Hjortshøjparken Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Gl. Kirkevej i Hjortshøj 715 forside Skødstrupvej Hjortshøj Møllevej Gammel Kirkevej Østergaard Statistikområde/distrikt nr.: 04.10 Registreringskortblad nr.: 27 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Januar 2004
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Andelssamfundet i Hjortshøj
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 715 Boligområde ved Gammel Kirkevej i Hjortshøj. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 8 5. Trafikforhold... 8 6. Teknisk forsyning... 9 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 9 8. Bebyggelsens udseende... 10 9. Hegn og beplantning... 10 10. Støjforhold... 11 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 11 12. Grundejerforening... 11 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 17 Retsvirkninger af lokalplanen... 17 VIRKSOMHEDSLISTE... 18 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 19 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 715
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område syd for Gammel Kirkevej i Hjortshøj. Lokalplanområdet, der er ca. 3 ha stort, var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet og beliggende i byzone. Området er beliggende som en forlængelse af det eksisterende andelssamfund mod øst. Området skråner mod sydøst, og der er fra den øverste del af lokalplanområdet udsigt til Kaløvig. Planens baggrund og mål Foto fra andelssamfundet Lokalplan nr. 424 blev i april 1991 udarbejdet i et samarbejde mellem Århus Kommune og Andelssamfundet til bebyggelse med de første bogrupper i Andelssamfundet i Hjortshøj (AiH). Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 715
3 Om baggrunden for lokalplanen beskriver AiH: AiH er en almennyttig forening med en målsætning og et værdigrundlag, som danner rammen om en bæredygtig livsstil, baseret på bofællesskabet. Aih er et overskueligt lokalsamfund, hvor det fælles ansvar og den gensidige indsats er en nødvendig del af fællesskabet, som bygger på en høj grad af selvforvaltning. AiH ønsker at skabe gode betingelser for, at et fællesskab mellem mennesker i alle aldre og med forskellige baggrunde kan udvikle sig. Som led i denne målsætning søges etableret et levefællesskab for psykisk og fysisk udviklingshæmmede i AiH. Blandt AiH s målsætninger kan nævnes, at der er landbrugsjord tilknyttet bofællesskabet, således at der med beboernes aktive medvirken drives landbrug og gartneri på 21,5 ha som led i en delvis selvforsyning med fødevarer, energi og recirkulation af næringsstoffer. Produktion og forbrug tilpasses på alle områder mht. metode, redskaber, konsum og affald en økologisk tankegang og ligevægt i og udenfor AiH. Som eksempler kan nævnes: vedvarende energi, affaldssortering, lokal spildevandsrensning, bæredygtige byggematerialer, delebilordning, naturforvaltning mm. Foto fra Andelssamfundet Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 715
4 AiH har gennem de sidste 12 år gjort sig mange erfaringer indenfor bæredygtigt lavenergi-byggeri med anvendelse af miljøvenlige materialer. Byggeriet er udført med udgangspunkt i ambitioner om gode, sunde og billigere lavenergi-boliger, hvor der også er taget stilling til ressourceforbruget i boligernes samlede levetid. En række lokale kredsløb, som sørger for behandling af spildevand og produktion af energi til AiH s decentrale kraftvarmeværk, er etableret. AiH ønsker at fastholde denne udvikling af bæredygtige principper indenfor produktion, forbrug og byggeri. Derfor skal den videre udbygning af AiH ske i flere etaper, således at de opsamlede erfaringer kan anvendes som led en fortløbende udviklingsproces med plads til visioner og eksperimenter. På nuværende tidspunkt omfatter AiH 5 bogrupper med 84 boliger med ca. 225 voksne og børn. Af boligerne er 38 private og 46 almennyttige. Det er planen, at et fuldt udbygget AiH har ca. 500 beboere. Iht. AiH s målsætning om et aktivt fællesskab med plads til alle er den eksisterende blanding af lejer- og ejerboliger et godt udgangspunkt, som ønskes fastholdt i den fremtidige udvikling. De private haver ønskes fastholdt som en minumumsareal ved den enkelte bolig for at kunne skabe større grønne fællesarealer. Planens hovedtræk Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder. Område I er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. Boligerne er som udgangspunkt placeret rundt om en lokal lavning i terrænet, så de kravler ned ad skråningen. Denne lavning er områdets friareal. Området er planlagt til at kunne rumme 2 nye bogrupper under Andelssamfundet. Boligerne kan opføre enten som fritliggende boliger, eller som sammenbyggede. Bebyggelsen må højst opføres i 2 etager og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Den detaljerede bebyggelse vil blive fastlagt i en bebyggelsesplan. Område II er udlagt til et bofællesskab med tilknyttet serviceareal for en målgruppe af yngre fysisk og psykisk handicappede. På tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse planlægges der med en bebyggelse bestående af ca. 16 boliger i 1 etage med mulighed for udnyttet tagetage. Den endelige bebyggelses placering fastlægges i en bebyggelsesplan for området. Område III er udlag til erhverv. Da Andelssamfundet allerede rummer flere arbejdspladser, og det tilstræbes at skabe flere, gives der mulighed for, at der kan etableres værksteder, gårdbutikker, kontorer, formidlings- og kursuscenter m.v. Område IV er udlagt som fælles friareal for lokalplanområdets beboere. Område V omfatter et eksisterende pilefordampningsanlæg for de tilstødende bogrupper samt et areal udlagt til påregnet udvidelse af det tekniske anlæg. På modstående side er vist en illustration af én af mulighederne på hvordan lokalplanområdet kan komme til at fremtræde fuldt udbygget. Beplantning Den eksisterende beplantning ved lokalplan nr. 424 langs Gammel Kirkevej fortsættes i lokalplanområdet. For at bevare udsigten mød øst, foreskriver lokalplanen, at der udlægges et plantebælte bestående af hovedsageligt buske med Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 715
5 enkelte ege og/eller asketræer, der kan opstammes. Lokalplanområdets friareal placeres i en lokal lavning som en central grønning midt i lokalplanområdet. Veje og stier Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Gammel Kirkevej. Via Smedebakken - Skødstrupvej er der adgang til det overordnede vejnet og Århus. Gammel Kirkevej er en lokalvej med begrænset trafik. Den skiltede hastighed er 50 km/t. Ved lokalplanområdets tilslutning til Gammel Kirkevej, skal de nødvendige oversigtsarealer sikres. Inden for lokalplanområdet er der sikret et stisystem, der binder de enkelte storparceller sammen. Fra lokalplanområdet er der sikret en stimæssig sammenhæng med det eksisterende stinet udenfor området, herunder den nyanlagte sti ved Hjortshøj Møllevej. Fra Virupvej er der dels via en kombineret cykel- og gangsti på strækningen frem til Løvagervej med fortov i vestsiden af Virupvej, sikret stiforbindelse frem til Virupskolen. Det overordnede princip i Andelssamfundet er, at man ikke ønsker den kørende trafik ind i området. Parkering skal foregå i områdets yderzoner mod de tilgrænsende veje og ved indkørsler, og der skal kun lejlighedsvist være mulighed for at køre ind i området ad de lovkrævede brandveje. Parkeringspladser kan etableres med en belægning der er gennemtrængelig for vand. Illustrationsplan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 715
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse, at der gives mulighed for at fastlægge de fysiske rammer for et socialt levefællesskab primært for psykisk og fysisk handicappede voksne, at der kan oprettes et produktions- og bofællesskab i området, at området opdeles i mindre og overskuelige enheder, og at der sikres tilslutning til Andelssamfundet i Hjortshøjs grundejerforening oprettet i henhold til lokalplan nr. 424. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet matr. nr. 7 by og del af matr. nr. 7 p, Hjortshøj By, Hjortshøj samt alle parceller der efter den 1. december 2003 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III, IV og V som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Der er landbrugspligt på matr. nr. 7 p, Hjortshøj By, Hjortshøj. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. Matrikelkort mål 1:4000 Lokalplangrænse 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling. 2 Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Jordbrugskommissionen for Århus Amts godkendelse af udstykning, hvor en sådan er nødvendig. Der kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stilles betingelser i medfør af landbrugslovens 4, stk. 3 og/eller stk. 4. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
