Organisationsbestyrelsens beretning Juni 2015 - maj 2016. 1. Indledning Denne skriftlige beretning udsendes til vores afdelinger (afdelingsformænd) og kan desuden afhentes i kopi på kontoret ligesom den forefindes på hjemmesiden inden generalforsamlingen. På generalforsamlingen vil den mundtlige beretning, som en naturlig konsekvens blive kortere, men på generalforsamlingen vil der naturligvis kunne stilles spørgsmål til såvel den skriftlige som den mundtlige beretning. Først en tak til afdelingsbestyrelserne og boligforeningens medarbejdere for et godt samarbejde i det forløbne år. I begyndelsen af 2016 måtte vi i organisationsbestyrelsen sige farvel til Caja Friis, afd. 17, som flyttede fra Nordborg Andelsboligforening. I hendes sted er indtrådt 1. suppleanter Poul Lyngkilde, afd. 9. Nordborg Andelsboligforening står rimelig godt rustet til fremtiden, men vi må også erkende, at vi er nødt til, at forholde os til de udfordringer, der er i forhold til udlejningssituationen på Nordals og i nogle af vores afdelinger, og som på sigt kan blive et problem for hele boligforeningen. Ikke mindst den store fraflytning fra Nordals, skal vi være meget opmærksomme på. Det har været og vil fortsat være et fokusområde for Organisationsbestyrelsen og ledelsen.
2. Det forløbne år 2.1 Samarbejdet med Sønderborg Kommune Vi har i det forløbne år fastholdt et godt samarbejde med kommunen. I bestyrelsen tror vi på en god dialog, men aldrig uden at stille kontante krav også. Vi er en vigtig samarbejds- og udviklingspartner for kommunen og skal behandles som sådan. Vi i Nordborg Andelsboligforening har foreslået en nærmere kontakt et forum - mellem de politisk valgte i boligforeningerne og byrådet. Vi er overbeviste om, at vi gennem et sådant forum sikrer en bedre kommunikation. Forslaget er behandlet i boligforeningernes kontaktudvalg og fremsendt til borgmesteren med forventning om en god modtagelse og behandling. Bormesteren kvitterede på et møde i februar med, at love et sådant forum, hvor udvalgsformænd, borgmester og boligforeningernes formænd skal være deltagere et spændende projekt som vi ser frem til og tror på - vil udbygge det gode samarbejde med kommunen. Nordborg Andelsboligforening og Danbo har siden starten af 2014 haft et samarbejde, i et proaktivt udvalg, med kommunens planafdeling og tilsynet med boligforeningerne samt med kommunens økonomichef. Samarbejdet har fokus på det store antal af tomme boliger og dermed boligudviklingen på Nordals. Det er vigtig for såvel kommunen som vi to nordalsiske boligforeninger, at vi har fælles syn på problemet og den fremtidig udvikling for boligforeningerne på Nordals. Boligforeningerne er en vigtig medspiller i boligpolitikken i Sønderborg Kommune og ikke mindst her på Nordals, hvor omkring 50 % bor alment. Vi har foreløbig talt os frem til, at der frem til og med 2018 skal nedlægges mere end 300 boliger på Nordals, inkl. de boliger som Danbo har planlagt. Nordborg Andelsboligforenings andel heraf er op til 20 boliger, hvilket vi fik generalforsamlingens opbakning til på generalforsamlingen i 2015. På et møde i gruppen i april 2016 kunne vi erfare, at selv om NABS andel af ledige boliger er faldet fra 2014 til 2015, er det samlede antal af ledige boliger steget med ca. 80 boliger. Det er aftalt, og som det kan ses af udviklingen - nødvendigt, at arbejdsgruppen følger udviklingen meget tæt fremover, ligesom vi i NAB s bestyrelse er meget opmærksomme på udviklingen. 2.2 Lejeledighed Ligesom de fleste andre steder i Danmark, oplever vi udlejningsvanskeligheder i de mindre byer. I det gamle Nordborg kommuneområde er der store udlejningsproblemer med mange tomme boliger, såvel privat som alment. Også på ejerlejligheds og -boligområdet er der store problemer på Nordals. I 2014 havde vi et lejetab på små 1.600. tkr. Dette er i 2015 stort set halveret til 818. tkr. en positiv udvikling for NAB Men set i det samlede billede må vi nok konstatere, at vi på længere sigt vil få for mange boliger og derfor skal have det samlede antal af boliger reduceret.
