Lokalplan 272 - OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL Sølykke, St. Andst Behandling af høringssvar Informationer Bemærkninger angående Afdelingens bemærkninger Afdelingens forslag til ændringer i plan. HØRINGSSVAR 1 Afsender: Simon Toft Jensen og Anja Ager Aaskov Sølykke 1, St. Andst 6600 Vejen Dato for modtagelse: 5. maj 2015 1. Er Grundejerforeningen Sølykke blevet informeret omkring udstykningen? 2. Vi mener det er uhensigtsmæssigt at etablere endnu en grundejerforening, vi mener de 3 grunde skal underlægges den nuværende grundejerforening på Sølykke. Årsagen hertil skal findes i at de nye grunde får udkørsel til Sølykke i den eksisterende grundejerforening. Ad. 1. Ifølge grundejer er Grundejerforeningen informeret på generalforsamling d. 31. marts 2015 og lokalplanen er fremsendt til beboere d. 30. april 2015. Ad. 2. Det er Vejen Kommunes hensigt at de tre nye grunde lægges ind under den eksisterende grundejerforening Sølykke, jf. 9.3. 3. Der bliver udkørsel midt i et sving. Billister kører stærkt i området, så der bør foretages sikkerhedsmæssige forbehold for at undgå uheld. Ad. 3. Vejen Kommune vurderer at oversigtsforholdene i svinget er tilfredsstillende. Udkørsler fra grundene ligger på ydersiden af kurven, og på grund af svinget vil trafikanter færdes med lav hastighed. Erfaringsmæssigt sker der sjældent uheld på boligveje, hvorfor Vejen Kommune ikke finder grund til særlige tiltag. Grundejer kommenterer at; Der vil blive fjernet hegn på den vestlige side ved udkørslen og udkørslen vil blive hævet i niveau
4. Bælte mellem Sølykke 1 og den nye udstykning. Der mangler en præcisering af placeringen af stien i forhold til skel. Desuden står der intet om hvordan stien skal opbygges, eller at koten skal bibeholdes i området. 5. Der mangler en præcisering af hvad beplantning på bæltet om befatter, vi mener kun der kan være tale om lav beplantning (max. 1,5 m.) for at det ikke påvirker lysindfald i omkringliggende boliger. 6. Der mangler en præcisering af kote niveauet i forbindelse med den nye udstykning. Der bør beskrives en kote regulering inden for +/- 50 cm. I forhold til vejkoten. til nuværende vej så der vil blive frit udsyn til begge sider. Ad. 4. Stien er eksisterende og bredden er 10 m jf. 5. 2. Jf. 8.5 skal stien anlægges i en bredde på 2 m som grussti, hvilket allerede er sket. Stien er desuden vist på Bilag 2. Ad. 5. Bæltet med grussti må ikke beplantes i det arealet er udlagt til sti. Ad. 6. Jf. 8.1 skal Vejen Kommune godkende terrænregulering i hvert enkelt tilfælde. Grundet det meget skrånende terræn er det ikke muligt at lave retningslinjer for hvordan bygninger etableres bedst i terrænet. Vejen Kommune vil i hvert enkelt tilfælde vurdere projekter på baggrund af en vurdering af vejkote, indpasning i eksisterende terræn, nabohensyn osv. Det indstilles at lokalplanen 8.5 ændres til denne formulering: 8.5 Stien a-b anlægges i en bredde på 2 m som grussti. Arealudlægget er 10 m bredt og området må ikke beplantes eller bebygges.
HØRINGSSVAR 2 Afsender: Conny Kristiansen, Glibstrupvej 26, Glibstrup, 6600 Vejen Dato for modtagelse: 17. maj 2015 1. Udstykkeren har allerede nu sat afmærkning til byggegrundene, så plangodkendelsen til yderligere 3 byggegrunde tages øjensynligt for en selvfølge upåagtet indsigelser til planforslaget. 2. Andst Lokalråd viderebragte indsigelser over de kritisable og sikkerhedsmæssige oversigtsforhold til Kommunen i marts 2014. Her blev af Kommunen lovet en udbedring af forholdene. Et levende hegn på Glibstrupvej er blevet fjernet helt og Teknik og Miljø skal foretage vurdering af forholdene ved de forskellige udkørsler. Af ovenstående grunde synes det ikke forsvarligt at udbygge boligområdet med endnu flere byggegrunde, da de trafiksikkerhedsmæssige forhold ikke er i orden. Det kan undre, at kommunens vurdering af trafikforholdene forud for ekspropriationssagen ikke har været mere saglig end tilfældet i denne sag. Ad. 1 En godkendelse af den ny udstykning kræver vedtagelse af Lokalplanforslag 272. Vejen Kommune har ingen kommentarer til at udstykker har markeret byggegrundene. Ad. 2 Vejen Kommune har beskåret beplantning på Glibstrupvej, til Lokalrådets tilfredsstillelse. Bevoksningen omkring Sølykkes udmunding i Bjergevej er ligeledes blevet beskåret for at sikre gode oversigtsforhold. 3. Så længe trafiksikkerheden ikke er i orden, synes en udvidelse af boligområdet ikke realistisk. Ad. 3. Den yderligere belastning af vejarealerne på grund af de tre ekstra grunde i Lokalplan 272 vil være yderst begrænset, og vurderes ikke som forværrende for
trafiksikkerheden. 4. I forbindelse med godkendelsen og ekspropriationen af adgangsgivende tilkørselsvej fra Sølykke til Bjergevænget har Vejen Kommune givet dispensation til gennembrud af fredet jorddige. Dette har ikke medført, at de trafiksikkerhedsmæssige oversigtsforhold er forsvarlige og tanken om en eventuel ny dispensation til øget fjernelse af dele af jorddiget synes ikke rimeligt set i overordnet perspektiv. 5. Vejforsyningen til boligområdet er ikke lovligt. Hele vejanlægget inkl. tilkørselsvejen blev godkendt som privat fællesvej i 2008, men for at lovliggøre en ekspropriation så fik tilkørselsvejen status som en såkaldt offentlig vej. Der kan sås tvivl om denne status, idet denne vej er blind og ikke er åben for almen og gennemgående færdsel. Den såkaldte offentlige vej betjener alene et lukket privat udstykningsområde. Gad vidst om ikke vejens status ændres fra offentlig til privat fællesvej, når den Ad. 4. Vejen Kommune har ingen planer om yderligere gennembrud af diget. Ad. 5. Vejarealet fra Bjergevænget til Sølykke (litra 7000ai) er udlagt som offentlig vej. Vejen Kommune har ingen planer om at ændre vejens status.
private udstykker og Byrådet har fået udbygget området som ønsket? 6. I det lovpligtige vej- og stiregister er der ikke anført en beskrivelse af påhæftningen af Sølykkes interne vejnet til offentlig vej. 7. I planforslagets 7,7 står: Der må i lokalplanområdet ikke finde nogen form for skiltning og reklamering sted. I lokalplan 189 7,2 står: Skiltning, reklamering og lysinstallation af enhver art er ikke tilladt. Ikke desto mindre har den private udstykker ved indkørslen til Sølykke helt fra anlæggelsen af hans privatejede såkaldte offentlige vej på reklameskilte annonceret byggegrunde til salg. Det kan undre at den private udstykker ikke skal overholde paragrafferne i lokalplan 189. 8. En udbygning af boligområdet Sølykke kunne i stedet for lokalplan 272 mod nordvest lægges mod sydøst ind mod det kommunale udstykningsområde Enggårdsvej og derved kunne etableres adgangsvej mod Gejsingvej syd for matrikelnr. Ad. 6. Strækningen fra Bjergevænget til den private fællesvej er optaget i vej- og stiregistret som offentlig vej med/på litra nummer 7000 ai. Ad. 7. I forbindelse med salg af fast ejendom eller ved nye byggemodninger kan der på grunden opstilles informationsskilt uden forudgående byggetilladelse. Denne form for skiltning er ikke fast og skal fjernes når området er udbygget/grundende er solgt. Disse skilte er dermed ikke reguleret af Lokalplan 272. Ad. 8. Vejen Kommune har vurderet at en udvidelse af boligområdet Sølykke med 3 grunde mod nord, vil afrunde området mod nord på en hensigtsmæssig måde.
14d, St. Andst By, Andst, som tilhører anden lodsejer. En sådan udbygning inkl. vejforsyning ville derved forblive på den private udstykkers egen jord og der kunne samtidig udvides med flere end 3 byggegrunde. 9. I kommuneplan 2013 (5.B.07) er en del af vores matr.nr. 9d, St. Andst By, Andst, udlagt til fremtidigt boligområde, så trafikken herfra vil også skulle afvikles via Bjergevænget og Glibstrupvej. Derfor synes en udvidelse af boligområdet Sølykke med trafikafvikling via Bjergevænget og Glibstrupvej som en yderligere belastning af bestående vejadgange. Ad. 9. Den yderligere belastning af vejarealerne på grund af de tre ekstra grunde i Lokalplan 272 vil være yderst begrænset, og vurderes ikke som forværrende for trafiksikkerheden.
HØRINGSSVAR 3 Afsender: Jacob Brodersen Sølykke 2 6600 Vejen Dato for modtagelse: 16. maj 2015 1. Belysning Vi mener, at lokalplanen bør tilføjes en bestemmelse, som kræver, at udendørs belysning skal være nedadrettet for at mindske lysforurening i området. 2. Solenergianlæg I forhold til solfangere og solcelleanlæg vurderer vi, at en skærpelse af bestemmelsen om disses udseende og tilpasning vil være hensigtsmæssig. Desuden mener vi, at et villaområde ikke egner sig til fritstående anlæg, hvorfor dette ligeledes bør tilføjes. Ad. 1. Det vil være hensigtsmæssigt at begrænse belysning af og på bebyggelse. At belysning kun må være nedadrettet vurderes dog at være for begrænsende. Ad. 2. Tages til efterretning Det indstilles at lokalplanen tilføjes følgende bestemmelse: Belysning af og på bebyggelse 7.8 Belysning på bebyggelse må kun finde sted i begrænset omfang og må ikke være blændende. Det indstilles at lokalplanens 7.5 ændres til denne formulering: Solenergianlæg 7.5 Solfangere og solcelleanlæg kan opsættes på bebyggelse under følgende betingelser: At anlæg på saddeltage eller tage med ensidig taghældning ligger plant med tagflade. At anlæg på flade tage ikke udføres med større hældning end 25 grader. At anlæg opsættes med tilsvarende farvetone som taget eller facaden det opsættes på. At anlæggets rammer og beslag har samme farve som selve solcellerne / solfangerne. At anlæg er antirefleksbehandlede. 3. Ikke-tinglyst Servitut Da vi købte Sølykke 2 fik vi indskrevet i vores købsaftale, at "Der skal være en bebyggelsesfri zone på 10 meter parallelt med skel på Ad. 3. Tages til efterretning Det indstilles at lokalplanens 8.5 ændres til denne formulering: 8.5 Stien a-b anlægges i en bredde på 2 m som grussti. Arealudlægget er 10 m
den nordvestlige side af Sølykke nummer 1. Se Bilag 1 for skitse. Afstanden A = 10 meter. I det anførte område må der ikke foretages beplantning eller bebyggelse. Ved fremtidig udstykning skal området udlægges som et grønt område under grundejerforeningen." Dette betragter vi som en ikketinglyst servitut, hvis indhold bør fremgå af lokalplanens redegørelse og bestemmelser for at sikre, at en fremtidig ejer/grundejerforening er bevidst om disse forhold ( ) Af lokalplanens bestemmelser ses, at man har forsøgt at indarbejde aftalen i forhold til afstande, hvilket vi naturligvis er glade for. Vi ønsker dog, at der tilføjes, at området ikke må beplantes eller bebygges. 4. Grundejerforening Det er vores vurdering, at det vil være mest hensigtsmæssigt, at de tre nye grunde fra starten kommer til at indgå i den eksisterende grundejerforening på Sølykke, hvis det er muligt. 5. I Lokalplan 164 er de tre nye grunde udlagt som grønt område. Af 2 i vedtægterne for Grundejerforeningen Ad. 4. Det er Vejen Kommunes hensigt at de tre nye grunde lægges ind under den eksisterende grundejerforening Sølykke, jf. 9.3. Ad. 5. Det vil sandsynligvis være hensigtsmæssigt at ændre grundejerforeningens vedtægter som foreslået. Dette kan tages op bredt og området må ikke beplantes eller bebygges.
Sølykke fremgår, at 'Foreningens geografiske område er identisk med området omfattet af lokalplan nr. 164.' Det vil sige, at de grønne områder, som grundejerforeningen har glæde af, men ikke ejer, mindskes. Som en form for kompensation for det mindskede grønne areal kunne man sige, at de grønne fællesarealer, som beskrevet i lokalplanforslag 272, bør indgå i den eksisterende Grundejerforening Sølykke. 6. Af lokalplanen fremgår det, at Grundejerforeningen skal stå for vedligeholdelse af grønne områder mv., men det fremgår ikke hvem, der skal etablere sti og grønne områder, eller hvornår det skal gøres. Vi mener, at anlægsudgifterne må være en del af udstykningssagen og ikke bør overdrages til grundejerforeningen. En bestemmelse om dette kunne indgå i 10 om forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse for på denne måde at sikre, at sti og grønne områder bliver etableret. Ligeledes kan der sidenhen ikke være tvivl om, hvem der skal betale anlægsudgifterne. på Grundejerforeningens generalforsamling. Ad. 6. Sti a b med tilhørende grønt areal og sti omkring søen er anlagt i forbindelse med første del af udstykningen.
7. I den eksisterende grundejerforenings vedtægter er det beskrevet, at alle ejere af grunde er medlemmer af grundejerforeningen. Det bør præciseres, at grunde som ikke er solgt af udstykker, ikke er omfattet. Det vil sige, at udstykker ikke betaler kontingent eller indskud for usolgte grunde og naturligvis heller ikke har stemmeret i grundejerforeningen. Dog skal der ved ekstraordinære udgifter til vejanlæg eksempelvis slidlag, kantsten og lignende betales per grund på lige fod med de øvrige medlemmer af grundejerforeningen. Vejforhold 8. Såfremt de tre nye grunde ikke bliver en del af den eksisterende grundejerforening, så skal der være klare og tydelige regler for fordeling af udgifter til vejvedligehold, belysning, snerydning mv. Ligesom der skal være regler for hvem, der bestemmer, hvornår de forskellige ting skal gøres. 9. Udkørslerne fra de nye matrikler vil blive placeret i svinget mellem den kommunale og den private del af Sølykke. Placeringen i Ad. 7. Dette bør være en del af grundejerforeningens vedtægter. Ad. 8. Det er Vejen Kommunes hensigt at de tre nye grunde lægges ind under den eksisterende grundejerforening Sølykke, jf. 9.3. Ad. 9. Vejen Kommune vurderer at oversigtsforholdene i svinget er tilfredsstillende. Udkørsler fra grundene ligger på ydersiden af kurven, og på grund af svinget vil
svinget kan (vil) skabe sikkerhedsmæssigt uforsvarlige situationer, såfremt bilisterne fra og til området fortsat må køre 50 km i timen på strækningen. Strækningen er kort, men mange når en meget høj hastighed. Vi er klar over, at vejen Sølykke ikke er en del af lokalplanområdet, så dette må være en henstilling til Vejen Kommunes vejafdeling om at se på om hastighedsgrænsen kan sænkes til fx 30 km/t eller om der kan etableres et bump på strækningen. Terrænregulering 10. Af lokalplanens bestemmelse pkt. 8.1 fremgår, at 'Terrænregulering af de enkelte grunde skal godkendes af Vejen Kommune.' Vi mener, at denne bestemmelse er for løs og giver mulighed for en alt for vidtgående terrænregulering. Vi er bevidste om, at arealet er kuperet og for en stor del ligger under vejniveau, hvorfor vi foreslår, at bestemmelsen ændres, således at terrænregulering fortsat er mulig i stort omfang, men på en måde, som sikrer tilpasning til de omkringliggende arealer. trafikanter færdes med lav hastighed. Erfaringsmæssigt sker der sjældent uheld på boligveje, hvorfor Vejen Kommune ikke finder grund til særlige tiltag. Grundejer kommenterer at; Der vil blive fjernet hegn på den vestlige side ved udkørslen og udkørslen vil blive hævet i niveau til nuværende vej så der vil blive frit udsyn til begge sider. Ad. 10. Jf. 8.1 skal Vejen Kommune godkende terrænregulering i hvert enkelt tilfælde. Grundet det meget skrånende terræn er det ikke muligt at lave retningslinjer for hvordan bygninger etableres bedst i terrænet. Vejen Kommune vil i hvert enkelt tilfælde vurdere projekter på baggrund af en vurdering af vejkote, indpasning i eksisterende terræn, nabohensyn osv.
Generelt 11. Da Sølykke er et allerede delvist bebygget boligområde, kunne det have været hensigtsmæssigt at sende et lokalplanudkast i en kort forhøring for på den måde at undgå deciderede indsigelser, da vi synes, det er en god ide med nye huse i området og ser frem til at få nye naboer. 12. I lokalplanen er nævnt en række fraser og kompetencenormer, som gør det svært som nabo at gennemskue, hvordan kommende bebyggelse mv. kommer til at fremstå. Ad. 11. Det er en del af den normale planproces at lokalplanforslaget først udsendes i offentlig høring, når det har været igennem den politiske behandling. Ad. 12. Det har været Vejen Kommunes hensigt at lave en lokalplan, der giver kommende grundejere gode muligheder for at bygge det hus de ønsker. Flere klare og entydige regulerende bestemmelser vil forekomme begrænsende.