Ejendomsportefølje i Horsens bestående af 8 investeringsejendomme Sag 20806S Frederiksgade 35 B Frederiksgade 35 A Amaliegade 35 Sønderbrogade 81 A-B Sønderbrogade 83 Bjerrevej 60 A, Dagnæs Bygaden 77, Stensballe Skovvej 35 A-C, Egebjerg TIL SALG Horsens I alt 32 beboelseslejligheder, 2 erhvervslejemål samt garager. Ejendommene sælges som udgangspunkt samlet. Der kan dog evt. aftales delsalg. Salgsopstillinger på de enkelte ejendomme kan rekvireres. Startforrentning på de enkelte ejendomme fra 5,74% - 7,53%. Kontantpris kr. 27.080.000 1. års nettoafkast % 6,11 Etageareal m 2 2.608
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendomsportefølje i Horsens bestående af 8 investeringsejendomme. I alt 32 beboelseslejligheder, 2 erhvervslejemål samt garager. Ejendommene sælges som udgangspunkt samlet. Der kan dog evt. aftales delsalg. Salgsopstillinger på de enkelte ejendomme kan rekvireres. Startforrentning på de enkelte ejendomme fra 5,74% - 7,53%. Frederiksgade 35 A: Pæn og velholdt investeringsejendom med 6 lejligheder. Beliggende i godt kvarter i den nordøstlige bydel i gåafstand fra midtbyen, Forum Horsens/CASA Arena, handelsskolen, Lunden m.m. Ejendommen, som er opført i 1899 i røde mursten, er med nyere tegltag og vinduer. Samlet boligareal 290 m² fordelt på 3 etager. Desuden 72 m² kælder med bl.a. fælles vaskerum med vaskemaskine og tørretumbler. Stueplan og 1.sal indeholder hver 2 stk. 2-værelseslejligheder på hhv. 50 og 61 m². Tagetagen består af 2 stk. 1-værelses lejligheder på hhv. 33 m² og 35 m², hvortil kommer hems. Frederiksgade 35 B: Pæn og velholdt investeringsejendom med 4 lejligheder og 10 garager. Beliggende i godt kvarter i den nordøstlige bydel i gåafstand fra midtbyen, Forum Horsens/CASA Arena, handelsskolen, Lunden m.m. Ejendommen, som er opført i 1889 i mursten, er med nyere tegltag og vinduer. Facader er malede. Garagebygning med 10 garager opført i 1961 i mursten med eternittag. Samlet boligareal 256 m² fordelt på 3 etager. Desuden 93 m² kælder med bl.a. fælles vaskerum med vaskemaskine og tørretumbler. Stueplan består af en 4-værelseslejlighed på 104 m². 1.sal består af en 4- værelses lejlighed på 91 m². Tagetagen indeholder 2 stk. 1- værelseslejligheder på hhv. 33 m² og 28 m². Amaliegade 35: Pæn og velholdt investeringsejendom med 5 lejligheder. Beliggende i godt kvarter i den østlige bydel tæt ved Lunden og i gåafstand fra midtbyen, Forum Horsens/CASA Arena, handelsskolen m.m. Ejendommen, som er opført i 1888 i røde mursten, er med nyere tegltag og nyere vinduer. Samlet boligareal 260 m² fordelt på 3 etager. Desuden 46 m² kælder med bl.a. fælles vaskerum med vaskemaskine og tørretumbler. Stueplan indeholder 2 stk. 2-værelseslejligheder på hhv. 47 m² og 49 m². 1.sal er en 4-værelseslejlighed på 96 m². Tagetagen består af 2 stk. 2- værelses lejligheder på hhv. 32 m² og 36 m², hvortil kommer hems. Sønderbrogade 81 A-B: Pæn og velholdt investeringsejendom med 4 lejligheder. Beliggende i den sydlige udkant af Horsens midtby og i gåafstand herfra. Bebyggelsen består af forhus mod Sønderbrogade opført i 1877. Bygningen indeholder 4- værelses stuelejlighed på 120 m² med indgang fra gaden samt fra gården og 4-værelses taglejlighed på 90 m², hvortil adgang sker fra udvendig trappe mod gården. Desuden fuld kælder på 120 m². Baghus opført i 1924. Bygningen indeholder stuelejlighed på 84 m² og taglejlighed på 62 m² med altan. Desuden fuld kælder på 84 m² med bl.a. fælles vaskerum. Grundareal 1.092 m² - evt. mulighed for opførelse af yderligere bebyggelse. 2
Ejendommen har færdselsret gennem porten på naboejendommen Sønderbrogade 83. Sønderbrogade 83: Pæn og velholdt investeringsejendom med 6 lejligheder og 1 erhvervslejemål. Beliggende i den sydlige udkant af Horsens midtby og i gåafstand herfra. Bebyggelsen, som er opført i 1909, har et boligareal på 394 m² og et erhvervsareal på 116 m² i kælderen. Stuen- og 1.sal består hver af 2 stk. lejligheder på 68 m². 2.sal består af 2 lejligheder a' 61 m². Der forefindes iøvrigt fælles vaskerum i gården. Bjerrevej 60 A, Dagnæs: Investeringsejendom med 1 beboelses- og 1 erhvervslejemål beliggende i den sydøstlige bydel. Synlig facadebeliggenhed mod stærkt befærdet indfaldsvej til Horsens midtby. Der er mindre parkeringsareal foran butikken. Stor have. Bebyggelsen, som er opført i 1964 i gule mursten og med eternittag, har et bebygget areal på 170 m², hvortil kommer 53 m² kælder. Desuden carport på ca. 14 m². Erhvervsdelen er på ca. 75 m² bestående af butikslokale, depotrum og toilet. Boligdelen er på ca. 95 m² bestående af: vindfang, entre, badeværelse, køkken, bryggers, 2 værelser, soveværelse og stue. Bygaden 77, Stensballe: Velbeliggende investeringsejendom med 3 lejligheder. Flot bygning med et boligareal på ca. 406 m² fordelt på 2 etager. Kælder på ca. 146 m². Muret garage på ca. 39 m². Forhus bestående af stuelejlighed på 126 m² samt lejlighed i tagetagen på 123 m² incl. 8 m² hems. Lejlighed i sidebygning på 157 m² fordelt på stueplan og tagetage. Stuelejligheden i forhuset indeholder: entre, køkken, badeværelse, stue og 3 værelser. Taglejligheden indeholder: entre, badeværelse, køkken/alrum, stue med trappe til hems og 2 værelser. Lejligheden i sidebygningen indeholder i stueplan: entre, køkken, soveværelse, badeværelse og stue. Tagetagen indeholder 4 værelser. Kælderen indeholder: fælles vaskerum, hvor lejerne har mulighed for at opsætte vaskemaskiner med tilslutning til egne elmålere, fyrrum og div. depotrum. Skovvej 35 A-C, Egebjerg: Investeringsejendom med 3 lejligheder med særdeles naturskøn beliggenhed i skov og ved sø. Ejendommen, som er opført i 1877, har et samlet boligareal på 360 m² fordelt på 3 lejligheder i 2 plan. Desuden 170 m² kælder samt carport i træ på ca. 63 m² med 3 redskabsrum. Egebjergvej 35 A 108 m². Egebjergvej 35 B 141 m². Egebjergvej 35 C 111 m². Jfr. lejekontrakt udgør arealet 80 m², hvilket, iflg. lejer skyldes, at han kun har lejet stueetagen. Lejer benytter dog badeværelset på 1.sal, men ikke de øvrige arealer p.g.a. løbesod. Ejendommen er beliggende tæt ved Egebjerg by, få km fra Horsens midtby og motorvejstilkørsel Horsens Nord. I Egebjerg forefindes skole 1.-9. klasse, idrætsanlæg og hal, Fakta og Netto daligvareforretning, bager m.v. 3
2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Frederiksgade 35A & 35 B, Amaliegade 35,Sønderbrogade 81 A-B & 83, Bjerrevej 60 A, Dagnæs, Bygaden 77, Stensballe & Skovvej 35 A-C, Egebjerg, 8700 Horsens Kommune Horsens Arealer Grundareal 11.788 m 2 heraf vej 196 m 2 Bebygget areal 1.275 m 2 Erhvervsareal 191 m 2 Boligareal 2.417 m 2 Etageareal i alt 2.608 m 2 Sekundære arealer 1.079 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1899 Bebygget areal 111 m 2 Sekundære arealer 80 m 2 Antal etager 4 Energiklasse C 6 beboelseslejligheder 290 m 2 Boligareal Kælder 72 m 2 Sekundært areal Udhus 8 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 1 Frederiksgade 35A. Bebygget areal 111 m². 1.sal 111 m². 2.sal/udnyttet tagetage 68 m², hvortil kommer hemse. Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1889/2010 Bebygget areal 104 m 2 Sekundære arealer 258 m 2 Antal etager 4 Energiklasse D 4 beboelseslejligheder 256 m 2 Boligareal Kælder 93 m 2 Sekundært areal Garagebygning med 10 garager 165 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 2 Frederiksgade 35 B. Bebygget areal 104 m². 1.sal 91 m². Udnyttet tagetage 61 m². Garagebygningen er opført i 1961. Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1888/2011 Bebygget areal 96 m 2 Sekundære arealer 46 m 2 Antal etager 4 Energiklasse D 5 beboelseslejligheder 260 m 2 Boligareal kælder 46 m 2 Sekundært areal 4
Beskrivelse bygning nr. 3 Amaliegade 35. Bebygget areal 96 m². 1.sal 96 m². Udnyttet tagetage 68 m², hvortil kommer hemse. Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1877/1999 Bebygget areal 120 m 2 Sekundære arealer 120 m 2 Antal etager 3 Energiklasse C 2 beboelseslejligheder 210 m 2 Boligareal kælder 120 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 4 Sønderbrogade 81A. Forhus. Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1924 Bebygget areal 84 m 2 Sekundære arealer 84 m 2 Antal etager 3 Energiklasse D 2 beboelseslejligheder 146 m 2 Boligareal kælder 84 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 5 Sønderbrogade 81 B. Baghus. Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 1909 Bebygget areal 136 m 2 Sekundære arealer 20 m 2 Antal etager 4 Energiklasse F 6 beboelseslejligheder 394 m 2 Boligareal 1 butikslejemål i kælder 116 m 2 Erhvervsareal Høj kælder med port på 20 m² 20 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 6 Sønderbrogade 83. Der forefindes iøvrigt fælles vaskerum i gården. Bygning nr. 7 BBR-bygningsnr. 7 Opført / ombygget år 1964 Bebygget areal 170 m 2 Sekundære arealer 53 m 2 Antal etager 2 Energiklasse F Pligt til regelmæssig energimærkning Nej 1 beboelseslejlighed 95 m 2 Boligareal 1 butikslejemål 75 m 2 Erhvervsareal kælder 53 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 7 Bjerrevej 60 A Bygning nr. 8 BBR-bygningsnr. 8 Opført / ombygget år 1938/2005 Bebygget areal 219 m 2 Sekundære arealer 185 m 2 5
Antal etager 3 Energiklasse F 3 beboelseslejligheder 406 m 2 Boligareal kælder 146 m 2 Sekundært areal Garage 39 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 8 Bygaden 77. Boligareal incl. 8 m² hems. Bygning nr. 9 BBR-bygningsnr. 9 Opført / ombygget år 1877 Bebygget areal 235 m 2 Sekundære arealer 233 m 2 Antal etager 3 Energiklasse F 3 beboelseslejligheder 360 m 2 Boligareal kælder 170 m 2 Sekundært areal Carport med 3 stk. redskabsrum 63 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 9 Skovvej 35 A-C. Carporten er opført i 1984. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Bygningsarealer overtages i enhver henseende, således som de er og forefindes og uden ansvar for rigtigheden af arealer jfr. BBR-registreret, lejekontrakter, salgsopstilling m.v. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 20.000.000 heraf grundværdi kr. 4.684.000 Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand. Dækningsomfang: brand incl. elskade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledning. Der er forbehold m.h.t. træ- og murødelæggende angreb af insekter og svamp på nogle af ejendommene. De under driftsudgifterne medtagne forsikringspræmier er anslået. Ejendommene er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldige energimærkningsrapporter foreligger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Servitutter og pantehæftelser Frederiksgade 35 A: 1. 09.01.1906: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 2.268.000 2. 20.09.2009: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 6.000.000 Har tillige pant i andre ejd. Frederiksgade 35 B: 1. 17.09.1889: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 2.009.000 6
2. 20.09.2009: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 6.000.000 Har tillige pant i andre ejd. Amaliegade 35: 1. 13.12.1884: Dok. om hegn, hegnsmur m.v. 2. 16.06.1885: Dok.om hegn, hegnsmur m.v. 3. 17.06.1885: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 2.391.000 2. 20.09.2009: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 6.000.000 Har tillige pant i andre ejd. Sønderbrogade 81A-B: 1. 19.07.1910: Dok. om fælles brandmur/gavl, hegn, hegnsmur, færdselsret m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 8.678.000. Har tillige pant i anden ejd. 2. 30.08.1985: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 7.375.000 Har tillige pant i anden ejd. Sønderbrogade 83: 1. 19.07.1910: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 2. 19.07.1910: Dok. om fælles brandmur/gavl, færdselsret m.v. hegn, hegnsmur m.v. 1. 13.05.2015: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark, inkonv. kr. 1.200.000 2. 13.05.2015: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark, inkonv. kr. 1.200.000 3. 30.08.1985: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 7.375.000 Har tillige pant i anden ejd. Bjerrevej 60 A: 1. 22.01.1945: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 2.17.03.1970: Dok. om byggelinier m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 890.000 2. 19.10.2004: Ejerpb. medd. Skjern Bank kr. 500.000 Bygaden 77: 1. 07.12.1917: Dok. om en sluse m.v. 2. 18.11.1930: Dok. om vandforsyning m.v. 3. 21.02.1957: Dok. om byggelinier m.v. 4. 24.06.1982: Dok. om forsynings/afløbsledninger m.v. 1. 20.05.2009: Pb. ktl. med rentetilpasn. Realkredit Danmark kr. 8.678.000. Har tillige pant i anden ejd. 2. 16.07.1996: Ejerpb. medd. Danske Bank kr. 7.375.000 Har tillige pant i andre ejd. Skovvej 35A-C: 1. 05.05.1876: Dok. om færdselsret m.v. 2. 04.03.1997: Dok. om vej m.v. 1. 20.05.2009: Pb. med rentetilpasn., ktl. Realkredit Danmark kr. 1.199.000 2. 04.09.1998: Ejerpb. medd. Danske Bank kr. 7.375.000 Har tillige pant i andre ejd. 7
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Lejerne betaler for varme, el og vand udover lejen. 5. MILJØFORHOLD 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 27.080.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.962.852 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 104.558 Lejeindtægt andre lejemål kr. 46.320 I alt kr. 2.113.730 Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Lejen indgår uden indsigelse fra lejerne. Der gives ingen garanti for, at lejen og lejekontrakterne er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler. Der er aftalt lejereguleringer i den væsentligste del af kontrakterne. 6.3 Driftsudgifter Bjerrevej 60 A kr. 30.257 Bygaden 77 kr. 57.166 Sønderbrogade 81 A-B kr. 70.019 Sønderbrogade 83 kr. 75.546 Skovvej 35 A-C kr. 48.560 Frederiksgade 35 B kr. 74.194 Frederiksgade 35 A kr. 58.354 Amaliegade 35 kr. 60.182 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 474.278 Vedligeholdelseskonto: Der er ikke ført regnskab over ejendommenes vedligeholdelseskonti, og der sker ingen refusion i den forbindelse. På såvel indvendige som udvendige vedligeholdelseskonti henstår kr. 0,-. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejerne. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 164.160 Advokatsalær, ansl. kr. 91.290 Moms kr. 22.823 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 278.273 Bemærkninger: Tinglysningsafgift af skøde betales af køber. 8
Sælgers advokat udfærdiger skøde og refusionsopgørelse og varetager handlens berigtigelse iøvrigt. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 27.080.000 Handelsomkostninger anslået kr. 278.273 -Refusion depositum kr. 495.191 -Refusion forudbetalt leje kr. 14.305 Anslået kapitalbehov kr. 26.848.777 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.113.730 - Driftsudgifter iht. budget kr. 474.278 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.639.452 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.639.452 x 100 26.848.777 = 6,11% (anslået) Bemærkninger: Den samlede købesum kr. 27.080.000 kan specificeres således: Bjerrevej 60 A 1.525.000-1. års nettoafkast 7,53% Bygaden 77 3.425.000-1. års nettoafkast 6,03% Sønderbrogade 81 A-B 3.785.000-1. års nettoafkast 6,01% Sønderbrogade 83 5.225.000-1. års nettoafkast 6,02% Skovvej 35 A-C 2.325.000-1. års nettoafkast 7,00% Frederiksgade 35 B 3.395.000-1. års nettoafkast 5,74% Frederiksgade 35 A 4.075.000-1. års nettoafkast 5,74% Amaliegade 35 3.325.000-1.års nettoafkast 5,81% 6.6 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 474.278 kr. 474.278 Udgifter i alt kr. 474.278 kr. 474.278 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.113.730 kr. 2.113.730 1. år før afskrivning / skat kr. 1.639.452 kr. 1.639.452 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Vitus Berings Plads 6 8700 Horsens Tlf. 7628 2610 9
FOTOS OG KORT Frederiksgade 35 A Frederiksgade 35 B 10
FOTOS OG KORT Amaliegade 35 Sønderbrogade 81 A-B. Forhus 11
FOTOS OG KORT Sønderbrogade 81 A-B. Forhus Sønderbrogade 81 A-B. Baghus 12
FOTOS OG KORT Sønderbrogade 83 Bjerrevej 60 A 13
FOTOS OG KORT Bygaden 77, Stensballe Skovvej 35 A-C, Egebjerg 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Frederiksgade 35A & 35 B, Amaliegade 35,Sønderbrogade 81 A-B & 83, Bjerrevej 60 A, Bygaden 77 & Skovvej 35 A-C, 8700 Horsens ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Camilla & Mathias Bjerrevej 60 A Bolig 95 90.000 947 22.500 2 Høst Blomster Bjerrevej 60 A Erhverv Blomsterbutik 75 54.000 720 13.500 3 3 beboelseslejligheder 4 4 beboelseslejligheder 5 6 beboelseslejligheder 6 Örgul Özcelik. Har opsagt til fraflytning 01.03.2016 7 3 beboelseslejligheder 8 4 beboelseslejligheder Bygaden 77 Bolig 406 263.292 649 55.620 Sønderbrogde 81 A- B Bolig 356 296.400 833 72.900 Sønderbrogade 83 Bolig 394 337.500 857 83.700 Sønderbrogade 83, kld. Erhverv Salg og reparation af mobiltilbehør 116 50.558 436 10.500 Depositum garanti Forudbetalt leje Skovvej 35 A-C Bolig 360 210.000 583 52.200 6.500 Frederiksgade 35 B Bolig 256 222.408 869 52.166 1.134 9 10 garager Frederiksgade 35 B Andet 165 46.320 281 10 6 beboelseslejligheder 11 5 beboelseslejligheder Frederiksgade 35 A Bolig 290 290.988 1.003 70.947 3.029 Amaliegade 35 Bolig 260 252.264 970 61.158 3.642 Refunderede driftsudgifter I ALT 2.773 2.113.730 495.191 14.305 0 Erhvervsdelens andel 191 104.558 24.000 0 0 Boligdelens andel 2.417 1.962.852 471.191 14.305 0 Øvrige arealer 165 46.320 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 2.113.730 495.191 14.305 heraf faktisk 2.113.730 495.191 14.305 heraf anslået 0 0 0 83, Bjerrevej 60 A, Bygaden 77 & Sko, 8700 Horsens 15