1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. Hanne Nørrisgaard og Peter Norvig v/ AIG Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har udført et kritisabelt arbejde i forbindelse med, at køber ønskede at overtage klagernes indestående lån, herunder udarbejdet fejlagtige salgsprovenuberegninger til klagerne, og om de indklagede derfor skal betale godtgørelse til klagerne samt fortabe deres salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor den 8. februar 2008 en formidlingsaftale med de indklagede. Det var heri aftalt, at ejerlejligheden skulle udbydes til en kontantpris på kr. 3.100.000,00.
2 Vedrørende betaling til de indklagede var det aftalt: I det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget var de aftalte øvrige salgsfremmende foranstaltninger specificeret således: [ ] Af salgsbudgettet fremgik videre bl.a.:
3 Annoncepakker Der annonceres i Berlingske Tidende, lokalaviser og Peter Norvig Avisen i henhold til den aftalte annoncepakke. Børskurs Indfrielse af kreditforeningslån er baseret på seneste noterede børskurs på de bagvedliggende obligationer. Der kan således forekomme udsving i både positiv og negativ retning fra d.d. til selve indfrielsen finder sted, hvilket bevirker ændringer i det endelige provenu ved handlen. Salgsbudgettet viste et overskud til klagerne på kr. 832.638,00 ved en salgspris på den aftalte udbudspris kr. 3.100.000,00. De indklagede havde medregnet indfrielse af to indestående lån med de tinglyste hovedstole på hhv. kr. 1.410.000,00 og kr. 757.000,00. Det fremgik videre af salgsbudgettet bl.a.: De indklagede fik kontakt til en interesseret køber, og den 27. februar 2008 udarbejdede de indklagede købsaftale ud fra en kontantpris på kr. 3.100.000,00. Købsaftalen var udfærdiget på baggrund af en kontanthandel med overtagelsesdag 15. juli 2008. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Køber gøres opmærksom på, at køber i henhold til ejendomsformidlingsbekendtgørelsen bærer den finansielle risiko, dvs. risikoen for at finansieringsvilkårene ændres p.g.a. renteændringer, straks fra udarbejdelsen af købsaftalen. Køber gøres i den forbindelse særligt opmærksom på og respekterer, at der ved udarbejdelsen er anvendt de senest noterede officielle børskurser (alle handler, gennemsnitskurs) forud for udarbejdelsen. Det vil sige, at køber bærer risikoen for såvel positive som negative kursudsving i perioden fra købsaftalens udarbejdelse og indtil finansiering er endelig fastsat. Sælger bærer den økonomiske risiko forbundet med indestående lån, der skal indfries. Sælger og køber er gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af hhv. indestående og nye lån.
4 Købsaftalen blev sendt til købers advokat, der den 28. februar 2008 skrev til de indklagede bl.a.: Køber ønsker at overtage de i ejendommen 2 tinglyste kreditforeningslån. Overtagelse sker på sædvanlige vilkår i overensstemmelse med afsnit 20, således at sælgers provenu er uforandret svarende til en kontantpris på 3.100.000. Reguleringsopgørelse vedrørende overtagne lån udarbejdes samtidig med refusionsopgørelse [...] [...] Af praktiske grunde og da ovennævnte punkter formodentlig vil have mere formel karakter vil jeg foreslå at nærværende mail blot medtages som en integreret del af købsaftalen og som sådan tilføjes i punkt 27 og underskrives af paterne samtidig med købsaftalen, så mægler kan få den ønskede hurtige underskrift. Samme dag underskrev køber købsaftalen, hvori advokatens brev blev indføjet som et af de dokumenter, der blev udleveret til køber. Stadig den 28. februar 2008 udarbejdede de indklagede en salgsprovenuberegning til klagerne. Det fremgik heraf, at klagerne ved en kontantpris på kr. 3.100.000,00 ville få et overskud på kr. 958.633,00. De indklagede havde i provenuet medregnet indfrielse af de to indestående lån. Vedrørende det ene lån var indfrielsen angivet til restgæld kr. 673.240 pr. 01.07.08 til kurs 93,30 pr. 07.09.07, i alt kr. 628.113. Det andet lån var anført at kunne indfries med den tinglyste restgæld, kr. 1.410.000. De indklagede havde i provenuberegningen taget følgende forbehold: Klagerne accepterede købsaftalen den 9. marts 2008. Den 14. marts 2008 udarbejdede de indklagede en ny salgsprovenuberegning og sendte denne til klagerne. De indklagede meddelte samtidig, at køber havde stillet bankgaranti. Af salgsprovenuberegningen af 14. marts 2008 fremgik, at klagerne ved salgsprisen på kr. 3.100.000,00 ville opnå et overskud på kr. 1.051.686,00. Indfrielse af de to indestående lån var anført til hhv. kr. 1.265.415 og kr. 682.536. Der var endvidere taget følgende forbehold:
