LOKALPLAN 14-005 FOR ET BOLIGOMRÅDE NORD FOR FUNDER BYGADE Funder FORSLAG Fremlagt i offentlig høring fra 31. august 2016 til 26. oktober 2016.
Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 5 5. Veje, stier og parkering 6 6. Bebyggelsens omfang og placering 8 7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 9 8. Ubebyggede arealer og beplantning 11 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 13 10. Grundejerforening 14 11. Ophævelse af eksisterende lokalplan 15 12. Lokalplanens retsvirkninger 16 Redegørelse 17 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 18 Lokalplanens formål og baggrund 19 Eksisterende forhold 20 Fremtidige forhold 23 Miljøvurdering 24 Lokalplanens forhold til anden planlægning 25 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 27 Juridiske kort 28 Hvad er en lokalplan? 29 Andre sagsbilag 30
LOKALPLAN 14-005 1
1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at muliggøre etablering af et velfungerende boligområde med boliger i tæt/lav bebyggelse, at sikre etablering af grønne fri- og opholdsarealer, at overføre del af lokalplanområdet fra landzone til byzone. Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål LOKALPLAN 14-005 2
2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen, der afgrænses som vist i kortbilag 1 omfatter matrikelnr. 5a og 53a samt del af matr. nr. 2bk og 7000ø alle Funder By, Funder, samt aller parceller, der efter den dd.mm.åå udstykkes eller arealoverføres inden for lokalplans område. 2.2 Lokalplanområdet er i landzone og byzone. Den del af lokalplanområdet, som ligger i landzone, overføres ved denne lokalplans endelige vedtagelse og offentliggørelse til byzone. Ad. 2.2. Der er landbrugspligt på matr. nr. 5a, Funder By, Funder. Arealerne skal drives landbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler, indtil arealerne tages i brug til det i lokalplanen fastlagte formål. LOKALPLAN 14-005 3
3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål. 3.2 Der kan inden for lokalplanområdet etableres tæt/lav bebyggelse i form af række-, kæde-, klynge- eller dobbelthuse o.l. 3.3 Der kan i lokalplanområdet drives virksomhed til erhverv, som er forenelige med områdets karakter af boligområde, hvis: virksomheden drives af den, som bebor den pågældende ejendom, virksomheden drives på en måde, så ejendommes karakter af bolig ikke ændres, virksomheden ikke medfører ulempe for områdets øvrige beboere, virksomheden ikke kræver parkering udover, hvad der er plads til på den pågældende ejendom. 3.4 De arealer, som på kortbilag 2 er markeret som fælles grønne friarealer, må ikke bebygges. Der kan på disse arealer opstilles legeredskaber, bænke pavillioner o.l. som understøtter anvendelse til leg og ophold. 3.5 På arealer, som er markeret til støjvold på kortbilag 2, kan der etableres støjafskærmning i form af støjvold, støjmur eller lignende. 3.6 Der kan indenfor lokalplanområdet opføres mindre bygninger på maks. 16 m 2 og anlæg nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer, masteanlæg, regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg. Placering og udformning skal tilpasses den omgivende bebyggelse. Ad 3.6: Bestemmelsen er rettet mod fællesanlæg og forsyning og omfatter ikke garager og carporte. For at kunne sortere ordentligt, anbefales min. 16 m 2 til fælles affaldsplads. Fælles affaldsløsninger er mere fleksible og effektive end mindre beholdere hos den enkelte husstand og giver dermed en bedre service for beboerne, da de bl.a. ikke skal rydde sne til affaldstømning på deres ejendom. LOKALPLAN 14-005 4
4. Udstykning 4.1 Grunde må ikke udstykkes mindre end 250 m². Arealer til teknisk forsyning og lignende kan dog udstykkes i mindre grunde. Ad 4.1: Der er fastsat bestemmelser om udstykning for at tilgodese 10A i Byggeloven. Hvis området skal udstykkes, skal ejendommenes del af etagearealet, parkeringspladser, opholdsarealer, adgang til fælles forsyningsledninger m.m. tinglyses på ejendommene. Se Byggeloven her 4.2 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med princippet, som er vist på kortbilag 3. 4.3 Der må ikke ske en matrikulær udstykning af arealer der på kortbilag 2 er markeret som fælles grønt friareal. 4.4 Der må kun etableres én bolig pr. ejendom. LOKALPLAN 14-005 5
5. Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til nye veje, stier og manøvrearealer i princippet som vist på kortbilag 2. Ad 5.1: Der kan i forbindelse med detailplanlægning og byggemodning ske mindre justeringer af vejenes og stiernes placering samt vendepladsernes udformning i forhold til det på kortbilaget angivne. 5.2 Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Funder Bygade i princippet som vist på kortbilag 2. 5.3 Den fremtidige fordelingsvej A-B udlægges med en bredde på min. 16 meter og skal være facadeløs. Vejene C-D, E-F og interne boligveje, som er markeret på kortbilag 2, skal udlægges i en bredde af mindst 10 meter med en kørebanebredde på mindst 6 meter. 5.4 Blinde veje skal udføres med vendeplads, som muliggør vending af last- og distributionsbil. Ad 5.4: Vedrørende udformningen af vendepladser henvises til Vejdirektoratets publikation: "Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning m.v." 5.5 Der skal sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 5.6 Stierne a-b og c-d, som er markeret på kortbilag 2, skal udlægges i en bredde af mindst 3 meter, hvoraf stiens befæstede flade skal have en bredde på minimum 2 meter. 5.7 Belysning af veje skal ske med ensartede belysningsarmaturer med lyspunkthøjde på maksimalt 5 meter. Der må kun anvendes armaturer til belysning af veje, som retter lyset nedad mod færdselsarealerne. 5.8 Vejene C-D og E-F skal udføres med hastighedsdæmpende foranstaltninger i form af hævede flader i princippet som vist på kortbilag 2. 5.9 Der må kun etableres én overkørsel til hver bolig. Overkørslen må være maksimalt 6 meter bred. Overkørsler skal placeres mindst 0,5 meter fra kabelskabe, lysmaster og lign. 5.10 LOKALPLAN 14-005 6
Der skal anlægges mindst 1½ parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal anlægges på egen grund. LOKALPLAN 14-005 7
6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maks. udgøre 40. 6.2 Al bebyggelse skal placeres inden for de fastlagte byggefelter, som er vist på kortbilag 2. Dog er mindre bygninger til fælles og offentlig forsyningsvirksomhed undtaget, jf. 3.6. Ad 6.2: Al bebyggelse er udover boligen: carporte, udhuse, garager m.v. 6.3 Bebyggelse må maks. opføres i 1 etage. 6.4 Bebyggelsen må have en maks. højde på 5,5 meter. 6.5 Bebyggelse kan sammenbygges i naboskel som fx række-, kæde-, klynge- og dobbelthuse. Indgangene i bebyggelsen skal placeres enten i facaden mod interne boligveje eller i gavlene. Ad 6.5: Placeringen af indgangene skal hjælpe med til at styrke den sociale kontakt på boligvejene, ved at skabe mødesteder og kontakt omkring vejene. LOKALPLAN 14-005 8
7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 7.1 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer med et glanstal på over 20, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi. Tage kan desuden udføres som tag dækket med vegetation - såkaldte "grønne tage". Ad 7.1: Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 20. "Grønne tage" er benævnelsen for tagebelægninger, der har et vækstlag af planter/græs som beklædning. Grønne tage optager en en del af den nedbør, som falder på taget. Dermed aflaster et grønt tag kloaksystemet. 7.2 Udvendige bygningssider (inkl. sokler) skal fremstå i farverne hvid, sort, grå, rå umbra, brændt umbra, dodenkopf, lys dodenkopf, oxyrød, gl. oxyrød, svenskrød, engelsk rød, rød okker, rå sienna, okker, vogngrøn og i disse farvers blanding med sort og hvid. Se paletten her. Træ og tegl kan også fremstå i deres naturlige farver. LOKALPLAN 14-005 9
7.3 Træhuse må ikke opføres som bjælkehuse. Træbygninger må ikke udføres med krydsende, udvendige hjørnesamlinger - såkaldt laftebyggeri. Ad 7.3: Den omtalte hustype harmonerer ikke med traditionelle danske parcelhusområder. 7.4 Solfangere og solceller skal enten indarbejdes som elementer i facaden eller som en parallel del af tagfladen. Elementerne skal så vidt muligt samles på tagfladen, for at give et så enkelt udtryk som muligt. Farven på anlægget skal være sort eller mørk farve, som ikke er generende for omgivelserne. Følgende skal være opfyldt: Aluprofiler/rammerne skal have samme farve som selve panelerne (det er oftest sort). Skinner og beslag som solcellerne fæstnes til taget med, må ikke være længere end panelernes udstrækning. Såfremt taghældningen ikke er tilstrækkelig, og det er nødvendigt at opsætte solcellerne/solfangerne på et stativ, skal siderne lukkes, så stativet ikke er synligt. Ad. 7.4: Bestemmelsen skal sikre at solfangere og solcelleanlæg ikke bliver dominerende for omgivelserne, herunder naboerne. Bestemmelsen gælder også for tage og facader på carporte, garager, udhuse og overdækkede terrasser mv. 7.5 I området må ingen form for kommerciel skiltning eller reklamering i form af reklameskilte, flag bannere og lignende finde sted. Skiltning i forbindelse med erhverv i egen bolig må kun ske med ét facadeskilt. Facadeskiltets areal må ikke overstige 0,25 m 2. Skiltningen skal godkendes af Silkeborg Kommune. 7.6 Individuelle antenner, herunder parabolantenner må ikke opsættes på bygninger. Parabolantenner skal placeres, så antennens højeste punkt ikke er højere end maks. 1,8 meter over terræn. LOKALPLAN 14-005 10
8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Minimum 20 % af det samlede områdes grundareal skal udlægges til fælles friarealer, legepladser m.m. Fælles friarealer skal fremstå som grønne arealer beplantet med græs, evt. i kombination med grupper af buske og træer. Private arealer må indrettes som haver. Inden for fælles friarealer kan der indrettes opholds- og legearealer, samt etableres åbne anlæg til håndtering af overfladevand, så som regnbede, -bassiner eller lign. 8.2 Regnvand skal ledes til offentlig kloak. Ad 8.2: Jordbundsundersøgelser har vist at området ikke er velegnet til nedsivning. 8.3 Veje og pladser for kørsel med eller parkering af motorkøretøjer skal udføres med en fast belægning, som muliggør opsamling af afstrømmende vand. 8.4 Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke overstige 50 % af den enkelte grunds areal. Det øvrige areal skal fremstå med græs eller beplantning. Ved brug af permable belægninger (gennemtrængelige for vand) kan belægningsgraden øges i forhold til belægningens evne til at lade vandet trænge igennem. Ad 8.4: Hvis fx en permeable belægning muliggør, at 25 % af overfladevandet kan trænge igennem, vil denne belægning kun tælle med 75 % i ovennævnte beregning. 8.5 Der må i lokalplanområdet ikke foretages udendørs oplagring uden for indhegnede og afskærmede arealer samt henstilling af større lystbåde, uindregistrerede køretøjer, campingvogne, trailere og lignende. Ad 8.5: Mindre både som fx joller, kanoer og kajakker må gerne opvares på grunden. 8.6 Støjvold, støjmur eller lignende skal placeres i princippet som markeret på kortbilag 2 og have en højde på mindst 2,3 m. 8.7 Det fælles grønne friareal, som er markeret på kortbilag 2, skal beplantes med hjemmehørende træer og buske, hovedsageligt løvfældende, f.eks.: Eg, bøg, tjørn, røn, avnsbøg, hassel, småbladet lind, naur, fuglekirsebær, kalvkved samt frugttræer, bærbuske, syren, jasmin o. lign. og tilsås med græs. Ad 8.7: Der skal udarbejdes en beplantningsplan, som skal godkendes af Silkeborg Kommune. 8.8 Hegning mod veje, stier og fælles friarealer skal ske som levende hegn. Levende hegn skal mod veje, stier og fælles friarealer placeres på egen grund, mindst 0,3 meter fra skel. Ad 8.8: Levende hegn må suppleres med trådhegn, der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. 8.9 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn efter området er byggemodnet, må ikke finde sted. Der må ikke terrænreguleres nærmere end 0,5 meter fra skel mod LOKALPLAN 14-005 11
nabo, sti og fælles friarealer. 8.10 I tilknytning til bygninger kan der opnås tilladelse til terrænregulering på maks +/- 1 meter i forbindelse med etablering af en passende terrasse og gangsti rundt om huset. Denne terrænregulering skal holdes mindst 2,5 meter fra skel. 8.11 Der må på ubebyggede arealer i lokalplanområdet ikke parkeres uindregistrerede køretøjer over 3.500 kg. 8.12 Den eksisterende sø i området er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Under hensyn til søens tilstand fastlægges en beskyttelseszone 5 m fra kronkanten af søen, hvor der ikke må foretages ændringer i søens tilstand, uden tilladelse fra Silkeborg Kommune. LOKALPLAN 14-005 12
9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før: De i 5.3 nævnte veje, C-D og E-F og de i 5.5 nævnte stier, a-b og c-d er etableret. De i 5.7 nævnte hastighedsdæmpende foranstaltninger er etableret. Den i 8.6 nævnte støjafskærmning er etableret, hvis den er påkrævet for at overholde de vejledende grænseværdier for støj fra veje. Det i 8.7 nævnte friareal er etableret, eller der ligger en godkendt plan for området med tidsfrist for etablering. Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering, efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 9.1: For lavenergibebyggelse, der på opførelsestidspunktet opfylder de til enhver tid gældende klassifikationskrav i Bygningsreglementet, er der ikke tilslutningspligt til kollektivt varmeforsyningsanlæg. LOKALPLAN 14-005 13
10. Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet. Ad 10.1: Det forudsættes, at udstykkerne i samarbejde med områdets beboere / grundejere tager initiativ til oprettelse af grundejerforeningen. 10.2 Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives ejerne et forudgående varsel på 3 måneder. 10.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles vej, sti, friarealer og fællesanlæg. 10.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fælles friareal samt fællesveje og -stier. 10.5 Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger m.v. indtil grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne. 10.6 Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Silkeborg Kommune. 10.7 Kommunen kan kræve, at grundejerforeningen optager medlemmer fra naboområder, sammenslutter sig med grundejerforeninger for tilgængelige områder, eller at grundejerforeningen lader sig opdele i flere selvstændige foreninger. LOKALPLAN 14-005 14
11. Ophævelse af eksisterende planer 11.1 Der er ingen private tilstandsservitutter, der fortrænges af planen. 11.2 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af denne lokalplan, aflyses lokalplan 14-003, vedtaget 27. februar 2012, for den del, som er omfattet af nærværende lokalplan. LOKALPLAN 14-005 15
12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN 14-005 16
LOKALPLAN 14-005 17
Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet er ca. 4.7 ha og ligger i den vestlige del af Funder vest for Silkeborg. Området afgrænses mod nord af Funder Kirkevej, der ligger op til områder, der i dag er landbrugsjord, syd for lokalplanområdet ligger et boligområde samt et udviklingsområde udlagt til centerformål og grønt areal. Vest for lokalplanområdet ligger et boligområde og mod øst ligger den centrale del af Funder. Området er en del af strukturplanen for den nordlige del af Funder. Nord for lokalplanområdet er større landbrugsarealer planlagt til fremtidige boligformål og offentlige formål. Strukturplanen kan ses i afsnittet Lokalplanens forhold til anden planlægning. Luftfoto fra 2015 med afgrænsning af lokalplanområdet LOKALPLAN 14-005 18
Lokalplanens formål og baggrund Baggrunden for lokalplanen er grundejerens ønske om, at udstykke området til boliger. Arealet er udlagt til boligformål i kommuneplanen, men er ikke omfattet af en lokalplan. Området ligger i umiddelbar tilknytning til den centrale del af Funder, og vil ved lokalplanens vedtagelse blive overført fra landzone til byzone. Formålet med denne lokalplans bestemmelser er, at området kan anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen fastlægger desuden principper for lokalplanområdets disponering af vej- og stitilslutninger, byggefelters placering, samt placering og udformning af fri- og opholdsarealer. LOKALPLAN 14-005 19
Eksisterende forhold Lokalplanområdet har tidligere været anvendt til landbrugsarealer og fremstår i dag primært som åbne ubebyggede arealer. I den nordøstlige del af lokalplanområdet ligger i dag en landbrugsejendom omgivet af beplantning. Foto: Den eksisterende ejendom og Funder Kirkevej der afgrænser lokalplanområdet mod nord Øst for landbrugsejendommen ligger en tidligere branddam, der i dag er omfattet af Natrurbeskyttelseslovens 3. Søen bliver i dag holdt af ejerne af landbrugsejendommen, selvom at de ikke har ejerskab over den. Søen har en rekreativ værdi for området. LOKALPLAN 14-005 20
Fotos: Billeder af søen øst for den eksisterende ejendom. Søen er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 Områdets topografi viser en svag stigning fra den nord-vestlige del af området til den syd-østlige del af området. Koterne ligger mellem 95 m og 91 m. Foto: Billeder ind over området fra syd mod nord Vejadgang til området sker i dag fra Funder Kirkevej. I forbindelse med udbygningen af lokalplan 14-003, syd for lokalplanområdet, forlægges Funder Bygade, hvorved der opnås vejadgang til lokalplanområdets østlige bebyggelse. Der sker endvidere en udbygning af infrastukturen, med en forbindelse til Skærskovhedevej. Den vestlige del af bebyggelsen skal således have vejadgang som del af denne udbygning. LOKALPLAN 14-005 21
