Lokalplan 1.37.1 Området omfattet af Merlegårdsparken og Merlegårdsvej Tillæg til lokalplan 1.37 Ishøj Kommune 2007
Indholdsfortegnelse: LOKALPLANOMRÅDET...3 BAGGRUND FOR LOKALPLAN 1.37.1...3 Ændrede bestemmelser for Merlegårdsparken...4 Lokalplanens indhold...4 Forholdet til anden planlægning...5 Regionplanlægning...5 Kommuneplanlægning...5 Lokalplanlægning...5 Miljøvurdering...6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER...6 1 Lokalplanens formål...6 2 Lokalplanens område...7 3 Områdets anvendelse...7 4 Vej, sti og parkeringsforhold...7 5 Udstykninger...7 6 Bebyggelsens omfang og placering...7 7 Grundejerforening...8 8 Retsvirkninger...8 RETSVIRKNINGER...9 VEDTAGELSESPÅTEGNING...9 Kortbilag 1: Lokalplangrænse... 10 Kortbilag 2: Områdets anvendelse... 11 2
REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET Lokalplan 1.37.1, der er et tillæg til lokalplan 1.37, omfatter samme område som lokalplan 1.37, det vil sige bebyggelsen Merlegårdsparken samt området mellem denne bebyggelse og Merlegårdsvejs sydskel. For en nærmere beskrivelse af området henvises til lokalplan 1.37. BAGGRUND FOR LOKALPLAN 1.37.1 Byrådet vedtog den 26. juni 2003 lokalplan 1.37 for et område i Ishøj Landsby som bl.a. dannede baggrund for bebyggelsen Merlegårdsparken og som ligeledes omfattede området omkring Merlegårdsvej. Området er opdelt i delområderne I og II. Lokalplanen fastsatte bestemmelser for område II, udnyttelsen af to gartnerier ved Merlegårdsvej, som kunne bebygges med fritliggende parcelhuse med en bebyggelsesprocent på 25 og en grundstørrelse på minimum 700 m² eller dobbelthuse med en bebygelsesprocent på 60 og en grundstørrelse på minimum 100 m². I redegørelsen for lokalplanens indhold var det skønnet, at der i delområdet kunne opføres 7 15 nye boliger. Det ene gartneri blev i 2006 solgt med henblik på udstykning til boligbebyggelse. Den nye ejer fremkom med et forslag til en bebyggelse bestående af 22 boliger, hvilket senere blev reduceret til 18 boliger. Bebyggelsen på de 18 boliger ville opfylde lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent og grundstørrelse, men ikke en bestemmelse om at der skulle etableres en adgangsvej med en bredde på minimum 6 meter ved udvidelse af Merlegårdsvej. Byrådet vurderede imidlertid, at en udstykning med 18 boliger på kun en del af delområdet var i modstrid med de intentioner, der var udtrykt i redegørelsen til lokalplan 1.37, hvor man forventede, at der kunne opføres 7 15 boliger inden for hele delområdet. 3
Byrådet besluttede den 6. juni 2007 at nedlægge forbud mod projektet på 18 boliger, ved, at anvende Planlovens 14, der fastsætter at Byrådet kan nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan højst nedlægges for et år. Denne lokalplan, 1.37.1, der i det følgende betegnes lokalplanen, tager udgangspunkt i dette forbud og er udarbejdet som et tillæg til lokalplan 1.37. Lokalplan 1.37 er fortsat er gældende, men er som det fremgår af lokalplanen ændret på enkelte punkter. Ændrede bestemmelser for Merlegårdsparken Samtidig indeholder lokalplanen ændrede bestemmelser for delområde I, som omfatter rækkehusbebyggelsen Merlegårdsparken. Dette skyldes at bestemmelser om standardprojekter ønskes ændret. I forbindelse med en klage til Naturklagenævnet over et afslag på en ansøgning om lovliggørelse af et skur i Merlegårdsparken, fastslår nævnet, at ovennævnte bestemmelse er ugyldig, idet man i en lokalplan ikke kan henvise til standardprojekter, der ikke er udarbejdet. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder bestemmelser om ophævelse af de bestemmelser i lokalplan 1.37, der gør det muligt at opføre dobbelthuse i det delområde, der i lokalplan 1.37 er benævnt delområde II. Det fastsættes således nu, at der i delområde II kun kan udstykkes til og opføres et mindre antal enfamiliehuse i overensstemmelse med intentionerne i lokalplan 1.37, og efter de retningslinier der fremgår af bilag II til lokalplanen. Da lokalplanen nu bestemmer, at delområde II kun må anvendes til en mindre intensiv bebyggelse i form af en åben-lav bebyggelse med fritliggende parcelhuse, vurderes det, at der ikke længere er behov for at kræve, at vej C-D har en minimumsbredde på 6 m som fastsat i den nugældende lokalplan 5.1. Da det har vist sig vanskeligt fuldt ud at opfylde bestemmelsen om en vejbredde på minimum 6 m foreslås bestemmelsen herom ophævet. 4
REDEGØRELSE Bestemmelserne i lokalplan 1.37 om muligheden for en bebyggelsesprocent på 60 og en grundstørrelse på 100 m² ophæves og erstattes af en maksimal bebyggelsesprocent på 30 og en minimumsgrundstørrelse på 700 m². Endvidere fastsættes bl.a. bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering, vej- og stibetjening. Der er i lokalplanen indarbejdet en bestemmelse om oprettelse af en grundejerforening for delområde II, idet dette vil være formålstjenligt i forhold til at foreningen kan varetage fælles interesser og opgaver i området, f. eks. vedrørende vejforhold. Yderligt indeholder lokalplanen bestemmelser om ophævelse af standardprojekter i delområde I. Forholdet til anden planlægning Regionplanlægning I lokalplan 1.37 beskrives forholdet til den da gældende regionplan 2001, til kommuneplanen, der fortsat er gældende, og til lokalplanlægningen. Regionplan 2001 blev i 2005 afløst af Regionplan 2005 som er afløst af Fingerplan 2007. Da lokalplanen alene omhandler en præcisering af bebyggelsesformerne inden for området og ikke ændrer på anvendelsesbestemmelser eller ændrer på by- og landzonegrænsen er planen i overensstemmelse med Fingerplan 2007. Kommuneplanlægning Lokalplanen er ligeledes i overensstemmelse med det tillæg nr. 3 til kommuneplanen, der blev udarbejde i forbindelse med lokalplan 1.37 og vedtaget af Byrådet den 26. juni 2003. Lokalplanlægning Lokalplanen er udarbejdet som et tillæg til lokalplan 1.37 og fastsætter nogle præciseringer på enkelte områder, hvorfor tilsvarende bestemmelser i lokalplan 1.37 ophæves. 5
Miljøvurdering Lokalplanen fastsætter mulighed for udstykning af 9 grunde nord for Merlegårdsvej hvilket er en reduktion af den udstykningsmulighed, der var til stede ved anvendelse af bestemmelserne i lokalplan 1.37. Byrådet har vurderet, at gennemførelse af lokalplanen vil betyde en mindre miljøbelastning end den der måtte følge af gennemførelsen af lokalplan 1.37, og at lokalplanen derfor ikke giver anledning til en egentlig miljøvurdering. Der er begrundet formodning om tilstedeværelse af væsentlige fortidsminder inden for de dele af lokalplanområdet, som endnu ikke er tilfredsstillende arkæologisk undersøgt. Findes der fortidsminder under et jordarbejde på arealet, vil de i givet fald være omfattet af Museumsloven 27 (Bekendtgørelse af museumsloven- lovbekendtgørelse nr. 1505 af 14. december 2006 27 stk. 2). Kroppedal Museum må som faglig ansvarlig institution anbefale, at området udgraves arkæologisk forud for anlægsarbejders iværksættelse Øvrige forhold I redegørelsen for lokalplan 1.37 er området detaljeret beskrevet vedrørende en række andre forhold, herunder landsbyens historiske udvikling, trafikstøj, jordbundsforhold, forurening, servitutter m.v. Da lokalplan 1.37 fortsat vil være gældende henvises til denne for yderligere detaljer. LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at ændre bestemmelserne i lokalplan 1.37 for delområde II således, at dette område kun må anvendes til boligformål i form af énfamiliehuse. 6
