Boligudlejningsejendom Sag 25585 TIL SALG Odense M - Læssøegade 159 Attraktiv beliggenhed i Odense M 2 ledige lejligheder Generelt god vedligeholdelsesstand Kontantpris kr. 4.920.000 1. års nettoafkast % 4,55 Etageareal m 2 391
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende boligudlejningsejendom i Odense M. Ejendommen ligger lige overfor Skt. Knuds Gymnasium, hvilket er et attraktivt boligområde i Odense. Ejendommen er opført i 1936 i gule mursten og med rødt tegltag. Tegltaget er over- og understrøget i år 2015. Kvistene er i fin stand. Der er plastvinduer i lejligheder i fin stand og der er sat nye træ/aluminiumsvinduer i opgangen. Opgangen trænger til opfriskning. Ejendommen er indrettet med 2 lejligheder på 139 m² (5-værelses) i stueetagen og på 1. sal. Lejlighederne er i fin stand, med pænt køkken/bad og trægulve. 3 stuer, soveværelse, værelse og køkken/badeværelse. Der er terrasse til stuelejligheden og pæn altan til 1. sals lejligheden. Lejligheden på 1 sal er tidsbegrænset til d. 1.10.2017. Dernæst er der 2 stk. 2-vær. lejligheder på 2. sal, som begge er ledige. Disse er med ældre køkkener/bad, men fremstår i øvrigt i nydelig stand - begge med altaner. Disse 2 boliger kan med fordel istandsættes og ny udlejes i forbindelse med køb. Sidst, men ikke mindst, er der mindre lejlighed i kælderen (2 værelser, lille køkken, entre samt badeværelse udenfor lejligheden). Kun 13 m² med toilet/bad og adgang til køkken er godkendt til beboelse jf. BBR. Der er vandmålere i lejlighederne, men aktuelt er lejen incl. vand. Udenomsarealerne er udlagt med granitskærver foran ejendommen samt græsplæne i lukket have. Der er nyere cykelskur i haven. Der er desuden garage, som benyttes af lejerne i fællesskab uden betaling. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 6 ql Hunderup, Odense Jorder Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1936 Arealer Grundareal 614 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 154 m 2 Boligareal 391 m 2 Etageareal i alt 391 m 2 Sekundære arealer 141 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1936 Bebygget areal 139 m 2 Sekundære arealer 126 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 159, 5 boliger 391 m 2 Boligareal Nej Læssøegade 159, kælder 126 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1936 Bebygget areal 15 m 2 Sekundære arealer 15 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Læssøegade 159, garage 15 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 4.100.000 heraf grundværdi kr. 919.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 2.B3. Området er udlagt til boligområde. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 26.10.2015 1932 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1935 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. El, vand og varme El: 220/380 V Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.920.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 215.400 I alt kr. 215.400 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 96.000 I alt kr. 96.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr. 12.648 Renovation Renovation kr. 8.231 Vand/afløb kr. 17.376 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 7.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 19.550 Administration Administration kr. 9.000 Varmeregnskab kr. 4.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 8.810 Øvrige driftsudgifter Antenne kr. 600 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 87.215 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 15.630 Advokatsalær - skøde kr. 32.680 Moms kr. 8.170 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 56.480 4
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.920.000 Handelsomkostninger anslået kr. 56.480 -Refusion depositum kr. 51.900 Anslået kapitalbehov kr. 4.924.580 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 311.400 - Driftsudgifter iht. budget kr. 87.215 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 224.185 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 224.185 x 100 4.924.580 = 4,55% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.920.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.920.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 15.630 Advokatsalær skøde kr. 32.680 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.170 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.976.480 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.435.300 Særlige installationer kr. 381.700 Grundens værdi kr. 1.103.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.920.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 386.082 = kr. 15.443 Afskrivninger 1. år kr. 15.443 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 87.215 kr. 87.215 Udgifter i alt kr. 87.215 kr. 87.215 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 215.400 kr. 215.400 Lejeindtægter, anslåede kr. 96.000 kr. 96.000 1. år før afskrivning / skat kr. 224.185 kr. 224.185 Afskrivning 1. år, anslået kr. 15.443 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 208.742 Likviditet 1. år før skat kr. 224.185 Skattevirkning ved skatteprocent på 22% kr. 45.923 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 178.262 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 6
7
8
Køkken, 1. sal Badeværelse, 1. sal 9
Køkken, 2.tv. Badeværelse, 1. sal 10
2.tv. 2.tv. 11
2.tv. Køkken, 2.th. 12
Badeværelse, 2.th. 2.th. 13
2.th. Køkken i kælder 14
Badeværelse i kælder Værelse i kælder 15
Værelse i kælder 16
17
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Lene og Rasmus Læssøegade 159, st. Bolig Bolig 139 93.240 671 21.360 2 Gitte Bording Læssøegade 159, 1. sal Bolig Bolig 139 92.400 665 23.100 3 NN Læssøegade 159, 2.tv. Bolig Bolig 50 48.000 960 12.000 4 NN Læssøegade 159, 2.th. Bolig Bolig 50 48.000 960 12.000 5 Steffen Bork Læssøegade 159, kælder Bolig Bolig 50 29.760 595 7.440 I ALT 428 311.400 75.900 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 428 311.400 75.900 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 311.400 75.900 heraf faktisk 215.400 51.900 heraf anslået 96.000 24.000 18
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Lene og Rasmus Nej Faktisk Nej 2 Gitte Bording Nej Faktisk Nej 3 NN Nej Anslået Nej 4 NN Nej Anslået Nej 5 Steffen Bork Nej Faktisk Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Lene og Rasmus 0 01.10.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Gitte Bording 0 01.10.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 3 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 NN 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 5 Steffen Bork 0 05.07.2014 Lejer Udlejer Nej Nej Kun 13 m² godkendt til beboelse jf. BRB 19