Sag Lejetab ældreboliger Sagsnr. 07/3761 Initialer SusRas Åben sag Resumé I forbindelse med budgetforlig 16. september 2010 er et af opmærksomhedspunkter B2011 om en samlet administration af ældreboliger/udlejningsboliger kan give en økonomisk gevinst - enten i privat eller kommunalt regi. Faktuelt har gl. Stevns overdraget administration og ejerskab af sine ældreplejeboliger til BoaSyd for flere år tilbage. Stevns Kommune ejer i gl. Vallø området 196 ældre- plejebolig hvor adminsitrationen er overdraget Lejerbo i forbindelse med udbud afholdt i 2008. DAB, BoaSyd og Lejerbo var indbudt til at byde og som laveste byder blev der indgået aftale med Lejerbo som ifølge indgået kontrakt overtog administrationen 1. januar 2009 - aftalen kan af hver part opsiges med 6 mdr. varsel. Mulighederne for at undgå tomgangslejeudgifter ved almene ældreboliger, der ejes af boligorganisationer og de kommunalt ejede almene ældreboliger er belyst i vedhæftede notat af 23. september 2009. Der har i 2008 været registreret lejetab i størrelsesorden ca. kr. 500.000 og i 2009 kr. 700.000. Bilag: Notat - tomgangsleje almene ældreboliger Forvaltningen indstiller til PTU at sagen drøftes Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 30-09-2009 - - - - Det er et problem at Stevns Kommune har stigende udgifter til tomgangsleje i de almene ældreboliger pga. udlejningsvanskeligheder. Det er et stigende problem i det meste af landet, som følge af at lejerne stiller andre krav til beliggenhed, størrelse og indretning. Budgetrammen til lejetab på ældre- og plejeboliger er i 2011 655.000 kr. Der har i 2008 været registreret lejetab i størrelsesorden ca. 500.000 kr. og i 2009 700.000 kr. Udgiften var i 2010 steget til knap 900.000 og i 2011 er til dato registreret ca. 600.000 kr. Som det fremgår af vedlagte bilag er tabet primært på ældreboligerne. Visitations/anvisningsretten ligger i Sundhed mens Teknik & Miljø fører regnskabet over lejetabet, hvorfor udgiften konteres under PTU. Faktuelt ligger ejerskabet af ældreboligerne i gl. Stevns hos boligorganisation Stevns Ældreboligselskab, og administreres af Vordingborg Boligselskab. Ny Stevns Kommune ejer selv boligerne i gl. Vallø, og de
administreres af Lejerbo. Denne aftale kan af hver part opsiges med 6. mdr. varsel. Mulighederne for at undgå tomgangslejeudgifter ved almene ældreboliger, der ejes af boligorganisationer og de kommunalt ejede almene ældreboliger er belyst i vedhæftede notat af 23. september 2009. Kommunalt ejede almene ældreboliger: De kommunalt ejede almene ældreboliger med udlejningsvanskeligheder skal gennemgås og det samme den restgæld, som findes i de pågældende ejendomme. Det må vurderes, om der kan blive tale om, at disse boliger nedlægges som almene boliger. Dette har i givet fald konsekvenser for kommunens økonomi, idet der efter de gældende regler i denne situation skal ske en indberetning til Statens Administration, som tager stilling til bortfald af støtte (se 28, stk. 3, og 4 i almenboligloven). Der kan således blive tale om en delvis indfrielse af det støttebærende lån i denne ejendom. Ældreboliger, der tilhører en afdeling af en boligorganisation Når kommunen ikke er ejer af de almene ældreboliger, kan kommunen ikke pålægge en ejer at foretage udlejning til anden side. Kommunen kan som tilsynsmyndighed på det årlige dialogmøde drøfte udlejningssituationen for boligorganisationens afdelinger, således som dette fremgår af den styringsrapport, der udfyldes af boligorganisationen, forud for mødet. Kommunen kan på disse møder drøfte med boligorganisationen, om der er tale om udlejningsvanskeligheder af permanent eller midlertidig karakter. Er der tale om permanente problemer, bør det i samarbejde med boligorganisationen overvejes, om det vil være muligt at nedlægge ældreboliger og eventuelt sælge de pågældende ejendomme. Er der tale om midlertidig karakter, må det drøftes, om boligorganisationen vurderer, at udlejning til anden side vil være en mulighed. Det kan også drøftes, om boligerne skal ommærkes til fx familie- eller ungdomsboliger. En ommærkning forudsætter dog en egentlig aftale mellem boligorganisationen og kommunen (jfr. almenboliglovens 3, stk. 1, nr. 6, og 4, stk. 1, nr. 6). Sagsfremstilling Inden man foretager sig yderligere, er det vigtigt at gøre sig klart, om der er tale om midlertidige udlejningsvanskeligheder eller om der er tale om forhold af mere permanent karakter, og hvis det sidste er tilfældet, må det undersøges, om dette er begrundet i særlige forhold. Kommunens muligheder for at påvirke udlejningssituationen afhænger af, hvem der er den juridiske ejer af boligerne. Hvis almene ældreboliger udlejes til andre boligsøgende (efter 14, stk. 3, i
bekendtgørelse nr. 1303 af 15.12.2009 om udlejning af almene boliger m.v.) er der ikke tale om en visitering af de pågældende lejere, hvilket indebærer, at kommunen ikke i relation til de personer, som boligerne udlejes til påtager sig særlige forpligtelser i henhold til den sociale lovgivning. Ved almene ældreboliger har kommunen en lovbestemt pligt til at betale tomgangslejen og til at garantere for fraflytningsudgifter (se 54, stk. 4, i almenboligloven, lovbekendtgørelse nr. 103 af 11.2.2011). Denne pligt ophører ikke ved udlejning til anden side, men der kan indgås aftaler med en boligorganisation, som ændrer på dette forhold. I sundhedsafdelingens notat udlejningsvanskeligheder ældreboliger, se bilag, er vist en oversigt over de almene ældreboliger, hvor der er udlejningsproblemer. Selvom det er et øjebliksbillede, så stemmer det meget godt overens med de tendenser man har set over en længere periode. Sundhedsafdelingen har derfor vurderet at det er nedennævnte boliger som har generelle/store udlejningsvanskeligheder. Det drejer sig om boligerne: Vallørækken 5 15, Valløby Rolighedsvej 35 37, Strøby Bækkemosevej 2, Varpelev Elverhøjparken 2-8, Hellested Kroghsvej 8-10, Holtug Smedevænget 1-21, Magleby 6 boliger (kommunalt ejede) 7 boliger (kommunalt ejede) 8 boliger (Boligorganisation) 8 boliger (boligorganisation) 6 boliger (boligorganisation) 10 boliger (boligorganisation) Sundhedsafdelingen har anvisningsret til 295 ældreboliger. Medio august er der 29 på venteliste, heraf 4 ægtepar, så reelt er der 25 på venteliste. 10 af disse har én eller to gange takket nej til en tilbudt ældrebolig. Langt de fleste ønsker at bo Stevns høj i Store Heddinge eller Plushøj i Rødvig. Der er medio august 2011 11 ledige boliger (2 Elverhøjparken, 1 Krogsvej, 1 Rolighedsvej, 2 Strøbyhjemmet, 2 Smedevænget, 1 Strøby Bygade 15, 2 Vallørækken). Det er helt almindeligt, at der samtidig med venteliste er ledige ældreboliger, og som den generelle tendens for yderområderne i Danmark, så er det også i yderområderne i Stevns Kommune de ældre søger væk fra. De ældre ønsker at bo i byerne, hvorfor yderområderne ligeledes bliver drænet ved udbygning i byerne eller gør de, for hvor realistiske er ventelisterne. Det ser ud som om, man finder andre løsninger, hvis man ikke tilbydes bolig i det ønskede område, idet ældreboligerne i yderområderne er svært omsættelige. BDO har i notat af 11. august 2011 belyst de økonomiske konsekvenser for Stevns Kommune ved nedlæggelse/afhændelse af følgende kommunale ældre- og plejeboliger: 7 ombyggede almene ældreboliger og servicearealer, Strøbyhjemmet, Rolighedsvej 35-37, Strøby 6 almene ældreboliger, Vallørækken 5-15, Valløby.
Almene ældreboliger tilhørende en boligorganisation 7 ombyggede almene ældreboliger og servicearealer, Strøbyhjemmet, Rolighedsvej 35-37, Strøby. Boligerne og servicearealet kan nedlægges og nedrives, og udgiften hertil vil formentlig ligge i størrelsesordenen 8,2 8,8 mio. kr. Det må anses for meget vanskeligt at afhænde ejendommen til ikke kommunale formål. Skulle der mod forventning alligevel fremkomme en køber, vil en salgspris blive herefter. For at dække Stevns Kommunes udgifter til indfrielse af lån m.v. skal en salgssum være på ca. 6,9 7,5 mio. kr. tillagt et eventuelt mæglersalær. Overdragelse/afhændelse af de almene ældre- og plejeboliger til en almen boligorganisation må, på det foreliggende grundlag med udlejningsvanskeligheder m.v., anses for teoretisk. Det skal bemærkes at varmecentralen i kælderen på Strøbyhjemmet også leverer varme til 8 øvrige ældreboliger (dem på glasgangen). En udgift som ikke er medtaget i ovennævnte. 6 almene ældreboliger, Vallørækken 5-15, Valløby. Boligerne kan nedlægges og nedrives, og udgiften hertil vil formentlig ligge i størrelsesordenen 6,2 6,6 mio. kr. Vi vil vurdere, at der er en mulighed for salg af ejendommen uanset situationen på det nuværende ejendomsmarked, men vi kan ikke vurdere størrelsen på et eventuelt salgsprovenu. For at dække Stevns Kommunes udgifter til indfrielse af lån m.v. skal en salgssum være på ca. 4,8 5,1 mio. kr. tillagt et eventuelt mæglersalær. Overdragelse/afhændelse af de almene ældre- og plejeboliger til en almen boligorganisation må, på det foreliggende grundlag med udlejningsvanskeligheder m.v., anses for teoretisk. Almene ældre- og plejeboliger tilhørende en almen boligorganisation. Stevns Kommune har begrænsede reaktionsmuligheder. Boligerne kan udlejes til andre boligsøgende, ligesom de kan ommærkes til almene familieboliger og almene ungdomsboliger. Hvis der i den forbindelse opstår behov for ombygning, vil det på det nuværende grundlag ikke være muligt at vurdere, hvilken udgiften Stevns Kommune eventuelt kunne få, hvis behovet for ombygning blev aktuel. Parterne kan aftale, at boligorganisationen fremover har anvisningsretten, hvorefter kommunen ikke mere skal betale for uudlejede boliger.
Da det er vanskeligt at se et incitament for boligorganisationen til at overtage anvisningsretten, og dermed den økonomiske forpligtelse, vil vi anse det som en teoretisk betragtning, der ikke kan udføres i praksis. Boligerne nedlægges efter regler herom, og ejendommen afhændes til kommunen. Vi vil til den videre sagsbehandling anslå, at overdragelsessummen pr. bolig, vil udgøre ca. 1,0 1,5 mio. kr. Det kan dog ikke afvises, at der ud over dette beløb kan udløses kontant betaling ifølge en garantistillelse overfor indestående lån, såfremt vurderingssummen ikke kan dække indestående belåning m.v. Det er en forudsætning, at kommunefuldmagten hjemler tilladelse til købet af boligerne. Udvalget anmoder Visitationsudvalget om at fjerne begrænsningerne i kriterierne for tildeling af en bolig, således at flere ældre kan få mulighed for at få en bolig. Formålet er at at nedbringe antallet af ledige boliger. Vurdering Det er forvaltningens vurdering at man ikke overdrager de kommunalt ejede almene ældreboliger til boligselskab, idet Stevns Kommunes handlemuligheder herved stækkes voldsomt, som det fremgår af det fremlagte materiale. Bilag Præsentationen fra KB temamødet den 19. december 2011 er vedhæftet som sagen som bilag 1-22889/11 - Åben - Notat - tomgangsleje almene ældreboliger. 2-22879/11 - Åben - uddrag fra Tilsynshåndbogen, udlejningsregler for ældreboliger 3-22897/11 - Åben - Krævende ældre afviser boliger 4-22900/11 - Åben - Opgørelse lejetab ældreboliger. 2010 og 2011 5-22904/11 - Åben - Udlejningsvanskeligheder ældreboliger Stevns Kommune, notat 6-22907/11 - Åben - oversigt over gæld pr. 1. oktober 2010 7-22910/11 - Åben - oversigt over gæld pr. 1. oktober 2010 8-22912/11 - Åben - Resume, nedlæggelse af almene ældreboliger, BDO 9-22914/11 - Åben - notat, nedlæggelse af almene ældreboliger, BDO 10-22919/11 - Åben - Oversigtstegning Strøbyhjemmet
11-22921/11 - Åben - Oversigtstegning Vallørækken 12-23861/11 - Åben - Moms af adm og pedeller almene ældreboliger.pdf 13-10554/12 - Åben - KB Temamøde 19/12 - præsentation ældreplejeboliger 14-24066/12 - Åben - Dagsorden for Besigtigelsestur den 15 august 15-24068/12 - Åben - Tillægsnotat - yderligere betragtninger mht. ledighed ældre- plejeboliger Indstilling Teknik & miljø indstiller til SSU og PTU via DIR 1. at udvalgene drøfter hvor vidt man er indstillet på at nedlægge ældreboliger i Stevns Kommune og i givet fald hvilke 2. at forvaltningen igangsætter sagsbehandlingen (alternativer for fremtidig anvendelse, økonomi og genhusning m.v.) 3. at udvalgene drøfter hvorvidt det er hensigtsmæssigt at visitationsretten ligger under SSU mens administrationen af lejetabet føres under PTU Beslutning i Direktionen den 22-08-2011 DIR anbefaler sagen til en indledende temadrøftelse mellem SSU og PTU - alternativt KB - under hensyntagen til sagens principielle karakter og de langsigtede økonomiske konsekvenser forbundet hermed. Beslutning i Social- og Sundhedsudvalget den 22-08-2011 Udvalget drøftede mulige løsningsmodeller vedr. ældreboligernes fremtid og økonomi. Udvalget anbefalede, at der afholdes et fællesudvalgsmøde med plan- og teknikudvalget med henblik på at drøfte mulige strategier for ældreboligernes fremtid. Endvidere anbefalede udvalget, at Hans Christian Rasmussen inviteres til fællesudvalgsmødet. Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 25-08-2011 Udvalget drøftede mulige løsningsmodeller vedr. ældreboligernes fremtid og økonomi. Udvalget anbefalede, at der afholdes et fællesudvalgsmøde med Social- og Sundhedsudvalget med henblik på at drøfte mulige strategier for ældreboligernes fremtid. Genoptagelse i PTU og SSU på møderne i april Sagen blev drøftet i SSU og PTU på møderne i august 2011. Det blev besluttet at tage en fælles drøftelse i hele KB. KB temamødet blev afholdt
den 19. december 2011, hvor ovennævnte fakta og handlemuligheder blev fremlagt til åben drøftelse. På mødet blev der udtrykt ønske om, at man politisk genoptog diskussionen i forbindelse med bosætningsanalysen/bosætningspolitikken. Lejetabet beløb sig i 2011 i alt til kr. 1.125.563 og korr.budget 1.035.000 På budget 2012 er afsat kr. 923.000 og huslejetab til og med marts måned udgør kr. 316.475 Gennem de seneste 3 4 måneder har der som noget nyt også været lejetab på plejeboligerne og set ud fra status på nuværende tidspunkt, er vurderingen at vi vil have gennemsnitligt 4 5 ledige plejeboliger, som vi betaler lejetab for månedligt. Hvis dette er situationen hele året, må der kalkuleres med huslejetab på kr. 350 400.000. Vi vil selvfølgelig kunne være mere præcise, når vi er tættere på BOP2. Da det er en ny situation er vi uhyre usikre på, om situationen er holdbar, eller om det er et øjebliksbillede. På baggrund af ovennævnte er det ligeledes forvaltningens anbefaling at budget 2013 til lejetab forøges. I forbindelse med BOP2 kan det afgøres om anbefalingen vil være, at der på budgettet skal afsættes kr. 1.4 mio Forvaltningen indstiller til PTU og SSU via DIR 1. at udvalgene genoptager drøftelserne mht. evt. nedlæggelse af ældreboliger i Stevns Kommune og i givet fald hvilke? 2. at udvalgene drøfter hvorvidt det er hensigtsmæssigt at visitationsretten ligger under SSU, mens administrationen af lejetabet føres under PTU. Beslutning i Direktionen den 02-04-2012 Fremsendes til politisk drøftelse Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 12-04-2012
Udvalget anbefaler, at der i 2013 og fremadrettet afsættes anlægsmidler til afhændelse og nedrivning af udvalgte boliger. Udvalget ønsker en besigtigelse af de mest oplagte ejendomme. Af hensyn til helheden anbefales, at visitation og lejetab samles i et stående udvalg. Beslutning i Social- og Sundhedsudvalget den 19-04-2012 Udvalget ønskede en opdateret opgørelse over relevante boliger i udsatte områder samt besigtigelse forud for eventuel stillingtagen til nedlæggelse af ældreboliger samt fremtidig udvalgstilhørsforhold. Sagen genoptaget SSU og PTU møder i august PTU og SSU har aftalt besigtigelse af en række af kommunens ældreboliger den 15. august 2012, og denne besigtigelse skal, sammen med det nye notat og tidligere fremlagte materiale, danne grundlag for politisk beslutning om - Videre undersøgelse af mulighederne for at målrette visse ældreboligområder til borgere med særlige behov - Afsættelse af anlægsmidler i 2013 og overslagsår til nedrivning af ældreboliger. Status ældreboliger med huslejetab, juli 2012: Adresse Ledige lejemål Antal måneder Elverhøjparken, Hellested 3 8 35 Kroghsvej, Holtug 2 9 17 Præstemarken, Hårlev 2 1 9 Rolighedsvej, Strøby 3 1 51 Strøby Bygade, Strøby 1 5 Smedevænget, Magleby 2 2 28 Vallørækken, Valløby 1 1
Status plejeboliger med huslejetab: Pt. begrænset huslejetab på plejeboligerne. I juli måned havde vi 1 plejebolig der blev betalt huslejetab for. Pr. 1/8 har vi 2 boliger den ene forventes udlejet én af de nærmeste dage til hurtig indflytning, og den anden er der også en lejer på vej til. Sundhed har siden sidste møde udarbejdet et notat, som skal være med til at kvalificere den yderligere drøftelse af problematikken. Notatet er vedlagt sagsfremstillingen. Det er primært på ældreboligområdet, at der er store huslejetab, og det er i relation hertil at der er behov for en politisk beslutning om handlemuligheder/tilpasning af kapaciteten. På plejeboligområdet har der været vigende efterspørgsel det seneste halve år, med huslejetab (i mindre omfang) til følge. Den fremtidige plejeboligkapacitet skal drøftes i forbindelse med vurdering af det fremtidige behov for korttidspladser, i sammenhæng med beslutning om nyt genoptræningscenter, og med anlægsbudgettet for 2013. Det nye notat belyser perspektiv og tendenser på nationalt plan og i Stevns Kommune, samt fremkommer med handlemuligheder såvel på ældreboligområdet som på plejeboligområdet. På ældreboligområdet anbefales nærmere vurdering af mulighederne for at målrette boligområder til borgere med særlige behov, og dermed gøre dem mere eftertragtede end i dag, samt muligheden for oprettelse af bofællesskaber/seniorbofællesskaber. Det vurderes dog, at den samlede ældreboligkapacitet er for stor, og at en del af ældreboligerne er utidssvarende og uhensigtsmæssigt placeret i forhold til offentlige transportmidler m.v., hvorfor nedlæggelse af boliger skønnes nødvendig. Boligerne i Holtug(6) og Magleby(10) har den dårligste geografiske placering i forhold til offentlige transportmidler og indkøbsmuligheder. Nedlæggelse af boliger tilhørende en almen boligorganisation medfører, jfr. reglerne herom, afhændelse til kommunen. Udgiften er af BDO tidligere vurderet til min. 1-1,5 mio. pr. bolig, og kræver en nærmere juridisk undersøgelse af, hvorvidt kommunefuldmagten hjemler tilladelse til et sådant køb. Forvaltningen indstiller til SSU og PTU 1. at udvalgene genoptager drøftelserne på baggrund af besigtigelsesturen, ovennævnte opdatering samt det tidligere
fremlagte materiale 2. Såfremt det besluttes at arbejde videre med nedlæggelse mv. af nogle ældreboliger, skal der afsættes budgetramme i budget 2013 til nedrivning og konsulenthjælp Beslutning i Social- og Sundhedsudvalget den 20-08-2012 Sagen udskydes til mødet den 27. august 2012. Beslutning i Plan- og Teknikudvalget den 23-08-2012 Udvalget anmoder forvaltningen om at udarbejde konkrete forslag til eventuelle alternative anvendelsesmuligheder med udgangspunkt i tillægsnotatet. Derefter ønskes et fællesmøde med SSU Beslutning i Social- og Sundhedsudvalget den 27-08-2012 Udvalget anmodede forvaltningen om frem til udvalgsmødet 3. december 2012 at udarbejde konkrete forslag til eventuelle alternative anvendelsesmuligheder med udgangspunkt i tillægsnotatet. Derefter ønskes et fællesmøde med PTU.