Friplejehjem, Tømmerbyvej 188 Vesløs Marts 2015
Retningslinier for lokalplanen Lokalplanen er den detaljerede plan, der fastlægger, hvordan et område skal benyttes. Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker, planer om byudvidelse, byggemodning m.m. Ofte er et projekt lokalplanpligtigt, og der skal udarbejdes lokalplan, der skal vedtages af byrådet. Lokalplanpligtige er f.eks. større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger, større udstykninger / byggemodninger og byfornyelsesarbejder. Lokalplanen skal sikre, at der er sammenhæng i kommunens planlægning samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. En lokalplan består af en redegørelse og nogle bestemmelser. I redegørelsen beskrives i tekst og illustrationer planens baggrund, indhold og forhold til den øvrige planlægning. Bestemmelserne er lokalplanens lovdel og er bindende. Byrådet kan fastsætte bestemmelser for et område om: anvendelse, udstykning, veje, parkering og stiforhold, bebyggelsens placering og udformning, bebyggelsens ydre fremtræden og materialer, bevaring af bygninger og beplantninger, fælles anlæg m.v. Byrådet fremlægger en lokalplan som et forslag offentligt i 8 uger. Alle borgere har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Byrådet skal tage stilling hertil, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. En lokalplan medfører ikke handlepligt, men fremtidige ændringer skal følge lokalplanens bestemmelser. Hidtil lovlige forhold kan bestå uændret. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra planen kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Fremlæggelse og vedtagelse Forslag til kommuneplantillæg blev vedtaget af Thisted Kommunalbestyrelse den 16. december 2014 og har været i offentlig høring i perioden 31. december 2014-25. februar 2015 Kommuneplantillægget er endeligt vedtaget af Klima-, Teknik og Miljøudvalget 9. marts 2015. 2
Indhold Redegørelse Baggrund for lokalplanen...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Kommuneplanens redegørelse for offentlige institutioner og service for ældre...7 Lokalplanens indhold...8 Lokalplanens forhold til anden planlægning...8 Planloven...8 Kommuneplanen...8 Fortidsminder...8 Miljøforhold...8 Jordforurening...9 Renovation...9 Forsyningsforhold...9 Varmeforsyning...9 Miljøvurdering...9 Tilladelser fra andre myndigheder...9 Servitutter...9 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål...11 2 Områdets afgrænsning og zonestatus...11 3 Områdets anvendelse...11 4 Udstykning...11 5 Bebyggelsens omfang og placering...12 6 Bebyggelsens ydre fremtræden...12 7 Ubebyggede arealer...12 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold...12 9 Tekniske anlæg...13 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse... 13 11 Grundejerforening...13 12 Lokalplan og byplanvedtægt...13 13 Retsvirkninger...13 Bilag Bilag 1 Matrikelkort...17 Bilag 3 Illustrationsplan...19 Bilag 4 Højdekurver...21 3
Redegørelse Baggrund for lokalplanen Sammenslutningen Vejlernes Friplejehjem ønsker at opfører et nyt friplejehjem ved Tømmerbyvej 188, 7742 Vesløs. Baggrunden for Vejlerne Friplejehjem opstod i sommeren 2014, hvor de tre beboerforeninger på Sydhannæs, hhv. Arup, Vesløs og Øsløs dannede en arbejdsgruppe, der påbegyndte arbejdet med Vejlernes Friplejehjem. Ønsket om at opfører et friplejehjem tog udgangspunkt i, at Thisted Kommune 24. juni 2014 besluttede at nedlægge det nuværende kommunale plejehjem i Vesløs Stenhøj. Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:5000. Luftfoto 2013. Vejlernes Friplejehjem samarbejder med Danske Diakonhjem, som fremtidig administrator af nybyggeriet. Lokalplanen skal sikre muligheden for at opføre et nyt og tidsvarende friplejehjem med 24 boliger med tilhørende servicearealer med et samlet areal på ca. 2000 m². 5
Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet er centralt beliggende i Vesløs, på vestsiden af Tømmerbyvej og ca. 250 m fra Aalborgvej, der løber gennem byen og forbinder Thisted - Aalborg. Arealet vil med vedtagelsen af kommeplantillæg nr. 27 fremadrettet være udlagt til offentligt formål og med nærværende lokalplan overgå til byzone. Det ca. 8000 m² store areal rummer i dag bygningerne efter et nedlagt cementstøberi. Bygningerne forudsættes i nærværende projekt nedrevet. Foruden jordoplag og grusarealer, fremstår grunden med græsbeplantning. Vejadgangen vil fremtidigt ske fra den eksisterende indkørsel fra Tømmerbyvej - i grundens sydøstlige hjørne. Lokalplanområdet set fra Tømmerbyvej. Til højre i billedet ses den eksisterende bebyggelse på arealet, som i nærværende lokalplan forudsættes nedrevet. Inden for området er der et terrænfald på ca. 2 meter fra Tømmerbyvej mod nordvest, hvoraf de ca. 1,5 m er umiddelbart efter nedkørslen fra Tømmerbyvej. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet afgrænses mod øst af boligbebyggelserne langs 6
Redegørelse Vesløs Stationsvej. Mod nord, syd og vest anvendes arealerne til landbrug og afgræsning. Matriklen, hvorfra arealet til friplejehjemmet udstykkes afgrænses mod sydvest af Riseng Grøft som har status af beskyttet vandløb. Lokalplanen har ingen konsekvens for vandløbet. Arealet er beliggende mellem Vesløs kro og Dagli Brugsen i Vesløs, med ca. 250 m til hver. De omkringliggende landbrugsarealet henstår som et åbent landskab, hvorfra der er udsyn til cykelstien anlagt på det gamle banetracé. I horisonten mod vest anes området omkring Tømmerby Fjord. En frikirke på østsiden af Tømmerbyvej ca. 200 m mod syd, bevirker at arealet er omfattet af en kirkebeskyttelseslinje Kig ud af Tømmerbyvej mod nordøst. Den eksisterende bebyggelse på arealet ses t.v. på fotoet. Der henvises til oversigtsfoto på side 5 Kommuneplanens redegørelse for offentlige institutioner og service for ældre Thisted Kommune ønsker at tilpasse tilbuddene i forhold til dette gennem udvikling, så der såvidt muligt er relevante tilbud i kommunen til alle borgere. Dette kan ske gennem bl.a. oprettelse af et kompetencecenter, således at der bliver mulighed for at give boligtilbud til alle inden for målgruppen og mulighed for at tilbyde pleje og sygepleje af højeste faglige kvalitet til borgere, der har behov for afklaring og/eller sygepleje uden, at dette kræver indlæggelse på sygehuset. Fald i efterspørgslen på boliger i tilknytning til et ældrecenter, ældreboliger, tyder på, at behovet for denne typer boliger er faldende. Antallet af ældreboliger ønskes derfor tilpasset i forhold til efterspørgslen. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanens retningslinjer. Udsigt. Kig fra grunden mod det åbne landskab mod sydvest. Byens kant. Bebyggelsen langs Tømmerbyvej set fra lokalplanområdet Lokalplanens indhold Nærværende lokalplan er det planmæssige grundlag for opførslen af et friplejehjem på ca. 2000 m², hvoraf 200 m² er udlagt til servicearealer. Friplejehjemmet vil indeholde 24 boliger. Med en ny bygning ønsker Vejlernes Friplejehjem at skabe et tidsvarende byggeri, hvor der sikres et godt samspil mellem den enkelte beboer, fællesboligarealer og udenoms arealerne. Friplejehjemmet forventes at være en aktiv medspiller og vært ved arrangementer for ældre og seniorer på Hannæs. 7
Redegørelse Disponeringen af bygningerne på arealet skal sikre at der stadig er gode udsynsforhold for boligerne langs Vesløs Stationsvej, hvis haver grænser op til området. For at give en åben karakter fra byen over det åbne landskab skal udenoms arealerne skal fremstå åbne med solitære træer eller mindre trægrupper og have en gennemgående grøn karakter. Vejadgangen til lokalplanområdet fra Tømmerbyvej Illustration. Det kan overvejes at placere den fremtidige bebyggelse parallelt med Tømmerbyvej, således at der skabes en grøn lomme mellem plejehjemmet og bebyggelsen langs Vesløs Stationsvej I forbindelse med vejadgangen fra Tømmerbyvej, skal der etableres gangsti velegnet til ældre. Parkeringspladsen skal indrettes hensigtsmæssigt og handicapminibus samt taxiholdeplads skal etableres i umiddelbar tilknytningen til hovedindgangen. Friplejehjemmet afføder et samlet parkeringsbehov på ca. 28 pladser. Lokalplanen fastlægger ikke et byggefelt, da den optimale placering først kan fastlægges, når den eksakte bygningsudformning er kendt. Lokalplanens forhold til anden planlægning Planloven 8
Redegørelse Lokalplanen er I overensstemmelse med planloven Kommuneplanen Området ligger i landzone og er ikke udlagt i kommuneplanens rammebestemmelser 21.O.13, hvorfor kommuneplantillæg nr. 27 skal sikre at området fremadrettet kan anvendes til offentlige formål. Kommuneplantillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen men i et selvstændigt hæfte. Fortidsminder Måtte man under gravearbejdet støde på arkæologiske fund skal gravearbejdet straks standses og Thisted Museum underrettes, jf. museumslovens 26-27. Miljøforhold Grundvand Arealet ligger i område med drikkevandsinteresser samt i nitratfølsomt indvindingsopland til Vesløs Vandværk. Der må derfor ikke etableres grundvandstruende anlæg. Kommunen skal i 2015-2016 vedtage en indsatsplan for grundvandsbeskyttelsen i indvindingsoplandet. Jordforurening Der er ingen kendte forureninger, men ejendommen er områdeklassificeret som område med krav om analyse. Inden ibrugtagning til plejehjem skal ubebyggede arealer enten befæstes eller afsluttes med mindst 50 cm dokumenteret ren jord. Renovation Der skal ske tilslutning til kommunal renovationsordning i henhold til Affaldsregulativ for husholdninger og Affaldsregulativ for erhverv i Thisted Kommune. Forsyningsforhold Kloakering Bebyggelsen skal separat kloakeres og tilsluttes forsyningsledning tilhørende Thisted Spildevand A/S. Alternativt kan regnvand helt eller delvist nedsives på egen grund. Vand og el Ny bebyggelse skal tilsluttes forsyningsledninger tilhørende Thisted Drikkevand A/S (Vesløs Vandværk) samt kollektiv elforsyning. Varmeforsyning Området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Miljøvurdering 9
Redegørelse Thisted Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 936 af 24.09.2009) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: - At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. - At planen vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet og det omgivende landskab. - At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens Bilag 3 og 4. - At planen ikke er omfattet af internationale naturbeskyttelsesområder. - At planen omfatter et område der hidtil har været bymæssig benyttet til erhverv. Denne afgørelse bekendtgøres samtidig med fremlæggelse af planforslaget. I henhold til planlovens 58, stk. 1, nr. 4 kan afgørelsen påklages, for så vidt angår retlige spørgsmål. Klageberettiget er Miljøministeren og enhver med retlig interesse i sagens udfald samt visse landsdækkende foreninger og organisationer. Klage over afgørelsen skal være indgivet skriftligt til Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af planforslagene. Tilladelser fra andre myndigheder Udnyttelsen af denne lokalplans bestemmelser kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder end Thisted Kommune. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejde påbegyndes. Det kan feks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. 10
Bestemmelser Thisted Kommune, Lokalplan nr. 21.O.13 Friplejehjem Vesløs, Tømmerbyvej 188, 7742 Vesløs. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Vejledning Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og derfor ikke bindende. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: 1.1 at udlægge området til offentligt formål og sikre mulighed for opførsel af et friplejehjem 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Vesløsgård, Vesløs del af matrikel 1cs samt alle parceller, der efter den 19.11.14 udstykkes fra ovennævnte ejendom inden for lokalplanens område. 2.3 Zoneforhold Lokalplanområdet vil ved vedtagelsen af indeværende lokalplan overgå til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelse Området anvendes til offentlige formål, hvor der kan opføres et plejehjem med tilhørende servicearealer, udeopholdsarealer, veje, stier og parkering, eller ligende institution til offentlige formål. 4 Udstykning 4.1 Udstykning Der kan ske udstykning fra arealet. Der henvises til kortbilag 1 på side 17. 11
Bestemmelser 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 5.2 Højde og etager Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage og bygningshøjden må ikke oversige 6 meter målt fra niveauplan angivet på kortbilag 3. 5.3 Byggelinier og byggefelter Byggeriet placeres minimum 5 meter fra skel. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Ydervægge Ydervægge skal udføres i materialer, der ikke virkes skæmmende for området. 6.2 Tage Tage, solfangere o.l. må ikke udføres i materialer der medfører genevirkninger for omgivelserne. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Terrænregulering Efter færdiggjort byggemodning og opførelse af bebyggelse må terrænreguleringer ikke finde sted nærmere skel end 1,0 m. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end + 1,0 m i forhold til færdigreguleret terræn. 7.2 Ubebyggede arealer Udearealer kan indrettes med skure, terrasser, sansehaver, motionsudstyr mv. Der kan etableres mindre trægrupper og plantes solitære træer. 8 Vej-, sti- og parkeringsforhold 8.1 Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra Tømmerbyvej. I forbindelse med tilkørselsvej etableres en befæstet ældrevenlig stiforbindelse. 8.2 parkering Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. bolig (1. værelses lejlighed) og min. 1 p-plads pr 50 m² erhvervsareal. 9 Tekniske anlæg 9.1 Kollektiv varmeforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 12
Bestemmelser 9.2 Ledninger, kabler m.v. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn 9.3 Kloakering Ny bebyggelse skal tilsluttes Thisted Spildevand a/s ledningsnet. Der er 2-strenget ledningsnet i området til separering af spilde- og regnvand. Regnvand kan helt eller delvist nedsives på grunden. 9.4 Vandforsyning Nybebyggelsen skal tilsluttes forsyningsledningerne tilhørende Thisted Drikkevand A/S (Vesløs Vandværk). 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Forsyningspligt Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Der er dog ikke krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, såfremt der etableres alternativ energiforsyning/opvarmning eller bebyggelsen opføres som nulenergihus i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. 11 Grundejerforening Ingen bestemmelser 12 Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. 13 Retsvirkninger Forslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2, opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra 24-12-2014 og indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog senest intil For bebyggelse, der er opført som lavenergibebyggelse, har byrådet pligt til at dispensere fra lokalplanbestemmelser, der fastsætter krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse ( 19, stk. 4). En sådan dispensation gives uden naboorientering ( 20, stk. 2. nr. 3. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet ( 21a). Paragraf-henvisningerne ovenfor er til planloven. 13
Bestemmelser 24-12-2015. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser (planlovens 18). Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres med en ny lokalplan. Dispensation kan kun gives efter skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i overensstemmelse med regler eller beslutninger efter planlovens 3, eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med Miljøministerens, henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. 14
Bestemmelser 15
Bilag 1 Matrikelkort SIGNATUR Lokalplangrænse Vejadgang THISTED KOMMUNE Dato : 12.11.14 Mål : 1:2000 Bygninger og øvrige liniers placering i forhold til hinanden er kun vejledende. I tvivlstilfælde bør landinspektør kontaktes. Luftfoto: DDO copyright COWI, KMS, Terratec, AVT eller Scankort
Bilag 4 Højdekurver SIGNATUR Lokalplangrænse THISTED KOMMUNE Dato : 12.11.14 Mål : 1:2000 Bygninger og øvrige liniers placering i forhold til hinanden er kun vejledende. I tvivlstilfælde bør landinspektør kontaktes. Luftfoto: DDO copyright COWI, KMS, Terratec, AVT eller Scankort