Statsforvaltningens brev af 5. marts 2007 til nogle borgere Vedr.: Tidligere Blåvandshuk Kommunes udleje af matr.nr. 95a Vandflod by, Oksbøl til [Z]: [x, navne udeladt af statsforvaltningen] har ved e -mail af 7. juni 2005 rettet henvendelse til det daværende Stat s- forvaltningen Sønderjylland, nu Statsforvaltningen Sy d- danmark, vedrørende Blåvandshuk Kommunes forslag til lo kalplan nr. 02. 021. 02 v edrø rende et serv icecent er i Bl å- vand. [Firmanavn Y, navn udeladt af statsforvaltningen] har den 21. juni 2005 rettet henvendelse til Statsamtet Sønderjy l- land vedrørende samme u dlejning. Statsforvaltningen har nu afsluttet sagens behandling. Det er statsforvaltningens opfattelse, at fastlæggelse af l e- jen efter det oplyste ikke har været i overensstemme lse med princippet om, at denne fastsættes på markedsmæ s- sige vilkår. Statsforvaltningen har derfor anmodet Varde Kommune om at oplyse, hvad kommunen agter at foretage i den anle d- ning. Her følger en gennemgang af sagens baggrund og derefter en nærmere begrundelse for statsforvaltningens opfatte l- se. Sagens baggrund: Blåvandshuk Kommune har den 27. april 2005 sendt fo r- slag t il lo kalplan nr. 02. 021. 02 fo r et serv icecent er i Bl å- vand til høring hos en række sommerhusejere, he riblandt [X], som ville kunne bliv e berørt af byggeriet/driften af servicecenteret. Det fremgik af det af kommunen fremsendte materiale, at et sommerhusudlejningsfirma den 21./27. september 2004 havde underskrevet en lejeaftale med kommunen om leje af matr.nr. 95a Vandflod by, Oksbøl, som kommunen skulle have lejet/købt af den danske stat. [X] er i tvivl om, hvorvidt det er lovligt, at kommunen u d- lejer ovennævnte grund til sommerhusudlejningsfirmaet for kun 1 kr. pr. m 2, og om det medfører konkurrencefo r- vridning i forhold til den øvrige udlejning af kommunale grunde. 05-03- 2007 T I L S Y N E T M E D K O M M U N E R N E I S Ø N D E R J Y L L A N D S, R I B E O G F Y N S A M T E R S T A T S F O R V A L T N I N G E N S Y D D A N M A R K H. P. H A N S S E N S G A D E 4 2 6 2 0 0 A A B E N R A A J O U R N A L N R. : 2 0 0 7-6 1 3 / 4 1 S A G S B E H A N D L E R : I M S O E D I R E K T E T E L E F O N : 7 4 3 1 3 1 2 3 T E L E F O N : 7 2 5 6 7 9 0 0 T E L E F A X : 7 4 6 2 8 4 0 9 C V R - N R. 6 6-75- 07-28 E A N - N R. 5 7 9 8 0 0 0 3 6 2 2 9 1 s y d d a n m a r k @ s t a t s f o r v a l t n i n g. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g. d k E K S P E D I T I O N S T I D : M A N D A G - O N S D A G : 1 0. 0 0-1 5. 0 0 T O R S D A G : 1 0. 0 0-1 7. 0 0 F R E D A G : 1 0. 0 0-1 3. 0 0 T E L E F O N T I D : M A N D A G - O N S D A G : 1 0. 0 0-1 4. 0 0 T O R S D A G : 1 2. 0 0-1 7. 0 0 F R E D A G : 1 0. 0 0-1 3. 0 0 T E L E F O N I S K H E N V E N D E L S E V E D R. U D E N L A N D S K E S K I L S M I S S E R H V E R D A G K L. 1 0. 0 0-1 2. 0 0
[X] har oplyst, at de har en tinglyst fælles brugsret til matr.nr. 67 bt, som ifølge lokalplanforsl aget skal indgå i lejeaftalen mellem kommunen og sommerhusudlejningsfi r- maet. [X] har anmodet det daværende Statsforvaltning en Sønderjylland om at vurdere, om det er lovligt at lave en lejeaftale i landzoneområde, som endnu ikke er godkendt til byz one. [Y] har den 21. juni 2005 også rettet henvendelse til Statsamtet Sønderjylland vedrørende etableringen servic e- centeret i Blåvand. Det fremgår af klagen fra [Y], at selskabet [ firmanavn Z, navn udeladt af statsforvaltningen ] har lejet arealet til etableringen af et servicecenter for 36.000 kr. å rligt. [Y] har oplyst, at man som erhvervsdr ivende har kendskab til, at en enkelt byggeparcel til erhverv i ko mmunen koster flere millioner, og mener derfor at lejen af det o mhandlede areal t il et serv icecent er derfo r ikke st år i et rim elig t fo r- hold til andet erhvervsjord. [Y] oplyser, at man har forholdt kommunen denne oply s- ning, der har oplyst, at den lave leje er begrundet i, at kommunen ikke må tjene på arealet. Blåvandshuk Kommune har oplyst til [Y], at se lskabet kan etablere sig i området på markedsmæssige vi lkår. Ifølge [Y] får [Z] råderet over næsten al fri erhvervsjord i Bl å- vand, og ingen af de andre etablerede sommerhusudle j- ningsbureauer ønsker at etablere sig i området på disse vilkår. [Y] har vedlagt kopi af lejeaftalen mellem Blåvandshuk Kommune og i lov om kommunernes styrelse (styrelsesl o- ven - lovbekendtgørelse nr. 1440 a f 1. november 2010, som senest er ændret ved lov nr. 156 af 26. februar 2011).[Z] af 27. september 2004, hvoraf blandt andet fremgår følgende: 1. Præambel: 1.1 Udlejer har gennem en længere periode ønsket at eta b- lere et såkaldt velkomstcenter, det vil sig e et område i hvilket udlejer ønsker at placere udlejningsbureauer f or sommerhuse, akti vi teter, der står i f orb i ndel se he r- med, l ejeareal er, op hol dsareal er m. v. samt andre akt i- vi teter ti l b rug f or turi sterhvervet, f. eks. endagsove r- natning for mobilehomes m. v., idet man herved efter udlejers opfattelse får løst en række af de trafikale pr o- S I D E 2
b l emer, der er f orb undet med at have sommerhusudl e j- ningsbureauer placeret i Blåvand midtby. 1.2 Med baggrund i disse overvejelser har der fra udl ejers side gennem en årrække været forsøgt etableret kontakt til en række lokale sommerhusudlejningsbureauer, samt andre inden for turisterhvervet, alt med henblik på at skabe fornøden interesse om etablering af det anførte vel komstcenter, Interessen herf or har været yderst b e- skeden. ( ) 1.4 Parterne er enige om, at der ikke pr. tidspunktet for nærværende lejeaftales underskrift foreligger end elige planer for hvorledes områder skal udvikles, men at partnerne i fællesskab skal forestå udviklingen omr å- det. I forbindelse hermed påtager udleje r sig at sikre, at området zone- og lokalplanmæssigt udlægges, sål e- des at den nedenfor under pkt. 3 beskrevne anvendelse kan finde sted fra det l ejede. 1.5 Lejer accepterer, at udlejer har en forpligtelse til at sikre, at andre aktører kan få adgang til at eta blere virksomhed i velkomstcenteret. Lejer erklærer sig i den forbindelse positivt indstillet overfor at udvikle ve l- komstcenteret og opføre ejendomme på dette, således at andre aktører får mulighed for at leje sig ind i disse på sædvanlige markedsmæssige v ilkår. 1.6 Med baggrund i ovenstående, og idet lejer invest erer b etydel i ge ressourcer i udvi kl i ngen af området, heru n- der påtager sig risikoen ved som første virksomhed at placere sin udlejningsvirksomhed i området er der me l- lem parterne indgået nærværende leje aftale. Indholdet af denne, herunder varigheden, skal ses i lyset af de r i- sici lejer som anført påtager sig. 2. Det lejede: 2.1 Det lejede består af en endnu ikke udmatrikuleret del af matr.nr. 95a Vandflod by, Oksby med et areal på ca. 3 hektar (ca. 30.400 m2). 2.2 Det lejede er pt. beliggende i landzone og har hidtil været anvendt til militært formål. 3. Anvendelse: 3. 1 På kortere si gt er det l ejers hensi gt, at l ejer p å det l e- jede skal opføre bygninger i forbindelse med eta blering af udlejningsbureau. En forudsætning for etableringen er, at lejer kan opnår de fornødne bygningsmæssige godkendelser. 3.2 Udlejer har, jf. præamblen, en forpligtelse og en int e- resse i at si kre andre aktører adgang ti l vel komstce n- tret. Som følge heraf er lejer positivt indstillet overfor S I D E 3
at etablere bygninger i hvilke andre aktører end lejer har adgang ti l at etab l ere si g p å sædvanl i ge marked s- mæssige vilkår. I forbindelse med fastsættelse af disse, skal der dels tages hensyn til af lejer vedrørende udvi k- lingen af velkomstcenteret investerede arbejde og den investerede kapital, dels skal der tages hensyn til at l e- jer, og øvrige aktører der måtte etablere sig i velkoms t- centeret kan dri ve deres vi rksomhed herf ra p å f orre t- ningsmæssige vilkår, der er rimelig for begge pa rter. ( ) 4. Lejens størrelse: 4.1 den årlige leje udgør kr. 36.000,00 der erlægges hal v- årligt bagud med kr. 18.000,00, hver den 01.01 og 30.06 første gang forholdsmæssigt for perioden fra nærværende l ejeaf tal es underskri f t og i ndti l f ørstko m- mende 30.06, alternativt 01.01. 5. Lejeaftalens ikrafttræden og ophør: 5. 1 Lejeaf tal en træder i kraf t den 01. august 2004 og f or t- sætter indtil lejer eller udlejer opsiger denne med 3 måneders skriftlig varsel til den 01. i en m åned. 5.2 Med baggrund i de investeringer og udviklingsplaner l ejer p åregn er at skul l e i værksætte vedrørende det l e- jede areal, herunder opførelse af fast ejendom på det lejede, kan udlejer dog tidligst opsige lejeaftalen til ophør 50 år efter at denne er trådt i kraft, med mindre lejer misligholder nærværende lejeaft ale. ( ) 7. Lejens regulering: 7.1 Uanset aftalens uopsigelighed reguleres den på regul e- ringstidspunktet gældende leje hvert år pr. 01.01 fø r- ste gang den 01. januar 2006 p å grundl ag af udvi kl i n- gen i nettoprisindekset. 7.2 Reguleringen beregnes på grundlag af forskellen me l- l em nettop ri si ndekset 3 måneder f orud f or regul eri ng s- ti dsp unktet og p ri si ndekset samme dato året f ør, hvo r- ef ter årsl ejen regul eres p rocentuel t i overensstemme l- se med den procentuelle ændring af pri sindekset. ( ) 8. Driftsudgifter mv.: 8.1 For indeværende betaler lejer ikke driftsudgifter vedr ø- rende det lejede. 8.2 Parter er enige om, at når udmatrikulering finder sted, og når der udlejer og lejer imellem er taget stilling til, S I D E 4
hvorledes arealet fremover skal disponeres, herunder hvilke udviklingsmuligheder der e r vedrørende dette og hvi l ke af di sse der skal i værksættes, da tages der sti l- ling til, hvilke driftsudgifter, det lejede skal belastes med, samt hvorledes disse skal fordeles. 8.3 Tilsvarende som ovenfor forholdes der vedrørende de nødvendi ge omkostni nger ti l b yggemodni ng af det o m- handlede areal, herunder bl.a., men ikke udelukkende kloak- og forsyningsledninger, etablering af nødvend i- ge veje både til det lejede samt øvrige omkostninger, der er nødvendig for at det lejede kan anvendes i ove r- ensstemmelse med det ovenfor undr pkt. 3 anførte. ( ) Det daværende Statsforvaltningen Syddanmark har den 10. november 2005 modtaget følgende udtalelse fra Bl å- vandshuk Kommune i sagens anledning: Generelt Bl åvand By har i de seneste 10 år op l evet en sti gende traf i k- belastning i forbindelse med skift i sommerhusgæster. Skiftet ligger typisk lørdag formiddag, hvor gæster på vej ud af hus e- ne og gæster på vej til husene befinder sig i Blåvand By ved de enkelte feriehusudlejninger. Det er en trafik, som Blåvandshuk Kommune m eget gerne så flyttet ud af Blåvand By og kommunen har siden starten af 1990'erne drøftet en udflytning til det ovenfor omtalte areal med f eri ehusudl ejerne uden dog at op nå en l øsni ng af p r o- blemet. Ingen af feriehusudlejerne har ønsket at flytte deres virksomhed udenfor byen. I den forbindelse er Kommunen ikke bekendt med, at [Y] klart - f.eks. på skrift - har ytret ønske om at være med til at flytte virksomheden udenfor Blåvand By. Blåvandshuk Kommune har overfor Forsvaret tilkendeg ivet, at kommunen ønskede at købe det omtalte areal med henblik på udl eje og etab l eri ng af vel komstcenter, i det kommunen sa m- ti di g sørgede f or at areal et var udl agt ti l dette f ormål i Reg i- onplanen. Arealet er beliggende ca. 3 km. udenfor Blåvand bymidte, hvor det central e f orr etni ngsstrøg i Bl åvand er centreret. Ar e- alet henligger som ren råjord i form af sand/hede. Bl åvandshuk Kommune op f attede f eri ehusudl ejernes kol l ekt i- ve udmelding og [Y] er blevet opfattet som en del heraf -som endegyldigt, hvorfor kommunen så sig nøds aget til at overveje andre løsningsmuligheder. Medio 2004 henvender [Z] sig om muligheden for at leje hele arealet med henblik på, at de vil stå for etablering og udvikling af ve lkomstcentret. S I D E 5
For Blåvandshuk Kommune har problemstillingen hele t iden været, at tilvejebringe en aftale med en eller flere entrepren ø- rer - ikke nødvendigvis feriehusudlejere - om at udvikle et koncept, der vil gøre det attraktivt for feriehusudlejerne at flytte deres virksomhed ud af Blåvand By. Da [Z] ytrer interesse for at indgå i dette samarbejde vurderer Bl åvandshuk Kommune, at [ Z] kan være den ri gti ge entrep r e- nør for udviklingen af et sådan koncept, bl.a. i kraft af [Z]s erfaring som feriehusudlejer. Derfor påbegyndes forhandlinger med [Z] i sensommeren 2004. Blåvandshuk Kommune lægger i disse forhandlinger klar vægt p å, at l ejeaf tal en i ndgås under f orudsætni ng af, at det ove r- ordnede mål med velkomstcentret bliver opfyldt, nemlig at f e- riehusudlejerne fra Blåvand By flytter deres virksomhed til centret. Derf or skal centret vær e et konkurrencedygti gt al te r- nativ til at drive virksomhed fra Blåvand By. Ved forhandlingernes start og i løbet af forhandlingerne gør Blåvandshuk Kommune det også klart for [Z], at etablering af vel komstcentret er uaf hængi g af at p l angrundl aget er ti l v ejeb ragt. Derf or har Bl åvandshuk Kommune også ønsket, at f or e- stå udarbejdelsen heraf, således at indgåelsen af lejekontra k- ten i kke kom f orud f or de generel l e hensyn ti l b orgere og e r- hvervslivs interesser i arealet. Ad. 1) Markedsprisen Blåvandshuk Kommune er ikke enig med [Y] i fortolkningen af" Markedsmæssi ge vi l kår" ad. Lejekontraktens p kt. 1. 5. og de r- med heller ikke i vurderingen af prisen på det lejede eller vurderingen af den kommende prisfastsætte lse for at leje sig ind i de bygninger, som lejer af arealet [Z], opfører til andre feriehusudlejere, jf. nedenstående: a) Bl åvandshuk Kommune op f atter " sædvanl i ge markedsmæ s- sige vilkår" som de vilkår, der er rimelig for at andre feriehu s- udlejere mener det attraktivt at etablere virksomhed i det ve l- komstc enter, som [ Z] etab l erer. Hvi s der i kke er andre f eri e- husudl ejere f ordi l ejep ri sen er f or høj, vi l Bl åvandshuk Ko m- mune anse det som brud på kontraktens pkt. 1.5 og tage de nødvendige skridt i den forbindelse. b) Det er rigtigt, at prisniveauet på Blåvands centrale forretningsstrøg ligger betydeligt over det niveau, som Bl åvandshuk Kommune har forlangt pr. m2 for det her omta lte areal. Men det skyldes, -at der er ca. 3 km. til Blåvand midtby -at lejer skal forestå al byggemodning -at lokalplanen er yderst restriktiv mht. hvilke aktiviteter, der kan foregå på arealet -at jo højere leje kommunen tager for råjorden, desto høj ere p ri s skal [ Z] tage af kommende f eri ehusudl ejere, f or at f å i n- vesteringen forrentet og dermed reduceres sandsynligheden S I D E 6
f or, at f er i ehusudl ejerne etab l erer vi rksomhed i vel komstce n- tret. c) Der skal investeres et væsentligt millionbeløb i arealet, for at etablere velkomstcentret. Blåvandshuk Kommune vil også se det som mislighold af lejekontrakten, hvis der kun etabl eres bygninger til [Z] i velkomstcentret. Blåvandshuk Kommune er således ikke enig med [Y] i vurderingen af, at [Z] vil sætte prisen for at leje sig ind i velkomstcentret så højt for andre feri e- husudlejere, at det bliver uinteressant at etablere virkso mhed i velkomstcentret. Tværtimod vil kommunens leje på 36.000 kr. årligt for råjord medvirke til en relativ lav udle jningspris i velkomstcentret. Desuden er 36.000 kr. for 3 ha. jord en pris, der l i gger væsentl i g over råjordsl ejep ri sen. Også i dette o m- råde. d) Blåvandshuk Kommune betaler 4 kr. pr. m2 for arealet til forsvaret. En årlig leje på 36.000 kr. svarende til ca. 30% fo r- rentning af det investerede beløb, synes umiddelbart at være en leje, som ikke kan betragtes som værende lav, særligt ovenstående pkt. a) til c) taget i betragtning. Ad. 2) Forlængelse af lejeperioden fra 30 til 50 år Bl åvandshuk Kommune val gte p å anmodni ng af l ejer at f o r- længe lejeaftalens uopsigeligheds periode fra udlejeres side fra 30 til 50 år fordi Blåvandshuk Kommune i sama rbejde med lejer indgår i udviklingen af velkomstcenterko nceptet og lejer i den forbindelse forestår anlægsinvesteringerne i arealet. L e- jer løber således en væsentlig risiko. Bl åvandshuk Kommune har desuden en kl ar i nteresse i at b e- vare l ejers i nci tament ti l at vedl i gehol de og dri ve vel koms t- centret sål edes, at der sker en af l astni ng af Bl åvand By tr a- fikmæssigt. Sker dette ikke og er lejer ikke i stand til at opfy l- de lejeaftalens præambel, vil Blåvandshuk Kommune vurd ere, hvorvidt lejeaftalen er misligholdt. I det tilfælde træ der uopsigelighedsperioden under alle omstændigheder ud af kraft. Ad. 3) Ikrafttræden 1. august 2004 Blåvandshuk Kommune valgte at lade aftalen træde i kraft pr. 1. august 2004, idet Blåvandshuk Kommune ikke ø nskede at erhverve arealet fra Forsvaret ell er at påbegynde udarbejdelse af lokalplan og øvrigt arbejde i forbindelse med velkomstce n- tret, før der var sikkerhed for, at en lejer var interesseret i at leje arealet med henblik på at stå for udviklingen af velkoms t- center- konceptet med de hermed forbundne udgifter. [Z] er således heller ikke blevet afkr ævet en lejebetaling endnu, idet betalingen først vil finde sted, når der foreligger en go dkendt lokalplan for arealet. Uden at l okalplanen er på plads, kan [Z] ikke påbegynde nogen form for anlægsaktivi tet på arealet. Indtil da har [Z] så at sige kun lejet råjorden og kan intet sti l- le op hermed. ( ) S I D E 7
Statsamtet Sønderjylland anmodede ved brev af 29. april 2006 - i forbindelse med vurderingen af om det i sagen omhandlede areal skulle have været i offentl igt udbud - Blåvandshuk Kommune om at blandt andet at oplyse, hvi l- ke bestræbelser kommunen har udfoldet for at konstatere markedsprisen for det pågæ ldende areal. Blåvandshuk Kommune har ved brev af 23. november 2006 skrevet således til Statsamtet Sønderjy lland: S tatsamtet S ønderjyl l and tager udgangsp unkt i, at Bl åvand s- huk Kommune fremlejer arealet til [Z]. Dette er ikke korrekt. Blåvandshuk Kommune lejer are alet ud, idet arealet er købt af Forsvaret, Det betyder også, at Statsamtet Sønderjyllands bereg ning af forskellen i leje mellem Blåvandshuk Kommunes leje til fo r- svaret på 4 kr. pr. m2 i forhold til [Z]'s leje på 1,19 kr. pr. m2 er fejlagtig, idet de 4 kr. pr. m2 er den købspris, Blåvandshuk Kommune har b etal t Forsvaret f or køb et af areal et. Der er s å- ledes tale om, at Blåvandshuk Kommunes køb af arealet er tjent ind på 3,5 års leje af are alet. Blåvandshuk Kommune skal på den baggrund udtale fø lgende til Statsamtet Sønderjyllands spørgsmål: l. Hvilke bestræbelser har Blåvandshuk Kommune gjort for at konstatere, hvad markedslejen er for det pågældende areal. Det er meget vanskeligt at vurdere markedslejen af arealet, idet det på den ene side er underlagt en række pla nmæssige restri kti oner og p å den anden si de kan jorden i kke samme n- lignes med almindelig landbrugsjord. Aktuelt var der ikke i området foretaget handler, der kunne indikere en lejepris på ar eal et. Det kunne naturl i gvi s have f oranl edi get, at Bl åvand s- huk Kommune havde udbudt hele arealet til leje offentligt, men Kommunens vurdering var, at der, efter at man havde været i dialog med feriehusudlejere i området ad flere omgange over en længere periode, ikke var andre feriehusudlejere end [ Z], der kunne l øf te op gaven med at b ri nge området i anve n- delse, som det er beskrevet i præamplen til lejek ontrakten. Derf or tog Bl åvandshuk Kommune ved l ejef astsættel sen u d- gangspunkt i købsprisen på arealet og vurderede her, at en l e- je på 1,19 kr. pr. m2. ville være rimelig i forhold til komm u- nens udgifter i forbindelse med erhvervelse af arealet. 2. Hvorfor der ikke skal forfalde leje førend der er en ve dtaget lokalplan for området, idet der i lejeaftalen står, at lejen fo r- falder fra lejeaftalens underskrift. Grunden til at Blåvandshuk Kommune ikke ønsker, at der skal forfalde en leje til betaling førend de r er en vedtaget lokalplan for området er den, at det er i præamplen til lejekontra k- S I D E 8
ten, at kommunens p ri mære i ndf l ydel se l i gger og dermed o g- så, at lokalplanen kommer til at afspejle dette. Det er afg ø- rende f or kommunen, at der er f ul d eni ghed med l ejer om i m- plementeringen af lejekontraktens præampel i lokalplanen. Desuden er det sådan, at Bl åvandshuk Kommune jo i kke f r a- skriver sig lejen fra indgåelse af lejekontrakten til endelig færdiggørelse af lokalplanen for arealet. Kun at lejen først fo r- falder når der foreligger en endelig lokalplan for området. 3. Hvorvidt lokalplan 02.021.02 er endelig vedtaget? Loka l- plan 02.021.02 er ikke endelig vedtaget. 4. Lejemålets længde, idet et usædvanligt langtidslejemål kan anses for en omgåelse af udbudsreglerne Lejemålets længde på 50 år er alene for at sikre lejers ansel i- ge investeringer i vej anlæg, byggemodning m.v. Areal et l i gger d. d. sål edes som ren råjord og f ør det kan b e- nyttes til det i lejekontrakten anførte, skal der ændres væsentligt på tilkørselsforhold ene og arealet skal byggemodne s og bebygges. Alt sammen for lejers regning. Det, at der også fra lejers side skal investeres i infrastruktur som vej og kloak er begrundelsen for et så langt l ejemål. ( ) Retsgrundlag: 1, stk. 1 i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunes faste ejendomme (udbudsbekendtgørelsen bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 2001) lyder således: 1. Salg af kommunens fast e ejend omme skal, med mind re a n- d et særligt er hjemlet i lovgivningen, ske eft er forud gåend e o f- fentligt udbud, jf. dog 2. Af pkt. 4.2 i Indenrigsministeriets tilknyttede vejledning (vejledning nr. 60 af 28. juni 2004) fremgår følgende: Reglerne om offent ligt ud bud gæld er alene salg og ikke ud le j- ning eller bort forpagt ning af kommunal ejend om. Et us æd va n- ligt langt id slejemål vil d og kunne blive bet ragt et som en o m- gåelse af reglerne om offentligt udbud med d en virkning, at ud lejningen er omfat t et af reglerne om offent ligt ud bud. H vo r- vidt d er er t ale om et usædvanligt langt idslejemål afhænger af en vurd ering i d en konkret e sit uat ion, herund er båd e af lej e- målet s løbet id og omstændighed erne i ø vrigt. Forbeholdet om omgåelse ved udlejning i sted et for salg må fort olkes snævert. Lejemål und er 50 år kan i almind elighed ikke anses for usæ d- vanlige, når det gæld er erhvervslejemål. Udtalelse: Statsforvaltningerne fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentl i- ge myndigheder, jf. 48, stk. 1 i lov om kommunernes S I D E 9
styrelse (styrelsesloven lovbekendtgørelse nr. 1060 af 24. oktober 2006). Det tilsyn, som de kommunale tilsynsmyndigheder udøver, er et retligt tilsyn. De kommunale tilsynsmyndigheder kan ikke tage stilling til, om kommunernes sagsbehandling er rimelig eller he n- sigtsmæssig, eller om den er i overensstemmelse med god sagsbehandlingsskik. Tilsynet omfatter således ikke spørgsmål om sagsbehan d- lingens tilrettelæggelse, medmindre tilsidesættelsen har karakter af en ulovlighed, for eksempel fordi den indeb æ- rer en overtrædelse af forvaltningsloven eller uskrevne forvaltningsretlige grundsætninger. [X]s henvendelse giver statsforvaltni ngen anledning til at tage stilling til spørgsmålet om are alets anvendelse set i forhold til dets beliggenhed i landz one frem for byzone. Blåvandshuk Kommune har oplyst, at kommunen h ar købt arealet af fo rsv aret, o g at der således ikke er t ale o m u d- lejning af et lejet areal. Arealanvendelse og zoneopdeling af arealer er reguleret i planlovgivningen. Af 34, stk. 1 i kapitel 7 i lov om planlægning (planloven lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fremgår, at h ele landet er inddelt i byzo ner, landzo ner o g so m m e r- husområder. Af planlo v ens 35 frem g år, at der kræ v es landzo net ill a- delse til udstykning, ny bebyggelse samt ændret anvende l- se af eksisterende bebyggelse eller ubebygge de arealer i landzo ne. Tilladelseskrav et u dlø ses ku n v ed en æ ndret a n- vendelse, der er relevant i forhold til de hensyn, der skal varetages med landzonebestemmelserne. Til krav et o m landzo net illadelse er knyt t et en ræ kke u n d- tagelser, jf. planlovens 36, stk. 1. Udlejning af et ubebygget areal i landzone er ikke i sig selv omfattet af de opregnede undtagelser i planlovens 36, stk. 1. Spørgsmålet om, hvorvidt en kommune lovligt kan udleje et areal beliggende i landzone, skal således afgøres efter hovedreglen i planlovens 35, stk. 1, hvorefter der ikke kræ v es landzo net illadelse, m ed m indre sker en æ ndret a n- vendelse af arealet. S I D E 10
Udlejningen medfører ikke i sig selv en ændret anvende lse af arealet. Det er først, når arealet som i nærværende sag på bag g ru n d af en lo kalplan bebyg g es, at der sker en æ n- dret anvendelse af arealet, og som vil kunne kræve en landzonetilladelse. Ifølge forslag til punkt 1 i lokalplan nr. 02.021.02 for et servicecenter i Blåvand har lokalplanen til formål at ove r- føre lokalplanområdet fra landzone til byzone. Det betyder, at det efter lokalplanens vedtagelse ikke er nødvendigt at tage stilling til, hvorvidt en ændret anve n- delse af lokalplanområdet ville kræve landzonetilladelse, idet det o m h andlede areal ikke læ ng ere h ar landzo nest a- tus, men bliver byzone. Statsforvaltningen foretager derfor ikke videre i den a n- ledning. Henvendelsen fra [Y] har givet statsforvaltningen anle d- ning til at overveje, hvorvidt Blåvandshuk Kommunes u d- lejning af matr.nr. 95a Vandflod by, Oksby skulle have været i offentligt udbud efter reglerne i udbudsbekendtgøre l- sen. Reglerne i udbudsbekendtgørelsen om offentligt udbud gælder alene salg og ikke udlejning eller bortforpag tning af kommunal ejendom Det fremgår dog af pkt. 4.2 i Indenrigsministeriet vejle d- ning til udbudsbekendtgørelsen, at et usædvanligt lan g- tidslejemål vil kunne blive betragtet som en omgåelse af reglerne om offentligt udbud med den virkning, at udle j- ningen er omfattet af reglerne om offentligt udbud. Hvo r- vidt, der er tale om et usædvanligt langtidslejemål, afhænger af en vurdering i den konkrete situation, herunder både af lejemålets løbetid og omstændighederne i øvrigt. Statsforvaltningen har noteret sig, at det samtidig fremgår af v ej ledning en, at lej em ål u nder 50 år kan i alm indeli g- hed ikke anses for usædvanlige, når det gælder erhverv s- lejemål. Statsforvaltningen har noteret sig Blåvandshuk Kommunes oplysninger om, at baggrunden for indgåelsen af en lej e- kontrakt med 50 års uopsigelighed fra udlejers side er at sikre lejers anseelige investeringer i vejanlæg, byggemo d- ning, herunder hensynet til, at der skal ændres væsentligt på tilkørselsforholdene, og at arealet skal byggemodnes og bebygges, før det kan anvendes til sit formål. Statsforvaltningen finder det sagligt og sædvanligt for e r- hvervslejemål, at lejers investeringer i erhvervsmæssig S I D E 11
øjemed på det pågældende areal inddrages i lejekontra k- tens udformning og får indflydelse på lejekontraktens tidsmæssige udstrækning. St at sfo rv alt ning en finder derfo r i denne sag ikke, at en l ø- betid på 50 år, uanset der foreligger uopsigelighed fra kommunens side, er udtryk for omgåelse af udbudsb e- kendtgørelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at de kommunale ti l- synsmyndigheder kan ikke tage stilling til hensigtsmæ s- sigheden i kommunens valg af leje i stedet for salg af arealet til [Z]. Statsforvaltningen finder således ikke, at Blåvandshuk Kommune har handlet i strid med udbudsbekendtg ørelsen. I øvrigt bemærkes, at spørgsmålet om, hvorvidt Blåvand s- huk Kommune som i nærværende tilfælde kan drive ud lejningsvirksomhed og udleje et kommunalt ejet ar eal er ikke reguleret i den skrevne lovgivning, og skal derfor a fgøres efter de almindelige kommunalretlige grundsætni nger. Det er fast antaget, at en kommune efter kommunalful d- magtsreglerne som udgangspunk t ikke uden lovhjemmel kan drive håndværk, handel, industri og finansiel virkso m- hed, og at kommuner uden lovhjemmel ikke kan yde ti l- skud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder. Det er antaget, at kommuner efter almindelige kommuna l- retlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretage l- se har en helt generel pligt til at handle økonomisk fo r- svarligt i alle dispositioner. Der henvises til Hans Ga m- meltoft-hansen m.fl., Forvaltningsret, 2002, s. 687 f. og Karsten Revsbech, Kommunernes opgaver, 2005, side 78 ff. Fastlæggelsen af, hvad der er økonomisk forsvarligt, må bero på den konkrete situation, og der må som udgang s- punkt gives kommunalbestyrelsen et bredt spillerum med hensyn til anvendelsen af kommunale midler. Hvis en kommune sælger eller udlejer e n kommunalt ejet ejendom til en pris, der ligger under markedsprisen, kan der være tale om kommunal støtte til køberen henhold svis lejeren. Ligesom ved salg af kommunal fast ejendom må det på baggrund af kravet om økonomisk forsvarlighed antages, at en kommune, skal udfolde sædvanlig og rimelige b e- stræbelser på at konstatere markedsprisen ved udlejning af kommunal fast ejendom. S I D E 12
Det anerkendes, at det i de t ilfæ lde, h v o r der ikke sker o f- fentligt udbud, er vanskeligt at foretage en entydig konst a- tering af markedsprisen, og at denne i disse situationer vil være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved ud øvelsen af dette skøn, må der tilkomme kommunalbestyre lsen en vis margin. Hvis der gør sig særlige forhold gældende, e k- sempelvis fordi udnyttelsen af arealern e er undergivet særlige begrænsninger eller beliggenheden og udnyttelsesm u- lig h ederne h ar en sæ rlig karakt er, der i sæ rlig g rad v a n- skeliggør en mere nøjagtig fastsættelse af markedspr isen, må rammerne for kommunalbestyrelsens udøvelse af skønnet antages at være ganske vide, jf. Karsten Rev s- bech, Kommunernes opgaver, 2005, side 148f. En kommune, der ejer en ejendom, som den for kortere e l- ler længere perioder ikke skal benytte til normale komm u- nale formål, kan således udleje denne på markedsvilkår, jf. Karsten Revsbech, Kommunernes opgaver, 2005, side 156 f. Statsforvaltningen konstaterer, at der ikke foreligger o p- lysninger om, at Blåvandshuk Kommune var forpligtet til at anvende matr.nr. 95a Vandflod by, Oksby til et særligt formål. Statsforvaltningen har derimod noteret sig, at kommunen har fremlagt et forslag til lokalplan for området, der fo r- udsætter etableringen af et servicecenter for især so m- merferiehusudlejere. Statsforvaltningen konstaterer videre, at der ikke foreli g- ger oplysninger om, at prisen fo r leje af matr.nr. 95a Vandflod by, Oksby vil være højere, hvis leje af arealet blev sat i offentligt udbud. Statsforvaltningen har i den forbindelse noteret sig Bl å- vandshuk kommunes oplysning om, at kommunen havde været i dialog med andre sommerferiehusu dlejere, der dog efter kommunens oplysninger ikke kunne løfte opgaven, som beskrevet i præamblen til lej ekontrakten. Statsforvaltningen finder, at Blåvandshuk Kommune, nu Varde Kommune, lovligt kan udleje matr.nr. 95a Vandflod by, Oksby til erhvervsformål, så længe der ikke ydes indirekte eller direkte støtte til en virksomhed, der udfører en aktivitet med henblik på at opnå økonomisk genvist. Det er i den forbindelse et krav, at Blåvandshuk Komm u- ne, nu Varde Kommune, opkræver markedslejen. Statsforvaltningen har noteret sig, at Blåvandshuk Ko m- mune har købt det i sagen omhandlede areal af forsvaret S I D E 13
for 4 kr. pr. m 2, og udlejet det til [Z] for en årlig leje på 36.000 kr. Blåvandshuk kommune har oplyst, at kommunen ved lej e- fastsættelsen har taget udgangspu nkt i købsprisen på arealet og vurderet, at en leje på 1,19 kr. pr. m 2 ville være rimelig i forhold til kommunens udgifter i forbindelse med erhvervelse af arealet. Blåvandshuk Kommune har anført, at lejen på 1,19 kr. pr. m 2 medfører, at kommunens køb af arealet er tjent ind på 3½ års leje af arealet. Blåvandshuk Kommune har endvidere anført, at arealet er underlagt en række planmæssige restriktioner, der gør det vanskeligt at sammenligne arealet med anden jord i omr å- det. Der er samtidig ikke foretaget sammenlignelige handler i området. I Indenrigsministeriet vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (vejledning nr. 60 af 28. juni 2004) fremgår af pkt. 7.1, at der påhviler ko m- munen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige eje n- domme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. Det fremgår af Indenrigs- og Sundhedsministeriets skrive l- se af 8. maj 2002, at en kommune ved fastlæggelsen af markedsprisen for en ejendom, som udgangspunkt ikke lovligt blot kan lægge kommunens erhvervelsespris til grund. Ligesom tilfældet er for den offentlige vurdering, kan erhvervelsesprisen efter omstændighederne give en vis vejledning om en ejendoms handelsværdi. Erhvervelsespr i- sen er imidlertid kun en indikation på ejendommens værdi i handel og vandel. Navnlig, hvor der er forløbet længere tid mellem tidspunktet for ejendommens erhvervelse og salgstidspunktet, kan denne indikation være spinkel. Ovenstående principper finder efter Statsforvaltningens opfattelse også anvendelse ved vurderingen af marked s- prisen i forbindelse med udleje af komm unal fast ejendom. Efter statsforvaltningens opfattelse er det således ikke ti l- strækkeligt, at Blåvandshuk Kommune alene har lagt vægt på udgifter til kommunens jordkøb, heller ikke selv om det efter kommunens opfattelse er en rimelig pris. Rimelighedsbetragtninger er i øvrigt efter statsforvaltni n- gens ikke tilstrækkeligt præcise til at kunne udgøre grun d- S I D E 14
lag et eller en del h eraf v ed fast sæ t t elsen af m arkedspr i- sen. Det er på den baggrund statsforvaltningens opfa ttelse, at fastlæggelse af lejen efter det oplyste ikke har været i overensstemmelse med princippet om, at denne fastsæ ttes på markedsmæssige vilkår. Statsforvaltningen har derfor anmodet Varde Kommune om at oplyse, hvad kommunen agter at foretage sig i den a n- ledning. Det bemærkes, at statsforva ltningen ved denne udtalelse ikke har taget stilling til markedsprisens størrelse. I øvrigt Statsforvaltningen har sendt en kopi af denne skrivelse til Varde Kommune, [Y] og [Z]. Udtalelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforval t- ningens hjemmeside på internettet: (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Benedikte Holm kontorchef / Ingeborg Mamsen Nissen fuldmægtig S I D E 15