ÅRHUS KOMMUNE. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset. 8100 Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. 2. august 2004 Jens Lønstrup 8940 2654 Iværksættelse af forudgående offentlig høring om kommuneplanændring for et blandet byområde ved Søren Frichs Vej, område 03.03.04 BL, Århus Midtby. 1. Resume Magistratens 2. Afdeling har fra privat bygherre fået forelagt 2 projektforslag til ny etageboligbebyggelse på et areal ved Søren Frichs Vej. Nærmere bestemt det smalle areal mellem Søren Frichs Vej og Århus Å fra Ringgaden i vest til Århus Kommunes ældreboliger ved Carl Blochs Gade i øst. Projektforslagene omhandler en boligbebyggelse opført i henholdsvis 6 og 10 etager. Den tilsvarende bebyggelsesprocent og etageareal udgør henholdsvis 96 med 19.140 m 2 etageareal og 134 med 26.712 m 2 etageareal. Kommuneplanen muliggør opførelse af bebyggelse i op til 4 etager til blandet bolig- og erhvervsformål. Bebyggelsen skal holdes uden for en afstand af 30 m fra åen, men kan dog punktvis overskride denne afstand. Den maksimale bebyggelsesprocent er 100. Begge projektforslag vurderes at kræve en forudgående høring med henblik på en ændring af kommuneplanen. Magistratens 2. Afdeling har vurderet begge projektforslag og indstiller, at der iværksættes en forudgående høring om kommuneplanændring med henblik på efterfølgende udarbejdelse af lokalplan for en etageboligbebyggelse opført i maksimalt 6 etager. 2. Tidligere beslutninger
Side 2 Det fremgår bl.a. af kommuneplanens hovedstruktur, at huse over 6 etager kun undtagelsesvis vil blive tilladt, og kun hvis de kvalitativt understøtter byens profil. Det skal altid ske på baggrund af en konkret visuel vurdering. Med vedtagelsen af kommuneplanen blev det samtidig besluttet, at der skal iværksættes en analyse af muligheden for at placere høje huse, herunder de høje huses effekt som positive elementer i landskabet og som mulige principielle støttepunkter for byens profil. Analysen skal herefter indgå som en del af grundlaget for sagsbehandlingen af højhusprojekter, herunder bedømmelsen af, hvorvidt de kan tillades realiseret. Analysen forventes forelagt Århus Byråd medio 2005. 3. Beskrivelse af indstillingen Arkitektfirmaet Schmidt, Hammer & Lassen har på vegne af Ejendomsselskabet Søren Frichs Vej A/S, v/ Lars Rasmussen, Jens Ole Suhr og Jesper Hougaard, udarbejdet projektforslag til ny boligbebyggelse ved Søren Frichs Vej. Bebyggelsen påtænkes nærmere bestemt opført på det smalle areal mellem Søren Frichs Vej og Århus Å fra Ringgaden i vest til Århus Kommunes ældreboliger ved Carl Blochs Gade i øst. Ejendomsselskabet har erhvervet køberet på 19.971 m 2, hvilket svarer til ca. 2/3 af det samlede grundareal af kommuneplanens delområde. Arealet er beliggende i kommuneplanens delområde 03.03.04 BL, for hvilket der er fastlagt et maksimalt etageantal på 4 etager i en maksimal bygningshøjde på 15 m til blandet bolig- og erhvervsformål. Den maksimale bebyggelsesprocent er 100. Kommuneplanen fastlægger endvidere, at bebyggelsen skal holdes i en afstand af 30 m fra åen, men kan dog punktvis overskride denne afstand. Udgangspunktet har været at bygge boliger med hovedvægt på 2-rumsboliger i en størrelse på 50-60 m 2. Boligerne påtænkes opført som 11 punkthuse i 6 etager svarende til en bygningshøjde på ca. 19 m med punktvise overskridelser af såvel den maksimale bygningshøjde som åbyggelinien. Bebyggelsesplanen herunder overskridelsen af åbyggelinien er begrundet i et ønske om at opnå en åben og parkagtig karakter, hvilket vanskeligt vil kunne opnås, hvis åbyggelinien skulle respekteres i sin helhed. Bebyggelsesprocenten er 96 svarende til ca. 19.140 m 2 etageareal. Alternativt forslag. Undervejs i forløbet har bygherren forelagt Magistratens 2. Afdeling et alternativt projektforslag. Forslaget omfatter 9 punkthuse i 10 etager samt eventuel tagterrasse, der vil udgøre en 11. etage, opført i en højde på ca. 30 m med punktvise overskridelser. Bebyggelsesprocenten er 134 svarende til 26.712 m 2 etageareal.
