Realkreditrådets årsberetning

Realkreditrådets årsberetning 2010

Indhold Profil af Realkreditrådet 03 Formandens udtalelse 04 Det internationalt unikke danske realkreditsystem 06 Realkreditobligationernes likviditet og sikkerhed 11 Nye internationale reglers betydning for dansk realkredit (Basel III / CRD IV) 14 Solvens II og brugen af ratings 20 Ansvarlig långivning på den europæiske dagsorden 22 Eftersyn af den finansielle lovgivning 24 LTV-kravet og indførelsen af en tilbagefaldsmodel 26 Spredning af refinansieringerne 29 Debatten om rentetilpasningslån og renterisikoen 31 Laveste udlånsaktivitet siden 2001 35 Stigende boligpriser og flere handler 39 Bestyrelse og sekretariat 43 Adresseoplysninger for medlemskredsen 44 2

Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger finansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2011 af: BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer 56,9 pct. af den samlede obligationsrestgæld i danske kroner (ultimo 2010). Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse. Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: Lave konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. 3

Formandens udtalelse Der er en tæt kobling mellem kvaliteten af realkreditsystemet i det enkelte land og dets muligheder for at skabe økonomisk vækst og sikre stabilitet. Det var naturligvis kendt før finanskrisen, men i dag står koblingen helt tydelig for regeringer, nationalbanker, tilsynsmyndigheder og forbrugerorganisationer i det meste af verden. Flere retter blikket mod den danske realkreditmodel. Den er præget af stabilitet og forbrugerbeskyttelse. Under finanskrisen var der ikke i Danmark behov for statslige overtagelser med udskrivninger af betydelige regninger til skatteyderne og det øvrige samfund til følge. Finanskrisen førte heller ikke til, at låntagerne blev ramt af lån, der ikke kunne refinansieres eller af drastiske rentestigninger. Realkreditinstitutterne har før, under og efter finanskrisen haft et positivt nettoudlån til private boligejere og erhvervsvirksomheder. Det har ganske vist ligget lavere end tidligere år, men det handler alene om, at efterspørgslen har været mere afdæmpet med den lavere økonomiske vækst. Realkreditinstitutterne har hele tiden været i stand til at skaffe finansiering til fornuftige priser. Lad mig også pege på nogle usynlige - men væsentlige - fordele ved den danske realkreditmodel. Det er eksempelvis svært at forestille sig stærk mobilitet på arbejdsog boligmarkedet uden et effektivt realkreditsystem. Det skal være muligt for den enkelte at komme ud af boliglånet før dets udløb, sælge huset og flytte til et sted i landet, hvor der er mere attraktive jobmuligheder. Vel at mærke uden alt for store omkostninger. Det er muligt i Danmark, men er ikke nogen selvfølgelighed i andre lande. Det siger også sig selv, at størrelsen på de rentebetalinger, som bæres af private boligejere, har direkte indvirkning på deres opsparing og økonomiske robusthed. For en erhvervsvirksomhed med et større produktionsanlæg mærkes det, når der skal konkurreres på det internationale eksportmarked. Vi har et stærkt realkreditsystem, som er internationalt unikt. Vi er derfor bekymrede ved udsigterne til nye internationale regler for banker og realkreditinstitutter med Basel III. Overordnet er der stor risiko for, at vores realkreditmodel vil blive svækket, mens der omvendt ikke er udsigter til, at det vil blive styrket på bare et eneste punkt. I formuleringen af de nye regler er der ikke taget hensyn til, at de danske realkreditobligationer skal betragtes som likvide og sikre værdipapirer på lige fod med statsobligationer. Det vil føre til dyrere bolig- og ejendomsfinansiering, dårligere indfrielsesvilkår, en stærk forringelse af låneprodukter som rentetilpasningslånene og en svækkelse af den finansielle stabilitet. 4

Der er ingen, som har noget overblik over, hvordan samspillet mellem de mange nye regler, der er på vej, i sidste ende vil påvirke vores realkreditsystem. Eller for den praktiske virkelighed for realkreditinstitutternes udlånsvirksomhed om blot 2-3 år. Det er her på sin plads at anerkende den betydelige opmærksomhed og indsats fra Folketingets side. Der blev i efteråret 2010 sendt en klar besked og opfordring til EU- Kommissionen om at tage hensyn til velfungerende realkreditsystemer. Samme budskab blev sendt af et flertal i Europa-Parlamentet med udgangspunkt i den såkaldte Karas-rapport. Også indsatsen fra de danske medlemmer af Europaparlamentet og repræsentationerne har været væsentlig. Ligeledes har der også været en betydelig udadvendt indsats fra Økonomi- og Erhvervsministeriet, Nationalbanken, Finanstilsynet og flere erhvervsorganisationer i bestræbelserne. Vi håber, at der bliver lyttet til vores og andres synspunkter hos EU-Kommissionen, som ganske snart kommer med et konkret udspil til en fornyelse af de gældende kapitaldækningsregler (CRD IV) for at indføre Basel III. Peter Engberg Jensen 5 Formand

Det internationalt unikke danske realkreditsystem Det danske realkreditsystem stod robust under finanskrisen - og det fremstår som et internationalt forbillede. Det danske realkreditsystem adskiller sig fra andre landes realkreditsystemer ved at være opbygget omkring et balanceprincip og indeholde et markedsbaseret indfrielsessystem. Der er et omfattende konverteringsmarked og en sund incitamentsstruktur hos låntagere og långivere. Finanskrisen skabte uro om bolig- og ejendomsfinansieringen i Europa og USA. Nogle lande blev hårdere ramt end andre. I den sammenhæng fremstod det danske realkreditsystem som et af de mest robuste og stabile. I USA brød realkreditsystemet sammen. Staten overtog landets to største realkreditselskaber, Fannie Mae og Freddie Mac, sammen med en enorm byrde af finansielle forpligtelser. Realkreditmarkederne i det øvrige Europa frøs til. Der blev lukket ned for de store jumbo-udstedelser af realkreditobligationer (covered bonds) efter Lehman Brothers fald i september 2008. Det var kun som følge af statsgarantier og regeringsudspil af forskellig art, at der kom nyt liv i realkreditmarkederne i flere af de europæiske lande. I Danmark blev der udstedt realkreditobligationer uden afbrydelser og uden statsgarantier før, under og efter finanskrisen. Figur 1: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa Mia. kr. 800 700 600 Danske realkreditobligationer, total Euro-Jumbo Covered Bonds Statsgaranterede Euro-Jumbo seniorgældsobligationer 500 Kilde: Nykredit Note: Euro-Jumbo Covered Bonds er obligationsudstedelser med pant i fast ejendom eller offentlig sikkerhed i serier på mere end 1 mia. euro, svarende til ca. 7,5 mia. kr. 400 300 200 100 0 1. kvt. 2007 2. kvt. 2007 3. kvt. 2007 4. kvt. 2007 1. kvt. 2008 2. kvt. 2008 3. kvt. 2008 4. kvt. 2008 1. kvt. 2009 2. kvt. 2009 3. kvt. 2009 4. kvt. 2009 1. kvt. 2010 2. kvt. 2010 3. kvt. 2010 4. kvt. 2010 6

Figur 2: Udlånsvæksten for realkreditog bankudlån (år-til-år) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 Bankudlån Hele sektoren Realkreditudlån Kilde: Nationalbankens MFIstatistik -5% -10% -15% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Dansk realkredit under krisen Der har under og efter finanskrisen været et stabilt og positivt nettoudlån fra de danske realkreditinstitutter. Der har med andre ord været forsyningssikkerhed. Det har hele tiden været muligt at fremskaffe finansiering til realkreditudlånet. På den måde har realkreditinstitutterne været i stand til at yde realkreditlån til boligejere og virksomheder, når der efter en kreditvurdering har været tilstrækkelig sikkerhed for det. Finanskrisen førte til kursfald på realkreditobligationer i det meste af Europa. På den måde blev det dyrere at finansiere bolig- og ejendomslån. Udviklingen gjorde sig også gældende for danske realkreditobligationer, men det skete i en mindre grad end for realkreditobligationer udstedt i andre europæiske lande. Det fremgår af en sammenligning af prisudviklingen på danske og europæiske realkreditobligationer (covered bonds) i forhold til det europæiske benchmark for swapkontrakter. Rentespændet udvidede sig mere for særligt dækkede obligationer udstedt i eksempelvis Spanien, Frankrig, Sverige og Tyskland end for SDO er udstedt af danske realkreditinstitutter. Det hører også med, at der blev udstedt og solgt realkreditobligationer til fornuftige renter set i lyset af den finansielle uro i efteråret 2008. Refinansieringen i december 2008 førte til en rentestigning på ca. 0,5 pct. point for de 1-årige rentetilpasningslån. Det var, trods alt, en beskeden rentestigning. Balanceprincip og stærk investorbeskyttelse Balanceprincippet er et bærende og fundamentalt princip i det danske realkreditsystem. De danske realkreditinstitutter anvender et balanceprincip med en-til-en sammenhæng mellem obligationer og lån. Der er med andre ord en direkte kobling mellem vilkårene i det enkelte realkreditlån og de realkreditobligationer, der er solgt på fondsbørsen for at skaffe pengene til det pågældende udlån. Det er internationalt enestående og ikke en del af andre landes realkreditsystemer. Det danske realkreditsystem er med balanceprincippet opbygget på en sådan måde, at de finansielle risici er begrænset til et absolut minimum. Danske realkreditinstitutter stod derfor stærkere under finanskrisen end tilsvarende kreditinstitutter i andre lande. I det øvrige Europa er det banker, som står for størstedelen af udlånet til fast ejendom. Det er ikke tilfældet i Danmark. Her er det realkreditinstitutterne, som er specialbanker uden mulighed for at tage indlån, der står for den største del af udlånet. Realkreditinstitutterne - som de er organiseret og reguleret i Danmark - arbejder efter en anden forretningsmodel end banker og realkreditinstitutter i det øvrige Europa. Der er også en finansiel lovgivning, som samlet set tilvejebringer en investorbeskyttelse, der er ganske enestående. Realkreditinstitutterne bærer en kreditrisiko på udlånet. Det er risikoen for, at låntageren ikke betaler som aftalt. Det er den eneste risiko, der er tilstede, og som kan begrænses ved at sørge for en grundig kreditpolitik. Desuden er der i den finansielle lovgivning krav om, at realkreditinstitutterne opretholder kapitalreserver til at modstå tab fra manglende betalinger. Det skal sikre, at obligationsejerne holdes skadefri. Realkreditinstitutterne har gennem årtier haft begrænsede nedskrivninger på de udestående realkreditlån. Nedskrivningerne toppede i 1993 med 0,7 pct. af udlånet, mens det siden har været nærmest ikke-eksisterende i omfang. Det viser en opgørelse fra Nationalbanken for perioden 1982-2008. Nedskrivningerne er misvisende store i 1990, fordi der blev gennemført en ændring i regnskabspraksis. Når der ikke er noget krav om direkte match mellem udlån og finansiering, så bliver det som finansiel udbyder eksempelvis muligt at yde langfristede lån, som er finansieret kortfristet. Det gjorde flere banker i Europa. De påtog sig dermed nogle likviditets- og refinansieringsrisici, hvilket som bekendt fik alvorlige konsekvenser under finanskrisen. 7

Figur 3: Priserne på europæiske jumbo covered bonds fra de seks største udstederlande i Europa, målt i forhold til det europæiske benchmark for swap-kontrakter (3-årige). Kilde: iboxx og Nykredit Markets Basis point 250 200 150 100 Nogen vil måske spørge, om det ikke også gør sig gældende for rentetilpasningslån. Her er der også tale om et langfristet lån, som er finansieret kort. I den sammenhæng skal man vide, at de danske rentetilpasningslån adskiller sig fra de typer af variabelt forrentede boliglån, der kendes i udlandet. For de danske rentetilpasningslån bliver finansieret med obligationer udstedt efter balanceprincippet. Låntagerens rente på lånet svarer til den effektive rente på de solgte obligationer plus et særskilt bidrag til realkreditinstituttet. 50 0-50 Jan 08 Tyskland Spanien Frankrig Sverige Storbritannien Danmark Mar 08 Maj 08 Jul 08 Sep 08 Nov 08 Jan 09 Mar 09 Maj 09 Jul 09 Sep 09 Nov 09 Jan 10 Mar 10 Maj 10 Jul 10 Sep 10 Nov 10 Det betyder, at renterisikoen er placeret hos låntageren - ikke hos realkreditinstituttet. Den forskel er væsentlig, for i andre lande, hvor lånene udbydes af banksektoren, er det ikke nødvendigvis låntageren, som sidder med renterisikoen. Det er oftest udbyderen af lånet. Det er en risiko, for på den måde kan det ske, at långiveren ender i en situation, hvor renteudgifterne efter en refinansiering overgår renteindtægterne. I værste fald udløser det en uholdbar presset situation for lånudbyderen. Den situation kan ikke opstå for et dansk realkreditinstitut. Den danske realkreditmodel har samlet set flere og mere solide sikkerheder end realkreditsystemer i andre europæiske lande. Det indebærer en stærkere beskyttelse af obligationsejerne mod tabsrisici. Eksempelvis er den kapital, som er lagt til side for at skabe sikkerhed for obligationsejerne, indkapslet i danske realkreditinstitutter. Obligationsejerne står først i en konkurssituation med en fortrinsstilling og eksklusiv ret til reserverne. Denne beskyttelse er ikke til stede i samme udstrækning for investorer, som eksempelvis køber særligt dækkede obligationer udstedt af banker og realkreditinstitutter i andre europæiske lande. Det er sådanne forhold, som er med til at forklare, at de danske realkreditobligationer forblev attraktive under finanskrisen. Sådan fungerer balanceprincippet i praksis Realkreditinstituttet yder et lån ved at sælge obligationer, som svarer til lånets karakteristika for så vidt angår låntype, afdragsprofil, løbetid og valuta. Det er det velkendte balanceprincip med en-til-en sammenhæng. Det kendes også som match-funding. Balanceprincippet fungerer i praksis på den måde, at når en boligejer eksempelvis tager et realkreditlån på 1 mio. kr. med en løbetid på 30 år, fast rente på 5 pct. og med kvartalsvise afdragsbetalinger i danske kroner, så bliver pengene fremskaffet ved, at realkreditinstituttet sælger realkreditobligationer for 1 mio. kr. med identiske vilkår. Det vil sige realkreditobligationer med en løbetid på 30 år, fast rente på 5 pct. og med kvartalsvise afdragsbetalinger i danske kroner. I stort set samme øjeblik, at realkreditinstituttet modtager de kvartalsvise renter og afdrag på lånet fra låntageren, bliver pengene overført til de investorer, som ejer de obligationer, der ligger bag lånet. Der er et komplet match mellem vilkårene i pantebrevet og de udstedte obligationer. Der er balance i kraft af en direkte betalingsstrøm af afdrag og renter mellem låntager og investor. Det er match-funding. Det skal nævnes, at der med SDO-loven i 2007 blev gennemført en række ændringer med betydning for balanceprincippet. Ændringerne består i, at realkreditinstitutter og banker kan vælge mellem to balanceprincipper - henholdsvis det overordnede og det specifikke. Det overordnede balanceprincip tillader et brud på den meget direkte en-til-en sammenhæng. Pointen er blot, at realkreditinstitutterne uden undtagelse i praksis fortsat benytter et stramt balanceprincip, svarende til det specifikke. 8

