Bilag 5 Bemærkninger til forslag til Lokalplan nr. 1016 Foreninger Nr. 1 Lystrup-Elested-Elev Fællesråd Nr. 2 Grundejerforeningen Elev Bakker Nr. 3 Venstre i Lisbjerg-Elev-Lystrup-Trige Borgere Nr. 4 Lone Nikolajsen Nr. 5 Anja og Jacob Kjærgaard Nr. 6 Lars Jensen Nr. 7 John D. Hansen Nr. 8 Lis Bendix og Lennie Boesen Nr. 9 Dorte Ruge og Henrik Voldsgaard Nr. 10 Christine og Henrik Kragh Nr. 11 Tækker Group Temaer A. Terræn og udsigtsforhold B. Boliger langs Høvej C. Udbygning af service - herunder institutioner, skoler m.m. D. Trafikberegning E. Høvej nedlæggelse eller fastholdelse F. Gennemkørende trafik - trafiksikkerhed G. Sti til letbanestationen H. Justering af planforslaget og redaktionelle rettelser
A. Terræn og udsigt Flere indsigelser oplyser, at Nye bliver et fremtidigt attraktivt boligområde, og at forslag til lokalplanen indeholder spændende tanker om bomuligheder i fremtiden. Desværre er bebyggelsen tæt, og byggefelter spærrer for hinanden, så mulighed for udsigt ikke udnyttes. Terrænet i Nyes første etape er faldende. Det betyder en forskel fra nord til syd i den bebyggede del på 13,5 meter og fra kote 63,5 til kote 50, mens der fra nordvestlige del i det rekreative område til den sydlige del af boligområdet er et faldende terræn fra kote 69 til kote 50. Terrænforskellen betyder, at der fra store dele af lokalplanområdet er udsigt. B. Boliger langs Høvej Byggefelt J Der er et ønske om at udvide udstyknings- og byggemuligheder samt vejadgang for delområdet. Det betyder, at der kan udstykkes en parcelhusgrund til et enfamilieshus eller et dobbelthus. Den trafikale adgang opretholdes fra Høvej. En mulighed kan også være et fælles projekt mellem Høvej 26 og Høvej 24b, men adgang fra planområdet fra vest. Byggefelt K Ved nybygning skal adgangsvejen til byggefelt K. anlægges fra Vest. Indsiger mener, at der er manglende information om graden af nybygning og kan derfor ikke tage stilling til vejadgangen. Indsiger har dog et ønske om, at den eksisterende bebyggelse kan fastholdes som bygningstype. Derudover er der et ønske om, at hovedbygningen kan udvides med et etageareal på op til 700 m 2 i den eksisterende arkitektur. En udvidelse forudsætter en terrænregulering på op til 1,5 meter. Bygningshøjde grænsende op til byggefelt K, tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Højde i bebyggelse, der grænser op til boliger langs Høvej, bør reduceres til maks. 2 etager. Det betyder, at bebyggelse inden for byggefelterne D nedsættes til maks. 1 2 etager. Her skal afstand til skel også fastlægges. Ved opførelse af nye bebyggelse på ejendommen Høvej 34 skal eksisterende vejadgang nedlægges. Dette giver kun mening ved en fuld udnyttelse af det samlede etageareal på 700 m 2. Dette gælder for så vidt også for tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som kun bør ske ved fuld udnyttelse af det samlede etageareal på 700 m 2. Det skal fremgå af lokalplanforslaget, hvornår ejendommene langs Høvej overgår til byzone. Byggefelter I, J og K Teknik og Miljø vurderer, at ejendommene langs Høvej får begrænsende udvidelsesmuligheder med lokalplanen, såfremt ejendommene bevares.
Teknik og Miljø anbefaler derfor, at Aarhus Byråd imødekommer indsigelserne, og at planen muliggør udstykning af parceller med en mindste størrelse på 700 m 2 til åben- lav boligbebyggelse fra det enkelte delområde med mulighed for at opføre et parcelhus eller et dobbelthus. Bygningshøjden må ikke overstige 2 etager og 8,5 meter. Bebyggelsesprocenterne bliver maks. 30 % for et enfamilieshus og 40 % for et tofamilieshus. Krav om maks. etageareal på 250 m 2, som det fremgår af 8, stk. 4, udgår. Teknik og Miljø anbefaler derfor, at der ved udstykning af parcel inden for delområde J2 kan ske en sam matrikulering med ejendommen inden for delområde I med en anvendelse til en ny tæt-lav boligbebyggelse eller etagebebyggelse i maks. 2 etager dog jf. 8 stk. 4 og 8 stk. 9, som fastlægger henholdsvis maks. etageareal for delområderne og maks. tagkote. Høvej vil på det pågældende sted på nær ved byggefelt J og K være en facadeløs vej. Altså en vej hvor der ikke er direkte adgang til og fra de enkelte boliger. Såfremt Høvej bevares som vej på den nordlige del, anbefaler Teknik og Miljø, at ejendommene på sigt udelukkende betjenes fra lokalplanområdet. Set fra et trafikalt synspunkt vil den bedste fremtidige løsning være en vejbetjening for området fra vest altså inde fra lokalplanområdet, som angivet på lokalplankortet. Teknik og Miljø anbefaler, at 5 stk. 2 ikke ændres, og der fortsat stilles krav om, at eksisterende vejadgang til og fra Høvej nedlægges ved opførelse af ny bebyggelse. Inden for byggefelt K kan eksisterende bebyggelse kun udvides ved terrænregulering på 1,5 meter. I delområde K er terrænforskellen på 3 meter. Da terrænfaldet er på over 1,5 meter, kan terrænregulering ske efter bestemmelserne i 7 stk. 7 forudsat, at bebyggelsen inden for byggefelt tilpasses terrænet. 7 suppleres med en bestemmelse om udligning af terrænforskel. Denne formuleres: I en afstand mellem 0.5 meter og 2,5 meter fra skel skal terrænet gives en jævn hældning Bygningshøjder grænsende op til byggefelt K og tilslutning til kollektiv varmeforsyning Bebyggelserne langs Høvej kan maks. opføres i 2 etager. I byggefelt D3b inden for delområde III reduceres bygningshøjde for det østlige del til maks. 2 etager. Tættest beliggende byggefelt til delområderne langs Høvej er B2b med en afstand på 5 meter til delområdet. Alene ved krav om opførelse af ny bebyggelse og ikke ved til- eller ombygning stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. C. Udbygning af offentlig service, herunder institutioner og skoler) Der er ikke er fastsat en overordnet og sammenhængende plan for udbygning af skoler, institutioner, idrætsanlæg med videre. Blandt andet er skolestrukturen under pres, og Aarhus Kommune bør allerede nu tage de indledende skridt til en nye skole i Nye. For nabobyerne er det væsentligt at vide, i hvor høj grad de skal forvente at være servicebyer for den nye by
Det er væsentligt for omgivende byer og udviklingen af service her, om de skal forvente at være servicebyer for den nye by. Forud for udpegning af Nyes 2. etape, vil Teknik og Miljø vurdere mulighederne ud fra et helhedsperspektiv med inddragelse af øvrige relevante magistratsafdelinger. Heri indgår også overvejelser om bl.a. skolestruktur, institutioner, idrætsanlæg m.m. D. Trafikberegning Beregning af trafikbelastning gennem området er underestimeret, da væsentlige udbygninger af boliger og institutioner i Elev ikke er medregnet, ligesom der heller ikke indgår den betydelige trafik mellem øst og vest, der allerede i dag går igennem området. Beregningen af de trafikale konsekvenser beror på de eksisterende trafiktællinger i området, fremskrivning af trafikken samt en vurdering af, hvad lokalplanområdet genererer af trafik, og hvordan trafikken fordeler sig på de omgivende veje. Dette er en normal måde at opgøre de forventede konsekvenser og fremtidige trafikmængder på. Det er i sagens natur et skøn på fremtidige forhold og ikke nødvendigvis det, der vil køre på vejene. De væsentlige udbygninger i Elev er med i beregningen såfremt de er opført, inden der er foretaget en trafiktælling i området. Teknik og Miljø vurderer løbende trafikken i området. Indsigelserne medfører ikke ændringer i plangrundlaget. E. Høvej nedlæggelse eller fastholdelse Nedlæggelse af Høvej eller dele heraf: En indsigelser tilfreds med, at Høvej ikke foreslås nedlagt. Endelig foreslår en indsiger, at spørgsmålet om nedlæggelse af Høvej tages op på ny, når problemstillingen kan gøres til genstand for en offentlig debat i forbindelse med den fremtidige udvikling af Nyes kommende etaper. Et ønske fra en boger om at regulere/ændre Høvej, så der effektivt sættes en stopper for den del af trafikken, som ganske voldsomt belaster Elev By og bruger Høvej som gennemkørsel fra Randersvej til Lystrup, Risskov og Egå. Et konkret forslag går blandt andet på, at en mindre del af Høvej syd for Elstedvej erstattes af en sti. Strækningen nord for Elstedvej skal være permanent, og vejen skal yderligere suppleres med støjdæmpende asfalt med begrundelse i den øgede trafikmængde med 25 30 %. Fartbegrænsningen bør være på maks. 60 km/t på Høvej. En anden indsiger mener, at den planlagte Ny Høvej kun er acceptabel, hvis vejen fra starten og fremover kan gennemkøres med
den tilladte hastighed i bymæssig bebyggelse på 50 km i timen. En lavere hastighed vil medføre en uacceptabel forlængelse af besværliggørelse af transport f.eks. til fordeler-ringen ved f.eks. Djurslandsmotorvejen. Vedligehold af to parallelle veje En indsiger gør opmærksom på, at beslutningen om ikke at nedlægge Høvej mellem Pkt. A på lokalplankortet og Elstedvej betyder, at Aarhus skal forestå drift og vedligehold af to parallelle vejstrækninger, der i princippet dækker det samme trafikale behov i det overordnede vejnet. I forbindelse med Byrådets vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 25 Første etape af NYE blev forholdene omkring Høvej drøftet. I denne forbindelse besluttede byrådet, at den nordlige del af Høvej (nord for Elstedvej) skal opretholdes og ikke nedlægges og anvendt til sti som foreslået. Denne beslutning er der kommet bemærkninger til både for og imod. Set ud fra et trafikalt synspunkt er det ikke nødvendigt med et parallelt system af offentlige veje til at afvikle trafikken. Det giver endvidere som også den ene indsiger gør opmærksom på en kommunal forpligtigelse i drift og vedligeholdelse af to vejsystemer, der i princippet dækker det samme trafikale behov. Opretholdes den nordlige del af Høvej, vil trafikken mellem Elev og Lystrup kunne afvikles uden om NYE. Den nye vej igennem NYE vil dog være i en standard og udformning, der gør den mere egnet til afvikling af trafik end den eksisterende Høvej, selvom hastigheden måske er lavere. En nedlæggelse af den nordlige del betyder dog, at bilister fra f.eks. Elev, der enten skal mod syd eller mod Lystrup skal køre igennem dele af NYE og via Elstedvej til Lystrup. Ved en opretholdelse af den nordlige del af Høvej vil bilister, der skal mod syd, modsat køre via Høvej og Elstedvej for at komme videre mod syd. De fremtidige hastigheder på vejene vil blive afklaret i forbindelse med de tekniske godkendelser af vejprojekterne. Vejen igennem NYE mellem Høvej og Elstedvej påtænkes etableret til en hastighed til maks. 40 km/t. Hastigheden giver en fornuftig trafikafvikling samtidig med, at det er muligt at opnå et levende bymiljø. Hastigheden på den eksisterende Høvej samt den nye vej syd for Elstedvej skal afklares i dialog med Politiet i forbindelse med godkendelsen af vejprojektet. Indsigelserne medfører ikke ændringer i plangrundlaget. F. Gennemkørende trafik trafiksikkerhed Beslutning om ikke at nedlægge Høvej forringer ligeledes trafiksikkerheden, da der vil være to firbenede kryds på Elstedvej. Det betyder også, at den landskabelige overgang mellem den nye by og den grønne kile mod Lystrup ikke vil få samme kvaliteter som oprindeligt tiltænkt, og som allerede eksisterer i Lystrup, hvor bebyggelsen ligger direkte ud til det åbne land. Den gennemkørende trafik gennem området vil ødelægge intentionerne om mere rum til leg og ophold, og børns og ældres færdsel i området vil blive begrænset. Vejføringen skal gentænkes i et
alternativt vejforløb for den nord-sydgående og den øst-vestgående trafik gennem området. Det er uhensigtsmæssigt, at al trafik fra nord fra Elev og Todbjerg mod fordeler-ringen skal ledes gennem Nye i stedet for at køre ad den nuværende Høvej fra Elstedvej og sydpå. Derfor skal den sydlige del af Høvej syd for Elstedvej - også fastholdes, da den er nem og hurtig adgang til fordeler-ringen også fra nabobyerne i området. Modsat oplyser en indsiger, at vejen ikke er egnet til at trafikbetjene et fuldt udbygget Nye, og at der derfor bør etableres en parallelvej til den eksisterende Høvej mod syd. Da den øst-vestgående trafik er stigende efter åbning af Paludan Mullers Vej, er det ikke et ønske, at den alternative udkørsel fra Lystrupområdet bliver begrænset. Derimod skal trafikken ad Elstedvej mod Aarhus stadig finde sted og kunne fortsætte uhindret gennem Nye mod Paludan- Müllers Vej, så bilister undgår køerne morgen og aften ved fordeler-ringen. Gennemkørende trafik er som udgangspunkt et forhold, som lokalplanen ikke kan regulere. Der er tale om gennemkørende trafik mellem større infrastrukturanlæg via eksisterende veje og byer i området. Teknik og Miljø har noteret problemstillingerne og vil i forbindelse med de årlige møder med fællesrådene tage problemstillingen op. Hvad angår de øst-vestgående forbindelser, vil der ske ændringer i forbindelse med realiseringen af NYE, idet eksisterende forbindelser forventes ændret. Indsigelserne medfører ikke ændringer i plangrundlaget. G. Sti til letbanestationen Sti til det kommende letbanestop skal sikres fra Skolestien i Elev. En indsiger oplevede forskellige svar til Åbent Hus-arrangementet i februar måned dels fra Tækker Group og dels fra Aarhus Kommune på præcis, hvor stien skal forløbe. Indsiger konkluderer, at letbanens stoppested i Nye ikke er en del af trafikløsningen for Elev, og at den kollektive trafikbetjening derfor heller ikke opgraderes væsentligt, da man samtidig nedlægger en del af busbetjeningen Det fremgår af udbygningsaftalen, at der senest ved udstedelse af byggetilladelse til bolig nr. 200 skal være etableret en sti fra lokalplanområdet til letbanestoppestedet. Ovennævnte sti starter ved punkt d på lokalplankortet. Stiforbindelsen, der sikrer sammenhæng mellem dels Nye og Elev, dels Nye og letbanen, men også Elev og Letbanen, er den i lokalplanen udlagte sti a-b-c-d. Der er i forslag til lokalplanen ikke krav til, hvornår denne sti skal være anlagt. Stien kan karakteriseres som en overordnet sti, der blandt andet sikrer sammenhæng mellem NYE og institutioner i Elev, og det er derfor oplagt, at den anlægges tidligt i byggefasen. Det fremgår dog af
udbygningsaftalen, at blandt andet stien a-b-c-d skal være anlagt senest ved udstedelse af byggetilladelse nr. 200. Teknik og Miljø anbefaler, at 12 suppleres med en bestemmelse om, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før der er sikret en stiforbindelse mellem pkt. D i lokalplanområdet og lokalplanafgrænsningen mod nord. Denne forbindelse kan være af midlertidig karakter og skal forløbe i eget tracé dels via nye stier, eksisterende stier samt boligveje. Dette sikrer, at der fra start vil være en sammenhæng mellem lokalplanområdet, Elev og mod letbanestoppestedet med en stiforbindelse. Dette sikrer, at stierne som udgangspunkt etableres fra start, men hvis Aarhus Kommune efter henvendelse fra bygherre vurderer, at dette ikke er hensigtsmæssigt, kan der dispenseres. Det betyder også, at der være økonomisk sikkerhed for, at stierne på et tidspunkt bliver etableret, selvom Aarhus Kommune dispenserer. Teknik og Miljø foreslår, at lokalplanens 12 suppleres med følgende bestemmelser: Før bebyggelse nr. 201 kan tages i brug, skal de i 5 nævnte stiforbindelser a-b-c-d- og b-e være anlagt, og Ny bebyggelse på en storparcel må ikke tages i brug, før der er anlagt en stiforbindelse far den nordlige lokalplanafgrænsning til pkt. d i lokalplanen. Stien skal forløbe som sti i eget trace, langs boligveje, via eksisterende stier og lignende. Bestemmelsen suppleres med en fodnote Stien kan have karakter af midlertidig stiforbindelse, indtil sti a-b-c-d- og b-e er anlagt. Spørgsmålet om, hvorvidt letbanen giver Elev en opgradering set ud fra et kollektivt trafiksystem, kan naturligvis diskuteres. Letbanestoppet og stiforbindelsen sikrer, at man forholdsvis let kan komme fra Elev til letbanestoppet. I fugleflugtslinje er der fra den sydlige del af Elev til letbanestoppet ca. 800 meter. Som konsekvens af etablering af letbanen og den nye kollektive trafikplan vil de eksisterende buslinjer blive erstattet af nogle andre, og de forbindelser, der i dag kan tages direkte med bus, skal nu ske med omstigning. Derimod vil man få en letbane, der kører mere direkte ind til Aarhus Midtby. H. Justeringer af planforslaget og redaktionelle rettelser For at tilbyde mulighed for skoletilbud i mindre omfang foreslår Teknik og Miljø, at 3, stk. 2 udvides med mulighed også for undervisningsformål for den del, der vedrører byggefelt F3b. Som konsekvens af projektering i området er der ønske om følgende justeringer af byggefelter: To østlig beliggende byggefelter A2 forskydes i syd vestlig retning med 7,5 m. Byggefelt B2a indskrænkes med op til 4 meter på strækninger mod nord, vest og øst, men det udvides med op til 3 meter på strækninger mod nord og syd. Byggefelterne C2 samt C3a og C3b udvides med op til 0,5 m som følge af igangværende projektering af bebyggelse inden for byggefelterne.
Byggefelt E 4a udvides med op til maks. 3 meter som følge af projekteringen. Byggefelt A41 udvides mod syd, så terræn og byrum omkring vejen i højere grad kan tilgodeses. Byggefelt E4b trækkes op til 1 m tilbage fra vejen for at give plads til de nedenfor beskrevne sideudvidelser. Lokalplanen bør give mulighed for at etablere sideudvidelser i sving ud over det beskrevne vejudlæg. I 9 er henvisninger til illustrationer ikke korrekt angivet og bør justeres. Tekst om udbygningsaftale på side 55 justeres, da ordlyden ikke er korrekt. Helhedsplanen, som er vist på side 3 og 53, blev revideret ved høring om perspektivarealets størrelse og Nyes fremtidige indbyggertal fra 2011. Her blev der truffet beslutning om, at perspektivarealet ikke skulle udvides mod vest. Der bør i stedet vises illustrationer fra den reviderede helhedsplan som de er vist i Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013. Redaktionelle rettelser udspringer af ny viden i detaljering af de konkrete byggerier. Da rettelserne ikke medfører væsentlige ændringer i planens hovedformål, men alene er mindre justeringer, anbefaler Teknik og Miljø, at de imødekommes. Henvisning til illustrationer i 9 rettes. Helhedsplan som vist på side 3 og 53 i forslag til lokalplan nr. 1016 erstattes af skitsen til helhedsplan med tilhørende billedtekst, som den fremgår på side 10 i Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013.