2.3 Uddannelse Den 30. januar havde vi kursus på Mommark Handelsskole, sammen med Søbo, hvor alle afdelingsbestyrelsesmedlemmer og suppleanter var inviteret. Formiddagens første programpunkt stod forretningsførerne Hans Peter Hollænder, Søbo og Jan Mortensen NAB, for og omhandlede samarbejdsaftale med Sønderborg kommune og erfaringer med flygtninge i Søbo og NAB Herefter tog integrationsekspert Esma Birdi, fra Institut for integration, over og sammen med en medarbejder førte hun os gennem mange problematikker omkring flygtninges integration i Danmark. En helt fantastisk god gennemgang og drøftelse af problematikkerne. Sidste punkt på dagens program var en gennemgang af energibesparelsesområder ved energikonsulent Charlie Lemtorp. I oktober måned sendte vi hele bestyrelsen på et bestyrelsesseminar i Kolding, arrangeret af vores Landsorganisation, programmet var vidtspændende og meget givende. Den 29. og 30 april var bestyrelsen, sammen men bestyrelsen fra Søbo, på en 2 dages studietur til Trekantsområdet. Formålet med turen var at få ideer til drift, renovering og nybyggeri. Fredag den 29. besøgt vi glasuldsfabrikken ISOVER i Vamdrup om formiddagen og efter frokost Domeas nye 12 etagers runde byggeri i Vejle. Lørdag den 30. var et besøg hos Lejerbo i Kolding, hvor vi af formanden blev vist rundt i forskellige afdelinger og blev orienteret om disse afdelingers renoveringsarbejder, ligesom vi var en tur forbi fyrværkerigrunden i Seest og fik fortalt om Lejerbos planlagte byggeri. 2.4 Væsentlige begivenheder i det forløbne år I årets løb har vi ikke haft enkeltstående større byggesager, men vi har afsluttet og påbegyndt en del nødvendige og energirigtige forbedringer i afdelingerne 1, 2, 4, 5, 6, og 7. Renoveringerne skal udover, at give et bedre indeklima også gerne kunne finansieres delvis ved besparelser på energiudgifterne. 2.5 Andet Vi havde i løbet af 2014 og 2015 en del hærværk på administrationsbygningen på Mads Clausens Vej, hvilket har nødvendiggjort, at vi har installeret videoovervågning af bygningerne. Samtidig har vi oprettet videoovervågning i vores ekspedition, som en præventiv foranstaltning.
3. Nordborg Andelsboligforening og fremtiden Bestyrelsen og administrationen vil fremadrettet fortsat have stor fokus på at udvikle boligforeningen til en moderne servicevirksomhed. Vores administration har som en vigtig og højt prioriteret opgave, at servicere beboere. Det er derfor vores mål, at skabe en moderne og attraktiv boligforening, der i lokalområdet vil fremstå som den foretrukne samarbejds- og forretningspartner, og være synlige og nyskabende i branchen generelt. Bestyrelsen vil sammen med vores forretningsfører løbende iværksætte tiltag og ændringer i vores procedurer, som kan medvirke til at realisere bestyrelsens målsætning. Det vil blandt andet indebære en øget digitalisering og udnyttelse af de IT værktøjer, som kan give en mere effektiv servicering af beboerne. Bestyrelsen udarbejdede og besluttede i 2015 såvel en Virksomhedsplan som en Strategiplan for renovering af NAB s boligmasse. Såvel Virksomhedsplanen som strategiplanen er tilgængelige på hjemmesiden. Som en konsekvens af disse beslutninger har bestyrelsen godkendt at dispositionsfonden i 2015 har bidraget med 403 tkr. til rådgivningsmæssig assistance til blandt andet udarbejdelse af NAB s boligstrategi samt 113 tkr. til digitalisering af alle tegningsarkiver. 3.1 Udvikling og fornyelse Den almene boligsektor befinder sig i en brydningstid, hvor samfundet omkring os stiller stigende krav igennem mere kompliceret lovgivning og pres for løsning af ganske komplekse opgaver i forbindelse med fx helhedsplaner samt øgede ambitioner for samarbejdet med kommunerne, bl.a. i forbindelse med styringsdialogen. 3.2 Mission, vision og værdigrundlag for boligorganisationen Mission Nordborg Andelsboligforenings mission er at skabe trygge, velvedligeholdte boligområder med godt naboskab og med attraktive boliger til livets forskellige faser til en konkurrencedygtig pris. Vision Nordborg Andelsboligforening skal tilhøre den bedste del af den almene sektor. Nordborg Andelsboligforenings skal være kendt for fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, boligsocialt arbejde, miljø/energi, og kommunikation. Vi vil være kendte og anerkendte for mere end det at leje boliger ud og vi vil forfølge vores mærkesager. Vi ønsker at udvikle beboerdemokratiet ved at informere og engagere vores beboere og vi vil udvikle og motivere medarbejderstaben, så den kan imødekomme morgendagens udfordringer. Løsningen af Nordborg Andelsboligforenings opgaver skal bygge på, og tage afsæt i vores værdigrundlag.