Figur 4: Nedskrivninger på realkreditlån siden 1982 (pct. af samlet udlån) 1,4% 1,2% 1,0 % 0,8 % 0,6 % Kilde: Nationalbanken Note: Der blev gennemført i regnskabsreglerne i 1990. Det betyder, at nedskrivningerne er misvisende store i 1990. 0,4 % 0,2 % 0-0,2 % 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2018 Sammenfattende skaber balanceprincippet sammen med en udpræget investorbeskyttelse en sund, stabil og stærk realkreditmodel. Det er, efter Realkreditrådets overbevisning, en af de væsentlige årsager til, at det danske realkreditsystem klarede sig godt under finanskrisen. Markedsbaseret indfrielsessystem Det danske realkreditmarked er også kendetegnet ved et internationalt enestående konverteringsmarked. Et realkreditlån har en typisk levetid på 5-10 år før det bliver udskiftet af den ene eller anden grund. Flere gange sker det, fordi låntagerne har fået mulighed for at bevæge sig over i et billigere lån. Eller alternativt at bevæge sig over i et lån, som fører til en nedbringelse af restgælden, men hvor der til gengæld betales en større ydelse. Vi er tilbage ved balanceprincippet og brugen af matchfunding. Den praksis skaber gennemsigtighed for låntagerne. Gennemsigtigheden optræder, når realkreditlånet er direkte knyttet op på obligationer, som handles på et frit værdipapirmarked. På den måde er det muligt at følge med i avisernes kurslister eller på internettet for at se, hvad det koster at indfri realkreditlånet før tid. Der er forskelle på, hvordan realkreditlånet i praksis kan indfries. Hvis det er udstedt på basis af de såkaldte inkonventerbare obligationer, så kræver det, at de købes tilbage til dagskursen. Når der er tale om konverterbare obligationer, kan låntageren altid indfri til kurs pari (100) eller en anden forud fastsat kurs. Det sidste giver låntageren en valgmulighed, som kan være økonomisk værdifuld ved større rentefald. Det danske realkreditsystem rummer også en enestående mulighed for at opnå friværdibeskyttelse. Den kan opnås for låntagere med fastforrentede lån. Rentestigninger fører typisk til faldende priser på fast ejendom. Til gengæld falder kurserne på fastforrentede realkreditobligationer, når renten stiger, og det fører til, at værdien af restgælden falder på samme tid som de faldende ejendomspriser. Det skaber en unik friværdibeskyttelse og et værn mod teknisk insolvens. Teknisk insolvens er ensbetydende med, at boliggælden overstiger boligens værdi. I USA har eksempelvis den fremtrædende finansieringsekspert Alan Boyce fremhævet, at såfremt denne mekanisme, der altså er skabt med balanceprincippet, var indført i Boligejernes konverteringsgevinster i 2009 9 Flertallet af boligejerne følger løbende med i renteudviklingen. Realkreditlån er ofte et populært samtaleemne. Det har sin forklaring i, at der er et omfattende konverteringsmarked i Danmark. En undersøgelse, som analyseinstituttet Synovate har foretaget for Realkreditrådet i begyndelsen af 2010, viser, at de danske boligejere opnåede ganske betydelige konverteringsgevinster i 2009. Det skønnes, at omkring 115.000 boligejere fik nedbragt deres løbende ydelse på realkreditlånet efter en omlægning i løbet af 2009. Gennemsnitligt blev ydelsen nedbragt med ca. 3.800 kr. brutto om måneden. Det svarer til en samlet ydelseslettelse på ca. 5,3 mia. kr. om året for danske boligejere. Til sammenligning var der i 2008 omkring 43.500 låntagere, som opnåede en gennemsnitligt lettelse på ca. 980 kr. om måneden. Det svarer til ca. 500 mio. kr. for samtlige boligejere. Der er med andre ord frigivet en ydelseslettelse i milliardklassen i 2009, som er langt større end det, der blev frigivet som følge af låneomlægningerne i 2008.

USA før finanskrisen, ville det have forhindret millioner af amerikanske boligejere i at blive teknisk insolvente. I andre lande er det forbundet med væsentlige omkostninger for låntagerne at indfri et boliglån før tid. Det fremgår af beregninger fra EU-Kommissionen. En ekstraordinær indfrielse af et 10-årigt fastforrentet lån på 100.000 euro (ca. 750.000 kr.) koster en kompensation, som låntageren skal betale til udbyderen, på omkring 1,5 pct. af gældens størrelse i Belgien og op til cirka 10 pct. i Tyskland. Beregningerne af omkostningerne ved at indfri boliglån før udløb er fremlagt i Hvidbogen om harmonisering af de europæiske realkreditmarkeder. På det danske realkreditmarked er der ingen betaling for tabt fortjeneste ved førtidig indfrielse. Det kræver heller ingen forhandling med realkreditinstituttet, for der er tale om en åben markedstransaktion på værdipapirmarkedet, som kan gennemføres af ethvert realkreditinstitut. Der er altså ingen bindinger på kunden. Det omfattende konverteringsmarked er tilstede som følge af balanceprincippet og match-fundingen. Fordelene er mange. Låntagerne kan altid bevæge sig over i andre lån, hvis det er økonomisk fordelagtigt på grund af renteudviklingen. Det kan gøres uden større omkostninger, uden at forhandle med långiver og med brug af hvilket som helst realkreditinstitut. Sunde incitamenter Der er indbygget nogle sunde incitamenter i det danske realkreditssystem. Låntagere bærer en personlig hæftelse. Det vil sige, at hvis realkreditlånet ikke betales, og det ender med en tvangsauktion med økonomisk tab, så skal gælden betales tilbage i de følgende år. Det er låntagerne klar over. Derfor tages beslutninger om boligfinansiering dybt seriøst og med en udpræget ansvarlighed. Der er ikke nogen tilskyndelse til at tage et lån, som det ikke er muligt at løfte økonomisk. Det lyder måske banalt, men det er det ikke, når man husker tilbage på forholdene før finanskrisen for subprime-lånene i eksempelvis USA. Der var ingen personlig gældsforpligtelse - og låntagerne smed i bogstaveligste forstand blot nøglerne til huset uden yderligere konsekvenser, da det blev umuligt at betale lånet. På samme måde er realkreditinstitutterne tilskyndet til at drive en ansvarlig udlånspolitik. Realkreditlånene holdes på balancen, og der er en kreditrisiko for realkreditinstituttet. Derfor fører realkreditinstitutterne en grundig kreditpolitik. Låntageren betaler et løbende bidrag til hver termin. Det er ensbetydende med en indtjening, som opstår undervejs i løbet af lånets løbetid. Den afhænger af, at låntageren betaler lånet som aftalt. Derfor er realkreditinstitutterne kun interesserede i at yde realkreditlån til låntagere, som i hvert fald i udgangspunktet er i stand til at løfte lånet og fastholde et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til øvrige udgifter. Der er lavere bruttomarginer på realkreditlån i Danmark end i andre lande, hvilket hænger sammen med den begrænsede risiko, som er en følge af en sund incitamentsstruktur. Realkreditinstitutterne bruger indtjeningen fra bidraget til at administrere lånet, håndtere kreditrisikoen og opretholde de fornødne kapitalreserver i forhold til lovgivningens krav. Igen skal man huske på, at det var meget anderledes i USA, hvor de mæglere, som solgte lånene, ikke beholdt dem på egne bøger men solgte dem videre med fortjeneste. Næste led i kæden pakkede lånene om og solgte dem atter videre - og sådan fortsatte det videre i værdikæden. 10

Realkreditobligationernes likviditet og sikkerhed Danmark har et af de største realkreditmarkeder i Europa og realkreditsystemet udgør en væsentlig del af den finansielle sektor i Danmark. Realkreditobligationerne købes og sælges dagligt, fortrinsvis af indenlandske institutionelle investorer som udgør en særdeles stabil investorkreds. Realkreditobligationerne handles som likvide og sikre værdipapirer selv i tider med finansiel uro. Det sidste er dokumenteret i en undersøgelse fra Danmarks Nationalbank. 11 Samlet er der udstedt tæt på 2.400 mia. kr. realkreditobligationer (ultimo 2010). Det er næsten en halv gang mere end Danmarks årlige BNP på omkring 1.700 mia. kr. og omkring fire gange mere end statsgælden på ca. 700 mia. kr. Realkreditudlånet udgør 2/3 af det samlede udlån fra de finansielle virksomheder. Tallene illustrerer, at det danske realkreditmarked er en væsentlig del af den finansielle sektor i Danmark. Realkreditsystemet har på den måde en afgørende betydning for dansk økonomi og den finansielle stabilitet. Det danske realkreditmarked er også bemærkelsesværdigt stort, når det sammenlignes i forhold til andre lande. Selvom Danmark er et mindre land, så fremstår det alligevel med det tredjestørste obligationsmarked i Europa. På førstepladsen ligger Tyskland med udstedelser for cirka 5.360 mia. kr. Derefter følger Spanien (2.628 mia. kr.), Danmark (2.434 mia. kr.), Frankrig (2.155 mia. kr.), Storbritannien (1.524 mia. kr.) og Sverige (998 mia. kr.). De seks lande dækker sammen 85 pct. af det samlede europæiske marked. Det viser en sammentælling fra European Covered Bond Council (ECBC) for 2009. Realkreditmarkedet i Tyskland adskiller sig på den måde, at en ganske betydelig andel af obligationsmængden er udstedt til offentlige lån. Hvis man alene vælger at opgøre Figur 5: Ejerfordeling af danske realkreditobligationer, december 2010. 1 % 4 % 3 % 19 % 11 % 5 % 58 % Ikke-finansielle selskaber Monetære finansielle instituioner (MFI) og andre finansielle formidlere mm. Forsikringsselskaber og pensionskasser Offentlig forvaltning og service Husholdninger Ufordelt indland Udland Kilde: Nationalbanken.

obligationsudstedelserne til finansiering af fast ejendom, vil det fremgå, at Danmark har det næststørste realkreditmarked i Europa. Bred og stabil investorkreds Det danske realkreditmarked har gennem årtier haft en bred og stabil investorkreds. 58 pct. af realkreditobligationerne ejes af finansielle virksomheder, typisk pengeinstitutter med hovedsæde i Danmark. Indenlandske pensions- og forsikringsselskaber har dertil en ejerandel på 19 pct. Dermed ejes tæt på 80 pct. af realkreditobligationerne af danske institutionelle investorer. De finansielle virksomheder i Danmark bruger realkreditobligationerne som et væsentligt instrument i likviditetsstyringen. Gennem årtier har ejerkredsen været forholdsvis stabil. Det skaber grundlaget for et likvidt og dybt realkreditmarked. Udenlandske investorer tegner sig for cirka 10 pct. af ejerkredsen, en andel som var faldende under finanskrisen, men som siden er vokset. Likviditet og omsætning Den udestående mængde af obligationer skifter hyppigt hænder, omend det også hører med, at der er begrænset handel i flere obligationsserier. Nationalbankens opgørelser viser, at typisk 10 pct. af de udstedte fastforrentede realkreditobligationer handles hver måned. For de korte rentetilpasningsobligationer handles omkring 20 pct. af mængden - hver måned. En opgørelse fra Nasdaq OMX viser, at der i 2010 - dagligt - blev købt og solgt realkreditobligationer for tæt på 25 mia. kr. Eller for omkring 6.300 mia. kr. om året, inklusive de større refinansieringsauktioner. Den betydelige handel på Fondsbørsen betyder, at de officielle kurser med undtagelse af illikvide serier - afspejler de aktuelle markedsforhold. Det er i sidste ende med til at sikre, at blandt andet låntagerne kan opnå en fair kurs, når de enten optager et realkreditlån eller indfrier et eksisterende lån før tid. Der udstedes også hele tiden nye realkreditobligationer fra realkreditinstitutternes side. Det sker med løbende tap- Figur 6: Kursspændet mellem lange realkredit- og statsobligationer i perioden 2005-2010 Basis point 160 140 120 100 80 Kilde: The working paper from Nationalbanken: Liquidity of Danish Government and Covered Bonds - Before, During and After the Financial Crisis - Preliminary Findings from September 2010 60 40 20 0 Jan. 2005 Apr. 2005 Jul. 2005 Okt. 2005 Jan. 2006 Apr. 2006 Jul. 2006 Okt. 2006 Jan. 2007 Apr. 2007 Jul. 2007 Okt. 2007 Jan. 2008 Apr. 2008 Jul. 2008 Okt. 2008 Jan. 2009 Apr. 2009 Jul. 2009 Okt. 2009 Jan. 2010 Apr. 2010 12

Figur 7: Renteforskellen mellem statsobligationer fra henholdsvis Danmark, USA og Storbritannien i forhold til realkreditobligationer udstedt af danske realkreditinstitutter 4% 3% 2% 1% Danske statsobligationer Amerikanske statsobligationer Engelske statsobligationer Danske realkreditobligationer 0-1% -2% -3% -4% Kilde: Nordea Analytics 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 udstedelser. Det er altså et realkreditmarked med daglige nyudstedelser i eksisterende obligationsserier. Realkreditobligationerne under finanskrisen Nationalbanken har undersøgt likviditetsforholdene på det danske obligationsmarked før, under og efter finanskrisen. Konklusionerne fremgår af et arbejdspapir fra september 2010. Nationalbankens analyse omfatter såvel realkreditsom statsobligationer. Nationalbanken konkluderer overordnet, at finanskrisen ganske naturligt førte til, at kursspændet mellem realkredit- og statsobligationer blev større. Realkreditobligationerne forblev dog i det store hele ligeså likvide som statsobligationerne. Ligeledes blev kursspændet hurtigt indsnævret til det normale. I normale tider er der en kursforskel mellem stats- og realkreditobligationer, men den er trods alt begrænset. Kurserne på de danske realkreditobligationer har historisk ligget ganske tæt i forhold til statsobligationer fra henholdsvis Danmark, USA og Storbritannien. Kursforskellene blev dog noget større under finanskrisen, men det var begrænset, og forskellene blev endda hurtigt udjævnet. De danske realkreditobligationer har et renommé som likvide kvalitetspapirer: 13 Investorerne har altid fået afdrag og renter på danske realkreditobligationer som aftalt. Der er dog et eksempel på en forsinket betaling i 1930 erne. Danske realkreditobligationer opnår gode ratings fra internationale kreditvurderingsselskaber (investment grade) På de frie markeder prissættes og handles realkreditobligationerne som meget sikre og likvide værdipapirer Der var efterspørgsel på danske realkreditobligationer, selv efter faldet af Lehman Brothers i efteråret 2008.

Nye internationale reglers betydning for dansk realkredit (Basel III / CRD IV) De internationale anbefalinger til nye likviditets- og kapitaldækningsregler for banker og realkreditinstitutter vil føre til markante svækkelser af det danske realkreditsystem, hvis de bliver til virkelighed. Det afhænger af det kommende udspil fra EU-Kommissionen og udfaldet af den efterfølgende politiske beslutningsproces. Realkreditrådet arbejder hårdt for at gøre det tydeligt, at der er kvalitetsforskelle på realkreditsystemer og realkreditobligationer i de forskellige EU lande. I skrivende stund venter vi på et direktivforslag fra EU-Kommissionen om indførelsen af nye likviditets- og kapitaldækningsregler for banker og realkreditinstitutter (kreditvirksomheder) i Europa. Det er det såkaldte CRD IV-direktiv. Det skal stemmes igennem med et kvalificeret flertal i såvel Europa-Parlamentet som Ministerrådet for at blive endeligt vedtaget. Der er meget på spil for det danske realkreditsystem - og det har optaget vores arbejde i hele 2010 og vil også gøre det i de kommende år. Hvis likviditetsreglerne indføres, som de lige nu er formuleret, vil det føre til en svækket efterspørgsel på danske realkreditobligationer. Bolig- og ejendomsfinansiering bliver dyrere. Indfrielsesvilkårene forringes. Rentetilpasningslånene udgår i deres nuværende form. Der er meget på spil og samlet set vil det destabilisere det finansielle system i Danmark. Der er også andre dele i udspillet end forslagene om likviditet, som vil blive mærkbare for det danske realkreditmarked. Her tænker vi på kapitalkravene. De stiller krav om størrelsen og sammensætningen af kapitalen i blandt andet solvensopgørelser. Der er blandt andet krav om forholdet mellem udlån og egenkapital, den såkaldte leverage ratio. Ikke desto mindre er det likviditetsreglerne, der skaber de største og mest alvorlige konsekvenser. Basel-udspil er afsættet Basel-komitéen fik efter finanskrisen en opgave fra de såkaldte G20-lande efter topmøderne i 2009. Opgaven bestod i at formulere et udspil til en revision af Basel-reglerne (Basel III). Sigtet er at begrænse risikoen for nye, større finanskriser. Reglerne skal indføres internationalt på en nogenlunde ensartet måde i Europa, USA og Asien, så det ikke forvrider de internationale konkurrenceforhold. Kort om Basel-komitéen Basel-komitéen sætter standarderne for regulering af internationalt virkende banker. Basel I-reglerne kom i 1988, mens Basel II-reglerne er fra 2004. Basel III er det nye regelsæt, som er lavet som reaktion på finanskrisen. Basel-komitéen tegnes af centralbankerne i de største industrilande og hører til i Basel hos Bank of International Settlements. Danmark er ikke repræsenteret i Baselkomitéen. 14

15 I december 2009 blev det første forslag til anbefalinger sendt i høring fra Basel-komitéen. EU-Kommissionen fulgte efter i februar 2010 med et næsten enslydende høringsforslag om at indføre anbefalingerne i EU. Realkreditrådet har svaret på begge høringer. Basel-komitéen gjorde status i et revideret udspil i slutningen af juli 2010 efter høringsrunden. Det endelige udspil blev fremlagt i december 2010. Nu venter vi som sagt på EU- Kommissionen, der vil tage afsæt i de endelige anbefalinger, men muligvis med et øje for de særlige udfordringer i Europa. Nyt sæt af likviditetsregler Europæiske banker og realkreditinstitutter skal fremover efterleve et nyt sæt af likviditetsregler. De stiller krav om, at banker og realkreditinstitutter skal have et yderligere og skærpet likviditetsberedskab. Dybest set fastlægger likviditetsreglerne, hvordan og med hvilken vægt forskellige typer af værdipapirer kan tælle i likviditetsopgørelsen. Danske realkreditobligationer er i den sammenhæng blevet fejlplaceret i kategorien illikvide og risikobetonede værdipapirer i det endelig udspil fra Basel-komitéen. Der er tale om to nye likviditetsregler. Kreditvirksomheder skal holde ekstra kontant likviditet parat på en måneds sigt (30-dages reglen) og på et års sigt (1-års reglen). Formålet er at sikre, at kreditvirksomheder til enhver tid har tilstrækkelige likvider til at drive udlånsvirksomhed. Konsekvenserne er vidtrækkende og ødelæggende for det danske realkreditsystem. Gennem hele forløbet har Realkreditrådet peget på, at der er tre grundlæggende problemer i anbefalingerne til nye internationale regler: Klassificering af realkreditobligationer: Realkreditobligationer - herunder også de danske - skal fremover behandles som en illikvid og risikobetonet aktivklasse i de nye likviditetsregler. Kun statsobligationer kan tælle som likvide og sikre værdipapirer. Brugen af egne obligationer: Realkreditinstitutterne kan ikke bruge realkreditobligationer i likviditetsberedskabet, hvis de selv har udstedt dem. Realkreditobligationer med korte løbetider: Realkreditobligationer med løbetider på 1 år og derunder må ikke tælle som stabil finansiering i likviditetsreglerne. I slutningen af 2010 kom der endda en ny problemstilling på listen. Basel-komitéen har i de endelige anbefalinger stillet forslag om, at likviditetskravene også skal kædes sammen med terminsindbetalingerne. Klassificering af realkreditobligationer Realkreditobligationer tæller som illikvide og risikobetonede værdipapirer i de nye likviditetsopgørelser - ligesom eksempelvis erhvervsobligationer. Statsobligationer regnes som likvide kvalitetspapirer. Der tages ikke hensyn til, at der er væsentlige kvalitetsforskelle mellem realkredit- og statsobligationer fra forskellige lande. En realkreditobligation kan være mindst lige så sikker og likvid som en statsobligation. Forslaget betyder i praksis, at danske realkreditobligationer højest må udgøre 40 pct. af aktiverne i likviditetsberedskabet, og de må kun tælle med 85 pct. af deres markedsværdi (et såkaldt hair-cut). Realkreditrådet mener, at realkreditobligationer skal tælle på lige fod som statsobligationer i likviditetsreglerne, når de vel og mærke opfylder nogle strenge kriterier. Det skal være sådan, at realkreditobligationer - som beviseligt er at betragte som likvide kvalitetspapirer af den bedste slags - får en fair behandling. Danske realkreditobligationer opfylder kravene til at være likvide kvalitetspapirer på linje med statsobligationer. Sådan har det været gennem lang tid. Derfor er kravet urimeligt for danske realkreditobligationer.

Hvis reglen indføres, vil banker og realkreditinstitutter fremover kun være i stand til at investere i danske realkreditobligationer i begrænset omfang. Det vil sandsynligvis føre til lavere kurser. Der skal nemlig et større renteafkast til for at tiltrække investorer. I sidste ende kommer låntagerne til at betale en merrente for bolig- og ejendomsfinansiering. Der optræder også et andet alvorligt problem. Der er ikke et tilstrækkeligt omfang af likvide aktiver til stede for finansielle virksomheder i Danmark, hvis realkreditobligationer ikke kan tælle med som statsobligationer. Konsekvenserne er en væsentlig svækkelse og destabilisering af det finansielle system i Danmark. Nationalbanken og Finanstilsynet skønner, at den finansielle sektor som helhed har behov for statsobligationer for 500-600 mia. kr. for at opfylde likviditetskravene. Der er udstedt statsobligationer for ca. 680 mia. kr., hvoraf mange er låst. Det vil sige, at de er ejet af investorer, som har i sinde at beholde obligationerne og som er uden umiddelbare planer om at sælge. Der er udstedt realkreditobligationer for ca. 2.400 mia. kr. Basel-komitéen har kigget på denne problemstilling. I de endelige anbefalinger er der etableret tre undtagelsesmodeller for lande, der ikke har nok statsgæld til at opfylde de nye likviditetsstandarder. En af modellerne tillader, at realkreditobligationer kan indgå med en større andel i likviditetsopgørelsen. Til gengæld skal der trækkes mere fra i forhold til realkreditobligationernes markedsværdi (større haircut). Det er en meget ringe trøst, som ikke på nogen måde er en løsning på et i forvejen umuligt krav. Brugen af egne obligationer Alle realkreditobligationer udstedes efter balanceprincippet med pant i fast ejendom. Nogle af disse realkreditobligationer købes af realkreditinstitutterne. Enten som investering eller til brug for indfrielse af kundernes lån. Realkreditinstitutterne må ikke tælle egne realkreditobligationer med i likviditetsberedskabet, ifølge forslaget fra Basel-komitéen og EU-Kommissionen. Realkreditinstitutterne bruger egne obligationer til at bistå låntagerne med at indfri realkreditlån før tid på en effektiv og billig måde. Desuden bruges egne obligationer til at håndtere konverteringsbølger og bidrage til likviditet i markedet. Endelig er der den fordel, at egne obligationer kan anvendes uden begrænsninger til opfyldelse af krav til supplerende sikkerhed ved overskridelse af lånegrænserne (LTV) ved prisfald på de belånte ejendomme. Det nye krav er urimeligt, eftersom realkreditobligationerne er likvide og omsættes dagligt - uanset om de er udstedt af instituttet selv eller af andre realkreditinstitutter. Ejerforholdet har ingen betydning for realkreditobligationernes sikkerhed, likviditet eller værdi. Forslaget er formentlig stillet, fordi der er en vis bekymring for, at kreditinstitutter kan bruge egne obligationer som en form for pengemaskine. Lidt svarende til at trykke egne penge. Men et sådant misbrug er umulig at lave for danske realkreditobligationer, da der altid skal være tinglyst pantsikkerhed bag. Såfremt der foretages blokemissioner af realkreditobligationer på baggrund af skønnet udlånsvækst, er der i lovgivningen også snævre rammer for omfanget af overskydende midler fra en sådan emission. Vi har i høringssvarene lagt vægt på, at realkreditinstitutterne også skal have mulighed for at inkludere obligationer, som de selv har udstedt, i likviditetsopgørelsen efter samme vilkår som statsobligationer. Det skal være muligt under to betingelser. For det første skal realkreditinstituttets egne obligationer være likvide som statsobligationer. For det andet skal obligationsejerne være lige så stærkt beskyttet, som de er i dag. Det vil sige, at obligationsejernes værdier skal være fuldstændig indkapslet i et kapitalcenter og beskyttet på den måde, at reserverne ikke kan anvendes til at dække tab i realkreditinstituttet eller kompensere andre kreditorer i det tilfælde, at realkreditinstituttet går i betalingsstandsning eller konkurs. Realkreditinstitutterne vil ikke i samme grad som i dag kunne sikre, at et lån kan indfries billigt og effektivt, hvis reglen indføres. Det vil svække likviditeten på realkredit- 16

17 markedet, eftersom realkreditinstitutterne ikke længere vil optræde på samme måde som aktive købere og sælgere. Desuden vil reglen forringe indfrielsessystemet og vanskeliggøre større konverteringsbølger. Den foreslåede regel medfører tillige, at realkreditinstitutterne af hensyn til likviditetsberedskabet naturligt vil efterspørge andre realkreditinstitutters obligationer. I relation til LTV-opfyldning vil brugen af andre realkreditinstitutters obligationer imidlertid være omfattet af den begrænsning på 15 pct., der gælder på fordringer på kreditinstitutter. Konsekvensen heraf vil være en stigende efterspørgsel fra realkreditinstitutterne efter statsobligationer, som der ikke er et tilstrækkeligt udbud af. Det understreger vigtigheden af fortsat at kunne benytte egne realkreditobligationer i opgørelsen af likviditetsberedskabet. Der er ikke med de endelige anbefalinger fra Basel-komitéen kommet nogle ændringer på punktet om egne obligationer. Realkreditobligationer med korte løbetider Finanskrisen var blandt andet drevet af de massive likviditetsvanskeligheder, som opstod for flere banker. Det har ført til et forslag om indførelsen af to nye likviditetsregler: 30-dages likviditetsregel ( Liquidity Coverage Ratio - LCR): Finansielle virksomheder skal holde ekstra kontant likviditet parat på en måneds sigt 1-års likviditetsregel ( Net Stable Funding Ratio - NSFR): Finansielle virksomheder skal overholde krav om en passende sammensætning af balancen. Indførelsen af et-års reglen truer rentetilpasningslånene. Det er realkreditlån, hvor der bliver fastsat en ny rente typisk hvert år ved udstedelse af nye obligationer. Hvis reglen indføres, skal realkreditinstitutterne udstede nye obligationer et år tidligere end i dag og derefter ligge inde med et beløb svarende til 65 pct. af lånet. Beløbet skal holdes, indtil kundens lån bliver refinansieret. Det vil gøre rentetilpasningslånene dyre. Så dyre, at det er usandsynligt, at de fortsat vil blive efterspurgt. Det betyder kort sagt et farvel til rentetilpasningslånene. Problemerne gælder ikke alene for de 1-årige rentetilpasningslån, men også for rentetilpasningslån med længere rentebindingsperioder. Det er i denne sammenhæng væsentligt at forstå, at de danske rentetilpasningslån rent faktisk adskiller sig fra variabelt forrentede boliglån som de kendes fra andre lande. Det skyldes, at balanceprincippet - som er unikt for det danske realkreditsystem - gælder for rentetilpasningslånene. Det vil sige, at der er og skal være en direkte kobling mellem lån på den ene side og obligationer på den anden side. Balanceprincippet betyder, at en eventuel rentestigning efter en refinansiering transporteres direkte videre til låntager. Sådan er det ikke for de bankfinansieringer, som typisk er gældende for resten af den vestlige verden. Det er ensbetydende med en likviditetsrisiko for långiveren, som det blandt andet er sigtet at tøjle med de nye likviditetsregler. Likviditetsrisikoen er stort set ikke-eksisterende for de danske rentetilpasningslån. På den måde er likviditetsreglerne hverken relevante eller rimelige at indføre for de danske rentetilpasningslån. Realkreditrådet mener, at realkreditobligationer med udløb på mindre end et år - og som er udstedt efter balanceprincippet - skal tælle som stabil finansiering i likviditetsregnskabet. Det er ikke en del af oplægget fra Baselkomitéen. Forudsætningen er, at de historisk har vist sig som stabil finansiering og overholder en række strenge krav. Likviditetsreglerne gør det umuligt at tilbyde rentetilpasningslån, som vi kender i dag. Der vil stadig være efterspørgsel på variabelt forrentede realkreditlån. Derfor vil der i kølvandet komme andre lånetyper med variabel rente, men de bliver dyrere og mere uigennemsigtige. I dag har boligejere og erhvervsvirksomheder samlet optaget rentetilpasningslån for cirka 1.130 mia.kr. Det vurderes, at de nye låntyper vil blive mindst 0,5 pct. dyrere i årlig rente. Det vil udløse en ekstraregning på mindst

5,6 mia.kr. for boligejere og virksomheder, svarende til en stigning i renteudgifterne på mere end 35 pct. Det er mange penge ud af vinduet for ingenting. EU-Kommissionen forestiller sig nogle alternativer, der kan træde i stedet for rentetilpasningslånene. Det kan fx være lån finansieret ved lange variabelt forrentede obligationer (floaters og capped floaters) eller obligationer med optionsmuligheder for løbetiden indbygget (soft bullets). Men det er præcis de obligationstyper, som under finanskrisen var umulige at sælge. Der er ingen oplagte investorer til disse alternative obligationer og de passer ikke til investorernes behov, især ikke når det er krisetider. Det skal ses i sammenhæng med, at der i december 2008 - det værste tidspunkt under finanskrisen - blev solgt rentetilpasningsobligationer til refinansiering af rentetilpasningslånene for 350 mia. kr. På det tidspunkt var det europæiske obligationsmarked udtørret. Efter det endelige udspil fra Basel-komitéen skal 1-årsreglen (NSFR-reglen) indføres som bindende fra 2018, mens 30-dages reglen skal træde i kraft i 2015. Det ventes dog, at konsekvenserne viser sig på et tidligere tidspunkt, fordi det i markedet bliver indregnet i kursdannelsen på obligationerne. I tiden frem til det endelige udspil, skal konsekvenserne af reglerne observeres og eventuelt justeres. I forhold til tidligere udkast lægger Basel-komitéen nu op til i observationsfasen at se nærmere på systemer som det danske realkreditsystem, hvor der er en tæt sammenhæng mellem långivning og finansiering af lånet, det såkaldte balanceprincip. Nærmere bestemt skal der også ses på realkreditobligationer med løbetid under et år, der netop i Danmark har vist sig som meget stabil finansiering for realkreditinstitutterne, men som i oplægget fra Basel ikke kan betragtes som stabil finansiering. Med andre ord skal obligationerne bag rentetilpasningslånene til eksamen. Hvis ikke reglen ændres, vil det betyde enden for rentetilpasningslånene, som vi kender dem i dag. Krav om loft for indbetalinger Som noget nyt har Basel-komitéen i det endelige oplæg tilføjet et forslag om, at der skal være et loft på vægtningen af indbetalingerne på 75 pct. i forhold til udbetalingerne i likviditetsopgørelsen. Det vil sige, at for hver gang realkreditinstituttet modtager 100 kr. fra en låntager til betaling til en obligationsejer, skal instituttet stille for 25 kr. ekstra likviditet for at opfylde de nye likviditetsstandarder. Det kan blive til meget store beløb, fx ved konverteringsbølger eller refinansieringer af rentetilpasningslån. Med balanceprincippet er der et tæt forhold mellem långivning og finansiering. Det betyder, at terminsindbetalingerne fra låntagerne svarer fuldstændigt til realkreditinstituttets terminsbetalinger til obligationsejerne bag de obligationer, der har finansieret lånene. Der er altså ingen risiko for realkreditinstituttet. Alligevel straffes systemer som dette nu hårdt i de nye Basel-standarder. Single Rule Book Det er en besnærende tanke at indføre fælles regler for banker og realkreditinstitutter på tværs af EU-landene. Det er oplægget i forslaget om Single Rule Book. Desværre betyder det også en risiko for, at det danske realkreditsystem kan blive trukket ned i standard. Der er i EU-forslaget lagt op til indførelsen af maksimumsregler. Det vil sige, at alle lande er forpligtet til at lægge sig på en given standard, som er fastlagt fra EU s side. Det er ikke tilladt at overgå standarderne i en national lovgivning. Ved minimumsreglerne er det tilladt at indføre strengere national lovgivning end den, som er givet fra EU s side. Realkreditrådet mener, at det skal sikres, at bestemmelserne for EU s Single Rule Book bliver indrettet på en sådan måde, at harmoniseringen ikke fører til en forringelse for velfungerende og sikre realkreditsystemer - som eksempelvis det danske. Det er derfor vigtigt, at den danske lovgivning om realkredit ikke forringes ved at EU sætter nogle standarder efter maksimumsreglerne, som trækker ned i forhold til det, vi har. Hvis der i stedet er tale om minimumsregler, har vi mulighed for at bevare standarder, som ligger højere end det, som måske er gældende for andre EU-lande. 18

Positiv melding for dansk realkredit De europæiske parlamentarikere er bekymrede for, at forslagene i deres nuværende form vil svække konkurrenceevnen og den økonomiske genoprejsning i Europa. Det førte til, at Europa-Parlamentets økonomiske udvalg afgav en betænkning i september 2010. Betænkningen sendte på det tidspunkt nogle klare opfordringer til Basel-komitéen og EU-Kommissionen. Med afstemningen bakkede et stort politisk flertal i Europa-Parlamentet op om konklusionerne i betænkningen, som er blevet til på initiativ fra den østrigske konservative EU-parlamentariker, Othmar Karas. Det politiske flertal i Europa-Parlamentet fremhæver, at forslagene skal justeres efter i hvert fald tre væsentlige hensyn: Det er nødvendigt at anerkende, at der udstedes realkreditobligationer og andre typer af værdipapirer, som reelt set er lige så likvide og sikre som statsobligationer. Det er derfor på sin plads, at sådanne aktiver i kommende likviditetsregler betragtes som værende sikre og likvide som statsobligationer. Det er skadeligt for den økonomiske vækst og genopretning, hvis der indføres international regulering ud fra et urokkeligt princip om, at en model virker i alle lande. For det er ikke tilfældet. Mens nogle tiltag kan styrke den finansielle stabilitet i visse lande, så kan det virke destabiliserende for andre lande. Det skyldes, at bank- og realkreditsektoren i de enkelte lande er opbygget med forskellige forretningsmodeller og dermed sikkerheder. Det vil skade konkurrenceevnen og den økonomiske vækst i Europa, hvis internationale regler indføres på en strengere eller mere omfattende måde i EU end i resten af den vestlige verden, herunder USA. Europa-Parlamentet skal politisk behandle et kommende direktivforslag fra EU-Kommissionen. Der kræves et flertal af stemmerne i Europa-Parlamentet for en vedtagelse af direktivet. Derudover skal det behandles i EU s Ministerråd, hvor alene et kvalificeret flertal kan forkaste et forslag. Realkreditrådet udtrykte efter afstemningen, at det var positivt, at Europa-Parlamentet med betænkningen havde sendt et relevant signal til både Basel-Komitéen og EU-Kommissionen om, at det er nødvendigt at ændre på det nuværende udspil. Europa-Parlamentet peger endda på flere af de punkter, som er problematiske for især det danske realkreditsystem. Men det er stadig kun et første skridt på en lang og usikker vej. For det er ganske usikkert, hvad det i sidste ende kommer til at betyde for det endelige udspil til nye EU-regler. 19

Solvens II og brugen af ratings Solvens II-reglerne for de europæiske forsikrings- og pensionsselskaber skal senest være indført i lovgivningen i oktober 2012. Realkreditrådet følger processen med udformningen af de tekniske regler tæt, fordi det kan få væsentlig indvirkning på forsikrings- og pensionsselskabers efterspørgsel på danske realkreditobligationer. De nuværende udspil lægger op til, at kreditvurderinger fra ratingbureauer skal tillægges en konkret og bindende betydning for kapitalkravet på de værdipapirer, som selskaberne investerer deres midler i. En nedjustering af en realkreditobligation fra AAA til AA vil udløse næsten en fordobling af kapitalkravet til kreditrisiko. Det finder Realkreditrådet urimeligt. Det europæiske rammedirektiv for Solvens II blev vedtaget i 2009. Solvens II handler om de krav, der fremover skal stilles til forsikrings- og pensionsselskabernes opgørelse af solvens. Siden har der været arbejdet på at formulere de detaljerede, tekniske regler. Endnu er de ikke fastlagt. Det er i den sammenhæng, at der er forslag fremme om, at ratings skal skrives direkte ind i lovgivningen og have konsekvenser for solvensopgørelserne hos europæiske forsikrings- og pensionsselskaber. Det er sådan, at forsikrings- og pensionsselskaber skal lægge en vis portion kapital til side, når der investeres i værdipapirer, som tæller med i solvensopgørelsen. For der kan opstå et tab på investeringen. Hvor meget, der skal lægges til side, vil afhænge af hvor risikobetonet investeringen er. Det er tankesættet i Solvens II. Indførelsen af Solvens II - og især forslaget om brugen af ratings - kan få væsentlig betydning for forsikrings- og pensionsselskabernes investeringer i danske realkreditobligationer. Derfor følger vi nøje udformningen. Det forholder sig sådan, at danske forsikrings- og pensionsselskaber ejer omkring 25 pct. af de danske realkreditobligationer (RO), særligt dækkede obligationer (SDO) og særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO). Det svarer til obligationsinvesteringer for ca. 600 mia. kr. Det er lidt usikkert, hvor stor en del af den udenlandske ejerandel på ca. 300 mia. kr., som ejes af europæiske forsikrings- og pensionsselskaber, men beløbet er væsentligt. Nødvendigt at udvide særregel for AAA til AA Danske realkreditobligationer opnår de absolut bedste ratings som AAA og AA hos de førende, internationale ratingbureauer som Moody s, Standard & Poors, Fitch og DBRS limited. I opgørelsen af kapitalkravet til kreditrisiko - kaldet spændrisiko - er der formuleret en positiv særregel for AAA-ratede realkreditobligationer. Den gælder ikke for realkreditobligationer med en AA-rating. Det betyder, at hvis en realkreditobligation nedjusteres fra AAA til AA, så bliver der tale om en fordobling af kapitalkravet på obligationen. Det vil mærkes for de forsikringsog pensionsselskaber, der ejer obligationen. En nedgradering kan føre til, at pensions- og forsikringsselskaber bliver tvunget til at sælge ud af deres obligationsbeholdninger. For nedgraderingen får betydning for 20

opgørelsen af det kapitalkrav, som de er forpligtede til at holde efter den finansielle lovgivning. En nedgradering kan være første led i en proces, som kan virke stærkt forstyrrende for realkreditmarkedet. Konsekvenserne kan være faldende kurser og højere renter på lånene. Realkreditrådet har kritiseret tankesættet om at bruge rating på denne måde. Det skaber afhængighed af ratings og følsomhed overfor ændringer i ratingmetoder. En pludselig nedgradering kan skyldes, at staten nedgraderes eller ratingbureauet ændrer metode. Der er tale om forhold, som udsteder af obligationen ikke har indflydelse på. Ratings bør være en supplerende markedsinformation, som udsteder kan tilføre markedet, hvis udsteder ønsker det. Realkreditrådet mener, at det nuværende forslag om at begrænse særreglen for AAA-ratede obligationer er for snæver. European Covered Bond Council (ECBC) har lavet en analyse af realkreditobligationer udstedt fra en række europæiske udstedere. Den viser, at der er grundlag for i særreglen at medtage AA-ratede realkreditobligationer, som opfylder de lovgivningsmæssige krav, der stilles for at være en særlig aktivklasse. Det mest rimelige ville være, hvis brugen af ratings helt udgik som instrument i Solvens II. I stedet bør der tages udgangspunkt i, at lovgivningen allerede har fastlagt kriterier, der definerer en særlig sikker aktivklasse. Værd at vide om ratings En rating er en vurdering af den kreditrisiko, som investor påtager sig ved at erhverve en fordring, fx en obligation. Kreditvurderingen indebærer en rating af udsteder og de obligationer, som udsteder ønsker kreditvurderet. Kreditvurderingsbureauerne rater alene på bestilling af obligationsudsteder. Finanstilsynet godkender, i henhold til Bekendtgørelse om kapitaldækning, hvilke kreditvurderingsbureauer, der kan anvendes i Danmark. Finanstilsynet har godkendt fire bureauer: Moody s, Standard & Poors, Fitch og DBRS limited. Bureauernes metoder er forskellige, men vurderingen sker dog ud fra nogle af de samme faktorer. De væsentligste faktorer for kreditvurderingen er eksistensen af markeds-, likviditets- og kreditrisiko. Kreditvurderingsbureauerne tildeler ratings efter en fast skala, hvor udstedere og obligationer med laveste kreditrisiko tildeles en AAA-rating. Forskellen mellem de enkelte ratings kaldes notches eller på dansk for trin. Således er der fx tre trin mellem Moody s Aaa- og Aa3- rating. 21 Ratingskala Moody s S&P Definition Investment Grade Aaa AAA Bedste bonitet, ekstremt stærk betalingsevne Aa1 AA+ Aa2 AA Meget høj bonitet, meget stærk betalingsevne Aa3 AA- A1 A+ A2 A Bonitet over middel, stærk betalingsevne A3 A- Baa1 BBB+ Baa2 BBB God bonitet, tilfredsstillende betalingsevne Baa3 BBB- Speculative Grade Ba1 BB+ Spekulative elementer, betydelige usikkerhedsmomenter Ba2 BB Ba3 BB- B1 B+ Beskeden sikkerhed for betaling. Betalingsevne B2 B besiddes p.t., men stor risiko for problemer B3 B- Caa1 CCC+ Betalingsevne truet, meget sårbar for betalingsproblemer (hos Moody s evt. også misligholdt) Caa2 CCC Caa3 CCC- Ca CC Udtalte problemer med betalingsevne C C (hos Moody s evt. også misligholdt) D D Misligholdt Kilde: Danmarks Nationalbank

Ansvarlig långivning på den europæiske dagsorden Ansvarlig långivning er kommet på den politiske dagsorden i EU efter finanskrisen. For os handler ansvarlig långivning om, at långiveren bærer kreditrisikoen, og at låntageren tilsvarende bærer et personligt gældsansvar. Det er en grundlæggende ansvarlighed, som er indbygget i det danske realkreditsystem. Vi følger nøje forslag og initiativer fra EU-Kommissionen om ansvarlig långivning for at undgå, at de medfører en svækkelse af det danske realkreditsystem. I foråret 2009 meldte EU-Kommissionen, at det var nødvendigt at se nærmere på ansvarligheden i långivningen i Europa. Sporene fra finanskrisen og erfaringerne fra USA med udbredelsen af de såkaldte subprime-lån havde gjort indtryk. EMF - den europæiske brancheorganisation for realkreditinstitutter - kiggede med det samme på spørgsmålene. I sommeren 2009 fremlagde EMF et etisk kodeks med 15 konkrete punkter for ansvarlig långivning i Europa. Der var reelt set tale om en beskrivelse af de minimumsstandarder, som de europæiske realkreditinstitutter allerede stiller og efterlever med hensyn til ansvarlig långivning. Realkreditrådets medlemmer har tilsluttet sig det etiske kodeks. USA og EU er vidt forskellige EMF fremhæver, at långivningen i Europa ikke kan sammenlignes med USA. De europæiske långivere beholder størstedelen af de udstedte lån på egen balance. Det var ikke tilfældet for de udbydere i USA, som solgte de såkaldte subprimelån. Det vil sige boliglån med lokkerenter til låntagere, som oftest havde en beskeden indkomst og formue. Finanskrisens udrulning i Europa har ikke rod i uansvarlig långivning eller i lempelige kreditpolitikker blandt europæiske långivere. Europæiske finansielle virksomheder blev ramt økonomisk og var udsatte, fordi de havde investeret i værdipapirer med tilknytning til de amerikanske subprime lån. For os handler ansvarlig långivning om, at långiveren bærer kreditrisikoen, og at låntageren tilsvarende bærer et personligt gældsansvar. På den måde har begge parter en oprigtig interesse i at sørge for, at der kun ydes lån, som kan betales tilbage, og som ikke rummer uhåndterbare risici. Hvis det EMF s standarder EMF s standarder for ansvarlig långivning for private boligejere i EU omhandler følgende hovedtemaer: Information til låntagerne Rådgivning af låntagerne, herunder om valg af låntype Værdiansættelse af ejendommen Informationer til brug for kreditvurderingen Håndtering af situationen, når låntageren får betalingsproblemer Klagemuligheder for låntagerne Du kan læse mere om ansvarlig långivning i Europa og downloade: EU Responsible Lending Standards for Home Loans på EMF s hjemmeside: www.hypo.org 22

Kreditaftaleloven I 2008 vedtog EU-kommissionen et revideret forbrugerkreditdirektiv. Direktivet omfatter ikke realkreditlån, men det blev alligevel indført i loven om kreditaftaler i Danmark. Et udvalg under Justitsministeriet behandlede direktivets gennemførelse i dansk lovgivning i løbet af 2009. Det førte til et lovforslag, hvor der blev lagt op til, at realkreditinstitutterne skulle indføre det oplysningsskema, som var blevet skabt med EU-direktivet. Realkreditrådet gjorde opmærksom på, at det var uegnet i forhold til danske realkreditlån - og at det ville stille låntagerne i en ringere situation. I sidste ende gennemførte Folketinget en lovgivning, som gjorde det muligt for realkreditinstitutterne at fastholde det oplysningsskema, som er designet til realkreditlån. Der var opbakning til dette fra alle partier i Folketinget. Kreditaftaleloven trådte i kraft den 1. november 2010. Realkreditinstitutterne bruger det eksisterende oplysningsskema (ESIS), som er et fælleseuropæisk informationsblad. Skemaet bliver formentlig også en del af EUkommissionens udspil om ansvarlig långivning, som blev fremsat i marts 2011. 23 skulle ske, at lånet ikke kan betales tilbage, så har begge parter også en gensidig interesse i at finde en løsning. Bundlinjen er, at med danske realkreditlån opnår hverken låntager eller långiver nogen fordel ved at satse uansvarligt ved enten at tage eller yde realkreditlån, der ikke er økonomisk ballast for at løfte. Desuden er der også lånegrænser, som sætter et øvre loft. Der er en grundlæggende ansvarlighed indbygget i det danske realkreditsystem. Vi følger nøje forslag og initiativer fra EU-Kommissionen om ansvarlig långivning for at undgå, at de medfører en svækkelse af det danske realkreditsystem. EU-Kommissionen fremlægger arbejdspapir I sommeren 2010 fremlagde EU-Kommissionen dets arbejdspapir om ansvarlig långivning. Arbejdspapiret opridser de principper, som EU-Kommissionen mener bør gælde og nedfældes i en kommende lovgivning for ansvarlig realkreditlångivning for banker og realkreditinstitutter i EU. Arbejdspapiret rummer forslag om specifikke standarder for en bred vifte af områder. Det spænder fra markedsføring, formidling, kreditvurdering, rådgivning og fremlæggelse af beregninger af låneomkostninger. Realkreditrådet har skriftligt kommenteret arbejdspapiret overfor EU-Kommissionen. Overordnet set er det nødvendigt, at EU-Kommissionen forholder sig til, at der er væsentlige forskelle på realkreditsystemerne og lovgivningen i de enkelte lande. I modsætning til andre lande, så finansieres alle realkreditlån i Danmark med obligationer. Det er ikke et klassisk banksystem. På den måde adskiller det danske realkreditsystem sig fra praksis i de øvrige lande, hvor det er banker, som står bag hovedparten af de ydede bolig- og ejendomslån. I skrivende stund venter vi på det endelige direktivudspil fra EU-Kommissionen. Vi har dog fået den foreløbige melding fra EU-Kommissionen, at det næste udspil vil være modereret på i hvert fald et punkt. Det gælder med hensyn til den såkaldte 10-dages regel, som var en del af arbejdspapiret, men som ikke bliver en del af det endelige forslag. 10-dages reglen ville have ført til en svækkelse af det danske realkreditsystem. Vi er tilfredse med, at der er blevet lyttet til vores argumenter på i hvert fald denne problemstilling. Det kommende direktivudspil er varslet i løbet af foråret 2011. Det kan dog ikke udelukkes, at der kommer nye forslag ind i det endelige direktivforslag, som ikke indgår i det fremsatte arbejdspapir. Det skal også bemærkes, at Danmark - som et af de få lande i EU - har indført en lovgivning om ansvarlig långivning. Det er reglerne om god skik i finansielle virksomheder. Realkreditinstitutterne skal levere fyldestgørende information og redelig rådgivning. Det betyder, at låntageren i sidste ende står med fuldt overblik om priser, risici og vilkår. ESIS - European Standardised Information Sheet for Home Loans Skemaet skal udleveres til forbrugeren samtidigt med lånetilbuddet. Det giver et kort overblik over de væsentligste forhold ved lånet og kan bruges til at sammenligne lånetilbud. Det indeholder oplysninger om: Produktet og dets egenskaber Renter ÅOP (årlige omkostninger i procent) Lånets størrelse og valuta Aftalens varighed Betalingernes antal og terminer Engangsomkostninger Vilkårene for førtidig indfrielse Forklarende tabel over terminer

Eftersyn af den finansielle lovgivning Den finansielle lovgivning er i løbet af 2010 blevet ændret på en række områder. Ændringerne har i vidt omfang været begrundet i en nødvendig opfølgning på den finansielle krise. Realkreditrådet har taget til efterretning, at udviklingen i visse dele af den finansielle sektor har nødvendiggjort et eftersyn af den finansielle lovgivning. Men Realkreditrådet er betænkelig ved, at der er givet økonomi- og erhvervsministeren en meget bred hjemmel til at fastlægge regler om risikomærkning af lån, uden at behovet for og formålet med en sådan regulering er nærmere analyseret. Folketinget vedtog en række ændringer i den finansielle lovgivning i juni og december 2010. Det har blandt andet ført til ændringer med hensyn til kravene for realkreditinstitutternes ledelsesmæssige styring og indretning samt kurators beføjelser i en konkurs. I skrivende stund forholder Realkreditrådet sig til udspil om risikoklassificering af lån, mens der ventes på den endelige udmøntning for investeringsprodukter. Krav til finansielle virksomheders indretning Finansielle virksomheder har fremover pligt til at udarbejde årlige risikovurderinger for alle typer af risici. De nye regler trådte i kraft med virkning fra den 1. januar 2011. Risikovurderingerne skal indeholde relevante beredskabsplaner og politikker for alle risici. Det omfatter hele viften af risici, spændende fra eksempelvis kreditrisiko, markedsrisiko, operationelle risici, likviditetsrisici til risici om it-sikkerhed. Det er bestyrelsens ansvar at forholde sig til risikovurderingerne og give direktionen klare retningslinjer for den konkrete risikostyring. Der er tale om særdeles detaljerede og byrdefulde regler, som medfører en omfattende rapportering og konkret stillingtagen fra bestyrelsen. Det skaber en reel fare for, at bestyrelsens arbejde drukner i teknikaliteter om hypotetiske risici. Mængden af information, som det enkelte bestyrelsesmedlem skal forholde sig til, vil vokse ganske betragteligt. Som resultat kan det blive vanskeligere at bevare overblikket og skelne det væsentlige fra det mindre væsentlige. Det kan føre til, at det for bestyrelsen bliver endnu vanskeligere at bevare overblikket og forholde sig til de virkelige, konkrete risici. Denne ansvarsglidning fra direktion til bestyrelse, kan efter Realkreditrådets vurdering svække risikostyringen i de finansielle virksomheder, stik imod hensigten med de nye regler. Præcisering af kurators beføjelser Der udpeges en kurator til at varetage konkursboets interesser og i særdeleshed obligationsejernes interesser, hvis det skulle ske, at et realkreditinstitut går konkurs. Kurators beføjelser er fastlagt i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. Der er gennemført en præcisering af kurators beføjelser i 2010. Det er begrundet i et behov, der er opstået med den stigende anvendelse af rentetilpasningslån. Rentetilpasningslånene kræver udstedelse af obligationer ved hver rentetilpasning. Det skal være muligt for kurator at gennemføre refinansieringen efter et realkreditinstitut måtte være gået konkurs. 24

25 Kurator har med de ændrede beføjelser fået adgang til: at udstede refinansieringsobligationer til erstatning af obligationer, som udløber at stille sikkerhed i terminsbetalinger at overdrage et helt kapitalcenter til et andet realkreditinstitut. Selvom et realkreditinstitut aldrig er gået konkurs, og Realkreditrådet opfatter situationen som hypotetisk, er en præcis beskrivelse af situationen nødvendig i forhold til investorer og ratingbureauerne. Risikoklassificering af investeringsprodukter og lån Der ventes en snarlig udmøntning af forslaget om risikomærkning af investeringsprodukter, mens Realkreditrådet i skrivende stund forholder sig til Finanstilsynets forslag om risikoklassificering af lån. Økonomi- og erhvervsministeren har bemyndigelse til at fastlægge de nærmere regler for begge forslag. Der lægges generelt op til indførelsen af et trafiklyssystem med farverne rød, gul og grøn. Rød er det mest risikable, mens grøn er det sikre. Det skal hjælpe forbrugerne med let forståelig information og overblik om risikoen. For investeringsprodukternes vedkommende handler det om, at forbrugerne skal have et tydeligt indtryk af risikoen for at tabe de investerede midler. I den kommende udmøntning forventes alle typer af realkreditobligationer fra danske realkreditobligationer at være placeret i den grønne kategori. Det betyder, at risikoen for at tabe de penge, der er investeret i realkreditobligationer, vurderes som værende meget beskeden, og at obligationen er gennemskuelig som investering. Realkreditrådet er enig i, at realkreditobligationer tilhører denne kategori. For risikoen for ikke at få investeringen tilbage må betragtes som nærmest teoretisk. Vi er derimod skeptiske overfor forslaget om at risikoklassificere lån efter samme metode. Det er endnu uklart hvilken type risiko, ordningen skal afspejle. For at give en merværdi i rådgivningen skal det være entydigt. Ifølge forslaget fra Finanstilsynet, er det kun realkreditlån med fast rente og afdrag, som kan indgå i kategorien grønt lys. Rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er gule. Realkreditrådet har peget på, at det ikke er klarlagt, hvorvidt der er behov for en mærkningsordning som supplement til den rådgivning som kreditgiverne under alle omstændigheder skal give forbrugerne. Det er også uklart, hvilken risiko der skal føre til et rødt mærke og hvordan ordningen skal gennemføres. Vi følger processen med forslaget tæt. Om den finansielle lovgivning for realkreditinstitutterne Realkreditinstitutternes virksomhed er reguleret af generel lovgivning om finansielle virksomheder i lov om finansiel virksomhed og speciallovgivning i form af lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. Speciallovgivningen indeholder den lovgivningsmæssige afgrænsning af realkreditproduktet. Derudover skal realkreditinstitutterne i deres långivning overholde de specifikke regler, der tager sigte på at beskytte forbrugerne. Det gælder bl.a. kreditaftaleloven.

LTV-kravet og indførelsen af en tilbagefaldsmodel Realkreditinstitutterne skal sikre, at lånegrænserne løbende overholdes for realkreditlån, som er finansieret med særligt dækkede obligationer (SDO og SDRO). Hvis lånegrænserne overskrides efter prisfald på ejendomsmarkedet, skal instituttet stille supplerende sikkerhed. Det skaber en risiko for finansiel ustabilitet. Realkreditrådet har argumenteret for indførelsen af en sikkerhedsventil i form af en tilbagefaldsmodel. Den er indført, men en fuldendt løsning vil være, at realkreditkoncerner opnår samme muligheder, som allerede gælder bankkoncerner, når kravet til ekstra sikkerhed ved LTV-overskridelser skal opfyldes. Efter EU-reglerne har realkreditinstitutterne siden midten af 2007 løbende skulle overvåge lånegrænserne på realkreditlån, som er finansieret med SDO er og SDRO er. Kravet blev indført i dansk lovgivning med SDO-lovgivningen. Der skal, hvis lånegrænserne overskrides efter prisfald på ejendomsmarkedet, stilles supplerende sikkerhed for de udstedte obligationer. Kravet er kendt som det løbende LTV-krav (Loan-to-Value). Realkreditinstitutterne har med de faldende ejendomspriser været nødsaget til at stille supplerende sikkerhed. Omkostningen har - sammen med andre forhold - medvirket til, at realkreditinstitutterne uden undtagelse har hævet bidragssatserne på erhvervslån i 2010. Nogle institutter har også hævet bidragssatserne på boliglån, mens andre har tilkendegivet, at de overvejer at gøre det. Ny finansiel risiko Realkreditrådet gjorde i sin tid opmærksom på, at der med EU-reglerne og LTV-kravet var kommet en ny type af finansiel risiko ind i det danske realkreditsystem. Det var med SDO-lovgivningen, at der blev indført obligationstyperne Særligt Dækkede Obligationer (SDO er) og Særligt Dækkede RealkreditObligationer (SDRO er). SDRO er kan udelukkende udstedes af realkreditinstitutter. SDO er og SDRO er adskiller sig fra de klassiske realkreditobligationer (RO er) på et afgørende punkt: Lånegrænserne skal løbende overholdes. Kravet gælder ikke for de klassiske realkreditobligationer, hvor lånegrænsen alene skal være opfyldt på det tidspunkt, hvor realkreditlånet bliver tilbudt. RO erne var den eneste obligationstype frem til indførelsen af særligt dækkede obligationer. Den finansielle risiko består i, at kraftige prisfald kan føre til, at et SDO-udstedende realkreditinstitut ikke er i stand til at rejse den nødvendige supplerende sikkerhedsstillelse. I et stresset scenarie kan det skabe nogle følgevirkninger, ikke blot for det berørte realkreditinstitut, men også for den finansielle stabilitet. Behovet for at stille supplerende sikkerhed opstår typisk på tidspunkter, hvor der er tendenser mod økonomiske nedgangstider og prisfald på ejendomme. Det kan stille realkreditinstitutterne i en vanskelig situation. For det vil som oftest være på kapitalmarkederne, at den supplerende kapital skal fremskaffes. Det kan gøres ved at udstede de såkaldte junior-covered bonds. Men hvis markedet er vanskeligt, vil disse obligationer enten være næsten umulige at sælge eller kun mulige at sælge til særdeles høje renter. I værste fald kan det føre til, at det SDO-udstedende realkreditinstitut ikke er i stand til at stille den supplerende sikkerhed. Dermed mister realkreditinstituttets obligationer 26

Muligheder for at opfylde LTV-kravet i forskellige koncernstrukturer Koncern- og virksomhedsstruktur Realkreditkoncernen Selvstændigt realkreditinstitut Bankkoncernen Universalbanken Krav ved overskridelser af LTV-grænserne Skal dækkes med krone-for-krone supplerende sikkerhed typisk ved udstedelse af junior covered bonds. Skal afdækkes med krone-for-krone supplerende sikkerhed typisk ved udstedelse af junior covered bonds eller anvendelse af garantier fra ikke-koncernforbundne selskaber. Kan - indenfor 15 pct. af de udstedte SDO er - afdækkes ved et øget kapitalkrav svarende til den øgede tabsrisiko. Det er muligt, når moderbanken garanterer udlånet i datterrealkreditinstituttet. Afdækning her ud over skal ske krone-for-krone. LTV-kravet overholdes ved reduceret udstedelse af særligt dækkede obligationer og øget finansiering ved indlån og lignende. 27 deres SDO-status. Den tabte status udløser et frasalg af obligationerne fra de institutionelle investorer, da der vil opstå usikkerhed om, hvad dette betyder i forhold til de placeringsregler, som de efter loven er forpligtet til at overholde. Det vil ramme realkreditmarkedet med faldende kurser. Derudover vil nye realkreditlån blive finansieret med RO er, som typisk er en lidt dyrere måde at fremskaffe pengene til udlånet. Det hænger i korthed sammen med indretningen af den finansielle lovgivning. Ratingbureauerne vil muligvis nedgradere deres vurderinger, og det vil forværre forholdene endnu en tand. Samlet vil der blive udløst nogle selvforstærkende effekter, som risikerer at sprede sig og skabe dårligere vilkår for udlånet til såvel boliger og erhvervsejendomme. Det kan forværre en økonomisk lavkonjunktur. En tilbagefaldsmodel er indført Realkreditrådet efterspurgte derfor en model, som kan tage hånd om problemet. Det blev imødekommet af Økonomiog Erhvervsministeriet i den lovgivningsmæssige opfølgning på evalueringen af SDO-lovgivningen. Der er indført en tilbagefaldsmodel. SDO er kan i en periode, hvor situationen er kritisk for udstederen, skifte status til RO. Det kan ske uden at de mister deres guldrandede status i forhold til placeringsreglerne for forsikringsselskaber og pensionskasser. Når forholdene er normaliseret, og sikkerhedsgrundlaget er genskabt, kan obligationerne reklassificeres tilbage til SDO er. Tilbagefaldsmodellen bidrager til at begrænse den finansielle risiko, som er kommet ind med LTV-kravet. Det skyldes, at tilbagefaldsmodellen tager hånd om problemet ved at imødegå et nedbrud for et realkreditinstitut, som forgæves forsøger at rejse tilstrækkelig supplerende sikkerhed. Det sikrer også, at der undgås et tvangssalg blandt investorerne efter tab af SDO-status. Det betyder samlet, at der sikres et forsat realkreditudlån, selv under en lavkonjunktur med betydelige prisfald på ejendomsmarkedet. Forskellig mulighed for LTV-overholdelse De enkelte realkreditinstitutter opfylder kravet til den supplerende sikkerhed på forskellig vis. Det afhænger i høj grad af den koncernkonstruktion, som de indgår i. Realkreditrådet har gennemgået de forskellige koncernkonstruktioner i forhold til lovens krav om opfyldelse af LTVkravene. Essensen er, at der er forskellige muligheder for opfyldelse af LTV-kravene afhængig af koncernstrukturer.

Der er grundlæggende tre typer af koncernstrukturer. En realkreditkoncern har realkreditselskabet som moderselskab og en bank som datterselskab. I en bankkoncern er det banken, som er moderselskab og med et realkreditselskab som datterselskab. Der er også universalbanker som eksempelvis i Tyskland, hvor bank- og realkreditvirksomhed er samlet i et selskab. Endelig kan der også være en virksomhedsstruktur med et selvstændigt realkreditinstitut, som ikke indgår i en koncernstruktur. Det er for realkreditkoncerner, der ikke har adgang til garantistillelse fra en bank, vanskeligere at efterleve LTVkravet, end det er for bankkoncerner og universalbanker. Dette skyldes, at LTV-kravet inden for 15 pct. af de udstedte SDO er kan afdækkes med bankgarantier, hvilket realkreditkoncerner vanskeligt har mulighed for. Det er for realkreditkoncerner dyrere at efterleve LTV-kravet, end det er for bankkoncerner og universalbanker. Realkreditrådet er i dialog med Økonomi- og Erhvervsministeriet for at sikre lige vilkår. Realkreditkoncerner bør have samme mulighed for at efterleve LTV-kravet, som gælder bankkoncerner, når kravet til ekstra sikkerhed ved LTV-overskridelser skal opfyldes. Hvad betyder tabt SDO-status? Danmark rammes af økonomisk lavkonjunktur eller krise. Ejendomspriserne falder og lånegrænserne overskrides. Realkreditinstitutterne forsøger forgæves at udstede og sælge junior covered bonds for at skaffe kapital til at supplere sikkerhederne. Finansmarkederne er nedfrosne. Realkreditinstitutterne opfylder ikke længere kravet om supplerende sikkerhed for de udstedte SDO er. SDO-obligationerne mister deres status som særligt dækkede. Realkreditinstitutterne fratages deres SDO-licens af Finanstilsynet. De kan ikke længere yde nye lån med udstedelse af SDO er. Der kan stadig ydes lån finansieret med RO er. Institutionelle investorer bliver med de nuværende regler usikre på, hvilken aktiv-klasse SDO-obligationer med tabt status tilhører. Det fører til et frasalg. Markedet for realkreditobligationer bliver ramt med et stærkt voksende udbud. Kurserne falder. Kursfaldene og frasalgene forstærkes formentlig yderligere, eftersom kreditbureauerne reagerer ved at downgrade deres ratings. Det bliver langt dyrere og vanskeligere at låne - og den økonomiske lavkonjunktur forværres. 28

Spredning af refinansieringerne Realkreditinstitutterne arbejder på at sprede refinansieringstidspunkterne for rentetilpasningslån mere jævnt henover året. Det gøres for at imødekomme en bekymring for, at de betydelige obligationssalg, som er koncentreret i december, fører til en svækkelse af den finansielle stabilitet. Tidspunkterne for rentetilpasninger for nye realkreditlån er allerede mere spredt end tidligere, men det forbliver en udfordring at flytte tidspunktet for eksisterende lån. Realkreditsektoren arbejder på sagen. 29 Rentetilpasningslånene blev introduceret i 1996. Dengang var lovgivningen sådan indrettet, at refinansieringerne nødvendigvis måtte finde sted ved årets udgang. Det blev så i december. Rentetilpasningslånene er lån med variabel rente. Låntageren får en ny rente efter faste terminer. Det sker efter en refinansiering, som i praksis handler om, at realkreditinstitutterne sælger nye realkreditobligationer med kort løbetid for at erstatte de obligationer, der ligger bag rentetilpasningslånene, men som er udløbet. Fra 1996 og flere år frem blev det generelt betragtet som en fordel, at refinansieringerne var samlet én gang om året. For dermed kunne der skabes obligationsserier i en tilpas stor størrelse. Det er sådan, at større obligationsserier typisk er mere likvide - og det fører til en bedre prisdannelse på obligationerne. I sidste ende er det afgørende for de renter, som låntagerne betaler for lånet. Rentetilpasningslånene er gennem årene vokset i popularitet. Det har betydet, at størrelsen af refinansieringsauktionerne er steget støt år for år. Der blev refinansieret rentetilpasningslån for 575 mia. kr. ved udgangen af 2010. I slutningen af 2009 var beløbet omkring 500 mia. kr. og det var omkring 350 mia. kr. i 2008 på det samme tidspunkt. Det betyder også, at udstedelserne i dag har et sådant omfang, at det er muligt at sprede refinansieringerne - og samtidig bevare større og likvide obligationsserier. Den lovmæssige binding blev desuden også ophævet i forbindelse med vedtagelsen af SDO-lovgivningen i 2007. Bekymring for den finansielle stabilitet Nationalbanken har ved flere lejligheder gjort opmærksom på, at de betydelige og koncentrerede obligationssalg skaber en risiko for den finansielle stabilitet. Det er også fremhævet af andre i den offentlige debat. Bekymringen handler om, at der er risiko for, at eksempelvis en valutakrise eller anden finansiel krise rammer ned lige på det tidspunkt, hvor obligationssalget skal gennemføres. Det kan vanskeliggøre obligationssalget og presse renterne kraftigt i vejret for boligejere og erhvervsvirksomheder med rentetilpasningslån. Kraftige rentestigninger på et vanskeligt tidspunkt, som måske rammer mange på en gang, udgør en risiko for den finansielle stabilitet. Det øger også kreditrisikoen hos realkreditinstitutterne. Det er argumentationen for, at det både er bedre og nødvendigt at sprede salget mere jævnt henover året. En større

spredning vil også begrænse det store og koncentrerede likviditetstræk, som følger i afviklingssystemerne, når obligationerne udveksles mellem investorerne og realkreditinstitutterne. Realkreditrådet anerkender, at der er en bekymring om refinansieringerne. Derfor har vi også taget skridt til at få refinansieringstidspunkterne spredt mere jævnt udover året. I samme åndedrag har vi dog i drøftelserne gjort opmærksom på, at salget af rentetilpasningsobligationer på 350 mia. kr. i december 2008, umiddelbart efter faldet af Lehman Brothers, blev gennemført uden egentlige problemer og til renter, som var ganske fornuftige, når det ses i forhold til den daværende situation i andre lande. Spredning af refinansiering af nye lån Realkreditrådets medlemmer har siden 2009 spredt tidspunkterne for refinansieringer af nyudstedte lån ud over året. Omkring hver femte rentetilpasningslån får nu ny rente i marts eller september frem for ved årsskiftet. Men udviklingen mod spredningen af refinansieringen stopper ikke her. Realkreditinstitutterne arbejder også for at ændre refinansieringstidspunktet for eksisterende lån. Der er imidlertid en række udfordringer forbundet med at ændre eksisterende låntageres refinansieringstidspunkt. I mange tinglyste pantebreve står der, at rentetilpasningen finder sted i december. Derfor er det ikke muligt at flytte tidspunktet uden en ændring af pantebrevet og en fornyet tinglysning. Det kræver låntagerens samtykke og vilje til at betale de knyttede omkostninger til tinglysning. Realkreditinstitutterne har nedsat en arbejdsgruppe, som undersøger hvilke muligheder, der kan skabes for at opnå en større spredning af refinansieringstidspunkterne. 30

Debatten om rentetilpasningslån og renterisikoen Der er debat om rentetilpasningslånene. Er der kommet en alvorlig renterisiko ind i boligejernes økonomi, som vil føre til et større antal tvangsauktioner, når renten stiger? Nogle mener, at det er nødvendigt at begrænse rentetilpasningslånene. Realkreditrådet er uenig. 31 Rentetilpasningslånenes popularitet og stigende udbredelse i de seneste år har sat spor i den offentlige debat. Er boligejerne tilstrækkeligt bevidste om renterisikoen? Vil rentestigninger føre til, at et stort antal boligejere ender i tvangsauktioner og svækker et i forvejen sårbart boligmarked? Flere har i debatten argumenteret for, at det vil styrke den finansielle stabilitet, hvis der gennemføres tiltag, som på den ene eller anden måde lægger en begrænsning på brugen af rentetilpasningslån. Vi er uenige i denne argumentation. Betydelige rentegevinster Lad os starte med at fastslå en væsentlig faktuel pointe. De lave renter har medført betydelige rentebesparelser i de seneste år og vil også gøre det i 2011. I 2010 opnåede de danske boligejere en samlet rentebesparelse på 20 mia. kr. i forhold til 2009. Der blev samtidig afdraget 2 mia. kr. mere på boliggælden, hvilket hænger sammen med den måde, som rentetilpasningslånene teknisk er konstrueret. Det har især været til gavn for boligejere og virksomheder med rentetilpasningslån. Det har også betydet større skatteindtægter, fordi der er trukket færre renteudgifter fra i de skattepligtige indkomster. Det hører også med, at rentetilpasningslånene er skruet sådan sammen, at boliggælden afdrages hurtigere, des lavere renterne er. I 2011 vil rentefaldet fra slutningen af 2009 til slutningen af 2010 føre til en hastigere gældsnedbringelse på omkring 400 mio. kr. alene for boligejerne. Regnestykket er entydigt: Rentetilpasningslånene har bidraget positivt og vil fortsat gøre det i 2011 til en samfundsøkonomi præget af afmatning og lav vækst. Sådan har det ikke blot været i Danmark, men også for flere andre vestlige lande med variabelt forrentede boliglån. Det siger sig selv, at disse økonomiske gevinster ville være mindre, hvis der var lagt en begrænsning for brugen af rentetilpasningslån. Alligevel er der flere, som argumenterer for begrænsninger. Det vil styrke den finansielle stabilitet og begrænse låntagernes rentefølsomhed, lyder begrundelsen. Eksempelvis har de økonomiske vismænd fremhævet, at det ikke nødvendigvis vil være et uheldigt udfald, hvis nye internationale regler (Basel III/CRD IV) måtte føre til en afskaffelse eller væsentlig begrænsning af rentetilpasningslånene. På lidt tilsvarende vis har der været forslag om at indføre et låneloft på 60 pct. for rentetilpasningslån. Nationalbanken har også ytret kritiske synspunkter. Boligejernes rentefølsomhed Der kan spores to væsentlige bekymringer i kritikernes argumentation. For det første er der en bekymring om størrelsen og koncentrationen af salget af rentetilpasningsobligationer i december.

Det er en bekymring, som er rimelig og til at forstå. Det har også motiveret Realkreditrådet til at arbejde videre på at få spredt salget af obligationerne bag rentetilpasningslånene endnu mere. Det vil ganske givet begrænse en finansiel usikkerhed. Det siger vi, selvom det faktisk lykkedes uden vanskeligheder at sælge en betydelig koncentration af rentetilpasningsobligationer i efteråret 2008, som var den værste tid under finanskrisen. For det andet er der en bekymring om låntagernes evne til at bære rentestigninger. Indvendingen er, at det da sagtens kan være, at de lave renter på rentetilpasningslånene lige nu skaber økonomiske gevinster til gavn for dansk økonomi. Men hvad nytter det, hvis det samtidig repræsenterer en renterisiko, som kan forventes at blive alvorlig og uhåndterbar for boligejerne og dansk økonomi? Det er klart, at det ikke på nogen måde kan udelukkes, at stigende renter - især hvis de kommer pludseligt og er væsentlige - kan blive en ubehagelig overraskelse for nogle boligejere. Hvis der derimod er tale om moderate rentestigninger, er det umiddelbart tvivlsomt, at omfanget kan blive så stort, at det ligefrem vil føre til en svækkelse af den finansielle stabilitet. Det er efter Realkreditrådets overbevisning ikke nogen tilstrækkelig eller saglig begrundelse for at gennemføre generelle begrænsninger for rentetilpasningslånene. Boligejere kender renterisikoen Boligejerne er bevidste om, at der er en renterisiko ved rentetilpasningslånene. Rentebesparelser betragtes som midlertidige og de bruges af boligejerne til at styrke deres formueforhold og finansielle kapacitet. Det fremgår af de undersøgelser, vi har fået gennemført af analyseinstituttet Voxmeter og det tidligere IFKA-Catinét. Den seneste undersøgelse er lavet med deltagelse af boligejere, som har et rentetilpasningslån, der fik en ny rente i december 2010. 7 ud af 10 venter stigende renter allerede næste år. 9 ud af 10 er forberedte i meget høj grad eller i høj grad på, at ydelsen på rentetilpasningslånet kan blive højere ved den næste rentetilpasning. For 6 ud af 10 er der planer om at bruge rentebesparelser til en eller anden form for investering eller opsparing. Det kan være gennem nedbringelse af anden gæld, investeringer i egen bolig eller større opsparing til pension eller lign. En tilsvarende undersøgelse, som blev lavet i december 2009, viste de samme niveauer for besvarelserne. I den seneste undersøgelse fortæller 9 ud af 10, at de blev informeret særdeles godt eller godt af realkreditinstituttet om renterisikoen, da rentetilpasningslånet i sin tid blev taget. Boligejernes gæld og formue Det fremhæves fra tid til anden, at renterisikoen skal tages med særlig alvor, fordi de danske boligejere er stærkt gældsatte. Det er sandt, at de danske boligejere har megen gæld, når man sammenligner i forhold til situationen i andre lande. Men det fulde billede er, at danske boligejere også besidder betydelige formuer - og at der samlet set er tale om positive nettoformuer. Efter Økonomi- og Erhvervsministeriets opgørelse har de danske husholdninger en formue på 6.775 mia. kr. og gæld for 2.620 mia. kr. Der er friværdier for omkring 1.000 mia. kr. i ejerboligerne. Tallene fremgår af en rapport fra Økonomi- og Erhvervsministeriet med titlen: Familiernes økonomi fra august 2010. Rapporten fortæller også, at det er ganske få hus- 32

holdninger i det samlede billede, som ikke betaler deres regninger og er hårdt gældsat. Kreditpolitik: Fast rente med afdrag Det er også værd at hæfte sig ved realkreditinstitutternes principper og praksis for kreditvurderinger. Der ydes maksimalt realkreditlån op til den beløbsgrænse, som det er muligt for låntageren at betale med et lån med fast rente og afdrag - og derefter have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til de øvrige udgifter. Det vil med andre ord sige, at en låntager, som har taget et rentetilpasningslån, skulle være i stand til at betale et tilsvarende fastforrentet lån med afdrag. Der er i den aktuelle situation derfor plads til ganske pæne rentestigninger. Det er klart, at såfremt renten stiger historisk ekstremt - eksempelvis med 10 pct. point. - fra det ene år til det næste, så vil det få en væsentlig betydning for boligejernes økonomi. Her vil der være tale om en ganske usædvanlig og historisk enestående udfordring for hele samfundsøkonomien. Det vil ramme bredt og tungt på talrige måder, som rækker langt videre end de variabelt forrentede boliglån. Renterne bevæger sig sædvanligvis ikke i voldsomme ryk, men bevæger sig mere glidende henover tid. Det giver med andre ord låntagerne en vis tid til at flytte sig over i fastforrentede lån, hvis renterne begynder at stige. Renten på de fastforrentede realkreditlån vil dog på det tidspunkt også været steget. Låntagerne bevæger sig I de seneste år har der været en tæt sammenhæng mellem renteforholdene og nyudlånets fordeling på henholdsvis rentetilpasningslån og fastforrentede realkreditlån. Renteforskellen mellem boliglån med fast og variabel rente betyder noget. Figur 8: Husholdningers aktiver og passiver, ultimo 1. kvartal 2010 Mia. kr. 4.000 3.000 Formue: 6.775 mia. kr. Gæld: 2.620 mia. kr. 2.000 1.000 33 0 Bolig Pension Indskud Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet. Værdipapirer Realkreditlån Banklån Andre lån

Figur 9: Fordeling af nyudlån til ejerboliger og renteforskel 100% Rentetilpasningslån (venstre akse) Fastforrentede lån m.v. (venstre akse) Renteforskel mellem lån med fast rente og rentetilpasningslån (højre akse) - 4% 80% - 3% 60% 40% - 2% 20% - 1% Kilde: Realkreditrådet. 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-0 I 2009 var der en relativ stor renteforskel. For låntagerne har det betydet, at prisen for rentesikkerheden på et fastforrentet lån har ligget en del højere, end det var tilfældet i årene 2006, 2007 og 2008. Det er en del af forklaringen på, at rentetilpasningslånene blev så populære i 2009, mens det i tidligere år overvejende var de fastforrentede lån, der blev valgt. Figur 10: Boligejernes restgæld fordelt på låntyper, ultimo 2010 16 % Udviklingen vendte i 2010. Flere begyndte at vælge fastforrentede realkreditlån. Det hænger dog ikke sammen med, at renteforskellen har ændret sig synderligt til fordel for de fastforrentede lån. Flere vælger de fastforrentede lån, formentlig fordi der er en forventning om, at renterne snart stiger igen. Det viser, at boligejerne også forholder sig til fremtiden, når de vælger lån, og ikke udelukkende til ydelsen her og nu. Realkreditinstitutterne har også over en bred kam anbefalet de fastforrentede realkreditlån. Det er tydeligt, at låntagerne følger renteudviklingen og vælger realkreditlån med dette for øje. Boligejerne omlægger også deres realkreditlån, når det skaber en eller anden form for økonomisk gevinst eller større sikkerhed uden væsentlige meromkostninger. Igen er der grund til at vente omlægninger til fastforrentede lån fra de variabelt forrentede, når renterne atter begynder at stige. 49 % Rentetilpasningslån Garantilån Fastforrentede lån Kilde: Realkreditrådet. 35 % Så meget fylder rentetilpasningslånene Ved udgangen af 4. kvartal 2010 udgjorde rentetilpasningslånene 49 pct. af det samlede udlån til boligejerne. Målt på antal låntagere svarer det til, at omkring 800.000 låntagere har rentetilpasningslån, hvoraf cirka 650.000 har en årlig rentetilpasning. Det fastforrentede udlån tegnede sig for en andel på 35 pct., mens den resterende andel på 16 pct. er garantilån. Det vil sige variabelt forrentede lån med indbyggede rentelofter. For en stor del af garantilånene gælder det, at de har ramt renteloftet og er låst ved en rente på typisk 5 pct. 34

Laveste udlånsaktivitet siden 2001 Et afdæmpet boligmarked førte til, at 2010 blev året med den laveste udlånsaktivitet siden 2001. Rentetilpasningslånene var også populære i 2010, men de fastforrentede realkreditlån genvandt noget af det tabte terræn. Det samlede realkreditlån voksede fra 2.292 mia. kr. i 2009 til 2.363 mia. kr. i 2010. Realkreditinstitutternes bruttoudlån udgjorde 444 mia. kr. i 2010. Bruttoudlånet udtrykker det samlede udlån. Privat- og erhvervskunder indfriede eksisterende lån og betalte afdrag for 379 mia. kr. Dermed blev nettoudlånet 65 mia. kr. I 2009 lå nettoudlånet på 110 mia. kr. Nettoudlånet er den egentlige vækst i det samlede udlån. Det er bruttoudlånet fratrukket indfrielser og ordinære afdrag. Nettoudlånet har været faldende siden 2007 og endte ved udgangen af 2010 på det laveste niveau i ni år. Dette hænger sammen med, at boligmarkedet har været præget af faldende priser i visse dele af landet. Derudover var der generelt få handler og et begrænset omfang af nybyggeri. Der blev udlånt mindre til ejerboliger og fritidshuse i 2010 end i 2009. Bruttoudlånet der udtrykker den samlede volumen i udlånsaktiviteten lå på 308 mia. kr. i 2010. Dette er et fald på 23 mia. kr., eller 7 pct., set i forhold til 2009. Nettoudlånet til ejerboliger og fritidshuse faldt fra 58 mia. kr. i 2009 til 38 mia. kr. i 2010. Et fald på 34 pct. Bruttoudlånet i 2010 til erhvervsvirksomheder inden for landbrug, industri, håndværk, kontor og forretning blev 82,5 mia. kr. Det er et fald på 21 mia. kr., eller 20 pct., set i forhold til året før. Nettoudlånet til erhvervsvirksom- Figur 11: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån, 1995-2010 Mia. kr. Bruttoudlån 800 700 600 Nettoudlån 500 400 300 200 100 35 Kilde: Realkreditrådet. 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Figur 12: Gennemsnitlige korte og lange danske obligationsrenter og korte euro-obligationsrenter Kilde: Realkreditrådet 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kort rente Lang rente Kort euro-rente Note: Den lange rente er beregnet på 30-årige, fastforrentede konverterbare obligationer i danske kroner. Den korte rente og korte euro rente er baseret på de 1-2 årige, inkonventerbare, stående RTL-obligationer i henholdsvis danske kroner og euro. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 hederne faldt 24 mia. kr. fra 44 mia. kr. i 2009 til 20 mia. kr. i 2010. 31 pct. af det samlede bruttoudlån til privat- og erhvervskunder blev i 2010 optaget som fastforrentede realkreditlån. Det svarer til 136 mia. kr. Dette er en stigning i forhold til 2009, hvor andelen af fastforrentede realkreditlån udgjorde 13 pct. af bruttoudlånet. Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld det samlede udlån beløb sig ultimo 2010 til 2.363 mia. kr. Det er en stigning på 3 pct. set i forhold til ultimo 2009, hvor det samlede udlån var på 2.292 mia. kr. Det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse udgjorde 1.372 mia. kr., mens erhvervsvirksomheder havde realkreditlån for 986 mia. kr. Fastforrentede lån genvinder tabt terræn Rentetilpasningslån var de mest populære i 2009. Omkring otte ud af ti nye lån blev taget som rentetilpasningslån. Rentetilpasningslånene var også populære i 2010, men de fastforrentede lån genvandt dog efterhånden noget af det tabte. I årets sidste kvartal var halvdelen af nyudlånet til ejerboliger fastforrentet. Den gradvist stigende bevægelse mod de fastforrentede lån skete til trods for, at der var en renteforskel mellem rentetilpasningslånene og de fastforrentede lån på ca. 3 pct. point før skat. I 2010 blev der åbnet op for fastforrentede realkreditlån med en kupon på 4 pct. Det har været attraktivt for mange låntagere. Blandt andet har låntagere med et fastforrentet Tabel 1: Realkreditinstitutternes udlån (mia. kr.), 2008-2010 Mia. kr. 2008 2009 2010 Bruttoudlån 405,2 476,2 444,3 Heraf variabelt forrentet 230,2 411,0 308,3 Overførelser og indfrielser 209,5 326,0 335,1 Netto nyudlån 195,7 150,2 109,2 Ordinære afdrag 39,5 40,5 44,2 Nettoudlån 156,2 109,7 65,0 Heraf variabelt forrentet 158,3 275,8 163,8 Obligationsrestgæld 2186,9 2292,4 2363,0 Kilde: Realkreditrådet 36

Tabel 2: Udlån fordelt på ejendomskategori (mia. kr.), 2008-2010 Mia. kr. 2008 2009 2010 Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bolig 275,6 1656,9 370,1 1720,6 353,4 1769,1 Støttet byggeri til beboelse 7,6 162,7 6,2 155,2 7,0 153,6 Private udlejningsejendomme 34,3 212,8 31,9 230,1 38,2 238,5 Ejerboliger og fritidshuse 233,7 1281,4 332,0 1335,3 308,2 1377,0 Erhvervsejendomme 125,9 500,4 102,8 541,1 82,5 560,0 Landbrug 52,8 250,1 47,9 269,3 30,4 274,4 Industri og håndværk 11,5 50,8 5,6 50,3 10,6 53,4 Kontor og forretning 61,7 199,5 49,3 221,5 41,5 232,2 Andre ejendomme 3,7 29,6 3,2 30,6 8,4 34,0 Total 405,2 2186,9 476,1 2292,3 444,3 2363,0 Kilde: Realkreditrådet lån med højere kuponrenter omlagt deres eksisterende lån for at komme ned i rente. Det er de såkaldte nedkonverteringer. I slutningen af 2010 var 35 pct. af alle lån til ejerboliger fastforrentede. Dette er et fald på 7 pct. point i forhold til samme tid sidste år, hvor 41 pct. af alle lån var med fast rente. Rentetilpasningslån er fortsat boligejernes foretrukne lån. Der har været en stigende tendens til, at låntagere har valgt rentetilpasningslån med en længere rentebinding. I praksis lader det sig gøre i tiden lige før en rentetilpasning mod et gebyr. I slutningen af 2010 havde 36 pct. af boligejere med rentetilpasningslån bundet renten udover 1 år. Dette er en stigning på 8 pct. point i forhold til samme tid sidste år. Stigende andel afdragsfrie lån De afdragsfrie lån er vokset i popularitet siden de blev indført i 2003. Ved udgangen af 2010 var 54 pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse afdragsfrit. Det er en stigning på 2 pct. point siden udgangen af 2009. Det har typisk været sådan, at låntagere med afdragsfrie lån i højere grad har foretrukket rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån end låntagere som betaler afdrag. Det blev mere udtalt i i 2010. Ved udgangen af 2010 var 80 pct. af det samlede udestående af afdragsfrie lån taget som rentetilpasningslån eller variabelt forrentede lån. Det er en stigning på 7 pct. point i forhold til udgangen af 2009, hvor rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån udgjorde 73 pct. af det samlede afdragsfrie udlån. 37 Figur 13: Bruttoudlån for ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) Kilde: Realkreditrådet 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft 78 78 64 55 47 47 39 24 18 14 12 9 6 6 3 4. kvt. 2009 1. kvt. 2010 2. kvt. 2010 3. kvt. 2010 4. kvt. 2010

Figur 14: Det samlede udlån (obligationsrestgæld) til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) 90% 80% Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft 70% 60% 50% 40% 41 43 35 49 30% 20% 17 16 10% 0% Kilde: Realkreditrådet 4. kvt. 2009 4. kvt. 2010 Tabel 3: Udestående lånemasse med afdragsfrihed - ejerboliger og fritidshuse, 2008-2010 Mia. kr. 2008 2009 2010 Udestående lånemasse i alt 1.281,5 1.338,6 1.381,7 Heraf afdragsfrie lån 630,0 692,8 746,0 Det afdragsfrie lån er fordelt på: Fastforrentede lån 268,4 189,0 153,7 Rentetilpasningslån 361,6 503,7 592,3 Heraf rentebindingsperiode <= 1 år 261,5 351,6 388,0 Heraf rentebindingsperiode > 1 år og <= 5 år 84,7 135,0 186,0 Heraf rentebindingsperiode > 5 år og <= 10 år 15,4 17,2 18,3 Kilde: Realkreditrådet 38

Stigende boligpriser og flere handler Der var bedre takter på boligmarkedet i 2010 end i 2009, men der er regionale forskelle. Boligmarkedet var stadig præget af et stort udbud. Antallet af tvangsauktioner voksede med 26 pct. til 5.222 i 2010, men der er fortsat tale om et begrænset omfang i forhold til tidligere kriseperioder. Der blev i 2010 handlet 31.900 parcel- og rækkehuse, 9.800 ejerlejligheder og 3.900 fritidshuse med realkreditfinansiering. Det er 18 pct. flere bolighandler end i 2009, men niveauet er stadig lavt historisk set. På landsplan steg huspriserne 3,3 pct. fra december 2009 til december 2010. Det er en markant stigning i forhold til udviklingen i 2009, hvor priserne faldt næsten 8 pct. Ejerlejlighederne steg også i pris med knap 6 pct. Det er igen en markant stigning sammenlignet med 2009, hvor gennemsnitspriserne på ejerlejlighederne faldt 6 pct. Cirka 60.000 ejerboliger var til salg på internettet ved udgangen af 2010. Det er 8 pct. flere i forhold til sidste år, hvor der var ca. 55.000 ejerboliger til salg. Udbuddet af ejerboliger er især øget udenfor Hovedstadsområdet. Boligmarkedet var fortsat domineret af et stort udbud af parcel- og rækkehuse. På landsplan stod 40.166 parcel- og rækkehuse til salg. 9.444 ejerlejligheder og 9.835 fritidshuse var udbudt til salg. Tabel 4: Nøgletal for gennemsnitlige kvadratmeterpriser og antal handler af parcel- / rækkehuse og ejerlejligheder, 2008-2010 39 Parcel- / rækkehuse Ejerlejligheder 2008 2009 2010 2008 2009 2010 Prisændring, pct. -7,8-7,5 3,3-11,5-5,7 5,6 Prisændring, Hovedstaden, pct. -16-9,8 7,8-14,4-6,4 6,4 Antal handler på landsplan 34.743 27.211 31.932 9.527 8.318 9.832 Handler, landplan, ændring pct. -17,2-21,7 17,3-16,3-12,7 18,2 Antal handler, Region Hovedstaden 6.808 6.652 7.572 5.506 4.992 5.678 Handler, Hovedstaden, ændring pct. -11,4-2,3 13,8-15,7-9,3 13,7 Antal udbudte boliger, ultimo året 40.075 36.982 40.166 12.647 8.851 9.444 Liggetid i dage, ultimo året 198 252 254 216 237 219 Kilde: Realkreditrådet

Figur 15: Udviklingen i boligudbuddet af ejerboliger (antal), 2004-2010 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Total 0 Kilde: Realkreditrådet 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Hovedstaden trækker priserne Der var i 2010 betydelige geografiske forskelle på prisudviklingen for alle typer af ejerboliger: Parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse. For parcel- og rækkehuse samt fritidshuse blev de største prisstigninger noteret i Hovedstadsområdet, men der var også prisstigninger vest for Storebælt. Set over hele året steg de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på parcel- og rækkehuse med 7,8 pct. i Region Hovedstaden i 2010. Det var især årets første seks måneder, at prisstigningerne tog fart. Fra sensommeren og frem bremsede den positive prisudvikling op. Udviklingen blev forstærket hen over efteråret. Det betød, at året sluttede med svagt faldende priser i Region Hovedstaden. Ejerlejlighedsmarkedet i Region Hovedstaden har fulgt samme mønster i mere afdæmpet form. Her nåede de årlige prisstigninger op på 6,4 pct. Region Hovedstaden har mere eller mindre gået enegang med prisstigninger i 2010. Af de øvrige regioner er det kun i Region Midtjylland, at der har været en positiv prisudvikling for parcel- og rækkehuse på 4,0 pct. I de øvrige regioner har priserne mere eller mindre stagneret. På ejerlejlighedsmarkedet har prisstigningerne været mere jævnt fordelt. Både Region Syddanmark og Region Midtjylland har noteret prisstigninger på niveau med Hovedstaden. Også Region Nordjylland har haft mindre prisstigninger på 2,0 pct. i gennemsnit. Til gengæld er priserne på Figur 16: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal, 1995-2010 25.000 20.000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse 15.000 10.000 5.000 Kilde: Realkreditrådet 0 1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2000 1. kvt. 2001 1. kvt. 2002 1. kvt. 2003 1. kvt. 2004 1. kvt. 2005 1. kvt. 2006 1. kvt. 2007 1. kvt. 2008 1. kvt. 2009 1. kvt. 2010 40

Figur 17: Antal handler af ejerboliger, 1995-2010 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Total 0 Kilde: Realkreditrådet 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ejerlejligheder faldet svagt i Region Sjælland i 2010. For samtlige regioner må det dog konstateres, at prisudviklingen startede positivt i årets første kvartaler og endte med svage fald hen mod slutningen af 2010. Flere handler end i 2009 Handelsaktiviteten på boligmarkedet steg fra et historisk lavt niveau i 2009. Der blev handlet 18 pct. flere ejerboliger end året før. Der var stigninger for alle typer af ejerboliger. Der er regionale forskelle på handelsfremgangen i 2010. Der var størst fremgang i antallet af handler udenfor Region Hovedstaden. I Region Hovedstaden var fremgangen mere afdæmpet. Den mere afdæmpede handelsfremgang i Region Hovedstaden hænger sammen med, at der var en stabilisering i 2009, mens der for resten af landet var tale om en markant faldende handelsaktivitet. Udviklingen i Hovedstaden viser således tegn på at være foran resten af landet. Der kom flere boliger til salg i 2010, ligesom det også var tilfældet i 2009. Igen er der stor forskel på udviklingen i Hovedstadsområdet - og i dette tilfælde også Århus - sammenlignet med resten af landet. Mens landets to største byer har fået færre parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder til salg, er tendensen lige modsat i resten af landet. Mens antallet af parcel- og rækkehuse til salg er øget med 8,6 pct. er antallet af ejerlejligheder kun øget med 6,9 pct. i 2010. Fritidshuse topper listen med en stigning på 15,2 pct. 41 Figur 18: Restanceprocenten på udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse, 1991-2010. (Andel af samlede ydelser, som ikke er betalt 3,5 mdr. efter termin). Kilde: Realkreditrådet 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Figur 19: Samlet antal tvangsauktioner på parcel- og rækkehuse (sæsonkorrigeret), 1993-2010 1.600 1.400 1.200 Kilde: Danmarks Statistik 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1.000 800 600 400 200 Færre boligejere i restance Realkreditinstitutterne oplevede i 2010 et fald i omfanget af renter og afdrag, som ikke blev betalt til tiden. Ved udgangen af 3. kvartal 2010 lå restanceprocenten på 0,42 pct. mod 0,57 pct. på samme tidspunkt i 2009. For hver 100 kroner realkreditinstitutterne skulle have modtaget i terminsydelse, var 57 øre endnu ikke betalt. Restanceprocenten er andelen af terminsydelser for et givent kvartal, der ikke er betalt 3,5 måneder efter forfaldstidspunktet. I forhold til tidligere afkølingsperioder i dansk økonomi er restanceprocenten på et markant lavere niveau. Under lavkonjunkturen i starten af 1990 erne lå restanceprocenten omkring 2,5 pct., hvilket er mere end seks gange højere end det nuværende niveau. Den lave restanceprocent kan forklares ved, at de rekordlave renter har bidraget til, at flere boligejere kan betale ydelsen til tiden. Desuden er ledigheden også på et langt lavere niveau end dengang. Flere tvangsauktioner i 2010 Der var 5.222 tvangsauktioner i 2010 og 4.140 i 2009. Det er en stigning på 26 pct. Til sammenligning var der 20.339 tvangsauktioner under boligkrisen i 1990 og 17.516 ved nedturen i 1982. De aktuelt få tvangsauktioner skyldes blandt andet, at låntagere kreditvurderes ud fra, at de skal kunne betale ydelsen på et lån med fast rente. Dertil kommer, at mange boligejere har betydelige friværdier, de kan tære på, hvis de får problemer med at betale den månedlige ydelse. Man bør dog være beredt på, at antallet af tvangsauktioner også kan stige i 2011. Det kan for eksempel ske, hvis renterne stiger, og den økonomiske vækst ikke samtidig følger med. Det stigende antal tvangsauktioner har ført til, at realkreditinstitutterne har overtaget et stigende antal ejerboliger. Ejerboligerne har typisk været forsøgt solgt på en tvangsauktion, men de givne bud har været for lave. Realkreditinstitutterne havde ved udgangen af 2010 i alt 609 overtagne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder eller fritidshuse. Det er stigning på 254 ejerboliger i forhold til ultimo 2009. 42

43

1 2 3 4 5 6 7 Bestyrelse og sekretariat Formand Koncernchef Peter Engberg Jensen, Nykredit Realkredit A/S (1) Næstformand Adm. direktør Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (2) Øvrige medlemmer Direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (6) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (3) Koncerndirektør Søren Holm, Nykredit Realkredit A/S (5) Sekretariatet Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet (4) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (7) Realkreditrådet har et sekretariat på omkring 20 medarbejdere. Sekretariatet er organiseret i specialiserede afdelinger og der er en EU-repræsentation i Bruxelles. Sekretariatet ledes af Realkreditrådets direktør, Ane Arnth Jensen. 44