forslag lokalplan nr. 517 Kommunetillæg nr. 5.19 For bolig- og erhvervsområde ved Korsgade i Svendborg Kultur og Plan - februar 2009
Hvad er et kommuneplantillæg Et kommuneplantillæg er et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplanens hovedformål er at regulere anvendelsen af arealer og skabe overblik over kommunens udvikling i en længere periode. Efter lov om planlægning har byrådet ret/pligt til at tilvejebringe nye planer, eller til at ændre eller ophæve eksisterende planer. Disse ændringer foretages gennem udarbejdelse af et kommuneplantillæg. Hvad er en lokalplan En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej-, sti- og parkeringsforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg Ifølge Lov om planlægning skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslaget, og byrådet skal derefter tage stilling hertil, inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Svendborg Kommune, Kultur og Planlægning, Ramsherred 5, 5700 Svendborg Tlf. 62 23 30 00, lokal 3062 Gennemvalg 62 23 30 62 2
Indholdsfortegnelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 5.19 4 Forslag til lokalplan nr. 517 4 Fremsættelse af indsigelser 4 Lokalplanens redegørelse 5 Lokalplanens mål 5 Lokalplanens baggrund 5 Eksisterende forhold 5 Lokalplanens indhold 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 8 Midlertidige retsvirkninger 11 Lokalplanens bestemmelser 12 Retsvirkninger 15 Tillæg nr. 5.19 - til kommuneplanen 17 Referencer Karrebebyggelse - Facader 18 Referencer Karrebebyggelse - Havemiljø 19 Referencer Karrebebyggelse - Svalegang 20 Kortbilag 1 Lokalplanområde, Matrikulære forhold 21 Kortbilag 2 Delområder og Byggefelter 22 Kortbilag 3 Bygningshøjder 23 Kortbilag 4 Trafik, Parkering og Ophold 24 Kortbilag 5 25 Principsnit Skyggediagram 1 & 2 26 3
Forslag til kommuneplantillæg nr. 5.19 Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for at opføre en ny bolig- og erhvervsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 110. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Lokalplanen ledsages derfor af et tillæg til kommuneplanen. Forslag til lokalplan nr. 517 Svendborg Byråd fremlægger hermed et forslag til en lokalplan for et område ved Korsgade. Lokalplanen giver mulighed for opførelse for ny bolig-og erhvervsbebyggelse i Svendborg centrum. Fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag Svendborg Byråd har den 24. februar 2009 vedtaget, at dette lokalplanforslag skal fremlægges offentligt i minimum 8 uger fra den 1. april 2009 til den 28. maj 2009. I denne periode kan der fremsendes indsigelser mod eller ændringsforslag og kommentarer til lokalplanforslaget. Eventuelle indsigelser, bemærkninger, kommentarer m.m. skal være kommunen i hænde senest den 28. maj 2009 Adressen er: Svendborg Kommune Kultur og Planlægning, Ramsherred 5, 5700 Svendborg Email teknisk@svendborg.dk Yderligere oplysninger kan fås hos Grethe Thomsen Plankontoret, telefon 63 21 30 62. Lokalplanens område indtegnet på plan af eksisterende forhold Alle matrik. nr. er Svendborg Bygrunde 4
Lokalplanens redegørelse Lokalplanens mål Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelse af en ny bolig- og erhvervsbebyggelse beliggende i centrum af Svendborg By. Lokalplanens baggrund På grunden har der gennem en årrække været drevet byggemarked mv., med tilhørende udenoms arealer og parkeringsarealer. Privat bygherre med påtænker på opførelse af bolig- og erhvervsbebyggelse. Bygherren har løbende gennem afholdelse af orien terings møder mv., inddraget naboer og borgere samt embedsmænd og politikere i projekt udviklingen af ejendommen og har på baggrund heraf bearbejdet projektet med henblik på udarbejdelse af lokalplan for området. Byrådet har med udgangspunkt i dette udviklingsarbejde besluttet at udarbejde lokalplan samt tillæg til kommuneplanen, således at der er overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Der har været afholdt forudgående høring om ændret anvendelse af Silvangrunden ved Korsgade i perioden 2. august-4. september 2008. Der er ikke indkommet ideer eller bemærkninger ved høringen Eksisterende forhold Beliggenhed Lokalplanområdet omfatter et areal, afgrænset af Korsgade, Skattergade, Jernbanegade og Valdemarsgade og beliggende mellem den gamle bykerne og sygehuset. Området er mod nord og vest præget af villa bebyg gelse til blandet bolig og erhverv og mod øst af sam men hængende købstadsbebyggelse.mod syd er grunden afgrænset af Jernbanegade. Trafik Der er ikke gennemkørende trafik indenfor området og parkering er udover den store p-plads ved byggemarkedet, etableret som sideparkering langs veje og som parkering på egen grund. Bebyggelse Eksisterende trælastbebyggelse og motorcykel butik m.m. på ejendommen er ikke bevaringsværdig og foreslås nedrevet. Under bebyggelsen er delvis kælder, der kan genanvendes til parkering eller depotrum mv. for den nye bebyggelse. Terræn Lokalplanområdet ligger sydvendt mod Jernbanegade i terrænkote 4.8 m og stiger mod nord til terrænkote 6.5 m. De højeste bygninger i nærområdet har en tagkote på 20.0 m. Eksisterende forhold set fra Jernebanegade Eksisterende forhold set fra Valdemarsgade / Jernbanegade 5
Lokalplanens indhold Anvendelse Lokalplanen har til formål at muliggøre opførelse af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse efter nedrivning af motorcykelbutik og trælasthandel. Udstykning Lokalplanområdet kan matrikulært udstykkes efter nærmere godkendelse af byrådet. Grunde der udstykkes skal have en min. størrelse på 200m 2. Eksisterende forhold: Skattergade set mod Korsgade Eksisterende forhold: Korsgade set fra Valdemarsgade Vej-, sti- og parkeringsforhold Der anlægges adgangsvej fra Korsgade, der dels giver adgang til ny bebyggelse og dels giver mulighed for adgang til haver og baghuse i Skattergade. Vejadgang til den nye karrebebyggelse skal ske dels fra Korsgade og dels fra Jernbanegade. Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1 1 /2 p-plads pr. bolig. Der skal etableres cykelparkering i terræn tæt på indgange til boligerne. Lednings- og antenneforhold Placering af udendørsskabe til tekniske anlæg mv. skal indpasses i bebyggelsen. Der skal etableres tilslutning til fælles antenneanlæg. Der må kun opsættes parabolantenner efter nærmere godkendelse. 6
N Jernbanegade Illustrationsskitse af ny bebyggelse Bebyggelsen Nybebygggelsesforslaget er disponeret i to afsnit, dels som en ny sluttet byhusbebyggelse i 2½ etage langs den nye adgangsvej og dels som en ny karrebebyggelse i 4 etager omkring en stor fælles grønning. Ubebyggede arealer Fælles opholdsarealer er disponeret i det store grønne rum midt i karrebebyggelsen og skal som friareal udgøre min. 30% af boligetagearealet. Grundejerforening Der skal oprettes grundejerforeninger indenfor lokalplanområdet. Ny gennemgangsgade Korsgade 7
Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanområdet vist på udsnit af kommuneplanens rammekort Regionplanen Kommuneplanen Lokalplaner skal sikre, at kommuneplanens hovedstruktur virkeliggøres. Ifølge kommune planens generelle bestemmelser skal følgende overholdes: Generelle bestemmelser Parkering Der skal udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig ved fritliggende parcelhuse og ved øvrig bolig bebyg gelse 1-2 par kerings pladser pr. bolig af hængig af bebyggelsensform og -anven del se, samt 1 par kerings plads pr. 25-100 m 2 erhvervs areal afhængig af erhvervstype. Rammebestemmelser Lokalplanområdet er beliggende i kommunens Byzone Rammeområde 001 - Bykernen/C16 For Rammeområde C16 gælder følgende: Anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til centerformål samt boligformål som sluttet eller overvejende sluttet bebyggelse. Bebyggelsesprocent Bebyggelsen må som helhed ikke overstige 75%. Byrådet kan give tilladelse til en højere bebyggelsesprocent, når der er tale om udfyldning i randbebyggelsen. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsen skal opføres i eksisterende facade flugt og med husdybde svarende til den fremherskende for den enkelte karre. Etageantal og bygningshøjde Etageantallet må ikke overstige 2½ etage. Bygningshøjden fastsættes til maks. 11meter. Byrådet kan give tilladelse til en større bygningshøjde, når det af helhedshensyn er ønskeligt at opføre bebyggelsen i samme højde som omkringliggende bebyggelse. Opholdsarealer Opholdsarealer skal udlægges med 10-40% af etagearealet, dog minimum 30% ved boligbebyggelse. Lokalplaner og Byplanvedtægter Området er berørt af lokalplan 290 og omfattet af lokalplanerne 72 og 156. Varmeplan Området er beliggende i fjervarmeområde Da der ikke er overensstemmelse mellem lokalplanforslaget og kommuneplanens arealudlæg og rammebestemmelser for rammeområde C16 er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen 8
Kommuneplantillæg nr. 5.19 Kommuneplantillægget skal sikre, at der udlæg ges areal til nærværende bolig- og erhvervsbebyggelse. Eksisterende forhold: Parkering i kareen Forslag til kommuneplantillæg er indsat på side 17. Tidsfølgeplan Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens tidsfølgeplan for udbygning af boligområder. Miljøforhold Jordforurening I følge Jordforureningsloven kan der ske kortlægning på 2 niveauer: - Vidensniveau 1: Hvis konkrete aktiviteter har foregået på en given ejendom, og disse aktiviteter erfaringsmæssigt giver anledning til mistanke om risiko for forurening. - Vidensniveau 2: Hvis der er konkret viden om forurening på en given ejendom, f.eks.i form af større eller mindre undersøgelser med analyser af jordprøver. Der er kortlagt forurening på vidensniveau 2 efter Jordforureningsloven på ejendommene Korsgade 13 og 17 inden for lokalplanområdet. Da der skabes mulighed for opførelse af nye boliger, skal der søges om tilladelse efter jordforureningslovens 8 på de pågældende grunde, før der gives byggetilladelse. Områdeklassificering Lokalplanområdet er omfattet Svendborg Kommunes Jordstyreregulativ, jf. jordforu re ningslovens 50. Det betyder, at jord i forbindelse med frem tidig flytning fra ejendomme i området 9 skal betragtes som lettere forureninger og er derfor omfattet af anmeldepligt. Dette gælder for de områder, som ikke er registreret på vidensniveau 2. Udover de to punkter om jordforurening og område klassificering så stiller jordforure nings lovens 72 b krav om, at grundejer skal sikre, at de øverste 50 cm jord er ren i forbindelse med følsom anvendelse, så som boliger, legepladser m.m.. Virksomhedsstøj Ny støjfølsom anvendelse arealanvendelse skal placeres i passende afstand til eksisterende eller planlagte arealer for virksomheder. Ligeledes skal nye virksomheder placeres i passende afstand fra eksisterende eller planlagt støjfølsom anvendelse. Den nødvendige afstand fastlægges i hvert enkelt tilfælde på grundlag af f. eks. målt, eventuelt beregnet støjemmission og topografiske forhold. Virksomheder inden for lokalplanområdet skal overholde Miljøministeriets vejledende grænseværdier for ekstern støj for virksomheder, såvel inden for lokalområdet, såvel som i forhold til naboområderne. Lokalplanområdet defineres som blandet bolig og erhvervsområde. Virksomheder inden for området lokalområdet skal således overholde en støjgrænseværdi på Leq maks. 55/45/40 + 55 db(a). Trafikstøj I henhold til Miljø- og Trafikhandlingsplanen for Svendborg Kommune skal det tilstræbes, at eksisterende eller planlagt støjfølsom arealanvendelse ikke påføres et støjniveau på mere end 55dB(A). Der er foretaget støjberegning fra jernbane- og vejtrafikstøj. Med henvisning til rapport nr.: P-68185-A-16, Revision nr. A, fra Cowi A/S, Udgivelsesdato 10. dec. 2008 er støjforholdene vurderet med udgangspunkt i den nye beregningsmodel NORD2000 og de nye støjgrænseværdier for indikatoren Lden mht. støj fra vej og jernbane. Det udendørs støjniveau Lden fra jernbanen er ved den mest støjbelastede bygningsfacade beregnet til 54 db(a), dvs. væsentligt lavere end Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi på 64 db(a) for boligbebyggelse. Det udendørs maksimale lydtryksniveau LpAmax er beregnet til 76 db(a) og er således lavere end den
vejledende grænseværdi på 85 db(a). Det udendørs støjniveau fra vejtrafik er ved de planlagte bygningsfacader mod Jernbanegade beregnet til 64 db og er således højere end den vejledende grænseværdi på 58 db(a) for boligbebyggelse. Idet der er tale om nye boliger i eksisterende støjbelastede byområder kan reglerne herfor, jf. afsnit 1.1.2 i ovennævnte rapport, tages i anvendelse dvs. krav til det indendørs støjniveau med hhv. lukkede og åbne vinduer, samt til det udendørs støjniveau i udendørs områder, som anvendes til ophold. For at opfylde kravet til et indendørs støjniveau på max. 33 db(a) i bebyggelsens primære op holds rum mod de mest støjbelastede facader, stilles særlige krav til bygningsdele og facadeudformning. Der stilles krav om, at der, i den videre bearbejd ning af bebyggelsen tages særligt hensyn til støjbelastningen ved facader mod Jernbanegade - f.eks. ved at der anvendes vinduer med større lydreduktion end normale termoruder. For at overholde kravet til det indendørs støjniveau med åbne vinduer, skal alle vinduer med gående rammer, forsynes med særlig isolerende konstruktioner, som sikrer at vinduet giver en god lydisolering, samtidig med at boligen luftes ud. Der kan etableres mekanisk ventilation, som minimerer behovet for manuel udluftning ved vinduesåbninger. Kravet til det udendørs støjniveau i områder, der anvendes til ophold skal sikres ved, at disse områder placeres hensigtsmæssigt f.eks. omsluttet af bygninger eller anden støjafskærmning. Spildevandsforhold Området er medtaget i spildevandsplan for Svendborg Kommune. Teknisk Forsyning Varme Området er omfattet af varmeplanen. Der er tilslutningspligt til Svendborg Fjernvarme. Efter Planlovens 19 stk. 4, skal byrådet dis pen - sere fra lokalplanens bestemmelse om tilslutningspligt til et kollektivt varme forsynings anlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lav energihus. Vand Vandforsyningen varetages af Svendborg Vand. El Elforsyningen varetages af Sydfyns Elforsyning Net A/S. Renovation Området er omfattet af den kommunale renova tions ordning efter gældende regulativer, vedtægter m.m. Der henvises til ovennævnte selskabers regulativer, vedtægter m.m. Kollektiv trafik Området betjenes af Svendborg Bytrafik. Arkæologiske interesser I området kan der være arkæologiske interesser, der er omfattet af Museumslovens 27. Svendborg og Omegns Museum kontaktes i god tid, inden jordarbejder i området igangsættes for at foretage prøvegravning for grundejers regning. Kystnære arealer Byrådet skal for de kystnære dele af byzonen vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold herunder bygningshøjder med henblik på at ny bebyggelse indpasses i kystlandskabet. Lokalplanområdet ligger ca 250 m fra kystlinien, bagved eksisterende bebyggelse. Den nye bebyggelse i lokalplanområdet er i højde afpasset eksisterende bebyggelse i området, derfor vurderes det, at ny bebyggelse ikke har indflydelse på kystmiljøet. Ophævelse af eksisterende lokalplan Lokalplan 001.156 ophæves ved den endelige vedtagelse af lokalplan 517. 10
Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, Lov nr. 316 af 5. maj 2004 har Svendborg kommune screenet lokalplanen for de miljømæssige forhold. Da lokalplanen ikke giver mulighed for anlæg, der er omfattet af lovens bilag nr. 3 og 4, og virkeliggørelsen af lokalplanens formål ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet har Svendborg Byråd vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Der er udført beregninger for vejstøj, og lokalplanen indeholder bestemmelser, som sikrer mod støjbelastning af boliger og opholdsarealer. Der henvises til vedlagte screening af lokalplanforslaget udarbejdet af Cogita. Klagevejledning Klage over kommunens afgørelse skal sendes til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 4. sal, 1360 København K, eller som e-mail til nkn@nkn.dk. Klagefristen udløber ved Naturklagenævnet den 30. april 2009 ved kontortids ophør. Sagens behandling kræver et klagegeby på 500 kr., som tilbagebetales hvis klageren får ret i sin klage. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Ifølge Lov om Planlægning 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis planlovens almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser overholdes. Byrådet kan tillige tillade, at bestemmelserne fraviges, hvis bebyggelsen ikke er et større byggearbejde, der er lokalplanpligtigt, og den er i overensstemmelse med kommuneplanen. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i 1 år efter offentliggørelsen. Der 11
Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 517 for et blandet bolig- og erhvervsområde ved Korsgade I henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: - at muliggøre opførelse af attraktive boliger i centrum af Svendborg. - at fastlægge bestemmelser for nybyggeri der fastholder bebyggelsen som en harmonisk og karakterfuld helhed i den bymæssige sammenhæng. - at sikre at den nye bebyggelse er i overensstemmelse med kommunens gældende arkitekturpolitik. - at sikre at ny bebyggelse ikke medfører væsentlige skyggegener for nabobebyggelser. - at sikre hensigtsmæssige trafikale forhold og sammenhængende friarealer i bebyggelsen. 2. Lokalplanens område og zonestatus 1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 af Korsgade, Skattergade, Jernbanegade og Valdemarsgade og omfatter matr. nr. 494-f, 495-a, 495-b, 495-h, 496-a, 497-a, 498-a, 499-a, 501, 502, 503-a, 503-b, 733-c, 733-d, 733-e 733-g, 733-h og 733-l af Svendborg Bygrunde. 2. Samt alle parceller der efter 1. januar 2009 udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 3. Lokalplanens område er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3. Områdets anvendelse 1. Området skal anvendes til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse med tilhørende friarealer, vej - sti - og parkeringsarealer. 2. Lokalplanområdet opdeles i delområder A - B - C - D - E, som vist på kortbilag 2. 4. Bevaring af bygninger og træer 1. Bygninger med den på kortbilag 2 særligt angivne signatur må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden byrådets tilladelse. 2. De på kortbilag 4 eksisterende træer må ikke fjernes. (se lokalplan 001.156) Eksisterende forhold: Parkering mod Skattergade 5. Terrænreguleringer Terræn mellem haverne tilknyttet eksisterende boliger i Skattergade og den nye bebyggelse, udføres så vidt muligt niveaufri. Der etab leres niveaufri adgang fra terræn mod forbindelsesvejen til den ny bebyggelsen jf. BR-95. Regulering i terræn foretages fra de primære opholdsarealer tilknyttet de nye boliger, mod parkeringsarealet. Terrænspringet kan etableres ved skråning eller trappenedgang fra parkeringsareal til have mod bebyggelsen. Der sikres et plant areal på min. 2,0 m i bredden foran 6. Udstykninger 1. Der må kun ske matrikulær udstykning efter byrådets godkendelse og i henhold til lokalplanens bestemmelser. 2. Der må kun udstykkes grunde på min. 200 m 2. 7. Vej-, sti- og parkeringsforhold 1. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Korsgade og Jernbanegade i henhold til kortbilag 4. 2. Der anlægges ny adgangsvej kaldet vej A-B som vist på kortbilag 4. 3. Området skal internt disponeres som vist på kortbilag 3. 4. Der skal for nybyggeri min. anlægges 1 p-plads pr. bolig som terrænparkering der skal fremstå med et grønt præg. 5. Detaljudformning af parkeringsarealer med beplantning, belægning og udstyr skal godkendes af byrådet. 6. Svingradier og vejbredder skal alle steder være tilpasset en renovationsvogn, svarende til en 12
