AB Strandholmhus 08/2015 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 pjp@pjp.dk www.pjp.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø
Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdels beskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales á jour ført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af AB Strandholmhus. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, el-installationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Jacob Lemche og Susie Kaas-Carlsson Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 4 Bæredygtigt byggeri... 5 Økonomisk prognose... 7 Byggesagens udgifter... 8 BBR oplysninger og forsikringsforhold... 9 Bygningsdels beskrivelse... 10 side 2
Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i middelgod stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Ejendommen er forventeligt byfornyet omkring år 2002. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen mere svingende. Tagbeklædningen med tilhørende inddækninger er i god stand. Vinduerne mod gård- og gadesiden er trævinduer og fremstår generelt i god stand. Hvad angår overflader er hovedtrapper generelt i middel stand, dog ses der malingsafskalninger på træværk og nedbrydning af træet på nederste del af trappen i kælder. De tekniske installationer er vedligeholdte, dog er den forventede holdbarhed af varmecentralen og vandinstallationerne overskredet. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: - Istandsættelse af karnapper, altaner og gårdfacade. - Udskiftning af vandinstallationer. - Udskiftning af varmecentral. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Ejendommen er besigtiget i juni 2015. side 3
Kortfattet beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på Mozartsvej 17, Offenbachsvej 2-20, Wagnersvej 18 i Københavns Kommune. Ejendommen ejes af andelshaverne og administreres af DEAS. Ejendommen er opført som en karréejendom, og ejendommen er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Mozartsvej, Offenbachsvej, Wagnersvej og Straussvej. Ejendommen omfatter 12 opgange med hver 4 etager samt kælder og loft. De 3 normaletager og tagetagen anvendes til 85 beboelseslejemål og 3 erhvervslejemål. Lejlighederne varierer i størrelse, idet de største på 117 m 2 indeholder 4 værelser og de mindste på 47 m 2 indeholder 2 værelser. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet. Lejligheder har indrettet badeværelse i varierende udførelse og kvalitet. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen tildelt værdi 3, svarende til høj bevaringsværdi. Gade- og gårdfacaden er opført i mursten og fremstår i blank mur. Taget er et sadeltag med tagdækning af tegl. Vinduerne er udskiftet til nyere trævinduer med termoruder. Samtlige boliger er forsynet med altaner eller have til gadeside. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gård fra kælderen. Gårdbelægningen er i betonfliser og græs. side 4
Bæredygtigt byggeri Generelt: Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget inden for bæredygtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre vandforbrug Vandhaner: En dryppende vandhane kan koste over kr. 1.000 i vand om året. Toiletter: Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. kr. 4.000 i vand ekstra om året. Energiproduktion Solceller: Ved opsætning af solceller kan man eksempelvis ved en investering på ca. kr. 300.000 producere 14.000 kwh om året og få opsat 60 solcellepaneler på taget. Ved et her og nu forbrug på 40 % bliver tilbagebetalingstiden 14 år. Mindsk el-forbrug Cirkulationspumper: Nye A-pumper er 4-5 gange så effektive som gamle pumper og sparer derved 4-5 gange på energiforbruget til pumperne. Hvidevarer: Ved udskiftning af hårde hvidevarer til energiklasse A++ bruges halvt så meget energi til den nye hvidevare ift. hvidevarer, der er 10 år eller ældre. Belysning: Ved udskiftning af gamle belysningssystemer til nye med LED kan der spares 40-75 % på elforbruget til belysning med en simpel tilbagebetalingstid på under 4 år. Elsparemuligheder: Styrring af stikkontakter og elforbrug gennem kontrollede timerfunktioner. Sørger for at alt slukkes, når det ikke har været brugt i kort tid. Links om energibesparelse m.v. Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os, vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om fremtidssikring af jeres ejendom. Generelt: www.femsek.dk www.ens.dk www.energiforskning.dk www.energitjenesten.dk www.natur-energi.dk www.goenergi.dk For Københavns Kommune: www.hofor.dk www.kk.dk side 5
Belysning: Bevægelsessensorer i opgange, vaskerier og kældre kan reducere energiforbruget til belysning med 20-50 %. side 6
Økonomisk prognose Den økonomiske prognose for planlagte vedligeholdelsesarbejder, fra 10-års vedligeholdelsesplanen, fremgår af tabellen nedenfor. Det ses for jeres ejendom, at der med den planlagte vedligeholdelse foreligger en væsentlig økonomisk udgift ca. år 2016, 2017, 2019 og 2021, hvor trapper, spidsloft, vinduer, facader, vandinstallationer og fyrrum samt forhaver og privat fællesvej skal renoveres. Derudover er der udgifter for indvendig vedligeholdelse af lejeboligernes køkken og badeværelse. For ejendommen anbefales det som minimum at afsætte kr. 90/m 2 pr. år for lejeboligdelen og kr. 65/m². Dette er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen forslåede arbejder gennemføres. Det vurderes, at 70% af bygningsmassen er andelsbolig og 30% er lejebolig, årligt svarende til hhv. kr. 150.000 pr. år for leje og kr. 255.000 for andel, i alt kr.405.000 til almindelig vedligeholdelse. side 7
Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priser i tilstandsrapporten er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 10-15 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator. Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca. 10-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr. 5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder der skal udbydes m.v. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Det færdige budget benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. side 8
BBR oplysninger og forsikringsforhold Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse jf. oplysninger fra www.boligejer.dk d.23/06-2015 - Opførelsestidspunkt 1935 - Ejendomsnummer 599477 - Matrikelnummer 284 Kongens Enghave, Kbh. - Bebygget areal for bygningen 1407 m 2 - Samlet boligareal 5299 m 2 - Antal beboelseslejligheder 85 stk. - Samlet erhvervsareal 236 m 2 - Antal erhvervslejemål 3 stk. BBR oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til www.boligejer.dk, hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes. Hvad er forsikret? Ejendommen ses at være forsikret hos Codan Forsikring. Iht. den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket for: - Husejeransvar, herunder arbejdsgiverforsikring - Brand - Svampeskader - Rørskader - Udvidet rørskader - Kortslutning - Glas og sanitet - Restværdi - Bestyrelsesansvarsforsikring - Retshjælp Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig administrator eller assurandør. side 9
Bygningsdels beskrivelse I efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med hensyn til teknisk beskrivelse af bygningsdelen, tilstandsvurdering og vurdering af restlevetid, overordnet vurdering af bygningsdelen som helhed og anbefalede foranstaltninger. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som er nice to have. Indholdsfortegnelse 01 Tag... 11 02 Kælder og fundament... 14 03 Facader og sokkel... 17 04 Vinduer... 21 05 Udvendige døre... 23 06 Trapperum... 25 07 Port og gennemgange... 28 08 Etageadskillelser... 29 09 Wc/bad... 31 10 Køkken... 33 11 Varmeforsyning... 35 12 Afløb... 40 13 Kloak... 42 14 Vandinstallation... 45 15 Gasinstallation... 49 16 Ventilation... 50 17 El/svagstrøm... 52 18 Øvrige bygningsdele... 56 19 Private friarealer... 59 Bilag 1 oversigtskort... 62 De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i medio 2015 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. side 10
01 Tag Beskrivelse Taget er opført som et sadeltag. Den bærende tagkonstruktion er udført på spær og lægter, som er belagt med den nyere tagbeklædning af tagsten, som er oplyst er udskiftet i 2002. Rygning er udført med uventileret rygningstegl. Tætning af taget er udført ved fast undertag. Tagvinduer er udført som nyere Velux ovenlysvinduer. Skotrender, inddækninger er udført i wakaflex. Taghætter/ skorstene er udført i zink. Tegltag med ovenlysvinduer fremstår i god stand. Brandkamme er opmuret ca. 30-40 cm over tagflade afsluttet med afdækningstegl. Overflader på brandkamme fremstår i blankt murværk. Tagrender og tagnedløb er udført i zink. Tagrummet er udnyttet til beboelse, og taget er som følge heraf forsynet med isolering. Der er kviste både mod gården og gaden, som er udført med zinkbeklædning. Disse antages udskiftet eller renoveret i forbindelse med tagrenoveringen. En del af loftet over Mozartsvej og Wagnersvej benyttes til depotrum, som ikke er besigtiget. Tilstandsvurdering X Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Brandkam mod Mozartsvej fremstå i god stand. side 11
(X) Taget fremstår generelt i god stand. (Y) Kviste fremstår i middel stand. Taget er kun besigtiget fra lejligheder og terræn. Visuelt fremstår taget i god stand uden ujævnheder. Brandkamme fremstår i god stand. Loftsrummet, herunder undertaget, er ikke besigtiget pga. asbest fra rørisolering. Tagrender og nedløb fremstår i god stand. Dog er der problem med tætning fra overgang nedløbsrør til rør, der gennembryder facaden ved soklen. Ligeledes fremstår denne bøjning rusten. Kviste til tagboliger fremstår med zinkbeklædning. Kvistenes træværk over vinduer fremstår i middel stand, idet der dog ses begyndende nedbrydning af malingslaget. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at træværk på kvistene istandsættes samtidigt med vinduer. Vi anbefaler almindelig løbende vedligeholdelse af taget samt visuel eftergang årligt og særligt efter storm mv. Det forventes, at taget har en restlevetid på mere end 40 år. Tagrender og -nedløb bør løbende renses. Der er pt. ét utæt tagnedløb mod Offenbachsvej, som opfugter facaden og sokkel, se pkt. 03 facader og sokler. Bøjninger bør gennemgås og tætnes. De rustne bøjninger bør udskiftes. Udskiftning af isolering samt asbestsanering af loftsrummet. Kvistenes træværk fremstår med nedbrydning af malingslaget. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Istandsættelse af kviste mod gade Maleristandsættelse af træværk på kviste mod gade. 24 kviste. Forudsætning at arbejdet udføres samtidigt med vinduesistandsættelse. B 25 side 12
Istandsættelse af kviste mod gård Tagnedløb Maleristandsættelse af træværk på kviste. 32 kviste. Forudsætning at arbejdet udføres samtidigt med vinduesistandsættelse. Tagnedløb der gennembryder gadefacaden skal eftergås og enten tætnes eller udskiftes. Minimum 1 stk. bøjning skal udskiftes. B 35 A-B 20 Asbestsanering (model 1) Asbestsanering af spidsloft (model 2) Asbestsanering af spidsloft (model 3) Løbende vedligeholdelse af tag Asbestsanering af rør omfatter forsegling af centralvarmerør (rør forbliver til ved senere varmeprojekt, hvor rør kan nedtages), punkt-sanering omkring ventiler, så disse er blotlagte. Forsegling af varmt brugsvand og efterfølgende nedskæring og bortskaffelse. (Det er en forudsætning, at model 2 eller 3 udføres samtidigt). Asbestsanering af spidsloft - isolering, omfatter støvsugning af isolering og alle overflader. Beløb kan ikke indhentes uden besigtigelse, der skal laves nærmere projekt. Ca. 1400 m². (Det er en forudsætning, at model 1 udføres samtidig). Asbestsanering af spidsloft - isolering. Opskæring og destruktion af gangbro samt fjernelse af isoleringsbatts. Herunder lægning af ny isolering og etablering af ny gangbro. Hultagning i tag og efterfølgende reetablering. Afsat beløb, der skal laves nærmere projekt. Ca. 1400 m². (Det er en forudsætning, at model 1 udføres samtidigt). Løbende vedligeholdelse af taget og visuel kontrol af tæt tagflade. (Drift). A 350 A - A 550 B - side 13
02 Kælder og fundament Beskrivelse Adgang til kælderen sker fra hovedtrappen og fra kældertrapper i gården. Adgang til erhvervslejemålene sker fra gadesiden. Kælderen udnyttes for tiden til pulterrum, cykelrum, vaskeri, varmecentral, viceværtrum, erhvervslejemål. Ved gennemgang af kælderen kunne vi konstatere, at fundamenter, kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk, som formodes at være ført til fundament af massivt murværk. Skillerumsvægge er opført i murværk. Lofterne fremstår pudsede. Kældergulve er udført i beton uden overfladebehandling, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Ved indgang til et beboerdepotområde sidder murstene i dørhullet løst. Tilstandsvurdering X Y Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (X) Kælderen fremstår generelt, når dens anvendelse tages i betragtning, i middelgod stand. (Y) Trapper mod gaden, fremstår i middeldårlig stand. (Z) Trapper mod gården fremstår i middel stand. Kælderen fremstår tør ved besigtigelsen. Bestyrelsen informerede om, at der ved større regnvejr kommer vand ind i kælderen, særligt hjørnet ved Wagnersvej/Offenbachsvej. Det bør undersøges nærmere, hvor og hvorfor vandet kommer ind, da der visuelt ikke er fejl at konstatere. Pulterrumsskillevæggene er udført i træ og fremstår med synlige tegn fra diverse oversvømmelser. Kældergulvet fremstår slidt. På pulterrumsskillevæggene ses spor efter oversvømmelser. side 14
Der blev konstateret ét sted, hvor der i dørhullet ind til pulterrummene er løse sten. Kældergulvene er præget af slid. Brandsikring i kælderen fremstår med mangler. Trappen op til det ene erhverv (pt. bedemand) fremstår i dårlig stand. Det ses tydeligt, at alle betontrinene er under kraftig nedbrygning. De andre to trapper til erhverv er blevet istandsat, senest trappen ned til avis-distributionen. Dog ser det ud til, at arbejdet ikke er helt færdiggjort. De cirka otte kældertrapper i gården fremstår med revner, og betontrinene har hakker i trinforkanterne. Trappe op til det ene erhverv fremstår i dårlig stand. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der undersøges nærmere, hvor vandet kommer ind i kælderen og dette udbedres. Umiddelbart vurderes det ikke, at en fugtsikring af ejendommens fundament er egnet eller vil løse problemet. Ved gentagende oversvømmelser i kælderen bør pulterrums træskilleskillevægge udskiftes til metal. Dørhullerne i kælderen bør straks eftergås for løse sten og disse bør fastgøres. Brandsikring af kælderen, hvor der er gennembrydninger i kældervægge og etagedæk ved rør o. lign., bør straks udbedes. Ventilering af kælderen særligt ved tørre- og vaskerum bør etableres. Kældergulvet bør løbende istandsættes for løs beton. Trappen ned til avis distributionen, hvor arbejderne ikke er færdiggjort. Trappen samt gelænderet op til det ene erhverv (pt. bedemand) bør snarest istandsættes. I samme omgang bør side 15
arbejderne på trappen, overgang mellem trappe og fortov samt pudsning af trappevangen til avis-distributionen færdiggøres. Trapperne i gården bør udbedres for revner og løs puds/beton. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Undersøgelse Dørhuller i kælder Dybdegående undersøgelse for vandindtrængning i kælder. Afsat beløb for undersøgelse. Murereftergang af dørhuller i kælderen for løse mursten samt fastgørelse. Afsat beløb. A 20 B 10 Brandsikring af kælder Forbedring af ventilation Brandsikring af kælderen med brandskum. Afsat beløb. A 15 Etablering af tværventilation. Udluftningsventiler i ydervæg samt hulskæring. 16 stk. B 50 Kældertrappe mod gården, hvor bunden revner og trappevangen er under nedbrydning. Reparation af kældergulv Istandsættelse af trappe op til erhverv Trappe ned til erhverv/avislager. Istandsættelse af kældertrapper Forbedring. Pulterrum i metalnet Mindre reparation af kældergulvet i ganglinjer og cykelrum o. lign. Afsat beløb. Istandsættelsen af 1 stk. trappe omfatter afrensning af trappeoverflader, oppudsning af overflader. Udskiftning af gelænder. Pudsning af vanger og afslutning overgang mellem trappe og fortov. Udføres samtidigt med trappe til erhverv. Istandsættelse af kældertrapperne i gården omfatter udbedring af revner og afskalninger. 8 stk. Trapper vil dog fremstå med skjolder. Etablering af 75 stk. nye pulterrum i trådnet (Thorax) i kælder. B 10 A 30 B 10 B 80 C 400 Revner i trappens bund ved afløb. side 16
