Forslag til Lokalplan nr. E 13.01.01 Ulvshale Feriehotel Januar 2010
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Om Lokalplaner En lokalplan indeholder detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Lokalplanen indeholder bestemmelser, der fastsætter rammer for bebyggelsens beliggenhed, anvendelse og ydre fremtræden. Lokalplanen fastlægger endvidere bestemmelser for anvendelsen af arealer til veje, p-anlæg, stier og fælles friarealer. Retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til Kommunalbestyrelsen har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen jf. planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på ejendommen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen har bindende retsvirkning for ejendomme, der er omfattet af planen. Planloven indeholder bestemmelser om kommunes pligt og ret til at udarbejde kommuneog lokalplaner samt bestemmelser om planernes tilvejebringelse. Lokalplaner skal tilvejebringes ved udarbejdelse af først et lokalplanforslag efterfulgt af mindst 8 ugers høringsfrist. På baggrund af den offentlige debat og indkomne indsigelser udarbejder Kommunalbestyrelsen den endelige lokalplan. Behandlet i Miljøudvalget 11-01- 2010 Behandlet i Økonomiudvalget Kommunalbestyrelsens vedtagelse af forslag Offentlighedsperiode 20-01 - 2010 28-01. - 2010 03-02-2010-31-03-2010 Behandlet i Miljøudvalget 06-04-2010 Behandlet i Økonomiudvalget Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse 20-04-2010 29-04-2010 Offentlig bekendtgørelse 12-05-2010 5
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Redegørelse for lokalplanen Lokalplanenes beliggenhed Lokalplanens baggrund og formål Beskrivelse af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens virkning på miljøet Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Område og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Bebyggelsens beliggenhed 5 Bebyggelsens omfang og udformning 6 Vej- og stiforhold og andre forhold af gggggfærdselsmæssig betydning 7 Ubebyggede arealer og beplantning 8 Tekniske anlæg 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny nnnnnbebyggelse 10 Myndighedsgodkendelser 10 Grundejerforening 11 Ophævelse af servitutter og lokalplan Vedtagelsespåtegning Kortbilag lokalplanens afgrænsning Bilag 1 Områder der omfattet af fredninger Bilag 2 Bevaringsværdige træer Bilag 3 Fotoregistrering af bevaringsværdige træer Bilag 3a Farvekort over facadefarver Bilag 4 Opstalt af facader Bilag 5 Natura 2000 område Bilag 6 6
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Lokalplanens beliggenhed Lokalplanområdet er beliggende på Sandvejen 27 Ulvshale, 4780 Stege. Lokalplanområdet, der omfatter matrikel 329b Ulvshale Stege Jorder, udgør et samlet areal på 5.892 m2. Lokalplanområdets placering på Ulvshale Lokalplanens baggrund og formål Lokalplan nr. E 13.01.01 Ulvshale feriehotel har til formål at fastlæge rammerne for anvendelse og udformning af ejendommen og sikre og fastholde områdets karakter, Ejendommen er oprindelig opført i 1930 som badehotel med tilhørende restauration. Efter væsentlig om- og tilbygning i 1974 har ejendommen frem til 2005 været anvendt til hotel, undervisning, kursus og institution med tilhørende boliger. I en periode fra 2001 til 2005 har ejendommen været anvendt til indlogering af flygtninge for Dansk Røde Kors. Ejendommen er opført i 1930 som badehotel, den ligger attraktivt og smukt placeret ud til Sandvejen Med den fremtidige anvendelse som feriehotel er hensigten at feriehotellet indgår i et samspil med lokalsamfund og landskab, der med sin naturskønne beliggenhed direkte til skov og strand, kan sætte rammerne for nogle unikke oplevelser. Dette samspil kan medvirke til at bevare og sikre områdets natur og karakter. Bygningsmæssige forhold. Eksisterende bygninger er opført i 1 til 2 etager samt et mindre kælderafsnit, det samlede bygningsareal inkl. 1. sal er på 2.808 m2. Bygningen er i sin grundform disponeret som et længehus hvorpå der kobler sig to sidefløje. På 1.sal forefindes en del terrasser. Kælderen er anvendt til teknikrum og varmecentral der forsyner den samlede ejendom. Ejendommen er om- og tilbygget i flere omgange, sidste gang i 90 erne. De enkelte bygningsdele er således af forskellig karakter både hvad angår alder, materialer, byggeskik og anvendelse. Bygningerne fremstår vedligeholdte og i god stand. Der er adgang til bygningen fra den asfalterede skovvej, der går syd om området Bygningsdele, der af funktionelle eller konstruktive årsager ikke kan indpasses i det samlede bygningskompleks, nedrives. Bygningerne indrettes i et nutidigt formsprog, der tilgodeser hensynet til rum, lys, materialer, funktioner og sikkerhed. Der lægges stor vægt på forholdet mellem de ydre og de indre rumligheder såvel i den enkelte lejlighed som i den samlede bebyggelse. 7
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Beskrivelse af området Landskabet Ejendommen er beliggende på den nordøstlige del af Ulvshale, i overgangen mellem skov og digelandskab og har således fysisk og visuel kontakt med såvel skov, marsk, klitter og strand. Man ankommer til ejendommen fra en mindre privat asfalteret fællesvej, der snor sig syd gennem skoven. Ejendommen ligger attraktivt og smukt placeret og formidler en rumlig overgang mellem de flade strandenge og skoven. Der er adgangen til Ulvshale Badehotel" er fra den asfalterede skovvej, der går langs områdets sydlige afgrænsning. Omkring 500 meter fra lokalplanområdet ved Camping Ulvshale Strand er der offentlig adgang til en strand, der gennem flere år har haft blåt flag. Driftsform Ønsket er at etablere feriehotel primært med udlejning af lejligheder på dags og ugebasis. Virksomheden skal drives i henhold til Lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv. I forbindelse med feriehotellet skal der etableres restauration som har en sådan størrelse som står i passende forhold til antallet af lejligheder. Lokalplanen fastsætter således bestemmelser om at der for hver ferielejlighed udlægges 5,0 m2 restaurationsareal. Hotellet set fra sydsiden. Fra omkring 1870érne har Ulvshaleskoven været fredskov. Omgivelser Ejendommen er beliggende i Ulvshaleskoven der har været fredskov siden 1870 erne, skoven har oprindeligt hovedsageligt bestået af egetræer. I 1700 tallet blev skoven stærkt forhugget, men omkring midten af 1800 blev der taget initiativ til, at skoven blev rejst igen. I første omgang blev der plantet rødgran, de kunne ikke trives på den stenede jord. Skovfyr og især eg har haft bedre vækstvilkår. En del af skoven er efterkommere af den oprindelige beplantning af eg og andre løvtræer. Den meste af skoven er naturskov, hvor skoven får lov at udvikle sig uden indgriben i form af hugst eller plantning. Ulvshale halvøen består af en serie strandvolde, der hovedsageligt består af flintesten. Ulvshale Ulvshale er "ungt" land. Halvøen består af en serie strandvolde, der hovedsageligt består af flintesten. Flintestenen stammer fra Møns Klint, kridtet i klinten nedbrydes til stadighed, og det flyder ud i havet, hvor det nedbrydes. Flinten bliver ført med strømmen mod nord og vest langs Møns kyst til Ulvshale hvor den aflejres i strandvolde, der lægger sig uden på hinanden. Flintestene bliver slebet runde af havet, de kaldes kugleflint og de har været brugt til finmaling af cement, det ophørte man med i 1974, da man begyndte at bruge stålkugler i stedet. 8
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Den store forekomst af flint har været med til at danne grundlag for Ulvshale Stenværk. Fra starten af 1900 tallet og i stigende grad gennem 20erne og 30erne var der en stærk efterspørgsel til eksport til hele verden af flint fra Møn. (museerne.dk - Mette N. Jensen og Helle Jørgensen, 2004). Historie Ulvshale har altid været kulturlandskab. Hele Ulvshale, også skoven, har været anvendt til græsning, som har haft stor betydning for området. Det kan dokumenteres, at der har været græsning helt tilbage i 1281 (Møn Turistbureau 2003). Området domineres i dag af strandenge, rørsump, græsningsskov og hede. En af de ældste bygninger, der findes i området er Ulvshalegård fra 1870 erne, den var angiveligt den første gård, der blev opført i området. (Bojsen 1923). Sandvejen er præget af sommerhuse fra 3 tidsperioder. Omkring 1920 erne er de første 6 sommerhuse på Sandvejen opført. Sidst i 1930 erne blev de fleste af sommerhusene bygget, nogle af de sidste blev opført i 1950 erne og i dag er der ca. 30 sommerhuse på Sandvejen. De fleste af husene er bygget i 1930 erne, det kan skyldes, at begreber som ferie og fritid i den periode vandt indpas i bredere dele af befolkningen. Ferieloven blev indført i 1938, der fik alm. lønarbejdere ret til 2 ugers ferie med løn. Badehotellets gæster kom hovedsageligt fra København, og der har været et livligt miljø på Sandvejen i 1930 erne. Husene har næsten alle sortmalede træfacader, der er enkelte i svensk-rødt. De fleste vinduer er hvidmalede og på tagene er der mange steder brugt eternit, pap eller strå. Huset på Sandvejen 4, er et eksempel på et nyere byggeri, hvor man har taget udgangspunkt i stedets ånd og i et moderne formsprog skabt et hus, der harmonere med den eksisterende bebyggelse. Lokalplanens indhold Lokalplanforslaget åbner op for istandsættelse og renovering af de eksisterende bygninger. Der kan desuden foretages 3 mindre bygningsmæssige ændringer: 1. Etablering af tagetage på den nordlige fløj. 2. Eksisterende ankomstbygning nedrives. 3. Etablering af passage mellem den nordlige fløj og hovedbygningen. Det samlede bygningsareal i forbindelse med ombygningen må ikke overstige 2.808 m2, svarende arealet af den eksisterende bebyggelse. 9
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Lokalplanen indeholder bestemmelser, der muliggør etablering af ca. 30 feriehotel- lejligheder med tilhørende fællesfaciliteter. Lokalplanen fastsætter endvidere rammer for bebyggelsens udformning og ydre fremtræden og fastlægger rammer for anvendelsen af arealer til veje, P-anlæg, stier og fælles friarealer. Lokalplanen muliggør, at dele af eksisterende bygninger nedrives. Det gøres for at frembringe en bygningskomposition, der fremtræder harmonisk og på overbevisende måde tilgodeser forholdet mellem landskab og bygning. Det åbnes op for at fjerne de bygningsdele, der blev tilføjet omkring 1990 erne. Andre mindre betydende bygningsdele kan ligeledes nedrives. På den nordlige fløj kan der på det nuværende flade tag, etableres et saddeltag, tilsvarende som på den øvrige bygning. Den derved opståede tagetage kan udnyttes til indretning af lejligheder. Den maksimale bygningshøjde på en ny tagetage må maksimalt være 8,5 meter. De eksisterende bygninger har en højde på 8,5 meter, dog ikke den del der i dag rummer et svømmebassin hvor bygningshøjden er ca. 10 meter. Lokalplanen giver mulighed for at etablere grønne tagflader. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 2009-2021 Lokalplanområdet er i følge Vordingborg kommuneplan 2009-2021 beliggende i rammeområde E 13.01. Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i landzone og områdets zonestatus ændres ikke med denne lokalplan. Bonuslokalplan Efter planlovens 15, stk. 4, kan en lokalplan for et område, der skal forblive i landzone, indeholde bestemmelser om, at lokalplanen erstatter de tilladelser efter 35, stk. 1 (landzonetilladelser), som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Bestemmelsen giver hjemmel til den såkaldte bonusvirkning af lokalplaner, for så vidt angår landzonetilladelser. Det er en betingelse, at lokalplanen udtrykkeligt angiver, hvilke tilladelser der anses for meddelt, jf. 36, stk. 1, nr. 5. Kravet om udtrykkelig angivelse af meddelte tilladelser er opfyldt, når lokalplanens beskrivelse af de tilladte byggerier m.v. opfylder de betingelser, der ville kræves i landzonetilladelse til det samme projekt. Lokalplanen er en bonuslokalplan som åbner mulighed for de ændringer der er beskrevet i lokalplanen. 10
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende i Kystnærhedszonen, der er en særlig planlægningszone i en afstand af 3 km fra kysten. I denne zone gælder særlige krav til kommunens planlægning, bl.a. skal der foretages en vurdering af, hvordan ændringer forårsaget af lokalplanforslag visuelt påvirker kysten. Hvis bebyggelsen afviger væsentligt fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanen åbner mulighed for, at den tilbyggede mørke ankomstbygning til højre rives ned. I forbindelse med planlægning i Kystnærhedszonen skal offentlighedens desuden sikres adgang til kysten. Lokalplanområdet ligger ca. 300 meter fra den østvendte kyst. Der foretages ændringer af bygningernes facadeudtryk med nye vinduer og døre. Der foretages ligeledes ændring af facadens farver og hvis der etableres et "grønt" tag vil det ligeledes ændre tagets farve. Lokalplanforslaget åbner mulighed for, at nedrive eksisterende bygningsdele for i stedet at tilføje en etage, på de dele af hotellet der i dag er med fladt tag. Hvis der foretages bygningsmæssige ændringer, må det samlede bygningsareal ikke oversige de eksisterende 2.808 m2. Lokalplanen åbner mulighed for, at der bliver skabt en åben passage imellem de 2 bygninger, så bygningen til højre vil fremstå som en solitær bygning. Ny bebyggelse må ikke opføres uden for den den eksisterende grundplan. Højden på eksisterende bygninger er 8,5 meter bortset fra den del der rummer svømmehallen, hvor bygningshøjden er ca. 10 meter. Højden på nye bygninger må ikke overskride 8,5 meter. Det vurderes, at lokalplanforslaget med en tilladt bygningshøjde på 8,5 meter og opførelse af ny tagetage svarende til den øvrige bebyggelse, vil få bygningen til af fremstå mere homogen og harmonisk. Den foreslåede istandsættelse og renovering vurderes, at samlet at betyde en mindre visuel påvirkning af kysten end den eksisterende bebyggelse. Lokalplanforslaget muliggør, at der kan etableres sadeltag på den østlige del af bygningen, det er den bygning der er vist til højre på billedet. (På side13-14 er vist de angivne bygningsændringer) 11
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Topografisk kort der viser placeringen af lokalplanområdet indenfor kystnærhedszonen. Lokalplanområdet ligger ca. 1200 meter fra den vestvendte kyst og ca. 300 meter fra den østvendte kyst. Der er offentlig adgang til stranden nordvest for Camping Ulvshale Strand 12
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Facadeopstalt af bygningen mod Sandvejen Den eksisterende svømmehal mod øst er 10 meter høj, resten af bygningen er 8, 5 meter 1. Planforslaget åbner mulighed for, at der kan etableres saddeltag på bygningen mod vest 1 2. Det bliver muligt, at skabe en åbn passage mellem den nordlige fløj og hovedbygningen 2 3. Der åbnes mulighed for, at ankomstbygningen kan nedrives 3 Facadeopstalt af bygningen mod skovsiden 13
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN 1 2 3 2 1 Sandvejen 3 14
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Natura 2000 Natura 2000 er et netværk af områder i EU med særligt værdifuld natur. Områderne er udpeget for at beskytte levesteder og rasteområder for fugle og dyrearter samt beskytte truede naturtyper og plantearter. Natura 2000 områderne danner tilsammen et økologisk netværk af beskyttede naturområder gennem hele EU. Det meste af Ulvshale halvøen er udpeget som et Natura 2000- område. Ulvshale halvøen er udpeget som et Ramsarområde, som et EF habitatområde og som et EF fuglebeskyttelsesområde. I Natura 2000 områderne må der ikke etableres anlæg eller foretages indgreb, der kan forringe områdernes biologiske indholdsrigdom og alsidighed. Det vurderes at indretning af hotelferielejligheder ikke vil påvirke det omkringliggende miljø i nævneværdig større omfang end de tidligere tilladte anvendelser som narkobehandlingscenter og flygtningelejer. Naturklagenævnet har i afgørelse af 18. juni 2001 vurderet at, maksimum 100 personer i bygningerne inklusivt personale ikke vil medføre negative konsekvenser for Natura 2000 området. Der forventes en belægningsprocent på årsbasis på maksimum 50. Bilag nr. 6 beskriver udpegningsgrundlaget samt en mere detaljeret vurdering af konsekvenserne for Natura 2000 området. Fredskov Lokalplanområdet er beliggende i fredskov. På fredskovspligtige arealer må der ikke opføres bygninger, etableres anlæg, gennemføres terrænændringer eller anbringes affald. Det kræver dispensation efter Skovloven til opførelse af bygninger, etablering af anlæg, gennemførelse af terrænændringer eller anbringelse af affald. Ifølge den deklaration, der siden 1975 med hjemmel i Skovloven har været tinglyst på ejendommen om dennes anvendelse mv., må der ikke uden tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen, ske ændringer af anvendelsen af eller bebyggelsen på ejendommen. Statsskovdistriktet er påtaleberettiget efter deklarationen. Se bilag nr. 2 Kulturmiljø Sommerhusområdet på Sandvejen og "Ulvshale Badehotel" er udpeget som kulturmiljø i Kulturarvsatlas Møn. 15
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Ejendommen Sandvejen 27 har i Save-registreringen en bevaringsværdi på 7, hvilket svarer til en lav bevaringsværdi. Skalaen går fra 1-9 hvor 9 er den laveste. "Ulvshale er en opvisning i "sommerhuset gennem tiden" Jorden på Ulvshale er ikke god landbrugsjord, og måske har netop den omstændighed givet muligheden for denne udnyttelse. Den nære beliggenhed til vandet har også været tiltrækkende." Citat fra Kulturarvsatlas Møn. "Genius loci" betyder den ånd, der hviler over et bestemt sted. Ved renovering af "Ulvshale Badehotel" er det vigtigt, at der bliver taget højde for de mange fine kvaliteter, der findes i området. Det er nødvendigt, at indrette hotellet så det tilfredsstiller de fremtidige brugeres krav, men det er lige så vigtigt, at man indpasser det nye projekt i harmoni med den eksisterende sommerhusbebyggelse der er i området. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i område med almindelige drikkevandsinteresser. Der findes ikke private boringer inden for 300 meter fra lokalplanområdet. Varmeplan Lokalplanområdet ligger uden for varmeforsyningsområdet. Varmeforsyningen skal derfor etableres på ejendommen. Solfangere/solceller kan opsættes på taget parallelt med eller integreret i tagfladen eller ved jordvarme. Tilladelse til jordvarme forudsætter en tilladelse fra Vordingborg Kommune samt tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen. Affald Affaldshåndtering i lokalplanområdet skal overholde "Regulativ for husholdningsaffald i Vordingborg kommune - 1. januar 2009. Spildevandsplan Arealet er udenfor offentligt kloakområde ifølge den gældende Spildevandsplan. Afledning sker i dag med mekanisk rensning med nedsivningsanlæg. Ved ændret mængde eller sammensætning, i forhold til nuværende, skal der indhentes en ny tilladelse. Forurening Region Sjælland har ingen oplysninger om forurenet jord på denne matrikel, den er ikke registeret i Region Sjællands register over indledende og kortlagte ejendomme. 16
REDEGØRELSE FOR LOKALPLANEN Servitutter På matr. 239b Ulvshale, Stege Jorder, hviler følgende servitutter, som der skal tages højde for ved den endelig udformning af bebyggelsesplan: Dato Dok om vej mv 22.12.1925 12.07.1974 Dok om transformerstation/ anlæg mv. 10.01.1975 Dok om forbud mod anvendelse til andet formål end hotel og restaurationsvirksomhed. 10.04.1996 Dok om fredsskov 1.05.1987 Dok om mod anvendelse til andet formål end helsecenter og kurophold mv. Servitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser kan aflyses efter planlovens 18. Dok om forbud mod anvendelse til andet formål end helsecenter og kurophold mv. fra 1987 aflyses. Ingen af de andre servitutter vurderes dog, at være til hinder for denne lokalplans gennemførelse og skal derfor ikke aflyses. Miljøvurdering VVM-screening Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har undersøgt om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Lokalplanen skal derfor ikke gennemgå en miljøvurdering VVM-pligtige anlæg Feriebyer og hotelkomplekser uden for byområder og hermed forbundet byggearbejde er muligt VVM pligtige. Det konkrete projekt skal screenes i forhold til VVM bekendtgørelsen. Bygherre skal anmelde det konkrete anlæg i henhold til VVM bekendtgørelsen. 17
I henhold til lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål at fastlægge bebyggelsens anvendelse til feriehotel at der etableres restauration, der i størrelse svarer til antallet af lejligheder, at bebyggelsens ydre fremtræden udformes under hensyntagen til en fastholdelse og udvikling af det eksisterende miljø. at udlægge fælles friarealer 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 329 b Ulvshale, Stege Jorder. 2.2 Lokalplanområdet er i følge Vordingborg kommuneplan 2009-2021 beliggende i landzone i rammeområde E 13.01. 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, vedtagelsen af denne lokalplan ændre ikke ved zoneforholdet. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Anvendelsen af området fastlægges til feriehotel, kursusformål, helse- og sundhed faciliteter i forbindelse med hotelvirksomhed. 3.2 Der kan på ejendommen drives en sådan erhvervsvirksomhed, under forudsætning af, at virksomheden ikke medfører støj- eller lugtgener for de omkringboende, at virksomheden ikke er trafikskabende, dvs. medfører behov for parkering for kunder / klienter, udover på egen grund at ejendommen ikke ved skiltning eller belysning lignende ændrer karakter. 3.3 Det samlede antal personer, der maksimalt må indkvarteres er 100 personer inklusiv personale. 4 BEBYGGELSENS BELIGGENHED 4.1 Bebyggelsen må ikke opføres udenfor den eksisterende bygnings grundplan. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG UDFORMNING 5.1 Bebyggelsesprocenten for området er 60. 5.2 Bygningshøjden må maksimalt være 8,5 meter og maksimale antal etager 2. 5.3 Areal til restaurationsformål skal udgøre minimum 5 m2 pr. lejlighed. 18
5.3 Ejendommens udearealer anlægges med parkeringsarealer, fælles opholdsarealer og private opholdsarealer til lejligheder i stueplan. Foran lejlighederne i stueplan kan der etableres mindre terrasser. 5.5 Bygningen skal holdes inden for eksisterende grundplan. Der kan nedrives enkelte bygningsdele, og opføres tagetage, på den del af eksisterende bygning som har fladt tag. Det samlede etageareal må ikke overstige 2808 m2.. 5.6 Tage Tage skal udføres som saddeltage med en hældning på mellem 15 og eller 45. Ved gavle og fremspring kan taget afvalmes. Tage skal bestå af grå/sorte eternitplader, sort listedækket tagpap eller naturfarvet træ. Tage kan desuden etableres som "grønne tage" med tørv eller sedum. 5.7 Solfangere eller celler kan opsættes på taget parallelt med eller integreret i tagfladen. 5.8 Ingen tagflader må have en spejlglansværdi der ligger over 25 %. 5.9 Bebyggelsens ydre fremtræden Bygningsfacader skal udføres i træ. Mindre betydende dele af facaden kan dog bestå af andre materialer. Til facadefarve skal anvendes farver fra "Den klassiske jordfarveskala" se bilag 4 5.10 Vinduer og døre skal udføres i træ. 6 VEJE OG STIER OG ANDRE FORHOLD AF FÆRDSELSMÆSSIG BETYDNING 6.1 Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra den asfalterede privat fællesvej, der går gennem skoven, syd for hotellet. 6.2 Der skal etableres 1 p-plads pr. lejlighed 6.3 Parkeringsarealerne skal gives et naturligt grønt præg så som græsarmering eller græs etableret på fast bund eller andre lignende naturlige materialer. 6.4 Matriklen er pålagt fredskovspligt, derfor må der ikke foretages væsentlig ændres på den eksisterende beplantning. Hvis der er behov for ændringer, skal der søges om tilladelse hos Skov- og Naturstyrelsen. 19
7 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 7.1 På lokalplanområdet er der 7 grupper eller solitære træer, der er udpeget som bevaringsværdige. De skal bevares i deres nuværende tilstand, de må ikke fældes eller beskadiges. Se bilag nr. 3 og 3a 7.2 Permanent oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. Der kan dog i kortere perioder af max 8 uger oplægges mindre både. 7.3 Der kan etableres et mindre bådehus med plads til maksimalt 8 både. 7.4 Der må ikke etableres hegn, stakit, hæk eller beplantning ved terrasser, der hegner området ind. 8 TEKNISKE ANLÆG 8.1 Vandforsyning sker fra privat vandforsyningsanlæg. 8.2 Ved ændret mængde eller sammensætning af spildevand, i forhold til det nuværende, skal der indhentes en ny tilladelse. 8.3 Der kan etableres jordvarme på ejendommen, under forudsætning af, der kan indhentes tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen og fra Vordingborg Kommunes Miljøsekretariat. 8.4 Der må ikke opsættes antenner på lokalplanområdet uden tilladelse fra kommunen. 8.5 El-ledninger, herunder til udendørs belysning må kun udføres som jordkabler. 9 OPHÆVELSE AF SERVITUTTER M.V. 9.1 Ved den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen ophæves følgende servitutter: Dokument af 1.05.1987, om mod anvendelse til andet formål end helsecenter og kurophold mv. 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 10.1 Før byggemodning igangsættes i området, skal Museerne Vordingborg kontaktes for eventuelle udgravninger i arkæologiske interesseområder. 10.2 Lokalplanområdet er beliggende i fredskov. Det kræver dispensation efter Skovloven til opførelse af bygninger, etablering af anlæg, gennemførelse af terrænændringer eller anbringelse af affald. 10.3 Ejendommen drives som feriehotel med udlejning på dags og ugebasis, samt at der i forbindelse med ejendommen etableres restaurationsfaciliteter. 20
11 MYNDIGHEDS- GODKENDELSER 11.1 Feriebyer og hotelkomplekser uden for byområder og hermed forbundet byggearbejde er muligt VVM pligtige. Det konkrete projekt skal screenes i forhold til VVM bekendtgørelsen. Bygherre skal anmelde det konkrete anlæg i henhold til VVM bekendtgørelsen. 21
22
23
24
25
1 - Et stort flot bøgetræ. 2 - En gruppe bestående af 4 egetræer 3 - En gruppe bestående af 2 lindetræer og 1 naur. Foto - Rigmor Nielsen 4 - En gruppe bestående af 4 bøgetræer Foto - Rigmor Nielsen 26
Bilag nr. 3a - Bevaringsværdige træer 5 - En gruppe bestående af 4 egetræer 5 - Her gruppen af egetræer fotograferet fra modsatte side, hvor de med deres efeubevoksning ser væsentligt anderledes ud. 6 + 7 Viser skovbrynet mod syd, hvor der vokser et lindetræ og et egetræ. Skovbrynet vokser på en lige linie. Bevoksningen kan "trækkes" ind i "tunger" på parkeringsarealet, så området får en mere naturlig overgang til skoven. 27
Til husets facade skal der anvendes farver fra "Den klassiske jordfarveskala" som vist på ovenstående farvekort, der er en kopi fra bogen "Bevaringsværdige bygninger" Bilag nr. 4 - Farvekort 28
Bilag nr. 5 - Facaderne mod vest og øst. 29
Bilag nr. 6 - Natura 2000 område Ejendommen ligger i Natura 2000 område 168, Havet og kysten mellem Præstø Fjord og Grønsund (EF-fuglebeskyttelsesområde F 89 og EF-Habitatområde H 147). Fuglebeskyttelsesområdet er udpeget pga. forekomst af: Pibesvane Sangsvane Bramgås Havørn Rørhøg Vandrefalk Plettet rørvagtel Klyde Hjejle Brushane Splitterne Fjordterne Havterne Dværgterne Skarv Knopsvane Grågås Pibeand Spidsand Skeand Troldand Hvinand Toppet skallesluger Stor skallesluger Blishøne Habitatområde er udpeget pga. forekomst af Skæv vindelsnegl, Stor vandsalamander, Mygblomst og Spættet sæl samt følgende 24 EF-naturtyper: Sandbanke (1110) Mudder- og sandflade (1140) *Kystlagune og strandsø (1150) Lavvandet bugt (1160) Flerårig vegetation på strand (1220) Strandeng (1330) Forstrand og begyndende klit (2110) Hvid klit (2120) *Grå klit og grønsværklit (2130) *Klithede (2140) Kystklit med havtorn (2160) Skovbevokset klit (2180) Fugtig klitlavning (2190) *Kystklit med enebær (2250) Næringsrig sø (3150) Fugtig hede m. klokkelyng (4010) Tør hede (4030) Enekrat på hede og overdrev (5130) 30
Kalkoverdrev (6210) *Surt overdrev (6230) Tidvis våd eng (6410) Hængesæk (7140) *Mose m. hvas avneknippe (7210) Rigkær (7230) * = prioriterede naturtyper Vurdering arter (bilag II arter) og naturtyper på udpegningsgrundlaget Ingen af de fuglearter, der er på udpegningsgrundlaget, yngler på ejendommen. Anvendelsen af ejendommen som ferielejligheder med den begrænsning, at der maksimalt må indkvarteres 100 personer inklusiv personale, vil ikke medføre negative konsekvenser for fuglebeskyttelsesområdet. Der findes ikke EF-naturtyper på ejendommen, som dog grænser op til Grå klit og grønsværklit, Klithede, Fugtig klitlavning samt Ege-blandskov, som ikke er på udpegningsgrundlaget. De tre førstnævnte naturtyper findes på det indhegnede areal (Carøs eng) over for feriehotellet. Det er muligt at komme ind på det indhegnede areal. Det vurderes, at feriegæsternes eventuelle brug af dette areal ikke vil medføre et sådant slid på naturtyperne, så de tager skade heraf. Ligeledes vurderes det, at de øvrige og mere perifere arealer på Ulvshale med EF-naturtyper heller ikke skades af feriegæsternes færdsel. Vordingborg Kommune har ikke kendskab til forekomst af Skæv vindelsnegl, Stor vandsalamander, Mygblomst og Spættet sæl på ejendommen. Stor vandsalamander kan som den eneste af disse arter muligvis findes overvintrende i kældre, udhuse og lignende steder på ejendommen. For disse arter vurderes det, at ferielejlighederne ikke vil medføre negative konsekvenser. Vurdering bilag IV arter Dværgflagermus og Sydflagermus er konstateret i et 10 x 10 km kvadrat, hvor Ulvshale indgår. De er som Danmarks almindeligste flagermusarter ikke truede. Den største trussel for flagermus generelt er ødelæggelse af deres sommer- og vinterkvarterer, som er bygninger i bred forstand, hule træer og træer med sprækker. Da der kun skal foretages mindre ændringer af den bestående bygningsmasse, så vil ferielejlighederne ikke medføre negative konsekvenser flagermusene. Vordingborg Kommune har ikke kendskab til forekomst af andre bilag IV arter i området. Samlet vurdering Det vurderes, at ferielejlighederne ikke i væsentlig grad øger belastningerne for arter og naturtyper i forhold til ejendommens tidligere anvendelser som hotel og kursusejendom, narkobehandlingscenter og flygtningecenter. Naturklagenævnet har den 18. juni 2001 afgjort, at der skulle ske en reduktion af det totale antal personer fra 120 til 100, der måtte være indkvarteret på ejendommen af hensyn til varetagelsen af de beskyttelsesinteresser, der knytter sig til Natura 2000 området. (ankesagen om etablering af et flygtningecenter på ejendommen) Samlet set vurderes det, at ferielejlighederne ikke vil medføre beskadigelse eller ødelæggelse af de i området såvel kendte som de ukendte beskyttelseskrævende arter samt af naturtyperne. 31