DOM Afsagt den 1. marts 2012 i sag nr. BS 14-587/2011: B Invest A/S mod Advokat A Sagens baggrund og parternes påstande Sagen, der er anlagt den 2. marts 2011, vedrører størrelsen af et erstatningskrav, der er opstået fordi sagsøgte, advokat A, ikke mødte for sagsøgeren, B Invest A/S, på en tvangsauktion. B Invest havde pant i ejendommen for 3.995.988,97 kr., men ejendommen blev købte af tredjemand på auktionen for 1.000.000,00 kr. B Invest har endelig nedlagt påstand om, at advokat A skal betale 1.158.603,02 kr. med procesrente af 2.647.597,82 kr. fra den 23. juni 2010. Advokat A har påstået frifindelse. Oplysningerne i sagen Af salgsopstilling vedrørende tvangsauktion den 23. juni 2010 over ejendommen beliggende...vej 1, 9220 Ålborg, fremgår blandt andet, at gælden til og med 3. prioritet var opgjort til 3.995.988,97 kr. Ifølge salgsopstillingen tilhørte 1. og 3. prioriteten private pantebreve til B Invest A/S og 2. prioriteten et privat pantebrev med transport til X-by B Invest A/S. Det er oplyst, at B Invest A/S har fuldmagt fra X-by B Invest A/S til at rejse krav mod advokat A. Ejendommen var på 6.994 m² med bebygget areal på 242 m² og 393 m². Den offentlige ejendomsvurdering var 5.050.000,00 kr., heraf grundværdi 629.500 kr.
- 2 - Det fremgår endvidere af salgsopstillingen, at ejendommen havde lejeindtægter, og at der derfor var udarbejdet panthaverregnskab. Parterne er enige om, at beløbet, der skulle indgå som overskud i panthaverregnskabet, var 343.114,05 kr. Der er endvidere enighed om, at det endelige beløb for omkostninger uden for budsummen var 268.394,15 kr. Advokat A har til brug for sagen indhentet en valuarvurdering af ejendommen. Vurderingen er foretaget af DanBolig Erhverv Ålborg og er sket på baggrund af en udvendig besigtigelse af ejendommen den 6. juli 2010. Vurderingen værdiansætter markedsværdien af ejendommen til 3.100.000,00 kr. Som begrundelse for vurderingen er der særligt henvist til, at den eksisterende lejekontrakt har kort opsigelsesvarsel og at lejen er væsentlig højere end markedslejen for tilsvarende ejendomme i området. Af årsrapport for Y Erhvervsinvest ApS for 2009 fremgår blandt andet, at selskabet havde et negativt resultat på 1.860.681 kr. og en positiv egenkapital 842.756 kr. Selskabet havde anlægsaktiver for 59.053.486 kr. og langfristede gældsforpligtelser på 43.609.574 kr. Af årsrapporten for 2010 fremgår blandt andet, at selskabet havde et negativt resultat på 141.753 kr. og en positiv egenkapital på 701.002 kr. Selskabet havde anlægsaktiver for 102.635.311 kr. og langfristede gældsforpligtelser på 94.021.673 kr. Ved brev af 20. oktober 2010 til B Invests advokat har advokat O blandt andet skrevet følgende: "... Jeg skal anmode Dem om at bekræfte, at Deres klient kan acceptere ovennævnte opgørelse over mine klienters tab på kr. 2.652.874,92..." Forklaringer E har forklaret, at han formidler ejendomme. B Invest A/S er et pantebrevsselskab. Når selskabet har overtaget en ejendom, prøver han at formidle den videre. Han blev involveret i ejendommen...vej 1 i Ålborg, da den skulle på tvangsauktion. D og... spurgte, om han kunne
- 3 - formidle den. Han fik salgsopstillingen og så ejendommen. Han kontaktede sit netværk for at høre om nogen var interesserede. Der meldte sig to interesserede, herunder C fra C Erhvervsinvest ApS. Der blev pr. telefon indgået en aftale om, at Y Invest skulle købe ejendommen. Han havde to gange tidligere indgået aftaler med C, og den ene af gangene var der også tale om en ren mundtlig aftale. Den anden gang blev der først handlet efter auktionen. Begge gange var aftalen, at det var med 100 % finansiering. Han og C blev enige om en pris til pantets sidste krone. Panthaverregnskabet blev ikke drøftet. Han havde opgaven som mægler. Der skulle være en 100 % finansiering. Overtagelsesdagen var auktionsdagen. Ved tvangsauktionsejendomme er det sædvanligt, at der inden auktionen laves en mundtlig aftale om, at ejendommen skal overtages af en anden, hvis panthaveren overtager ejendommen på auktionen. Han havde derfor ikke bekymringer omkring, at aftalen ikke blev indgået skriftligt. Han fik besked om, at advokat A ikke var mødt op til tvangsauktionen kort tid efter, den var afholdt. Han blev ringet op af C, der spurgte, hvad meningen var. Han har ikke mæglerautorisation. Han vurderer normalt ejendomme for B Ejendomme. Han har været ansat som direktør ved De tidligere handler med C blev også indgået vedrørende tvangsauktioner. Han ved ikke, om C konsekvent møder op til auktionerne. Hans honoraraftale er 2 %. Han skulle derfor have haft 80.000 kr. i salær. Han har gjort krav på 80.000 kr. fra B Invest. Han er ikke blev kontaktet af den, som købte ejendommen på tvangsauktion om efterfølgende køb af den. D har forklarede, at han er direktør i X-by B Invest A/S. Selskabet beskæftiger sig udelukkende med investeringer. Da deres pantebrev i ejendommen...vej 1 i Ålborg blev nødlidende og overgik til konkurs afventede de tvangsauktion, og opgjorde deres pant. Han har et samarbejde med E. Es rolle var at få solgt ejendommen bedst muligt. De har flere forskellige interesser sammen. E blev i den konkrete sag spurgt, om han ville finde ud af, hvad ejendommen var værd. De var indstillet på at forsvare pantet. E sagde på et tidspunkt, at
- 4 - han mente, at ejendommen kunne sælges til C. På den måde slap de for at have ejendommen liggende. Det er lettest for dem at have en aftale med en ny køber inden auktionen. Der blev indgået en mundtlig aftale med C. De har lavet flere aftaler med C. Hvis aftalen med C ikke var blevet indgået, ville de have købt ejendommen alligevel. De havde fået vurderet af Nybolig Erhverv Århus/Ålborg, at deres pant var sikret. Det var mere et spørgsmål om, hvorvidt de selv skulle beholde ejendommen, men der var taget beslutning om, at C kunne få lov til at købe den for sidste krone. Når han vurderer en ejendom i drift, vurderer han også på lejeren i ejendommen. Ejendommen gav et tocifret afkast på grund af lejeren. Hvis de handler med nogen, de kender, kræver de ikke en skriftlig aftale. Deres advokat ville gerne have en skriftlig budinstruks. Han blev ringet op på tvangsauktionsdagen om, at advokaten ikke var mødt. C har forklaret, at han beskæftiger sig med køb af fast ejendom. Han er direktør i Y Erhvervsinvest ApS. Han ejer også anparterne i selskabet, som han købte for 8 år siden. Han kontaktede E, fordi ejendommen...vej 1 i Ålborg skulle på auktion. Han spurgte, om de kunne lave en handel. B Invest skulle købe ejendommen hjem på auktionen, og han skulle købe den for knap 4 mio. kr., som svarede til sidste krone. Den skulle leveres fuldfinansieret inklusive omkostninger. De talte ikke om panthaverregnskabet og omkostningerne uden for budsummen. Han har tidligere lavet aftaler med E - også mundtligt. Hvis B Invest blev højstbydende, var han forpligtet til at købe ejendommen. Han var til stede på auktionen. Han havde hverken garanti eller noget med til at kunne byde. Det går økonomisk fint for Y Erhvervsinvest. Ydelser på selskabets ejendomme bliver betalt efterhånden, som de forfalder. Selskabet har ikke på noget tidspunkt været i betalingsmisligholdelse. Han var interesseret i ejendommen på grund af den store lejeindtægt og fordi, der var en stor grund med frastykningsmuligheder. Selskabet køber ejendomme over
- 5 - hele landet. Han har en fast advokatforbindelse. Advokat Olav Damkiær er ikke hans advokat. Han har været i branchen i mange år og vurderer selv ejendommene. Inden han indgik aftalen, havde han besigtiget ejendommen også indvendig. Aftalen blev indgået ca. 14 dage for auktionen. De aftaler, han indgår, er af og til mundtlige, hvis han kender den, han handler med. Der er ikke gæld mellem ham og B Invest A/S. Han har mødt på mange auktioner. Han har været ude for, at en auktion er blevet udsat midlertidigt. Han forsøgte ikke at standse eller udsætte auktionen, for det kunne være, at køberen havde lavet en aftale med E. Han fik vist køberens telefonnummer. Han ringede, men køberen ringede ikke tilbage. Køberen har formentlig ment, at han havde gjort en god handel. Han har ikke haft selskaber, der måtte lukke. Opgørelsen af kravet Ved sagens anlæg den 2. marts 2011 var påstanden i sagen, at advokat A skulle betale 2.727.594,82 kr. Den 17. juni 2011 betalte advokat A en del af beløbet sådan, at B Invest nedsatte påstanden til 1.238,603,02 kr. Under hovedforhandlingen nedsatte B Invest yderligere påstanden med 80.000 kr. B Invests krav fremkommer således: Købesum iht. aftale med Y Erhvervsinvest ApS Positivt panthaverregnskab fradrag af størstebeløbet Fratrukket 3.995.988,97 kr. 343.114,05 kr. - 268.394.15 kr. 4.070.708,87 kr. Budsum Overskud i henhold til panthaverregnskab Betalt under retssagen (den 17. juni 2011). Fradrag honorar Ialt 1.000.000,00 kr. 343.114,05 kr. 1.488.991,80 kr. 80.000,00 kr. 1.158.603,02 kr.