Foto: Billeder af der hvor den nye tilslutning til Skærskovhedevej kommer ind syd for lokalplanområdet Ejendommen er desuden omfattet af landbrugspligt, og arealerne skal derfor drives landbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler, indtil arealerne tages i brug til det i lokalplanen fastlagte formål. LOKALPLAN 14-005 22
Fremtidige forhold Lokalplanen fastlægger bestemmelser for, hvordan området kan anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse. Området placeres på hver side af en fremtidig offentlig nord-syd gående vej, Funder Allé, der skal fungere som fordelingsvej fra Skærskovhedevej og videre til de nye, fremtidige boligområder nord for Funder by. Områderne er disponeret omkring interne stamveje, der er forbundet til henholdsvis Funder Bygade og Funder Allé. Fra de interne stamveje udlægges interne adgangsarealer, der fungerer som færdsels- og opholdsarealer for boligerne. Der etableres desuden stiforbindelser gennem området fra Funder Bygade til Funder Kirkevej samt fra den interne stamvej til Funder Kirkevej. Udstykning må foretages i princippet som vist på kortbilag 3 med en min. grundstørrelse på 250 m2 eller som storparceller. Lokalplanen muliggør, at der på hver grund må opføres boliger i op til 1 etage og med en bygningshøjde på maks. 5,5 m. Inden for lokalplanområdet må der opføres bebyggelse med en bebyggelsesprocent på maks. 40. Lokalplanen fastlægger desuden bestemmelser for bebyggelsens placering samt ydre fremtræden, så bebyggelsen inden for hvert byggefelt fremstår i ens materialer og med ens taghældning. Dette skal medvirke til at sikre en god helhedsvirkning i området. Der fastlægges desuden en række bestemmelser for lokalplanområdet, der bl.a. skal sikre en hensigtsmæssigt placering af anlæg til indvinding af solenergi, samt placering af antenner og lignende. Den vejledende illustrationsplan LOKALPLAN 14-005 23
Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter 3, stk. 1 nr. 3. På baggrund af screeningen vurderes det, at planen ikke skal miljøvurderes idet det vurderes, at der ikke vil være væstenlige miljøpåvirkninger. Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag IV-arter Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge plantearter på EU s habitatdirektivs IV (Bek. 408 af 01/05-2007). Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt beskyttede arter på bilag IV. Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander, Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben. Lokalplanområdet ligger ikke inden for et Natura 2000 område. Nærmeste område er Silækeborg skovene, som ligger 2,2 km mod sydøst. Silkeborg Kommune har ikke registreret bilag IV arter i området. På grund af arealets hidtidige anvendelse er det kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested for bilag IV arter. En del af lokalplanområdet er omfattet af oplande til meget sårbare Natura 2000-områder. Silkeborg Kommune vurderer dog ikke at lokalplanen strider imod disse interesser. For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af. LOKALPLAN 14-005 24
Lokalplanens forhold til anden planlægning Formålet med dette afsnit er at give borgere og myndigheder det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng - herunder at påse, at lokalplanen er i overensstemmelse med den overordnede planlægning. Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet er overvejende omfattet af kommuneplanramme 14-B-26, hvori der gives mulighed for boligbyggeri i op til 4 etager. Det vælges dog i lokalplanen at indskrænke mulighederne til kun at omfatte tætlav boliger i op til 1 etage. En mindre del ligger inden for kommuneplanramme 14-R-01 som fastholdes til rekeative formål. Kommuneplanens temaer - overensstemmelse med retningslinjer Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og intentioner om byudvikling. Lokalplanområdet er således en del af kommuneplanens områder til fremtidig byzone. Strukturplan for Funder Nord, fra Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 Eksisterende lokalplan 14-003 Denne lokalplan omfatter en mindre del af delområde I og II af eksisterende lokalplan 14-003. Disse områder er taget med for at give mulighed for vejbetjening af lokalplanområdet og for at give mulighed for fastlæggelse af støjskærmenes placering langs Funder Allé. Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf. Bolig- og befolkningsprognose Lokalplanen giver mulighed for opførsel af 58 tæt-lav boliger som dobbelthuse i et plan. Ifølge boligprognosen for området er der kankuleret med 12 nye tæt-lav boliger i området i 2015. Servitutter Der er foretaget en servitutundersøgelse af lokalplanområdet. Der er fundet en række servitutter i forbindelse med og på ejendommen. Jf. 07.01.1988-380-65. Betingelser for tilladelse til at indrette en frisør- og LOKALPLAN 14-005 25
solariumsalon i en udhusbygning. Denne servitut er i nogen grad i strid med lokalplanens formål, men da den er tinglyst på en eksisterende ejendom forventes den aflyst af ejer når der gives byggetilladelse til et nyt boligprojekt. Andre servitutter fundet i undersøgelses er ikke i strid eller konflikt med gennemførelsen af lokalplanen. Anden sektorplanlægning Vejadgang Lokalplanområdet får vejadgang fra Funder Bygade. Mellem Funder Kirkevej og Funder Bygade etableres en stiforbindelse ioverensstemmelse til Strukturplan for Funder Nord. Denne sti får forbindelse med den fremtidige nordlige udbygning af Funder samt stiforbindelsen til Funder Skole via Funder Kirkevej. Kollektiv trafik Området betjenes af bybus 5 og regionalbus 77. Varmeplan Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Ifølge planen skal regnvand fra tage og befæstede arealer nedsives i området, hvis det er muligt, og ellers ledes til offentlig regnvandskloak. De indledende jordbundsundersøgelser har vist, at der er mindre god nedsivningsevne i området. Medmindre der i området kan findes lokaliteter med god nedsivningsevne, hvor der kan etableres et centralt nedsivningsanlæg, vil området skulle tilsluttes offentlig regnvandskloak. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet vandforsynes fra Silkeborg vand. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. LOKALPLAN 14-005 26
Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Områder omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 Der er en ældre branddam i den østlige del af lokalplanområdet, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Søen bevares som rekreativ element i lokalplanområdet. 3-området er beskrevet i screeningsskemaet Skovbyggelinje (Naturbeskyttelseslovens 17) Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinje. Bebyggelse inden for områder omfattet af skovbyggelinje forudsætter enten at skovbyggelinjen reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 17. Det er dog ikke muligt at bygge inden for skovbyggelinjen jf. lokalplanens bestemmelser i 6 for placering af byggefelter. Landbrugspligt (Landbrugsloven) Lokalplanområdet er pålagt landbrugspligt. Realiseringen af lokalplanens byggemuligheder forudsætter derfor, at Jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten. Ophævelse af landbrugspligten forventes at kunne ske i forbindelse med udstykningen af området, og skal ske på initiativ af bygherre selv, f.eks. via en landinspektør. Områdeklassificering Området er undtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens 50a i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Der kan ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende. Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje) Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. LOKALPLAN 14-005 27
LOKALPLAN 14-005 28
Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN 14-005 29
LOKALPLAN 14-005 30
Funder Allé Funder Kirkevej Funder Bygade Funder Vestervang Signaturforklaring Mål 1:1000 Rev.dato Lokalplangrænse Skovbyggelinje Sø omfattet af Naturbeskyttelsens 3 A Matrikelnummer 1m højdekurver Projekteret vejkant Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Lokalplan 14-005 Eksisterende forhold Dato 08.07.2016 Konstr. KSI Tegn. KSI Sag nr. EJD-2016-04723 Tg.nr. Kortbilag 1 Byzone Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Copyright Silkeborg Kommune
Funder Kirkevej Funder Allé Funder Bygade Funder Vestervang Signaturforklaring Lokalplangrænse Byggefelt Vejadgang Vejudlæg Princip for hævet flade Fælles grønt friareal Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Mål 1:1000 Dato 08.07.2016 Konstr. KSI Tegn. KSI Rev.dato Sag nr. EJD-2016-04723 3 sø Stiudlæg Princip for placering af støjskærm Lokalplan 14-005 Lokalplankort Tg.nr. Kortbilag 2 Beskyttelseslinje A Angivelse af veje og stier Princip for stiunderføring under A-B Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Copyright Silkeborg Kommune
Funder Allé Funder Kirkev ej Funder Bygade e rv g n va r ste Fu e nd 08.07.2016 EJD-2016-04723