Investeringsejendom i Næstved Sag 10N16092 TIL SALG Næstved - Vordingborgvej 68 Flot reneoveret ejendom 43 boliglejemål Opdelt i ejerlejligheder Kort afstand til centrum Kontantpris kr. 33.000.000 1. års nettoafkast % 6,00 Etageareal m 2 2.361
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen, som er beliggende tæt på centrum, banegård, busterminal, indkøb m.v., er en tidligere kontorejendom, som i 2006/07 blev renoveret, ombygget og indrettet til boligformål. Fra de øverste lejligheder er der flot udsigt over Næstved Havn m.v. På ejendommens tag er der fællesområde for ejendommens lejere. Ejendommen er opdelt i 29 ejerlejligheder - alle til beboelse. Stueplan er udstykket som en ejerlejlighed, som indeholder 15 beboelseslejligheder samt erhvervsarealer på 167 kvm. i høj kælder. På øvrige etager er lejlighederne udstykket enkeltvis i ialt 28 ejerlejligheder - alle til beboelse. Ejendommens lejligheder er både 1 - vær., 2 - vær. og 3- værelses med eget køkken, toilet/bad. Der er efter nærmere aftale P-pladser i begrænset omfang til rådighed i ejendommens gård. Lejlighederne er alle indrettet i 2006/07 og fremstår i pæn stand. Ejendommen opvarmes med fjernvarme og både varme og vand afregnes med a contoydelser, som opgøres og afregnes årligt. Lejerne betaler el efter egen måler. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. 6 gc Åderup, Næstved Jorder Ejerlejlighed nr. 1-29 Kommune Næstved Opført / Ombygget Opførelsesår 1957 Ombygningsår 2006 2.1 Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1-29 Beliggende Vordingborgvej 68 Tinglyst areal 2.003 m 2 Tinglyst fordelingstal 2003/2003 BBR-bygningsnr. 21583 Opført / ombygget år 1957/2006 Etageareal 2.003 m 2 BBR areal 2.361 m 2 Sekundære arealer 820 m 2 Antal etager 5 Anvendelse 29 ejerlejligheder med 41 boliglejemål 2.194 m 2 på 27-78 m² 2 Erhvervslejemål på 66 m² og 101 m² 167 m 2 Adgangsareal 375 m 2 Kælder 445 m 2 2
Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Ejerlejligheder Tinglyst areal 2.003 m 2 BBR areal 2.361 m 2 Anvendelser: Erhvervsareal 167 m 2 Boligareal 2.194 m 2 Etageareal i alt 2.361 m 2 Sekundære arealer 820 m 2 Tinglyst fordelingstal 2003 / 2003 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 18.850.000 heraf grundværdi kr. 5.197.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejendomsvurderingerne er fordelt således: Ejl. Ejendomsværdi Grundværdi 1 kr. 6.250.000,00 kr. 1.330.900,00 2 kr. 380.000,00 kr. 122.800,00 3 kr. 440.000,00 kr. 143.800,00 4 kr. 350.000,00 kr. 107.200,00 5 kr. 380.000,00 kr. 122.800,00 6 kr. 320.000,00 kr. 99.300,00 7 kr. 350.000,00 kr. 107.200,00 8 kr. 440.000,00 kr. 143.800,00 9 kr. 380.000,00 kr. 117.600,00 10 kr. 380.000,00 kr. 122.800,00 11 kr. 440.000,00 kr. 143.800,00 12 kr. 350.000,00 kr. 107.200,00 13 kr. 380.000,00 kr. 122.800,00 14 kr. 320.000,00 kr. 99.300,00 15 kr. 350.000,00 kr. 107.200,00 16 kr. 440.000,00 kr. 143.800,00 17 kr. 380.000,00 kr. 117.600,00 18 kr. 470.000,00 kr. 154.400,00 19 kr. 550.000,00 kr. 181.000,00 20 kr. 490.000,00 kr. 159.600,00 21 kr. 420.000,00 kr. 135.900,00 22 kr. 550.000,00 kr. 181.000,00 23 kr. 480.000,00 kr. 157.000,00 24 kr. 570.000,00 kr. 154.400,00 25 kr. 660.000,00 kr. 181.000,00 26 kr. 580.000,00 kr. 159.600,00 27 kr. 510.000,00 kr. 135.900,00 28 kr. 660.000,00 kr. 181.000,00 29 kr. 580.000,00 kr. 157.000,00 Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring A/S Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3
Øvrige forhold Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan C1.1/30-1 og kommuneplanrammenr. 1.1 C1.30 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Fastlægges til bolig- og erhvervsformål. Bebyggelsens stueetage kan anvendes til kontor, butik, service erhverv og liberalt erhverv som kan indpasses uden gene for omgivelserne. Der må ikke etableres dagligvarehandel indenfor området. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen ingen bevaringsmæssig værdi. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er omfattet af Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 13.05.2016 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: 24.04.1944 Dok om byggelinier mv. 22.09.1971 Dok om erhvervsvirksomhed mv. 13.10.1982 Lejekontrakt med Næstved Distriktstoldkammer 13.03.1995 Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv. 16.04.1999 Dok om skel mv. 16.04.1999 Dok om adgangs- og flugtsvej, P-pladser mv. 02.12.2004 Lokalplan C1.1/30-1 02.12.2004 Tillæg til dok lyst 22.09.1971 Tilbudspligt Ejerlejlighed 1 er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer Der henvises til lejekontrakterne. Jf. BBR er der følgende tanke på ejendommen: Nr. 1 Placering: Nedgravet/underjordisk Størrelse: Under 6.000 l Nr. 2 Placering: Nedgravet/underjordisk Størrelse: 6.000 l - 100.000 l Etableringsår: 1978 4
Nr. 3 Tanken er afblændet El, vand og varme EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) El afregnes af lejerne direkte til forsyningsselskab. Vand afregnes aconto af lejerne efter måler. Varme afregnes aconto af lejerne efter måler. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. Der gøres opmærksom på at der pt. kun er indhentet ejendomsdatarapport på moderejendom og på ejl. 1. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er grunden ikke kortlagt, men Regionen har oplysninger om tidligere aktiviteter der kan have været årsag til forurening. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 33.000.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 2.442.192 I alt kr. 2.442.192 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 80.768 Renovation Renovation kr. 43.644 Rottebekæmpelse kr. 2.500 Vand / Vandafledning El Elforbrug kr. 28.137 Renholdelse / Vicevært Saltning/snerydning kr. 10.000 Vicevært kr. 20.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 111.250 Administration Administration kr. 75.000 Varmeregnskab kr. 5.000 Vandregnskab kr. 5.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 35.149 Øvrige driftsudgifter Elevatordrift kr. 9.240 Rengøring, inde kr. 50.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 475.688 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. Ejendomsskatterne er fordelt således: Nr. 1: kr. 21.017,50 Nr. 2: kr. 1.905,00 Nr. 3: kr. 2.222,50 Nr. 4: kr. 1.665,00 Nr. 5: kr. 1.905,00 Nr. 6: kr. 1.547,50 Nr. 7: kr. 1.665,00 Nr. 8: kr. 2.222,50 Nr. 9: kr. 1.825,00 Nr. 10: kr. 1.905,00 Nr. 11: kr. 2.222,50 Nr. 12: kr. 1.665,00 Nr. 13: kr. 1.905,00 Nr. 14: kr. 1.547,50 Nr. 15: kr. 1.665,00 Nr. 16: kr. 2.222,50 Nr. 17: kr. 1.825,00 Nr. 18: kr. 2.380,00 Nr. 19: kr. 2.777,50 Nr. 20: kr. 2.460,00 Nr. 21: kr. 2.102,50 Nr. 22: kr. 2.777,50 Nr. 23: kr. 2.420,00 Nr. 24: kr. 2.380,00 Nr. 25: kr. 2.777,50 Nr. 26: kr. 2.460,00 Nr. 27: kr. 2.102,50 6
Nr. 28: kr. 2.777,50 Nr. 29: kr. 2.420,00 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 199.660 Advokatsalær - skøde kr. 145.000 Moms kr. 36.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 380.910 Bemærkninger: Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb. Beløbet vil blive specificeret ved en handel. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 33.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 380.910 -Refusion depositum kr. 616.600 Anslået kapitalbehov kr. 32.764.310 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 2.442.192 - Driftsudgifter iht. budget kr. 475.688 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.966.505 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.966.505 x 100 32.764.310 = 6% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 33.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 33.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 199.660 Advokatsalær skøde kr. 145.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 36.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 33.380.910 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 23.900.000 Grundens værdi kr. 9.100.000 Kontantomregnet købesum kr. 33.000.000 7
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 475.688 kr. 475.688 Udgifter i alt kr. 475.688 kr. 475.688 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.442.192 kr. 2.442.192 1. år før afskrivning / skat kr. 1.966.505 kr. 1.966.505 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.966.505 Likviditet 1. år før skat kr. 1.966.505 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 432.631 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.533.874 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 43 lejemål fra 27-101 m² Vordingborgvej 68 Bolig og erhverv Bolig og erhverv 2.361 2.442.192 1.034 616.600 I ALT 2.361 2.442.192 616.600 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 2.361 2.442.192 616.600 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 2.442.192 616.600 heraf faktisk 2.442.192 616.600 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 43 lejemål fra 27-101 m² 282.900 116.100 Nej Faktisk Jf. nettoprisindekset pr. 01 oktober Regulering for skatter og afgifter 01.01.2017 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 43 lejemål fra 27-101 m² Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 0 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb. Beløbet vil blive specificeret ved en handel. 20