Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 31. maj 2016 Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde, samt Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr. 81. Lokalplan nr. 1036 omfatter erhvervsområdet ved Sønderhøj i Viby, som oprindeligt blev anlagt af FDB. Området anvendes i dag til kontor- og undervisningsformål. Lokalplanområdet, der er ca. 8,8 ha stort, er ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra den private ejer, for at give mulighed for at fortætte det eksisterende erhvervsområde med ny bebyggelse. Ønsket om fortætning af Sønderhøj ligger fint i tråd med Aarhus Kommunes ønske om stationsnær byfortætning. Lokalplanen giver inden for byggefelterne mulighed for ny bebyggelse i 2-5 etager med bygningshøjder varierende fra ca. 6-25 m. Det samlede maksimale bruttoetageareal inden for byggefelterne (fraregnet byggefelter for parkering) er på 19.900 m². Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 1 af 7
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) forslag til Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 3) synspunkter og idéer fremkommet under den forudgående offentlige debat besvares som angivet i indstillingens afsnit 5.3. 3. Baggrund Fællesforeningen for Danmarks Brugsforeninger (FDB), anlagde i starten af 1900-tallet produktionsarealerne i Sønderhøj, der på det tidspunkt lå ubebyggede hen. Der blev opført fabriksbygninger til fremstilling af sennep, soya, sæbe, reb, margarine med videre. Fra 1980'erne og frem til 1990'erne blev produktionerne gradvist nedlagt, og fra ca. år 2000 har Sønderhøjområdet gennemgået en stabil og kontinuerlig udvikling fra fabriksareal til moderne erhvervsområde. Ud over erhverv rummer området i dag også uddannelsesinstitutioner og fremstår i dag som arbejdsplads og undervisningssted for mere end 4.000 mennesker. Størstedelen af området er i dag omfattet af Lokalplan nr. 465, hvis rammer i en lang årrække har været velfungerende og understøttende for området. Imidlertid er byggemulighederne inden for Lokalplan nr. 465 næsten fuldt udnyttet, og muligheden for tilpasninger af den eksisterende bebyggelse og opførelse af nybyggeri er begrænsede. Formålet med nærværende lokalplan er på denne baggrund at skabe det planmæssige grundlag for en fortætning af erhvervsområdet Sønderhøj, og at dette sker under hensyntagen til det værdifulde kulturmiljø, som området er en del af. Lokalplanen i sig selv giver ikke anledning til ændringer af det omkringliggende vejsystem. Teknik og Miljø er dog Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 2 af 7
opmærksom på trafiksituationen på Holme Ringvej og på de omkringliggende villaveje. Problemstillingen er dels manglende cykelsti på Holme Ringvej, og dels at beboerne på de omkringliggende villaveje oplever gener fra gennemkørende biltrafik imellem Chr. X Vej og Sønderhøj. Holme Ringvej er snæver, og der er stejle skråningsanlæg, der forhindrer en udvidelse af vejen med egentlige cykelstier. Teknik og Miljø har dog fortsat opmærksomhed på problemstillingen og vil undersøge andre mulige tiltag. Da trafiktællingerne i området generelt er af lidt ældre dato på nær en tælling på Holme Ringvej fra 2015 (hvor der blev talt ca. 9.000 køretøjer pr. døgn), vil der i løbet af efteråret blive gennemført nye trafiktællinger i området for at vurdere omfanget af trafik. Tidligere gennemførte trafiktællinger indikerer ikke, at der er store mængder gennemkørende trafik i området, men gennemsnitshastigheden har ligget over den skiltede hastighed på Søndervangs Allé. På Holme Ringvej ligger gennemsnitshastigheden ved den sidste tælling på 50 km/t. Det fornødne grundlag for at pege på eventuelle tiltag foreligger først, når resultatet af trafikanalyserne foreligger i løbet af efteråret 2016. 4. Relationer til mål Ønsket om fortætning af Sønderhøj ligger fint i tråd med Aarhus Kommunes ønske om stationsnær byfortætning. De hyppige togforbindelser i området giver god mulighed for at benytte offentlig transport frem for bil på vej til arbejde eller uddannelse, og en fortætning af Sønderhøj kan på den måde bidrage til at opfylde Aarhus ambition om en bæredygtig og klog vækst. Lokalplanen understøtter Aarhus Kommunes mål om at kunne tilbyde grønne rekreative arealer til ophold, leg og fysisk udfoldelse, idet den eksisterende park midt i Sønderhøj-området bevares i sin fulde udstrækning. Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 3 af 7
5. Sagsfremstilling 5.1 Forslag til lokalplan Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde. Lokalplan nr. 1036 omfatter erhvervsområdet ved Sønderhøj i Viby, som oprindeligt blev anlagt af FDB til produktion af sennep, soya, sæbe, reb, margarine med videre. Området er i dag bebygget med erhvervsbebyggelse, der rummer både nye og ældre bygninger. Disse bygninger anvendes i dag til kontor- og undervisningsformål. Sønderhøj er udpeget som kulturmiljø, og indeholder desuden flere bevaringsværdige enkeltbygninger. Lokalplanområdet, der er ca. 8,8 ha stort, er ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat ejer, for at give mulighed for at fortætte den eksisterende erhvervsbebyggelse med ny bebyggelse. Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål inden for virksomhedsklasse 1-3 såsom kontorer, liberalt erhverv, servicevirksomheder, undervisnings- og konferencevirksomheder, værksteder med butik, lager- og engroshandelsvirksomheder. Med lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægges, at bebyggelsesprocenten fremover ikke må overstige 100 for lokalplanområdet under ét. Byggemulighederne for ny bebyggelse er fastlagt under hensyntagen til sammenhæng med den øvrige bebyggelse i området. Der er derfor udlagt byggefelter som placeringsmuligheder for ny bebyggelse. Lokalplanen giver inden for byggefelterne mulighed for ny bebyggelse i 2-5 etager med bygningshøjder varierende fra ca. 6-25 m. Det samlede maksimale bruttoetageareal inden for byggefelterne (fraregnet byggefelter for parkering) er på 19.900 m². Derudover åbner lokalplanen mulighed for, at Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 4 af 7
der uden for byggefelterne kan ske mindre tilbygninger til den eksisterende bygningsmasse. Da størstedelen af lokalplanområdet udgør et bevaringsværdigt kulturmiljø med bevaringsværdige bygninger, indeholder lokalplanen desuden bestemmelser om bevaringsværdige bygninger og tilbygningsmuligheder for disse. Lokalplanen fastlægger, at den nye bebyggelses facader skal fremstå som blank mur i røde tegl, lige som de fleste af de eksisterende bygninger i området. Der er foretaget en screening for at afgøre, om lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af krav om miljøvurdering. Påvirkningerne på miljøet er vurderede til ikke at være væsentlige. Forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde, samt Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2013 er vedlagt indstillingen som bilag 1. 5.2 Forslag til kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, og der er derfor samtidig udarbejdet Tillæg nr. 81. Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 14.10.06 ER. I forbindelse med udarbejdelse af Lokalplan nr. 1036 ændres rammebestemmelserne for rammeområde 14.10.06 ER. Denne ændring sker for at muliggøre fortætning af erhvervsområdet. Med de nye rammebestemmelser for området ændres bygningsomfanget i forhold til maksimal bebyggelsesprocent, maksimalt etageantal og maksimal bygningshøjde. Desuden er der i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en SAVE-registrering af ejendommen Sønderhøj 7. Denne bygning er registreret med bevaringsværdi 4. Kommuneplantillægget indeholder på denne baggrund tilføjelse af denne bevaringsværdige Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 5 af 7
bygning på kommuneplanens bilag 3 med liste over bevaringsværdige bygninger. 5.3 Bemærkninger til den offentlige fremlæggelse Der har i perioden fra den 11. december 2015 til 11. januar 2016 været en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanens rammer for det eksisterende erhvervsområde Sønderhøj i Viby. Der er modtaget 16 bemærkninger i høringsperioden. Bemærkningerne indeholder især synspunkter inden for følgende temaer: Øget trafik på Søndervangs Allé/Holme Ringvej, fortætning af bebyggelsen i den centrale del af Sønderhøj, positive kommentarer vedr. fortætning, øget behov for parkering, ny bebyggelse på den store p-plads neden for den eksisterende etageboligbebyggelse Udsigten, én ekstra etage på eksisterende bygning, samt ny erhvervsbebyggelse og p-hus op mod jernbanen mod vest. Høringsmaterialet er vedlagt indstillingen som bilag 2. Modtagne synspunkter og idéer i høringsperioden er vedlagt indstillingen som bilag 3. I bilag 4 til indstillingen indgår forslag til besvarelse af de modtagne synspunkter og idéer. Bemærkningerne er refereret og kommenteret tematisk i relation til de nævnte temaer. 6. Strategi for borgerinddragelse Fra den 11. december 2015 til 11. januar 2016 blev der offentliggjort en folder til orientering og oplæg til debat om ændring af kommuneplanens rammer for lokalplanområdet. Forhøringen drejede sig primært om fortætning af området med forøgelse af bebyggelsesprocenten, bygningshøjden og etageantallet. Derudover er der ikke planlagt borgerinddragelse, ud over den lovbestemte otte ugers offentlige høring af det vedtagne lokalplanforslag. 7. Konsekvenser for ressourcer Lokalplanen medfører ikke udgifter for Aarhus Kommune. Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 6 af 7
Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Forslag til Lokalplan nr. 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning af erhvervsområde, samt Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2013 Høringsmateriale, forhøring Høringssvar, forhøring Forslag til besvarelse af modtagne synspunkter og idéer, forhøring Sagsnummer: 15/027029-6 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 Antal tegn: ca. 10.225 Sagsbehandler: Hanne Skipper Jørvang E-post: jsha@aarhus.dk E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplan 1036, Sønderhøj i Viby, fortætning - Forslag side 7 af 7