Lokalplan nr. 5.36 Område til boligformål v. Skovsgårdsvej, Hals Fremlagt fra den 25.06.2003 til den 20.08.2003 Endelig vedtaget den 19.11.2003
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Formålet med en lokalplan er at fastlægge bindende bestemmelser for, hvordan ejere, lejere og brugere må anvende og udforme ejendomme og udendørsarealer i det område, lokalplanen omfatter. I en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område f.eks. om: -områdets anvendelse eller ændret anvendelse -udstykning -vej- og stiforhold -placering og udformning af bebyggelse -anvendelse af materialer og farver -etablering og sikring af friarealer I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde sættes i gang, eller ved væsentlige afvigelser fra en gældende lokalplan. Desuden kan byrådet vedtage en lokalplan, hvis det skønnes nødvendigt for at give offentligheden indsigt og medindflydelse ved ændringer i bestående forhold. En lokalplan, der udsendes første gang, er at betragte som et forslag, der i henhold til reglerne i Lov om planlægning skal fremlægges til offentligt debat i mindst 8 uger. I denne periode kan alle fremsende indsigelser, kommentarer og ændringsforslag, som kan være med til at belyse og måske ændre bestemmelserne i lokalplanen. Når indsigelsesperioden er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt indkomme indsigelser og ændringsforslag skal danne grundlag for ændringer i lokalplanforslaget. Når forslaget til lokalplan herefter er behandlet og endelig vedtaget af byrådet, sker der offentlig bekendtgørelse herom i Hals avis. Læsevejledning Lokalplanen indeholder bestemmelser og redegørelse for området. Redegørelsen er ikke direkte bindende for borgerne, men den danner det grundlag bestemmelserne er formuleret ud fra. Bestemmelserne, der er udformet som paragraffer, er modsat redegørelsen bindende for borgerne. Visse steder er der ved siden af bestemmelserne indsat forklaringer, eksempler eller illustrationer, der kan lette forståelsen af bestemmelsen. Formålet med lokalplanen er formuleret i paragraf 1. Byrådet kan dispensere fra mindre betydende bestemmelser i lokalplanen, men hovedintentionerne i lokalplanen (lokalplanens formål) kan der ikke dispenseres fra. Yderlige oplysninger Hals kommune, Planlægningsafdelingen Borgergade 39 9362 Gandrup Telefon 99 54 99 99 Side 2
Indhold HVAD ER EN LOKALPLAN?... 2 Læsevejledning... 2 LOKALPLAN NR. 5.36... 4 1 Lokalplanens formål... 4 2 Område og zonestatus... 4 3 Områdets anvendelse... 4 5 Vej- og stiforhold... 5 6 Bebyggelsens omfang og placering... 5 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 5 8 Ubebyggede arealer... 5 9 Forudsætning for ibrugtagning... 6 Vedtagelsespåtegning... 6 BILAG 1 Lokalplanområde... 7 BILAG 2 Byggelinier m.m.... 9 REDEGØRELSE... 11 LOKALPLANOMRÅDETS BELIGGENHED... 11 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL... 11 LOKALPLANENS INDHOLD... 12 LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING... 13 Bymodel Hals (Kommuneplantillæg nr. 37)... 13 Kystnærhedszonen... 13 Naturbeskyttelsesloven... 13 TILLADELSER EFTER ANDEN LOVGIVNING... 13 Lokalplanens retsvirkninger... 14 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger... 14 Offentlighedsfase... 14 KOMMUNEPLANTILLÆG 79... 15 FORORD Hals Byråd har besluttet at fremlægge forslag til lokalplan for at give mulighed for etablering af en tæt-lav boligbebyggelse. Lokalplanforslaget har været fremlagt i offentlig høring fra d. 25.06.2003 til d. 20.08.2003. Side 3
Lokalplan 5.36 LOKALPLAN NR. 5.36 for et område til boligformål I henhold til lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999 om planlægning med de seneste ændringer ved lov nr. 518 af 11. juni 2000 fastsættes hermed følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er - at give mulighed for opførelse af en tæt-lav boligbebyggelse - at indpasse bebyggelsen i området, herunder tage hensyn til de omkringliggende offentlige områder Bemærkninger 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del matr.nr. 2ao og 2a begge Hals by, Hals samt alle parceller, der efter d. 01.05.2003 udstykkes fra matriklen. Området udgør i alt ca. 1,1 ha. 2.3 Lokalplanens område er både beliggende i byzone og landzone. Landzonearealet overføres til byzone med denne lokalplan. Tæt-lav boligbebyggelse kan være dobbelthuse, rækkehuse e.lign. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål i form af helårsbeboelse. Bebyggelsen må opføres som en tætlav bebyggelse. 4 Udstykningsforhold 4.1 Ingen grund må udstykkes med en størrelse, der er mindre end 300 m2. Side 4
Lokalplan 5.36 Bemærkninger 5 Vej- og stiforhold 5.1 Området får vejadgang fra Skovsgårdsvej, som vist på kortbilag 2. 5.2 Der skal etableres parkeringsplads svarende til 1½ p-plads pr. bolig. Byrådet opfordrer iøvrigt til, at der anvendes miljørigtig projektering og materialer i bebyggelsen. Råd og vejledning kan fås ved henvendelse i Teknisk Forvaltning. Der er ikke egentlig bevaringsværdige træer i området, men hvis der bevares en del af beplantningen, vil området og bebyggelsen så hurtigt som muligt blive indpasset i det eksisterende miljø. Omkring Præstegården mod syd er der tilgængæld flere bevaringsværdige træer, et enkelt af disse, et gammelt egetræ, rager ind over lokalplanområdet. Placering af træet er vist på kortbilag 2. Dette træ bør ikke fjernes eller beskæres for kraftigt, men bør gives plads til at vokse frit. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. 6.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage og højere end 8,5 m. 6.3 Der må ikke bygges nærmere naboskel mod Præstegården end 7,5 m., byggelinien er indtegnet på kortbilag 2. 6.4 Området omfattet af beskyttelseszonen på 200 m. omkring Metalsmelteriet, vist på kortbilag 2, må ikke benyttes til følsom anvendelse (bolig, have, fælles friareal e.lign.). 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted. 7.2 Til tagflader må der ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer. På den del af en bygnings tagflade, som eventuelt indrettes til energibesparende foranstaltninger (solfangere e.lign.), kan dog anvendes blanke og reflekterende materialer med byrådets tilladelse. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Der skal etableres fælles friarealer svarende til minimum 10% af grundens areal. 8.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Oplagring udenfor bygninger eller udenfor dertil indrettede, tæt hegnede arealer må ikke finde sted. 8.2 Området skal tilplantes således at det i løbet af en årrække falder naturligt ind i det omkringliggende miljø. Dele af den Side 5
Lokalplan 5.36 eksisterende beplantning kan evt. bevares, for at området så hurtigt som muligt falder ind i omgivelserne. Mellem Præstegården (matr.nr. 2a Hals by, Hals) skal der etableres levende hegn. 8.4 Terrænregulering på mere end 0,5 m, i forhold til eksisterende terræn må ikke finde sted nærmere skel end 2,5 m. uden naboens samtykke og Byrådets godkendelse. Bemærkninger 9 Forudsætning for ibrugtagning 9.1 Samtlige boliger skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før levende hegn mod Præstegården er etableret. 10 Tilladelse fra andre myndigheder 10.1 Ejendommen er pålagt landbrugspligt. Realiseringen af lokalplanen forudsætter dermed ophævelse af landbrugspligten efter landbrugsloven. 11 Ophævelse af del af Lokalplan 5.31 11.1 Lokalplan 5.31 ophæves for del af matr.nr. 2ao Hals by, Hals. 12 Dispensation fra lokalplanen 12.1 Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i lokalplanen kan gives af Byrådet jf. 19 i lov om planlægning, såfremt karakteren og formålet i lokalplanen fastholdes. 12.2 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan jf. lov om planlægning 19 stk. 2. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hals Byråd den 19. november 2003. Bent Sørensen Borgmester Erik Schmidt Kommunaldirektør Side 6
Kortbilag Bilag 1 Lokalplanområde Lokalplan 5.36 Hals Kommune april 2003 MÅL 1:2000 Side 7
Kortbilag Side 8
Kortbilag Bilag 2 Byggelinier m.m. Lokalplan 5.36 Hals Kommune april 2003 MÅL 1:2000 Side 9
Kortbilag Side 10
Redegørelse REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDETS BELIGGENHED Lokalplanområdet ligger umiddelbart nord for Præstegården v. Skovsgårdsvej i Hals. Området er i dag et offentligt område der har været benyttet til Produktionsskole og Hjælpemiddelcentral. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Området er omfattet af lokalplan 5.31, der er udarbejdet bl.a. for Produktionsskolen og Hjælpemiddelcentralen. Man ønsker nu at skifte anvendelse for området, fra den nuværende anvendelse som offentligt område til boligområde, idet anvendelsen til offentlige formål ikke fortsættes.. Side 11
Redegørelse LOKALPLANENS INDHOLD Med lokalplanen gives der mulighed for etablering af en tæt-lav boligbebyggelse i området. Boligerne må kun benyttes til helårsboliger. Boligerne kan opføres med 1 etage med udnyttet tagetage og med en højde på op til 8,5 m.. Området skal beplantes, således at det indpasses i den øvrige beplanting langs Skovsgårdsvej, og således at det danner en afgræsning mod det åben land. NUVÆRENDE FORHOLD Området er i dag bebygget med en oprindelig bolig og tilhørende driftsbygninger, der har været benyttet til Produktionsskole, samt en større hal, der har været benyttet til Hjælpemiddelcentral. Umiddelbart mod syd ligger Hals Præstegård. I hele dette område (parklignende have) er der store markante træer, hvoraf flere er bevaringsværdige. Da lokalplanen ikke gælder for dette område er der ikke foretaget en egentlig vurdering af disse træer. Dette billede er taget, mens der ikke var blade på træerne, alligevel kan de meget markante træer i området ses. Men der står et meget stort og gammelt egetræ (formodentligt det ældste i Hals by), der rager ind over lokalplanområdet, placeringen af træet er vist på kortbilag 2. Dette træ bør bevares. Dette billede viser den eksisterende boligs placering op af Skovsgårdsvej. Side 12
Redegørelse LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING Bymodel Hals (Kommuneplantillæg nr. 37) Lokalplanen er omfattet af rammeområde Of. 3 i Bymodel Hals. Of. 3: Offentlige formål, kirke, præstegård, hotel og produktionsskole Max. etage og højde: 2 etager med udnyttelig tagetage og 8,5 m. Bebyggelsesprocent: Max. 25 for området under ét og max. 40 for et delområde. Zoneforhold: Landzone, området overføres til byzone Lokalplanen ledsages af tillæg nr. 79, der bl.a. ændrer anvendelsen for området til boligformål. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen. For al planlægning i Kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone, hvis der er en særlig, planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere skal der i lokalplaner for områder i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne ved gennemførelsen af lokalplanen. Da det overvejende drejer sig om et eksisterende bebygget område, der ændrer anvendelse, og bebyggelse landværts byen, vil der ikke ske en væsentlig anderledes visuel påvirkning af kystområderne end den nuværende. Naturbeskyttelsesloven Området er omfattet af 300 m. beskyttelseszonen omkring Hals kirke, hvor der ikke må opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m. TILLADELSER EFTER ANDEN LOVGIVNING Området er pålagt landbrugspligt, anvendelsen kræver derfor ophævelse af landbrugspligten efter landbrugsloven. Side 13
Redegørelse LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog forsætte som hidtil, og lokalplanen medfører ikke i sig selv et krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet og offentligt bekendtgjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort af byrådet. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis ikke det er endeligt vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. Offentlighedsfase Forslaget til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg har været fremlagt i høring i 8 uger fra onsdag den 25. juni til onsdag den 20. august. Side 14
Kommuneplantillæg Kommuneplantillæg nr. 79 Redegørelse for rummeligheden i udlagte boligområder i Hals Kommune I det forslag til Kommuneplan 2003 der er fremlagt i høring frem til 07.01.2004 kan rummeligheden i udlagte boligområder beregnes til ca. 29 ha. Kommuneplantillæget er dermed i overensstemmelse med Regionplan 2001, retningslinie 2.4.2. Efter 22 i Lov om Planlægning ændres anvendelse af nedenstående område til boligformål Områdetype: Området udlægges til boligformål i form af en tæt-lav bebyggelse. Max. etage og højde: 1 etage med udnyttelig tagetage og max. 8,5 m. Bebyggelsesprocent: Max. 35 Parkeringskrav: 1½ p-plads pr. bolig Friarealkrav: 10% af grundens areal Side 15