BESTEMMELSER at fastsætte bestemmelser, der regulerer placering, omfang og udformning af bebyggelsen. at fastlægge principper for vej- og stiforløb for området. at ophæve bestemmelserne om standardprojekter for delområde I. 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanens område og arealerne for lokalplanens delområde I og delområde II forbliver uændret, og omfatter matr. nr. 21bv, 21bx, 21cd, 21bø, 21bz, 21bæ, 21by, 21bm, 21cc, 21ce, 21ca, 21cb, 21cg, 21ci, 21ch, 21ck, 21cl, 21cf, 71a, 81, 82a, 55a, 55e og 21a, alle Ishøj By, Ishøj, samt alle parceller, der efter planens endelige vedtagelse udstykkes fra disse matrikler. 3 Områdets anvendelse 3.1 Bestemmelsen i lokalplan 1.37, 3.4, ændres til følgende: Område II må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Hvert parcelhus må kun benyttes som én bolig for én familie. 4 Vej, sti og parkeringsforhold 4.1 Bestemmelsen om vejbredde for vej C-D i lokalplan 1.37, 5.1 ophæves. 5 Udstykninger Udstykninger i delområde II må kun foretages efter de på bilag II viste principper med en mindste grundstørrelse på 700m 2. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden, omfang, placering samt ubebyggede arealer 6.1 Bestemmelsen i lokalplan 1.37 7.1 litra g ophæves. 6.2 Bestemmelsen i lokalplan 1.37, 7.2 litra a ændres til følgende:. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. 7
6.3 Bestemmelsen i lokalplan 1.37 8.5 sidste afsnit Standardprojekt for farver skal godkendes Byrådet ophæves. 6.4 Bestemmelsen i lokalplan 1.37 9, pkt. 9.5 ændres til følgende: Hegning mod veje, stier og fælles friarealer, må kun ske med levende hegn. Hegnet må max. være 1,80 m evt. suppleret med trådhegn i en højde på maksimalt 1,20 m. Opsætning af læhegn i træ må kun ske i en afstand af mindst 1 meter fra de enkelte grundes matrikulære grænser mod vej, sti eller fælles friareal. Læhegnene må maksimalt være 1,60 m høje. 6.5 Bestemmelsen i lokalplan 1.37 8.1 ændres til følgende: Tage skal dækkes af uglaserede tegl. 7 Grundejerforening 7.1 Der skal opretttes en grundejerforening for delområde II med medlemspligt for alle grundejere inden for området, når Byrådet forlanger det. 7.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af alle fællesanlæg, herunder veje, stier, lednings- og kabelanlæg og lignende inden for området. 7.3 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 8
BESTEMMELSER RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl. medmindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. Tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er i henhold til 27 i lov om kommuneplanlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 4. marts 2008. På Byrådets vegne, Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk direktør 9
KORTBILAG Kortbilag 1: Lokalplangrænse Lokalplanområde ISHØJ KOMMUNE Lokalplan nr. 1.37.1 Kortbilag 1: Områdeopdeling 10
KORTBILAG Kortbilag 2: Områdets anvendelse og udstykningsprincip N Eksisterende bebyggelse Grønt område ISHØJ KOMMUNE Lokalplan nr. 1.37.1 Kortbilag 2: Områdets anvendelse 11