LOKALPLAN NR. 6.17 for et boligområde i Hou (Solparken) HALS KOMMUNE Tilrettet marts 1999
VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Formålet med en lokalplan er at fastlægge bindende bestemmelser for, hvordan ejere, lejere og brugere må anvende og udforme ejendomme og udendørsarealer i det område, lokalplanen omfatter. l en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område f.eks. om: -områdets anvendelse eller ændret anvendelse -udstykning -vej- og stiforhold -placering og udformning af bebyggelse -anvendelse af materialer og farver -etablering og sikring af friarealer I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde sættes i gang, eller ved væsentlige afvigelser fra en gældende lokalplan, skal der tilvejebringes en ny lokalplan. Desuden kan byrådet vedtage en lokalplan, hvis det skønnes nødvendigt for at give offentligheden indsigt og medindflydelse ved ændringer i bestående forhold. Formålet med disse bestemmelser er dels at sikre en sammenhæng i planlægningen, og dels at sikre en hensyntagen til naboområderne. En lokalplan, der udsendes første gang, er at betragte som et forslag, der i henhold til reglerne i Lov om planlægning skal fremlægges til offentligt debat i mindst 8 uger. I denne periode kan alle fremsende indsigelser, kommentarer og ændringsforslag, som kan vere med til at belyse og måske ændre bestemmelserne i lokalplanen. Når indsigelsesperioden er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt indkomme indsigelser og ændringsforslag skal danne grundlag for ændringer i lokalplanforslaget. Når forslaget til lokalplan herefter er behandlet og endelig vedtaget af byrådet, sker der offentlig bekendtgørelse herom i Hals avis. Y derlige oplysning er Hals kommune, Planlægningsafdelingen Borgergade 39 9362 Gandrup Telefon 99 54 99 99
GEOGRAFISK PLACERING HOU, HALS KOMMUNE Nordjyllands Amt
REDEGØRELSE INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND i LOKALPLANENS INDHOLD OG FORMÅL 1 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 2 VEJ- OG ADGANGSFORHOLD 5 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 6 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 6 LOKALPLAN ENS MI DLERTI DIGE RETSVI RKN I NGER 6 LOKALPLAN NR. 6.17 1. LOKALPLANENS FORMÅL 2. LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 4. UDSTYKNINGER 5. VEJ- OG ADGANSFORHOLD 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8. UBEBYGGEDE AREALER 9. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 10. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 11. DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 1 2. VEDTAGELSESPATEGN I NG 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 11 11 KORTBILAG KORTBILAG 1 KORTBILAG 2
REDEGØRELSE REDEGØRELSE LOKA LPLAN ENS BAGG RU N D Lokalplanen omfatter den sidste halvdel af en samlet udstykningsplan bestående af grunde til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i den nordlige del af Hou By. Lokalplan nr. 6.07 fra 1989 danner plangrundlag for den første halvdel af udstykningen. Grundene i den første udstykning er nu afsat. Der er ønske om at færdiggøre området for at kunne tilbyde flere attraktive byggegrunde. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Formålet med lokalplanen er at give regulerende bestemmelser og overføre landzone til byzone. Lokalplanen har bestemmelser, der hovedsageligt er lig med lokalplan nr. 6.07, så den ny bebyggelse kan opføres i overensstemmelse med det allerede opførte og således, at området kan opfattes som en helhed. Lokalplan nr. 6.07 og lokalplanforslag nr. 6.17 1
REDEGØRELSE Lokalplanen sikrer områdets anvendelse til boliger, og der er bestemmelser for udstykning, grundstørrelser, vejadgang, bebyggelsens omfang og udformning og for ubebyggede arealer. Mindre erhverv, som kan drives uden genevirkning for omgivelserne, kan etableres efter tilladelse fra Byrådet. Byggeri må opføres i en etage med udnyttelig tagetage og med en max. byggehøjde på 8,5 m. Der kan opføres boliger enten i form af åben/lavt byggeri eller tæt/lavt byggeri. Bebyggelsesprocenten må være hen holdsvis 25 og 35. På hver grund må der kun bygges en bolig, dog vil man kunne tilgodese ønsker om specielle boligformer (andelsboliger, kollektivboliger og lignende efter byrådets tilladelse). Grunde til åben-lav boligbebyggelse må ikke være mindre end 700 m2, mens grunde til tæt-lav boligbebyggelse ikke må være mindre end 300 m2 excl. andel i evt. fælles opholdsarealer. Hvis der bygges tæt-lav bebyggelse, skal 10 % af området anvendes til større, samlede friarealer af forskellig karakter (legepladser, p-pladser m.v.). Garager og carporte skal holdes i en afstand af 5 m fra skel. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING REGIONPLAN FOR NORDJYLLANDS AMT Kystnærhedszonen : Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen, der er defineret i Lov om Planlægning. For al planlægning i kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for arealer i landzone, hvis der er en særlig, planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere skal der i lokalplaner for området i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne ved gennemførelse af lokalplanens elementer. Boligbyggeri i kystnærhedszonen: Det ubebyggede område ligger som et restområde i landzone imellem byzonen og et sommerhusområde mod nord. Mod øst - ud mod stranden - kiler byzonen sig ind langs halvdelen af området. Resten ligger i landzone. (Se kortbilag næste side). Hou By har ifølge Regionplan 1997 fået status af lokalcenter, hvilket betyder, at der kan ske en byudvikling, og der er stor efterspørgsel efter attraktive grunde. 2
REDEGØRELSE Lokalplanen vil give mulighed for boligbyggeri i en etage med udnyttelig tagetage. Bygningshøjden må være max. 8,5 m. Regulerende bestemmelser sikrer, at gennemførelsen af Solparken ikke vil ændre karakteren af den nordlige del af Hou By. Grænse for byzone og sommerhusområde i Hou. 3
REDEG0RELSE --q &ai -- Grunden set fra vest ud mod stranden I I I +2 Eksempel p5 bygg eri i den I. Ralvdel af udstykningen 4
REDEGØRELSE Kommuneplanen for Hals kommune: Nye lokalplaner skal udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er omfattet af rammeområder med generelle rammebestemmelser i Hals kommuneplan 1984-92, hvor området er udlagt til boligområde (område Hou 6.Bo.2.) Området er landzone, og overføres til byzone ved endelig vedtagelse af denne lokalplan. For den vestlige del af området er lokalplan nr. 6.07 endelig vedtaget den 24. maj 1989 gældende. I denne lokalplan blev der vedtaget et rammetillæg nr. 15 til kommuneplanen, der også gælder for den aktuelle lokalplan, og som erstatter tidligere rammebestemmelser. Ifølge tillægget udlægges området til boligformål, og følgende rammebestemmelser gælder for ind holdet i kommende lokalplaner for området: Lokalplanlægning i området skal sikre: - at arealet indenfor tillæggets område overføres til byzone. - at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende bebyggelse til offentlige formål samt mindre dagligvarebutikker eller andre angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger for omgivelserne, - bebyggelsesprocenten for åben-lav bolig bebyggelse ikke overstiger 25 både for området totalt og for den enkelte parcel, - at bebyggelsesprocenten for tæt-lav boligbebyggelse ikke overstiger 35, -- at mindst40 % af området med iæi4av bebyggelse skal sikres anvendt til større samlede friarealer af forskellig karakter fælles for området, - at bebyggelsesprocenten for etageboligområder ikke må overstige 35, - at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m og - at boliger i nye boligområder, når der er mulighed herfor, skal forsynes med varme fra et kollektiv varmeforsyninsanlæg. VEJ- OG ADGANGSFORHOLD Kørende adgang til området foregår via Solparken, som er offentlig vej. I forlængelse af denne udlægges ny vej i en bredde af 8 m. Der afsluttes med en vendeplads. Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstødende ejendomme afskæres som vist på kortbilag 2. 5
REDEGØRELSE Carportelgarager skal tilbagerykkes mindst 5 m. Varmeplan: Lokalplanområdet kan forsynes med fjernvarme. Der er tilslutningspligt. Spildevands plan: Nyt byggeri skal tilsluttes offentlig kloak. SERVITUTGENNEMGANG Der er foretaget servitutgennemgang. I den anledning er der ikke slettet servi t utte r. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER En del af arealet på lokalplanområdet er omfattet af strandbeskyttelseslinien ifølge Naturbeskyttelseslovens 15. Der må derfor ikke foretages udstykninger, byggeri eller lignende af det areal, der ligger indenfor strandbeskyttelseslinien, uden tilladelse fra Fredningsnævnet i Nordjyllands Amt. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog forsætte som hidtil, og lokalplanen medfører.ikke h i5 selv et krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet og offentligt bekendtgjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanforslaget midlertidige retsvirk- 6
REDEGØRELSE ninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort af byrådet. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis ikke det er endeligt vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. 7
I- at Ejerlav: Hou by, Hals Matr. nr. : 160. LOKALPLAN nr. 6.1 7 ~- STEMPELMÆRKE HE T fem 6 01.1i.w 1124 tlt3f3 120u -00 357617 cn DZ.m Anmelder: Hals Kommune Borgergade 39 9362 Gandrup Tlf. nr. 99 54 99 99 LOKALPLAN NR. 6.17 for et boligområde i Hou (Solparken) I henhold til lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 om planlægning som ændret ved lov nr. 478 af 1. juli 1998 og lov nr. 479 af I. juli 1998 fastsættes hermed følgende bestemmelser: I. LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er, sikre områdets anvendelse, til boligområde, - at fastlægge bestemmelser for udstykning og bebyggelse i området, og - at sikre vejadgang fra eksisterende vej, og - at overføre landzone til byzone 2. LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 16 o, Hou By, Hals, samt alle de parceller, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanområdet. 2.2 Matr.nr. 16 o, Hou By, Hals ligger i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres det til byzone. a
LOKALPLAN nr. 6.17 3. OMRÅDETS ANVENDELSE. 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben-lav bebyggelse eller tæt-lav bebyggelse (række, kæde-, og gårdhavehuse og lignende). 3.2 På hver ejendom må kun opføres eller indrettes en bolig, men hvis specielle boligformer (andelsboliger o. lign.) kræver opførelse af flere boliger på samme ejendom, kan byrådet tillade dette. 3.3 Ved opførelse af tæt-lav bebyggelse (række, kæde-, og gårdhavehuse og lignende skal mindst I0 % af området anvendes til samlede friarealer af forskellig karakter fælles for området. 3.4 Byrådet kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, - at virksomheden drives af den, som bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Ejendommene må iøvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.5 Inden for omradet kan opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 30 m2 bebygget areal og gives en højde af mere end 13 m over terræn, og når udformningen iøvrigt kan godkendes af byrådet. 4. UDSTYKNINGER 4.1 Grunde til åben-lav boligbebyggelse må ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 700 m2 ifølge den på vedhæftede kortbilag 2 viste udstykningsplan. 4.2 Ved bebyggelse med tæt-lav bolig bebyggelse må yderligere udstykning foretages i grunde på mindst 300 m2 eksklusiv andel i evt. fælles ophold sa rea I. 9
LOKALPLAN nr. 6.1 7 4.3 Udstykningsplan til anden form for bebyggelse f. eks. kollektivboliger eller lignende, skal godkendes af byrådet. 5. VEJ- OG ADGANGSFORHOLD 5.1 Der anlægges ny vejadgang A-B i en bredde af 8 m med en beliggenhed som vist på kortbilag 2. 5.2 Vejen A - B afsluttes med en vendeplads med størrelse og beliggenhed som vist på kortbilag 2. 5.3 Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstødende ejendomme afskæres som vist på bilag 2. 5.4 Parkering eller henstilling af omnibusser, last-, fragt, flytte-, rutebiler og lignende større motorkøretøjer samt campingvogne og større både må ikke finde sted i området. 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 aben-lav boligbebyggelse må for den enkelte ejendom ikke overstige 25. Ved bebyggelse med tæt-lav bolig bebyggelse må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 35. Andre bebyggelsesformer end tæt-lav eller åben-lav bebyggelse kan efter Byrådets godkendelse tillades, hvis bebyggelsen kan placeres uden genevirkninger for andre. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Bygninger må ikke opføres med mere end en etage med udnyttelig tagetage. Garager/carporte holdes i en afstand af mindst 5,O m fra skel mod vej, med yderligere krav om tilbagerykning, hvis garagendcarportens jordlinie er højere/lavere end vejhøjde. 7. 7.1 BEBYGGELSENS YDRE FREMTiUEDEN Nyt byggeri skal udformes og placeres, så det ved sit arkitektoniske udtryk kan indpasses i det omgivende byggeri. 1 0-
LOKALPLAN nr. 6.1 7 7.2 7.3 7.4 Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materiale, som efter byrådets skøn virker skæmmende. Med mindre andet godkendes af byrådet, må udvendige bygningssider, herunder tage, kun fremtræde i farver dannet af hvidt sort eller jordfarver. Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele kan dog også andre farver anvendes. 8. 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 UBEBYGGEDE AREALER U bebyggede arealer på såvel bebyggede som ubebyggede ejendomme skal ved beplantning, befæstelse eller lignede gives et ordentligt udseende og friholdes for generende ukrudt. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn må kun foretages med byrådets tilladelse. Der må ikke hegnes med faste hegn mellem byggelinier og vejehendepladser. Hegn langs veje, vendepladser og sti skal plantes i en afstand af mindst 30 cm fra skellinien og således at bevoksningen til enhver tid kan holdes inden for skellinien. På parcellerne må der ikke findes bevoksning, der ved skygge eller kraftig vækst er til væsentlig genen for naboerne. Den del af parcellen, der ikke bebygges eller befæstes, skal anlægges og vedligeholdes som have. 9 9.1 9.2 FORUDSETNINGER FOR IBRUGTAGNING Ny bebyggelse skal tilsluttes offentlig kloak. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive fjernvarmeforsyning. 11
LOKALPLAN nr. 6.17 10. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 1 O. 1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold inden for lokalplanens område, før der foreligger: - tilladelse fra Fredningsnævnet i Nordjyllands Amt til byggeri indenfor strand byggelinien. 1 I. DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN I I. 1 Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i lokalplanen kan indrømmes af Byrådet, hvis karakteren af det kvarter, som lokalplanen SØger at skabe eller fastholde, ikke derved ændres. I.2 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved ny lokal plan. 12. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således endelig vedtaget af Hals Byråd den,2)2 :9?99 12
MåI 1 : 1000 Kortbilag 1 O 10 20 30 40 50 **o-.* 00 Lokalplangrænse Meter