7 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Området, der består af storparcellerne a og b, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (fritliggende og sammenbyggede enbolighuse). Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 3. Området er udlagt til institutions/boligformål (institution/bofællesskab for voksne psykisk og fysisk handicappede). Område III Stk. 4. Stk. 5. Området er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Handels- og kontorvirksomhed, hotel- og restaurationsvirksomhed, liberale erhverv, undervisnings- og konferencevirksomhed, mindre servicevirksomhed og værksteder med butik, gårdbutikker og lignende. Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på listen side 18. Se fodnote 3. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten, kan andre virksomheder etablere sig i området. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf., 1. Område IV Stk. 6. Området er udlagt til fælles friareal for lokalplanområdets beboere. Storparcel Ia s andel af området udgør ca. 1230 m 2, storparcel Ib s andel af området udgør ca. 1390 m 2, og område II s andel af området udgør ca. 760 m 2. Området skal udlægges som naturområde. Der skal enten etableres et vandhul eller et vådområde i den lavest liggende del af området. Arealet skal fremstå som en helhed, og skel mellem de enkelte bogruppers 3 For yderligere oplysninger om erhvervstyper henvises til deklarationen tinglyst på området. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
8 andel må ikke være synlige. der skal sikres adgangs- og brugsret for samtlige beboere i Andelssamfundet i Hjortshøj. Beboere i lokalplanområdet kan disponere over arealet til nedsivning, hvis det sker i overensstemmelse med intentionerne for det fælles naturområde. Område V Stk. 7. Området omfatter et eksisterende pilefordampningsanlæg for de tilstødende bogrupper samt et areal udlagt til påregnet udvidelse af det tekniske anlæg. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 8. Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Ved yderligere udstykning af storparcellerne a og b gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til: Veje A - B, C - B - D og E - F... 8,0 m brede Vej F - G... 5,0 m bred Stierne a... 3,0 m bred Den eksisterende 5,0 m brede vejadgang til matr. nr. 7 by, Hjortshøj By, Hjortshøj nedlægges og erstattes af nyudlæg af vej E - F -G. Adgang til delområderne II III og V skal ske fra vej E - F og den eksisterende vej umiddelbart vest for lokalplanområdet, hvortil der er vejret. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der skal til godkendelse hos Vejkontoret medsendes et projekt for de i stk. 1 nævnte veje og stier, samt for vej E - F s tilslutning til den eksisterende vej vest for lokalplanområdet. Til Gammel Kirkevej må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende parceller. Ved vejtilslutninger skal de sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. I lokalplanområdet skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune". Parkeringen skal etableres som vist på lokalplankortet ved punkterne mrk. P. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
9 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal forsynes med lokalt produceret vedvarende energi til opvarmning og så vidt muligt til elforsyning, enten ved tilslutning til Energiselskabet ved Andelssamfindet i Hjortshøj eller på anden vis. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Skure, udhuse og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 2. Der må på storparcel Ia maksimalt opføres... 1870 m 2 etageareal Der må på storparcel Ib maksimalt opføres... 2110 m 2 etageareal I alt maksimalt...3980 m 2 etageareal Se fodnote 4. Stk. 3 Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Område II Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ny bebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. Der må i området maksimalt opføres 1250 m 2 etageareal. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse og småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter Småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Fællesbestemmelser for område I og II Stk. 7. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse i området kun ske på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. 4 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35. Beregnet af storparcellens areal fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 5 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
10 Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning, Placering af eventuelt fælleshus. Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Områdets interne færdselsnet og dets tilslutning til det tilgrænsende færdselsnet. Spildevands- og regnvandshåndtering. Område III Stk. 8. Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 40. Stk. 9. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Stk. 10. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Bebyggelse i område II skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindelig udendørs radio - og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disse højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. I de fælles friarealer - område IV - kan der etableres regnvandsbassiner såfremt de udformes som rekreative vandelementer. Området skal anlægges efter planer godkendt af Naturforvaltningen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
