Indekskonference Trends på ejendomsmarkedet København d.24 februar 2011 Ordstyrer Torben Christensen Adm. direktør, Ejendomsforeningen Danmark Media partner: IPD 2011 ipd.com 1 Seneste økonomiske udvikling Nationalbankdirektør Per Callesen 24. februar 2011 1
International økonomi Seneste udvikling i Danmark Boligmarkedet og overophedning Inflation og rente 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 3 Stadig forsigtigt opsving i de avancerede økonomier Indeks, 2007 = 100 BNP-indeks 104 102 100 98 96 94 92 90 1.kvt. 1.kvt. 1.kvt. 1.kvt. 2007 2008 2009 2010 1.kvt. 2011 Euroområdet St orbritannien Japan USA Sverige Danmark 25-02-2011 Kilde: EcoWin DANMARKS NATIONALBANK 4 2
International økonomi Risici Problemer i den europæiske periferi Amerikansk finanspolitik Overophedning i emerging markets Råvarepriser Up-side Store private opsparingsoverskud, især i virksomhederne 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 5 Prisudvikling på olie, guld og metaller Indeks 1. januar 2007=100 250 200 150 100 50 0 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 Kilde: Reut ers Ecow in. Råolie, brent Gul d Metaller 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 6 3
Oliepris og efterspørgsel i emerging markets USD pr. tønde 120 Mio. tønder pr. dag 60 100 50 80 40 60 30 40 20 20 10 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 0 Oliepris, Brent Kinas olieefterspørgsel (højre akse) OECDs olieefterspørgsel (højre akse) Non-OECD olieefterspørgsel (højre akse) Kilde: EIA 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 7 Offentlig budgetbalance Pct. af BNP 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12-14 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 USA Euroområdet Danmark -14 Kilde: OECD og IMF 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 8 4
Primært finanspolitisk gab i pct. af BNP Cottareli, Carlo, and Andrea Schaechter. Long-Term Trends in Public Finances in the G-7 Economies Staff Position Note SPN/10/13. Washington, D.C.: IMF, 2010. Print. 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 9 Finansiel opsparing i den private sektor Pct. af BNP 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12-14 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 Sp an ien Danmark Tyskland Sv er ig e Storbritanien Kilde: OECD 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 10 5
Opsparingsbalancer, Danmark Pct. af BNP 15 10 5 0-5 -10 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ikke-finansielle selskaber Finansielle selskaber Offentlig forvaltning og service Husholdninger Overskud på betalingsbalancens løbende poster 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 11 Seneste økonomiske udvikling i Danmark 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 12 6
Seneste konjunkturvurdering 2009 2010 2011 2012 BNP, pct. år-år -5,2 2,0 1,9 1,9 Ledighed, netto, 1000 pers. 98 115 124 115 Bet al ingsbalan ce, pct. af BNP. 3,6 4,9 4,5 4,0 HICP, pct. år-år 1,1 2,2 1,9 1,5 Offentlig saldo, pct. af BNP -2,8-3,9-4,8-3,5 Anm.: Danmarks Nationalbanks december-prognose 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 13 Udenrigshandel 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 14 7
Investeringer Mia. kr. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Faste bruttoinvesteringer mv. Faste bruttoinvesteringer, maskiner, transportmidler mv. Faste bruttoinvesteringer, byggeri og anlæg 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 15 Husholdninger 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 16 8
Forbrugs- og formuekvote for husholdninger Pct. af disponibel indkomst 98 Pct. af disponibel indkomst 600 96 94 525 450 375 92 300 90 225 150 88 75 86 0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Forbrugskvote Formuekvote (højre) Anm.: Forbrugskvoten er 4 kvartalers glidende gennemsnit. 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 17 Boligmarkedet og overophedning 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 18 9
Boligpriser 2000 priser 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Realiseret real handelspris på parcel-/rækkehuse Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 19 Effektiv ejendomsværdibeskatning Pct. 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Effektiv ejendomsværdiskat Kilde: Økonomi- og erhvervsministeriet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 20 10
