Århus Kommune Lokalplan nr. 637 Erhvervsområde ved Store Ravnsbjerg. Hovedkontor for ARLA Foods KONGSBAK INFORMATIK December 2001
Århus Kommune Lokalplan nr.: Erhvervsområde ved Store Ravnsbjerg i Viby Hovedkontor for ARLA Foods Indeholder tillæg nr. 181 til Kommuneplanen 637 Statistikområde/distrikt nr.: 02.40 Registreringskortblad nr.: 65 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor December 2001
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Her ligger lokalplanområdet Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22. Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelsty-relsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11. Illustrationstegninger er udført i samarbejde med 3xNielsen A/S Kystvejen 17, 8000 Århus C. Tlf. 87 31 48 48.
1 ÅRHUS KOMMUNE LOKALPLAN NR. 637 Erhvervsområde ved Store Ravnsbjerg i Viby. Hovedkontor for ARLA Foods. INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 8 2. Område... 8 3. Anvendelse... 8 4. Udstykning... 9 5. Trafikforhold... 9 6. Teknisk forsyning... 10 7. Bebyggelsens omfang og placering... 10 8. Bebyggelsens udseende... 11 9. Ubebyggede arealer... 11 10. Støj og vibrationer... 12 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 13 12. Ophævelse af servitut... 13 13. Ophævelse af lokalplan... 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, teknisk forsyning m.v.. 14 TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER... 20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger... 21 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 181 til Kommuneplan... 22 LOKALPLANKORT... KORTBILAG Vedtagelsespåtegninger... 25
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for området ved Store Ravnsbjerg mellem Skanderborgvej, Ringvej Syd og jernbanen i Viby. Lokalplanområdet, der er ca. 8,4 ha stort og ligger i byzone, er ved lokalplanens udarbejdelse privat ejet. Lokalplanområdet omfatter en mindre ældre bebyggelse og er især karakteriseret af to markante delvis bevoksede høje, Store Ravnsbjerg og en mindre høj, der giver området store landskabelige kvaliteter. Begge høje og deres karakteristiske beplantninger bevares, idet ny bebyggelse placeres under hensyn til bevarelse af højene. Baggrunden og målet med lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for opførelse af en ny erhvervsbebyggelse i området i form af kontorformål og lignende, idet Arla Foods har planer om at opføre et nyt hovedkontor i området. Ved lokalplanens udarbejdelse har Arla Foods til huse i erhvervsbebyggelsen, der ligger umiddelbart vest for lokalplanområdet, samt afdelinger spredt beliggende på andre lokaliteter i det østjyske område. Lokalplanen giver mulighed for, at Arla Foods kan samle sine aktiviteter på et sted. En mindre del af lokalplanområdets vejarealer er omfattet af lokalplan nr. 397. Det medfører, at lokalplan nr. 397 ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. Planens hovedtræk Anvendelse Lokalplanområdet er udlagt til erhvervsformål i form af kontorvirksomheder, liberale erhverv, udstillings-, service-, undervisnings- og konferencevirksomheder og lignende ikke forurenende virksomheder. Området må endvidere anvendes til gæsteboliger i tilknytning til områdets virksomheder. Bebyggelsens omfang, placering og udseende I området er der udlagt byggefelter, idet ny bebyggelse kun må opføres inden for byggefelterne. Byggefelterne omfatter dels et større byggefelt til erhvervsbebyggelse, der er placeret mod øst og delvis mellem områdets to høje, og dels tre mindre punktformige byggefelter på vestsiden af den store høj, idet disse byggefelter alene må anvendes til mindre bebyggelse i form af gæsteboliger. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 50 for lokalplanområdet. Det betyder, at der kan opføres bebyggelse med et etageareal på maksimalt ca. 40.000 m 2 i lokalplanområdet. Heraf må etagearealet til gæsteboliger i byggefelterne hertil ikke overstige 1.000 m 2.
Erhvervsbebyggelsen må opføres i maksimalt 4 etager foruden eventuel kælder, mens bygningshøjden ikke må overstige 16,5 m. Dog kan dele af erhvervsbebyggelsen opføres med en ekstra tagetage på en mindre del af bebyggelsen og i større højde, såfremt særlige hensyn til virksomhedens drift eller indretning nødvendiggør det, eller arkitektoniske forhold gør det ønskeligt. Bebyggelse til gæsteboliger i byggefelterne hertil må ikke opføres med mere end 3 etager og i større højde end 10 m. Lokalplanen indeholder endvidere hovedtræksbetonede retningslinier for bebyggelsens udseende og udformning, der skal medvirke til at sikre helhedskarakteren. Vejforhold og parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra Skanderborgvej og Ringvej Syd. Vejbetjeningen fra Skanderborgvej etableres som en ny tilslutning i det signalregulerede kryds ved Frydenslund. Fra vejadgangen fra Ringvej Syd vil der være mulighed for at køre højre ind og højre ud. De to vejadgange forbindes med en intern vej, der sikrer, at såvel lokalplanområdet som området med Arla Foods nuværende erhvervsbebyggelse vest for lokalplanområdet kan vejbetjenes fra både Skanderborgvej og Ringvej Syd. For lette trafikanter vil adgangen til lokalplanområdet ligeledes skulle ske via de nævnte vejadgange. I lokalplanområdet er der udlagt areal til parkering, der giver mulighed for etablering af 550-600 bilpladser på terræn. Parkering herudover påregnes at skulle ske som underjordisk parkering i den nye bebyggelse. Vejadgang og parkering til gæsteboliger påregnes at ske uden for lokalplanområdet. Friarealer og beplantning Størstedelen af områdets to karakteristiske høje samt arealer ud mod Skanderborgvej er udlagt som friarealer, der friholdes for bebyggelse og parkering. Endvidere skal de karakteristiske beplantninger på højene bevares. Et eksisterende poppelhegn langs jernbanen bevares ligeledes, mens en eksisterende hegnsbeplantning langs den nordlige fod af højen Store Ravnbjerg kan fjernes. Udlægget af friarealer og bevarelse af højene med beplantning skal sikre, at disse karakterfulde landskabskvaliteter bevares og tegner området udadtil, særligt i området langs Skanderborgvej. 7
8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området kan udnyttes til erhvervsformål i form af kontorerhverv og lignende ikke forurenende virksomheder, at to karakteristiske høje med bevaringsværdig beplantning bevares og friholdes for bebyggelse, bortset fra mindre bebyggelse til gæsteboliger. 2. Område Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på næste side, matr. nr. 16a og del af matr. nr. 16do, begge af Viby By, Viby, samt alle parceller, der efter den 29. januar 2001 udstykkes i området. Se fodnote 1. 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Området er udlagt til erhvervsformål. I området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Kontorvirksomheder, liberale erhverv, udstillings-, service-, undervisnings- og konferencevirksomheder og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomheder. Lokalplanområdet må endvidere anvendes til gæsteboliger i tilknytning til områdets erhvervsvirksomheder. I området må ikke drives detailhandel. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af magistratens 2. Afdeling.
9 N Matrikelkortudsnit. Mål 1:4.000. Lokalplanområdet 4. Udstykning Udstykning inden for området må kun finde sted på grundlag af en af Magistratens 2. Afdeling godkendt udstykningsplan. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Fra Skanderborgvej må der kun etableres vejadgang til lokalplanområdet i forbindelse med en ny tilslutning til det signalregulerede kryds ved Frydenslund, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 2 og 3. Fra Ringvej Syd må der kun etableres vejadgang til lokalplanområdet i form af en tilslutning med mulighed for at køre højre ind og ud, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 2. 2. Alle eksisterende vejadgange til lokalplanområdet nedlægges i h.t. vejlovgivningens regler. 3. Vejtilslutningen til Skanderborgvej skal udformes på en sådan måde, at en servitut for varmetransmissionsledninger respekteres. Se redegørelsen om varmeplanlægning på side 19.
10 Stk. 3. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Veje A-B-C, 12 m bred. Stk. 4. Den del af ejendommen matr. nr. 16do, der ligger uden for lokalplanområdet, har vejret til vej A-B-C. Stk. 5. Der skal for den interne vej godkendes et projekt af Magistratens 2. Afdeling. Stk. 6. Der skal inden for lokalplanområdet anlægges parkering i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune, bl. a. på de hertil udlagte arealer som vist på lokalplankortet. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Stk. 2. Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter til erhvervsbebyggelse henholdsvis bebyggelse til gæsteboliger, bortset fra mindre bygningsdele, såsom trapper, ramper og lignende, der må opføres uden for byggefelterne. Stk. 3. I byggefeltet til erhvervsbebyggelse, jf. lokalplankortet, må bygninger ikke opføres med mere end 4 etager foruden eventuel kælder, og intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 16,5 m over terræn (målt efter reglerne i Bygningsreglementet). Bygninger til trappe- og elevatortårne, teknikrum, tagterrasse og lignende kan opføres som en yderligere etage. Ingen dele af disse bygninger må have en højde, der overstiger 4,0 m. Bygningernes areal må i alt maksimalt udgøre 25 % af bebyggelsens øverste etage. Mindre bygningsdele, som f.eks. ventilationsanlæg, glasoverdækninger og lignende kan punktvis overstige den angivne maksimale højde, såfremt disse i øvrigt udføres, så de harmonerer med bebyggelsen. Stk. 4. I byggefelterne til gæsteboliger, jf. lokalplankortet, må det maksimale etageareal ikke overstige 1.000 m 2. Bygninger må ikke opføres med mere end 3 etager foruden eventuel kælder, og intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 10 m over terræn (målt efter reglerne i Bygningsreglementet). Stk. 5. Inden for lokalplanområdet må der etableres underjordiske parkeringsanlæg. Stk. 6. Bygningslovgivningens bestemmelser om højder og afstande i forhold til naboskel, modstående vejlinie og sti samt mellem bygninger på samme grund er ikke gældende for lokalplanområdet.
11 Stk. 7. Stk. 8. Bebyggelse til gæsteboliger skal tilpasses naturligt terræn, således at højens naturlige skrånende terræn omkring gæsteboligbebyggelserne i princippet bibeholdes uændret. Terrænregulering må kun foretages med tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Facader på ny bebyggelse må som hovedprincip kun opføres af følgende materialer eller kombinationer heraf: Tegl og skærmtegl, natursten, træ, beton, metal, glas og andre transparente materialer. Til facadebeklædning på ny bebyggelse må ikke benyttes reflekterende materiale, der kan give anledning til sundhedsmæssige risici. Materiale til udvendig facadebeklædning med angivelse af refleksionskoefficienten i forhold til almindeligt vinduesglas og termoruder skal forelægges Magistratens 2. Afdeling til godkendelse. Tage på nye bygninger skal fremstå som rolige tagflader som en integreret del af bebyggelsens arkitektoniske helhedskarakter og uden fremtrædende tekniske installationer. Ny bebyggelse skal i øvrigt med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning, materiale og farvevalg udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning inden for området. Skiltning og reklamering må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Udendørs antenner må kun opsættes med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Stk. 2. Der udlægges friarealer som vist med raster på lokalplankortet bagerst i hæftet. Friarealerne skal friholdes for bebyggelse og parkering og må anvendes til ophold og stier. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning må kun fjernes med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling, Naturforvaltningen. Se fodnote 4. 4. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning.
12 Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Eksisterende hegnsbeplantning langs den vestlige grænse af lokalplanområdet må fjernes, jf. lokalplankortet. Parkeringsarealer på terræn, jf. lokalplankortet, skal udformes med en ensartethed i mønster af befæstelser, anlæg og beplantning, eksempelvis som vist på illustrationsplanen på side 3. Parkeringsarealet, der er udlagt i den nordligste del af lokalplanområdet, mellem den interne vej A-B, Skanderborgvej og Ringvej Syd, skal anlægges 0,5-1,0 m under eksisterende terræn og afskærmes med hækbeplantning af bøg langs med Skanderborgvej og Ringvej Syd. Oplagring uden for bygninger må ikke finde sted. Ubebyggede arealer skal med hensyn til proportioner, udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig tilfredsstillende helhedsvirkning i området. 10. Støj og vibrationer Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Vibrationer Af hensyn til vibrationer fra jernbane skal støjfølsom bebyggelse, såsom kontorbebyggelse, placeres i en afstand af mindst 50 m fra jernbanen. Afstanden kan dog reduceres, såfremt det ved målinger kan påvises, at vibrationsgrænsen kan overholdes. Vejtrafikstøj Ved opførelse af bebyggelse til erhvervs- og boligformål skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafik på mindst én facade ikke overstiger henholdsvis 60 db(a) og 55 db(a) på døgnbasis. Ved opførelse af ny støjfølsom bebyggelse (f.eks. kontorer og gæsteboliger) skal det sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som påføres bebyggelsen, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som friarealer påføres, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Jernbanestøj Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanetrafik påfører bebyggelse til erhvervs- og boligformål, på mindst én facade ikke overstiger henholdsvis 65 db(a) og 60 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som jernbanetrafik påfører støjfølsom bebyggelse, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis.
13 Stk. 7. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: - Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. - De i 5 nævnte vejtilslutninger er etableret. - Beplantninger i h.t. 9 stk. 4 og 9 stk. 6 er etableret. 12. Ophævelse af servitut Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitut på matr. nr. 16a, Viby By, Viby, i medfør af planlovens 15 stk. 2 nr. 16: Dokument om bebyggelse m.v., tinglyst den 27. september 1969. Se endvidere redegørelsen nederst på side 15. 13. Ophævelse af lokalplan Den under den 3. oktober 1990 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 397 ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan.
14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplanen for Århus Kommune, som byrådet har godkendt. Kortet på næste side er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanen omfatter som vist rammernes område 12.11.02 ER og en del af rammernes område 12.11.01 ER, der begge er erhvervsformål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet den maksimale bygningshøjde i lokalplanen er fastsat til maksimalt 4 etager og 16,5 m med mulighed for punktvis højere bebyggelse, herunder en ekstra tagetage til teknikhuse og lignende på en del af taget, mens kommuneplanen maksimale højde er fastsat til 12,5 m. Lokalplanens bebyggelsesprocent er fastsat til 50 i overensstemmelse med kommuneplanen. I lokalplanen er der endvidere foretaget en ændret afgrænsning af den del af rammeområdet, der ifølge kommuneplanen skal friholdes for bebyggelse, ligesom der ønskes mulighed for gæsteboliger i området. Ændringen af bygningshøjden og områdegrænsen for arealer, der skal friholdes for bebyggelse, har til formål at koncentrere bebyggelsen inden for afgrænsede byggefelter og at sikre en rimelig udnyttelse af området samtidigt med at arealer med store landskabelige kvaliteter, herunder størstedelen af de to skovbevoksede høje, friholdes for bebyggelse. På baggrund af de nævnte ændringer af rammebestemmelserne er der udarbejdet et tillæg nr. 181 til kommuneplanen, hvor de nævnte ændringer er indarbejdet. Tillægget er gengivet på side 22. Forslag til Kommuneplan 2001 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med det fremlagte forslag til kommuneplan, idet dette forslag ligesom den gældende kommuneplan anfører arealer, der skal friholdes for bebyggelse, men som i lokalplanen får en ændret afgrænsning som anført ovenfor. I kommuneplanforslaget er det maksimale etageantal desuden fastsat til 4 etager, mens lokalplanen giver mulighed for punktvis højere bebyggelse, herunder en ekstra tagetage til teknikhuse og lignende på en mindre del af taget. De nævnte ændringer fremgår ligeledes af kommuneplantillægget på side 22. Hidtidig lokalplanlægning i området En mindre del af lokalplanområdet, der omfatter vejarealer, er omfattet af Århus Kommunes Lokalplan nr. 397. De pågældende vejarealer er medtaget i lokalplanen
15 12.07.11 BO 12.08.04 ER 12.09.03 BO 12.09.04 BO 12.07.10 ER 12.09.05 CE 12.09.12 OF 12.09. 06 BL 12.09.09 BO 12.08.05 BO 12.09.07 OF 09. ER 12.09.08 ER 12.11.02 ER 12. 12.11.01 ER 12.12.06 ER 12.11.04 ER 12.10.14 CE 12.10.08 BO 12.10.01 CE 12.11.05 ER 12.10.09 OF 12.10.10 OF Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet for at sikre mulighed for etablering af en ny vejtilslutning til det signalregulerede kryds ved Frydenslund på Skanderborgvej. Lokalplanen medfører, at lokalplan nr. 397 ophæves for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan. Naturbeskyttelsesloven 17 (Skovbyggelinie) Lokalplanområdet er omfattet af Naturbekyttelseslovens 17 (skovbyggelinie). Gennemførelsen af lokalplanen forudsætter derfor, at Skov- og Naturstyrelsen ophæver skovbyggelinien inden for lokalplanområdet. Servitut om bebyggelse m.m. Lokalplanområdet er omfattet af en ældre servitut, lyst den 27. september 1969, hvori der er fastsat bestemmelser om områdets anvendelse, bebyggelsens omfang og byggeområder m.m. Den pågældende servitut er ikke i overensstemmelse med den gældende kommuneplan. Servitutten findes ikke længere at være aktuel og ophæves i forbindelse med lokalplanlægningen, jf. lokalplanens 12. En del af
16 servituttens intentioner om friholdelse af størstedelen af områdets to karakteristiske høje for bebyggelse er dog videreført i lokalplanen, hvor endnu større dele af højene er friholdt for bebyggelse. Århus Kommuneatlas I forbindelse med udarbejdelsen af Århus Kommuneatlas er der foretaget en registrering af bevaringsværdien af 4 bygninger af den ældre gårdbebyggelse, der ligger i lokalplanområdet og som forudsættes nedrevet. Stuehuset er registreret med en bevaringsværdi på 4, der er en middel bevaringsværdi, mens de øvrige stald- og ladebygninger er registreret med bevaringsværdierne 5, 6 og 7, dvs. middel og lav bevaringsværdi. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har den 5. oktober 2000 foretaget antikvarisk kontrol af lokalplanområdet. Inden for lokalplanområdet har museet ingen fundregistreringer. Der er imidlertid på et tidligere tidspunkt foretaget fosfatanalyse på landbrugsarealet i lokalplanområdet, og resultaterne heraf tyder på, at der kan være spor af forhistorisk aktivitet på stedet. Forud for byggeri i området vil museet anbefale prøveudgravning for at vurdere, om der er baggrund for en større undersøgelse. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 26. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet var ved lokalplanens udarbejdelse vejbetjent fra Skanderborgvej via en ureguleret tilslutning placeret midtvejs mellem det signalregulerede kryds ved Ringvej Syd og Frydenslund. Både Skanderborgvej og Ringvej Syd er store amtsveje med en trafikbelastning på henholdsvis 18.000 biler pr. døgn og 14.000 biler pr. døgn. En udbygning af lokalplanområdet vil forøge denne trafik. I forbindelse med udbygningen af lokalplanområdet er det forudsat, at eksisterende vejadgange til området nedlægges. Lokalplanområdet er i stedet vejbejtjent, dels af en ny tilslutning til Skanderborgvej i det eksisterende signalregulerede kryds ved Frydenslund og dels af en ny adgang til Ringvej Syd, hvor der vil være mulighed for at køre højre ind og ud. Vejtilslutningerne er principielt godkendt af Århus Amt under forudsætning af, at der fremsendes et detailprojekt til Amtet til godkendelse og at anlægsarbejdet på amtsvejene udføres af Amtet. I forbindelse med de nævnte ændringer af vejforholdene har Amtet desuden forudsat - i henhold til vejlovens 70 - at tilladelsen er betinget af, at bygherren afholder udgifterne til de vejanlæg, som er affødt af udbygningen af lokalplanområdet. I forbindelse med etableringen af de nye vejtilsutninger forudsættes de eksisterende adgange til området nedlagt, i henhold til vejlovgivningen.
De to nye vejadgange til lokalplanområdet forbindes med en intern vej, der sikrer, at både lokalplanområdet og Arla Foods nuværende erhvervsbebyggelse vest for lokalplanområdet kan vejbetjenes fra begge de to veje - Skanderborgvej og Ringvej Syd. For lette trafikanter vil adgangen til lokalplanområdet ligeledes skulle ske via de nævnte vejadgange. Langs Skanderborgvej og Ringvej Syd er lokalplanområdet i h.t. vejlovgivningen pålagt adgangs- og byggeliniebestemmelser, hvor Århus Amt er påtaleberettiget. De pågældende vejbyggelinier excl. højde- og passagetillæg er vist på lokalplankortet. I lokalplanområdet må ikke etableres forhold i strid med amtsvejenes byggeliniebestemmelser, herunder må der ikke anlægges parkeringspladser og kørearealer på byggeliniearealerne. Vejtilslutningen til Skanderborgvej i Frydenslundkrydset er berørt af en servitut for varmetransmissionsledninger og skal derfor udformes på en sådan måde, at servitutten respekteres. Se endvidere redegørelsen vedrørende varmeplanlægning på side 19. Støjmæssige forhold Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet vil blive belastet af vejtrafikstøj fra Skanderborgvej og Ringvej Syd. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på døgnbasis beregnet til ca. 70 db(a) 10 m fra midten af Skanderborgvej og ca. 69 db(a) 10 m fra midten af Ringvej Syd. Bebyggelse inden for lokalplanområdet er planlagt anvendt til kontorbebyggelse og enkelte gæsteboliger. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at kontorbebyggelse og og boligbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger 60 henholdsvis 55 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering kan de lempede støjbestemmelser tages i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for kontorbebyggelse og bebyggelse til gæsteboliger på mindst én facade ikke må overstige 60 db(a) henholdsvis 55 db(a), mens det indendørs støjniveau må ikke overstige 30 db(a). Ifølge kommuneplanens støjbestemmelser skal det endvidere sikres, at det konstante udendørs støjniveau på opholdsarealer, hidrørende fra trafikstøj, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Støj og vibrationer fra jernbanetrafik Lokalplanområdet er belastet af jernbanestøj fra den jyske længdebane. 17
18 På baggrund af Miljøstyrelsens vejledning om beregning af støj fra jernbaner er støjniveauet i en afstand af 10 m fra jernbanen beregnet til ca. 77 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår, at støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke må påføres et støjniveau, der overstiger 65 db(a) på døgnbasis, mens boligbebyggelse ikke må påføres et støjniveau, der overstige 60 db(a) på døgnbasis. I særlige tilfælde kan der dog komme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde skal det sikres, at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) og at det udendørs støjnivau på mindst én facade ikke overstiger 65 db(a) for erhvervsbebyggelse henholdsvis 60 db(a) for gæsteboligbebyggelse. I henhold til kommuneplanens og Miljøstyrelsens vejledning Støj og vibrationer fra jernbaner må der af hensyn til vibrationer ikke opføres bebyggelse inden for en afstand af 50 m fra midten af banen. Ifølge vejledningen er der dog mulighed for at fravige ovennævnte krav, såfremt det ved målinger foretaget af godkendt måleinstitution kan påvises, at vibrationsgrænserne kan overholdes. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i lokalplanområdet, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængigt af områdernes faktiske eller planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i skemaet vist på næste side. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. De nærmere definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har pr. 7. september 2000 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser.
19 Skema over maksimale støjgrænser for virksomhedsstøj Vandindvindingsinteresser I Regionplan 1997 for Århus Amt ligger lokalplanområdet i et område med status af område med særlige vandindvindingsinteresser. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, der kan bevirke nedsivning og forurene grundvandet. Ejere og brugere af lokalplanområdet bør være opmærksom på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningskilde. Der vil i lokalplanområdet blive udfærdiget deklaration med forbud mod brug af sprøjtemidler. Varmeplanlægning I vejarealet af Skanderborgvej langs med vejen umiddelbart uden for lokalplanområdet er nedgravet deklarerede varmetransmissionsledninger med et servitutbælte på 3,25 m fra ledningernes midtlinie. Servitutbæltet strækker sig ind over en del af vejarealet B-C, der er udlagt i lokalplanen, jf. lokalplankortet. Vejtilslutningen til Skanderborgvej ved Frydenslundkrydset skal derfor udformes på en sådan måde, at servitutten respekteres. Udgifter i forbindelse hermed er ledningsejer uvedkommende. Oplysning om ledningens nøjagtige placering og om afstandskrav til beplantning samt bygge- og anlægsarbejder skal indhentes hos Århus Kommunale Værker, Transmissionsafdelingen, inden eventuelle arbejder i området iværksættes, idet intet arbejde i det deklarerede bælte må igangsættes uden særlig indhentet tilladelse hos Århus Kommunale Værker, Transmissionsafdelingen.
20 Kollektiv trafik Lokalplanområdet er busbetjent med linierne 15, 26, 104, 107 og 109 på Skanderborgvej. Teknisk forsyning m.m. Elforsyning: Vandforsyning: Varmeforsyning: Kloakering: Spildevand: Regnvand: Ny bebyggelse skal tilsluttes Viby Elværk, Skanderborgvej 178B - 180, 8260 Viby J, på selskabets til enhver tid gældende betingelser. Området forsynes fra Århus kommunale Værker efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, v/miljøkontoret, Silkeborgvej 260, 8230 Åbyhøj. Spildevand kan afledes via eksisterende spildevandsledning langs med Ringvej Syd til Viby Renseanlæg. Regnvand kan afledes via eksisterende regnvandsledning langs Ringvej Syd og eksisterende regnvandsbassin til Døde Å. Såfremt befæstigelsesgraden i området overstiger 70%, skal der etableres regnvandsbassin i området. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: - Århus Amt, Udvalget for Teknik og Miljø, med hensyn til udledningstilladelse. - Arhus Amt, Udvalget for Teknik og Miljø, med hensyn til ændring af adgangsforholdene til Skanderborgvej og Ringvej Syd. - Skov- og Naturstyrelsen, med hensyn til ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet.
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. 12 bestemmer, at den i paragraffen nævnte servitut ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. 21
22 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 181 til Kommuneplanen Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen på side 14, ændres kommuneplanens rammebestemmelser for område 12.11.02 ER, mens områdegrænsen er uændret. De nye bestemmelser for område 12.11.02 ER er herefter følgende: ANVENDELS E G SPECIE L- LE BESTEM- MELSER ETAGE- ANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER 2.11.02 ER Klasse 1-2 4 Maks. bygnings - højde: 16,5 m. Maks. bebyggelsesprocent: 50. På ejendomme ud mod Skanderborgvej skal bebyggelsen opføres med facade-virkning. Arealet må ikke anvendes til detailhandel. Der kan etableres gæsteboliger i tilknyt-ning til virksomhederne i området. For den maksimale bygningshøjde gæl-der, at en ekstra tagetage og en større bygningshøjde på dele af bebyggelsen kan tillades, såfremt arkitektoniske forhold gør det ønskeligt.
23 12.07.11 BO 12.08.04 ER 12.09.03 BO 2.09. 0 BO 12.09.04 BO 12.09.05 CE 12.07.10 ER 12.09.12 OF 12.09. 06 BL 12.09.09 BO 12.08.05 BO 12.09.07 OF 12.09. 11 ER 12.09.08 ER 12.11.02 ER 12.11.01 ER 12.12.06 ER 12.11.04 ER 12.10.14 CE 07 ER 12.10.08 BO 12.10.01 CE 12.11.05 ER 12.10.09 O 12.10.10 OF Rammekort til tillæg nr. 181 til kommuneplanen.
24