Boligudlejningsejendom Sag 25915 TIL SALG Odense C - Enggade 7 Central beliggenhed 2 lejligheder Lejlighederne fremstår i flot og tidssvarende stand Kontantpris kr. 3.250.000 1. års nettoafkast % 4,59 Etageareal m 2 199
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Centralt beliggende udlejningsejendom med to separate lejligheder på hjørnet af Enggade og Pjentedamsgade, udbydes til salg. Ejendommen er opført i malede mursten og tagbeklædning er sorte cementtagsten. Lejligheden i stueplan indeholder entré, to sammenhængende stuer, pænt køkken, badeværelse samt soveværelse. Der er udgang til bagtrappe og gårdhave fra køkken. Den anden lejlighed er i to plan og beliggende på 1. og 2. sal. Lejligheden har separat indgang i stueplan, hvorfra der er trappe til 1. sal. Indeholder stor lys stue, værelse samt godt køkken/alrum og toilet. Via intern trappe er der på 2. sal gang/repos, soveværelse, værelse samt loftrum. Der er garage med port mod Pjentedamsgade ligesom der er gennemgang til gårdhaven via separat dør ved siden af garagen. Lejemålene fremstår i flot og tidssvarende stand. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1942 D Odense Bygrunde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1884-1994 Arealer Grundareal 161 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 112 m 2 Boligareal 199 m 2 Etageareal i alt 199 m 2 Sekundære arealer 49 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1884 Bebygget areal 79 m 2 Sekundære arealer 16 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boliger 199 m 2 Boligareal Nej Kælder 16 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1920 Bebygget areal 26 m 2 Sekundære arealer 26 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garage 26 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1994 Bebygget areal 7 m 2 Sekundære arealer 7 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 7 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.750.000 heraf grundværdi kr. 138.800 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 10.02.2014 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 0.C6, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området er udlagt til centerområde. Byggemulighed: Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager. Max bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom eller for flere ejendomme under ét 90. Ejendommen har bevaringsværdi 6. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 23.06.2016 1885: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v., forsynings-/afløbsafledninger m.v. 3
Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.250.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 177.900 I alt kr. 177.900 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt garage kr. 6.000 I alt kr. 6.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 3.068 Renovation Renovation kr. 4.103 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 1.634 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 5.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 9.950 Administration Administration kr. 5.000 Varmeregnskab kr. 2.100 Vandregnskab kr. 955 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 3.500 Øvrige driftsudgifter Bekæmpelse af rotter kr. 54 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 35.363 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 10.580 Advokatsalær - skøde kr. 18.500 Moms kr. 4.625 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 33.705 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.250.000 Handelsomkostninger anslået kr. 33.705 -Refusion depositum kr. 43.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 6.000 Anslået kapitalbehov kr. 3.234.205 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 183.900 - Driftsudgifter iht. budget kr. 35.363 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 148.537 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 148.537 x 100 3.234.205 = 4,59% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.250.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.250.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 10.580 Advokatsalær skøde kr. 18.500 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.625 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.283.705 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.693.100 Særlige installationer kr. 299.200 Grundens værdi kr. 257.700 Kontantomregnet købesum kr. 3.250.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 302.303 = kr. 12.092 Afskrivninger 1. år kr. 12.092 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 35.363 kr. 35.363 Udgifter i alt kr. 35.363 kr. 35.363 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 177.900 kr. 177.900 Lejeindtægter, anslåede kr. 6.000 kr. 6.000 1. år før afskrivning / skat kr. 148.537 kr. 148.537 Afskrivning 1. år, anslået kr. 12.092 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 136.445 Likviditet 1. år før skat kr. 148.537 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 30.018 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 118.519 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Mads L. Henriksen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2163 7262, e-mail: mdh@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
FOTOS OG KORT 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Sanne Chrisitiansen og Claus Bo Christiansen 2 Mette Nyholm og Jesper Vadgaard Enggade 7 Bolig Bolig 127 104.400 822 25.500 Depositum garanti Forudbetalt leje Enggade 7B Bolig Bolig 72 73.500 1.021 18.000 6.000 3 Enggade 7 Andet Garage 6.000 Refunderede driftsudgifter I ALT 199 183.900 43.500 6.000 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 199 177.900 43.500 6.000 0 Øvrige arealer 0 6.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 183.900 43.500 6.000 heraf faktisk 177.900 43.500 6.000 heraf anslået 6.000 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Sanne Chrisitiansen og Claus Bo Christiansen 2 Mette Nyholm og Jesper Vadgaard Nej Faktisk Forhøjes hvert år d. 01.01 med kr. 200 pr. md. Nej Faktisk Forhøjes hvert år d. 01.01 med kr. 125 pr. md. Regulering for skatter og afgifter 01.01.2016 01.01.2017 Nej 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Nej Anslået Nej Lejen påklaget 15
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Sanne Chrisitiansen og Claus Bo Christiansen 2 Mette Nyholm og Jesper Vadgaard Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 Lejer Udlejer Nej Nej 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 16