5 Den 5. maj 2008 skrev klagerne til de indklagede og meddelte, at de havde aftalt med køber, at overtagelsen blev rykket til den 15. juni 2008, og at købesummen også forfaldt på dette tidspunkt. Den 17. juni 2008 sendte de indklagede deres afregning:
6 Den 18. juli 2008 udfærdigede købers advokat refusionsopgørelse, samt som et bilag hertil: regulering af købesummen. Det fremgik heraf bl.a., at køber skulle betale et reguleringsbeløb på kr. 91.105,97 til klagerne. Advokaten havde beregnet beløbet således:
7 De to lån var i reguleringsopgørelsen medregnet med restgælden overtagelsesdagen den 15. juni 2008 og med kurs pr. 28. februar 2008. pr. De indklagede havde ingen kommentarer til reguleringsbeløbet, men oplyste, at der var en fejl vedrørende fællesudgifterne i refusionsopgørelsen. Samme dag skrev klagerne til de indklagede og meddelte, at de ikke var enige i refusionsopgørelsen. Klagerne mente, at de skulle stilles som om, de fik kontanter i hånden og selv indfriede lånene pr. overtagelsesdagen den 15. juni 2008, hvilket betød at både restgæld og indfrielseskurs skulle være pr. 15. juni 2008. Den 16. september 2008 skrev de indklagede til klagerne bl.a.: vi er blevet enige om, at jeg skriver til købers advokat om vi kan finde en løsning med en gennemsnitskurs fra den 28. februar 9. marts, men ellers er det den kurs den 28. februar man skal beregne efter. Iflg. oplysning fra Realkredit Danmark og DE er det den kurs fra købsaftalens underskrift og her i dette tilfælde har købers advokat noteret, at køberne ønsker at overtage de indestående lån den 28. februar 2008 [...].
8 Klagerne har til sagen oplyst, at tvisten mellem klagerne og køber om reguleringsbeløbet endnu ikke er afgjort. Klagerne har bl.a. anført: Principalt gøres det gældende, at de indklagede skal betale godtgørelse til klagerne samt fortabe deres salær. Subsidiært skal de indklagede fortabe eller have reduceret deres salær. De indklagede har ikke, efter at køber ytrede ønske om at overtage de to indestående lån, foretaget ændringer i købsaftalen i anledning af den ønskede låneovertagelse. De indklagede har i samtlige salgsprovenuberegninger anført indfrielse af de to lån, selvom der ikke skulle ske indfrielse men overtagelse. De indklagede har videre anført anslåede indfrielsesbeløb og taget forbehold for differencerenter, indfrielsesgebyr mv. Efter at det mellem klagerne og køber blev aftalt at rykke overtagelsesdagen frem til den 15. juni 2008, udarbejdede de indklagede ikke en ny salgsprovenuberegning til klagerne. Efter at købers advokat havde sendt refusionsopgørelse til de indklagede, var de indklagedes eneste kommentar, at fællesudgifterne var forkert angivet. Der er imidlertid flere fejl i refusionsopgørelsen. Købers advokat har således anvendt kursen på de indestående lån pr. 28. februar 2008, dvs. dagen, hvor købers advokat meddelte, at køber ønskede at overtage lånene. Klagerne mener, at den kurs, der skulle have været anvendt, er kursen pr. overtagelsesdagen den 15. juni 2008. De indklagede er imidlertid af den opfattelse, at køber er berettiget til at anvende kursen pr. 28. februar 2008, hvilket de indklagede på intet tidspunkt har oplyst klagerne om - heller ikke i salgsprovenuberegningerne er der nævnt noget om denne dato. Hvis de indklagede har ret i deres synspunkt, kunne de indklagede allerede i salgsprovenuberegningerne have beregnet klagernes endelige salgsprovenu, således at klagerne var bekendt hermed. Det er herefter uden betydning, at de indklagede har taget forbehold i provenuberegningerne, idet der ikke var nogen grund til at tage dette forbehold, idet beregningen af det endelige provenu sagtens kunne have været foretaget. Som følge af den manglende information fra de indklagedes side, har klagerne lidt et tab, der kan opgøres til kr. 37.276,70, svarende til forskellen mellem kursværdien på de indestående lån hhv. pr. 28. februar 2008 og pr. 15. juni 2008. I salgsprovenuberegningen af 28. februar 2008 havde de indklagede forudsat en
