Version 18. december 2008 LOKALPLANOMRÅDE Lokalplan nr. 318 Sommerhusområdet Spovevej og Stillidsvej, Ahl ved Ebeltoft Kommuneplantillæg nr. 54, til Ebeltoft Kommuneplan 1997
Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE Planafdelingen Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Planafdelingen er lokaliseret i administrationsbygningen i Ebeltoft på Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Mika Leth Pedersen Planlægger Thomas D. Secher Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk eller på www.plansystem.dk Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanen er udarbejdet af: Planafdelingen i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard Porskærvej 40 8420 Knebel Tlf.: 86 35 17 76 Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
INDHOLD REDEGØRELSE... 5 Lokalplanens område... 5 Lokalplanens baggrund... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning... 8 Regionplan 2005... 8 Vej- og stiplanlægning... 9 Forsyningsforhold... 13 Vandforsyning... 13 Spildevand... 13 Servitutter... 14 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 14 Lokalplanens tilvejebringelse... 14 LOKALPLANBESTEMMELSER... 15 1 Formål... 15 2 Område og zonestatus... 15 3 Områdets anvendelse... 15 4 Udstykning... 16 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 16 6 Bebyggelsens omfang og placering... 16 8 Ubebyggede arealer... 17 9 Servitutter der ophæves... 17 10 Tekniske forsyninger m.m... 17 11 Forudsætninger for ibrugtagning... 18 12 Lokalplanens retsvirkninger... 18 Vedtagelsespåtegninger... 18 KORTBILAG 1... 19. KORTBILAG 2... 20. KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 54... 21.. REDEGØRELSE... 23 Planens tilvejebringelse... 24 Retsvirkninger... 24 Rammebestemmelser... 25 Vedtagelsespåtegninger... 25 RAMMEOMRÅDKORT...26.
Oversigtkort. Lokalplanområdets placering. Lokalplanområde
Forslag til lokalplan nr. 318 Redegørelse REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanen omfatter et område på ca. 2,8 ha, som ligger omkring sommerhusvejene Spovevej og Stillidsvej på Ahl-halvøen lige sydvest for Ebeltoft by. Mod vest grænser området på en lille strækning op til Ahlvej, hvorfra området også vejbetjenes. Mod nordvest er afgrænsningen et fredet areal og mod nordøst et landbrugsareal, adskilt herfra af et dige. Syd for området ligger en ældre sommerhusbebyggelse. En enkelt ubebygget grund syd for Spovevej er omfattet af lokalplanen. Området er under udbygning. pr. marts 2008 er der opført 3 sommerhuse på de 18 nyudstykkede grunde. Arealet ligger relativt lavt og er forholdsvis fladt. Intet punkt ligger over kote 5,5 m DVR90. Lokalplanarealet er beliggende i et såkaldt dødisområde - områder, som kan karakteriseres ved lokale afløbsløse lavninger, der ofte optræder som blødbundsområder ( mosehuller ). Jordbundsundersøgelser viser således flere blødbundsområder med dybder på 2-4 meter ned til bæredygtig bund, ligesom der andre steder er fast bund 20-30 cm under terræn. Grundvandsspejlet ligger forholdsvis højt i visse dele af året (vinter og forår). lve j Arealet har henligget som eng og der har tidligere været grøfter i området. Ah LOKALPLANOMRÅDE Ahlgården Harevej Spovevej svej Stillid Ahlvej Mejsevej Oversigtskort (ikke målfast). Lokalplanområdets afgrænsning er her vist på baggrund af et luftfoto fra sommeren 2006. 5
Redegørelse Lokalplanens baggrund Formålet med udarbejdelsen af lokalplanen er overførsel af et mindre delareal (et såkaldt R-område ) fra landzone til sommerhusområde. Dertil kommer, at det er hensigtsmæssigt at få samlet retningslinierne for områdets anvendelse i 1 dokument (lokalplan), så man kun skal kigge et sted for som lodsejer at få oplyst sine byggerettigheder m.v. Forhistorien er, at daværende Ebeltoft Kommune i 2006 udstykkede det kommunalt ejede areal og satte de 18 sommerhusgrunde til salg. Alle grunde blev solgt det samme år. Salget blev ledsaget af købsbetingelser omfattende regler for bebyggelse m.v. og for byggepligt m.v. Disse sæt af betingelser blev samlet i 2 deklarationer, som blev tinglyst på grundene. Ebeltoft Kommune stillede på grund af den særlige R-område problematik, der gennemgås senere under afsnittet om kommuneplanen, en lokalplan i udsigt. Der er i skrivende opført 3 sommerhuse i lokalplanområdet Lokalplanens indhold Anvendelsen af lokalplanens område fastlægges til sommerhusformål. Bebyggelsesregulerende bestemmelser overføres fra de nævnte deklarationer, da det fra Ebeltoft Kommunes side naturligt er fastlagt, at kommunen kan indrømme lempelser i deklarationernes bestemmelser, men ikke indføre skærpelser. Det gælder således, at bruttoetagearealet af det enkelte sommerhus ikke må være mindre end 30 m 2, og at det bebyggede areal af et eventuelt udhus/garage ikke må overstige 2/3 af det samlede bebyggede areal. Endvidere at bebyggelsernes ydre bygningsdele, herunder taget, skal fremtræde i farver, der er dannet af hvidt, sort eller jordfarverne okker, terra de siena, umbra, engelskrødt, dodenkop eller disse farvers blanding med hvidt eller sort. Bebyggelserne skal ligge i en afstand på minimum 10 meter fra vejmidte. Der skal etableres 2 parkeringspladser, herunder eventuel garage, på hver grund. Terrænændring, bortset fra fornøden planering af byggeplads, må ikke finde sted. Der må ikke ske yderligere udstykning af området. Grundene er minimum 1.200 m 2. For forhold, hvorom der ikke er fastlagt bestemmelser i deklaration som ovenfor gennemgået, reguleres af de almindelige bestemmelser i byggelov og bygningsreglement vedrørende sommerhusbyggeri. 6
Redegørelse AHLVEJ Ahlgården STILLIDSVEJ HAREVEJ SPOVEVEJ N AHLVEJ MEJSEVEJ 0 m 50 m 100 m R-området ligger i lokalplanens østlige grænse. Der er tale om en smal stribe landzone på ca. 2.000 m². R-område Under henvisning til nyt Bygningsreglement 2008 betyder det fx. at bebyggelsesprocenten er fastsat til 15. (På tidspunktet for salg af grundene, hvor det tidligere reglement gjalt, var den 10 %). Sammenlignet med tidligere regnes dog nu udestuer o.lign. med i etagearealet, så den mere intensive udnyttelse er ikke helt så markant som forskellen i bebyggelsesprocenter antyder. Iøvrigt gælder, at sommerhusene kun må være i 1 etage. Den maximale højde til tagets øverste punkt er fastsat til 5,0 meter og mindst 1 langsides ydervæg må ikke være over 3 meter. Mindste afstand fra bebyggelse til vej, sti og skel skal være 5 meter. Udover de 18 nyudstykkede grunde omfatter lokalplanen som nævnt R-området, hvoraf den sydligste del ligger ud for 5 grunde på Stillidsvej, som har været bebyggede med sommerhuse i en hel del år. Denne arealstrimmel er medtaget i planen med henblik på tildeling af sommerhusområdestatus. 7
Redegørelse AHLVEJ Ahlgården STILLIDSVEJ HAREVEJ SPOVEVEJ N AHLVEJ MEJSEVEJ 0 m 50 m 100 m Område af særlig landskabelig interesse Muligt naturområde Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Regionplan 2005 Med undtagelse af R-området er lokalplanarealet i Regionplan 2005 udlagt til sommerhusformål. Som det fremgår nedenfor er der indgået aftale med Miljøministeriet om at R-området i det konkrete tilfælde kan overføres til sommerhusområdet. Den nordvestligste del af lokalplanområdet berøres af regionplanretningslinierne 2.4 Naturområder og mulige naturområder og 2.10 Landskabelige interesser. Da området i regionplanen er udlagt til sommerhusanvendelse, er afvejningerne af de forskellige hensyn foretaget. Lokalplanen er således i overensstemmelse med gældende regionplan. 8
Redegørelse Kommuneplanen I gældende kommuneplan 1997 for tidligere Ebeltoft Kommune er lokalplanområdet med undtagelse af R-området udlagt til sommerhusområde. Det indgår i rammeområdet med betegnelsen 8.S.1. For kommuneplan 1997 s sommerhusområder gælder følgende rammebestemmelser: Anvendelse: Sommerhusbebyggelse Udstykning: Minimumsgrundstørrelse 1.200 m 2 Bebyggelsesprocent: Højst 10 for den enkelte ejendom Etageantal: Højst 1 Bygningshøjde: Taghældning: 5 meter for bygningens fulde højde og højst 3 meter, regnet fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes Højst 55 grader Nærværende lokalplan afviger på 2 punkter fra gældende Ebeltoft Kommuneplan 1997: 1. Et landzoneområde (R-området) skifter zonestatus til sommerhusområde. 