Fuldt udlejet produktionsejendom sælges Sag 16243 FINLANDSVEJ 12A, 6100 HADERSLEV Salgspris kontant: 16.350.000 kr. Bruttoleje: 1.407.127 kr. Startforrentning v. kontant handel ca. 8,75% Erhvervsareal 4.047 m² Grundareal i h.t. tingbog 9.295 m² Matr.nr. 4482, Haderslev Udlejet til én lejer på uopsigelig lejekontrakt indtil 1. januar 2018. Lejer har alt drift og vedligeholdelse. Funktionel indretning og anvendelig til andre formål. Beliggende i velfungerede erhvervsområde. Kommune Haderslev CBRE A/S Frederiksgade 1 8000 Aarhus C Tlf.: 7022 9602 E-mail: aarhus@cbre.com
Side 2 FOTO Facade og hovedindgang Facade og tilkørsel Nedkørselsrampe Facade Facade mod vej Port 2
Side 3 Produktionslokale Kælder Lager/værksted Lager Ladestationer t. trucks Frokoststue 3
Side 4 BESKRIVELSE OG BELIGGENHED Ejendommen er beliggende i et veludbygget erhvervsområde i den nordlige del af Haderslev Der er gode adgangs- og parkeringsforhold ved ejendommen. Ejendommen indrettet med indgangsparti med adgang til kontor, frokoststue samt omklædningsfaciliteter. Produktionen er indrettet med frost- og kølerum, pakkearealer, rygeovne, lager og emballagelager mv. Produktionsarealerne har gulv velegnet til fødevareproduktion og vægge beklædt med klinker. Ejendommen har en god loftshøjde og er forsynet med porte/sluser. 4
Side 5 EJENDOMMEN Matr.nr.: Postadresse: Kommune: Opførelsesår iht. BBR: 4482, Haderslev. Finlandsvej 12A, 6100 Haderslev. Haderslev. Ejendommen er opført i1988, jf. BBR. Offentlig vurdering 2012: Kr. 12.000.000, heraf grundværdi kr. 743.600. Anvendelse: Ejendommen anvendes til produktion oh salg af kødprodukter. Grundareal: 9.295 m 2 ifølge tingbogen, heraf vej 0 m 2 Etageareal iht. BBR: Det samlede erhvervsareal andrager 3.762m 2. OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus Kommuneplan: Byzone. Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Haderslev Kommune den 17. december 2009. Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af kommuneplanrammerne 10.12.EH.01 og området kan anvendes til erhvervsområde med lettere industri. Der tillades et bebygget areal på indtil 50% og et bygningsrumfang på 4m³ pr. m². Der kan bygges i maksimalt 2 etager og der tillades virksomheder i miljøklasser 3 og 4. Lokalplan: Lokalplan nr. 10-2 for et erhvervsområde ved Finlandsvej/Norgesvej/Sverigesvej i Haderslev er gældende for ejendommen. Lokalplanen er delt op i 3 områder, hvor nærværende ejendom er beliggende i område 1. 5
Side 6 Delområde 1 må kun anvendes til erhvervsområde til fremstillings-, lager, værksteds-, service- og engrosvirksomhed samt administration. Bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager og må ikke overstige en højde på 12 meter. Det bebyggede areal på den enkelte ejendom må ikke overstige 50% og det samlede rumfang af bebyggelsen må ikke overstige 4m3 pr. mm2 af den enkelte ejendoms grundareal. Servitutter: Der henvises til tingbogsattest af den 17. juni 2013. LEJEFORHOLD Leje: Den samlede årlige leje er pr. 01.01.2013 opgjort til kr. 1.407.127 ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Lejer afholder i tillæg til lejen ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter, herunder administration. Varme og el afregnes direkte af lejer til forsyningsvirksomhederne og vand afregnes overfor udlejer 1 gang årligt efter måler på baggrund af faktura fra Haderslev kommune. Lejere: Ejendommen er fuldt udlejet til Hanegal A/S. 6
Side 7 DRIFTSBUDGET Årlig leje pr. 01.01.2013 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 1.407.127 Ref. fællesudgifter kr 499.416 kr 1.906.543 Grundskyld 2013 kr 14.655 Rottebekæmpelse 2013 kr 160 Jordflytningsgebyr 2013 kr 79 Skorstensfejningsbidrab kr 302 Ejendomsforsikring kr 14.839 Udvendig vedligeholdelse 3.869 m 2 ''over jord'' á kr. 30 kr 116.070 Vandforbrug og -afledningsafgift, jf. budget kr 335.000 Administration, jf. budget kr 18.311 kr 499.416 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 1.407.127 KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING Det opgjorte kapitalbehov er excl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 16.350.000 Registreringsafgift kr 99.760 Advokat m.v. anslået kr 30.000 kr 16.479.760 Refusion deposita kr (341.536) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 16.138.224 Købspris pr. m 2 "over jord" udgør kr 4.226 7
Side 8 Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 8,72% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 1.407.127 16.138.224 x 100 = 8,72% AFSKRIVNINGER Opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 16.479.760 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr (743.600) Bygning og installationer kr 15.736.160 Værdi af tekniske installationer 10% kr 1.573.616 Restbygningsværdi kr 14.162.544 Ejendommen er 100% afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 4.047 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 4.047 Afskrivningsberettiget del 100,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 14.162.544 Bygningsværdi 4% kr 566.502 Installationer 4% kr 62.945 I alt kr 629.446 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at 4.047 m² i forhold til 4.047 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål. 8
Side 9 ØVRIGE OPLYSNINGER Overtagelse: Gæld udenfor købesum: Refusion: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Ingen gæld. De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 341.536, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Moms: Energiforhold: Ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber. Ejendommen er opvarmet med Naturgas. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om energimærkning, hvorfor energimærke ikke er udarbejdet. Miljøforhold: Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Forsikringsforhold: Ejendommen er forsikret hos Alm Brand under police nr. 000-1309-3903-0. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. Tinglysningsafgift: Mellemsalg: Det forudsættes, at køber betaler tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Ret til mellemsalg forbeholdes. Bilag: 1. Lejerfortegnelse 9
Side 10 Besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, Christian Broch-Lips, e-mail: christian.brochlips@cbre.com. 10
Finlandsvej 12A, 6100 Haderslev Ejendomsnr.: 13805 Matr. nr.: 4482, Haderslev Ind- Afskrivningsberettiget Areal ekskl. Areal Årlig leje pr. Leje pr. Opsigelses- Uopsigelighed Lejeregu- Regulering markeds- Moms. Lejer Adresse flytning Type areal kælder m 2 01.01.13 m 2 Deposita varsel Udlejer Lejer lering pr. værdi (+/-) 1 Hanegal A/S Finlandsvej 12A og 12B 01.01.08 Erhvervslejemål 4.047 3.869 4.047 1.407.127 348 341.536 6 mdr. 01.01.2028 01.01.2018 3% 01.01.2014 Ja + I alt 4.047 3.869 4.047 1.407.127 348 341.536 Noter * Foruden ovenstående depositum er der stillet en bankgaranti stor kr. 200.000 inkl. moms. Depositum reguleres hvert år. Lejerfortegnelse
FINLANDSVEJ 12A, 6100 HADERSLEV Forbehold for ændringer og trykfejl D. 09.08.2013 Kontakt: Christian Broch-Lips T: +45 8730 8426 M: +45 2484 0570 christian.broch-lips@cbre.com Niels Ole Haagensen T: +45 3544 0911 M: +45 2049 4690 niels.ole.haagensen@cbre.com