HOLMEGAARD KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING Tillæg nr. 11 til kommuneplanen D E T A I L H A N D E L S P L A N for HOLMEGAARD KOMMUNE Forslag den 21. december 2005. Nyt forslag den 25. april 2006. Vedtaget den 28. juni 2006.
Indhold Side Baggrund og formål 3 Redegørelse 5 1.0 Forventninger til udvikling i danske detailhandel 5 1.1 Forbrugeradfærd 6 1.2 Kædekoncepternes butiksvækst 7 1.3 Fremtidig planlov 7 1.4 Butikstypeudvikling i Danmark 8 2.0 Holmegaard kommunes nuværende detailhandelssituation 9 2.1 Butiksgrupperinger 9 2.2 Butiksmiks 9 2.3 Den trafikale tilgængelighed 10 2.4 Handelsstrøg, torve og pladser 10 2.5 Attraktionsværdien for tilflytning og bosætning 10 2.6 Den lokale/regionale detailhandelsmæssige konkurrencesituation 10 2.7 Turistattraktioner 10 3.0 Fremtidig detailhandelsudvikling i Holmegaard kommune 11 3.1 Potentiale af dagligvarebutikker 12 3.2 Potentiale af udvalgsvarebutikker 12 3.3 Potentiale af særligt pladskrævende butikker 12 3.4 Potentiale af nye arealer/områder til butiksudvikling 13 3.5 Anbefaling af butiksudvikling 13 3.6 Turistattraktioner skaber detailhandelsvækst 14 Generelle rammer for lokalplanlægningen 15 Rammeområdebestemmelser for Fensmark 15 Glasværksområdet 16 Rammeområdebestemmelser for Holme-Olstrup 17 Bolcherhallerne ved BonBon Land 17 Rammeområdebestemmelser for Toksværd 17 2
Baggrund og formål Nærværende kommuneplantillæg nr. 11 til Holmegaard kommuneplan 2001 2011 er udarbejdet for at planlægge for den fremtidige detailhandel i Holmegaard Kommune. Det er udarbejdet for at Holmegaard Kommunalbestyrelse jævnfør planloven kan overtage kompetencen vedrørende detailhandelsplanlægning i Holmegaard Kommune fra Storstrøms Amt. Kommuneplantillægget indeholder en redegørelse på baggrund af en analyse af detailhandlen i Holmegaard kommune samt forslag til rammer for placeringen af fremtidige arealer til detailhandel i kommunen. Tillægget fastsætter det maksimale bruttoetageareal til butiksformål og det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker. Planlovens bestemmelser for detailhandel Planlovens bestemmelser for planlægning til butiksformål fremgår af Bekendtgørelse af lov om planlægning LBK nr. 883 af 18/8 2004. Lovens formål er helt overordnet, at fremme et varieret butiksudbud og at sikre at butiksarealer udlægges i forbindelse med bymidter og lokalcenterområder, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter (dvs. især gående, cyklende og kollektiv trafik). Desuden skal udlæg af butiksarealer fremme en samfundsmæssig bæredygtig detailhandelsstruktur dvs. en struktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Uden for bymidter og lokalcenterområder kan der dog også udlægges arealer til butikker, der alene skal betjene en landsby eller f.eks. et sommerhusområde. Der kan også uden for bymidter og lokalcenterområder indpasses arealer til butikker, som alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, når der ikke er plads i de centrale områder hvad enten det skyldes regulær pladsmangel eller det skyldes hensyn til et bevaringsværdigt bymiljø. Endelig kan der uden for bymidter og lokalcentre udlægges butiksarealer til salg af egne produkter (gårdbutikker) og butikker i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Decentralisering af detailhandelsplanlægningen Den 31. maj 2002 vedtog Folketinget endnu en ændring af planlovens regler om detailhandelsplanlægning. De nationale mål for planlægningen til butiksformål blev fastholdt som hidtil, men kommunerne fik nu et større ansvar, hvis de ville. Planlægningen skal fortsat fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer og som hovedregel skal areal til butikker stadig ligge i bymidter og lokalcenterområder, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter (herunder især gående, cyklende og kollektiv trafik). Men fremover er det kommunerne, som selv afgrænser de enkelte bymidter og fastsætter rammer for udviklingen. Det giver en bedre mulighed for en sammenhængende planlægning. Kommunerne kan få det planlægningsmæssige ansvar for placeringen af dagligvarebutikker op til 3.000 m 2 og udvalgsvarebutikker op til 1.500 m 2, samt placeringen af særligt arealkrævende butikker. Denne kompetence opnås dog først, når der er udarbejdet et kommuneplantillæg om detailhandel til den gældende kommuneplan, jævnfør kap. 2 b i Planloven. 3
Storstrøms Amts regionplan og detailhandlen Amterne forsætter med at have ansvaret for planlægningen af butikker og butikscentre, som har regional betydning. Regionplanen skal derfor fastsætte og godkende retningslinier for det maksimale bruttoetageareal til særligt arealkrævende butikker, der ikke må overstige 1.500 m 2 pr. butik. I Storstrøms Amts regionplan er Fensmark by udpeget som kommunecenter. Kommunecentrene skal i den regionale centerstruktur fungere som lokalcentre for butikshandel samt privat og offentlig service. 4
Redegørelse Med afsæt i nærværende rapports gennemgang af udviklingen i dansk detailhandel, sammenholdt med gennemgangen af Holmegaard kommunes nuværende detailhandelssituation og potentiale, fremlægges her hovedkonklusioner for en fremtidig detailhandelsudvikling i Holmegaard kommune. Udgangspunktet for at udbygge detailhandelen i den nuværende Holmegaard kommune, er den veludviklede og konkurrerende detailhandel i Næstved med butiksudbuddet i Næstved centrum samt Næstved Storcenter og tilliggende megabutikker. Den største værdi for en fremtidig detailhandelsudvikling i Holmegaard kommune skal sikres gennem gode bosætningsmuligheder. Altså fortsættelse af arealudlægning til bebyggelse af forskellige typer boliger. På denne baggrund vil der i Fensmark være basis for yderligere en til to dagligvarebutikker af typen: discount, samt enkelte ikke specificerede servicebutikker, som vil kunne finde etablerings- og driftsgrundlag. En udvikling af yderligere butikker i Fensmark vil alene kunne finde sted i forbindelse med Holmegaard Glasværks etablering af et turist- og oplevelsescenter samt på/ved arealer og bygninger i tilknytning til BonBon-Land. Største potentiale for detailhandelsudvikling findes ved Glasværket, idet der her kan skabes de stærkeste unikke oplevelser. Udbygges området med forskellige typer af beboelser styrkes potentialet. Området vil dermed byde på de bedste muligheder for en reetablering som Fensmarks nye centrum med diverse tilbud at mødes omkring. For Holme-Olstrup og Toksværd er BonBon-Land den bedste placering for evt. detailhandelsudvikling, idet man her har den bedste trafikale tilgængelighed, hvilket kan udnyttes til dagligvarehandel og evt. et eller to koncepter inden for butikstypen: pladskrævende samt enkelte servicebutikker. Uden af kende virkningen af den forestående kommunalreform, med Næstved som centerby, er der i den nuværende Holmegaard kommune gode muligheder for den nævnte detailhandel, specielt til fordel for områdets kommende beboere samt turister. Hos Danmarks Turistråd med flere ventes en positiv udvikling af den samlede vækst inden for turisme og oplevelsesindustrien, med afledt virkning af øget detailhandelsomsætning, hvilket understøtter indsatsen med at skabe dynamik i og omkring de to nuværende turisttårne: Holmegaard Glasværk og BonBon-Land. 1.0 Forventninger til udvikling i danske detailhandel Som udgangspunkt for den foranstående beslutningsproces i Holmegaard kommune, er det af stor betydning, at forstå udviklingen i detailhandelen, med deraf følgende påvirkning/ændringer i forbrugeradfærden. Følgende konklusioner er aktuelt gældende: - De store byer tiltrækker fortsat til øget erhvervsudvikling og dermed arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner. Mindre, men stadig mærkbar er tiltrækningskraften til bosætning på grund af de stigende boligpriser. Her vinder de omkringliggende mindre byer. 5