2. Bebyggelsesprocenten fastsættes i konsekvens af købsbetingelserne og det nye bygningsreglement 2008 til 15 (mod 10 % i kommuneplanens rammer). Derfor er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen (rammeområde nr. 8.S.1a), som findes bagerst i dette hæfte. R-områderne er i kommuneplan 1997 s signaturforklaring betegnet som arealer, hvor der er mulighed for regulering af afgrænsningen (underforstået, at R-områderne gennem lokalplanlægning kan indlemmes i tilgrænsende sommerhusområde). Det oplyses i kommuneplanen, at R-områderne er udpeget med baggrund i kystafgrænsningscirkulæret. Se de tre oversigtskort på side 10. I årene efter kommuneplanens vedtagelse er der imidlertid fra overordnede myndigheders side i konkrete R-område-sager rejst tvivl om den generelle adkomst til gennem lokalplanplanlægning at overføre samtlige R-områder til sommerhusområde. Således afgjorde Naturklagenævnet den 28. juni 2005, at et R-område ved Elsegårde Strand ikke burde bebygges med sommerhuse. Nævnet refererede endvidere, at overførsel af R-områder til sommerhusområde ikke bør ske pr. automatik, men planlægningsmæssigt begrundes i hvert enkelt tilfælde. Derfor søgte Ebeltoft Kommune i 2005 en afklaring af spørgsmålet hos Miljøministeriet, v. Skov- og Naturstyrelsens Landsplanafdeling. I e-mail af 20. juni 2005 afviste Landsplanafdelingen at tage generel stilling til R-områdernes overførsel, men tilkendegav, at man ikke havde indvendinger mod at nærværende lokalplans R-område overføres til sommerhusområde med begrundelse i R-områdets form og størrelse. R-området udgør en smal stribe landzoneareal, på ca. 2.000 m 2 ). Vej- og stiplanlægning Veje udlægges i 8 meters bredde og stier i 4 meters bredde. Der udlægges vendeplads for enden af Stillidsvej i en bredde på ca. 18 meter og en længde på ca. 23 meter (Se kortbilag 2). Færdselsarealerne belægges med stabilt grus. Veje og stier har status af private fællesveje. 9
Forslag til lokalplan nr. 318 Redegørelse Kopi af de gældende kommuneplanrammer i Ebeltoft Kommuneplan 1997. Kortet viser den eksisterende kommuneplanramme for sommerhusområde nr. 8.S.1. Kortet er ikke målfast. Kopi af et oversigtskort på side 84 i den gældnede komuneplan, Ebeltoft Kommuneplan 1997. Af oversigtskortet fremgår, at R-områder langs den østlige grænse af sommerhusområde nr. 8.S.1, kan overføres fra landzone til sommerhusområde. Kortet er ikke målfast. Det pågældnede Rområde er formentligt opstået som følge af, at man i 1960 erne, hvor sommerhusområderne blev udlagt, kun havde dårlige kort til rådighed, da man skulle indtegne grænser for sommerhusområdet. Dette Rområde ligger langs en ejerlavsgrænse mellem de to ejerlav Skovgårder og Ebeltoft Markjorder. Der har ofte langs ejerlavsgrænser været unøjagtigheder i de gamle matrikelkort, som i dette tilfælde kan have givet anledning til, at man i første omgang trak grænsen for sommerhusområdet for langt mod vest, i forhold til hvor ejerlavsgrænsen i virkeligehden lå Kopi af Ebetoft Kommunes oversigtskort fra 1991, hvor det er vist hvilke områder (markeret med et R ) der efter lokalplanlægning kan overføres fra landzone til sommerhusområde. 10
Redegørelse Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i sin helhed inden for kystnærhedszonen. Ifølge planlovens kapitel 2a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærhedszonen, der er en 3 km bred zone langs landets kyster. Ifølge 16, stk. 3, skal der i redegørelsen til planforslag oplyses nærmere om den visuelle påvirkning af kystlandskabet. Det drejer sig om et forholdsvist fladt terræn, som tilbage omkring 1970 blev udlagt til sommerhusområde og som mod vest og syd omkrandses af relativt store, udbyggede sommerhusområder. Mod nord er grænsedragningen mod sommerhusområdet bestemt af en udsigtsfredning (se nedenfor) og mod øst gemmer de kommende sommerhuse sig delvist bag et beskyttet dige. Det vurderes på denne baggrund, at kystlandskabet kun påvirkes ubetydeligt. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes planer, herunder lokalplaner, for projekter, som er omfattet af lovens bilag 3 og 4. For planer, der som nærværende fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan, skal der dog kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen må antages at have væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplan nr. 318 udarbejdes for et mindre sommerhusområde. Syddjurs Kommune har gennemført en screening (foreligger i skemaform) og på den baggrund er det Syddjurs Kommunes vurdering, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Naturbeskyttelsesloven Det sydvestligste hjørne af lokalplanområdet har været omfattet af skovbyggelinien (naturbeskyttelseslovens 17). Der måtte ikke uden dispensation placeres bebyggelse m.v. på arealer, der var omfattet af denne byggelinie. Linien er imidlertid ikke gældende for sommerhusområdet: Jf. brev af 17. november 1977 fra Miljøministeriet til Ebeltoft Kommune. Arealerne nord for sommerhusområdet er omfattet af en udsigtsfredning (Fredningsnævnskendelse af 25. april 1960 og Overfredningsnævnskendelse af 12. juni 1961). Arealet nord for lokalplanområdet som er omfattet af en udsigtsfredning 11
Redegørelse AHLVEJ Ahlgården STILLIDSVEJ HAREVEJ SPOVEVEJ N AHLVEJ MEJSEVEJ 0 m 50 m 100 m Fredede områder Beskyttede jord- og stendiger Fredningens formål er at bevare udsigten fra Ahl-Ebeltoftvejen ind over Ebeltoft Vig til Ebeltoft. Der må således ikke i størstedelen af det fredede område placeres bebyggelse, levende hegn, opbevarelse af redskaber, el-master m.v. Imidlertid er fredningsbestemmelserne modererede for det areal, som ligger umiddelbart nord for lokalplanområdet til at eventuelle bebyggelser og beplantning må have en højde på op til 6 meter. Sommerhusgrunden, matr. nr. 112 gæ, Ebeltoft Markjorder berøres akkurat af fredningen, men det har ingen praktisk betydning, da denne del af grunden også omfattes af lokalplanens byggelinier. Støj Der findes ikke særlige, støjende aktiviteter i nærheden af lokalplanområdet. Jordforurening Der er ikke registreret jordforurening i lokalplanområdet. Det kan nævnes, at det i den geotekniske rapport oplyses, at opborede jordprøver ikke viste lugt- eller synsmæssige tegn på forurening. 12
Redegørelse Museumsloven Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum (Ebeltoft Museum, Juulsbakke 1, 8400 Ebeltoft) i lokalplanlægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forundersøgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier. Museet har gennemført denne forundersøgelse i januar 2006. Der blev udlagt 13 nord-syd gående søgegrøfter, svarende til ca. 10 % af det samlede areal. Fundet af kulturspor var beskedent og begrænsede sig til enkelte flintafslag. Museet konkluderer, at der sandsynligvis ikke har været egentlige bosættelser i området. Flintafslagene må stamme fra nogle få lejlighedsvise besøg i løbet af yngre stenalder. Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Museumslovens 25-27 ske orientering af Ebeltoft Museum om det påtænkte jordarbejde. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Ebeltoft Museum. Et dige i lokalplanområdets østlige grænse er beskyttet i henhold til museumslovens 29 a, ifølge hvilken der ikke må foretages ændring i tilstanden af sten- og jorddiger. Diget følger grænsen mellem 2 ejerlav. Forsyningsforhold Vandforsyning Der er tilslutningspligt til Syddjurs Vandforsyning. Spildevand Geotekniske undersøgelser viser, at området ikke er egnet til nedsivning af spildevand. Sommerhusområdet kloakeres derfor og spildevandet pumpes/ledes til det kommunale kloaksystem i Færgevejen. Der er tilslutningspligt til kloaksystemet. Der reserveres plads til pumpestation ud for matr. nr. 112 gu. Tag- og overfladevand skal afledes til nedsivning i faskine. 13
Redegørelse Servitutter Der er tinglyst følgende servitutter i lokalplanens område: 1. 19.05.1960 112 gæ Fredning 2. 17.01.1973 Samtlige 3. 19.04.2006 4. 04.05.2006 Samtlige, dog ikke 112 ga, 112 gb, 112 gc, 112 gd, 112 ge Samtlige, dog ikke 112 ga, 112 gb, 112 gc, 112 gd, 112 ge Vedligeholdelse af drænsystemer Byggepligt m.m. Bebyggelse, benyttelse m.m. 5. 08.05.2006 112 go, 112 gp Oversigtsarealer m.m. Servitut nr. 4 vedrørende bebyggelse,benyttelse m.v. er overført til lokalplanens bestemmelser og kan derfor aflyses. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanens R-område (delområde II) er pålagt landbrugspligt. Realiseringen af lokalplanen kræver således, at Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland ophæver landbrugspligten for dette delområde. Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelse fra andre myndigheder. Der er heller ikke behov for dispensationer eller tilladelser fra anden lovgivning, som administreres af Syddjurs Kommune. Lokalplanens tilvejebringelse Denne lokalplan er udarbejdet i februar og marts 2008 af Syddjurs Kommunes planafdeling i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard. Byrådet har den 29. maj 2008 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget var fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 3. juni 2008 til den 29. juli 2008. Lokalplanforslaget blev offentligt bekendtgjort den 3. juni 2008 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet samt en række myndigheder og foreninger m.fl. I løbet af den offentlige høring modtog kommunen ialt fire indlæg til debatten. Af de fire indlæg har byrådet besluttet at imødekomme to forslag om mindre ændringer af 5 og 6, vedr. vejbredde og krav til dokumentation ved etablering af niveauplaner. Lokalplanen er endeligt vedtaget i Byrådet den 18. december 2008. Den endelige vedtagelse er offentligt bekendtgjort i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende den 5. og 6. januar 2009, hvorfra lokalplanen er gældende. 14
Bestemmelser LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er, 1.1 at fastlægge og samle bebyggelsesregulerende bestemmelser for et sommerhusområde 1.2 at ændre zonestatus for et såkaldt R-område fra landzone til sommerhusområde 2 Område og zonestatus 2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr. 112 go, 112 gp, 112 gq, 112 gr, 112 gs, 112 gt, 112 gu, 112 gv, 112 gx, 112 gy, 112 gz, 112 gæ, 112 gø, 112 ha, 112 hb, 112 hc, 112 hd, 112 he og dele af matr. nr. 112 gi, 112 ga, 112 gb, 112 gc, 112 gd og 112 ge, alle ejerlav Ebeltoft Markjorder. 2.2 Området opdeles som vist på kortbilag nr. 2 i to delområder. Delområde I omfatter den del af lokalplanområdet, som har været udlagt til sommerhusanvendelse i mange år. Delområde II (R-området) omfatter den del af lokalplanområdet, som via denne lokalplan overføres til sommerhusområde-status. 2.3 Delområde I fastholdes som sommerhusområde. Delområde II overføres med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan fra landzone til sommerhusområde. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, det vil sige bebyggelse, der kun må bebos i tidsrummet 1. april - 30. september og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends og lignende, som fastlagt i planlovens 40. Særlige regler for pensionisters benyttelse af sommerhuse i sommerhusområde er fastlagt i planlovens 41. 3.2 Ejendommene må ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.3 Parkering af last-, omnibus-, flytte-, rute-, og fragtbiler er ikke tilladt på såvel veje som de enkelte parceller inden for området. Forbudet gælder dog ikke af- og pålæsning. Endvidere må langtidsparkering af campingvogne, større fritidsbåde over 15 fod, tidligere togvogne, lastbilcontainere, uindregistrerede køretøjer o. lign. ikke finde sted inden for området. 15
Bestemmelser 4 Udstykning 4.1. Der må ikke foretages yderligere udstykning i lokalplanområdet. Bortset fra arealoverførsel af del af R-området til nabomatriklerne 112 hb, 112 hc, 112 hd og 112 he som angivet på retningsgivende udstykningsplan i kortbilag 1, må der ikke foretages matrikulære ændringer inden for lokalplanområdet. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Området adgangsbetjenes fra Ahlvej. 5.2 De nyetablerede veje i forbindelse med udstykningen udlægges som private fællesveje. Spovevej og Stillidsvej frem til Stillidsvej 12 er kommunale veje. 5.3 Vejudlæg skal ske i henhold til kortbilag 2. Vejbanebredde på 4,5 meter, placeres midt i vejudlægget der udføres med en samlet bredde på 8,0 meter, anlagt med rabatter og nødvendige grøfter til afvanding 5.4 Områdets veje anlægges og vedligeholdes som grusveje. 5.5 For enden af Stillidsvej udlægges areal til vendeplads på min. 18 gange 23 meter. 5.6 Der udlægges areal til de på kortbilag 2 viste stier i en bredde af min. 4 meter. Områdets stier udlægges som private fællesstier. Områdets stier anlægges og vedligeholdes som grusbelagte stier. 5.7 Til hver enkelt sommerenhed skal der på matriklen anlægges mindst 2 parkeringspladser. 5.8 Der må kun etableres én overkørsel til hver parcel. 5.9 Der etableres hjørneafskæring ved Spovevejs tilslutning til Ahlvej i overensstemmelse med tinglyst deklaration og gældende vejregler. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15 % for den enkelte parcel. Intet sommerhus må opføres med et bruttoetageareal på under 30 m 2. 6.2 Der må kun opføres én sommerhusbolig på hver parcel samt ét enkelt hertil hørende udhus evt. rummende garage. 6.3 Ingen form for bebyggelse må placeres nærmere end 10 meter fra vejmidte og ikke nærmere end 5 meter fra øvrige skel. Jf. kortbilag 2. 6.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5 meter over et niveauplan fastsat af byggemyndigheden og mindst en langsides ydervæg må ikke være højere end 3 meter. 6.5 Bygninger må kun opføres i 1 etage. 6.6 Det bebyggede areal af eventuel udhus/garage må ikke overstige 2/3 af det samlede bebyggede areal. 16
Bestemmelser 6.7 Terrænreguleringer, bortset fra fornøden planering af byggeplads, må ikke finde sted. 6.8 Der skal fastlægges et niveauplan ud fra middelkoten af eksisterende terræn. Sokkelkoten fastlægges 0,2 meter over det fastlagte niveauplan. Der skal fremsendes en landinspektørattest til kommunen, der sikrer at denne bestemmelser overholdes. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsens ydre bygningsdele, herunder taget, skal fremtræde i farver, der er dannet af hvidt, sort eller jordfarverne okker, terra de siena, umbra, engelskrødt, dodenkop eller disse farvers blanding med hvidt eller sort. 7.2 Ingen form for skiltning (undtagen husnummer og navneskilt) og reklamering må finde sted på ejendommene. 7.3 Der må højst opsættes én TV-parabol, én TV-antenne og højst én modtagerantenne til trådløst Internet på hver enkelt grund. TV-Paraboler og modtagerantenner til Internet skal placeres diskret inden for bygningsprofilet. TV-Paraboler og modtagerantenner til Internet skal have mørke neutrale farver. paraboler må ikke placeres, så overkanten er højere end 1,5 m over terræn, og de må ikke placeres mod vej og ikke have en større diameter end 90 cm. TV-Antenner må højst placeret 75 cm over husets tagryg. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Der må ikke ske ændring af tilstanden af dige i lokalplanområdets østlige grænse, som er beskyttet i henhold til museumslovens 29 a. 8.2 Hegn mod veje og stier må kun udføres som levende hegn og skal placeres mindst 50 cm inde på egen grund. Hegn i naboskel må kun udføres som levende hegn og skal placeres i skel. 9 Servitutter der ophæves 9.1 Med lokalplanens endelige vedtagelse skal, med virkning for lokalplanens område, følgende servitutter ophæves, i henhold til planlovens 15, stk. 2, nr. 16: deklaration om bebyggelse, benyttelse, terrænændring m.v., tinglyst den 4. maj 2006. (Denne deklaration overlapper lokalplanens bestemmelser). 10 Tekniske forsyninger m.m. 10.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes det kommunale kloaknet. 17
Bestemmelser 10.2 Forsynings- og målerskabe til strømforsyning, telefon og kabel TV m.m. skal placeres i vejarealet med bagsiden i vejskel. Ved mere end ét skab, skal front og overside af skabene flugte. Skabe skal være ens, både hvad angår type, udformning og farve. 10.3 Ledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene fremføres som jordkabler. Der må ikke være vejbelysning. 11 Forudsætninger for ibrugtagning 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før områdets veje, stier og vendeplads er etableret. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning i henhold til lokalplanens 10.1 har fundet sted. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 12.3 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens 19. Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens 19. 12.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl. Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget endeligt som lokalplan af Byrådet i Syddjurs Kommune den 18. december 2008. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 18. december 2008. 18
Kortbilag SIGNATUR N Lokalplanens afgrænsning Principielle skel ved overførelse af R-område til nabo-sommerhusgrunde 112bl 4e 112a 112ef AHLVEJ 4bp 112bm 112gi 112hb 112ha 112gk 112gø 112hc 112bp 112gy 112gx 112hd 112br 112bs 112bt 112bu HAREVEJ 112by 112bx 112bv 112gæ 112gz 112gv 112gp 112gq 112gr 112gs 112gt 112gu 112he 112ge 112ce SPOVEVEJ 112gd 112gc 112cd 112go 112fo 112fp 112fq 112fr 112fs STILLIDSVEJ 112gb AHLVEJ 112ft 112ga 112cd 112ca 112bø} 112bæ 112bz KORTBILAG 1 Lokalplanens afgrænsning 112bk 112be Målforhold 1:3.000 112bd 112bi 0 m 25 m 50 m 75 m 100 m 125 m 112f 112bc 112bh 112cq 112cy 112fu 112fv 112fx 112fy 112fz 112fæ} MEJSEVEJ 112cr 112cs 112ct 112cu 112cæ 112cø 112da 112cz 112db 112cv 112dc 112cx 112dd 112fø 112dv 112dx 112dy 19
Kortbilag SIGNATUR N Lokalplanens afgrænsning II Delområdegrænse Delområdenummer 112bl 4e Byggelinie Vejudlæg Sti Pumpestation 112ef AHLVEJ 4bp 112bm 112gi 112hb 112ha 112gk 112gø 112hc 112bp 112ce 112br 112bs 112bt 112bu HAREVEJ 112by 112bx 112bv 112gæ 112gz 112gy 112hd 112gx 112he 112gv 112ge 112gp 112gq 112gr 112gs 112gt 112gu 112gd SPOVEVEJ I 112gc II 112cd 112go 112fo 112fp 112fq 112fr 112fs STILLIDSVEJ 112gb AHLVEJ 112ft 112ga 112bæ 112bz 112fu 112fv 112fx 112fy 112fz 112fæ MEJSEVEJ 112fø KORTBILAG 2 Lokalplanens bestemmelser 112cr 112cs 112ct 112cu 112cv 112cx 112dv Målforhold 1:3.000 0 m 25 m 50 m 75 m 100 m 125 m 112cæ 112cø 112da 112db 112dc 112dd 112dx 112dy 20
Version 18. december 2008 8.S.1a Kommuneplantillæg nr. 54 til Ebeltoft Kommuneplan 1997 Sommerhusområdet Spovevej og Stillidsvej, Ahl ved Ebeltoft
Yderligere information kan fås hos: Hvad er et Kommuneplantillæg? SYDDJURS KOMMUNE Planafdelingen Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Planafdelingen er lokaliseret i administrationsbygningen i Ebeltoft på Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Mika Leth Pedersen Planlægger Thomas D. Secher Dette tillæg kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk eller på www.plansystem.dk Lokalplanen er udarbejdet af: Planafdelingen i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard Porskærvej 40 8420 Knebel Tlf.: 86 35 17 76 Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen. Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder. Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse. Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestemmelser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne er samtidig retningsgivende for kommunens landzoneadministration. Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tilægget beskrives, og der fortælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning. Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration. Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillægget gælder. Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer. Det skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommuneplantillægget vedtages endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantillæg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg. Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration.
Kommuneplantillæg nr. 54 REDEGØRELSE I gældende kommuneplan 1997 for tidligere Ebeltoft Kommune er lokalplanområdet med undtagelse af R-området udlagt til sommerhusområde. Det indgår i rammeområdet med betegnelsen 8.S.1. For kommuneplan 1997 s sommerhusområder gælder følgende rammebestemmelser: Anvendelse: Sommerhusbebyggelse Udstykning: Minimumsgrundstørrelse 1.200 m 2 Bebyggelsesprocent: Højst 10 for den enkelte ejendom Etageantal: Højst 1 Bygningshøjde: Taghældning: 5,0 meter for bygningens fulde højde og højst 3,0 meter, regnet fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes Højst 55 grader Nærværende lokalplan afviger på 2 punkter fra gældende Ebeltoft Kommuneplan 1997: 1. Et landzoneområde (R-området) skifter zonestatus til sommerhusområde. 