TORVET 7, 6100 HADERSLEV
EJENDOMMEN: Ejendommen, der er fredet, menes opført omkring ca. 1680, og fremtræder i velvedligeholdt stand. Stueetagen er udlejet til cafe og spiserestaurant, og har i 1998 gennemgået en total renovering/-modernisering med bl.a. nyt køkken, grovkøkken etc. I 2009 er der lagt nye trægulve, isoleret og udskiftet VVS-installationer. I kælderen, der benyttes som lager og vinkælder, findes stadig velbevarede ovne og bagerimaskiner fra 1800 tallet, da der var bageri i ejendommen. På 1. sal, stor rummelig beboelseslejlighed med synlige loftsbjælker og trægulv. Lejligheden er gennemgribende moderniseret i 2001 med bl.a. nyt køkken og nyt badeværelse. På 2. sal, mindre lejlighed på 65 m 2 samt loftsrum, der vil kunne benyttes til beboelse. FAKTA: Matr.nr.: 601 Haderslev. Ejendomsvurdering 2012: kr. 2.600.000, heraf grundværdi kr. 381.200 Grundareal: 231 m 2, heraf vej 0 m² BBR-areal: Bebygget areal: 185 m² Bygningsareal: 396 m² heraf 40 m 2 udnyttet tagetage. Samlet tagetageareal 70 m 2. Kælder: 40 m² Boligareal: 211 m² Erhvervsareal: 185 m² 2
LEJE OG DRIFT: Den samlede årlige leje er pr. 1. oktober 2013 opgjort til kr. 388.666, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Udlejer afholder ejendommens udgifter til ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter. Skatter og afgifter er indeholdt i lejen. Ejendommen er fritaget for betaling af grundskyld. Ejendommen er fuldt udlejet til Restaurant v/jensen og Nielsen ApS samt til beboelse. Der er mulighed for at udnytte det uudnyttede loftsareal og gøre den øverste lejlighed større eller etablere en beboelseslejlighed mere. Refusion af fællesudgifter omfatter vand inkl. vandafledningsafgift samt renovation svarende til ca. kr. 75 pr. m 2 lejebærende areal. Der betales ikke udgifter til grundskyld, idet ejendommen har status som fredet. Budget er anslået. Årlig leje pr. 01/10 2013 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 388.666 Ref. fællesudgifter kr 31.740 kr 420.406 Driftsbudget (anslået) Vand- og vandafledningsafgift kr 30.000 Renovation kr 6.000 Rottebekæmpelse kr 50 Ejendomsforsikring kr 13.567 Udvendig vedligeholdelse 380 m 2 ''over jord'' á kr. 45 kr 17.100 Administration, anslået kr 6.000 Ikke afløftbar moms kr 2.681 kr 75.398 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 345.007 Driftsudgifter pr. m 2 ekskl. kælderareal kr 198 Det bemærkes endvidere at, man som ejer af en fredet bygning ifølge ligningslovens 15k, kan fratrække de faktiske driftsudgifter. Der er i driftsbudgettet ikke taget højde herfor. Se afsnit om BYFO. 3
BYFO Bygnings Frednings Foreningen, BYFO repræsenterer over 2.000 ejere af brugere og fredede byhuse m.v. fordelt over hele landet. BYFO fremstår som et fælles forum for ejere, brugere og administratorer af fredede ejendomme og repræsenterer disses interessenter i relevante råd og udvalg. Foreningens formål er at arbejde for at sikre de bedst mulige fredningspolitiske, juridiske og økonomiske vilkår for ejere og brugere af fredede ejendomme, således at de kan leve op til deres erkendte ansvar som forvaltere af en væsentlig del af Danmarks kulturarv. BYFO administrerer en fradragsordning kaldet forfald-pr-år, hvorefter ejeren af en fredet bygning, kan fratrække istandsættelsesomkostninger. Der kræves tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen til alle byggearbejder udover almindelig vedligeholdelse. Endvidere løser BYFO mange konkrete opgaver for medlemmerne, herunder beregner skattefradrag, yder juridisk, økonomisk, forsikringsmæssige og faglig rådgivning, udarbejdelse af bygningsplejeplan, som omfatter tilstandsgennemgang, forslag til prioritering af vedligeholdelsesindsats, beregning af omkostninger og opstilling af 1 og 5 års budgettet, oplyser om fredningsforhold, materialer, teknikker o.s.v. For yderligere information, se www.byfo.dk. 4
KAPITALBEHOV OG STARTFORENTNING (anslået): Købspris, kontant kr 5.650.000 Registreringsafgift kr 17.780 Advokat m.v. anslået kr 10.000 kr 5.677.780 Refusion deposita kr (148.733) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 5.529.047 Købspris pr. m 2 "over jord" udgør kr 14.868 Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 6,24% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 345.007 5.529.047 x 100 = 6,24% De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes sælger. AFSKRIVNINGER (vejledende): Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 2.547.585 Bygningsværdi 4% kr 101.903 Installationer 4% kr 21.136 I alt kr 123.039 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at 225 m² i forhold til 420 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål. 5
ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. MOMS: Ejendommen er delvist momsregisteret, og overtages på sædvanlig vis med den på ejendommen påhvilende momsreguleringsforpligtelse. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt iht. jordforureningsloven. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand. Forsikringen dækker bygningsbrand, hus og grundejerforsikring, udvidet rørskade, stikledning, restværdi og elskadeforsikring. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. TINGLYSNING: Det forudsættes, at sælger/køber betaler hver halvdelen af tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af reglerne om energimærkning (Lov nr. 585 af 24. juni 2005 om fremme af energibesparelser i bygninger) og Energimærkningsbekendtgørelsen (Bekendtgørelsen nr. 228 af 7. april 2008). BILAG: Vedlagt er Bilag 1: Lejerfortegnelse og Bilag 2: Krakkort startforrentning] 6
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE: Torvet 7, 6100 Haderslev Ejendomsnr.: 09830-5 Matr. nr.: 601 Haderslev Areal ekskl. Årlig leje pr. Leje pr. Ind- Areal Uopsigelighed Lejeregu- Nr. Lejer Adresse flytning Type areal kælder m 2 01.10.2013 m 2 Deposita varsel Udlejer Lejer lering pr. værdi (+/-) 1 Jensen & Nielsen ApS * Torvet 7, st. 01.05.2009 Restaurant 225 185 225 274.666 1.221 137.333 6 mdr. 01.11.2019 01.11.2019 100% NPI 01.05.2011 01.05.2013 + 2 Tomgang (under udlejning) Torvet 7, 1. sal 01.06.2009 Beboelse 0 130 130 66.000 508 0 3 mdr. - 3 Jensen & Nielsen ApS*** Torvet 7, 2. sal 15.06.2009 Beboelse 0 65 65 48.000 738 11.400 3 mdr. - Afskrivningsberettiget Opsigelses- Regulerin g markeds- Moms I alt 225 380 420 388.666 925 148.733 7
BILAG 2 - KORT KONTAKT: Niels Ole Haagensen Direkte 35 44 09 11 Mobil 20 40 46 90 E-mail niels.ole.haagensen@cbre.com CBRE A/S Rued Langgaardsvej 6-8 2300 København S Telefon 70 22 96 01 CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvaliteten af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vores kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 34.000 medarbejdere fordelt på mere end 300 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 40 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Sagsnr. 11852 8