03 Facader og sokkel Beskrivelse Gade- og gårdfacaden er udført i murværk og står i blank mur. Gadefacaden er istandsat i 2002. Sålbænke er præfabrikeret betonelementer. Karnapper På gadefacaden findes på hver af opgangene karnapranker over tre etager. Karnapperne fremstår i pudset murværk på siderne og fronten i glat beton, der er malet og er i næsten samme stand som den øvrige gadefacade. Karnapperne er opad til afsluttet med karnapaltaner, som med hensyn til rækværk og overflader fremstår som øvrige altaner mod gaden. Gadefacade med karnapranke og altaner. På både kort og langt sigt må det forudses, at der bliver en del nødvendige reparationer af karnapper. Altaner På gadefacaden findes altaner ud for alle lejligheder fra 1.-3. sal. Altaner er af beton, som er afskærmet med rækværk i fiberbeton, der er malet. I gården er to lejligheder, hhv. 1. og 2. sal mod Mozartsvej, som de eneste udstyret med altan. Disse er aluminiumsaltaner. Som en forbedring af boligen kan det endvidere overvejes at etablere altaner fra de enkelte lejligheder mod gårdside. Det ekstra uderum i direkte forbindelse med lejligheden opleves af mange som en væsentlig forbedring af boligen. Fuger mangler ved opgangsdøre, følgevirkning af brug af salt som vinterbekæmpelse. Etablering af nye altaner kræver en byggetilladelse fra Københavns Kommune. side 17
Overordnet vurdering X Y Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (X) Gadefacaden vurderes at være i god stand. (Y) Gårdfacaden vurderes at være i middel stand. (Z) Karnappe og altaner mod gårdsiden i middel stand. Gadefacaden fremstår i god stand. Dog ses ved indgangsparterne manglende fuger pga. brug af salt. Det blev oplyst på gennemgangen, at en murer har fremlagt fotos af gadealtanernes bærejern. Ud fra disse billeder vurderes det, at der skal ske en istandsættelse eller udskiftning af bærejernene. Foto fra murer, udlånt af bestyrelsen. Rusten bærejern i karnap. Revnerne på karnapperne bør undersøges nærmere, hvorfor revnerne opstår. Herefter bør revnerne og pudsskaderne udbedret. Altanernes overflader mod gaden fremstår med mos og snavs. Gårdfacaden fremstår med mange manglede fuger samt porøse fuger jævnt over hele facaden, forventeligt pga. murbier. Enkelte steder er der skader på mursten. Sokler mod gården fremstår med nedbrudt overflade og revner. Generelt på alle sålbænkene er dryprillen placeret for langt inde, hvilket gør at dens funktion ikke virker. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at de manglende fuger mod gaden udbedres. For at skåne fugerne på den nederste del af facaderne anbefales det enten at vælge anden form for vinterbekæmpelse end salt eller jævnligt eftergå fugerne. Revner og pudsskader ind til murstene i karnappens sidevægge. Vi anbefaler, at karnapper og altaner renoveres. Herunder at der udføres flere forundersøgelser for at klarlægge omfanget for renoveringen. side 18
Altanernes udvendige overflader bør nedvaskes for mos, snavs mv. Tætning over vinduer i karnap skal færdiggøres. Vi anbefaler, at gårdfacaden total omfuges, inden der kommer vand ind i lejlighederne samt at de beskadigede mursten udskiftes. Samtidig istandsættes sokkel. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Gadefacaden, eftergang Eftergang og udbedring af manglende fuger på gadefacaden ved indgangsdøre, 1 m² ved hver dør, 12 opgange. Afsat beløb. Omkostning (tkr. ekskl. moms) B 60 Facaden og soklen opfugtes af utæt nedløbsrør, prissat under pkt. 01 tag. Forundersøgelse af bærejern og sætningsrevner Forundersøgelse af bærejern, beton og sætningsrevner, for at klarlægge det præcise omfang af renoveringen samt årsagen til at revnedannelsen i karnapperne. Inkl. lift og specialundersøgelse. Afsat beløb. A 30 Betonaltaner, renovering Karnapper, sætningsrevner Udbedring af korroderede bærejern (bevaring er forudsat). Korrosionsbeskyttes og ny beton og maling. Inkl. lift/stillads. 32 altaner. Anslået pris, mere detaljeret pris forekommer ud fra forundersøgelsen. Udbedring af sætningsrevner, herunder låsning af revnedannelse, genopbygning af puds og maling. Inkl. lift/stillads. Anslået revner 50 stk. på de 14 karnapper. Anslået pris, mere detaljeret pris forekommer ud fra forundersøgelsen. A-B 800 A-B 150 Tætning ved vindue/bjælke i karnap er ikke færdiggjort. Karnapper og altaner, istandsættelse mod gaden Istandsættelsen omfatter udbedring af pudsskader samt maling. Afrensning og behandling af altanundersider. A-B 500 Gårdfacade, renovering Gennemgribende istandsættelse af facaden omfattende udskiftning af revnede mursten, udkradsning og omfugning af hele gårdfacaden samt reparation af sokkelpuds. Ca. 1400 m² facade. B 800 Alternativ, Gårdfacaden omfattende udbedring af manglende fuger, B 80 side 19 Flere steder mod gården er fugerne mangelfuld eller porøse over hele facaden, ligesom soklen er under nedbrydning.