2. Bebyggelsesprocenten fastsættes i konsekvens af købsbetingelserne og det nye bygningsreglement 2008 til 15 (mod 10 % i kommuneplanens rammer). Derfor er udarbejdet efterfølgende tillæg til kommuneplanen (rammeområde nr. 8.S.1a). R-områderne er i kommuneplan 1997 s signaturforklaring betegnet som arealer, hvor der er mulighed for regulering af afgrænsningen (:underforstået, at R-områderne gennem lokalplanlægning kan indlemmes i tilgrænsende sommerhusområde). Det oplyses i kommuneplanen, at R-områderne er udpeget med baggrund i kystafgrænsningscirkulæret. I årene efter kommuneplanens vedtagelse er der imidlertid fra overordnede myndigheders side i konkrete R-område-sager rejst tvivl om den generelle adkomst til gennem lokalplanplanlægning at overføre samtlige R-områder til sommerhusområdestatus. Således afgjorde Naturklagenævnet den 28. juni 2005, at et R-område ved Elsegårde Strand ikke burde bebygges med sommerhuse. Nævnet refererede endvidere, at overførsel af R-områder til sommerhusstatus ikke bør ske pr. automatik, men planlægningsmæssigt begrundes i hvert enkelt tilfælde. Derfor søgte Ebeltoft Kommune i 2005 en afklaring af spørgsmålet hos Miljøministeriet v. Skov- og Naturstyrelsens landsplankontor. I mail af 20. juni 2005 afviste landsplankontoret at tage generel stilling til R-områdernes overførsel, men tilkendegav, at man ikke havde indvendinger mod at nærværende lokalplans R-område overføres til sommerhusområdestatus med begrundelse i R-områdets form og størrelse (ca. 1.500 m 2 ). 23
Kommuneplantillæg nr. 54 Planens Tilvejebringelse Dette kommuneplantillæg er udarbejdet i februar og marts 2008 af Syddjurs Kommunes planafdeling i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard. Byrådet har den 29. maj 2008 godkendt kommuneplantillægget som forslag. Forslaget var fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 3. juni 2008 til den 29. juli 2008. Planforslaget blev offentligt bekendtgjort den 3. juni 2008 i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet samt en række myndigheder og foreninger m.fl. I løbet af den offentlige høring modtog kommunen ialt fire indlæg til debatten. Ingen af de fire indlæg handlede om kommuneplantillægget. Kommuneplantillægget er endeligt vedtaget i Byrådet den 18. december 2008. Den endelige vedtagelse er offentligt bekendtgjort i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende den 5. og 6. januar 2009, hvorfra kommuneplantillægget er gældende. Retsvirkninger I henhold til planlovens 24 skal der oplyses om indholdet af lovens 12 stk. 2 og 3 i forbindelse med offentliggørelse af forslaget til kommuneplantillægget. 12 stk. 2 om rækkefølgebestemmelser er ikke relevant for dette tillæg. 12 stk. 3 angiver, at byrådet inden for byzoner og sommerhusområder kan modsætte sig udstykning og bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 24
Kommuneplantillæg nr. 54 Rammebestemmelser Til det på rammekortet viste rammeområde 8.S.1a fastsættes der følgende rammebestemmelser: 8.S.1a Et sommerhusområde Lokalplan nr. 318, for et sommerhusområde ved Spovevej/Stillidsvej, Ahl ved Ebeltoft Områdets anvendelse: Sommerhusbebyggelse. Bebyggelsesprocent: Højst 15 for den enkelte ejendom. Etageantal: Højst 1. Bygningshøjde: 5,0 meter for bygningens fulde højde og højst 3,0 meter, regnet fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes. Taghældning: Højst 55 grader. Zoneforhold: Sommerhusområde/Landzone landzonen skal overføres til sommerhusområde ved lokalplanlægning. Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget endeligt som kommuneplantillæg af Byrådet i Syddjurs Kommune den 18. december 2008. På Byrådets vegne Ebeltoft, den 18. december 2008. 25
Kommuneplantillæg nr. 54 SIGNATUR N Sommerhusområde 112bl 4e 112a 112ef AHLVEJ 4bp 112bm 112gi 112hb 112ha 112bp 112ce 112gk 8.S.1 112br 112bs 112bt 112bu HAREVEJ 112by 112bx 112bv 112gæ 112gø 112gy 112gz 112hc 112hd 112gx 112he 112gv 112ge 112gp 112gq 112gr 112gs 112gt 112gu 112gd SPOVEVEJ 8.S.1a 112gc 112cd 112go 112fo 112fp 112fq 112fr 112fs STILLIDSVEJ 112gb 112cd 112ca 112be 112bø} KORTBILAG Rammeområdekort 112bæ 112bz 112bk Målforhold 1:3.000 112bd 112bi 0 m 25 m 50 m 75 m 100 m 125 m 112f 112bc 112bh AHLVEJ 112ft 112cq 112cy 112ga 112fu 112fv 112fx 112fy 112fz 112fæ} 8.S.1 112fø 112dv 112cr 112cs 112ct 112cu 112cx 112cv 112cæ 112dx 112cø 112da 112cz 112dc 112db 112dy 112dd MEJSEVEJ 26