- De store og nyeste butikskoncepter placerer sig i de store byer og i butikscentre, idet der her findes den største kundestrøm. - Væksten af pladskrævende butikker fortsætter og placerer sig i aflastningscentrene, i tilknytning til de store byer. - Dagligvarehandelen vokser i sit non-food salg, da indtjeningen på food er stagnerende, hvilket påvirker til stærk brancheglidning. - Discountbutikker inden for dagligvarehandelen placerer sig trafik- og boligrelateret. Beliggenheder finder sted såvel i større og mindre byer. Samtidig er discountkoncepterne med til at sikre dagligvarehandel i yderområderne i Danmark. - Opførelse af nye butikscentre finder sted i bymidterne, og her medvirker centrene til mere nærhed og tæthed i vareudbud og indkøbsoplevelser. - Teknologi i butikkerne medfører nye typer af butikker i forhold til shopping og selvbetjening. - Nye nationale og internationale butikskoncepter presser specielt planloven, da koncepterne udvikles under pres fra markedsudvikling og konkurrenceforhold. - Morgendagens detaillister vil samarbejde med turistbranchen, i takt med at Danmark øger indsatsen for turist- og oplevelsesøkonomien, med afledt øget detailhandelsomsætning. 1.1 Forbrugeradfærd Morgendagens forbrugeradfærd bliver styret af en række nye forhold, som politikere og detaillisterne bør være opmærksomme på. Blandt de væsentligste forhold finder vi: - Højt kommunikations- og teknologisamfund, som påvirker til, at der hele tiden sker/skal ske noget nyt. - Individuel livsførelse øger kravene til kombinationen af høj kvalitet i produkterne, stort vareudbud og konkurrencedygtige priser. - Stor villighed til at prøve nyt. - Voksende krav til at møde eller medvirke i/til oplevelser i flest mulige sammenhænge, hvad enten der er tale om indkøb/shopping, ferie eller alm. fritid. - Høj fokus på økologisk og functional mad, som medfører sundere og bedre mad samtidigt med, at man sparer tid. - Stor mobilitet, der åbner for at man kan handle langt fra bopælen. Dette gælder især for udvalgsvarebranchen samt oplevelsesindustrien. Dagligvarer handles derimod tættest på privatadressen. - Lav præference over for at handle de samme steder hver gang. Gælder især for udvalgsvarer. Tiltrækningen sker især på baggrund af gode tilbud og butiksoplevelser. 6
- Familien øger fokus på samvær og børnene får større indflydelse på de fælles beslutninger. - Indkøb og shopping er i stigende grad med til at stimulere den sociale behovsdækning og detailhandelen er derfor en betydende faktor som mødested for handel og samvær. 1.2 Kædekoncepternes butiksvækst Gennem de sidste 10 15 år er der sket en ændring i ejerforholdet af butikkerne. Fra at alle butikker havde hver sin ejer, er ca. 50% af alle butikker i dag tilsluttet et kædekoncept. Enten i form af en kapitalkæde, en frivillig kæde eller på franchisebasis. Ejerforholdet til den enkelte butik er dermed reduceret. Denne udvikling vil fortsætte, da stordrift fortsat vil være en væsentlig forudsætning for at kunne begå sig på markedet. Institut for Dansk Detailhandel vurderer på denne baggrund, at ca. 75% af alle butikker vil være tilsluttet en eller anden form for kædedrift inden for det kommende 10-år. Denne udvikling medfører også et øget og fortættet konkurrenceforhold kæderne imellem, hvilket tvinger det enkelte koncept til at udvikle sig i tæt relation til dens målgruppe og dennes adfærd. Det er altså langt mere forbrugerne end lovgivning, der skaber grundlag for overlevelse og eksistens på markedet. 1.3 Fremtidig planlov Den nuværende planlovs overordnede mål er at: - Fremme et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer - Sikre arealer til butikker, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter - Begrænse transportafstande ved indkøb - Arealer til butiksformål som hovedregel skal udlægges i den centrale del af en by Samtidigt fastsætter loven i dag følgende tilladte butiksstørrelser som er: - Dagligvarebutikker på op til 3000 m2. - Udvalgsvarebutikker på op til 1500 m2. - Særligt pladskrævende butikker på op til 5000 m2. Miljøministeriet har til vurdering af den nuværende lov nedsat et detailhandelsudvalg, der skal fremlægge en plan med forslag til evt. ændringer for en kommende lovrevision. Udvalgets kommissorium omfatter behandling af bl.a. følgende områder: Udviklingen siden 1997 Udviklingstendenser Butiksstørrelser og butikker uden for bymidterne Butikker for særligt pladskrævende varegrupper Den særlige planlægningsmæssige begrundelse Rummelighed i eksisterende lokalplaner Detailhandlens betydning for sikring af bykvaliteten og liv i bymidten Konsekvenser af nye store butikker og centre Konsekvenser af placering i bymidten contra aflastningsområder Behov for at skelne mellem byer af forskellig størrelse og med forskellige roller Udenlandske erfaringer Erhvervs- og samfundsøkonomiske aspekter 7
Den skærpede konkurrencesituation, udviklingen i de enkelte butikskoncepter nationale som internationale forventes at påvirke en kommende lovrevision således at der åbnes for større butiksarealer samtidigt med, at den kommunale forvaltningsret kan få indflydelse over for at kunne tilpasse sig en butiksudvikling i forhold til den enkelte kommunes udviklingspotentiale. Det er derfor væsentlig, at henlede opmærksomheden på Planlovens 11 b, hvor der redegøres for pligter men også muligheder for en kommunalbestyrelse til, at sikre de mest optimale forhold for en lokal detailhandelsudvikling. Da Planloven ikke fastsætter sine areal- og butiksstørrelser efter bestemte butikstyper, sådan som disse er defineret i nærværende rapport, åbnes der for tilladelse af butikstyper, som i særlig grad kan udvikle sig i de givne lokale miljøer. 1.4 Butikstypeudvikling i Danmark Den konstante konkurrence om forbrugernes opmærksomhed, sammenholdt med en lønsom butiksdrift, udvikler også nye butikstyper med relation til ønsker og krav om vare- og prisudbud, kompetenceforhold m.m. I dag kan butikkerne i Danmark groft opdeles således: Hovedgrupper Dagligvarer - Hypermarkeder (Bilka, Kvickly xtra) - Supermarkeder (SuperBest, Kvickly, Føtex) - Discount (Netto, Fakta, LIDL, Rema 1000 og Aldi) - Specialbutikker (slagter, bager, ost, fisk, frugt og grønt) Udvalgsvarer - Faghandel (ure, smykker, plejeprodukter, medicin) - Faghandel/shopping (isenkram, boligudstyr) - Shopping (tøj, sko, bøger) Servicebutikker Denne gruppe omfatter såvel dagligvare- som udvalgsvarebutikker. F.eks.: - banker, apoteker, servicestationer, kiosker, souvenir, caféer, restauranter, ejendomsmæglere, frisører m.fl. Pladskrævende - Byggevaremarkeder (Bauhaus, Silvan, Råd&Dåd) - Hårde hvidevarer (El-giganten, Punkt 1) - Biler og camping (Diverse) - Boligudstyr (IKEA, Ilva, JYSK) - Plantecenter Stormagasiner Her findes i Danmark kun to: - Magasin - Salling I forbindelse med de forskellige butiksgrupperinger og typer er det relevant at anføre, hvor morgendagens butikker vil placere sig. Disse er: De store og større byer - Megacentre (aflastningscentre) 8
- Citystrøg - Butikscentre På disse placeringer findes alle former for butikstyper. De små og mindre byer - Centrum - Torve - Bolig- og trafikorienteret Her vil man overvejende finde dagligvarer (discount) og servicebutikker, samt et snævert antal af udvalgsbutikker. Turistattraktion / publikumsmagnet Ud over butikker inden for den traditionelle detailhandel skal det anføres, at der også findes andre former for (detail)handel. Som eksempel skal anføres oplevelses- og forlystelsesindustrien. I lighed med hvad udvikling omkring en krydsning mellem en vej og en jernbane kunne skabe for 100 år siden, kan god infrastruktur eller store turistattraktioner aktivt skabe grundlag for yderligere vækst/etablering af beslægtede eksisterende servicebutikker. En sådan udvikling kan skabe synergi i forhold til allerede eksisterende bymiljøer og er dermed blot en yderligere fordel. 2.0 Holmegaard kommunes nuværende detailhandelssituation Den nuværende butikstilstand i Holmegaard kommune er præget af den generelle udvikling i Danmark, hvor der gennem de seneste 10 år har været butikslukninger i de små og mindre byer, til fordel for butiksvækst i de store byer og udlagte aflastningsområder. 2.1 Butiksgrupperinger I Fensmark er butikkerne placeret langs Holmegaardsvej og op ad Næstvedvej. Der er ikke tale om nogen særlig grupperinger omkring et torv og lign. I Holme-Olstrup og Toksværd er der heller ikke tale om nogen form for butikssamling, og dermed samlingssted for at møde andre mennesker via indkøbsturen. 2.2 Butiksmiks Butiksmikset i Fensmark består alene af to dagligvarebutikker og en række mindre servicebutikker. Der findes et par butikker under kategorien udvalgsvarebutikker, men de repræsenterer ikke den generelle kategori af udvalgsvarebutikker, som dansk detailhandel kendes for i dag. I Holme-Olstrup og Toksværd findes alene to dagligvarebutikker samt en mellemstor og et par mindre servicebutikker. Det samlede butiksmiks tilbyder alene dækning af dagligvareindkøb samt enkelte ydelser inden for servicebutikkerne, hvilket skal ses i lyset af den tætte placering til 9
