21504085 Bidragsforhøjelse. Hjemmel. Varsling. Klageren ejede sammen med sin daværende ægtefælle en ejendom, som klageren i 2005 overtog som eneejer. Klageren omlagde i 2006 de indestående lån til et CIBOR6 lån på 5.400.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Ifølge pantebrevet kunne instituttet i lånets løbetid med mindst 3 måneders varsel ændre størrelsen for bidrag. Instituttet varslede i 2010, 2011 og marts 2014 nye bidragssser. Efter henvendelse fra klageren konsterede instituttet, klagerens pantebrev var fra en periode, hvor nogle pantebreve til erhvervsmæssigt udlån ved en fejl indeholdt vilkår for bidragsændringer, der svarede til privkunder, hvor der krævedes 3 måneders varsel. Der foregik herefter en del korrespondance mellem parterne, idet klageren krævede alle bidragsforhøjelserne tilsides. Dette mundede ud i, instituttet godtgjorde klageren bidrag for varslingsperioden for den i 2014 foretagne bidragsforhøjelse. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, bidragsforhøjelserne var uhjemlede, urimelige og vilkårlige, instituttet skulle tilbagebetale de opkrævede forhøjelser, og fremtidige forhøjelser var betinget af, vilkårene i låneaftalen var opfyldt. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse. Nævnet fandt ud fra ejendommens anvendelse og hidtidig praksis kunne realitetsbehandle klagen. Nævnets accept af klageadgang havde dog ikke den virkning, klageren i forhold til finansiering og kegorisering af ejendommen skulle betragtes som en privkunde, idet ejendommen utvivlsomt havde karakter af en erhvervsejendom. Kegoriseringen af ejendommen havde ifølge Nævnet i princippet ikke noget gøre med fastsættelsen af bidrag, men skulle derimod sikre, belåningen blev foretaget efter de for kegorien gældende regler. Det var imidlertid sædvanligt, kriterierne i ejendomsbekendtgørelsen blev fulgt m.h.t., om en kunde skulle anses for erhvervs- eller privkunde. Nævnet kunne derfor ikke pålægge instituttet behandle klageren som privkunde i relion til bidragsfastsættelse, heller ikke selv om instituttet i pantebrevet ved en fejl havde inds varslingsreglerne for prive kundeforhold, idet instituttet havde godtgjort klageren bidrag for varslingsperioden for den i 2014 foretagne bidragsforhøjelse. Nævnet fandt heller ikke grundlag for tilsidesætte bidragsforhøjelserne, som var hjemlet i aftalegrundlaget, som urimelige eller vilkårlige. Nævnet henviste til, det ikke var muligt pålægge instituttet vilkår for fremtidige bidragsforhøjelser, men bemærkede, uenighed om sådanne kunne indbringes for Nævnet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet. K E N D E L S E afsagt den 26. januar 2016 JOURNAL NR.: 2015-01-04-085-D INSTITUT: Realkredit Danmark A/S KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Hjemmel. Varsling. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. december 2015 SAGSBEHANDLER: Sekretarischef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Anna Marie Ringive Bent Olufsen Søren H. Christiansen Lars K. Madsen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Efter det oplyste erhvervede klageren i 1993 sammen med sin daværende ægtefælle en mindre udlejningsejendom, som blandt andet indeholdt en ledig lejlighed, som sælgeren af ejendommen tidligere havde beboet, og som klageren flyttede ind i. I forbindelse med overtagelsen og i årene derefter optog klageren tre kortrentelån på 2.105.000 kr., 745.000 kr. og 324.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Ligeledes efter det oplyste overtog klageren i 2005 i forbindelse med samlivsophævelse ejendommen som eneejer og optog til brug for bodelingen yderligere et kortrentelån hos indklagede på 1.500.000 kr., som blev udbetalt den 15. oktober 2005. Indklagede fremsendte den 14. november 2006 et lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af de fire indestående kortrentelån til et CIBOR6 lån på 5.400.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende: Oplysninger om det nye lån i DKK I lånets løbetid betales et bidrag på 0,6500 pct. om året, dog mindst det af (indklagede) til enhver tid fastste mindstebidrag, der for tiden udgør 2000 DKK. Der tages dog forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelse punkt 2. Lånets afvikling. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår følgende af de særlige bestemmelser: 2. Lånets afvikling I ydelserne indregnes endvidere bidrag efter kreditors nærmere bestemmelse. I henhold til udlånsregulivet kan (indklagede) til enhver tid i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget for såvel grupper af lån som for individuelle lån. Såfremt ændringen er til fordel for låntager, kan ændringen gennemføres uden varsel. Såfremt ændringen ikke er til fordel for låntager, skal ændringer for grupper af lån være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-C anførte forhold, og individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-E anførte forhold: A At (indklagede) ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige herunder indtjeningsmæssige grunde, eller for opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af (indklagedes) ressourcer eller kapacitet. B At ændring i skter og afgifter har betydning for (indklagede) C At markedsmæssige forhold begrunder ændringen. D E At betalingsforpligtelsen har været misligholdt. At der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold: - låntagers økonomiske bonitet, - pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse, - engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt. 2
Ændringer af bidraget træder i kraft med mindst 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen. Låntager får meddelelse om ændringer for grupper af lån ved annoncering i dagspressen eller ved brev. Låntager får meddelelse om individuelle ændringer ved brev. Størrelsen af ydelserne og af bidraget på tidspunktet for lånets udbetaling vil fremgår af låneoplysningsbrevet. Det tilbudte CIBOR6 lån blev udbetalt den 29. december 2006. Af låneoplysningsbrevet af 27. december 2006 fremgår det, lånet blev udbetalt med et årligt bidrag på 0,6500 pct. Indklagedes Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv pr. 8. marts 2010 indeholder følgende om priser: 22. Priser (Indklagede) kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes individuelt, når lånet udbetales, og det kan genforhandles efter nærmere aftale. Vi kan til enhver tid foretage prisændringer for såvel grupper af lån som for individuelle lån. Det kan fx være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer samt indførelse af kurtage og/eller kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån. 22.1. Hvis vi ændrer vores priser Ændrer vi priserne for individuelle lån eller indfører kurtage og/eller kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån, får du besked pr. brev. Du kan se de senest fastste priser på (indklagedes hjemmeside) Du kan også få et prisblad på vores Erhvervscentre eller i en af (det koncernforbundne pengeinstituts) afdelinger. Indklagede fremsendte den 25. maj 2010, den 14. november 2011 og den 4. marts 2014 følgende breve til klageren om ny bidragsss: Ny bidragsss Den økonomiske krise har betydet, det er blevet dyrere for realkreditinstitutterne tilbyde realkreditlån på grund af stigende kredit- og kapitalomkostninger. Set i lyset af denne udvikling har vi besluttet forhøje bidragsssen på jeres realkreditlån pr. 1. juli 2010 og senere således: Pantnr. Adresse:. By: Lånenr: Hovedstol Ny bidragsss p.a.: Gældende fra: 012 5.400.000 DKK 0,75% 01.10.2010 Bidragsssen til (indklagede) er for tiden minimum 2.000 kroner/270 EUR pr. lån pr. år. -0-3
Ny bidragsss Udviklingen på de finansielle markeder og den fortste økonomiske uro har bevirket, (indklagedes) kredit- og kapitalomkostninger er steget. Som en følge af denne udvikling hæver vi bidragsssen på jeres lån i (indklagede), og det sker med virkning for terminsydelser, der forfalder 1. januar 2012 eller senere. Pantnr. Adresse:. By: Lånenr: Hovedstol Ny bidragsss p.a.: Gældende fra: 012 5.400.000 DKK 0,90% 01.04.2012 Bidragsssen til (indklagede) er for tiden minimum 2.000 kroner/270 EUR pr. lån pr. år. Vi ændrer bidragsssen på jeres lån -0- Vi forhøjer bidragsssen på jeres lån i (indklagede) Skemaet herunder viser de lån, hvor bidragsssen ændres, og hvornår ændringen træder i kraft. Pantnr. Adresse:. By: Lånenr: Restgæld, medio feb. 2014: Ny bidragsss p.a.: Gældende fra: 012 5.400.000 DKK 1,60% 01.04.2014 Hvorfor ændrer vi bidragsssen? For bevare sin finansielle styrke tilpasser (indklagede) løbende bidragsssen til omkostningerne. (Indklagedes) finansielle styrke er en forudsætning for, vi forts kan udstede realkreditobligioner til en høj kurs og sikre traktive renter ved refinansiering og udbetaling af lån. Efter henvendelse fra klageren om den senest varslede bidragsforhøjelse fremsendte indklagede den 4. april 2014 denne mail til klageren: Vi har efter modtagelsen af de nye oplysninger revurderet værdien af ovennævnte ejendom, og dette giver ikke anledning til en nedsættelse af den varslede bidragsforhøjelse. En fornyet henvendelse fra klageren om bidragsssen affødte den 14. september 2014 følgende mail fra indklagedes chefjurist til klageren: Denne mail blot for orientere dig om, jeg bestemt ikke har glemt din henvendelse. Du har bestemt haft god grund til spørge ind til lånedokumentionen. Det viser sig, dit pantebrev på Cibor6-lånet er fra en periode i 2006/2007, hvor nogle af vores pantebreve til erhvervsmæssigt udlån ved en fejl indeholder vilkår for bidragsændringer, der svarer til privkunder, altså 3 måneders varsel og en begrundelse for stigningen, der er angivet nærmere i pantebrevet. 4
Det er ikke overholdt i dit tilfælde, da man har betragtet dig som ren erhvervskunde i vores Finanscenter. Jeg vil nu drøfte nærmere med Finanscentret, hvordan vi løser sagen og vender tilbage. Klageren opfordrede samme dag indklagede til fremkomme med et løsningsforslag og sendte den 25. september 2014 følgende e-mail til indklagedes chefjurist: Med henvisning til din mail af 14 sept. om bidragsforhøjelsen på mit Cibor6- lån, hører jeg gerne, hvordan (indklagede) forventer, jeg skal håndtere betalingen af næste terminsydelse. Jeg tænker her på, de seneste opkrævede bidragsforhøjelser ikke er i overensstemmelse med aftalegrundlaget. Et er, jeg gennem flere år åbenbart har betalt for meget i bidrag, noget andet er, jeg ikke skal fortsætte hermed fremover, så længe der ikke er varslet og begrundet korrekt. En erhvervsrådgiver i det koncernforbundne pengeinstitut sendte den 1. oktober 2014 følgende mail til klageren: Du har været i dialog med (chefjurist hos indklagede) omkring bidrag mv. Jeg er i gang med få lavet en refundering af 3 mdr. bidrag. Vi har i den forbindelse 2 muligheder 1) det refunderes via terminsopkrævningen, således denne reduceres tilsvarende eller 2) du oplyser mig dit konto og reg.nr. således vi kan lave en reel overførsel af beløbet. Lad mig høre hvordan du ønsker dette gennemført. Den 1. oktober 2014 sendte klageren en e-mail til indklagedes chefjurist: Jeg har netop talt med, (indklagede), om tilbageregulering af bidragsssen. Han vil alene regulere de seneste tre måneder! Jeg mener, det er rigtigst regulere tre år tilbage, idet de bidragsforhøjelser (indklagede) har påført mig siden 2006 ikke har overholdt aftalegrundlagets betingelser. (Rådgiveren) henviste løsningen af denne uenighed til dig. Den 6. oktober 2014 besvarede indklagedes chefjurist henvendelsen: Jeg er nu ikke helt enig med dig i, vi ikke har overholdt aftalegrundlagets betingelser. Det der er svigtet i sagen, er kravet om 3 mdrs. varsling. Alle andre betingelser mener jeg nu, vi har overholdt. Derfor er den rigtige løsning også stille dig som om varslingsfristen var blevet overholdt. Det forhold, vi har overset den specielle regel i dit pantebrev, skal vel ikke bevirke, de bidragsforhøjelser, som vi har foretaget og som du ikke har reageret overfor, alle skal betragtes som ugyldige. Klageren sendte den 22. oktober 2014 følgende e-mail til indklagedes chefjurist: 5
Her kommer mine umiddelbare bemærkninger til bidragssagen. (Indklagede) -lånet var fra starten et privlån. Ejendommen var og er tiltænkt til primært mit eget brug med et par mindre lejligheder til udlejning. Da jeg købte min tidligere samlever ud og blev eneejer optog jeg et nyt lån i (indklagede) Som jeg husker det, først et nyt F1 og senere, ved opfordring fra (indklagedes) medarbejder, Cibor6 lån. Ejendommen blev vurderet af (indklagede) og af 2 forskellige mæglere udmeldt af (indklagede) De fandt dengang, ejendommen var ca. 16 mio. værd både som liebhaverejendom og udlejningsenhed Det var dengang i 2006. Siden er ejendommen gennemgribende renoveret med udgravning af kælder, gulvvarme i kælder, nye køkkener, badeværelser, varmeanlæg, tag, vinduer, facader, gårdanlæg etc. Det nye (indklagede) -lån er således anvendt til forbedring af ejendommen og den står i dag i væsentlig bedre stand end i 2006. Hvad ejendommen er værd i dag har jeg ingen aning om, da den ikke skal afhændes de første 20 år, idet den skal tjene som min primære bolig. Du skriver i den første mail, pantebrevet indeholder vilkår for bidragsændringer, der svarer til privkunder, altså 3 måneders varsel og en begrundelse for stigningen, der er angivet nærmere i pantebrevet. Det er også sådan, jeg har opftet det. Og det var det jeg i foråret 2014 forsøgte formå (indklagede) til forholde sig til dog uden held Først da jeg fik talt med dig i august måned blev mine henvendelser taget alvorligt. Jeg er forts af den klare opftelse, (indklagedes) bidragsforhøjelser ikke er hjemlet i aftalegrundlaget for mit pantebrev samt (indklagedes) varslede forhøjelse ikke opfylder formalia endsige de i pantebrevet og aftalegrundlaget krævede begrundelser. (Indklagede) har alene refunderet eet kvartals (formentligt 2. kvartal) uberettiget bidragsforhøjelse. Jeg er af den opftelse bidragsforhøjelsen for 3. kvartal også skal refunderes. Selv om du i din seneste mail har givet udtryk for en anden holdning, håber jeg denne mail kan medvirke til få sagen endelig løst, således vi ikke skal anvende unødig tid på sagen indbringes for Realkreditankenævnet. Hvis det ender med en ankenævnssag, skal jeg allerede nu anmode om få tilsendt scannet kopier af pantebrevet med alle tilknyttede aftaler, forretningsbetingelser etc., der i givet fald er relevante og skal fremsendes til nævnet. Indklagedes chefjurist meddelte den 27. oktober 2014 klageren, han var indstillet på lade deres principielle uenigheder hvile og pr. kulance refundere klageren bidragsforhøjelsen for 3. kvartal. Klageren meddelte den 8. januar 2015 indklagede, han forts var af den opftelse, der ikke kunne ske forhøjelse af bidraget, idet det var i direkte strid med aftalegrundlaget og uhjemlet: Indtil en bidragsforhøjelse er varslet korrekt efter det for pantebrevet gældende aftalegrundlag skal jeg venligst på ny anmode om refusion af for meget opkrævet bidrag. 6
Indklagede fastholdt den 8. januar 2015, klageren var blevet stillet, som var varslingsfristen blevet overholdt oprindeligt, og forhøjelsen derfor var gældende. Yderligere korrespondance førte ikke til en afklaring, og klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet anerkende, de foretagne bidragsforhøjelser er uhjemlede, urimelige og vilkårlige, og indklagede derfor skal tilbagebetale klageren de allerede opkrævede forhøjelser, og fremtidige forhøjelser kun kan opkræves, såfremt vilkårene i låneaftalen med tilhørende betingelser er opfyldt. Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren oplyser, han i september 2014 henvendte sig til indklagedes chefjurist, idet han ikke havde fået fyldestgørende svar på sine henvendelser til indklagedes kunderådgivere. Baggrunden var og er, han finder indklagedes varslede bidragsforhøjelser uhjemlede og i strid med aftalegrundlaget for lånene. Klageren henviser til den efterfølgende e-mailkorrespondance mellem ham og indklagede, som mundede ud i, indklagede fastholdt bidragsforhøjelserne. Indklagede har dog trods gentagne anmodninger ikke udleveret aftalegrundlaget for hans oprindelige lån til indklagede. Indklagedes udtalelse om, det beror på en fejl, lånet indeholder vilkår for bidragsændringer, der svarer til privkunder, kan ikke på ingen måde tiltrædes. Lånet var fra starten optaget som privkundelån. Ejendommen var fra starten opfte som en priv beboelse med yderligere to mindre boliglejligheder. At ejendommens bygninger gennem årene er gennemgribende renoveret gør ikke, ejendommen skifter fra priv til erhverv. Han bor selv i ejendommen, og en af indklagede ensidig ændring af bidragets størrelse skal anses som både uhjemlet, vilkårlig og urimelig. 7
Klageren har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse: Klageren bestrider indklagedes begrundelse for den principale påstand om afvisning. Henvisningen til Ankenævnets sagsnummer 1996-10-054 giver ingen mening, idet denne sag på ingen måde kan sammenlignes med hans sag. Ejendommen blev i 1993 erhvervet i lige sameje af hans daværende samlever og ham. Af hensyn til børnenes skolegang og vennekreds købte de ejendommen og havde i alle årene fuld råden over ejendommens største lejlighed, der således tjente som privbolig for både ham og samleveren. Købet skete således ikke i investeringsøjemed men med ejerboligformål, på samme måde som den tidligere ejer anvendte ejendommen. Baggrunden for købet var, hans delebørn fra et tidligere forhold med deres mor var flyttet til byen, og samleverens delebarn også boede hos faderen. Hans børn startede på skolen i byen, og samleverens dter på en skole i en nærliggende by. Ejendommens ledige lejlighed opfyldte derfor et stort behov for en stor bolig tæt på børnenes skoler. Ejendommen havde en stor lejlighed i to etager samt 2 mindre lejligheder i forhuset. Dertil kom et kondemneret baghus og et ramponeret tidligere sadelmagerværksted. Forhusets store lejlighed var beboet af sælger og blev overtaget af ham ved købet. Samleveren og han var samboende indtil 1998 og beboede og havde råden over forhuslejligheden i alle årene. Derudover havde de råden over et lille skovfogedhus, som samleveren havde lejekontrakt på, og hvor de var folkeregistertilmeldt. Samleveren har været folkeregistertilmeldt på ejendommen i 2003 2005, hvor han overtog hendes halvdel. Han har været folkeregistertilmeldt ejendommen i flere perioder. I år 2000 flyttede han til Malmø med sin nye samlever og deres to små børn. I 2003 flyttede de til Stockholm. I alle årene arbejdede han i et af ministerierne i Danmark med arbejdsplads i København. Arbejdstiden var fordelt med tre dage på kontoret og to dage med hjemmearbejdsplads. I dagene søndag aften til onsdag overntede han i lejligheden på ejendommen, som således tjente som hans faste bolig, når han var i København. Efter en skilsmisse i 2008 flyttede han til Sverige. Også her arbejde han i København og havde behov for lejligheden, selv om han var registreret i Sverige. 8
Han optog i 2005 et Flexlån i forbindelse med, han afkøbte samleverens 50 pct. af samejet. Provenuet blev anvendt til betaling til samleveren og efterfølgende renovering af ejendommen. Flexlånet blev et år senere sammen med de øvrige lån omlagt til ejendommens nuværende CIBOR6 lån på 5.400.000 kr. Lånet blev optaget som efter anbefaling fra indklagede. Ved lånetilbuddet blev ejendommen vurderet af den af indklagede ejede ejendomsmæglerkæde som liebhaverbolig. Det første lån, som blev optaget i forbindelse med ejendommens erhvervelse, var et helt almindeligt ejerboliglån. Det var også som ejerbolig, ejendommen i sin tid blev annonceret og markedsført samt solgt til ham og hans daværende samlever. Det er således ikke korrekt, ejendommen blev erhvervet i investeringsøjemed, eller han eller hans tidligere samlever kun de sidste år har boet i en af lejlighederne eller kun har haft bopæl på ejendommen i få begrænsede perioder. Han/de har i alle årene haft adgang til bebo en af ejendommens lejligheder. Dette har klart været nødvendigt da hans/deres børns skoler lå i nærområdet. Det var jo derfor, de i sin tid købte ejendommen. Bopælspligten i boligreguleringslovens forstand gør sig kun gældende for de to små forhuslejligheder samt 1. og 2. sals lejligheden. Sidstnævnte kan uden problemer anvendes som to selvstændige enheder, hvilket også er sket. Baghus og anneks er ikke omftet af nogen form for bopælspligt. Det af indklagede anførte om vilkårene i lånetilbud, pantebrev, herunder pantebrevets særlige bestemmelser etc. ændrer ikke ved hans påstand, som han fastholder. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede anfører, klagen vedrører en udlejningsejendom med tre beboelseslejligheder, hvoraf den ene lejlighed i dag er opdelt i fire enheder som værelsesudlejning, hvor der er adgang til to køkkener, der hver deles af to værelser. Ejendommen er belånt efter reglerne for prive beboelsesejendomme i henhold til ejendomskegoribekendtgørelsen og ikke efter reglerne for ejerboliger. Klageren betragtes derfor som erhvervskunde hos indklagede. Desuden blev ejendommen erhvervet i investeringsøjemed, og klageren har kun de sidste år boet i en af lejlighederne i ejendommen. Indklagede henviser til sagens bilag, der viser klagerens adresse, herunder klageren i perioden 2006-2010 boede i Sverige og i perioden 2011-2015 har boet i ejendommen. 9
Der henvises til Realkreditankenævnets sagsnummer 1996-10-054, som er en lignende sag, hvor klageadgang blev afvist. Sagen vedrørte en udlejningsejendom med 12 beboelseslejligheder, som ingen af klagerene beboede. Ejendommen var ligesom i denne sag erhvervet i investeringsøjemed. I oktober 2005, dvs. samme år som klageren købte den tidligere samlevers andel af ejendommen, optog klageren et FlexLån på 1.500.000 kr. Senere i december 2006 omlagde klageren sine 3 eksisterende lån til et stort samlet CIBOR6 lån på 5.400.000 kr., som er kundens nuværende lån. I forbindelse med låneoptagelsen accepterede klageren lånetilbud og pantebrev, hvoraf reglerne for bidragsfastsættelse og bidragsforhøjelse fremgik. For låneforholdet gælder endvidere indklagedes Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv, som ligeledes indeholder bestemmelser om bidragsfastsættelse og bidragsforhøjelse. Indklagede orienterede ved breve af 25. maj 2010, 14. november 2011 og 4. marts 2014 klageren om nye bidragssser. Alle tre bidragsforhøjelser var begrundet i forretningsmæssige, herunder indtjeningsmæssige årsager, jf. pantebrevets Særlige betingelser, pkt. 2, A. I september 2014 henvendte klageren sig til indklagedes klageansvarlige enhed og klagede over den seneste bidragsforhøjelse, hvor varslet på de 3 måneder ikke var overholdt. Dette fik klageren medhold i og blev stillet, som om varslingsfristen var blevet overholdt. Sagen blev herefter indbragt for Realkreditankenævnet. -0- Ejendommen blev registreret som boligudlejning både i lånesagen i forbindelse med købet samt i de efterfølgende lånesager, og klageren har af samme årsag været behandlet som erhvervskunde lige så længe. Klageren oplyser, han og hans tidligere samlever kun har haft bopæl/folkeregisteradresse på ejendommen i få afgrænsede perioder og kun i en af lejlighederne. Hvis det lægges til grund, der er bopælspligt på ejendommen, har klageren haft pligt til leje ejendommen ud i de perioder, hvor han eller tidligere samlever ikke selv har haft bopæl/folkeregisteradresse på ejendommen. Ejendommen har på ovennævnte baggrund aldrig været vurderet som ejerbolig af indklagede, og klagerens oplysninger om en ejerboligvurdering fra ejendomsmæglerkæden i 2005, hvor klageren købte den 10
tidligere samlevers andel af ejendommen, er således ikke sket i forbindelse med belåning hos indklagede. Ejendommen blev i forbindelse med begge ovennævnte lånesager vurderet af indklagedes egne vurderingskonsulenter, og i begge tilfælde modtog vurderingskonsulenten lejekontrakter til brug for sin rentabilitetsvurdering. Hvorvidt klageren selv har fået lavet en ejerboligvurdering af ejendomsmæglerkæden i 2005 eller 2006, kender indklagede ikke noget til, men det har ikke været i forbindelse med belåning hos indklagede. ANBRINGENDER: Til støtte for den principale påstand gøres gældende, kunden fra kundeforholdets start er blevet behandlet som erhvervskunde, det er sædvanligt, identifikionen af kunden som erhvervskunde eller privkunde følger ejendomskegoribekendtgørelsen, ejendommen er erhvervet i investeringsøjemed, klageren kun i en periode af sit ejerskab har boet i ejendommen, kundens lån, CIBOR6, kun tilbydes til erhvervskunder, klager fra erhvervsdrivende falder uden for Realkreditankenævnets kompetence, jf. Realkreditankenævnets vedtægter 2, stk. 3, og Ankenævnet har afvist klageadgang i en lignende sag, jf. sagsnr. 1996-10-054 Til støtte for den subsidiære påstand gøres gældende, indklagede i henhold til både lånetilbud, pantebrev og Låntyper og forretningsbetingelser har hjemmel til ændre bidraget som sket, indklagede i henhold til pantebrevet kan hæve bidragsssen af forretningsmæssige, herunder indtjeningsmæssige årsager, og bidragsforhøjelserne hverken er vilkårlige eller urimelige. 11
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Ud fra klagerens redegørelse for anvendelsen af ejendommen siden erhvervelsen i 1993 og Nævnets hidtidige praksis finder Nævnet kunne realitetsbehandle klagen og kan derfor ikke tage indklagedes principale påstand om afvisning til følge. Nævnets accept af klageadgang har dog ikke den virkning, klageren i forhold til finansiering og kegorisering af ejendommen skal betragtes som en privkunde, idet den ejendom, der er finansieret af indklagede, utvivlsomt har karakter af en erhvervsejendom, jf. ejendomskegoribekendtgørelsen. Nævnet finder anledning til fremhæve, kegoriseringen af ejendommen i princippet ikke har noget gøre med fastsættelsen af bidrag, men derimod har til formål sikre, realkreditbelåningen foretages efter de for kegorien gældende regler. Det er imidlertid sædvanligt, bidragsfastsættelsen, herunder bestemmelsen af, om en kunde skal anses for erhvervskunde eller privkunde, følger kriterierne i ejendomskegoribekendtgørelsen. Denne realkreditinstitutpraksis finder Nævnet ikke have grundlag for tilsidesætte. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede behandle klageren som privkunde i relion til fastsættelse af bidrag. Det kan ikke føre til et andet result, indklagede i pantebrevet ved en fejl har inds varslingsreglerne for prive kundeforhold, idet indklagede har godtgjort klageren bidrag for varslingsperioden for den i 2014 foretagne bidragsforhøjelse. Nævnet finder heller ikke grundlag for tilsidesætte bidragsforhøjelserne, som er hjemlet i aftalegrundlaget, som urimelige eller vilkårlige. Nævnet kan ikke pålægge indklagede vilkår for fremtidige bidragsforhøjelser, men bemærker, uenighed om sådanne kan indbringes for Nævnet. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 12