alle omstændigheder før Det er et gennemgående træk ved nummereringen på Havemøllevej og mange af de andre landzonelandsbyer i Ringsted Kommune, f.eks. Tolstrup, at der sættes et B, C m.v. bag numre, uden at der findes et A. Systematikken synes at væ- 5

6 re, at bygninger uden direkte vejadgange til hovedvejen får et bogstav efter nummeret. På Havemøllevej findes på nordsiden af vejen de fortløbende numre 100, 102B og 104, mens der på sydsiden findes 101B, 101C, 115B og 117. Det ville danne uheldig præcedens, hvis alle ejerne af 102B, 101B, 101C og 115 B etc. skulle have lov til at udstykke parceller til bebyggelse i det åbne land. Et tidligere 61A kan klart afvises, da bygningen formentlig blev nedrevet år, før nummereringen blev foretaget i Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 35, stk. 1, om landzoneadministrationen, forudsætter udstykning og opførelse af ny bebyggelse, der ikke er erhvervsmæssig nødvendig for driften af en landbrugsejendom, at kommunalbestyrelsen har meddelt tilladelse. Et af formålene er at sikre, at landskabelige hensyn tilgodeses, og at udviklingen sker i overensstemmelse med planlægningen for området. Den konkrete afgørelse træffes navnlig på grundlag af de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. Ved afgørelsen vil der endvidere kunne henses til, hvilken betydning, afgørelsen kan få for lignende sager. Efter planlovens formål bør ønsket om en udvikling af landsbyerne normalt imødekommes gennem lokalplanlægning, hvor områdets beboere inddrages i overvejelserne om en hensigtsmæssig udvikling, og ikke gennem enkeltstående tilladelser. Inden for landsbyerne gives tilladelse til boligbyggeri, medmindre det afgørende strider mod retningslinjerne for planlægningen for området, væsentlige natur- eller kulturhistoriske interesser, hensynet til landsbymiljøet eller eventuelt tungtvejende nabohensyn. Begrebet huludfyldning har efter praksis et meget begrænset anvendelsesområde, eksempelvis hvis der er tale om bebyggelse af en ubebygget grund, som ligger omkranset af bebyggelse. Denne situation foreligger ikke i denne sag. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte Ringsted Kommunes vurdering af, at en tilladelse til det ansøgte vil bryde med det bebyggelsesmønster, der er karakteristisk i landsbyens kulturmiljø. Nævnet har herved lagt vægt på, at der ikke er tale om huludfyldning eller en afrunding af landsbyen, og at en udstykning af 4 nye parceller vil bevirke en uønsket fortætning af bebyggelsen i strid med hensynet til landsbymiljøet og retningslinjerne for den overordnede planlægning for Torpet. Der er endvidere lagt vægt på den uønskede præcedensvirkning, en tilladelse vil kunne få i andre tilsvarende sager. Det af klager anførte om, at den nye bebyggelse placeres inden for det levende hegn, der omkranser ejendommen og derfor bliver meget lidt synlig for naboer og det omgivende område, kan ikke føre til et andet resultat. Efter den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning skal ens sager behandles på samme måde. Sagerne på Havemøllevej 60 og Egemosevej 29 er ikke sammenlignelige med nærværende sag, idet der var tale om opførelse af et nyt stuehus til erstatning for et eksisterende, som blev nedrevet/udstykket, og ikke som i nærværende sag om udstykning af 3 parceller med henblik på opførelse af yderligere boligbebyggelse. På Skellerødvej 81 overgik det tidligere stuehus til anden anvendelse som udhus. Et afslag på det ansøgte vil derfor ikke være udtryk for usaglig forskelsbehandling. 6

7 Natur- og Miljøklagenævnet bemærker, at klagen over afgørelsen af 21. september 2011 (og ansøgningen af 20. november 2006) blev afvist af Natur- og Miljøklagenævnet, da den var indkommet efter udløbet af klagefristen. Nævnet afviste ligeledes efterfølgende at genoptage sagen. Nævnet er dermed afskåret fra at tage stilling til den tidligere sag. Ud fra de i sagen foreliggende oplysninger ses der ikke at være belæg for, at sagen ikke skulle have været behandlet objektivt af Ringsted Kommune. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse går herefter ud på, at Ringsted Kommunes afgørelse af 21. januar 2013 stadfæstes. Mikkel Schaldemose Næstformand / Bibi Søgaard-Bauditz Specialkonsulent Afgørelsen er sendt pr. til: Dorte G. W. Jensen, hoejagergaard.dj@mail.dk Ringsted Kommune, sags nr.: 11/30355 og 13/3716, ringsted@ringsted.dk, tf@ringsted.dk, cc. Annette Seibæk, asei@ringsted.dk 7