8 m lastvogn. Svingradier anses for overholdt hvis vejbredden er 5 m eller radier min. 4,5 m. Der må maks. være 25 m fra renovationsvognen til container og der skal være min. 0,9 m bred adgang til containerne. Stigning på evt. ramper må maks. være 0,1 m pr. meter. 7. Der stilles krav om min. én port til gårdrummet til stigevogn og slukningsfartøj. Den fri portåbning skal udføres med et min. mål på, BxH 2800 x 3400 mm. Ud over nævnte portåbning til køretøjer skal der være 2 mindre adgange/udgange der skal fungere, som alm. flugtveje for personer. Belægningen i gårdrummet skal udformes som kørefaste arealer der føres til alle facader svarende til kravene for adgangsog tilkørselsmulighed i gældende bygningsreglement. 8. Lednings- og antenneforhold 1. Elledninger må kun fremføres som jordkabler. 2. Belysning på adgangsveje og fællesarealer skal udføres med parkbelysning og godkendes som en samlet plan af kommunen. 3. Området skal tilsluttes fællesantenne. 4. Parabolantenner opsat på bygning eller terræn må ikke opsættes med større diameter end 100 cm. 5. Placering af udendørsskabe til tekniske anlæg skal indpasses i bebyggelse og beplantning så de ikke virker visuelt forstyrrende. 9. Bebyggelsens omfang og placering 1. Nybebyggelse må kun opføres indenfor de viste byggefelter på kortbilag 2. Mindre bygningsdele som karnapper,altaner, trapper og elevatorer kan mod gårdrum tillades at overskride byggefelterne i mindre omfang. 2. Bebyggelsesprocenten i samtlige delområder må ikke overstige 110%. 3. Delområde A: Ny bebyggelse skal overholde den maximale bygningshøjde fastsat til kote 18,50 m svarende til 4 etager. I delområde A må maximalt indrettes 70 boliger.udbygning af 4. etage må maksimalt udgøre 50 % af etagearealet som vist på kortbilag 3. Der kan etableres adgang via svalegang imod gårdrum, ikke mod gaderum. Der må kun etableres tagterrasser i forbindelse med penthousboliger som vist på kortbilag 3. Der skal etableres mindst to portåbninger til gårdrum i karrebebyggelsen i delområde A. Modelfoto: Fælles gårdrum i karrebebyggelse 4. Delområde B: Den maximale bygningshøjde fastsættes til kote 16.00 m svarende til 2 etager med udnyttet tagetage.. I delområde B må maximalt indrettes 20 boliger. 5. Delområde C: Den maximale bygningshøjde fastsættes til kote 18.00 m svarende til 3 etager. I delområde C må maximalt indrettes 8 boliger samt erhverv. 6. Bygningsreglementets bestemmelser om afstand mellem bygninger og afstand til skel ophæves indenfor lokalplanområdet. Det skal dog sikres at alle opholdsrum får tilfredsstillende dagslysforhold. 13
2. Der skal fremsendes en samlet haveplan for indretning af friarealer til godkendelse. Planen skal redegøre for beplantning, belægninger og belysning. 3. Der må ikke ske oplag af både, uind regi strerede køretøjer,campingvogne mv. 4. Der skal udlægges areal renovation som vist på kortbilag 4 i henhold til regulativ for affald.. Modelfoto: Ny karrebebyggelse 10. Bebyggelsens ydre fremtræden 1. Der skal tilstræbes en enkel funktionel arkitektur i gedigne materialer. 2. Bygningers ydervægge skal fremstå som blank mur eller som vandskuret / pudset mur 3. Mindre facadepartier samt facade mod gårdrum kan udføres i andre materialer som zink, kobber, stål, træ eller eternitskifer. 4. Der må ikke anvendes materialer der har en reflekterende virkning. 5. I delområde A skal tage i princippet fremstå som flade tage som vist på bilag 5. 6. I delområde B skal tage i princippet fremstå som saddeltage som vist på opstalt side 7. 7. Ved ombygning eller tilbygning til de på kortbilag 2 viste bevaringsværdige bygninger skal den oprindelige byggetradition respekteres. 8. I forbindelse med lejligheder, hvor adgang sker via svalegang, skal indbliksgener minimeres mest muligt. Dette skal indtænkes i forbindelse med rumdisponeringen i de enkelte lejligheder, samt i selve udformningen af bygningsfacaden eller svalegangen. Eventuelle opholdsarealer i forbindelse med svalegangen, tilknyttes de enkelte lejlighed er og placeres mod lejlighedens ydre afgrænsninger. 9. Bolig- og opholdsartealer etableret på 4. etager skal sikres flugtvejsforhold jf. gældende bygnings reglement. Der skal etableres flugtveje fra hver enkelt enhed til fælles trapperum med adgang til det fri. 12. Grundejerforening 1. Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor lokalplanområdet. 2. Grundejerforeningen skal oprettes når det første delområde er taget i brug, eller når byrådet kræver det. 3. Grundejerforeningens formål er at varetage drift og vedligeholdelse af private fælles veje, belysning og øvrige fælles anliggender. 4. Foreningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 13. Forudsætning for ibrugtagen 1. Det er en forudsætning for ibrugtagen, at den nye bebyggelse er tilsluttet det offentlige regn- og spildevandsanlæg samt kommunens vand- og varmeforsyning. 2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret de til bebyggelsen hørende trapper og elevatorer, parkerings- og stianlæg samt fælles opholdsarealer og P-pladser. 3. Såfremt bebyggelsen opføres og ibrugtages i etaper skal tidfølgeplan godkendes i byrådet. 4. Det er en forudsætning for ibrugtagning, at der er foretaget støjmåling, der dokumenterer gældende støjkrav overholdes. 14. Ophævelse af lokalplan Ved endelig vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplan 517 ophæves lokalplan 001.156, der er tinglyst den 14. juli 1987 i sin helhed. 11. Ubebyggede arealer 1. Ubebyggede arealer skal ved befæstelse, beplantning mv. fremstå med et grønt helhedspræg med maximalt 40% befæstet og der må ikke opsættes hegn, stakitter mv. 14