Side 3 Bebyggelsesplanen, herunder overskridelsen af åbyggelinien og det reducerede antal punkthuse, er begrundet i et ønske om bedre at kunne opnå en åben og parkagtig karakter, der dog ikke virker overbevisende. Bygherren oplyser desuden, at der ved en reducering af antallet af punkthuse fra 11 til 9 kan undgås parkering på terræn, idet der hermed gives byggeøkonomisk mulighed for etablering af p- anlæg under de 6 af punkthusene. Samlet vurdering. Magistratens 2. Afdeling har vurderet begge projektforslag og har trods overskridelsen af åbyggelinien stillet sig positiv for en bebyggelse opført i maks. 6 etager. På den baggrund indstilles det til byrådet, at der iværksættes en forudgående høring om kommuneplanændring med henblik på efterfølgende udarbejdelse af lokalplan Vurderingen har bl.a. taget udgangspunkt i forholdet til Midtbyens landskabelige topografi - landskabsprofil -, der kun punktvis overskrides af højere bebyggelse som f.eks. kirketårnene, bogtårnet, rådhuset og Prismet. Denne klare oplevelse af byens beliggenhed i forhold til det omgivende landskab, der understreges af byens "generelle" højde, brydes markant af en bebyggelse opført i 10 etager på heromhandlede lave terræn. Til brug for vurderingen er der udarbejdet fotomontager, der illustrerer den påtænkte bebyggelse opført i 6 etager henholdsvis i 10 etager, der vedlægges originalsagen og elektronisk som bilag A og B. Både en bebyggelse i 6 etager og en bebyggelse i 10 etager vil kræve en nærmere belysning, der viser påvirkningen af omgivelserne. 4. Økonomiske konsekvenser Realisering af projektet vurderes ikke i sig selv at have kommunaløkonomiske konsekvenser. Eventuelle kommunaløkonomiske konsekvenser vil blive forelagt byrådet i forbindelse med forelæggelse af et konkret lokalplanforslag. 5. Konsekvenser i forhold til mål I kommuneplanen er værdien af at fastholde og styrke den nuværende bystruktur i Århus Kommune tillagt stor vægt. For den fremtidige byvækst betyder det bl.a., at den tætte bebyggelsesstruktur i Midtbyen, herunder områder, der grænser op til Ringgaden, som heromhandlede areal, fastholdes og udvikles.
Side 4 Gennem en konvertering af et ekstensivt udnyttet erhvervsområde - fornyelse af et byområde - til en mere intensiv udnyttelse som boligområde tilføres Midtbyen et øget boligudbud. 6. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at der iværksættes en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen for et blandet byområde i op til 6 etager ved Søren Frichs Vej, område 03.03.04.BL, og 2. at der efterfølgende igangsættes udarbejdelse af lokalplan, der muliggør opførelse af etageboliger i 6 etager Poul B. Skou / Ole Østergaard
Bilagsfortegnelse: Bilag A (fotomontage af bebyggelsen i 6 etager set fra Ringgaden) med tilhørende plan og Bilag B (fotomontage af bebyggelsen i 10 etager set fra Ringgaden) med tilhørende plan vedlagt originalsagen/+ elektronisk Side 5