Næstved Storcenter og Næstved centrum, som til gengæld kan tilbyde et samlet varesortiment. 2.3 Den trafikale tilgængelighed Det er nemt at komme til såvel Fensmark som til Holme-Olstrup og Toksværd, hvad enten man kommer i personbil fra motorvejen eller fra Næstved-siden. Omvendt er det så også nemt at komme til andre indkøbssteder uden for Holmegaard kommune. Den høje mobilitet og forbrugernes lave præferencegrad i valg af butik, hæmmer udviklingen inden for de traditionelle butikstyper i Holmegaard kommune, ligesom den lave grad af kollektiv trafik bidrager til manglende kundetilstrømning. Til gengæld kan den gode trafikale tilgængelighed med personbil medvirke i tiltrækningen til nye tiltag i kommunen. 2.4 Handelsstrøg, torve og pladser I såvel Fensmark som Holme-Olstrup og Toksværd findes ingen deciderede handelsstrøg eller torve og pladser, som mødested for handel og samvær, og derved medvirker til at stimulerer nærmiljøet og den menneskelige kontakt. 2.5 Attraktionsværdien for tilflytning og bosætning Nok har Holmegaard kommune ikke et større attraktivt butiksnet, men med Næstved centrum og Næstved Storcenter kun få kilometer væk, kan Holmegaard kommune via dette tilbyde ét af landets store indkøbsattraktioner og dermed er Holmegaard kommune interessant som bosætningssted. Det ses også af de aktuelle byggerier i bl.a. Fensmark og Toksværd, men også af de planer, der stadig forefindes for Fensmark. 2.6 Den lokale/regionale detailhandelsmæssige konkurrencesituation Detailhandelsmæssigt er Holmegaard kommune totalt underlagt detailhandelen i Næstved centrum og Næstved Storcenter, som tilbyder de stærkeste parametre hos forbrugerne for deres valg af butik/indkøbssted, nemlig et stort vareudbud og konkurrencedygtige priser. Hertil kommer motorvejsforbindelse til hele Københavns-området incl. de nye storcentre her, som også har en vis indflydelse i valg af indkøbssteder, når det drejer sig om udvalgsvarer. Det nuværende butiksudbud i Holmegaard kommune spiller således ingen konkurrerende rolle i denne sammenhæng. 2.7 Turistattraktioner Hvad Holmegaard kommune ikke kan tilbyde af detailhandel, kan man til gengæld tilbyde i turistattraktioner. Her findes to gode og fremtidsorienterede turistvirksomheder: BonBon-Land og Holmegaard Glasværk. For begges vedkommende er der her tale om aktiviteter, som i takt med den øgede interesse for aktiv turisme og oplevelser, vil kunne udvikle sig til to store opmærk- 10
somhedsgivende fyrtårne for området. Begge steder forefindes planer om videreudvikling og for Glasværket er der allerede gode synlige beviser herpå. 3.0 Fremtidig detailhandelsudvikling i Holmegaard kommune Med baggrund i research og interviews i Holmegaard kommune, vurderer Institut for Dansk Detailhandel, at der kun er basis for udbygning af den traditionelle detailhandelen med en til to almindelige dagligvarebutikker i Holmegaard kommune af typen: discount. Hertil vil der kunne finde etablering sted af enkelte butikker af typen: servicebutikker, uden at disse kan defineres specifikt på nuværende tidspunkt. Til gengæld er der gode muligheder for nye typer af butikker og mere oplevelsespræget detailhandel i kommunen. Her tænkes specielt på Holmegaard Glasværk og Bon- Bon-Land, hvilket omtales senere. Grundlaget for ovennævnte butiksudvikling bygger på den boligvækst kommunen arbejder med for øjeblikket. Ud fra de nuværende og kendte planer, kan der forventes tilflytning til omkring 800 boliger, hvilket svarer til et forbrug med en bruttoomsætning på anslået årligt kr. 90-100 mill. kroner, når der er fuldt udbygget og tilflyttet. Fig. 1. Antal husstande i Holmegaard kommune År Husstande 2005 3023 2010 3800 Kilde: Danmarks Statistik / Holmegaard kommune Denne udvikling støttes af den foreliggende fremskrivning af befolkningsvæksten, som Danmarks Statistik udarbejder. Her ligger Holmegaard kommune forrest, målt overfor Næstved, det nuværende Amt samt landsgennemsnittet. Fig. 2. Prognosen for befolkningsfremskrivning: 2005 2015 % +/- Holmegaard kommune Mænd 3750 4029 7,4% Kvinder 3692 3946 6,8% Næstved kommune Mænd 23.439 24.555 6,2% Kvinder 24.833 26.389 6,2% Storstrøms Amt Mænd 129.986 132.039 1,6% Kvinder 132.158 133.221 0,8% Danmark Mænd 2.677.292 2.727.518 1,9% Kvinder 2.734.113 2.779.693 1,6% Kilde: Danmarks Statistik / Statistikbanken Sammenholdes udviklingen i husstande med befolkningsudviklingen og udviklingen i varebruget, skabes der synlighed for en vis butiksudvikling. Specielt inden for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer. 11
Fig. 3. Vareforbrug pr. husstand Forbrug pr. husstand Dagligvarer Tøj og sko Øvrige udvalgsvarer i kr. Landsgennemsnit 29.910 9.506 31.985 Holmegaard i mill. kr. År 2005 90 29 97 År 2010 114 36 122 Kilde: Danmarks Statistik / Institut for Dansk Detailhandel 3.1 Potentiale af dagligvarebutikker Som nævnt i indledningen af dette afsnit vurderes der aktuelt, at være plads til en til to traditionelle dagligvarebutikker i Holmegaard kommune. Den ene placering af en dagligvarebutik (gerne discount) kan være i forbindelse med boligudbygningen ved udkørsel af Fensmark, nærmere betegnet: arealerne vest for Næstvedvej. Den anden placering kan være i tilknytning til BonBon-Land. Placeringen ved BonBon-Land er særdeles trafikorienteret. Dermed vil begge placeringer være i tråd med de anførte forhold for butiksudvikling i Danmark. I forbindelse med behovet og levedygtigheden for en dagligvarebutik, skal opmærksomheden henledes på de omsætningsklasser discountbutikker placeres i. F.eks. ligger en Fakta-butik i klasse for en årlig omsætning 10 15 mil. Kroner. 3.2 Potentiale af udvalgsvarebutikker Med den store koncentration af traditionelle udvalgsvarebutikker i Næstved centrum og Næstved Storcenter, findes der intet grundlag for at udlægge arealer til traditionelle udvalgsvarebutikker i Holmegaard kommune. Til gengæld vil nye typer af udvalgsvarebutikker, som der planlægges at etablere ved Holmegaard Glasværk, være en interessant udvikling. En tilsvarende udvikling kan tænkes i tilknytning til BonBon- Land. Vareforbruget i fig. 3. for øvrige udvalgsvarer understøtter dette. 3.3 Potentiale af særligt pladskrævende butikker Af samme årsag som i pkt. 3.2 findes der heller ikke her grundlag for at arealudlægge til denne butikstype i Holmegaard kommune, dog bortset fra arealer og bygninger tilhørende BonBon-Land. 3.4 Potentiale af nye arealer/områder til butiksudvikling Til traditionel detailhandel vurderes der ikke, at være grundlag for at arealudlægge til nye butiksområder, idet konkurrencesituationen med henholdsvis Næstved og København vil øge konkurrencesituation og handelsattraktion mellem dem. De eneste potentielle muligheder for at skabe ny butiksudvikling i Holmegaard kommune er, som tidligere anført, i tilknytning til Holmegaard Glasværk og BonBon-Land. 3.5 Anbefaling af butiksudvikling 12
Udviklingen i bosætning og vareforbrug danner grundlag for at en detailhandelsudvikling kan finde sted. På den baggrund anbefaler Institut for Dansk Detailhandel følgende konkrete angivelser for antal brutto butiksarealer for perioden 2005 2010, jævnfør tidligere angivelser af butikstyper: Fig. 4 Dagligvarer Udvalgsvarer Pladskrævende Servicebutikker Butikker Fensmark 800 0 0 200 Holme-Olstrup 0 0 0 200 Toksværd 0 0 0 200 *Glasværket 2.000 4.000 0 Er medregnet **BonBon-Land 1.500 1.500 0 Er medregnet Kilde: Institut for Dansk Detailhandel * Den specifikke fordeling inden for hver kategori kan med fordel følge hidtil anførte angivelser, som er: 2.000 m 2. i alt til Glasværkets egne produkter (udvalgsvarer) (med en butiksstørrelse på max 1500 m 2 pr. butik), 2.000 m 2. fordelt på mindre butiksenheder til specialproduktioner (dagligvarer), 1.000 m 2. til andre butikstyper (service) og endelig 1.000 m 2. til kunstnere og salg af deres produktioner (service). ** En dagligvarebutik her kan medføre to modsatrettede virkninger. Den ene virkning vil medføre, at kommunen øger den samlede konkurrencekraft i form af flere tilbud og øget priskonkurrence og dermed øget sin bosætningsattraktion. Den anden virkning kan være en slags kannibalisering blandt øvrige nuværende dagligvarebutikker i kommunen. Men placeringen er særdeles trafikalt velbeliggende og dermed bedste alternativ til Fensmark-udlægningen. Arealerne er også bedste mulighed for etablering af særlig pladskrævende butikker. Velegnet vil bl.a. være camping-, sport og fritidsrelaterede produkter. Hertil nogle servicebutikker. Aktuelt er de ca. 16.000 m 2 produktionslokaler fra den tidligere produktion af bolcher ledige. Heraf fratrækkes 3.000 m 2 til traditionel detailhandel. De resterende 13.000 m 2 tænkes anvendt til øvrige fritids-/erhvervsaktivitet, som kan gå godt i spænd med BonBon-Land koncept og øvrig detailhandel på stedet. Dette areal er udlagt til erhverv i eksisterende kommunalplan, men ligger godt placeret for udnyttelse til yderligere aktiviteter for mange mennesker på grund af den gode trafikale tilgængelighed og store P-arealer. 3.6 Turistattraktioner skaber detailhandelsvækst Der findes to reelle muligheder i Holmegaard kommune, som vil være med til at skabe vækstgrundlag for detailhandelen i såvel Fensmark som Holme-Olstrup og Toksværd. Den ene store mulighed er Glasværkets indsats med at skabe et oplevelses- og turistcenter. Det er helt unikt for Danmark, at have et sådant tilbud. Et tilbud, der klart understøtter indsatserne for at skabe et kulturmiljø i regionen, og som i sin afledte effekt, bidrager til vækst i detailhandelen. Institut for Dansk Detailhandel vurderer i denne sammenhæng, at der på det nye Holmegaard Glasværk derfor tildannes et godt grundlag for, at udvikle en mere specialiseret detailhandel som kan bidrage til yderlige vækst. En detailhandel, der kan række ind over såvel spændende dagligvarer som udvalgsvarer, og evt. i en sådan form, at man får værkstedsoplevelsen med i form af at kunne overvære fremstillingsprocessen af butikkernes produkter. 13
De gennemførte forhandlinger mellem Storstrøms Amt og Miljøministeriet vedr. etablering af butikker på i alt 6.000 m 2 på Holmegaard Glasværk, findes derfor særdeles realistiske. En opdeling i forskellige butikstyper, der dels har afsæt i Glasværkets kerneproduktområde kombineret med butikker, der inden for eget produktområde, kan opføre og præsentere egen produktion, vil blot understøtte den samlede oplevelse. Endelig kan der, i sammenhænge med tankerne om etablering af et nyt/gammelt torvemiljø, etableres butikker som i mere traditionel detailhandelsmæssig forstand, kan sælge varer til såvel lokalbefolkningen som regionens turister. Den anden store mulighed for at understøtte og udvikle detailhandelen i kommunen ligger i og ved arealerne hos BonBon-Land. Den gode trafikale beliggenhed er velegnet til dagligvarehandel. Planer om etablering af flere turistmæssige overnatningsfaciliteter, vil matche det publikum, som besøger BonBon-Land. Af typen detailhandel inden for servicebutikker kan der være tale om f.eks. cafédrift og salg af camping- og fritidsudstyr og lign, som er produkttyper i relation til gæster i BonBon-Land og turister i området jævnfør side 13. Holmegaard kommune har altså gennem ovennævnte to attraktioner, gode muligheder for at understøtte sin egen detailhandelssituation gennem de turistmæssige vækstpotentialer i Sydsjælland. Vækstpotentialer der også er udtrykt ønske om i regionplan 2005-2017 for Stormstrøms Amt. 14
Generelle rammer for lokalplanlægningen af detailhandel i Holmegaard kommune. En lokalplan, der åbner mulighed for at der kan etableres butikker, skal indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede maksimale bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål inden for lokalplanens område. I redegørelsen til lokalplanforslag, for arealer til butiksformål, skal der nærmere gøres rede for, hvorledes det mulige butiksbyggeri påvirker bymiljøet, herunder eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Der skal ligeledes redegøres for det opland, der forudsættes betjent af de butikker, der tænkes etableret inden for lokalplanens område. By Ramme (m 2 ) Fensmark 7.500 Glasværket 6.000 Holme-Olstrup 2.000 BonBon 3.000 Toksværd 2.000 Afgrænsede landsbyer 3 x 1.000 Rammeområde bestemmelser og afgrænsninger for de enkelte bydele: I kommunecenteret - Fensmark skal udbygningen og omdannelse af eksisterende byggeri til butiksformål ske i centerområdet. Holmegaardsvej FENSMARK 15
1. Det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål fastsættes til 7.500 m 2 2. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik til dagligvarer er 3.000 m 2. 3. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik til udvalgsvarer er 1.000 m 2. Der kan uden for centerområdet planlægges for mindre arealer til butikker på max. 750 m 2, der primært er til den lokale forsyning af de nye boligområder. Det er dog en forudsætning, at den samlede ramme for detailhandel i Holmegaard Kommune som helhed ikke overskrides. For Glasværksområdet gælder følgende: Med omdannelsen af Glasværket til et oplevelsescenter og turistcenter gælder der følgende rammer for området benævnt F.17.A som vist på nedenstående kort. Med udgangspunkt i eksisterende bygninger kan der planlægges for en oplevelses- og turistattraktion, der omfatter en butiksdel med et samlet bruttoetageareal på 6000 m 2. Butiksdelen omfatter: - 1 butik på 1500 m 2 til salg af produkter fra Holmegaard Glasværk/Royal Scandinavia, - små butikker på 50 300 m 2 pr. butik samlet 2.500 m 2 (til mindre butikker, der sælger egne produkter i tilknytning til produktionsstedet) inden for f.eks. fødevarebranchen (bageri, slagter, pølsemager o.l.), - 1.000 m 2 til lokale kunstnere, der kan producere glaskunst, maleri m.v. og sælge egne varer, - 1.000 m 2 til mindre butikker til lokalforsyning af områdets beboere og turister. 16
I lokalcenteret Holme-Olstrup er der ikke et egentligt centerområde, da den stærkt trafikerede amtsvej Landevejen gennemskærer byen. Der er dog i kommuneplanen udlagt nogle centerområder til blandet bolig og erhverv (butikker, liberale erhverv samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne)(område nr. 15). 33 15 15 15 Bon Bon HOLME-OLSTRUP - Det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i Holme-Olstrup fastsættes til 2.000 m 2 - Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik til dagligvarer er 1.000 m 2. - Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik til udvalgsvarer er 500 m 2. Bolcherhallerne ved BonBon Land Et af tiltagene er omdannelsen af de tidligere produktionshaller ved BonBon Land til et indendørs aktivitetscenter samt mulighed for etablering af butikker. Med udgangspunkt i eksisterende bygninger kan der inden for området benævnt BonBon - planlægges for en oplevelses- og turistattraktion, der omfatter en butiksdel med et samlet bruttoetageareal på 3.000 m 2. Butiksdelen kan omfatte: - små butikker på 50 300 m 2 pr. butik samlet 1.500 m 2 (til mindre butikker, der bl.a. sælger egne produkter i tilknytning til produktionsstedet), - 1.500 m 2 til mindre butikker til lokalforsyning af områdets beboere og turister. Derudover vil der være mulighed for at etablere 1 særlig pladskrævende butik på max. 3000 m 2 inden for erhvervsområdet i Holme-Olstrup. I lokalcenteret Toksværd er der ikke et egentligt centerområde. Her kan der således tillades udbygning og omdannelse af eksisterende byggeri til butiksformål i hele byområdet. 17
Søledsvej Toksværd Bygade TOKSVÆRD - Det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i Toksværd fastsættes til 2.000 m 2 Udenfor de 3 byområder er der mulighed for at etablere mindre butikker i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Det er en forudsætning, at butikken kun sælger varer, der er produceret på virksomheden og at produktionen er virksomhedens hovedaktivitet. Butikker i landzone. Det vil ofte være muligt at opnå landzonetilladelse til mindre butikker i følgende tilfælde: Etablering af gårdbutikker på landbrugsejendomme, når butikken indrettes i en eksisterende bygning og der er tale om begrænsede åbningstider. tilladelse til salg af et meget begrænset varesortiment i tilknytning til helårsboliger, når salg og lager kan indrettes i en eksisterende bygning og der er tale om begrænsede åbningstider. tilladelse til opførelse og etablering af mindre butikker i landsbyer, når kundegrundlaget primært er landsbyens og nærmeste oplands beboere. Efter høringsperiodens udløb er der i henhold til amtets anvisninger tilføjet rammer for lokalplanlægningen. Med disse tilføjelser samt nogle få justeringer udsendes detailhandelsplanen til fornyet høring. Holmegaard kommunalbestyrelse, den 25. april 2006. Anette Brix Andreasen Formand for teknisk udvalg Finn Wedendahl kommuneingeniør 18