- 6 - Advokat A har yderligere betalt 19.046,86 kr. den 17. juni 2011. Der er enighed om, at dette beløb er renter. Det er - efter aftale med parterne - efter hovedforhandlingen oplyst, at der er tale om renter af 1.488.991,80 kr. fra 1. marts 2011 til 28. april 2011. Parternes synspunkter B Invest A/S har til støtte for sin påstand gjort gældende, at advokat A har handlet ansvarspådragende. B Invest har endvidere gjort gældende, at selskabet har lidt et tab svarende til tabsopgørelsen, herunder at B Invest forud for tvangsauktionen havde indgået en aftale med Y Invest vedrørende salg af ejendommen til 3.995.988,87 kr., at B Invest har lidt et tab svarende til påstandsbeløbet som følge af, at ejendommen alene blev solgt for 1.000.000,00 kr., at Y Invest ApS var i stand til at opfylde aftalen mellem selskabet og B Invest, at den valuarvurdering af 3. august 2010, som advokat A har fremlagt, ikke er udtryk for værdien af ejendommen på det relevante tidspunkt og at advokaten ved fremlæggelse af det ensidigt indhentede dokument ikke har dokumenteret værdiansættelsen B Invest har nærmere anført, at der før auktionen var indgået en mundtlig aftale om, at Y Erhvervsinvest ApS skulle købe ejendommen for sidste krone i prioritetsordenen og at det ikke var usædvanligt at indgå en mundtlig aftale om auktionsejendomme. Dette er dokumenteret ved forklaringerne, der er samstemmende. E fik sagen, da ejendommen blev nødlidende. E etablerede kontakt til C. Der var C uvedkommende, hvad ejendommen blev overtaget for. Der var en aftale om 100 % finansiering af ejendommen, og alle de væsentlige vilkår var på plads.
- 7 - Y Erhvervsinvest ville kunne opfylde aftalen. Der var en positiv egenkapital. 2009 var et vanskeligt år, men der var likvide midler i selskabet. Selskabet eksisterer stadig og har ikke misligholdt sine aftaler. Det er desuden advokat A, der skal bevise, at Y Erhvervsinvest ikke kunne betale. C kunne ikke byde på auktionen. Han vidste ikke, om der var lavet aftaler mellem B Invest og auktionskøberen. C forsøgte at få fat på auktionskøberen. Dette ville imidlertid have krævet en ny finansiering. C havde ikke behov for at have en ejendomsmægler til at vurderer ejendommen, da han selv var i besiddelse af den fornødne ekspertise og da der var oplysninger i salgsopstillingen. B Invest har for så vidt angår rentepåstanden gjort gældende, at renten løber fra auktionstidspunktet, hvor den ansvarspådragende handling blev foretaget, jf. rentelovens 3, stk. 5. Det blev med det samme anerkendt, at der var begået en ansvarspådragende handling. Rentepåstanden skal korrigeres for den betaling, der blev foretaget den 17. juni 2011. Advokat A har til støtte for sin påstand gjort gældende, at B Invest A/S ikke har godtgjort, at selskabet har lidt et tab svarende til det, der kræves erstatning for. Advokat A har herunder gjort gældende, at valuarvurderingen er udtryk for ejendommens værdi på auktionstidspunktet, at panthaverregnskabets overskud under alle omstændigheder skal fratrækkes, at B Invest A/S ikke har dokumenteret den påståede aftale med Y Erhvervsinvest ApS, at det ikke er dokumenteret, at Y Erhvervsinvest ville være i stand til at opfylde den påståede aftale og at B Invest derfor har fået sit tab dækket ved As indbetaling den 17. juni 2011.
- 8 - Advokat A har nærmere anført, at der ved en handel af den størrelse, er en lang række vilkår, der skal være på plads. Der kan sagtens have været en forhåndsaftale, men det er ikke dokumenteret, at der er indgået en endelig bindende aftale. E har fået salær og har derfor en interesse i sagen. Der kunne være sikret en eller anden form for dokumentation for aftalen. Forklaringerne fra vidnerne og erklæringen fra C er lavet på et tidspunkt, hvor tabet er lidt. C er ikke uddannet ejendomsmægler. Valuarvurderingen er derimod udarbejdet af en autoriseret mægler. C har mødt på mange auktioner og var klar over at man har mulighed for at bede om en kort udsættelse. Det viser, at C ikke har haft en særlig stor en interesse i ejendommen. C har heller ikke været særlig ivrig i bestræbelserne på at kontakte den, der købte ejendommen på auktionen. Advokat A har for så vidt angår forrentningen gjort gældende, at der først skal ske forrentning fra sagsanlæg. Hvis der skal tilkendes renter fra auktionstidspunktet, skal de 80.000 kr. fragå renterne. Advokat A har endelig for så vidt angår sagsomkostningerne bemærket, at der har været fremlagt forligsforslag fra hans side, der kunne have sparet en masse omkostninger. Rettens begrundelse og afgørelse Parterne er enige om, at advokat A har begået en ansvarspådragende handling ved ikke at møde op på tvangsauktionen og byde, så B Invests pant blev dækket. Spørgsmålet er herefter, hvor stort et tab B Invest har lidt. Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at E havde fået til opgave at forsøge at videreformidle ejendommen...vej 1 i Ålborg, som B Invest A/S havde pant i på de første prioriteter. Vidnet C har forklaret, at han - på vegne af Y Erhvervsinvest ApS - indgik en mundtlig aftale med E om, at han efter auktionen skulle overtage ejendomme til en pris svarende til B Invests prioritetsgæld i ejendommen og at købet skulle være 100 % finansieret. C var til stede på tvangsauktionen og havde inden da fået en salgsopstilling og besigtiget
- 9 - ejendommen. Ifølge forklaringerne i sagen var der tidligere indgået en lignende mundtlig aftale mellem B Invest og C. Retten finder efter en samlet vurdering af disse omstændigheder, at det er godtgjort, at der var indgået en aftale mellem B Invest og Y Erhvervsinvest om, at Y Erhvervsinvest skulle købe ejendommen, hvis B Invest blev højstbydende på tvangsauktionen. B Invests tab skal derfor opgøres med udgangspunkt i, at B Invest gik glip af aftalen med Y Erhvervsinvest. Ved opgørelsen af tabet er der efter bevisførelsen ikke grundlag for at antage, at Y Erhvervsinvest ikke kunne betale og retten lægger til grund, at panthaverregnskabet ikke var en del af aftalen mellem B Invest og Y Erhvervsinvest. Beløbet i panthaverregnskabet skal derfor indgå ved beregningen af tabet. Som konsekvens heraf tages B Invests påstand til følge. Der tilkendes dog først renter fra sagens anlæg, idet retten ikke finder grundlag for at tilkende renter fra tvangsauktionsdagen efter rentelovens 3, stk. 5, ligesom advokat Os brev af 20. oktober 2010 ikke udgør en betalingsanmodning efter rentelovens 3, stk. 2. Der tages hensyn til, at der er betalt renter af 1.488.991,80 kr. fra den 1. marts 2011 til den 28. april 2011. Sagsomkostninger Advokat A skal betale 130.000,00 kr. i sagsomkostninger til B Invest ApS. Heraf udgør retsafgiften 47.910 kr., udgiften til vidnegodtgørelse 660,00 kr. Restbeløbet udgør udgiften til advokat (eksklusive moms). Ved fastsættelsen af sagens omkostninger er der taget hensyn til, at sagens værdi ved sagens anlæg var over 2 mio. kr., men at advokat A indbetalte omkring 1.480.000 kr. den 17. juni 2011. Der er endvidere taget hensyn til bevisførelsens omfang og problemstillingerne i sagen. Thi kendes for ret:
- 10 - Sagsøgte, advokat A, skal betale 1.158.603,02 kr. til sagsøgeren, B Invest A/S, med procesrente af 1.158.603,02 kr. fra den 2. marts 2011 til den 28. april 2011, af 2.647.597,82 kr. fra den 29. april 2011 til den 17. juni 2011 og af 1.158.603,02 kr. fra den 17. juni 2011. Advokat A skal betale 130.000,00 kr. i sagsomkostninger til B Invest A/S. De idømte beløb skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8a