11 Stk. 2. Stk. 3. Langs Gammel Kirkevej udlægges areal til beplantningsbælte, med mulighed for enkelte åbninger, i fortsættelse af plantebæltet udlagt i lokalplan nr. 424, som vist på lokalplankortet og med samme plantevalg. Langs lokalplanområdets østgrænse udlægges et 3,0 m bredt plantebælte som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af en spredt beplantning med underplantning af forskellige buske og med enkelte træer som overstandere. Beplantningssammensætningen skal bestå af benved, hunderose, brombær, solbær, ribs samt enkelte eg og ask. Stk. 4. Renovationsplader skal afskærmes og begrønnes. 10. Støjforhold Trafikstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Stk. 2. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder i område II skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Energiselskabet ved Andelssamfundet i Hjortshøj har fundet sted. Der er anlagt en efter Magistratens 2. Afdelings skøn passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Der efter Magistratens 2. Afdelings skøn er etableret en passende del af de i 9 nævnte plantebælter. Der er anlagt en efter Magistratens 2. Afdelings skøn passende del af område IV. Se fodnote 6. 12. Grundejerforening Ejere af ejendomme indenfor lokalplanområdet skal være medlem af Grundejerforeningen for Andelssamfundet i Hjortshøj stiftet i henhold til lokalplan nr. 424. Se fodnote 7. 6 Såfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier og parkeringsplaser ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 7 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 715
12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 38.01 32 BO og helt byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen, der udlægger området til tæt-lav boligbebyggelse samt produktionsfællesskab i tilknytning til bofællesskab. Lokalplangrænse Kommuneplanens rammer Anden fysisk planlægning Lokalplanområdet grænser mod vest op til lokalplan nr. 424, og skal give mulighed for en fortsættelse af det andelssamfund der er etableret i henhold til denne lokalplan. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 715
13 Overordnede vej og stiforhold Trafikstrukturen i Hjortshøj består af et net af trafikveje, som afvikler størsteparten af trafikken i byen, og et net af lokal- og boligveje, der tager sig af den lokale trafik. Hjortshøj er præget af smalle landsbygader uden fortov og trafikkapaciteten på disse vej er ringe. Trafik fra nye boligområder, skal derfor søges dirigeret ud på det overordnede vejnet, så mere trafik gennem byen så vidt muligt undgåes. Stinettet i Hjortshøj er veludbygget hvad angår de nye boligområder. Stinettet leder mod Virupskolen, som er placeret i den sydlige del af byen. Der er planer om at anlægge en motorvej syd for byen - Søften - Skødstrup. Motorvejen vil blive tilsluttet Mejlbyvej. På nedenstående illustration er vej- og stiforhold angivet ved et helt udbygget lokalplanområde. Vejplan for Hjortshøj Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 715
14 Arkæologiske forhold Lokalplanområdet er beliggende i et område, hvor der tidligere er gjort arkæologiske fund - bopladsspor fra ældre jernalder, ligesom området ligger tæt ved og delvis omslutter et vådområde, der vides at have tiltrukket forhistorisk bebyggelse. Der kan derfor ved jordarbejder forventes at blive gjort arkæologiske fund, der vil være omfattet af Museumslovens 27. Forinden der udføres jordarbejder, anbefales det derfor, at der laves prøveudgravninger på arealet Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har pr. 5. december 2003 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for OSD-område (område med særlige drikkevandsinteresser). 3 almene private vandværker har vandindvindingsinteresser i området, og nærværende lokalplanområdets vestligste og sydligste afgrænsning ligger fra ca. 500 m til 1100 m fra de 3 vandværkers indvindingsboringer. Der må ikke i området anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene drikkevandet. Der er i den forbindelse optaget bestemmelser om et sådant forbud i en deklaration for lokalplanområdet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Gammel Kirkevej. Det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj fra Gammel Kirkevej påfører boligbebyggelse og opholdsarealer må ikke overstige 55 db(a) på døgnbasis. Med det gennemsnitlige antal biler der på døgnbasis passerer Gammel Kirkevej er det vurderet, at lokalplanområdet ikke påvirkes af trafikstøj over det tilladte støjniveau. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 715
15 Kollektiv trafik Lokalplanområdet kan med en gangafstand på maksimalt 700 m betjenes med kollektiv trafik med linie 58 på Virupvej. Målsætningen i budgettet om maksimale gangafstande mellem hjem og nærmeste busstoppested er 800 m i parcelhusområder. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger områder i Virupskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Heldagsbørnehave, Smedebakken16, 8530 0-6 års integreret institution, Kankbøllevej 12 0-6 års integreret institution, Skovager 1 Fritidshjem, Skovager 4 Heldagsbørnehave, Østergårdstoften 1 Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra: NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Energiselskabet ved Andelssamfundet i Hjortshøj. Da en del af filosofien bag ideen om Andelssamfundet er at være så selvforsynende som muligt, er Andelssamfundet via en dispensation i forbindelse med lokalplan nr. 424 fritaget for at aftage fjernvarme fra Århus Kommunale Værker, idet mere end halvdelen af energiforbruget til opvarmning og varmt vand dækkes gennem alternative energikilder. Området er således ikke omfattet af Varmeplan Århus, men skal energiforsynes fra Andelssamfundets eget energiselskab. Det er tanken, at ny bebyggelse skal opføres med henblik på et så lavt energiforbrug som muligt, således at det minimum overholder gældende standarder for lavenergihuse. Vandforsyning sker fra: Gl. Hjortshøj Vandværk v/ Hans Madsen Mølleager 9 8530 Hjortshøj Telf. 86 22 36 09 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 715
16 Kloakforsyning sker ved: Miljøkontoret Grøndalsvej 1 8260 Viby J Spildevand skal afledes via ny spildevandsledning fra områdets syd-østlige hjørne via ny afskærende ledning til eksisterende spildevandsledning ved jernbanen og Egå Renseanlæg. Regnvand skal afledes via nyt regnvandsbassin, der etableres i området til ny regnvandsledning fra områdets syd-østlige hjørne via ny afskærende ledning til eksisterende regnvandsledning ved jernbanen og Kankbølle Bæk. Som alternativ til en traditionel kloakering kan der vælges en løsning, hvor mængden af spildevand minimeres mest muligt ved genanvendelse. Den del af spildevandet, der ikke kan genanvendes, kan renses i lokale beboerejede renseanlæg. Såfremt området ikke tilsluttes offentligt kloakanlæg, skal der foretages en biologisk rensning med fosforfjernelse, hvorefter spildevandet kan afledes til nedsivning. Regnvand kan opsamles og anvendes til vanding, tøjvask og toiletskyld samt evt. nedsives inden for lokalplanområdet. Såfremt der vælges en løsning med nedsivning af regn- eller spildevand, skal det dokumenteres med en geoteknisk rapport, at nedsivning er muligt. En alternativ løsning, som beskrevet, skal godkendes af Miljøkontoret og kræver derudover en revision af Århus Kommunes spildevandsplan. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i område II skal indsendes til Juridisk-Teknisk Kontor, Rådhuset, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Magistratens 2. Afdeling. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Juridisk-Teknisk Kontor, tlf. 8940 2500. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 715
17 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 715
18 VIRKSOMHEDSLISTE Forklaring til listen Listenr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtig virksomhed, dvs. virksomhed som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøbeskyttelsesloven. (Bekendtgørelse nr. 794 af 9. dec. 1991). Andet REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i 42 i miljøbeskyttelsesloven. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser for indretning og drift af virksomheden. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992). VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE LISTENR ANDET KLASSE 1 Detailhandel i form af kioskvirksomhed Detailhandel i form af bil-, campingvogns-, lystbåde-, og landbrugsmaskinforretninger Detailhandel i form af tømmerhandler og byggemarkeder der opføres i tilknytning til tømmerhandelen og udgør en integreret del af tømmerhandelen Hotel- og restaurationsvirksomhed Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder Undervisnings- og konferencevirksomheder Værksteder med butik <100m2 <5.000m2 <5.000m2 * * * * * * *3 * * REG REG REG REG REG REG REG REG REG Virksomhedsliste Lokalplan nr. 715
19 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 715 i mødet den 3. november 2004. Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentligt fremlagt i perioden fra den 17. november 2004 til den 12. januar 2005. Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 715 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegninger Lokalplan nr. 715