Værdigrundlag Vi har formuleret et værdigrundlag med følgende overskrifter: Handlekraft Åbenhed Respekt Synlighed Et godt ry 3.3 Kommunikation Foreningens hjemmeside Den nuværende hjemmeside er stadig ikke helt på plads hvor vi ønsker den skal være, og det er derfor højt prioriteret, at få udviklet og implementeret en tidssvarende hjemmeside, der kan være et godt medie for kommunikation mellem beboerne og boligorganisationen. Det er vores helt klare mål, at den nye hjemmeside i fremtiden skal udvikle sig til at være det primære medie for kommunikationen omkring Nordborg Andelsboligforening, de enkelte afdelinger og generel information om den almene sektor. Sideløbende vil vi udvikle brugen af Facebook som et aktivt værktøj til kommunikation og markedsføring. 3.4 Fornyelser i afdelingerne Afdeling 13: Renoveringsarbejdet, ser endelig ud til at være nået så langt at vi kan se begyndelsen på projektet. LBF (landsbyggefonden) har givet tilsagn om støttede lån til den væsentligste del af projektet. Herudover er der lagt op til en kapitaltilførselsordning, som skal være medvirkende til at huslejen efter projektets gennemførelse kan holdes på et fornuftigt niveau. Hen over sommeren og efteråret skulle vi gerne nå, at få behandlet sagen i organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse med henblik på en indstilling til afdelingens beboere om endelig godkendelse inden projektet igangsættes. Det er et omfattende arbejde der skal sikre at alle boliger får fornyet klimaskærmen samtidig med at en del ældre bygningsskader repareres. Alt i alt skal projektet ende med en væsentlig forbedring af boligerne og samtidig medføre reduceret energiforbrug og forbedring af indeklimaet i form af bedre isolering. Samtidig vil vi også øge tilgængeligheden i nogle af boligerne, hvilket betyder, at boligerne vil være indrettet således, at bevægelseshæmmede vil få langt bedre forhold i boligindretningen end i traditionelt indrettede boliger. Afdeling 20: I afdeling 20 vil vi gå i gang med at undersøge mulighederne for forbedringer i boligerne med forskudte etager og boligerne ud mod Holmvej. Vi vil forbedre udearealerne for boligerne Ved Vandtårnet, bl.a. ved at fjerne en del af bevoksningen ned til engarealet og øge terrassearealerne.
3.5. Afdelingssammenlægninger Bestyrelsen har siden sidste generalforsamling arbejdet videre med oplæg til drøftelser om fornuftige sammenlægninger af afdelinger. Arbejdet er intensiveret i 2016 og der vil sammen med de berørte afdelingsbestyrelser blive arbejdet videre med projektet i indeværende år. Bestyrelsens mål er at reducere antallet af afdelinger fra de nuværende 27 til 13. Det er afgørende for organisationsbestyrelsen, at alle bliver grundigt informeret inden, der skal træffes endelig beslutning efter de beboerdemokratiske regler på afdelingsmøder i de afdelinger der ønskes sammenlagt. 4. Oplysninger om boligforeningens drift 4.1 Årsregnskabet 4.1.1 Indbetalinger til Landsbyggefonden. Vi har i 2015 indbetalt i alt 2.745 tkr. til landsbyggefonden svarende til 2/3 af de udarmortiserede lån. Herudover er der afregnet yderligere 730 tkr. til landsbyggefonden svarende til 40 % af opkrævede A og G indskud i de ældste afdelinger. Til organisationens egen trækningsret er der indbetalt 1.096 tkr. Der er udbetalt i alt 2.066 til moderniseringsarbejder i foreningens afdelinger Trækningsretten udgør ved årets udgang 8.119 tkr. som kan bruges til medfinansiering af forbedringer og moderniseringer i afdelingerne. 4.1.2 Dispositionsfonden Der er tilgået netto 2.887 tkr. fra afdelingerne i 2015. Medens der er anvendt 1.541 tkr. af dispositionsfonden i 2015. Dispositionsfonden har ydet støtte til følgende i 2015: tkr Dækning af lejetab i afdelingerne 819 Dækning af tab på fraflyttere 206 Rådgivningsmæssig assistance vedrørende fremtidig udlejning 403 Investering i elektronisk tegningsarkiv 113
Opgørelse over dispositionsfondens udvikling de seneste 4 år er følgende (i tkr.): 2012 2013 2014 2015 Saldo primo 13.155 13.043 14.607 15.225 Bidrag fra afdelinger 172 175 415 419 Udamortiserede ydelser 2.309 2.847 3.513 4.118 Bidrag fra afdelinger 1.734 1.777 1.803 1.826 Renter af egen trækningsret 96 65 0 87 17.466 17.907 20.338 21.675 Afgang dispositionsfond Tilskud mv. 0 0 202 516 Dækning af tab lejeledighed 326 825 1.571 819 Dækning af tab fraflyttere 0 0 391 206 Overført til Landsbyggefonden 2.097 2.475 2.949 3.476 Forbrug egen trækningsret 2.000 0 0 2.066 Saldo ultimo 13.043 14.607 15.225 14.592 4.1.3 Trækningsretten (Egne midler) Der er i 2015 overført tilskud fra egen trækningsret i alt kr. 2.066.268 til: kr. Afdeling 02 Nordborgvej, Havnbjerg isolering og vinduer 200.000 Afdeling 04 Apotekervænget, Nordborg isolering, døre og vinduer 941.268 Afdeling 05 Tjørnevænget, Havnbjerg isolering og vinduer 375.000 Afdeling 06 Kirkevænget, Nordborg - terrassepartier og vinduer 550.000 4.1.4 Udvalgte nøgletal Til belysning af udviklingen i 2012-2015 i boligorganisationens drift/indtjening gives følgende oversigt: 2012 2013 2014 2015 Antal lejemålsenheder 756 756 756 756 Bruttoadministrationsudgifter (tkr.) 3.619 3.590 3.696 3.630 Nettoadministrationsudgift pr. lejemål 4.393 4.263 4.397 4.330 Nettorenteindtægt pr. lejemålsenhed 41 60 59 4 Dispositionsfondens disponible del pr. lejemål 1.736 2.081 1.388 1.635 Arbejdskapital pr. lejemålsenhed 979 1.287 1.617 1.952 Forrentning af afdelingernes henlagte midler 3,04% 1,25% 2,85% 0,20%
4.1.5 Afdelingernes regnskaber. Afdelingernes resultater udgør netto et underskud på 233 tkr. fordelt med 12 afdelinger med overskud på i alt 441 tkr. og 15 afdelinger med et underskud på i alt 674 tkr. Regnskaberne er generelt påvirket af et markant fald i renteindtægter, som følge af faldende markedsrente som ikke var ventet på tidspunktet for budgetudarbejdelsen for 2015. Det er ligeledes vigtigt at vores boliger altid holder en høj standard i forhold til tilsvarende byggeri, dette påvirker udgifter til løbende vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning. Det er vores vurdering, at dette parameter virker positivt i forhold til at udleje boliger i vores område. Ultimo 2015 udgør afdelingernes samlede henlæggelser til fornyelser og vedligeholdelse 22.058 tkr. Dette svarer kr. 342 pr. kvm. i gennemsnit. Der er i lighed med tidligere år foretaget energirenovering, herunder efterisolering, nye vinduer og udskiftning af ældre gasfyr i en del afdelinger. Dette har betydet, at der i årets løb er anvendt 8 tkr. mere end der er henlagt i 2015. Det forventes, at afdelingerne i de kommende år generelt vil realisere en større opsparing end forbrug og således konsolidere sig til kommende nye opgaver. Afdelingernes drifts- og vedligeholdelsesplaner revideres løbende i det omfang der viser sig behov herfor. Som man kan se, vil de kommende år ikke mangle spændende opgaver. Vi har, i et samarbejde med bygherrerådgivere og byplanlæggere fra managementfirmaet Kuben og arkitekter fra arkitektfirmaet A78, udarbejdet en Strategiplan der rækker fra 2015 til 2026 hvor vi har givet os selv et redskab til at agere og reagere på udlejningssituationen som den vil udvikle sig. Bestyrelsen