LOKALPLAN Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte LOKALPLAN NR. 3-0611 For det eksisterende boligområde ved Hiort Lorenzens Vej, der omfatter Carl Plougs Vej, H.P. Hanssens Vej, Laurids Skaus Vej, H.A. Krugers Vej, Peter Graus Vej, I.P. Nielsens Vej, Gustav Johannsens Vej samt dele af Borgmester Andersens Vej og Grundtvigs Alle. PLANAFDELINGEN RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG T 88726400 E raadhus@sonderborg.dk
I NDHOLD BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET 3 [ I N D H O L D ] LOKALPLANENS FORMÅL 4 REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 5 Kommuneplan 2005-2017 5 Planloven 5 Regionplan 5 Varmeforsyning 5 Vand- og spildevandsforsyning 5 Miljøforhold 5 Fortidsminder 5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 6 1 Formål 6 2 Område og zonestatus 6 3 Områdets anvendelse 6 4 Udstykning 7 5 Bebyggelsens omfang og placering 7 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 7 7 Ubebyggede arealer 8 8 Forsyningsanlæg 8 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 8 10 Eksisterende bindinger 8 11 Lokalplanens retsvirkninger 8 VEDTAGELSESPÅTEGNING 9 BILAG 1: KORT OVER LOKALPLANOMRÅDET 10 BILAG 2: EKSEMPLER PÅ CARPORTE 11 BILAG 3: MILJØSCREENING 12 2
BBESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET [ R E D E G Ø R E L S E ] Lokalplanområdet er et boligområde fra 1960erne i den sydlige del af Sønderborg. Området omfatter 108 ejendomme, og er karakteriseret ved en åben-lav struktur. Det samlede areal er på ca. 120.000m². Området er anlagt som et tidstypisk parcelhuskvarter med grundstørrelser som varierer fra ca. 700m² til ca. 2200m². De største grunde er beliggende ned mod vandet, mens de mindre grunde ligger i anden række. Områdets parcelhuse er fra 1960erne, og en del har en størrelse på ca. 110-130m², hvilket ikke længere er tidssvarende, da samfundsudviklingen har skabt et behov for større boliger. Derfor må der ses på mulighederne for at for at udvide områdets boliger. Samtlige boliger er i 1 etage, undtagen et enkelt som er udvidet med tagetage. I parcelhusområder er det forbundet med en del problemer at udvide med tagetage, idet naboerne ofte pådrages indbliks- og skyggegener, samt fratages udsigt. Størstedelen af boligerne i området har da også rig mulighed for at udvide i stueplan uden at overskride bebyggelsesprocenten på 25, som bygningsreglementet foreskriver. Ved at give mulighed for at udvide i stueplan op til 30, vil man også på de mindre grunde kunne opnå en boligstørrelse som vil være tidssvarende. Luftfotoet viser boligområdets beliggenhed tæt vandet. 3
LOKALPLANENS FORMÅL [ R E D E G Ø R E L S E ] Formålet med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser for udvidelse af områdets ejendomme, således at boligområdets åbne-lave karakter fastholdes. Desuden skal lokalplanen sikre, at ny bebyggelse opføres i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelse i området med mindst mulig genevirkning for naboer. Området er hverken omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, men i forbindelse med udstykningen af området har grundkøberne accepteret nogle betingelser om blandt andet antal etager, byggehøjde, taghældning m.v. Disse frafalder dog ved ejerskifte. Kommunen vil med nærværende lokalplan tilvejebringe et ensartet administrationsgrundlag for byggesagsbehandlingen i området. For de ejendomme, hvor der senere er foretaget et ejerskifte, gælder byggelovens almindelige bestemmelser. Byggelovens bestemmelser fastlægger, at parcelhusbebyggelse ikke må opføres i mere end 2 etager, med en bygningshøjde på maksimalt 8,5 meter og en bebyggelsesprocent på maksimalt 25. Disse bestemmelser er ikke længere tilstrækkelige i området, og med en stigende interesse blandt beboere for at udvide boligen, er der opstået behov for en plan for området. Lokalplanen skal som sagt sikre, at områdets åbne og lave karakter fastholdes. Derfor tages nogle af de bygningsregulerende bestemmelser fra tidligere salgs-betingelser med i lokalplanen, herunder at boliger maksimalt må være 1 etage, og at der kun må være 1 bolig pr. parcel, mens bebyggelsesprocenten hæves fra 25 til 30. Lokalplanen giver således mulighed for at udvide i stueetagen, så længe bebyggel-sesprocenten ikke overstiger 30. Derimod kan udvidelse med tagetage ikke tillades. Herudover fastsætter lokalplanen bestemmelser om, at der må udføres erhverv i området, som almindeligvis kan udføres i boligområder, sålænge det ikke udfører ulempe for de omkringboende. Der skal endvidere gøres opmærksom på, at lokalplanen kun regulerer fremtidige forhold og ikke nuværende lovlige forhold. Det vil sige, at lovlige forhold, som ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Tidligere salgsbetingelser og andre privatretlige klausuler ophæves ved offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. 4
REDEGØRELSE I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING [ R E D E G Ø R E L S E ] Kommuneplan Lokalplanområdet omfatter ifølge Sønderborg Kommuneplan 2005-2017 rammeområderne 3.B6, 3.C1 og en del af 3.B5 og 3.F1. Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til boligformål (3.B5 og 3.B6) og centerformål (3.C1) samt en del til fritidsformål (3.F1). Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Planloven I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Regionplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005-16. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes varmeplan som forudsætter tilknytning til naturgas i størstedelen af området. Dog med undtagelse af matr.nr. 4031, 4179 og 4180 af Sønderborg ejerlav hvor Sønderborg Kommunes varmeplan forudsætter tilknytning til fjernvarme. Vand- og spildevandsforsyning Tilslutning skal ske til Sønderborg Kommunes Vandforsyning. Ejendommene i lokalplanområdet er tilsluttet offentlig kloak og renseanlæg. Regnog spildevand skal i separate ledninger tilsluttes offentlig kloak i overensstemmelse med Sønderborg Kommunes spildevandsplan. Miljøforhold Der er ikke oplyst om jordforurening i lokalplanområdet. Af Jordforureningslovens 71 fremgår det, at såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening i jorden, skal arbejdet standses. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Sønderborg Kommune skal hurtigst muligt orienteres om den konstaterede forurening. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse har kommunen foretaget en indledende screening af lokalplanområdets miljøforhold. Miljøscreeningen har konkluderet, at det er usandsynligt, at lokalplanens gennemførelse vil få en væsentlig påvirkning på miljøet. Det vurderedes således, at der ikke skulle udarbejdes en egentlig miljøvurdering for lokalplanområdet se bilaget Miljøscreening. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27, Stk. 2. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller det nærmeste statslige eller 5
statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre Kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. [ B E S T E M M E L S E R ] LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Planloven, lovbek. nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Formålet med lokalplanen er at sikre, at en udbygning af områdets parcelhuse kun kan ske på en sådan måde, at områdets karakter af åben-lav bebyggelse fastholdes og således at der er mindst mulig genevirkning for naboer. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nr.: 3876, 3877, 3878, 3879, 3880, 3881, 3882, 3883, 3884, 3885, 3886, 3887, 3888, 3889, 3890, 3891, 3912, 4020, 4021, 4022, 4023, 4024, 4025, 4026, 4027, 4028, 4029, 4030, 4031, 4032, 4033, 4034, 4035, 4036, 4037, 4179, 4180, 4181, 4182, 4183, 4184, 4185, 4186, 4187, 4188, 4189, 4190, 4191, 4192, 4193, 4194, 4195, 4196, 4197, 4198, 4199, 4200, 4201, 4202, 4203, 4204, 4205, 4206, 4207, 4271, 4272, 4273, 4274, 4275, 4276, 4277, 4278, 4279, 4280, 4281, 4282, 4283, 4284, 4285, 4286, 4287, 4288, 4289, 4290, 4385, 4386, 4387, 4388, 4389, 4390, 4391, 4392, 4393, 4394, 4395, 4396, 4397, 4398, 4399, 4400, 4401, 4402, 4403, 4404, 4405, 4406, 4407, 4408, 5535, 5540 samt en del af 94 alle af Sønderborg ejerlav, samt alle parceller, der efter 1. december 2006 udstykkes indenfor området. 2.2 Lokalplanområdet er i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet der består af delområde A, B og C. 3.2 Område A må kun anvendes til boligformål. Det tillades dog at der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af, at virksomheden - drives af den, som bebor den pågældende ejendom. - ikke medfører ulempe for de omkringboende. - ikke medfører behov for parkering, der ikke kan foregå på den pågældende ejendom. - ikke ændrer ejendommens karakter af beboelsesejendom, f.eks. ved skiltning. 3.3 Område B som er udlagt som centerområde må anvendes som butik eller 6
bolig. [ B E S T E M M E L S E R ] 3.4 Indenfor delområde A og B må der opføres bygninger i 1 etage. Der må kun være 1 bolig på hver parcel. 3.5 Område C er udlagt til grønt område uden bebyggelse. 4 Udstykning Inden for området må der ikke udstykkes grunde. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30%. 5.2 Bygningshøjden, målt fra gennemsnitligt terræn, må ikke overstige 5 m. 5.3 Carporte og udhuse kan placeres i skel. Højden målt fra terræn til overkant af sternbrædt må maksimalt være eter. Bygningens samlede længde må maksimalt være 8 meter og det samlede areal maksimalt 50m². 5.4 Integrerede carporte må bygges ud i alle skel undtagen vejskel - se bilag 2. 5.5 Den fri højde fra eksisterende terræn til skæring mellem tagflade og facade må højst være 3 m. 5.6 Kælder kan tillades hvis det er foreneligt med kloakdybde og i den 5.2 nævnte højdebegrænsning. 