1 København, den 18. november 2008 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægler Niels Hald City A/S Gl. Kongevej 37 A 1610 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af tilvalgte ydelser som krævet. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af administratorskema og for administrators udarbejdelse af overdragelsesaftale. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelsbolig og rettede derfor henvendelse til indklagede. Den 28. september 2007 sendte indklagede i en e-mail sit oplæg til salg af lejligheden til klager. Samme dag skrev klager en e-mail til indklagede: Jeg er helt enig med den af dig fastsatte pris på 1.490.000,00. Derudover har jeg følgende tilføjelser/spørgsmål: Og sidst men ikke mindst. Jeg vil gerne ofre de ekstra kroner på bredere markedsføring. Dvs. jeg vil gerne have andelen annonceret i Berlingske, Politiken osv.. Senere samme dag sendte indklagede en ny e-mail til klager: Vedlagt salgsbudget og formidlingsaftale med dit rigtige efternavn (sorry) og en markedsføringspakke i Berlingske og Politikken Den 1. oktober 2007 underskrev klager formidlingsaftale om salg af andelsboligen
2 gældende for 5 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen: Af det til formidlingsaftalen hørende budget fremgik vedrørende annoncering og øvrige
3 salgsfremmende foranstaltninger: Den 22. oktober 2007 underskrev klager en købsaftale om salg af andelsboligen. Overdragelsessummen var aftalt til kr. 1.490.000,00. Overdragelsesaftalen var udarbejdet af ejendomsadministrationsselskabet. Den 30. oktober 2007 sendte indklagede sin faktura til klager: Det fremgår af sagen, at klager har betalt indklagedes faktura. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af beløb opkrævet til tilvalgte ydelser, som klager ikke har modtaget. Klagers andelsbolig blev solgt i løbet af ca. 14 dage, hvor der var 2 fremvisninger, begge for den senere køber.
4 Klagers andelsbolig var annonceret på internettet i en til to uger. Det var uden foto, og med en tekst magen til en anden lignende lejlighed, som indklagede også havde til salg. Klager accepterer at skulle betale det vederlag, der er aftalt i formidlingsaftalen med indklagede, men vil ikke betale for de ydelser, hun ikke har modtaget. Klager vil alene betale for den ene annonce, der var indrykket i avisen, også selvom annoncen var uden foto. Denne annonce i Berlingske Tidende anslår klager til kr. 1.500,00. Klager kræver tilbagebetaling af det samlede beløb vedrørende tilvalgte ydelser, kr. 23.625,00, fratrukket beløbet til annoncen kr. 1.500,00, i alt kr. 22.125,00. Klager vil ikke betale det opkrævede beløb til fotograf og billedbehandling, idet der ikke nåede at komme en fotograf ud, før andelsboligen var solgt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udlæg til andelsboligskema og administrators udarbejdelse af overdragelsesaftale. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af markedsføring som krævet. Indklagede gjorde udtrykkeligt klager opmærksom på, at betaling af salær og markedsføring var uafhængig af længden af salgsforløbet og antallet af annoncer. At andelsboligen alene nåede at blive annonceret 2 gange, henholdsvis i Berlingske Tidende og i Vesterbrobladet, betyder således ikke noget i forhold til indklagedes krav på betaling af markedsføring. Omvendt ville det ikke have kostet klager yderligere, selvom andelsboligen havde stået meget længe til salg. Det er rigtigt, at der ikke nåede at komme fotograf ud på ejendommen, og klager skal derfor ikke betale herfor. Indklagede har endnu ikke tilbagebetalt beløbet til klager. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen mellem klager og indklagede, at der er indgået aftale om betaling af et resultatafhængigt vederlag. Under øvrige salgsfremmende foranstaltninger er aftalt basismarkedsføring (pakke 1) kr. 12.375,00 inkl. moms, tilvalgt markedsføring Politiken/Jyllandsposten/Berlingske Tidende (pakke 3) kr. 10.500,00 inkl. moms, Boligmarkedet Lejligheder kr. 3.125,00
5 inkl. moms, Fotos billedbehandling og plantegning, kr. 5.000,00 inkl. moms og internet markedsføring kr. 5.000,00 inkl moms. Nævnet skal i den forbindelse bemærke, at da disse udgifter er opkrævet som en del af det samlede vederlag, har indklagede krav på betaling heraf, uanset om udgifterne har været afholdt eller arbejdet udført. Det fremgår imidlertid af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering vedrørende basismarkedsføring, tilvalgt markedsføring og Boligmarkedet Lejligheder, idet det ikke heraf fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af disse beløb, i alt kr. 26.000,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Det fremgår af sagen, at indklagede har oplyst til klager, at hun ikke skulle betale udgift til foto. Nævnet finder derfor, at indklagede skal tilbagebetale kr. 5.000,00 til klager. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at da der ikke i formidlingsaftalen er indgået aftale om betaling af dokumentationsomkostninger, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor betale kr. 3.200,00 inkl. moms til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00.
6 Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 34.900,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 34.200,00 fra den 22. januar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand