1 København, den 16. november 2009 KENDELSE Klager ctr. Flemming Bohn Algade 59 C 4760 Vordingborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsømt at udarbejde en provenuberegning til klager i forbindelse med handlens indgåelse, og om indklagede har haft et for stort beløb deponeret hos sig, og som følge heraf skal fortabe sit salær. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede kan kræve betaling af udgifter til markedsføring, når indklagede ikke har opfyldt reglerne for specifikation af udgifterne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 25. juni 2007 en formidlingsaftale med indklagede for 6 måneder. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt: [...] Vederlag i alt incl. moms [...] Kr. 33.750 [...] Øvrige salgsfremmende foranstaltninger [...] Kr. 16.875
2 Vederlag i alt Kr. 50.625 [...] Skønnede udgifter til dokumentationsmateriale [...] Kr. 575 [...] Betaling i alt Kr. 51.200 [...] Den 20. september 2007 udarbejdede indklagede et salgsbudget ud fra en kontantpris på kr. 1.150.000,00. Det fremgik af salgsbudgettet bl.a.: [...] Ekskl. Moms Inkl. moms Fast Markedsføringspakke 12.000 15.000 [...] Den 8. oktober 2007 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr. 1.150.000,00 til overtagelse 1. januar 2008. Det fremgik af aftalen, at køber skulle deponere kr. 55.000,00 hos indklagede samt stille pengeinstitutgaranti for kr. 1.095.000,00. Klager skrev i købsaftalen under på at have modtaget salgsprovenuberegning på handelsvilkårene. Efter handlen viste det sig svært for køber at finansiere købet. Den 10. januar 2008 deponerede køber yderligere kr. 150.000,00 hos indklagede, og den 15. januar 2008 skrev indklagede til et pantebrevsselskab og meddelte, at det var lykkedes for køber at opnå 60 % belåning i Nykredit, og at køber havde deponeret et højere beløb, i alt kr. 205.000,00 hos indklagede. Indklagede anmodede herefter pantebrevsselskabet om tilbud på restfinansiering. Henholdsvis den 24. og 26. februar 2008 underskrev klager og køber skøde, der blev tinglyst anmærkningsfrit den 2. maj 2008. Den 6. juni 2008 skrev berigtigende advokat til indklagede og meddelte, at det deponerede beløb kunne afregnes over for klagers pengeinstitut. Den 13. juni 2008 afregnede indklagede kr. 150.985,50 over for klagers pengeinstitut.
3 Det fremgik af indklagedes afregning: [...] [...] Den 18. juni 2008 sendte berigtigende advokat en check på restkøbesummen kr. 264.971,95 til sælgers pengeinstitut og meddelte, at købesummen kunne frigives over for klager. Den 11. juli 2008 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klager. Den 17. januar 2009 skrev klager til indklagede og klagede bl.a. over, at indklagede ikke havde forrentet deponeringen over for klager. Den 23. januar 2009 sendte indklagede en check til klager på forrentning af kr. 150.000,00 fra deponeringsdagen den 10. januar 2008 til afregningsdagen den 13. juni 2008, i alt kr. 1.753,15. Forrentningen svarede til renten på deponeringskontoen i klagers pengeinstitut 2,75 %. Indklagede har til sagen oplyst, at klager har returneret indklagedes check på forrentningen. På foranledning af indklagede har berigtigende advokat den 19. maj 2009 skrevet til nævnet og redegjort for sagsforløbet. Advokaten har bl.a. anført: Jeg er blevet spurgt om sagsforløbet, og hvorfor købesummen først frigives ca. 1. juni, når accept af finansieringen går i orden ca. 1. februar 2008. Jeg har undersøgt sagen.
4 For det første blev overtagelsesdagen ændret til den 1. marts 2008. Hjemtagelsen af Nykreditlånet sker på grundlag af en advokatgaranti. Den 8. april videresendes provenuet af kreditforeningslånet til sælgers bank. I starten af maj forelå der et anmærkningsfrit skøde, og derefter blev sælgerpantebrevet ekspederet, da det var en betingelse for afregning, at der var anmærkningsfrit skøde. Den 16. juni modtages provenuet af sælgerpantebrevet, der videresendes til sælgers bank den 18. juni 2008. Efter min opfattelse er handelen faktisk gennemført hurtigt, når man tager præmisserne i betragtning. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit salær, idet indklagede først den 11. juli 2008 har udarbejdet en salgsprovenuberegning til klager, selvom der blev handlet i oktober 2007. Hertil kommer, at indklagede har haft en deponering på kr. 205.000,00 stående hos sig, hvilket er et meget større beløb end aftalt, og indklagede har ikke forrentet beløbet over for klager. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af markedsføringsudgifter, når indklagede ikke har opfyldt reglerne om specifikation af disse udgifter. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager ikke kan betragtes som forbruger i relation til salget af ejendommen. Klagers eksmand havde en tømrervirksomhed uden ansatte og drev denne fra ejendommen, men ejendommen har primært været brugt til privat beboelse for klager og klagers tidligere ægtefælle. Klager fraflyttede ejendommen i maj 2006 i forbindelse med separation og skilsmisse. Indklagede har bl.a. anført: Klager er ikke forbruger, idet den tilhørende udlænge på ejendommen hovedsageligt har været benyttet som tømrerværksted af klagers eksmand. Værkstedet har været indrettet med diverse maskiner og lager. Selve beboelsen har alene været anvendt af klagers eksmand i salgsperioden. Indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær.
5 Ved fremsendelse af købsaftale til klager har klager modtaget salgsbudget på kontantprisen. Efterfølgende har indklagede i juli 2008 fået oplysning fra klagers pengeinstitut om endeligt indfrielsesbeløb vedrørende indestående lån, og indklagede udarbejdede herefter et nyt salgsprovenu til klager den 11. juli 2008. I forbindelse med købsaftalens underskrivelse indleverede køber et købebevis fra sit pengeinstitut, og efter underskrivelse blev kopi af aftalen sendt til pengeinstituttet den 17. oktober 2007 med henblik på deponering og garantistillelse. Pengeinstituttet meddelte imidlertid, at købebeviset var udløbet, og pengeinstituttet ønskede ikke at medvirke til finansieringen. Indklagede søgte herefter lån i BRFkredit, der godkendte køber, men alene ville belåne med 60 % på grund af ejendommens ringe stand. Indklagede kontaktede tillige flere pantebrevsselskaber, men først da det lykkedes for køber via venners hjælp at fremskaffe yderligere kr. 150.000,00 i udbetaling, lykkedes det at gennemføre en finansiering. Berigtigende advokat har været orienteret om indklagedes arbejde i forbindelse med forsøgene på at opnå finansiering og har også selv prøvet at fremskaffe finansiering for køber. Klager har tillige været holdt orienteret om problemerne med at opnå finansiering af handlen, og klager har accepteret at gennemføre handlen. Der er tale om en beklagelig fejl, når den ekstra deponering på kr. 150.000,00 ikke er blevet videredeponeret i klagers pengeinstitut. Klager er dermed gået glip af forrentning af dette beløb, hvilket indklagede blev opmærksom på ved klagers henvendelse i januar 2009. Indklagede betalte herefter straks renter til klager, men klager har returneret checken. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at klager kan anses for forbruger i relation til salget af ejendommen, idet nævnet har fundet, at klager hovedsageligt har anvendt ejendommen ikke-erhvervsmæssigt. Nævnet kan herefter behandle sagen. Indklagede har den 20. september 2007 udarbejdet et salgsbudget til klager ud fra den i købsaftalen aftalte kontantpris. Klager har dermed før handlen modtaget en beregning af sit provenu ved handlen, hvorfor nævnet ikke finder anledning til kritik af indklagede i den forbindelse, og ikke finder anledning til at pålægge indklagede at fortabe sit salær. I formidlingsaftalen er det aftalt, at indklagede skal oppebære et vederlag på kr. 50.625,00. Indklagede har imidlertid i sin faktura opkrævet et salær på kr. 53.437,50. Nævnet kan ikke godkende mere end det aftalte vederlag, hvorfor indklagede skal tilbagebetale kr. 2.812,50 til klager.
6 Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede har haft et større beløb deponeret hos sig end aftalt i købsaftalen, og større end tilladt, jf. bekendtgørelse nr. 164 af 22. februar 2007 14, hvorefter en ejendomsmægler højst må have 7 % af købesummen deponeret hos sig. Beløb som mægleren herudover modtager, skal indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut. Kontoen skal oprettet i forbrugerens navn, og beløbet skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. Indklagede har efter ovennævnte bestemmelse haft lov til at have kr. 80.500,00 deponeret hos sig. Indklagede har dermed haft kr. 124.500,00 for meget deponeret fra 11. januar til 13. juni 2008. Indklagede skal herefter til klager betale en rente svarende til Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 11. januar 2008 til 13. juni 2008 af kr. 124.500,00, i alt kr. 5.919,37. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 15.000,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3.
7 Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 24.431,87 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 23.731,87 fra 26. februar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand