Byrådet 31. oktober 2016 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde Boligområde syd for Sauntevej i Hornbæk Kommuneplantillæg nr. 22 Lokalplan 5.32
Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe rammerne for en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre offentlighedens mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold omfattet af lokalplanen på sin ejendom. Lokalplanforslag og offentlig høring Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planforslaget. Lokalplanforslaget er i høring minimum 8 uger. Høringsperiode og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Lokalplanforslaget annonceres på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Endeligt vedtaget lokalplan Efter den offentlige høring bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet som vedtager lokalplanen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i ny offentlig høring. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, bliver det annonceret på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Klagemulighed Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal Klageportalen nås på disse link der fører dig direkte til Klageportalen på www.borger.dk eller www.virk.dk (Hvis du søger inde på en af disse to hjemmesider, skal du søge efter Klageportal.). Nævnet videresender klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Du får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsesdatoen af den endelige vedtagne lokalplan. 2
Hvorfor denne lokalplan? Det eksisterende område Lokalplanområdet er beliggende omkring Sauntevej i Hornbæk. Lokalplanområdet afgrænses mod syd af lokalbanen. Mod øst er der planlagt for et nyt plejehjem. Umiddelbart vest for Stenstrupgård er der et mindre eksisterende boligområde bestående af 4 huse. På den modsatte side af Sauntevej ligger der et stort eksisterende parcelhusområde omkring Spicavej. jævne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren. Ejendommen består af 4 bygninger. Et oprindeligt stuehus, et nuværende stuehus og en vinklet landbrugslænge, der delvis anvendes til erhverv. Alle bygninger fremstår med hvide pudsede facader og mørke/ sorte tage i forskellige materialer. Ved indkørslen til gården er der klynge af store løvtræer. Stenstrupgård er opført i 1900. Ejendommen er SAVE registreret. Gården har en samlet bevaringsværdi på 6. Denne karakter gives til pæne Lokalplanområdets beliggenhed Stenstrupgård og klynge af store træer set fra Sauntevej 3
4
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan... 2 Hvorfor denne lokalplan?... 3 Bestemmelser... 8 1 - Lokalplanens formål... 8 2 - Område og zonestatus... 8 3 - Lokalplanens anvendelse... 8 4 - Udstykning... 8 5 - Veje, stier og parkering... 9 6 - Bebyggelsens placering og omfang... 9 7 - Bebyggelsens udseende...10 8 - Ubebyggede arealer...11 9 - Grundejerforening...13 10 - Forudsætning for ibrugtagen...13 11 - Lokalplanens retsvirkning... 14 Tillæg nr. 22 til Helsingør Kommuneplan 2013-2025...15 Redegørelse...17 Fingerplan 2013...17 Helsingør Kommuneplan 2013-2025...17 Tillæg nr. 22 til Kommuneplan 2013-2025...18 Vision 2020...18 Zoneforhold...18 Spildevandsplan 2012-2026...18 Spildevandsledning...18 Klima og energi...19 Varmeplan...19 Museumsloven 27...19 Naturbeskyttelsesloven...19 Kystnærhedszonen...19 Handicapforhold...19 Bevaringsværdig bebyggelse...20 Landbrugspligt...20 Beplantning...20 Belysning...20 Jordforurening og -håndtering...20 Støj og vibrationer...20 Drikkevandsinteresser...21 Miljøvurdering...21 Kortbilag 1...23 Kortbilag 2...25 Kortbilag 3...27
Hvorfor denne lokalplan? Lokalplanen har til formål at muliggøre boligbebyggelse på Stenstrupgård og at overføre lokalplanområdet til byzone. Ejerne af Stenstrupgård ønsker at udstykke 10 grunde med en størrelse mellem ca. 890 m 2 og 1.400 m 2. Her ønskes det opført fritliggende enfamiliehuse i op til to etager. Parkering ønskes indrettet på egen grund. Selve gården ønskes indrettet til 5 boliger i den vinklede landbrugsbygning. Det nuværende stuehus ønskes indrettet til 1 bolig, og i det oprindelige stuehus ønskes der indrettet 1-2 boliger. Der etableres fællesarealer og terrasser i gårdarealet, og der indrettes fællesparkering. Det grønne område syd for gården ønskes anvendt til en fælles park for gårdens beboere. Projektforslag udarbejdet af MM Engineering danner inspiration for denne lokalplan. Projektforslag for boliger på Stenstrupgård udarbejdet af MM Engineering. Situationsplan. Projektforslag for Stenstrupgård udarbejdet af MM Engineering. Ny facade mod Sauntevej. 6
Hvorfor denne lokalplan? Lokalplanens indhold Lokalplanen overfører lokalplanområdet fra landzone til byzone og fastsætter anvendelsen til bolig i form af helårsbeboelse. Lokalplanen opdeler området i tre forskellige delområder. Delområde A omfatter selve Stenstrupgård. Lokalplanen fastsætter bestemmelser som skal sikre at gårdens karakter fastholdes ved ombygning til boliger. Der må højst etableres 8 boliger inden for delområdet. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for ubebyggede arealer. Der fastsættes bestemmelser for hegning, som skal være levende hegn. Der kan dog etableres fast hegn mellem naboer i vinkelbygningen i form af ens pileflet eller raftehegn. Der skal etableres mindst 2 parkeringsplads pr. bolig som fællesparkering, heraf skal mindst 2 være handicapparkeringspladser. Delområde B omfatter det ubebyggede areal vest for Stenstrupgård. Lokalplanen udlægger delområdet til åben lav boligbebyggelse i højst to etager i en maksimal højde på 8,5 m. Lokalplanen fastsætter bestemmelse om, at bebyggelse skal opføres inden for byggelinjer mod henholdsvis lokalbanen og Stenstrupvej. Det skal sikre, at den kommende bebyggelse ikke generes af støj. Bebyggelsesprocenten fastsættes til højst 25 %. Boligbebyggelsen må opføres med facader i enten blank mur i blødstrøgne sten eller med pudsede facader. og mindre facadepartier i træ. Desuden må boligbebyggelse opføres som sorte træhuse. Det skal sikre varierede muligheder for facadematerialer som patinerer smukt. Tage må opføres enten som sadeltag beklædt med enten tegl, tagpap, skifer eller skifereternit. Desuden må tage opføres som flade beplantede tage. Et lille område ejet af Helsingør Kommune i den vestlige del af delområdet må udlægges til offentligt friareal. Da der er en terrænforskel på 2,5 m fra lokalplanområdets højste punkt til det laveste punkt inden for et mindre område i delområde B risiko for oversvømmelse ved en såkaldt 5 års regn. Derfor fastsætter lokalplanen bestemmelser om terrænregulering og klimatilpasning, som skal forhindre oversvømmelse af kommende bebyggelse. Der skal etableres mindst to parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Delområde C omfatter de eksisterende ejendomme vest for delområde B og boligområdet på den modsatte side af Sauntevej omkring Spicavej. Lokalplanen udlægger området til åben lav boligbebyggelse i højst én etage med udnyttet tagetage. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 30 %. Der fastsættes ikke bestemmelser for bebyggelsens udseende, da der er tale om et fuldt udbygget område af varieret karakter. Der skal etableres mindst to parkeringspladser pr. bolig på egen grund. 7
Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser Vejledning I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23.11.2015 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 at udlægge området til bolig. 1.2 at overføre landzonearealer til byzone. 2 - OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen omfatter pr. 1. september 2015 matr.nre 2ae, 2aø, 2do, 2dø, 2eb, 2ec, 2ed, 2ee, 2ef, 2eg, 2eh, 2ei, 2ek, 2el, 2em, 2en, 2eo,2ep, 2eq, 2er, 2es, 2et, 2eu, 2ev, 2fi, 2m, 4a, 4b, 4d, 5s og del af matr.nr. 1a alle af Stenstrup By, Hornbæk 2.2 Lokalplanens område er beliggende i landzone. Lokalplanområdet overføres til byzone med denne lokalplan. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i tre delområde A, B og C som vist på kortbilag 1. 3 - LOKALPLANENS ANVENDELSE 3.1 Delområde A udlægges til boligformål i form af tæt-lav helårsbeboelse. 3.2 Delområde B udlægges til boligformål i form af åben-lav helårsbeboelse. Arealet vist på kortbilag 2 må dog kun anvendes til offentligt friareal. 3.3 Delområde C udlægges til åben-lav helårsbeboelse. 4 - UDSTYKNING 4.1 Inden for delområde A må udstykning kun finde sted som vist på kortbilag 2. Arealet udlagt til parkering/ privat opholdsareal vist på kortbilag 2 kan dog udformes, således at der bliver private opholdsarealer til den enkelte bolig. 4.2 Inden for delområde B må der højst udstykkes 10 grunde efter princippet vist på kortbilag 2. 8
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 5 - VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der udlægges adgang til delområde A, B og C som vist på kortbilag 2. 5.2 Inden for delområde A skal der udlægges en vej i en bredde af mindst 6 m i princippet som vist på kortbilag 2. Vejen skal anlægges efter reglerne i vejlovgivningen. Kørebanearealet skal anlægges i asfalt i en bredde på mindst 4,5 m. 5.3 Inden for delområde A skal der udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkering må kun etableres som fælles parkering placeret som vist på kortbilag 2. Delområdet er omfattet af byggelinjer både mod syd og nord. For at skabe rimelige bebyggelsesforhold fastlægges vejudlæggets bredde til 6 m i stedet for 7 m. Veje, fortove, stier og udearealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med DS Håndbog 105 Udearealer for alle, og Vejdirektoratets Færdselsarealer for alle, Håndbog i tilgængelighed. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. 5.4 Inden for delområde B og C skal der udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkering må kun etableres på egen grund. 5.5 Inden for delområde A skal der etableres handi capparkering svarende til 2. I følge Helsingør Kommunes parkeringsnormer skal der ved anlæg af fælles sammenhængende parkeringsanlæg etableres handicapparkering. 6 - BEBYGGELSENS PLACERING OG OMFANG 6.1 Delområde A Inden for delområde A må boligbebyggelse kun etableres inden for byggefelterne vist på kortbilag 2. Bestemmelse 6.1 og 6.2 betyder, at nye boliger skal etableres inden for de eksisterende bygninger og med lodret lejlighedsskel. 6.2 Boligbebyggelse må kun etableres som tæt-lav bebyggelse (lodret lejlighedsskel). Det oprindelige stuehus vist på kortbilag 2 må dog etableres med vandret lejlighedsskel. Der må højst etableres 8 boliger inden for delområdet fordelt således: -Den oprindelige hovedbygning må etableres med højst 2 boliger og vandret lejlighedskel. -Det nuværende stuehus må højst etableres med én bolig. -Vinkelbygningen (den oprindelige landbrugslænge) må højst etableres med 5 boliger. Bestemmelsen skal sikre, at landbrugslængen ombygges til boliger med lodret lejlighedsskel, og at den oprindelige hovedbygning ikke ombygges på en sådan måde, at den oprindelige arkitektur ødelægges. 6.3 Boligbebyggelse må højst etableres i to etager. 6.4 Solenergianlæg må kun etableres på tagene. Solenergianlæg må kun udformes, så de integreres i taget, og så de ikke medfører gener ved solreflektion. 9
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 6.5 Delområde B Inden for delområde B må boligebyggelse kun etableres inden for byggelinjerne vist på kortbilag 2. 6.6 Boligbebyggelse må kun etableres i en afstand fra skel på mindst 2,5 m. 6.7 Inden for delområde B må boligebyggelse kun etableres som åben-lav bebyggelse i højst 2 etager. Der må højst etableres 10 boliger. 6.8 Boligbebyggelse må kun opføres med en maksimal højde på 8,5 m over terræn målt efter bygningsreglementets regler. 6.9 Inden for delområde B må bebyggelse højst opføres med en bebyggelsesprocent på 25. 6.10 Delområde C Inden for delområde C må bebyggelse kun etableres som åben-lav bebyggelse i højst 1 etage med udnyttet tagetage. 6.11 Inden for delområde C må bebyggelse højst opføres med en bebyggelsesprocent på 30. 7 - BEBYGGELSENS UDSEENDE 7.1 Delområde A Boligbebyggelsen facader må kun fremstå som murværk, der er pudset og farvebehandlet hvid. Den eksisterende bebyggelse er hvidkalket med sorte tage i varierende materialer. Bestemmelserne om bebyggelsens udseende skal sikre det nuværende udtryk ved fremtidig ombygning. 7.2 Tage må kun fremstå som sadeltag uden valm beklædt med enten skifer, skifereternit eller matte sorte tegl. Der må ikke etableres kviste. Bebyggelsens oprindelige hovedbygning må dog fremstå med som sadeltag med valm. Jf kortbilag 2. Den oprindelige hovedbygning er beklædt med glaserede sorte teglsten. 7.3 Solenergianlæg må kun etableres på tage bortvendt fra Sauntevej. Solenergianlæg må kun udformes, så de integreres i taget, og så de ikke medfører gener ved solreflektion. Bestemmelsen skal sikre, at solenergianlæg ikke kan ses fra Sauntevej. 7.4 Vinduer må kun fremstå som sprossede i højformat.vinduer i tag må dog fremstå uden sprosser. Vinduer og døre må kun fremstå i træ eller træ/ alu malet i enten hvid eller mørk grå. 7.5 Altaner må kun udføres som franske altaner. Bestemmelsen skal sikre, at der ikke etableres egentlige altaner, da det vil forvrænge gårdens arkitektoniske udtryk. 10
Kommuneplantillæg 7.6 Småskure, overdækninger, garager og overdækninger må kun fremstå i træ malet i enten sort, mørk grå eller mørk grøn. Tag på skure og overdækninger må kun fremstå dækket med beplantede tage eller med sort tagpap. Tage kan f.eks. beplantes med sedum (en stenurt) eller mos. Beplantningen kan tilbageholde noget af regnvandet ved vedvarende regn, og derved belastes kloaksystemet ikke i samme omfang. 7.7 Delområde B Boligbebyggelsen må kun fremstå med facader i blank murværk i blødstrøgne sten eller med pudsede facader. Mindre facadepartier må dog beklædes med træ. Desuden må boligbebyggelsen fremstå med facader i træ farvebehandlet i sort. 7.8 Tage må kun fremstå med sadeltag uden valm med en maksimal taghældning på 45 o beklædt med tegl, tagpap, skifer eller skiftereternit. Desuden må tage fremstå som flade, såfremt de er beplantede tage. Bestemmelsen skal sikre varierede muligheder for facadematerialer og som patinerer smukt. Bestemmelsen skal sikre varierede muligheder for tagbeklædning. 7.9 Solenergianlæg må kun etableres på tagene. Solenergianlæg må kun udformes, så de integreres i taget, og så de ikke medfører gener ved solreflektion. 7.10 Vinduer og døre må kun fremstå i enten umalet hårdt træ, træ, træ/alu eller malet i farverne hvid, grå, mørk grøn eller sort. 8 - UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Delområde A Inden for delområde A udlægges der fælles friareal som vist på kortbilag 2. 8.2 De faste belægninger inklusive bebyggelsen må ikke overstige 40 % af arealet inden for delområdet. Lokalplanområdet er fælleskloakeret. Det betyder, at kloaksystemet kan blive overbelastet, når det regner. Grundejerne kan afhjælpe dette ved at opsamle regnvand og bruge det til havevanding og ved at minimere arealet med faste belægninger, således at regnvand kan nedsive. Med bestemmelsen sikres dels at områdets grønne karakter fastholdes, og dels at der ikke opstår probelmer for kloaksystem og skader på terrænet og husene. 8.3 Hegn må kun etableres som levende hegn af stedstypiske arter så som nød, spirea, liguster, bøg eller syren. Der må dog opsættes trådhegn i en højde af max 1,2 m skjult bag det levende hegn. 8.4 Der må desuden opsættes fast hegn mellem naboer i tæt-lav bebyggelsen. Det faste hegn må kun fremstå som ens pileflethegn eller raftehegn i en maksimal højde på 1,6 m og en længe på 2 m. Bestemmelsen om faste hegn skal sikre mulighed for afskærmning mellem naboer i rækkehusene. 11
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 8.5 Fælles legepladser for bebyggelsen må kun etableres inden for fællesarealet vist på kortbilag 2. 8.6 Udendørs belysning må kun udføres som parklamper på lave standere med en maksimal lyspunkthøjde på 3,5 m. Belysning må dog suppleres med pullertlamper og vægarmaturer på bebyggelsens facader. Belysning på facader må ikke anbringes højere end 3,5 m over terræn. 8.7 Skiltning ud over almindelig husnummer og adresseskiltning må ikke finde sted. 8.8 Regnvand skal nedsives så vidt muligt. På arealerne vist på kortbilag 2 må regnvand ledes til regnbede, til render eller på anden måde nedsives. Illustration af princip for regnbed. 8.9 Delområde B Inden for delområde B må terrænregulering ikke overstige +/- 0,5 m. Dog må arealet vist på kortbilag 2 kun terrænreguleres, således at det får samme terrænniveau som det umiddelbart omgivende terrænniveau. Inden for delområde B er der en eksisterende lavning som er i risiko for oversvømmelse ved en såkaldt 5 års regn. Det er en mængde nedbør som forventes at falde hvert 5. år. Terrænet skal derfor hæves for at undgå at kommende bebyggelse oversvømmes. 8.10 Regnvand skal nedsives så vidt muligt. På arealerne vist på kortbilag 2 må regnvand ledes til regnbede, til render eller på anden måde nedsives 8.11 Affaldsøer må kun fremstå afskærmet med levende hegn i form af bøg en højde på max. 1,6 m. 8.12 Delområde B og C De faste belægninger inklusive bebyggelsen må ikke overstige 40 % af grundarealet. 8.13 Hegn i skel må kun etableres som levende hegn af stedstypiske arter så som spirea, liguster, bøg eller syren. Der må dog opsættes trådhegn skjult bag det levende hegn i en max højde på 1,2 m. Bestemmelsen sikrer at områdets grønne karakter fastholdes, og at der ikke opstår problemer med kloaksystemet og hermed skader på terrænet og husene. 12
Lokalplanens bestemmelser Vejledning 8.13 Udendørs belysning må kun udføres som parklamper på lave standere med en maksimal lyspunkthøjde på 3,5 m. Belysning må dog suppleres med pullertlamper og vægamaturer på bebyggelsens facader. Belysning på facader må ikke anbringes højere end 3,5 m over terræn 9 - GRUNDEJERFORENING 9.1 Når Byrådet kræver det, skal der oprettes seperate grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor dels delområde A og dels delområde B. 9.2 Grundejerforeningen skal dog senest stiftes, når der optræder mere end én ejer indenfor de nævnte delområder. Der skal oprettes seperate grundejerforeninger inden for delområde A og B. 9.3 De respektive grundejerforeninger skal forestå drift, vedligeholdelse og eventuel fornyelse af vej-, parkerings- og fællesarealer, herunder belysning affællesarealer, fælles torv, bænke m.v., områdetsbeplantning, fælles funktioner i øvrigt, herunderdrift, vedligeholdelse samt de opgaver, der efterlovgivningen er henlagt til grundejerforeninger. 9.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 10 - FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug skal følgende være etableret: 10.2 Vejareal. jf. 5.2 10.3 Parkeringsarealer jf. 5.3. 10.4 Fælles haveareal og legeplads for bebyggelsen jf. 8.1 og 8.5. 10.5 Terrænregulering jf. 8.9 13
11 - LOKALPLANENS RETSVIRKNING 11.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 20. juni 2016 p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen borgmester kommunaldirektør I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages lokalplanen endeligt. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 31. oktober 2016 p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen borgmester kommunaldirektør 14
Kommuneplantillæg Tillæg nr. 22 til Helsingør Kommuneplan 2013-2025 Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 5.B.21 Stenstrupgård. I henhold til 23c i Lov om planlægning lovbekendtgørelse nr. 1559 af 23.11.2015 fastsættes herved følgende nye bestemmelser for det areal, der er afgrænset på nedenstående tegning og benævnt 5.B.21 Stenstrupgård, ændringerne er markeret med: fed skrift (tilføjes) og overstregning (slettes): Rammenummer 5.B.21 Rammenavn Stenstrupgård Områdetype Helårsbeoelse Bebyggelsesprocent 25 Max etager 1 2 Max højde Særlige bestemmelser: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre: a. Bebyggelse skal opføres som fritliggende huse placeret under hensynes til landskabet. En traditionel parcelhusudstykning kan ikke godkendes. b. Placering af bebyggelse skal i videst muligt omfang friholde udsynet mod syd fra Sauntevej. c. Området skal overføres til byzone. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 31. oktober 2016 p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen borgmester kommunaldirektør 15
16
Redegørelse REDEGØRELSE Fingerplan 2013 Lokalplanområdet ligger indenfor Fingerplanens ydre storbyområde, Helsingørfingeren. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med Fingerplanen. Helsingør Kommuneplan 2013-2025 Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i følgende rammeområder. Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: Delområde A og B er omfattet af følgende kommuneplanramme Rammenummer: 5.B.21, Rammenavn: Stenstrupgård Områdetype: Helårsbeboelse Bebyggelsesprocent: 25 Max etager: 1 En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. Bebyggelse skal opføres som fritliggende huse placeret under hensyn til landskabet. En traditionel parcelhusudstykning kan ikke godkendes. b. Placering af bebyggelse og beplantning skal i videst muligt omfang friholde udsynet mod syd fra Sauntevej. c. Området skal overføres til byzone. Et lille areal inden delområde B (udlagt til offentligt friareal) er omfattet af følgende kommuneplanramme: Rammenummer: 5.D.15 Rammenavn: Institutioner ved Sauntevej Områdetype: Offentlige formål Bebyggelsesprocent: 40 Max etager: 2 Max højde: - En lokalplan, der træffer bestemmsler for området, skal skre: a. Der udlægges areal til en forlængelse af Carl Bødker Nielsens Vej frem til Sauntevej. Delområde C er omfattet af følgende kommuneplanramme: Rammenummer: 5.B.5 Rammenavn: Toftemosevej-kvarteret Områdetype: Helårsbolig Bebyggelsesprocent: 30 Max etager: - En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. Området kan desuden anvendes til offentlige formål. b. Ny bebyggelse skal opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter, som fremtræder som et parcelhusområde med bebyggelse i 1-1 ½ etage. 17
Redegørelse Tillæg nr. 22 til Kommuneplan 2013-2025 Vision 2020 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer 5. B.21 for så vidt angår antallet af etager og så vidt angår bestemmelsen om at der ikke må etableres en traditionel parcelhusudstykning. Desuden er lokalplanen ikke i overensstemmelse med lokalplanen for så vidt angår bestemmelsen om at bebyggelse og beplantning så vidt muligt skal friholde udsynet syd for Sauntevej. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, der muliggør etablering af boliger i max 2 etager i en traditionel parcelhusudstykning. Desuden muliggør kommuneplantillægget, at bebyggelse inden for delområde B kan placeres, så udsynet ikke friholdes mod syd fra Sauntevej. I 2012 vedtog Helsingør Kommune en ny vision, som frem mod 2020 sætter retningen for Helsingør Kommune. Vi er kendt som Nordsjællands mest attraktive bosætningskommune for familier. Vi er desuden kendt som: En kommune med gode vilkår for at drive virksomhed. Kommunen, hvor borgere og virksomheder indgår i og bidrager til fællesskabet. Visionen indeholder tillige 3 kendetegn: Livslang læring, Et levende sted og Tidlig indsats Lokalplanen forholder sig til Et levende sted hvor: Alle skal opleve: At natur, kultur og historie anvendes aktivt og er tænkt ind i kommunens aktiviteter og tilbud Gode muligheder for at være aktiv i naturen og i byerne Åbne og levende bymiljøer med mange kulturelle tilbud og et varieret handelsliv 80% af alle borgere oplever, at kommunen er et levende sted. Zoneforhold Spildevandsplan 2012-2026 Spildevandsledning Lokalplanområdet er i dag beliggende i landzone og overføres med lokalplanens vedtagelse til byzone. De eksisterende områder inden for lokalplanområdet er fælleskloakeret. Det ubebyggede areal inden for delområde B er ikke omfattet af spildevandsplan. Derfor er der sammen med denne lokalplan udarbejdet tillæg til spildevandsplanen, der udlægger området som fælleskloakeret som en del af det eksisterende kloakopland. Spildevandtillægget muliggør nedsivning. På grunde bebygget eller udstykket efter 25.6.2007 og hvor overfladevandet ledes til forsyningens ledninger, må maksimalt halvdelen af grunden være befæstet og lede regnvand til kloakken. Hvis en større del af grunden befæstes, skal grundejer for egen regning forsinke regnvandet svarende til afledning fra maksimalt 50 % af grunden. Regnvandet kan i visse tilfælde nedsives, hvilket dog kræver særskilt tilladelse fra Center for Teknik og Miljø. Der er en eksisterende spildevandsledning inden for delområde B, som forudsættes flyttet i forbindelse med det kommende byggeri, efter aftale mellem nuværende er af grunden og ledningsejer.. Den omtrentlige placering af spildevandsledningen er vist på kortbilag 2. 18
Redegørelse Klima og energi Lokalplanen giver mulighed for at tage inden for delområde B og småskure kan beplantes. Regnvand kan håndteres lokalt ved nedsivning og afledning til regnbede. Varmeplan Lokalplanen giver mulighed for etablering af solenergianlæg, der kun må udformes og placeres, så de ikke er til gene for omboende. Den eksisterende bebyggelse på Stenstrupgård forsynes med naturgas. Området øst for lokalplanområdet påregnes forsynet med fjernvarme. Der er den 23. januar 2016 ændret i BR15. For nye bygninger indføres stop for brug af olie- og naturgasfyr. Der er dog mulighed for undtagelse, hvis der ikke er egnede alternativer til rådighed. For eksisterende bygninger indføres stop for udskiftning af oliefyr for bygninger i områder med fjernvarme og naturgas som alternativ. Museumsloven 27 Naturbeskyttelsesloven Kystnærhedszonen Bygherre ønsker at supplere opvarmning af ejendommene inden for delområde B med varmepumper. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Museum Nordsjælland. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel 8-27. I forbindelse med den offentlige høring har Museum Nordsjælland gjort opmærksom på, at der bør foretages en arkæologisk forundersøgelse forud for anlægsarbejdets start. Specielt ved ombygning af Stenstrupgård, idet der her vil kunne findes rester fra gårdanlæg fra 1200-tallet. Det kan føre til, at der skal foretages en større arkæologisk undersøgelse. Matr. nr. 5s, Stenstrup By, Hornbæk er registreret som beskyttelsesområde efter Naturbeskyttelsesloven 3 i lighed med den øvrige del af denne matrikel, der ligger uden for lokalplanområdet. Lokalplanen udlægger området til offentligt friareal. Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i dag beliggende blandt eksisterende byområde i en afstand af ca. 1,2 km fra kysten. Lokalplanen muliggør byggeri i op til to etager i en maksimal højde på 8,5 m og er omgivet af eksisternede bebyggelse. Lokalplanen vil ikke medføre ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. 19
Redegørelse Handicapforhold Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene skal være indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende skal derfor under projekteringen følge vejledningen i de nuværende regler i Bygningsreglementet, eller de på ansøgningstidspunktet gældende regler. Ved lokalplanens vedtagelse følges reglerne i Bygningsreglementet og i SBI 230, der uddyber og hjælper til at opfylde bestemmelserne i bygningsreglementet. Kravene vedrørende handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst. Ved lokalplanens vedtagelse skal reglerne følges i DS-håndbog 105, Udearealer for alle og Vejdirektoratets Færdselsarealer for alle - Håndbog i Tilgængelighed, der giver anvisninger på, hvordan vejarealer kan blive tilgængelige for alle. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. Bevaringsværdig bebyggelse Landbrugspligt Beplantning Belysning Jordforurening og -håndtering Stenstrupgård er opført i 1900. Ejendommen er SAVE registreret. Gården har en bevaringsværdi på 6. Denne karakter gives til pæne jævne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren. Der er ikke fastsat bevaringsbestemmelser i lokalplanen, da ejendommen har en lav bevaringsværdi. Der er dog fast bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden, som skal sikre at bebyggelsens karakter fastholdes. Stenstrupgård er noteret som landbrugsejendom. Landbrugspligten skal ophæves af landinspektør. Der er værdifulde træer i lokalplanområdet. I lokalplanen fastlægges en klynge træer mod Stenstrupvej som bevaringsværdige, hvilket betyder, at de ikke må fældes uden særlig tilladelse fra byrådet. En tilladelse kan gøres betinget af, at der plantes et nyt træ. Det fastlægges i lokalplanen, at belysning af området skal ske med lave armaturer, således at omgivelserne ikke generes af belysningen. Arealet, hvor den eksisterende halbygning i den østlige del af delområde A ligger, er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2. Der er viden om, at der er udlagt slagger som bundsikring i forbindelse med etablering af ridehallen. Slagger indeholder tungmetaller, som ikke udgør en risiko ved den nuværende anvendelse. Ved anvendelse af arealet til boliger, skal det sikres at tungmetalindholdet ikke udgør en risiko ved kontakt. Der er indgået atale om, at nuværende ejer skal oprense forureningen og ejendommen skal udtages af kortlægningen i henhold til jordforureningsloven. Arealet syd for gården var tidligere omfattet af en slaggerforurening, denne forurening er oprenset og arealet er udtaget af kortlægningen i 2014. 20
Redegørelse Støj og vibrationer Der er i oktober 2014 udarbejdet en rapport over støjudbredelsen fra Sauntevej og lokalbanen i forhold til lokalplanområdet. Lokalplanområdet er pålagt byggelinjer mod Sauntevej mod nord (23 m fra vejmidte) og mod lokalbanens terræn mod syd (25 m fra spormidte). De vejledende grænseværdier for støj er overholdt, når byggeri og udendørs opholdsarealer placeres bag byggelinjerne. Lokalbanen påvirker området med vibrationer. Med den pålagte byggelinje i forhold til banen er grænserne for vibrationer overholdt. Drikkevandsinteresser Miljøvurdering Kommuneplantillæggets retsvirkninger Området er ikke beliggende inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) eller i et område registreret som nitratfølsom indvindingsområde (NFI). Der vil ikke være afledte effekter af byggeriet, hverken under anlægget eller efter opførelsen, som vil udgøre nogen trusler for en forurening af grundvandet, fordi der ikke udføres arbejder eller etableres forhold, der vil kunne påvirke grundvandet. I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10. december 2015) er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Screeningen har omfattet emnerne: Biologisk mangfoldighed, landskab, trafik, kulturarv, befolkning og sundhed, socioøkonomisk effekt og visuel effekt. Det er herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, da planen ikke vil få negativ indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 1, pkt. 3 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer fordi lokalplanen muliggør en bebyggelse, der tilpasses i forhold til det omgivende område. De nye boliger og den aktivitetsforøgelse det medfører i området vurderes at kunne indpasses i området. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen, er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 21
22
N Kortbilag 1 2 2ga "h" "h" 2fl "k" Planetvej 2aø 2m 2ev 2dø 2eu 2ea 2ec 2eb 2n 2et C 2ed 2ee 2eg 2ef Spicavej 2ei 2eh 2el 2ek 2en 2ir 2iy 2ii 2gg 2hi 5s 2fi 2do 4d "c" 2es 2er 2eq Sauntevej 2ep 2eo 2em 2cr 4b B 4a 1a A Jernbane 1a 1x Lokalplanområdets afgrænsning Delområder afgrænsning Matrikel nr. Matrikelskel 0 10m 50m 100m Mål 1:1500 Mål 1:1500 Matrikelkort Lokalplan 5.32 Boliger ved Sauntevej i Hornbæk Byrådet 31. oktober 2016 23 1cl
24
Kortbilag 2 N Planetvej C Spicavej b b Sauntevej B a a Opr. hovedbygn. Lokalplanområdets afgrænsning Delområder afgrænsning Matrikelskel Udstykningsprincip Område udlagt til nedsivning Vejudlæg a-a + b-b Byggefelt - Vandret lejlighedsskel Byggefelt - Lodret lejlighedsskel Byggefelt Adgang Område til affaldshåndtering Offentligt Friareal Beplantningsbælte Område til terrænregulering Parkering/Privat opholdsareal Fælles friareal Privat opholdsareal Byggelinje ift. støj Eksisterende spildevandsledning (flyttes) 0 10m 50m 100m Mål 1:1500 Mål 1:1500 Jernbane b A Anvendelsesplan Lokalplan 5.32 Boliger ved Sauntevej i Hornbæk Byrådet 31. oktober 2016 25
26
Kortbilag 3 Pla ne tve j N Sp ica ve j Sau Je Lokalplanområdets afgrænsning Delområder afgrænsning 0 10m 50m 100m Mål 1:1500 Mål 1:1500 rn ba nte vej ne Illustrationsplan Lokalplan 5.32 Boliger ved Sauntevej i Hornbæk Byrådet 31. oktober 2016