gårdfacade, eftergang ca. 200 m². Afsat m² og beløb. Bæredygtige tiltag Isolering af klimaskærmen, evt. med benyttelse af miljøvenlige isoleringsmaterialer som papiruld ved hulmursisolering. side 20
04 Vinduer Beskrivelse Samtlige vinduer og altandøre er udført i træ, som er malet. Mod gadesiden er vinduerne, inkl. kvist- og kældervinduer, fordelt på ca. 5 typer, med oplukkelige rammer. Altandøre m.v. tager også form herefter. Til det ene erhvervslokale (pt. bedemand) er to af vinduerne af ældre dato. Mod gårdsiden er vinduerne fordelt på ca. 3 typer, inkl. kvist- og kældervinduer, også disse er med oplukkelige rammer. Vinduerne er nyere trævinduer med termoglas monteret med glaslister og friskluftsventiler i karmen. Vinduerne er udskiftet i 1999. Vinduer er udskiftet i 1999. De nyere vinduer er forsynet med en akrylfuge, formodentlig på fugebånd. Overordnet vurdering X Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (X) Vinduerne fremstår generelt i god stand. (Y) Vinduer i erhverv fremstår i dårlig stand. Det vurderes ikke at vinduerne er malet siden de blev opsat, men generelt er vinduernes overflade visuelt i intakt stand, dog med et par enkelte skader. Dog fremstår de to vinduer hos bedemanden i dårlig stand med kraftig nedbrydning af træværket. Vinduerne fremstår i god stand. side 21
Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at de nye vinduer indenfor en 5-7 årige periode malerbehandles. Erhvervets (bedemandens) to vinduer bør snarest udskiftes. Fugerne ved vinduerne bør løbende efterfås for revner og/eller svigt. Indenfor de næste 5-10 år forventes det, at fugerne skal udskiftes. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Vinduer mod gade, istandsættelse Vedligeholdelse af vinduer og altandøre. Istandsættelsen bør omfatte almindelig vedligeholdelse udvendigt og i kant og fals. Ca. 210 stk. Omkostning (tkr. ekskl. moms) B 500 Kældervinduerne i gården er monteret med vandalsikring. Vinduer mod gård, istandsættelse Vinduer i erhverv, udskiftning Bløde vinduesfuger, eftergang Miljøarbejde: Vedligeholdelse af vinduer og altandøre. Istandsættelsen bør omfatte almindelig vedligeholdelse udvendigt og i kant og fals. Ca. 250 stk. Udskiftning af vinduer til nye trævinduer mod gadeside i erhverv. 2 stk. Eftergang af bløde fuger ved vinduer og udbedring af defekte fuger. Afsat beløb, pris for 100 lbm elastisk fuge. Skønnet omfang. PCB i bløde vinduesfuger, undersøgelse og nedtagning. Afsat beløb. B 650 B 40 B 10 70 Bæredygtige tiltag Udskiftning af gamle termoruder med nye lavenergiruder. Udnyttelse af passiv solvarme med store vinduespartier samt stort udhæng ved facader mod syd. Til det ene erhverv er der to vinduer, der ikke er udskiftet, disse to fremstår under kraftig nedbrydning. side 22
05 Udvendige døre Beskrivelse Gadedørene og døre til erhverv er nyere 1-fløjede trædøre med større glasfelter i klart glas forsynet med lås og dørpumpe og fremstår i god stand. Dør til det ene erhverv (bedemanden) er ældre trædør med større glasfelter i klart glas forsynet med lås og fremstår i middel stand. Dørene til kælderen er nyere trædøre med mindre glasfelter i klart glas forsynet med lås og dørpumpe og fremstår i god stand. Det vurderes, at dørene generelt er udskiftet i 1999. Overordnet vurdering Dør til opgang generelt for alle opgangene. X Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (X) De udvendige døre fremstår generelt i god stand for så vidt angår hoveddøre og kælderdøre. (Y) Dør er erhverv fremstår i middel stand. Generelt fremstår hoved- og kælderdørene med mindre skader på overflader. På hovedopgangsdøren til Offenbachsvej 10 er der skade på glaslisten. Dør til erhverv, bedemanden, vurderes, at den nederste del af døren er udskiftet med nyt træ for år tilbage. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at dørene maleristandsættes indenfor 3-5 år og jævnligt vedligeholdes for at bevare intakte overflader. Dør til kælder generelt. side 23