Lokalplanens retsvirkninger Efter offentliggørelse af den endelig vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet planen ifølge Lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsættes som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 15
Bilag: Uddrag af Miljøstyrelsens vejledning om støj LeQ er det gennemsnitlige, korrigerede støjniveau i db(a) som funktion af tidsrum og områdetype. Grænseværdierne beregnes som gennemsnitsværdier over følgende tidsrum: Dagperioder kl. 7-18: De mest støjbelastede otte timer Aftenperioder kl. 18-22: Den mest støjbelastede hele time Natteperioder kl. 22-7: Den mest støjbelastede halve time Enheder angives i Leq db(a), som er det gennemsnitlige, korrigerede støjniveau i db(a) som funktion af tidsrum og områdetype mandag-fredag kl. 7-18 lørdag kl. 7-14 mandag-fredag kl. 18-22 lørdag kl.14-22 søn- og helligdage 7-22 alle dage kl. 22-7 maksværdi kl. 22-7 1. Erhvervs- og industriområder 70 70 70 2. Erhvervs- og industriområder med forbud mod generende virksomhed, herunder til administration og facadeerhverv 3. Områder for blandet bolig og erhverv, centerområde, herunder også hoteller, kursusejendomme og lystbådehavne 60 60 60 55 45 40 55 db(a) 4. Etageboliger 50 45 40 55 db(a) 5. Boligområder for åben og lav boligbebyggelse, herunder også daginstitutioner, skoler og kirkelige formål 6. Sommerhusområder og offentligt tilgængelige, rekreative områder og særlige naturområder herunder også campingpladser og ferielejligheder 45 40 35 50 db(a) 40 35 35 50 db(a) 16
Kommuneplantillæg nr. 5.19 Områdedel/-nummer Zoneforhold Byzone Generelle bestemmelser Områdets fremtidige anvendelse Se kommuneplanens afsnit 4.0 Blandet bolig og erhverv Bebyggelsens art Maks. bebyggelsesprocent og/eller rumfang Bebyggelsens omfang og placering Maks. etageareal og/ eller bygningshøjde Opholdsarealer 110 % 4 etager Maks. kote 18.50 m 30 % af etagearealet Lokalplaner og byplanvedtægter Varmeplan Området er omfattet af lokalplan 290 Fjernvarme Andet 17
Karré: Østerbrogade 105 Kbh. / Eksempel på afslutning af facade med karnapper Arkitekt: CFM Karré: Charlottehaven kbh. / Eksempel på karnap med udgang til tagterrasse Arkitekter: L&T 18 referencer karrebebyggelse_praksis arkitekter
Haveanlæg: Charlottehaven kbh. / gårdhave miljø m. svungende stier, belyst beplantning og opholdspladser Arkitekt: SLA Haveanlæg: Charlottehaven kbh. / gårdhave plantegning Arkitekter: SLA 19 referencer karrebebyggelse_praksis arkitekter
Svalegang: bebyggelse wien / svalegang m. nicher og opholdsrum Arkitekt: F. Ullmann Svalegang: bebyggelse stuttgart / svalegang m. nicher Arkitekt: F. Ullmann Svalegang: bebyggelse stuttgart / belyst svalegang Arkitekt: Kohlhoff & Kohlhoff 20 referencer karrebebyggelse_praksis arkitekter
21
22
23 med udnyttet tagetage
Ny forbindelsesvej (bredde min. 4,0 m) Ny vej (bredde min. 5,0 m) 24
NY VEJ K O R S G A D E PARKERING NY VEJ TAGTERRASSER ALTANGANG/ALTANER GÅRDRUM PORT ALTANGANG/ ALTANER TAGTERRASSER ALTANER GÅRDRUM PARKERING NY VEJ PARKERING TAGTERRASSER ALTANER PORT BILAG 5 - Principsnit 25
23.06.2008 Kl. 09.00 23.06.2008 Kl. 12.00 23.06.2008 Kl. 18.00 22.12.2008 Kl. 13.00 26 skyggediagrammer
Screening af lokalplanforslag iflg. Lov om miljøvurdering af planer og programmer for område til boligbebyggelse ved Korsgade i Svendborg Kommune Udarbejdet af COGITA for Living Development Oktober 2008
Indledning Lov om miljøvurdering af planer og programmer bevirker, at den myndighed, der udarbejder et planforslag, skal foretage en screening af planforslaget og derudfra afgøre, hvorvidt planen skal miljøvurderes. Lokalplanen for området ved Korsgade er omfattet af lovgivningens 3 nr. 3: Andre planer og programmer, som i øvrigt fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som myndigheden vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Denne screening af lokalplanforslag for boligområde ved Korsgade skal bidrage til, at Svendborg Kommune efter at have foretaget en indledende høring hos berørte myndigheder afgør, om planen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, og som følge heraf skal miljøvurderes. COGITA har på anmodning fra Living Development foretaget en screening af lokalplanforslaget. Screeningen er foretaget ud fra lovens bilag 2 og de dokumenter og informationer om planens indhold, der var tilgængelige på screeningstidspunktet herunder foreløbigt lokalplanforslag, kortbilag samt tjekliste til miljøvurdering af planer og programmer. De benyttede informationer er alle leveret af Living Development med undtagelse af oplysninger om fredede og bevaringsværdige bygninger, som er indhentet fra Kulturarvsstyrelsen. Resultatet af screeningen er tilvejebragt ved inddragelse af det brede bæredygtighedsbegreb, som det er defineret i Lov om miljøvurdering af planer og programmer 1, stk. 2: Miljøvurderingen omfatter vurderingen af planer og programmers sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Derudover er der taget hensyn til kriterierne i lovgivningens bilag 2. Planens karakteristika Lokalplanen åbner mulighed for opførelse af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, idet den eksisterende anvendelse af området afvikles og ejendom nedrives. Planområdet ligger i byzone og omfatter et areal på 30.000 m 2, som er afgrænset af Korsgade, Skattergade, Jernbanegade og Valdemarsgade. Området er i dag præget af et byggemarked med tilhørende parkering og udenomsarealer. Området er mod nord og vest præget af villabebyggelse til blandet bolig og erhverv og mod øst af sammenhængende købstadsbebyggelse. Mod syd er området afgrænset af Jernbanegade og jernbanesporet. Der skal anlægges en adgangsvej fra Korsgade kaldet Ny Skattergade, som dels giver mulighed for ny bebyggelse og dels giver mulighed for adgang til haver og baghuse i Skattergade. Vejadgang til karrebebyggelsen skal ske dels fra Korsgade dels fra Jernbanegade. Der udlægges parkering svarende til 1 p-plads pr. bolig. Derudover etableres der cykelparkering. Bebyggelsen er disponeret i to afsnit dels som en ny sluttet byhusbebyggelse i 2½ etage langs Ny Skattergade og dels som en karrebebyggelse i 3½ etage omkring en stor fælles grønning. Opholdsarealer skal udlægges med 10 40 % af etagearealet dog min. 30 % ved boligbebyggelse. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, og der skal derfor udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, som skal vedtages forud for lokalplanens godkendelse. 2
Screening miljøparametre Nedenstående skema giver en oversigt over planforslagets sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet inden for de forskellige miljøparametre (rækkefølgen er ikke prioriteret). Negativ indvirkning Ingen indvirkning Positiv indvirkning Bør undersøges Kommentar Biologisk mangfoldighed, fauna og flora X Befolkningen, menneskers sundhed og materielle goder X Jordbund og vand X Jordforurening v1 og v2. Luft og klimatiske faktorer X Landskab og visuelle aspekter X Arkæologisk arv og kulturarv X Trafik og støj X Konklusion Screeningen viser, at planen pga. parameteren jordbund kan antages at få en væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den forurenede jord håndteres i henhold til Lov om forurenet jord, og der i øvrigt tages de forbehold, som er nødvendige for at undgå negative indvirkninger på miljøet, vurderer COGITA, at planen ikke skal miljøvurderes. 3
Resultatet af screeningen er begrundet i nedenstående forhold. Biologisk mangfoldighed, fauna, flora Med den nuværende anvendelse har området ikke noget nævneværdigt plante- og dyreliv. Lokalplanen vil derfor ikke forårsage en forringelse af den biologiske mangfoldighed, ligesom forholdene for flora og fauna ikke vil blive forringet. Med realiseringen af lokalplanen vil der blive etableret et grønt område, som evt. kan give bedre vilkår for visse dyr og planter. Effekten vurderes dog som begrænset. Beplantning mv. kan evt. indrettes med henblik på at skabe optimale betingelser for flora og fauna. Effekten af sådanne tiltag vurderes som begrænset. Befolkningen, menneskers sundhed og materielle goder Lokalplanområdet har potentiale til at udvikle sig til at blive et attraktivt bosætningsområde tæt på Svendborg bymidte, hvis planen realiseres i sin nuværende udformning. Området får værdi i kraft af korte afstande til offentlig og privat service, kulturelle aktiviteter, rekreative opholdsområder og offentlige transportmuligheder samtidig med, at der er gode muligheder for at benytte cykel og gang i hverdagen. Det vurderes derfor, at planforslaget vil have en mindre positiv indvirkning på miljøet, hvad angår befolkning og materielle goder. I forhold til menneskers sundhed forudsættes det, at jordforureningen håndteres på en sådan måde, at der ikke opstår fare for menneskers sundhed. Jordbund og vand På en del af planområdet er der kortlagt jordforurening på vidensniveau 1 og/eller 2. En kortlægning på vidensniveau 1 betyder, at der på grundlag af historiske oplysninger om de aktiviteter, som har været på grunden er en konkret mistanke om forurening. Grunde, der er kortlagt på vidensniveau 2, er grunde som en undersøgelse har vist er forurenede. Rambøll har i 2007 foretaget en miljø- og geoteknisk undersøgelse. Undersøgelsen viser, at grunden primært er forurenet med bly og tjærekomponenter. Derudover er der konstateret olieforurening i grundvandet. Ifølge Rambøllrapporten kan jordforureningen udgøre en sundhedsrisiko ved en arealanvendelse med ubefæstede udenomsarealer omkring beboelse. Det kan heller ikke udelukkes, at forureningerne med olie på den østlige del af grunden kan medføre afdampning og dermed en påvirkning af indeklimaet, hvis der opføres boliger direkte ovenpå de forurenede områder. I forbindelse med gravearbejde i den forurenede jord er der også en sundhedsmæssig risiko. Det bør derfor tidligt i projektfasen besluttes, hvordan den forurenede jord skal håndteres. Opførelse af boliger på forurenede arealer kræver en tilladelse jf. 8 i Lov om forurenet jord. Forud for tilladelsen kan der blive behov for supplerende undersøgelser til en endelig afklaring af risikoen for afdampning af forurening til indeklimaet. Indeklimaproblemerne kan evt. afhjælpes vha. indeklimasikring af boligerne eller oprensning af den forurenede jord. Alle udendørsarealer skal desuden være indrettet, så kontakt med evt. forurenet jord hindres. Selve lokalplanforslaget vurderes ikke at udgøre en risiko for jordbund eller grundvand. Det skal understreges, at den konstaterede forurening er indberetningspligtig til Svendborg Kommune. 4
Luft og klimatiske faktorer Planen må antages ikke at kunne påvirke miljøet væsentligt, hvad angår forurening og kvalitet af luften. Der er tale om almindelige boliger, som vurderes ikke at give anledning til væsentlige emissioner til luften i forhold til de eksisterende bebyggelser i området. Planforslaget vil ikke give anledning til væsentlig påvirkning af klimatiske faktorer ud over det energiforbrug og heraf afledte CO 2 -emmissioner, som må forventes af en bebyggelse af denne karakter. Det vurderes derfor, at planforslaget ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på miljøet hvad angår luft og klimatiske faktorer. Landskab og visuelle aspekter Planområdet er placeret i Svendborg bymidte blandt andre boligområder og grønne arealer og bærer præg af at være et typisk bykerneområde. Det vurderes på den baggrund, at etableringen af boliger i planområdet ikke vil medfører væsentlige ændringer i det samlede bymæssige landskab. I forhold til arkitektoniske og visuelle aspekter er der i planforslaget indarbejdet en række hensyn og afbødende foranstaltninger, som skal sikre den bymæssige sammenhæng. Samtidig kan overgangen fra byggemarked med tilhørende parkeringsplads til boligområde være med til at skabe et bedre bymiljø i lokalområdet og give nærområdet et mere sammenhængende præg. Planområdet og de omliggende områder har ikke karakter af at have særlige landskabelige træk, der bør bevares. Det vurderes derfor, at planforslaget vil have en mindre positiv indvirkning på miljøet hvad angår landskab og visuelle aspekter. Arkæologisk arv og kulturarv Den nye bebyggelse erstatter et Silvan byggemarked uden særlig arkitektonisk værdi. Ifølge Kulturarvsstyrelsens database for fredede og bevaringsværdige bygninger er der i området registreret en række bevaringsværdige bygninger (bevaringsstatus lav høj) foruden nogle fredede bygninger (ud mod Skattergade). Ud fra de oplysninger, der er tilgængelig på indeværende tidspunkt, vurderes det, at den planlagte boligbebyggelse ikke vil påvirke disse bygninger. I tvivlstilfælde bør Kulturarvsstyrelsen kontaktes. Der er ikke registreret arkæologiske fund i området. Men pga. områdets placering i Svendborgs gamle bymidte kan der være arkæologiske interesser. Forud for at anlægsarbejdet påbegyndes, bør der i samarbejde med Svendborg og Omegns Museum foretages en vurdering af arkæologiske interesser således, at eventuelle arkæologiske undersøgelser kan iværksættes og afsluttes inden anlægsarbejdet igangsættes. I tilfælde af, at der i byggefasen dukker forhold op af arkæologisk interesse følges museumslovens 26, og arbejdet skal standses, indtil de arkæologiske fund er undersøgt nærmere. Trafik og støj Der foreligger på indeværende tidspunkt ikke oplysninger om, hvor meget trafik at området vil generere efter omdannelsen. Men på baggrund af beskrivelsen af den nuværende anvendelse (byggemarked) sammenlignet med dets fremtidige anvendelse (boliger) vurderes det, at omdannelsen af området i værste fald vil medføre en uændret trafikbelastning på de omliggende veje. 5
Der indrettes parkeringspladser i terrænhøjde, som tilgodeser beboernes parkeringsbehov. Der indrettes ligeledes cykelparkering. Planområdet ligger i gåafstand fra station (tog og bus), hvilket gør det mere attraktivt at benytte offentlig transport, og kan være med til at reducere behovet for at bruge bil i hverdagen. Planforslaget vurderes ikke at medføre væsentligt øgede støjgener for området, idet trafikbelastningen ikke øges, og der ikke etableres genegivende erhverv. Boligerne er ikke i sig selv genegivende men til gengæld støjfølsom anvendelse. Det maksimalt acceptable støjniveau for områder med blandet bolig og erhverv er iflg. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på 55 db(a). Svendborg Kommune skal tilstræbe at overholde grænseværdierne. Hvis det senere i planlægningen viser sig, at de vejledende grænseværdier ikke kan overholdes, bør der iværksættes afbødende foranstaltninger. Det er væsentligt, at støjdæmpningen og afbødende tiltag tænkes ind i projektet helt fra begyndelsen, da de ellers kan blive for dyre og for vanskelige at gennemføre. Samlet set vurderes det, at planforslaget ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på miljøet, hvad angår trafik og støj. 6