Ledighed Pct. af arbejdsstyrke 14 1.000 personer 80 12 60 10 40 8 20 6 0 4-20 2-40 0 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010-60 Ledighedsgab (højre) Strukturel ledighed Ledighed Kilde: Finansministeriet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 21 Beskæftigelse 1000 personer 2950 2900 2850 2800 2750 2700 2650 2600 2550 1000 personer 80 60 40 20 0-20 -40-60 -80 2500 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010-100 Beskæftigelsesgab (højre) Beskæftigelse Strukturel beskæftigelse Kilde: Finansministeriet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 22 11
Produktionsgab og direkte provenueffekter af finanspolitikken Pct. af BNP 4 3 2 1 0-1 -2-3 Pct. af BNP 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12-4 Direkte provenueffekter fra finanspolitikken Produktionsgab Kilde: Finansministeriet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 23 Lønudvikling Pct. 6 5 4 3 2 1 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Danmark Euroområdet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 24 12
Makropolitik Undervurder aldrig betydningen af makropolitikken Gør systemet stabilt Stram op i gode tider Fejler man i det : Gode opfejningsinstrumenter findes ikke 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 25 Inflation Pct. år-år 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 USA Euroområdet Storbritannien Danmark 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 26 13
Kronekursen og rentespænd DKK pr. euro 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 Procentpoint 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 5 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010-0,5 Kilde: EcoWin DKK pr. euro Sikret rentespænd 1 mdr. DKK-eur (Højre akse) Spænd til Tyskl and på 10-årige st at sobli gationer (Højre akse) 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 27 10-årige statsrenter i USA og Tyskland Pct. 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 USA 10-årige statsobligationer Tyskland 10-årige statsobligationer Kilde: EcoWin 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 28 14
Spænd mellem lang og kort realkreditrente Pct. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kort realkreditrente Lang realkreditrente Kilde: Realkreditrådet 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 29 Taylorregel USA Pct. 30 25 20 15 10 5 0-5 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Taylor-regel Fed Funds target rate Taylorregel som beskrevet i John B. Taylor (1993), Discretion versus policy rules in practice, Carnegie Rochester Conference Series on Public Policy, North-Holland. 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 30 15
Taylorregel euroområdet Pct. 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Taylorregel ECB rente Taylorregel som beskrevet i Bartholdy m.fl., Erfaringer med eurosamarbejdet i de første 10 år, Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt, 3 kvt. 2008 25-02-2011 DANMARKS NATIONALBANK 31 IPD Denmark Annual Property Index 2010 Torben Damgaard, Client Manager, IPD Norden 24 February 2011 On the pulse of the property world 16
Agenda IPD 2011 ipd.com 33 IPD Denmark Annual Property Index Denmark databank 2010 IPD Databank capital value (million) 104,293* Ejendomspartnerselskabet af 1/7.2003 Number of properties 1,004 IPD coverage Approx 40% Number of funds 20 2 12 2 25 Retail Office Industrial 60 Residential Other IPD 2011 ipd.com 34 17
IPD Denmark Annual Property Index 2010 Number of properties 250 Segments 200 205 150 123 100 50 35 78 34 60 44 87 59 87 74 30 25 0 IPD 2011 ipd.com 35 Valuation based index Denmark all properties end year Market value at 31 December External valuations or a combination for 30% of the capital value 2010 DCF Method gaining wider acceptance 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Inhouse/External Valuation External or combination In House 26 30 13 14 16 17 3 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 11 12 12 Valuation Method Cap Method DCF Method Comparable Sales Method 21 24 26 32 31 IPD 2011 ipd.com 36 18