5.7 Der må ikke etableres terrasser, altaner o.lign. højere end eksisterende terræn. 5.8 Bygninger skal placeres sådan, at mindsteafstanden til vejskel udgør 4 m. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Facaderne skal udføres i tegl. Mindre facadepartier, som f.eks. karnapper, indgangspartier og mellemgange, kan udføres i lette materialer, som f.eks. glas, metal, eternit eller af træ. 6.2 Facaderne på ny og eksisterende bebyggelse kan pudses eller vandskures. Såfremt facaderne males, indfarves eller kalkes, må der kun anvendes farver dannet af hvid og sort, samt jordfarver (okker, dodenkop, engelsk rød, terra de sienna eller lign.) eller jordfarvernes blanding med sort. 6.3 Tage der udføres som hældningstage skal belægges med røde, sorte eller grå beton- eller telgtagsten, eternit, skifer eller listeopdækket tagpap. Mindre tagpartier kan udføres i andre materialer. Tage må ikke udføres med glaserede eller reflekterende materialer. 6.4 Skiltning og reklamering ud over husnummer og navneskilt må ikke finde 7
sted. Såfremt der drives virksomhed på ejendommen jævnfør 3.2, må der dog opsættes et skilt med et maksimalt areal på 0,25m². Skiltets overkant må ikke have en højde der overstiger 1 meter målt i forhold til eksisterende terræn. [ B E S T E M M E L S E R ] 7 Ubebyggede arealer Inden for lokalplanområdet tillades der ikke parkering af lastvogne samt langtids parkering af campingvogne og oplæg af både. 7.2 De ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentlig udseende. 7.3 Ved terrænregulering har den grundejer der foretager reguleringen ansvaret for, at den naturlige afstrømning af overfladevand ikke hindres eller bliver ledt til andre ejendomme i henhold til bygningsreglementet for småhuse. 7.4 Hegn i skel skal være levende. 7.5 Træer på den enkelte grund må maksimalt have en højde på 10 meter, og må ikke placeres nærmere skel til nabo eller sti end 3 meter. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte. 7.6 Hegnslovens bestemmelser er gældende mod vej og sti. 8 Forsyningsanlæg 8.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 8.2 Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner kan dog opsættes inden for en maksimal højde på 2 meter til antennens overkant over terræn. 8.3 Belysning på veje, stier og pladser må kun udføres som parkbelysning. 9 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må først tages i brug, når bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. Lavenergihuse, i henhold til Bygningsreglementet, kan få dispensation herfra. 10 Eksisterende bindinger Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning 15. 11 Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. 8
11.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg m.v., der er nævnt i planen. [ V E D T A G E L S E ] 11.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 11.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 11.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. V EDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd 13. december 2006. P.b.v. A. P. Hansen borgmester V EDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 19. april 2007 P.b.v. Jan Prokopek Jensen borgmester Lokalplanen tinglyses på de berørte ejendomme. 9
BILAG 1: KORT OVER LOKALPLANOMRÅDET [ B i l a g ] Omr. B Omr. C Område A N 1 0
BILAG 2: EKSEMPLER PÅ CARPORTE CARPORT, BYGGET FRA HUSGAVL TIL SKEL [ B i l a g ] SKEL SKEL SKEL INTEGRERET CARPORT hvor taget føres ud i skel INTEGRERET CARPORT i en afstand af fx fra skel SKEL INTEGRERET CARPORT hvor taget føres ud i skel 1 1
BILAG 3: MILJØSCREENING [ B i l a g ] Skemaet neden for er et resumé af den miljøscreening, der er foretaget forud for udarbejdelsen af lokalplanforslaget. En detaljeret beskrivelse af projektets miljøpåvirkning kan rekvireres hos Plan- og Teknikforvaltningen. Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 2 B 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkning 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 1 A 11 Menneskers sundhed 1 A 12 Trafik 1 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 1 A 15 Alternativer, 0-løsning - - Definition til konklusionsskema: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Konklusion Projektet skønnes for 13 af de 14 undersøgte emner at have en usandsynlig væsentlig påvirkning på miljøet. Undtaget er emnet vedrørende den visuelle påvirkning. Der er sideløbende med lokalplanproceduren udarbejdet en analyse (scoping), der beskriver områdets karakter og problemstillinger, hvis der gives tilladelse til udnyttede tagetager i området. I forlængelse af ovennævnte vurderes det slutteligt, at der ikke er behov for yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndigheder, ligesom det vurderes, at der ikke er behov for yderligere miljøvurdering/miljørapport for projektet. 1 2