Den 29. februar 2012 blev der i sag 153-2010 KK og HH v / advokat NN mod Ejendomsmægler AA og LL og Ejendomsmæglervirksomheden MM I/S afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 11. maj 2011 har KK og HH v / advokat NN indbragt ejendomsmægler AA, LL samt ejendomsmæglervirksomheden MM I/S for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. AA og LL er indehavere af MM I/S. LL er ikke registreret ejendomsmægler. Klagen drejer sig om, hvorvidt de indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved at indgå en formidlingsaftale med klagerne, der allerede havde en gyldig formidlingsaftale med en anden ejendomsmægler. Sagens omstændigheder: Klagerne indgik den 5. juli 2010 en formidlingsaftale med en anden ejendomsmæglervirksomhed (SS) vedrørende formidling af salg af ejendommen beliggende ( ) [bynavn]. Den 18. december 2010 blev aftalen forlænget til den 4. april 2011. Den 20. januar 2011 indgik klagerne en formidlingsaftale med indklagede ejendomsmæglervirksomhed v/ LL, om formidling af salg af samme ejendom. Den 24. marts 2011 underskrev klagerne en købsaftale om salg af deres ejendom. Købsaftalen var formidlet af den første ejendomsmægler, som klagerne havde indgået formidlingsaftale med. 1
Indklagede ejendomsmæglervirksomhed krævede herefter salær fra klagerne på 55.000 kr. I udateret brev skrev indklagede ejendomsmæglervirksomhed bl.a. følgende i et brev til klagerne: Vi har drøftet sagn her på kontoret og er kommet frem til. 1. Hvis KK og HH vederlag ( ) [bynavn] og køber et hus som vi har formidlingsaftale på vil vi sænke vores salær til kr. 35.000,- incl. moms. 2. Vælger de at annullere købsaftalen på ( ) [bynavn] fremkommet fra ejendomsmæglervirksomhed SS, og blive boende på ( ) [bynavn], sænker vi vores vederlag til kr. 55.000,- incl. Moms. 3. Vælger de at sælge og finde en leje eller anden købe bolig sænker vi vores vederlag til kr. 55.000,- incl. moms. Med venlig hilsen Statsaut. ejendomsmægler AA & LL Den 5. april 2001 underskrev klagerne købet af ejendommen, som indklagede ejendomsmæglervirksomhed havde til salg. I købsaftalen af 5. april 2011 var der indsat et bankforbehold. Samme dato sendte indklagede ejendomsmæglervirksomhed en faktura på 35.000 kr. inkl. moms til klagerne. Det fremgik af fakturaen, at der var tale om et reduceret salær ifølge aftale. Klagernes bank afviste at finansiere klagernes køb, da deres månedlige rådighedsbeløb ikke var tilstrækkeligt, hvilket banken meddelte indklagede ejendomsmæglervirksomhed, og handlen blev derfor annulleret. Den 14. april 2011 sendte indklagede ejendomsmæglervirksomhed en faktura på et tillægssalær på 20.000 kr. til klagerne. Parternes bemærkninger: Klagerne har bl.a. oplyst, at de den 5. juli 2010 indgik en formidlingsaftale med ejendomsmæglervirksomhed SS, som den 18. december blev forlænget. Den nye udløbsdato var den 4. april 2011. Under kommissionsaftalens gyldighedsperiode blev klagerne uanmeldt kontaktet på deres bopæl af LL, som oplyste, at de indklagede havde en køber til klagernes ejendom, og at han derfor gerne ville have ejendommen til salg. Klagerne oplyste, at det kunne de ikke, da ejendommen var til salg hos en anden ejendomsmægler, SS. LL fik formidlingsaftalen med tillæg til gennemlæsning, hvorefter han forlod ejendommen. LL var derfor udmærket klar over, hvornår aftalen med SS udløb. 2
Da ejendommen også fremgik af nettet som værende til salg hos SS, kunne han have kontaktet SS herom, hvis han var i tvivl. Den 20. januar 2011 kom de indklagede igen med en formidlingsaftale, og fortalte klagerne, at de sagtens kunne skrive under på formidlingsaftalen med de indklagede. Klagerne følte sig presset af de indklagede og underskrev derfor formidlingsaftalen. Ejendommen blev solgt af SS til den køber, som de indklagede havde kontakt med. De indklagede krævede herefter et salær på 55.000 kr. plus moms, men var dog villige til at nedsætte dette til 35.000 inkl. moms. Nedsættelsen var betinget af, at klagerne købte en ejendom af de indklagede på ( ), Skævinge. Klagerne mener, at de indklagede var uberettigede til at indgå formidlingsaftale med klagerne, da de indklagede netop var vidende om den allerede bestående formidlingsaftale med SS. Klagerne mener derfor heller ikke, at de indklagede er berettiget til salær, da ejendommen er solgt af SS i dette firmas formidlingsaftales periode. Klagerne har vedlagt korrespondance mellem SS og Dansk Ejendomsmæglerforening. SS har i februar og marts 2011 henvendt sig til Dansk Ejendomsmæglerforening, da SS den 25. januar blev kontaktet af LL, som oplyste, at han havde klagernes ejendom til salg. Dette bestred SS, da de havde en gyldig forlængelse af den oprindelige formidlingsaftale, som først udløb den 4. april 2011. Klagernes advokat har endvidere anført, at klagerne er født i henholdsvis 1930 og 1927. Begge er svækkede af alder og har dårligt helbred. Det er pga. klagernes helbredstilstand fuldstændig usandsynligt, at klagerne i en telefonsamtale kan have oplyst, hvornår formidlingsaftalen med SS udløb. De indklagede har bl.a. oplyst, at de i januar 2011 blev kontaktet telefonisk af klagerne, som bad om en salgsvurdering af deres ejendom ( ) [bynavn]. Klagerne oplyste på forespørgsel fra indklagede, at deres formidlingsaftale med SS var udløbet, og at deres bank gentagne gange havde opfordret dem til at skifte ejendomsmægler som følge af det manglende salgsresultat. De indklagede foretog herefter en vurdering af ejendommen, og ved besøget, fik de indklagede fremvist formidlingsaftalen med SS. Aftalen udløb som oplyst i telefonen den 5. januar 2011. Den 20. januar 2010 underskrev klagerne den nye formidlingsaftale med de indklagede. Indklagede klargjorde sagen, og da den var klar til at blive lagt på nettet, bemærkede de indklagede, at ejendommen stadig var til salg på SS s hjemmeside. Indklagede kontaktede SS og oplyste, at de havde overtaget salgsarbejdet. Først her blev indklagede bekendt med, at klagerne den 18. december 2010 havde indgået en forlængelse med SS af formidlingsaftalen. De indklagede kontaktede herefter klagerne, som forklarede, at de godt nok havde skrevet under på mange ændringer af vilkår for nedsættelsen af 3
udbudsprisen, men at de var overbevist om, at de ikke havde forlænget aftalen med SS. Klagerne oplyste de indklagede, at de vil tage kontakt til SS, da de ønskede, at de indklagede skulle forestå salgsarbejdet. Klagerne kunne ikke forstå, at de havde indgået en aftale om forlængelse, ellers havde de naturligvis ikke underskrevet formidlingsaftale med de indklagede. Hvis klagernes helbred var så dårligt eller de var så demente som hævdet af klagernes advokat, må tilsvarende gælde for klagernes forlængelse af formidlingsaftalen med SS. Klagerne oplyste indklagede, at SS ikke vil frigive klagerne fra forlængelsen af formidlingsaftalen, og at de var blevet skældt ud for at ville skifte ejendomsmægler. Indklagede og klagerne aftalte, at man ville se tiden an, imens SS enten frigav KK og HH eller deres 3 mdr. s aftale udløb. Ultimo februar 2011 kom de indklagede i kontakt med en kunde, som var interesseret i klagernes ejendom, men som skulle bruge tid på at blive økonomisk godkendt, inden der kunne indgås nærmere aftale. Indklagede var i telefonisk kontakt med køber flere gange i løbet af marts 2011, hvor køber arbejdede på at blive økonomisk godkendt. Den 25. marts 2011 modtog indklagede en meddelelse fra SS om, at de var ved at lave købsaftale på ejendommen med den ovennævnte køber. Køberen oplyste, at han havde kontaktet SS, da de havde en anden ejendom af interesse til salg. Køberen oplyste, at han havde fortalt SS om sin interesse for klagernes ejendom. SS havde oplyst kunden, at hvis han ville købe klagernes ejendom, så skulle han underskrive købsaftalen hos SS, da de indklagede ikke var berettiget til at have noget som helst med den ejendom at gøre. SS effektuerede således handlen til klagerne, indklagedes kunder, som herefter ikke ville tale mere med de indklagede. Klagerne havde i mellemtiden kigget på et hus, som de indklagede havde til salg. Derfor tilbød de indklagede at reducere deres salær vedr. klagernes ejendom. Indklagede har desuden anført, at det var ukorrekt af SS at indgå aftale om køb af klagernes ejendom med køberen, da SS burde have henvist til indklagede, som følge af den nye underskrevne formidlingsaftale. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet kan kun behandle klager over registrerede ejendomsmæglere. Da LL ikke er registreret ejendomsmægler afvises klagen for så vidt angår LL personligt. LL er imidlertid medindehaver af den indklagede ejendomsmæglervirksomhed, der kan ifalde et selvstændigt ansvar, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 4. Nævnet kan ikke tage stilling til spørgsmål om størrelsen af ejendomsmægleres salær, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 3, 2. pkt., men nævnet mener sig kompetent til at tage stilling til, om der i det hele taget kan tages et 4
salær, herunder om den omstændighed, at mægleren har beregnet sig et salær, er i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik. Det lægges ved afgørelsen til grund, at klagerne havde en gyldig formidlingsaftale med SS. Uanset hvilket indtryk LL måtte have fået herom under sit møde med klagerne, påhviler det ejendomsmægleren i en situation som den foreliggende, hvor aftaleforholdet med SS blev drøftet mellem parterne, og hvor ejendommen befandt sig på nettet som formidlet af SS at undersøge, om der var en i forvejen gyldig kommissionsaftale. Ved desuagtet at have indgået en kommissionsaftale med klagerne og efterfølgende, hvor omstændighederne må have stået LL klart, er reglerne for god ejendomsmæglerskik overtrådt. Nævnet finder, at det er i strid med god ejendomsmæglerskik at indklagede i en situation som den foreliggende har beregnet sit salær og efterfølgende har fastholdt sit salær. De pågældende handlinger foretaget af LL, der er medindehaver af den indklagede mæglervirksomhed. AA har så vidt ses ikke været aktiv i sagen og frifindes. Der påhviler ejendomsmæglervirksomheden MM I/S et selvstændigt ansvar, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk.4. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, AA, frifindes. Klagen for så vidt angår indklagede LL afvises. Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, MM I/S, pålægges en bøde på 125.000 kr. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere 13, stk. 3. Mikael Sjöberg 5