Capital growth returns to positive territory 2010 All property total return, its components and drivers, % Total Return 5.3 Components of Return Income Return 5.0 Capital Growth 0.3 Drivers of Capital Growth Rental Growth 0.6 Yield Impact 1.2 Residual -1.5 Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 37 Capital Growth Returns to Positive Territory All property performance 10 years Denmark 20 15 Returs, % 10 5 5,3 9,1 5,0 5,5 0-5 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 10 years Income Return Capital Growth Total Return Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 38 19
The Return of Yield Compression All property performance 10 years 20 Residual Valuation yield impact on capital values Market rental value growth Capital Growth 15 10 % 5 0-5 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 39 Office sector outperforms Capital and income return sectors 2010 Total return Office 6,2 5,4 0,7 Industrial 4,9-1,8 6,8 Retail 4,4 0,0 4,5 Residential 2,5-0,7 3,3 All Property 5,3 5,0 0,3-3 -2-1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Returns, % Income return Capital growth Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 40 20
Yields start to fall again but not for all segments Market rental value growth and yield impact 2010 Capital Growth Office 0,7 Industrial -1,8 Retail 0,0 Residential -0,7 All Property 0,3-5 -3-1 1 3 5 Market rental value growth Valuation yield impact on capital values Residual Source: IPD Denmark Annual Property Digest Returns, % IPD 2011 ipd.com 41 Positive Trend for Residential Annual total returns by sector Denmark 40 35 30 Retail Office Industrial Residential 25 20 15 10 10,2 8,9 8,1 7,2 5 0-5 -10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 10 years Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 42 21
Sectors ranked over investment period Total returns ranked by sector Denmark 2010 3 years 5 years 10 years Retail 3 1 1 2 Office 1 2 2 3 Industrial 2 3 3 4 Residential 4 4 4 1 Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 43 Copenhagen Broer og Frederiksberg Tops Capital and income return Office 2010 Total return Copenhagen Broer & Fred Copenhagen Harbour Copenhagen other Odense, Århus, Ålborg Copenhagen CBD Rest of Denmark Copenhagen North Copenhagen South & West -4-2 0 2 4 6 8 10 Returns, % Income return Capital growth Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 44 22
Best Performing Segment in 2010 Segment ranking 2010 Denmark 10 8 Returns, % 6 4 2 0-2 Income return Capital growth Total return Source: Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 45 Residential Copenhagen - highest long term returns Segment ranking annualised 10 yrs Denmark 12 10 Returns, % 8 6 4 2 0 Income return Capital growth Total return Source: Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 46 23
Property and Other Assets Annualised returns over periods to 2010 in Denmark, % pa 30 25 20 15 10 5 0-5 -10 5 25 12 9 8 8 8 4 5 4 6-4 1 year 3 years 5 years 10 years Direct Property Equities Bonds Direct property is the top asset over the last 5 and10 years Source: IPD, OMXCCAP, JPM GBI 7-10yr, Ecowin IPD 2011 ipd.com 47 Conclusion Denmark Performance 2010 Capital values up for offices due to Rising rents Dropping yields Industrial and Residential continues to drop in value Long term performance Residential highest total return in the long term Office and industrial worst performing sectors Long term property total return around 9% per annum IPD 2011 ipd.com 48 24
IPD calendar 2011 Client Presentations Market Report Denmark Annual Property Digest (2000 2010) 5 th May 7 th IPD / KTI Nordic Property Investment Briefing in Copenhagen, see www.ipd.com/nordic 19 th -20 th May 13 th IPD European Property Investment Conference, Amsterdam www.ipd.com/events Full IPD calendar at www.ipd.com IPD 2011 ipd.com 49 IPD Drottninggatan 33, SE-111 51 Stockholm Sweden Tel: +46 (0)8 400 252 30 www.ipd.com/denmark Christina Gustafsson christina.gustafsson@ipd.com Tel: +46 (0)70 813 5757 Torben Damgaard torben.damgaard@ipd.com Tel: +46 (0)76 174 3989 Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) 2011. Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) 2011. All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2011 ipd.com 50 25
IPD International Indices 2010...the story so far... Mark Clacy-Jones, Head of Indices, IPD On the pulse of the property world 23 February 2011 Agenda IPD 2011 ipd.com 52 26
IPD International Indices - Coverage Total Returns % pa, Local Currencies 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 -40 1981 1986 1991 1996 2001 2006 Austra lia Be lgium De nmark France Ireland Japan Netherlands Norw ay Portugal Spain Switzerland USA Austria Cana da Finland (KTI) Germany Ita ly Korea New Zealand Poland South Africa Sweden UK IPD Global Index IPD Indices covered a total of 23 countries in 2009. 52,000 properties 1048 funds 748bn capital value 12 countries have a history greater than 15 years 8 countries have a history greater than 20 years Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 53 Market Context - Capital Growth in Current Cycle Capital Growth % pa, Local Currencies 30 20 10 0-10 -20-30 -40-50 Austra lia Be lgium De nmark France Ireland Japan Netherlands Norw ay Portugal Spain Switzerland Austria Cana da Finland (KTI) Germany Ita ly Korea New Zealand Poland South Africa Sweden UK 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 USA IPD Global Index All countries trending in similar way though spread of returns is high, particularly in 2007-2009 Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 54 27
Market Context - Growth in values since 2002 & subsequent fall since peak 120% 100% 80% 60% Value loss from peak to Dec 09 Value growth since 2002 Net gains 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 55 Market Context - Total Returns 2009 by Country Total Return % pa, Local Currency 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 -30-35 South Africa Korea Switzerland Norway Austria Denmark Finland (KTI) UK Belgium Germany Sweden Italy Portug al Netherlands Canada France Australia New Zealand Poland Japan IPD Global Spain USA Ireland Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 56 28
Market Context - Total Returns 2009 by Country Ranked local currency returns for the 10 Eurozone markets..followed by 6 Eurofringe markets..and the 7 from Americas and Asia Pacific Big spreads across each region Eurozone Rest of Europe Rest of World 10 5 0-5 -10-15 -20-25 -30 IPD 2011 ipd.com 57 International Property 2010 Total Returns % pa Returns for the 9 countries with 2010 results so far Ireland -2.4% Netherlands 4.6% Denmark 5.3% Finland 7.0% Australia 9.5% Sweden 10.4% Canada 11.1% USA 15.1% UK 15.2% Ireland Netherlands Denmark Finland (KTI) Australia Sweden Canada USA UK -5 0 5 10 15 20 Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 58 29
International Property 2010 Total Returns % pa How does that compare to 2009? Improvement in all countries UK ahead in the cycle USA, Canada, Australia swing from negative to positive Northern Europe picking up Ireland still negative Ireland Netherlands Denmark Finland Australia Sweden Canada USA UK -25-20 -15-10 -5 0 5 10 15 20 2009 2010 Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 59 Sector returns by country 2010 total returns % pa Retail Office Industrial Residential Australia 9.5 9.3 8.4 - Canada 15.6 8.5 8.8 7.6 Denmark 4.4 6.2 4.9 2.0 Finland 7.6 4.7 6.6 12.0 Ireland -3.0-1.8-2.9 - Netherlands 7.8 4.3 1.0 2.8 Sweden 10.2 10.6 4.6 9.4 UK 16.1 16.0 10.9 - USA 13.7 13.4 11.4 23.8 IPD 2011 ipd.com 60 30
Although What else marked do we variations know? persist 3 other markets some 2010 results France & Italy rising Japan bottoming out 110 105 100 95 90 85 80 France Italy Japan Source: IPD IPD 2011 ipd.com 61 What is to come in 2011? 15 Downturn was yield driven 10 5 Real economy hit rents 0 Recovery was yield driven -5-10 Currently flat -15 Dec-01 Dec-02 Dec-03 Dec-04 Dec-05 Dec-06 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 2011 outlook uncertain Quarterly performance: Total Return Rental Value Growth Yield Impact IPD 2011 ipd.com 62 Source: IPD 31
Conclusions Real Estate is moving through a severe cyclical downturn Severity differs across countries but not regional All signs from 2010 data are positive...so far... IPD 2011 ipd.com 63 IPD 1 St John s Lane London EC1M 4BL UK Tel: +44 (0) 207 336 9200 www.ipd.com Mark Clacy-Jones mark.clacy-jones@ipd.com Tel: +44 (0) 207 336 9298 Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) 2011. Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) 2011. All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2011 ipd.com 64 32
33
34
35
36
Steen & Strøm Danmark 37
Berlingske, januar 2010 Berlingske, marts 2010 38
Berlingske, marts 2010 Berlingske, april 2010 39
Jyllands-Posten, april 2010 Berlingske, maj 2010 40
Berlingske, juni 2010 Berlingske, juni 2010 41
Berlingske, juni 2010 Børsen, juni 2010 42
Berlingske, juli 2010 Berlingske, juli 2010 43
Berlingske, august 2010 Berlingske, august 2010 44
Berlingske, august 2010 Børsen, september 2010 45
Jyllands-Posten, oktober 2010 Børsen, februar 2011 46
Berlingske, februar 2011 Jyllands-Posten, februar 2011 47
Centerbarometer 4.kvartal 2010 Omsætningsudvikling december Omsætningsudvikling hele 2010 101 102 101 99 98 99 99 99 Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories Omsætningsudvikling 4.kvartal Kundeudv ikling 2010 101 99 102 102 100 101 99 Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories December 4. kv t. ÅTD dec. S&S-adm. centre i forhold til detailhandlen 48
Kommuner med mere end 50.000 indbyggere 49
Vinderbyer i Danmark Kædebutikkernes foretrukne placeringer 50
Centre i Danmark Vinderbyer og centre i Danmark 51
ICP. Danmarks Største Shoppingcentre2010 og 2009 Omsætning i de 100 største shoppingcentre i Danmark Kilde: ICP. Danmarks Største Shoppingcentre Mia. inkl. moms 52
De 10 største centre i Danmark 2009 Center Field s Kolding Storcenter Rosengårdcentret Aalborg Storcenter Waves Lyngby Storcenter Rødovre Centrum Fisketorvet Shoppingcenter Næstved Storcenter City 2 Omsætning 2.511 mio. kr. 2.052 mio. kr. 2.000 mio. kr. 1.900 mio. kr. 1.850 mio. kr. 1.797 mio. kr 1.784mio. kr 1.500 mio. kr 1.470 mio. kr. 1.387 mio. kr. Center m 2 Field's 74.000 m 2 Waves 68.000 m 2 City 2 63.000 m 2 Kolding Storcenter 60.000 m 2 Rosengårdcentret 54.000 m 2 Fisketorvet 39.000 m 2 Shoppingcenter Rødovre Centrum 38.000 m 2 Aalborg Storcenter 35.000 m 2 Ro s Torv 35.000 m 2 Lyngby Storcenter 34.000 m 2 Kilde: Danmarks Største Butikscentre, ICP (omsætning inkl. moms) Butikscentrenes udvikling Aktuelle centerprojekter 53
Hjørring Bispetorv er under opførelse og vil rumme ca. 12.000 m 2 detailhandel og 350 P-pladser Føtex er allerede åbnet og Elgiganten og Toys R Us åbner i november. Resterende ca. 4.000 m 2 udlejes til udvalgsvarebutikker Aalborg Shoppen i området City Syd udvides med 15.500 m 2, heraf godt 12.500 m 2 til detailhandel Udvidelsen vil bl.a. huse en ny Elgiganten (4.300 m 2 ) 54
Århus På sigt sammenbygning af rutebil- og togstation omkring den nuværende banegård. Omforandring af i alt 70.000 m 2 stort område I den forbindelse ventes Bruuns Galleri udvidet med mellem 5.000-12.000 m 2. 2016 Silkeborg Projekt i det centrale Silkeborg, der vil indlemme både det eksisterende Torvecentret og Føtex Omfang i alt 25.000 m 2. Forventet byggestart i 2011 og åbning i 2014 55
Skanderborg Citycenter ved Adelgade på ca. 14.000 m 2 med i alt 20 butikker og spisesteder. Ca. 400 P-pladser Byggeri netop påbegyndt centret ventes at åbne sidst i 2012 med bl.a. Føtex, Fætter BR, H&M, Inspiration samt Deichmann Sko Esbjerg TK Development opfører shoppingcenter på ca. 28.000 m 2 på banearealerne ved Esbjerg station Endelig lokalplan forventes klar primo 2011, så centret kan åbne i 2012 Billeder: Skovhus Architects 56
Haderslev Citycentret Galleri H opføres tæt ved gågade og Føtex 12.000 m 2 inkl. biograf med 4 sale samt fitnesscenter Forventet åbning ultimo 2012 Billeder: www.galleri-haderslev.dk Jylland i øvrigt Der er overvejelser om større butiksbyggerier i bl.a. Horsens (på slagterigrunden) og i Holstebro (på Enghaven P-plads) men tidsplan og endeligt omfang er endnu ukendt 57
Svendborg Udvidelse af det eksisterende Svendborg Bycenter fra ca. 8.000 m 2 til ca. 14.000 m 2 Flere P-pladser Tidsplan endnu uvis Odense Planer om stort toetagers butikscenter på Slagteri-grunden grunden og en del af godsbanearealet ca. 40.000 m 2 En del af helt ny bydel på i alt 110.000 m 2 Ca. 2.000 parkeringspladser (kælder) Tidsplan endnu uvis Rosengaardcentret arbejder lige nu med en reduktion af Kvickly Xtra frigiver 4.000 m 2, der anvendes til nye udvalgsvarebutikker. Derudover udbygning (ca. 1.000 m 2 ) 58
Hillerød Stort projekt med udvalgsvarebutikker og box stores i området Møllebro Op mod 85.000 m 2 i alt. Kan udbygges i etaper Tidsplan endnu uvis Roskilde Stort projekt med i alt op mod 100.000 m 2 beliggende i spændet mellem Roskilde bymidte og ROs Torv Ca. 30.000 m 2 til storbutikker, detailhandel i øvrigt og spisesteder. Ca. 2.500 P-pladser Tidsplan endnu uvis 59
Taastrup Taastrup Torv nyt shoppingcenter i tilknytning til stationen. 8.000 m 2 detailhandel, herunder varehus på 3.700 m 2 Åbning i foråret 2012 Hørsholm Konkrete planer for en udvidelse på 6.000 m 2 af Hørsholm Midtpunkt ligger klar Udvidelsen vil betyde 15-20 nye butikker og 1.200 flere P- pladser. Tidsplan endnu ukendt 60
Vanløse Holberg Fenger Gruppen udvikler lige nu 2 grunde beliggende i tilknytning til bymidten (Jernbane Allé) lige ved Vanløse Metro-station Shoppingcentret (Galleri A) bliver ca. 25.000 m 2 og forventet åbning i 2012/2013. Valby Grønttorvet flytter fra Valby til Høje Taastrup i 2013, hvilket giver rum for en helt ny bydel (Christiansberg) Det samlede omfang af detailhandel er uvist, men her er bl.a. mulighed for at etablere udvalgsvarebutikker større end 2.000 m 2 61
Frederiksberg Nordens Plads: På sigt udvikling af den nuværende butikskoncentration ved Domus Vista Der er udlagt i alt 90.000 m 2 til detailhandel i hele Frederiksberg kommune frem mod 2021, så der kan ventes flere tiltag 29.000 m 2 heraf udlagt ved Flintholm St., hvor der er mulighed for udvalgsvarebutikker op til 10.000 m 2 /stk. Carlsberg Ølproduktionen er flyttet til Fredericia, hvilket har åbnet op for udvikling af en helt ny bydel på 600.000 m 2 Detailhandel: i alt omkring 25.000 m 2 62
København city Nu kommer Torvehallerne på Israels Plads! Åbningen af i alt 2.500 m 2 med fødevarehandel er berammet til 2011 Fields Fields fase II bestående af i alt 56.000 m 2 (inkl. bolig, kontor, leisure mv.) Så småt ved at planlægge og udvikle en bid heraf (8.000 m 2 ), formentlig til detailhandel og evt. biograf 63
Malmø Meget stort projekt, Emporia, lidt uden for Malmø centrum. 93.000 m 2 og 220 butikker og spisesteder 3.500 P-pladser. Åbning berammet til efteråret 2012 Kun et kvarter med tog fra København og Kastrup Generelle betragtninger om detailhandelsudviklingen i DK Krav til udvalg og koncentration. Forbrugerne stiller flere og flere krav til både butikkernes antal og variation. Detailhandlen koncentreres, og den regionale konkurrence bliver større. Udbygning af detailhandlen bør/vil derfor ske i direkte tilknytning til den eksisterende handel, så størst mulig synergi opnås og uhensigtsmæssig spredning af handlen undgås. Kravet om koncentration af detailhandlen gælder også for de store pladskrævende varegrupper, som også oplever en fordel ved at være placeret samlet frem for spredt i forskellige erhvervsområder. 64
Generelle betragtninger om detailhandelsudviklingen i DK...samt krav til kvalitet, oplevelser og et attraktivt shoppingmiljø Nøgleordet bliver kvalitet, hvor forbrugerne i højere og højere grad vil søge oplevelser i forbindelse med indkøbsturen - både når det gælder selve butikkernes indretning og attraktion og hele indkøbsmiljøet. Det stiller krav til bymiljøet, som udover et alsidigt detailhandelstilbud også skal tilbyde et aktivt kulturmiljø, offentlige og private servicefunktioner, restauranter /cafeer, underholdning, og behagelige omgivelser med f.eks. vand, pladser og kunst ( Place Making ) Forbrugernes voksende krav, kombineret med større og større mobilitet gør, at de er villige til at køre længere for at få det bedste og mest varierede detailhandelsudbud. Krav til Concept Management (Brandingfilosofi) Markedets mæthedsgrad stiger og konkurrencen skærpes mellem veldefinerede og selvstændigt profilerede indkøbssteder (både centre og byområder). Fremtiden bliver derfor i endnu højere grad en kamp på samlet concept Concept Management hvor de centre som bedst forstår at profilere sig i de markeder, som de betjener mht. sortiment, varebudskab, miljø og oplevelser bliver vinderne 65
Fredag, lørdag og søndag er klart de mest effektive dage. 66
Liberaliseringen af Lukkeloven og herunder især flere søndagsåbninger i centrene vil Generelt give en konkurrencefordel i forhold til detailhandlen uden for centrene Skabe meromsætning til centrene Kræve en stor, fælles opbakning fra butikkerne i centret for at blive en succes Der er ingen tvivl om, centrene ville stå klart stærkest i markedet ved ensartede søndagsåbningstider for alle, større centre i DK. Det optimale ville ud fra en markeds- og kommunikationsmæssig betragtning være, at alle centrene holdt søndagsåbent den første og sidste søndag i måneden samt hele december. Men det er ikke realistisk, og vi kan derfor forvente mere differentierede åbningstider for centrene (afhængig af centrenes størrelse, status og position i markedet) Tak for opmærksomheden 67
Trends på Ejendomsmarkedet Vision for investeringsfonde Inge Heinrichsen Partner, KPMG Media partner: IPD 2011 ipd.com 135 Vision for investeringsfonde Inge Heinrichsen KPMG 24. februar 2011 68
Vision for investeringsfonde Agenda/Perspektiver Hvorledes indgår ejendomme i investeringsfonde i dag? Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Hvordan vil krav fra AIFM-direktivetpåvirke? Er der en fremtid for REIT's i Danmark? Investeringsfonde om 5 år? 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 137 Hvorledes indgår ejendomme i investeringsfonde i dag? Gældende regler for institutionelle investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber) er beskrevet i lov om finansiel virksomhed 162 Investering i en investeringsfond med ejendomme kvalificeres efter strukturen i investeringsfonden - noteret/unoteret kapitalandel osv. Der ses kun igennem til de underliggende ejendomme, hvis der er tale om et "moder-/datterforhold" mellem investor og investeringsfonden ( 162, stk. 2) Oftest klassifikation som unoteret kapitalandel (stk. 13:10 %) Finanstilsynets trafiklysscenarier ser dog igennem! 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 138 69
Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Solvens II-direktivet (1. januar 2013) Lovgivningsmæssig implementering i Danmark. Finanstilsynet Fra generelt kapitalkrav samt placeringsregler > risikobaseret kapitalkrav samt risikovurdering Betydning for hvordan forsikringsselskaber og pensionskasser tænker investeringer? Drøftelser i sektoren - individuelle vurderinger Betydning for ejendomsinvesteringer qua investorpåvirkning 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 139 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Tre søjler - Hvordan kommer Solvens II til at virke? De tre søjler - indholdet i reglerne Søjle I Søjle II Søjle III Kvantitative krav Værdiansættelse af aktiver Værdiansættelse af passiver Egenkapital Minimumskapitalkrav (MCR) Solvenskapitalkrav (SCR) Standardmodel Intern model Investeringsregler (prudentperson) Kvalitative krav og tilsyn Tilsynsmyndigheder og generelle regler Ledelsens ansvar Ledelsessystem Own Risk and Solvency Assessment(ORSA) "Fit and proper" Outsourcing Krav til offentliggørelse Tilsynsindberetning Offentliggørelse Årlig solvens og finansiel rapport om finansielle forhold Politik for offentliggørelse 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 140 70
Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Beregning af solvenskapitalkrav - standardmodellen Tekniske beregninger og modeller Aktiver/passiver i selskabet vurderes og risikosættes Markedsrisici består af: Renterisiko Spread-risiko Aktierisiko Ejendomsrisiko Valutarisiko osv. Koncentration Stød beregnes (49/39/25 osv.) 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 141 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Udfordring for ejendomsfonde - betydning for branchen? Skift i asset-allokering hos institutionelle investorer på grund af Solvency II? Fokus på hedgepositioner? Geografisk skift? Kvalifikation af underliggende risici - udfordring i risk management og rapportering Struktur af investeringsfonde tilpasses solvency? 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 142 71