Høje-Taastrup Kommune. Fritagelse for offentligt udbud Resumè: Statsforvaltningen Hovedstaden udtaler, at der i det konkrete tilfælde foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde, at de omhandlede grunde kan sælges uden offentligt udbud 06-08- 2008 Høje Taastrup Kommune Juridisk Afdeling Bygaden 2 2630 Taastrup STATSFORVALTNINGEN HOVEDSTADEN BORUPS ALLÉ 177, BLOK D- E 2400 KØBENHAVN NV JOURNAL NR.: 2008-614/91 Anmodning om fritagelse for offentligt udbud SAGSBEHANDLER:CTHHOV DIREKTE TELEFON:7256 7083 Høje-Taastrup Kommune har ved brev af 21. juli 2008 til Statsforvaltningen Hovedstaden anmodet om statsforvaltningens samtykke til, at kommunen kan sælge et areal til City 2 uden offentligt udbud, jf. 2, stk. 3, i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Om baggrunden for anmodningen har kommunen oplyst følgende: Høje-Taastrup Kommune ønsker at gennemføre en ændret trafikstruktur i området omkring Storcenteret City 2 af hensyn til trafiksikkerheden. Det vil medføre overskudsarealer i form af nedlagte vej- og stiarealer i umiddelbar tilknytning til parkeringsarealerne, henholdsvis nord og syd for City 2, som skitseret med grønt på vedlagte oversigtstegning, bilag 1. Arealerne støder direkte op til City 2' s grundgrænse. City 2 har eksisteret i Høje-Taastrup Kommune siden 1972, og er i gang med omfattende renoveringsarbejder og fornyelser. Ifølge Steen & Strøm, der administrerer City2 for ejeren Danica, er renoveringen og sikringen af en mulig udvidelse på længere sigt af afgørende betydning for centerets fortsatte regionale tiltrækningskraft og sunde udvikling. Danica/Steen & Strøm overvejer derfor at tilkøbe de tilvejebragte overskudsarealer rundt omkring City 2. TELEFON: 7256 7000 TELEFAX: 38 33 20 12 GIRO: 3001 4329848 EAN-NR. 5798000362222 SE-NR. 29-37-62-20 hovedstaden@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk TELEFONTID: Mandag-Onsdag 09.00-15.00 Torsdag 13.00-18.00 Fredag 09.00-14.00 ÅBNINGSTID FOR PERSONLIGE HENVENDELSER: Mandag-Onsdag 09.00-15.00 Torsdag 09.00-18.00 Fredag 09.00-14.00 Med baggrund i en dialog med Høje-Taastrup Kommune omkring køb af arealerne har Steen og Strøm fået udarbejdet et
forslag til fremtidig anvendelse og bebyggelse på arealerne af Arkitektfirmaet C. F. Møller, forslag er vedlagt som bilag 2. Forslaget angiver en af flere mulige disponeringer. Vedlagte forslag er en meget visionær helhedsplan, der i stor grad samler Høje Tåstrup by. Dette sker ved at binde det eksisterende område omkring City 2 sammen med det eksisterende Høje Tåstrup Stationsby, samt på sigt at arbejde med en omfattende byudvikling i eksisterende områder. En færdigudbygning af planen vil, afhængig af konjunkturer, forløbe over 10-15 år. Høje-Taastrup Kommune anser udviklingen i City-2 som værende gunstig og vigtig for hele kommunen, og er således indstillet på at sælge den nødvendige jord, som er beliggende i umiddelbar tilknytning til City 2 s ejendom. Høje-Taastrup Kommune anser det nødvendigt at sælge jorden uden offentligt udbud, fordi et udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for projektet, og fordi det må antages at et udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Den meget ambitiøse helhedsplan vil reelt ikke kunne realiseres af en anden part end ejeren af City 2, da en stor del af byfortætningen/sammenhængen med eksisterende by netop skal etableres på City 2 's nuværende areal. Købesummen fastsættes til markedsprisen ud fra et af parterne udarbejdet vurderingstema af 2 mæglere udpeget af henholdsvis Høje-Taastrup Kommune og Steen og Strøm. Det er hensigten, at købesummen skal betales successivt efterhånden som den tilknyttede byggeret realiseres til den på det tidspunkt gældende markedspris. Parterne har endnu ikke aftalt de nærmere detaljer omkring gensidig sikring af købesummen, skødetidspunkt m.v., men en del af købesummen erlægges i form af trafikomlægninger, som udføres af køber for dennes regning, og fradrages den samlede købesum. Andre sandsynlige bydere kunne være andre forretningsdrivende i området. De vil næppe byde på det samlede areal, og næppe til en højere pris end den af ejendomsmæglere vurderede markedspris. Andre bydende ville kun i begrænset grad kunne bidrage til byudviklingen, da ny bebyggelse i givet fald kun vil kunne placeres på tilkøbte arealer. I den foreslåede model vil det være muligt for ejeren af City 2 at overflytte nogle af de byggeretter som knytter sig til de tilkøbte arealer til egen matrikel, hvilket er en nødvendighed, såfremt den ønskede sammenhæng skal opnås - et forhold der ikke vil blive muliggjort ved salg til andre end City 2. City 2 har en særlig interesse i netop disse arealer, fordi de støder op til/omkranser centerets egen ejendom, og således er den eneste mulighed for udvidelse for City 2. Ingen private ejer ubebygget jord, som støder umiddelbart op til City 2 s ejendom. Høje-Taastrup Kommune finder således, at det vil SIDE 2
være ubetænkeligt at afskære andre tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Behovet for at sælge jorden til City 2 er konkret og aktuelt af hensyn til den af kommunen ønskede trafikale helhedsløsning. Det er, som tidligere nævnt, således tanken at en del af købssummen vil skulle anvendes til den ønskede og nødvendige trafiksanering. Den trafikale helhedsløsning vil efter et salg til City 2 blive udført som første etape. For så vidt angår de øvrige arealer vil behovet opstå på et senere tidspunkt. Dette er nødvendiggjort af, at projektet har en størrelsesorden, som gør det nødvendigt for City 2 at realisere det etapevis, men samtidig er det nødvendigt for City 2 at have sikkerhed for at kunne fuldføre projektet for overhovedet at begynde den første etape. Høje-Taastrup Kommune er af den opfattelse, at ovennævnte situation nøje svarer til den vejledning nr. 60 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme af 28. juni 2004 beskrevne i punkt 5.4, nr. 2 og nr. 6. Statsforvaltningens afgørelse Salg af kommunens faste ejendomme skal ske ved offentligt udbud, medmindre andet er fastsat i lovgivningen, jf. kommunestyrelseslovens 1 68 og udbudsbekendtgørelsens 2 1. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud, jf. 2, stk. 3, i udbudsbekendtgørelsen. Ifølge udbudsvejledningen 3 er undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Ifølge vejledningen forudsætter en fritagelse for offentligt udbud, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgi- 1 Lovbekendtgørelse nr. 696 af 27. juni 2008 2 Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 3 Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme SIDE 3
vere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt behov for erhvervelse af netop den omhandlede ejendom. Det er herudover en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentlig udbud, sker til markedsprisen. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i udbudsvejledningen pkt. 5.4. blandt andet salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, der har et konkret og aktuelt behov for at erhverve netop denne kommunale ejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden. Fritagelse forudsætter i sådanne tilfælde, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere eller bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. Endvidere nævnes tilfælde, hvor salg sker med henblik på, at en ejendom kan indgå i forbindelse med et større projekt. Begrebet projekt skal forstås bredt og kan bl.a. omfatte opførelse af en institution, en virksomhed, et trafik-, havne- eller parkanlæg eller lignende, evt. efter en forudgående arkitektkonkurrence. Projektet kan evt. omfatte andre arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Fritagelse kan ske i tilfælde, hvor det må antages, at et krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af ejendommen eller for virkeliggørelsen af projektet, og hvor det samtidig må antages, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Det vil i den forbindelse kunne tillægges vægt, såfremt der i det omhandlede projekt indgår arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Statsforvaltningen finder, at der i det konkrete tilfælde foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde, at de arealer, som er markeret på det medsendte bilag 1, s. 1, kan sælges uden offentligt udbud, og meddeler hermed samtykke til, at arealerne sælges til Danica/Steen og Strøm uden offentligt udbud. Statsforvaltningen har herved lagt vægt på, at salget af de omhandlede arealer er en forudsætning for, at helhedsplanen, som skal binde det eksisterende område omkring City 2 sammen med Høje-Taastrup Stationsby. Statsforvaltningen har desuden lagt vægt på, at helhedsplanen efter det oplyste ikke vil kunne realiseres af andre end ejeren af City 2. Da de omhandlede arealer dermed indgår som en del af et større projekt, i hvilket der indgår arealer, som ejes af Danica/Steen og Strøm, vil et udbud af arealerne kunne lægge hindringer i vejen for projektet. SIDE 4
Statsforvaltningen har endvidere lagt vægt på, at erhvervelsen efter det oplyste er nødvendig for at realisere aktuelle planer og ikke blot er en sikring af en teoretisk mulighed for udvidelse af centeret. Endelig har statsforvaltningen på baggrund af det af kommunen oplyste vurderet, at det ikke kan udelukkes, at der ved offentligt udbud af arealerne ville fremkomme købstilbud fra andre interesserede. Statsforvaltningen har imidlertid lagt vægt på kommunens oplysning om, at andre bydende kun i begrænset grad vil kunne bidrage til byudviklingen, og at kommunens ønsker om udvikling af arealet ikke vil tilgodeses ved salg til andre end City 2. Tilladelsen er givet under den forudsætning, at salget af arealet sker til markedspris efter indhentelse af mæglervurdering som oplyst af kommunen. Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside. Med venlig hilsen Christina Themsen fuldmægtig SIDE 5