9 indfrielse pr. 1. juli 2008, hvorfor klagerne med rette forventede, at reguleringen af de 2 lån skulle foretages pr. 15. juni 2008. Refusionsopgørelsen er p.t. ikke endeligt godkendt af klagerne i forhold til køber, der fastholder, at reguleringen skal ske med kurser pr. 28. februar 2008. Da også de indklagede hævder, at dette er tilfældet, har klagerne valgt at rejse krav i forhold til de indklagede, idet der i øvrigt vil blive indgået en procesaftale med køber. Det bestrides som af de indklagedes ansvarsforsikringsselskab anført, at det er salgsbudgettet af 8. februar 2008, der skal lægges til grund. Dette salgsbudget er forkert, idet det er baseret på indfrielse af de indestående lån, selvom der skulle ske overtagelse af disse. Hertil kommer, at klagernes overskud i dette provenu var beregnet ud fra den tinglyste hovedstol på de indestående lån, og derfor ville det reelle provenu under alle omstændigheder blive et højere beløb, idet der var afdraget på lånene, og idet indfrielseskursen forventeligt måtte bliver mindre end 100. De indklagede har anført i salgsbudgettet, at der kan forekomme udsving i indfrielsesbeløbet, indtil selve indfrielsen finder sted. Det fremgår således, at rådighedsbeløbet skal beregnes på baggrund af tidspunktet for indfrielse, og dette må i mangel af anden angivelse herom forstås som et tidspunkt, der i hvert fald ikke ligger forud for overtagelsesdagen. I modsætning til angivelserne i salgsbudgettet blev det faktiske provenu imidlertid ikke beregnet på baggrund af indfrielseskurser på overtagelsesdagen, men kurserne pr. den dato, hvor købers advokat meddelte, at køberne ønskede at overtage lånene. Klagernes provenu ville være blevet kr. 37.276,70 højere, hvis de indestående lån ikke var blevet overtaget af køber, men som oprindeligt forudsat indfriet af klagerne. De indklagede har endvidere udført en langsommelig sagsbehandling, idet de indklagede ikke hurtigt foranledigede refusionsopgørelse færdiggjort, og idet det deponerede beløb blev afregnet meget sent over for klagerne. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede har krav på betaling for annoncer, når der hverken i formidlingsaftale eller dertil hørende salgsbudget på tilstrækkelig vis er specificeret, hvad det aftalte beløb dækker, og om de indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet, samt om de indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klagerne. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført:
10 Købsaftalen er underskrevet den 28. februar 2008, men salgsprovenuberegning foreligger først den 14. marts 2008. Det er derfor salgsbudgettet udarbejdet i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse, der skal lægges til grund for bedømmelsen af, om der er udarbejdet en korrekt salgsprovenuberegning til klagerne. Rådighedsbeløbet udgør i dette salgsbudget kr. 832.638,00, hvorfor klagerne ikke ses at have lidt noget tab. Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke udarbejdede en ny salgsopstilling og salgsprovenuberegning på de nye vilkår om overtagelse af indestående lån, således at både køber og klagerne var bekendt med, med hvilke beløb de omhandlede lån indgik i handlen. I denne beregning skulle der have været taget højde for kursen på lånene pr. 28. februar 2008 samt evt. differencerenter, sparede indfrielsesomkostninger, evt. obligationsfradrag siden sidste kreditortermin, reservefondsandel som kan udbetales uden optagelse af nyt lån og evt. kontantregulering. Nævnet finder dog ikke, at klagerne var berettigede til at forvente, at det var klagerne, der havde kursrisikoen på de indestående lån frem til overtagelsesdagen, idet det fremgår af købsaftalen, at det er køber, der bærer den finansielle risiko, dvs. risikoen for at finansieringsvilkårene ændres p.g.a. renteændringer, straks fra udarbejdelsen af købsaftalen. Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at erstatte klagerne den kursgevinst, klagerne ville have opnået, såfremt klagerne havde haft kursrisikoen. I reguleringsopgørelsen vedrørende de to indestående lån, skal der laves den beregning af lånene, som skulle have fremgået af ny salgsopstilling og provenuberegning, såfremt de indklagede havde udarbejdet disse på de aftalte handelsvilkår. Lånene skal medregnes med restgælden pr. overtagelsesdagen til kursen pr. 28. februar 2008 med fradrag/tillæg af evt. differencerenter, sparede indfrielsesomkostninger, evt. obligationsfradrag siden sidste kreditortermin, reservefondsandel som kan udbetales uden optagelse af nyt lån og evt. kontantregulering. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede - efter at klagerne have gjort indsigelse mod refusionsopgørelsen den 18. juli 2008 først vendte tilbage til klager om sagen i september 2009. De indklagede burde straks have meddelt købers advokat, at hans beregning af reguleringsbeløbet ikke var helt korrekt, idet det var ovenstående beregning af reguleringsbeløbet, der skulle anvendes.
11 Nævnet finder dog ikke, at det kan bebrejdes de indklagede, såfremt købers advokat viser sig ikke at ville godkende en sådan beregning af reguleringsbeløbet. Klagerne fik i forbindelse med handlen udleveret en salgsprovenuberegning af 28. februar 2008. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede heri ikke medregnede korrekte beløb vedrørende de to indestående lån, som køber skulle overtage. Det var således fejlagtigt at medregne den tinglyste hovedstol vedrørende det ene lån og vedrørende det andet lån medregne et indfrielsesbeløb baseret på en kurs, der lå mere end 5 måneder før handelstidspunktet. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Da de indklagede i salgsprovenuberegningen udarbejdet i forbindelse med salget imidlertid har medregnet for meget vedrørende de to lån og dermed har beregnet et provenu, der var lavere end en korrekt beregning, kan nævnet ikke pålægge de indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Nævnet finder dog, at de indklagede som følge af det alvorligt mangelfulde arbejde skal tåle en salærreduktion på kr. 20.000,00 inkl. moms. Nævnet finder ikke, at de indklagede havde pligt til at udarbejde en ny salgsprovenuberegning i forbindelse med ændringen af overtagelsesdagen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnt udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2.
12 I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at de indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klagerne får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende de indklagedes krav på betaling af annoncer kr. 18.625,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. De indklagede har over for nævnet dokumenteret at have afholdt udgifter til ejerlejlighedsskema, ejerlejlighedskort og kommunalt oplysningsskema som anført i de indklagedes afregning af 17. juni 2008. Nævnet kan derfor godkende de indklagedes krav herpå. For så vidt angår de indklagedes krav på betaling for tingbogsattest kr. 350,00 og restgældsoplysning kr. 437,50 inkl. moms kan nævnet ikke godkende dette, da de indklagede ikke over for nævnet har dokumenteret at have afholdt disse udgifter. Klagerne har til sagen oplyst, at købers advokat frigav købesummen den 17. juli 2008. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke straks herefter afregnede det hos dem deponerede beløb over for klagerne. Som følge af de indklagedes meget forsinkede afregning og som følge af, at de indklagedes afregningsbeløb overstiger kr. 10.000,00, har klagerne krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, kr. 20.418,75 med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra overtagelsesdagen den 15. juni 2008 til afregningsdagen den 6. november 2008, i alt kr. 973,39. Efter sagens udfald skal de indklagede in solidum betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: De indklagede skal in solidum herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr. 41.085,89 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 40.385,89 fra 15. januar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2.
13 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand