Resumé af prospekt på: K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Nyopført butiksejendom med topbeliggenhed i Aarhus Kommune Tilhørende afskrivningsberettiget solcelleanlæg Deltagelse kan foretages 100% finansieret
Velkommen hos Blue Capital A/S - Danmarks mest erfarne formidler af ejendomsinvesteringer - med og uden skatteincitament Blue Capital A/S blev stiftet i 2010 med henblik på at skabe en platform, hvor der på baggrund af et indgående markedskendskab, grundighed og høj faglig kunnen skulle være mulighed for at tilbyde danske investorer markedets bedste direkte ejendomsinvestering. Vi henvender os til såvel private som selskabsinvestorer. Tidligere udbud. Siden stiftelsen har Blue Capital A/S udbudt syv ejendomsprojekter med en samlet købesum på + DKK 138 mio. Alle projekterne har ved udbuddet modtaget en stor efterspørgsel hos potentielle investorer. Hver gang har vi været taknemmelige for den udviste tillid fra såvel eksisterende som nye kunder. Projekternes resultater. I marts 2013 aflagde seks af projekterne udbudt af Blue Capital A/S årsregnskab. Alle med driftresultater med væsentlige positive afvigelser i forhold til det budgetterede i de oprindelige prospekter. I april 2013 offentligjorde rådgivningsfirmaet 360 Wealth en markedsanalyse, hvori Blue Capital A/S konkluderes at være den K/S udbyder i Danmark, der har den højeste tilfredshed blandt kunderne. 79% var således tilfredse eller meget tilfredse. Fremtidig udvikling. Sidstnævnte position vil vi til stadighed bestræbe os på både at fastholde og forbedre med målsætningen om fortsat at udbyde markedets bedste direkte ejendomsinvesteringer. Blue Capitals bestyrelse: Fokus er på formuetilvækst, sekundært skattebesparelse. Som i andre K/S projekter, er der også i Blue Capitals projekter et skatteincitament. Fokus er imidlertid at skabe formuetilvækst for den enkelte investor, hvorfor skatteincitamentet for os er sekundært. Således er også mange af vores kunder selskabsinvestorer i form af holdingselskaber og lignende. Disse investerer mestendels uden skatteincitament, og har som primært fokus at opnå bedst mulig forrentning af egenkapitalen. Skatteincitamentet giver dog for den private investor mulighed for at deltage uden hævning af egne midler, hvilket Blue Capital bistår den enkelte investor med at få struktureret. Samarbejde med SKAT. Blue Capital A/S har indgået samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil alle Blue Capitals projekter indberettes før de udbydes. Blue Capital A/S har tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Blue Capital A/S blev d. 1. september 2011 godkendt af det internationale forsikringsselskab AIG (tidligere. CHARTIS) til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring med dækning op til DKK 5.000.000,- Som med alle andre forsikringer forventes den professionelle ansvarsforsikring aldrig at blive nødvendig. Forsikringen giver imidlertid vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter. Samtidig er forsikringen et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/S Bestyrelsesformand Kaj Andreassen Partner, Advokat (L) hos Delacour Bestyrelsesmedlem Jens Thomas Lange Partner, Underdirektør hos Willis I/S Bestyrelsesmedlem Martin Kibsgaard Jensen Direktør og ejer af Blue Capital A/S Uddannelse: Cand.jur., 1973 Advokat, 1976 Uddannelse: Forsikringmægler, 1998 Uddannelse: Cand.scient.pol. 2005 2
Samarbejdspartnere Foruden vores finansielle samarbejdspartnere har Blue Capital A/S samarbejdet med følgende omkring K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup: Dansk Butikstjeneste A/S vil umiddelbart efter K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrups overtagelse af ejendommen foretage en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Evt. fejl og mangler skal herefter udbedres af Sælger inden for 6 mdr., ligesom der naturligvis er 5 års byggegaranti på ejendommen. Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen har forestået stiftelsen af K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup og udarbejdet selskabets vedtægter. Advokatfirmaet har ligeledes udarbejdet advokaterklæring for prospektet, samt rapport indeholdende juridisk due diligence for ejendommens dokumenter samt lejekontrakt. Den juridiske rapport udgør en integreret del af prospektmaterialet og kan rekvireres hos Blue Capital A/S og downloades på vores hjemmeside. Abel & Skovgaard Larsen varetager den daglige bogføring og ejendomsadministration for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup. BDO er valgt til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrups revisor. Partner og Statsautoriseret revisor Tonny Løbner har udarbejdet revisorerklæring for prospektet. Revisor er på valg hvert år. Blue Capital A/S har gennem et af verdens største forsikringsselskaber AIG (tidl. CHARTIS) tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Forsikringen dækker med indtil DKK 5 mio. pr. ejendomsprojekt, og sikrer, at investorer i K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup kompenseres, såfremt der opstår tab som følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Forsikringen giver vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en øget tryghed omkring vores udbudte projekter og er samtidig et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet på K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup, samt købsaftalen mellem sælger og K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup tilsendes. Ligeledes fremsender Blue Capital A/S hvert år kopi af de aflagte årsregnskaber på K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup til Anpartskontrolordningen. Samarbejdsaftalen er indgået for at sikre, at ejerkredsens forskudsopgørelse og selvangivelse forløber let og ubesværet. Ligesom samarbejdsaftalen sikrer, at kommanditister i K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup kan indberette den udvidede selvangivelse elektronisk. 3
Investeringsresumé Generelt: Velbeliggende butiksejendom i Skødstrup på i alt 1.000 m² (inkl. lager/birum) udlejet til Fakta A/S, der er ejet af Coop Danmark A/S. Købesummens fordeling: Bygninger og installationer DKK 21.955.461,- Grundstykke DKK 1.257.872,- Solcelleanlæg DKK 420.000,- Samlet kontantpris: DKK 23.633.333,- Pris pr. m² inkl. lager/birum (1.000 m²) DKK 23.633,- Hertil kommer et grundstykkeareal primært udlagt til p-pladser på i alt 2.828 m² Lejer og lejevilkår: Fakta A/S, cvr. nr. 11 51 74 98 10 års uopsigelighed for lejer (udløber november 2023) 20 års uopsigelighed for udlejer (udløber november 2033) Årlig lejeindtægt 2013 (ejendommen overtages ultimo 2013): DKK 1.650.000,00,- Leje pr. m² inkl. lager/birum (1.000 m²) DKK 1.650,- pr. m2 Lejen reguleres årligt - første gang 1. november 2014 med 100% stigning i NPI dog min. 1,5% og max. 3% Forrentning: Ejendommens startafkast (inkl. udvendig vedligeholdelse, forsikring og administration) 6,78% K/S'ets startafkast inkl. alle handelsomkostninger og alle driftsomkostninger 5,77% Gennemsnitligt årligt forrentning af evt. indskudt egenkapital alene på baggrund af drift 19,71% Gennemsnitligt årligt forrentning af evt. indskudt egenkapital på baggrund af drift samt værdistigning 28,13% Forrentning af evt. indskudt egenkapital beskrives i det fulde prospekt s. 42-43 Investorindskud Investorindskud 2013 v/10% ejerskab DKK 0,- Investering i K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup er således 100% finansieret for investor. Privatinvestor samt selskabsinvestor har dog mulighed for at foretage kontantindbetaling til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup. Dog maksimalt DKK 660.000,- pr. 10% ejerskab. Investorberegninger v/10% ejerskab - privatinvestor v/ 100% finansieret indskud: Skattefradrag 2013 DKK 145.455,- Skattefradrag 2014 DKK 97.785,- Skattefradrag 2015 DKK 64.912,- Investors likviditet 2013 v/10% ejerskab DKK 76.219,- Der er ingen løbende investorindbetalinger til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Privatinvestor v/10% ejerskab Formueforøgelse før skat 2033 v/ 100% finansieret køb DKK 3.027.949,- Formueforøgelse efter skat 2033 v/ 100% finansieret køb DKK 1.447.230,- Hæftelse overfor finansieringsgiver v/10% ejerskab: Hæftelse overfor K/S'ets finansieringsgiver DKK 1.812.500,- Hæftelsen reduceres over 12 år i forbindelse med afvikling af 2. prioritetslånet. Efter afvikling af 2. prioriteten er hæftelsen konstant svarende til alene DKK 1.000.000,- Hæftelse overfor finansieringsgiver af individuelt lån * DKK 668.000,- Samlet starthæftelse v/ 100% finansieret køb DKK 2.480.500,- * Indskuddet på DKK 8.000,- til komplementar er inkluderet i det individuelle lån. 4
Beliggenhed Ejendommen er beliggende på Ny Studstrupvej, 8541 Skødstrup. Butikken bliver opført på en hjørnegrund ud til Ny Studstrupvej og Grenåvej, hvor området vil blive betjent fra Ny Studstrupvej af en stamvej. Placeringen på en hjørnegrund er særlig attraktiv, da butikken opnår høj tilgængelighed samt en stor synlighed i bydelen. Herudover bør det bemærkes, at en af Aarhus Kommunes største udstykninger af boligområder gennem flere år med i alt 139 matrikler til én familieshuse er beliggende med en afstand fra ejendommen på ca. 200 m. Seneste kommunale udstykning af parcelhusgrunde i området var allerede i 2008/09, hvor der med vedtagelse af lokalplan 841 blev udstykket og solgt 58 parcelhusgrunde. Dette med en beliggenhed ca. 500 m fra den nyopførte Fakta butik. (læs mere om "Omådets fremtidige udvikling" side 20-23). Løgten og Skødstrup er som byer fuldt integreret, hvor Løgten er Aarhus Kommunes tredje største by efter Aarhus og Lystrup. Grenåvej forbinder Løgten-Skødstrup med Aarhus by og forbinder ligeledes området med Djurslandmotorvejen, hvorfor butikkens placering er særdeles optimal i forhold til pendlere mellem Løgten-Skødstrup og Aarhus-området. Afstanden mellem Aarhus og Løgten-Skødstrup er ca. 18 km. Ud over en general høj befolkningsvækst i og omkring Aarhus bør det særligt bemærkes, at området Skødstrup-Løgten er medtaget i 1. etape af etablering af Letbanen. Dette med forventet indvigelse mellem Aarhus Hovedbanegård og Skødstrup inden 2017. Beliggenheden for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup må derfor betegens som ubetinget god. 5
Ejendommen Ejendommen er under opførelse. Lejemålet skal træde i kraft den 1. november 2013 - i henhold til lejekontrakten. Sælgers advokat har d. 17.10.2013 bekræftet at ejendommen leveres planmæssigt. Ejendommen opføres efter Fakta A/S s Byggeprogram Oktober 2012, hvilket betyder, at ejendommen i sin helhed er af en standard og kvalitet, der præcist afspejler Lejers ønsker. Ejendommen opføres så ejendommens Energiforbrug opfylder "Lavenergiklasse 2015", hvilket er ekstraordinært for danske butiksejendomme. Grundstykke Ejendommens grundstykke er i alt 2.828 m 2. Det bebyggede areal fordeler sig således: Bebygget areal 1.000 m² (inklusiv lager/birum). 800 m² (eksklusiv lager/birum) Samlet grundareal 2.828 m² En bygning kan klassificeres som lavenergiklasse 2015, når den skal bruge ca. 43% mindre energi end en bygning bygget efter standardkrav i bygningsreglementet BR10. CO2 forbruget minimeres yderligere på baggrund af et installeret solcelleanlæg på ejendommens tag. Såvel den ekstra isolering, murtykkelse og solcelleanlæg betyder, at K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup overtager en ejendom, der i opførelsesomkostninger overstiger lignende byggerier væsenligt. Det lave energiforbrug kommer som udgangspunkt alene lejer til gode. På sigt må det dog også forventes at komme udlejer til gode, da driftsomkostninger som disse medgår i lejers vurdering af lejeniveauet. På trods af, at ejendommen opføres ud fra retningslinjer udarbejdet af Coop, vil udformningen også være fleksibel i forhold til andre detailkæder. Foto af ejendommens varegård. Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. Der står bl.a. skrevet i byggeprogrammet, at der ikke accepteres søjler i salgslokalet, hvilket giver fleksibilitet i forhold til indretningsmuligheder. Se plantegning af ejendommen på s. 38 6
Jysk Detail, Fakta Skødstrup K/SK/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Foto af ejendommen under opførelse taget d. 18. oktober 2013. hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. Foto af ejendommen set fra Grenåvej. Asfalteret cykelsti går mellem Fakta butik og det kommende boligområde. Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. Foto af ejendommen set fra det kommende boligområde omkring ejendommen. Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. 7
Foto af solcelleanlægget taget d. 18. oktober 2013. Solcelleanlæg For at opfylde kravene til ejendommens energiforbrug er der installeret et solcelleanlæg på taget af ejendommen. Anlægget er opsat af : Strøm Hansen A/S Karetmagervej 10A 7100 Vejle Anlægget har i projektbeskrivelsens produktark følgende specifikationer: Kapacitet: 11,4Kwp Solcellepaneler: Antal: 44 stk. Producent: REC Solar (REC260PE) Inverter Antal: 1. stk Producent: Danfoss Solar Inverters Solcelleanlægget udgør i alt 73 m 2 og er monteret på et HILTI FR monteringssystem. Monteringen sikrer, at der ikke er behov for at foretage gennembrydning af tagpappet. Da sælger alene har opsat solcelleanlægget for at opfylde kravene til ejendommens energiforbrug, er der ikke taget højde for en evt. kommerciel vinkel med hensyn til lejers betaling af den leverede strøm. Der kan derfor være mulighed for at aktivere en supplerende indtjening til K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup ud over den budgetterede lejeindtægt. Blue Capital A/S udbød i december 2011 projektet K/S Jysk Detail, Kiwi Kolding, der ligeledes har installeret et solcelleanlæg på taget. Også her var anlægget ikke beskrevet i lejekontrakten. Blue Capital A/S har som selskabsadministrator varetaget K/S'ets interesse i relation til dette, og primo oktober 2013 påbegyndte Lejer at afregne for den producerede strøm. Kommanditselskabet har dermed aktiveret en supplerende indtjening til projektet. Den mulige merindtjening for selskabets drift kan estimeres til DKK 14-18.000,- svarende til en merværdi på ejendommen på DKK 200-263.000 ud fra et afkast på 6,80% Solcelleanlæggets købesum er i købsaftalen opgjort til DKK 420.000,-, der i budgetterne udgør afskrivningsgrundlaget. Solcelleanlægget afskrives med 25% årligt efter saldometoden. Den fastsatte købesum er ikke efterprøvet af Blue Capital A/S, men vurderes rimelig, da der ud over solcellepanelerne må påregnes udgifter til montering, herunder arbejdsløn, vekselretter samt andre tekniske specifikationer. Gjensidige forsikring har bekræftet, at solcelleanlægget er forsikret under ejendommens forsikring. I budgetterne bogføres den del af købesummen, der kan henføres til solcelleanlægget (DKK 420.000,-) til DKK 0,- allerede i 2026 og frem. Da der er producentgarantier på solcellepanelerne, må det imidlertid forventes, at anlægget repræsenterer en værdi ved salg inden for budgetperioden. 8
Jysk Detail, Fakta Skødstrup K/SK/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Foto af ejendommens solcelleanlæg. I baggrunden ses bebyggelse langs Grenåvej Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. Foto af ejendommens solcelleanlæg. Bag træerne i baggrunden starter det nyudstykkede boligområde. Foto taget d. 18. oktober, hvor ejendommen endnu ikke stod færdig. 9
Fuldmagt samt købsaftale for K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup Navn: CPR nr.: Stilling: Adresse: Postnr.: By: Telefon: E-mailadresse: Fortager hermed bindende køb og tegning af: stk. anparter à DKK 66.000,- hver svarende til 1/100 af det samlede antal anparter i kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup stk. anparter à DKK 800,- hver svarende til 1/100 af det samlede antal anparter i Jysk Detail, Fakta Skødstrup Komplementar ApS For anparterne i kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Fakta Skødstrup betaler jeg kontant DKK For anparterne i Jysk Detail, Fakta Skødstrup Komplementar ApS betaler jeg kontant DKK Jeg betaler således i alt: DKK I forbindelse med mit køb tiltræder jeg de i prospektet anførte vedtægter for kommanditselskabet samt komplementarselskabet og bekræfter, at jeg har gjort mig bekendt med disse samt det foreliggende prospektmateriale, herunder revisorerklæring, der er en integreret del af prospektet. Jeg har gjort mig bekendt med og påtager mig den i vedtægternes 6 nævnte hæftelse. Jeg er bekendt med og accepterer, at købet er bindende for mig, og at jeg snarest efter underskrift af denne tegningsaftale indsender samtlige relevante dokumenter med henblik på godkendelse af mit køb, herunder blandt andet årsopgørelser, lønsedler, PBS-oversigter, lånedokumenter, engagementsoversigter, kopi af billedlegitimation mv. Jeg accepterer, at købet først er bindende for kommanditselskabet og udbyder, når indskudskapitalen er indbetalt, og når bekræftelse er foretaget af udbyder ved skriftlig meddelelse til mig. Herudover accepterer jeg, at denne tegningsaftale kan bortfalde efter kommanditselskabets og udbyders bestemmelse, såfremt jeg ikke kreditgodkendes og såfremt projektet ikke måtte kunne gennemføres endeligt på vilkår, der i al væsentlighed svarer til prospektet, herunder med endelig godkendelse fra projektets finansieringsgivere. Jeg forpligter mig til efter påkrav at underskrive samtlige dokumenter i forbindelse med handlens indgåelse og gennemførelse. Jeg er endvidere bekendt med, at jeg ved min underskrift nedenfor har givet Martin Kibsgaard Jensen uigenkaldeligt fuldmagt til at skrive under på samtlige dokumenter i forbindelse med denne aftale og de relaterede køb af ovenstående andele, ejendomshandlens indgåelse og gennemførelse, herunder lånedokumenter, pantsætningserklæringer, kautionserklæringer og øvrige dokumenter forbundet hermed. Dato: Underskrift: 10