1 København, den 4. oktober 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Arne Blomstrøm Havnegade 47 5500 Middelfart Nævnet har modtaget klagen den 16. oktober 2009. Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har forsinket handlen, og om indklagede skal erstatte klagernes rentetab i den forbindelse, samt om indklagede har krav på betaling af annoncer og dokumentationsmateriale som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres fritidshus og indgik derfor den 8. maj 2008 en formidlingsaftalen med indklagede. Det fremgik af BBR-ejermeddelelse udskrevet den 14. april 2008, at det bebyggede
2 areal udgjorde 50 m² og tagetagens areal 32 m², hvorefter det samlede boligareal i bygningen udgjorde 82 m². Disse oplysninger anførte indklagede i salgsopstillingen. Da fritidshuset ikke blev solgt inden for aftaleperioden på 6 måneder, indgik parterne en ny formidlingsaftale den 16. december 2008. Det fremgik af begge de indgåede formidlingsaftaler, at indklagede fik fuldmagt til at indhente alle relevante dokumenter og oplysninger om tekniske, juridiske og økonomiske forhold. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt: [ ] [ ] Samme dag udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning ud fra en salgspris på 1.300.000 kr. til klagerne. Indklagede havde specificeret annonceringen mv. således: [ ]
3 [ ] Den 19. december 2008 fremkom et købstilbud på 1.300.000 kr. Samme dag skrev købers advokat til indklagede og meddelte, at det var en betingelse for køber, at indretningen af fritidshusets 1. sal til beboelse blev godkendt af kommunen.
4 Den 28. december 2008 underskrev klagerne købsaftalen, hvori der var aftalt overtagelsesdag den 15. februar 2009. Det var anført i aftalen, at klagernes pengeinstitut var Danske Bank, samt anført, at køber skulle deponere 80.000 kr. hos indklagede samt stille bankgaranti for 1.220.000 kr. Det fremgik videre af købsaftalen, at skødet skulle være indleveret til tinglysning senest den 20. februar 2009. Efter handlens indgåelse overgav indklagede resten af sagsbehandlingen til et servicecenter, der den 6. januar 2009 skrev til klagernes pengeinstitut og bad det stå for indfrielsen af klagernes lån i ejendommen og aflysning i tingbogen samt bad om, at der blev taget kontakt til købers rådgiver for at få afklaret, om køber ønskede at overtage klagernes ejerpantebrev. Servicecenteret meddelte, at købers bank ville stille bankgaranti for købesummen, samt at denne skulle erstattes af kontant deponering pr. overtagelsesdagen den 15. februar 2009. Den 19. januar 2009 skrev indklagede til købers advokat og meddelte, at klagerne var indstillet på at ansøge om lovliggørelse af 1. salen og bekræftede, at overtagelsen blev rykket til straks efter endelig bekræftelse på lovliggørelse forelå. Den 20. januar 2009 skrev klagerne til kommunen vedrørende lovliggørelsen af 1. salen, og den 3. marts 2009 meddelte kommunen, at kommunen ikke havde belæg for at betvivle tagetagens lovlighed. Det fremgår af sagen, at overtagelsesdagen herefter blev aftalt til den 1. april 2009. Henholdsvis den 3. og den 18. april 2009 underskrev køber og klagerne skøde, udarbejdet af købers advokat. Skødet blev værdipåtegnet den 5. maj 2009, og den 27. maj 2009 blev skødet tinglyst med anmærkning om et ejerpantebrev med meddelelse til klagernes pengeinstitut. Den 27. maj 2009 skrev servicecentret til klagerne og bad dem finde ejerpantebrevet. Servicecentret havde spurgt klagernes pengeinstitut, om det var i besiddelse af ejerpantebrevet, men det var det ikke. Den 4. juni 2009 underskrev klagernes pengeinstitut allonge, hvorved det kvitterede ejerpantebrevet til aflysning, og den 11. juni 2009 blev ejerpantebrevet aflyst fra tingbogen. Den 10. juli 2009 blev retsanmærkningen i skødet annulleret. Den 15. juli 2009 frigav købers advokat købesummen. Klagerne har til sagen oplyst, at de den 23. juli 2009 modtog indklagedes
5 afregningsbeløb, 4.312,50 kr. og det i banken deponerede beløb, 1.220.000 kr. Klagerne har tillige oplyst, at deponeringskontoens indestående blev forrentet med en variabel rente, der i april 2009 udgjorde 0,25 % p.a. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har forsinket udbetalingen af købesummen til klagerne og skal derfor erstatte klagernes rentetab. Overtagelsesdagen var aftalt til 15. februar 2009, men indklagede havde ikke sikret sig, at alle papirer var på plads vedrørende godkendelsen af 1. salen, selvom indklagede i henhold til formidlingsaftalen havde fået fuldmagt til at indhente alle relevante oplysninger om ejendommen. Det var købers advokat, der opdagede, at der manglede godkendelse af 1. salen, hvorefter overtagelsesdagen måtte ændres til den 1. april 2009. Det viste sig, at et gammelt ejerpantebrev skulle aflyses i forbindelse med handlen, idet køber ikke ønskede at overtage dette. Dette var klart allerede i forbindelse med købsaftalens underskrivelse, men alligevel blev ejerpantebrevet først sendt til aflysning den 9. juni 2009. Det endelige skøde skulle ifølge købsaftalen være indleveret til tinglysning senest den 20. februar 2009, dvs. 5 dage efter den aftalte overtagelsesdag. Med en ekspeditionstid på 10 dage på tinglysningskontoret, kunne skødet nemt have været tinglyst den 20. april 2009, og købesummen frigivet til klagerne. Ifølge købsaftalen skulle købesummen deponeres den 15. februar 2009, og den ene af klagerne havde derfor på dette tidspunkt et møde med sin rådgiver vedrørende investering af beløbet i nogle obligationer. Denne investering måtte imidlertid udskydes, og i den periode steg værdien af obligationerne med 23,5 %, en stigning som den ene klager gik glip af. Det er i stedet indklagede og Danske Bank, der har tjent på at have pengene stående, og det har været en god forretning for dem, at sagen trak så længe ud. Indklagede skal derfor betale renter til klager med 23,5 % af købesummen for perioden 20. april 2009 til 23. juli 2009. Klagerne havde en fælles konto i Danske Bank til brug for betaling af diverse udgifter til fritidshuset. Dette havde klagerne oplyst til indklagede, der lod købesummen deponere i dette pengeinstitut. Indklagede er HOME mægler, og denne kæde samarbejder med Danske Bank, men indklagede burde have spurgt klagerne, hvor de ønskede købesummen deponeret. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte avis- og internetannoncering, og dermed om indklagede har krav på betaling heraf, samt
6 spørgsmålet om indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have forsinket handlen og bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har, da indklagede fik ejendommen til salg, gennemgået alle ejendommens papirer med den ene klager, herunder BBR-ejermeddelelsen. Indklagede ved som ejendomsmægler, at området i 2001 blev gennemgået af kommunen for ulovlige bebyggelser. Klagerne oplyste, at de i 2001 havde fået en sag vedrørende udhusene på grunden, som ved dispensation blev bragt i orden. Klagerne meddelte videre, at BBR-ejermeddelelsen havde set ud som den gjorde, siden klagerne erhvervede fritidshuset i 1974, hvorfor indklagede ikke satte yderligere spørgsmålstegn ved boligarealerne. Købers advokat havde læst i den oprindelige lokalplan fra det tidspunkt, da huset blev opført, at husene ikke måtte opføres med 1. sal, hvorfor advokaten fastholdt, at han ville se en godkendelse af 1. salen fra kommunen. Klagerne og indklagede aftalte herefter, at klagerne godkendte dette forbehold om fremskaffelse af dokumentation fra kommunen, og ansøgning fremsendtes til kommunen. Da længden af sagsbehandlingstiden hos kommunen ikke kendtes, krævede købers advokat, at alle frister blev rykket til straks efter modtagelse af svar fra kommunen. Dette accepterede indklagede og orienterede klagerne herom. Straks efter modtagelsen af brevet af 3. marts 2009 fra kommunen, sendte indklagede dette til købers advokat. Køber meddelte, at overtagelsesdagen herefter kunne fastsættes til 1. april 2009, idet køber ikke mente, at han kunne få lån og bankgaranti på plads før dette tidspunkt, og idet købers advokat havde travlt og ikke kunne udfærdige skøde hurtigt. Den 18. marts 2009 fik indklagede kopi af bankgaranti fra klagernes pengeinstitut samt meddelelse om, at deponering var indsat, og det blev herefter aftalt med klagerne, at indklagede den 21. marts 2009 skulle åbne huset for køber og samtidig udlevere nøglen til køber. Ejerpantebreve sendes først til aflysning, når der er indgået en handel, idet købere oftest ønsker at overtage disse pantebreve. Indklagede har ikke noteret, hvornår køber/købers advokat meddelte, at ejerpantebrevet ikke skulle overtages af køber, men servicecentret anmodede klagerne om ejerpantebrevet den 27. maj 2009. Det bestrides, som af klagerne anført, at skødet kunne have været tinglyst på 10 dage. Køber brugte 12 dage på at underskrive og returnere skødet, og klagerne
7 brugte 10 dage. Skødet sendtes herefter til ejendomsværdipåtegning, for hvilket der er en ekspeditionstid på ca. 3 uger. Allerede inden skødet kunne sendes til tinglysning var der gået ca. 5 uger, hvilket ikke kan bebrejdes indklagede, da dokumenterne er videresendt i umiddelbar tilknytning til modtagelsen. Det tog herefter ca. 1 uge at modtage ejerpantebrevet fra klagerne, og den 9. juni blev dette sendt til aflysning. Klagernes påstand om, at indklagede eller klagernes pengeinstitut har kunnet disponere over købesummen er helt forkert. Pengene har stået på en konto i klagernes pengeinstitut og i klagernes navne. Vilkårene for deponeringskontoen aftales mellem klagerne og pengeinstituttet, og indklagede har ingen indflydelse herpå. Indklagede har spurgt klagerne, om de stadig havde det samme pengeinstitut, som fremgik af ejerpantebrevet, hvilket klagerne bekræftede. Derfor blev der i købsaftalen, som klagerne underskrev, henvist til Danske Bank. Klagernes påstand om, at handlens afslutning bevidst er trukket ud eller skyldes sløseri og manglende interesse, afvises, selvom indklagede er af den opfattelse, at påstanden er så uhyrlig, at den ikke fortjener et svar. For så vidt angår dokumentation for udlæg til dokumenter, fremgår det af sagen, at indklagede har indhentet diverse dokumenter i forbindelse med handlen, og dem har indklagede ikke kunnet modtage, uden at have betalt herfor. Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke, at indklagede havde anledning til at betvivle, at 1. salen var lovlig indrettet og benyttet, idet det af BBR-ejermeddelelsen fremgik som boligareal. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at købers advokat stillede krav om at modtage dokumentation fra kommunen på lovligheden, samt krav om udskydelse af overtagelsesdag, frister for deponering, tinglysning af skøde mv. Nævnet finder ikke, at indklagede har begået fejl ved i købsaftalen at anføre, at Danske Bank var klagernes pengeinstitut, idet dette var tilfældet, eller at købesummen skulle deponeres på deponeringskonto i klagernes pengeinstitut, idet dette er almindelig praksis. Nævnet skal i den forbindelse bemærke, at købesummen ikke ville være kommet til udbetaling til klagerne på et tidligere tidspunkt end sket, ved at købesummen var blevet deponeret i et andet pengeinstitut, idet købesummen først kan frigives, når der foreligger endeligt tinglyst anmærkningsfrit skøde, og det er købers advokat, der som berigtiger af handlen, sørger for frigivelse af købesummen, når betingelserne herfor er opfyldt. Indklagede havde ikke pligt til at iværksætte aflysning af ejerpantebrevet før handlen. Nævnet finder, at det efter handlens indgåelse henhører til indklagedes pligter at undersøge, om køber ønsker at overtage ejerpantebrevet, og herefter
8 instruere klagernes pengeinstitut herom, således at ejerpantebrevet kan aflyses fra tingbogen sammen med klagers øvrige lån, såfremt køber ikke overtager ejerpantebrevet. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ved servicecentret i stedet anmodede pengeinstituttet om at kontakte købers advokat for at undersøge, om køber ville overtage ejerpantebrevet. Nævnet lægger til grund, at såfremt indklagede havde opfyldt sin forpligtelse, ville skødet have været tinglyst uden retsanmærkninger ultimo maj 2009, og købesummen frigivet hurtigt herefter. Det kan derfor bebrejdes indklagede, at frigivelsen af købesummen blev forsinket med ca. 1½ måned (45 dage). Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagerne renter af 1.220.000 kr. + 4.312,50 kr., i alt 1.224.312,50 kr. i 1½ måned med en almindelig indlånsrente, af nævnet fastsat til 2 %, 3.019 kr. Herfra skal dog trækkes oppebårne renter på deponeringskontoen, af nævnet fastsat til 0,25 % i samme periode, 377 kr., hvorefter indklagede skal betale 2.642 kr. til klagerne. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisations repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i
9 hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer vedrørende annoncepakken på 10.188 kr., har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. De aftalte annoncer på 4.125 kr. finder vi er tilstrækkeligt specificeret, idet der er anført både medier og antal. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer og størrelsen heraf vedrørende annoncepakken på 10.188 kr. og ikke har oplyst om størrelsen på annoncerne vedrørende de aftalte annoncer på 4.125 kr., har indklagede ikke på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncepakke 10.188 kr., mens stemmeflertallet kan godkende de aftalte annoncer på 4.125 kr. For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på 4.750 kr. inkl. moms. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) finder ikke, at der er foretaget en tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, fordi det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, og disse nævnsmedlemmer kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor er anført, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Disse nævnsmedlemmer kan derfor godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internetannoncering 4.750 kr. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret at have afholdt udlæg til restgældsoplysninger 350 kr. inkl. moms samt til ejendomskort 175 kr., hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå.
10 Indklagede har opkrævet 350 kr. for indhentelse af tingbogsattest, men har over for nævnet alene dokumenteret at have afholdt 150 kr., hvorfor nævnet alene kan godkende et krav på 150 kr. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 18.305 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand